Estimativas preliminares de custos de construção em
empreendimentos imobiliários
É possível aliar competitividade e redução do risco do negócio?
14ª. Conferência Internacional da LARES
Estimativas preliminares de custos de
empreendimentos imobiliários: é possível aliar
competitividade e redução do risco do negócio?
PEDRINHO GOLDMAN
SETEMBRO 2014
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INTERLIGAÇÃO DO PLANEJAMENTO E DAS DEMAIS DISCIPLINAS
Projetos Arquitetura
Contábil
Planejamento e
Acompanhamento
Compras
Engenharia
- Obras
Financeiro
Jurídico
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REPRESENTATIVIDADE DAS VARIÁVEIS MONETÁRIAS DE DESPESAS NO EMPREENDIMENTO
QUADRO COMPARATIVO DE TRÊS ESTUDOS DE CASO:
 CUSTOS E DESPESAS
 Terreno
 Construção
 Publicidade, marketing
% /despesas
20,16%
TOTAL
% /despesas
7,65%
62,55%
72,73 %
69,63%
5,93 %
2,60%
0%
 Custo de incorporação, impostos 4,88%
 Corretagem de vendas
% /despesas
17,31%
6,48%
100,00%
2,91 %
16,12%
4,45%
6,60%
100,00%
100,00%
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TIPOS DE ORÇAMENTOS:
1. ORÇAMENTO POR ESTIMATIVA (PARAMETRIZADO):
Fase de estudo de viabilidade econômica
Margem de erro aceitável da estimativa de mais ou menos 20%
Margem de erro desejável de mais ou menos 10%
Duas metodologias para as estimativas
2. ORÇAMENTO PRELIMINAR:
Fase de planejamento da construção
Margem de erro aceitável de mais ou menos 15%
Margem de erro desejável de mais ou menos 5%
3. ORÇAMENTO EXECUTIVO:
Fase de planejamento da construção
Margem de erro aceitável de mais ou menos 10%
Margem de erro desejável de mais ou menos 3% a 5%
PROJETOS E INFORMAÇÕES TÉCNICAS PARA ELABORAÇÃO DE ORÇAMENTO:
. Projetos de arquitetura, cálculo estrutural, instalações prediais, e complementares.
. Memorial descritivo de acabamento
. Licença da obra
. Sondagem do terreno
. Projeto de canteiro de obra
. Solução de fundação
. Especificações técnicas da construtora
.Registro fotográfico do terreno, condições do solo e topográficas, divisa e vizinhança,
rede de infraestrutura do terreno e pública
. Restrições para a construção quanto a acesso de transporte, horário de trabalho,
clima
. Condições locais para aquisição e recebimento de materiais
. Características da mão de obra para contratação e terceirização de serviços
ORÇAMENTOS DOS CUSTOS DA CONSTRUÇÃO
4 – ANÁLISE CRÍTICA DO ORÇAMENTO:
-
-
O orçamento deve contemplar elementos não constantes do projeto que serão
executados na obra
Realização de análise crítica do orçamento – Qualidade do trabalho
Estimativa de custos no planejamento  Ferramenta de gestão de compras,
contratações e controle na fase de produção
Responsável pelo informação do custo de construção na viabilidade do
empreendimento
Realização de orçamento para equalização:
- A equalização do orçamento do incorporador e do construtor é uma realidade
mercadológica
 - A equalização possibilita redução da margem de erro das estimativas para a
realização do empreendimento
 - Estabelece uma previsão meta com a anuência do incorporador e do construtor
 - Aumenta o grau de segurança dos indicadores de viabilidade do empreendimento
-
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GESTÃO E ACOMPANHAMENTO FÍSICO-FINANCEIRO DA OBRA:
 Orçamento detalhado, cronograma físico e financeiro e relatórios









complementares
Entrosamento profissional e colaborativo entre a construtora e a gerenciadora
Participação nas compras e nas contratações da obra
Acompanhamento das folhas de controle de ponto dos operários, das entradas
dos materiais, das medições e faturamentos dos empreiteiros.
Acompanhamento físico da obra
Apropriação de serviços
Conferência da pasta de pagamentos e controle contábil
Controle de custos segundo o plano de contas de construção
Análise dos custos por serviços e indexação inflacionária setorial
Análise gerencial física e financeira do empreendimento
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TÓPICOS SOBRE ESTUDOS DE VIABILIDADE:
10
TÓPICOS SOBRE ESTUDOS DE VIABILIDADE:
11
TÓPICOS SOBRE ESTUDOS DE VIABILIDADE:
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CONCLUSÕES:
 O projeto de custos é fundamental para o sucesso de um empreendimento imobiliário em
todo o seu ciclo de vida.
 O grau de precisão dos orçamentos é diretamente proporcional ao grau de qualidade dos
projetos e memoriais recebidos para esta finalidade.
 Os programas de arquitetura bidimensionais ou tridimensionais, devem realizar
levantamentos de quantidades com relatórios que favoreçam as aquisições e contratações na
fase de execução da obra.
 A execução da equalização de orçamentos do construtor e do incorporador é uma realidade
mercadológica.
 A Curva ABC de insumos do orçamento favorece a qualidade na gestão da construção.
 Novos indicadores para as correções monetárias da construção podem ser obtidos através
dos orçamentos e dos controles de custos.
14ª. Conferência Internacional da LARES
AGRADECIMENTO FINAL
Pedrinho Goldman
Rio de Janeiro – Setembro 2014
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