Estatuto da Cidade
• 1. Competências urbanísticas
• 2. Aspectos constitucionais
• 3. O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e suas
diretrizes gerais
• 4. Instrumentos de política urbana
• 5. Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios
da Propriedade Urbana
• 6. Instrumentos Tributários para a Implementação da
Política Urbana
• 7. Desapropriação como instrumento de política urbana
•
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8. Usucapião especial
9. Concessão de uso especial no Estatuto da Cidade
10. Direito de superfície
11. Direito de preempção
12. Outorga onerosa do Direito de construir
13. Transferência do direito de construir
14. Operação urbana consorciada
15. Estudo de impacto de vizinhança
16. Plano Diretor
17. Gestão Democrática da Cidade
18. Improbidade Administrativa
1. Competências urbanísticas
Art. 3º do EC.
•
a)
b)
c)
d)
e)
A Constituição Federal de 1988 tornou exigência a
formação de um sistema de normas de direito
urbanístico, que deve ser composto por:
normas constitucionais referentes à política urbana;
lei federal de desenvolvimento urbano;
conjunto de normas sobre a política urbana
estabelecidas nas Constituições dos Estados;
lei estadual de política urbana e a legislação estadual
urbanística; e
conjunto de normas municipais referentes à política
urbana estabelecidas nas Leis Orgânicas dos Municípios,
no Plano Diretor e na legislação municipal urbanística.
• Para tanto, na esfera federal:
• Competência exclusiva (material): instituir diretrizes
para o desenvolvimento urbano, inclusive
habitação, saneamento básico, transporte urbano,
bem como elaborar e executar planos nacionais e
regionais de ordenação do território e de
desenvolvimento econômico e social (art. 21, IX e
XX da CF).
• Competência Legislativa : art. 24, inciso I – legislar
sobre direito urbanístico.
• Lei geral deve conter regras sobre política
urbana nacional e instituir os instrumentos
urbanísticos e o sistema de gestão desta política
(com tutela nos art. 162 e 183 CF/88).
• Para disciplinar o adequado parcelamento
urbano a união criou o Estatuto da Cidade, Lei
10.257/2001 e a Lei 6.766/1979 (parcelamento
do solo urbano).
• Estado:
a) criar, incorporar fundir e desmembrar
municípios, após consulta às populações, por
plebiscito realização de estudo de viabilidade
(art. 18, § 4º, CF);
b) Legislar concorrentemente sobre política
urbana;
c) Editar lei estadual de política urbana, de modo a
aplicar essas políticas de forma integrada com
seus Municípios;
d) Instituir regiões metropolitanas, aglomerações
urbanas e microrregiões para integrar a
organização, o planejamento e a execução de
funções públicas de interesse comum (25, § 3º,
CF);
e) Instituir um sistema de política urbana
metropolitana com organismos e instrumentos
próprios, cuja política deve ser destinada em
especial para as áreas metropolitanas.
• Município:
a) legislar sobre assuntos de interesse local,
suplementar a legislação federal e a estadual
no que couber, e promover, no que couber,
adequado ordenamento territorial, mediante
planejamento e controle do uso, parcelamento
e da ocupação do solo urbano (art. 30, incisos
I, II, e VIII, CF/88);
b) ordenar o pleno desenvolvimento das funções
sociais da cidade, garantir o bem-estar de seus
habitantes, e garantir que a propriedade
urbana cumpra sua função social (art. 182
CF/88, princípio da preponderância do
interesse e Plano Diretor).
• Os Estados e os Municípios jamais poderão
legislar de modo a oferecer menos proteção à
pessoa humana em face do meio ambiente
artificial do que a União, na medida em que
compete a esta fixar as diretrizes gerais.
2. Aspectos constitucionais
(Artigos 182, 183 e 225 da
CF/88)
• A Constituição Federal, dispõe em seu
preâmbulo, que a constituinte visa a instituir um
Estado Democrático, destinado a assegurar o
exercício dos direitos sociais e individuais, a
liberdade, a segurança, o bem-estar, o
desenvolvimento, a igualdade e a justiça como
valores supremos de uma sociedade fraterna,
pluralista e sem preconceitos, fundada na
harmonia social e comprometida, na ordem
interna e internacional, com a solução pacífica
das controvérsias.
• E, em seus artigos 1º, 2º e 6º trata, entre outros, de
princípios como dignidade da pessoa humana e cidadania
tendo como objetivos fundamentais construir uma
sociedade livre, justa e solidária; erradicar a pobreza e a
marginalização e reduzir as desigualdades sociais e
regionais e promover o bem de todos, além de dispor
sobre bens que considera vitais para as pessoas, tais como
educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a
segurança, etc.
• Referidas disposições têm ligação direta com a
necessidade de que os cidadão possam ter um ambiente
saudável para viver.
•
A CF/88, em seus artigos 182 e 183 inovou em
relação ao tratamento dado à tutela do
ambiente urbano, com vistas a:
a) Garantir a função social da propriedade e
Garantir o bem estar dos habitantes.
• Art. 182 e parágrafos da CF/88:
a) Exige para cidades com mais de 20.000
habitantes o plano diretor;
b) Institui a desapropriação de imóveis urbanos que não
se adeqüe às exigências legais, bem como outros
instrumentos aptos a incentivar o adequamento do
uso do solo urbano, tais como impostos,
parcelamento, edificação compulsória, etc.
• Art. 183/CF prevê o usucapião especial urbano, que
se traduz na possibilidade de alguém adquirir o
domínio de propriedade de área urbana de até 250
m², quando preenchidos alguns requisitos, quais
sejam: a) posse sem oposição; b) utilização para sua
moradia ou de sua família; e c) não ser proprietário
de outro imóvel urbano ou rural.
•
Para Regulamentar os art. 182 e 183 da CF e
estabelecer diretrizes gerais da política urbana, foi
criado o Estatuto da Cidade – Lei 10.257/2001.
•
Sabendo que a tutela constitucional é dada
àqueles bens essenciais e fundamentais, porquê a
preocupação
tão
específica
com
o
desenvolvimento urbano?
A CF/88, no art. 225 garante a todos o direito ao
meio ambiente ecologicamente equilibrado.
•
•
•
A Lei 6.938/81, no art . 3º, inciso I diz que
meio ambiente, o conjunto de condições, leis,
influências e interações de ordem física,
química e biológica, que permite, abriga e rege
a vida em todas as suas formas.
Deste conceito extrai-se os elementos que
compõem o meio ambiente, o que resulta na
seguinte classificação: Natural ou Físico; Meio
Ambiente Cultural; Meio Ambiente do
Trabalho; e, Meio Ambiente Artificial.
• Logo, é fácil perceber que o espaço urbano é
tratado
como
meio
ambiente,
mais
especificamente como meio ambiente artificial
– que é um ambiente construído pelo homem,
que, gradativamente ocupa os espaços naturais,
transformando-os em espaços urbanos artificiais
- e, como tal, possui características peculiares e
princípios distintos dos que regem os outros
bens privados ou públicos.
•
•
O meio ambiente urbano possui as características
ambientais, entre elas a transidividualidade,
Essencialidade; Indivisibilidade; vítimas não
individualizáveis, etc.
Ou seja, é bem difuso, regidos mormente pelos
seguintes princípios:
a) Princípio do direito humano fundamental;
b) Princípio da ubiqüidade;
c) Princípio do Poluidor pagador e do Usuário
pagador;
d)
e)
f)
h)
Princípio da prevenção;
Princípio da Precaução;
Desenvolvimento Sustentável;
Princípio democrático (legisl., admin. e proces).
O EC, art. 43 a 45 tratam da gestão democrática
das cidades, com vistas ao exercício da
democracia, cidadania e dignidade da pessoa
humana;
i) Princípio da Participação; e,
j) Princípio do equilíbrio e do limite.
• Porquê a preocupação tão específica com o
desenvolvimento urbano? Porque o desenvolvimento
urbano ocorre nas áreas que chamamos de cidade, as
quais se inserem como tuteladas pelo direito ambiental,
bem de uso comum do povo, mas especificamente meio
ambiente artificial.
• Mas, o que é cidade? Para Benevolo (1997), a cidade se
forma quando as indústrias e os serviços já não são
executados pelas pessoas que cultivam a terra, mas por
outras que não têm esta obrigação, e que são mantidas
pelas primeiras com o excedente do produto total.
• A cidade, desde a pré-história, é formada
fundamentalmente pelos produtos e
serviços
que
são
oferecidos
em
determinado território por meio do
trabalho de pessoas humanas mantidas por
outras.
•
•
Qual é o motivo que ensejou ao ordenamento
urbano tratamento especial?
A imensa e rápida urbanização experimentadas
no país no século XX (Em 1960, a população
urbana representava 44,7% da população total
– contra 55,3% de população rural. Em 1970 os
nºs. se inverteram - 55,9% de população urbana
e 44,1% de população rural. No ano 2000,
81,2% da população brasileira vivia em cidades
(Fiorillo, 2006).
• A urbanização vertiginosa, coincidindo
com o fim de um período de acelerada
expansão
da
economia
brasileira,
introduziu no território das cidades
injustiças e desigualdades da sociedade
(como ocorreu noutras partes do mundo).
•
As injustiças e desigualdades se apresentam no
território das cidades sob várias morfologias,
todas elas bastante conhecidas:
a) nas imensas diferenças entre as áreas centrais e
as periféricas das regiões metropolitanas;
b) na ocupação precária do mangue em
contraposição à alta qualidade dos bairros da
orla nas cidades de estuário;
c) na eterna linha divisória entre o morro e o
asfalto;
d) Nos edifícios projetados, planos urbanísticos,
serviços públicos, ruas, parques, etc, de um
lado e estabelecimentos irregulares, sem
projetos, sem título, sem serviços básicos préinstalados, etc. do outro lado; e
e) Em muitas outras variantes dessa cisão,
presentes em cidades de diferentes tamanhos,
diferentes perfis econômicos e regiões diversas.
• Os estabelecimentos irregulares (marginais),
crescem com muito maior velocidade do que os
regulares, e abriga em muitos países a maior
parte da população.
• Essa também é a realidade do Brasil, que tem
que acomodar 176.000.000 de pessoas, e, em
algumas capitais do país existe mais de 1 milhão
de pessoas (Fiorillo, 2006, p. 21 e 23).
• Nessas concentrações urbanas, algumas
necessidades são iminentes e essenciais, tais
como água, saneamento básico, transporte, etc.,
razão porque se faz necessária a implantação de
políticas de desenvolvimento urbano visando o
pleno desenvolvimento das funções sociais e
econômicas das cidades e a garantia do bemestar de seus habitantes, o que tem que ser
garantido pelo regramento jurídico brasileiro.
•
O regramento atual vê as cidades não só em
função de seu território, mas também em face
de sua:
a) estrutura econômica (produtos e serviços que
criam destinados a satisfazer as necessidades
de consumo interno e externo);
b) relações de consumo; e
c) relações
sociais
que
fundamentam
juridicamente o piso vital mínimo disposto no
art. 6o da CF/88 .
•
No contexto de ordem urbanística, associado à
ordem econômica e social, nasce o Estatuto da
Cidade – Lei 10.257/2001. Com ele inverte-se a
lógica tradicional de “adaptar o homem ao
território e a cidade” passando a “condicionar
o território e a cidade à dignidade da pessoa
humana”.
3. O Estatuto da Cidade (Lei
nº 10.257/2001) e suas
diretrizes gerais
Artigos 1o e 2o do EC
• Estatuto da Cidade é uma lei que abre
possibilidades para o desenvolvimento de
uma política urbana com a aplicação de
instrumentos de reforma urbana voltados a
promover a inclusão social e territorial nas
cidades brasileiras, considerando os
aspectos urbanos, sociais e políticos de
nossas cidades.
• As normas ditadas pelo Estatuto da Cidade
são de ordem pública, de maneira que o
magistrado deve apreciar de ofício qualquer
questão relativa às relações jurídicas
disciplinadas pela Lei.
• Também não ocorre a preclusão, e as
questões que dela surgem podem ser
decididas a qualquer tempo.
• O plano diretor é tratado como tema
central,, sendo que o EC, seguindo o
modelo já adotado pela Constituição no §
4° do art. 182, o Estatuto condiciona a
aplicação de qualquer instrumento
urbanístico à existência prévia do plano
diretor e de lei municipal específica.
• O EC dispõe que a propriedade urbana
cumpre sua função social quando atende às
exigências fundamentais de ordenação da
cidade expressas no plano diretor,
assegurando o atendimento das necessidades
dos cidadãos quanto:
a)à qualidade de vida;
b)à justiça social; e
c)Ao
desenvolvimento
das
atividades
econômicas.
Diretrizes fixadas pelo
Estatuto da Cidade
Art. 2º do EC
•
Entre as diretrizes gerais previstas no artigo 2° do
Estatuto da Cidade, cabe destacar as seguintes:
1. As que garantem o exercício da democracia
direta:
a) A gestão orçamentária participativa – exige que o
poder público garanta a participação dos cidadão
na gestão pública, para poder legitimar-se como
fiscalizador (§ 3 º, art. 4º do EC, fundada na CF/88,
arts. 4º, III, f e art. 74, § 2º do EC).
b) Gestão democrática da cidade – dispõe
sobre a exigência da realização de
audiências e debates públicos de forma a
garantir a participação popular como
requisito obrigatório para a aprovação de
peças orçamentárias (art. 43 a 45 do EC).
2. As que garantem a todos os cidadãos o direito
a cidades sustentáveis, art. 6 da CF/88):
a)
b)
c)
d)
e)
f)
à terra urbana;
à moradia;
ao saneamento ambiental;
à infra-estrutura urbana;
ao transporte;
aos serviços públicos;
g) ao trabalho: planejamento de atividades
econômicas no município de forma a
propiciar o acesso a todos.
h) ao lazer;
i) A segurança (O EC autoriza as cidades a
instituir guardas municipais destinados a
proteção de seus bens, serviços e
instalações).
3. As que dispõem sobre ordenação e controle do
uso do solo, de forma a evitar:
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) o parcelamento do solo,
c) a edificação ou os usos excessivos ou
inadequados em relação à infra-estrutura
urbana;
d) a retenção especulativa de imóvel urbano, que
resulte na sua subutilização ou não utilização;
e) a deterioração das áreas urbanizadas;
4. As que dispõem sobre a Justa distribuição
dos benefícios e ônus decorrentes do
processo de urbanização, bem como
sobre a recuperação dos investimentos do
Poder Público de que tenha resultado a
valorização de imóveis urbanos.
5. As que tratam da regularização fundiária
e urbanização de áreas ocupadas por
população de baixa renda mediante o
estabelecimento de normas especiais de:
a) urbanização,
b) uso e ocupação do solo e edificação,
consideradas a situação socioeconômica
da população; e
c) as normas ambientais;
5. As que tratam da regularização fundiária
e urbanização de áreas ocupadas por
população de baixa renda mediante o
estabelecimento de normas especiais de:
a) urbanização,
b) uso e ocupação do solo e edificação,
consideradas a situação socioeconômica
da população; e
c) as normas ambientais;
4. Instrumentos de
política urbana
Art. 4o do EC
•
O art. 182, § 4º da CF/88 da ao Poder Público Municipal
a faculdade de, mediante lei específica para área incluída
no plano diretor, utilizar-se de determinados
instrumentos para fazer com que o proprietário do
imóvel
urbano
promova
o
seu
adequado
aproveitamento (em solo urbano não edificado,
subutilizado ou não utilizado), permitindo:
a) parcelamento ou edificação compulsórios;
b) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana
progressivo no tempo;
c) desapropriação com pagamento mediante títulos da
dívida pública.
• Objetivo:
a) obrigar o proprietário a um comportamento
positivo de promover uma destinação concreta
para a sua propriedade.
b) impedir e inibir o processo de especulação
imobiliária;
c) Poder público pode interferir na propriedade
toda vez que o proprietário não lhe garantir a
função social.
• Requisitos para aplicação:
a) Que a propriedade urbana que não atenda a função
social seja integrante de área definida no Plano
Diretor como sujeita à aplicação dos instrumentos;
b) Que seja instituído o plano urbanístico local (lei
municipal específica); dispondo sobre as exigências
concretas para a propriedade urbana atender sua
função social, bem como sobre o procedimento e o
prazo para o cumprimento das exigências;
c) Que haja lei federal (lei federal de desenvolvimento
urbano) dispondo sobre a regulamentação dos
referidos instrumentos .
• O Estatuto da Cidade, instituído como a lei federal
prevista no parágrafo 4º do artigo 182, estabelece as
normas que devem ser observadas para aplicar os
instrumentos quando a propriedade não cumprir a sua
função social.
• Assim, em seu art. 4º relaciona um rol de instrumentos
destinados a assegurar a efetividade das diretrizes
retromencionadas e estabelece normas que devem ser
observadas para o uso dos referidos instrumentos.
• A seguir serão abordados alguns instrumentos:
5. Parcelamento, Edificação
ou Utilização Compulsórios
da Propriedade Urbana
arts. 5º e 6º do EC
•
Parcelamento ou Edificação Compulsórios
são instrumentos urbanísticos a serem
utilizados pelo Poder Público municipal,
(mediante Lei municipal específica para área
incluída no Plano Diretor ) que condicionam
o proprietário a um comportamento
positivo, de utilizar, de construir, de parcelar,
de eliminar a subutilização, de forma a
assegurar o uso social da propriedade.
• Esta obrigação pode ser:
a) o parcelamento de uma área urbana
subutilizada ou não utilizada, com a qual o
proprietário está se beneficiando do
processo de especulação imobiliária; ou
b) a edificação de uma área urbana não
edificada, visando o uso máximo do
potencial construtivo e de uso da
propriedade.
•
Referida lei deve fixar:
a)
a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado
o parcelamento, edificação ou utilização compulsória;
as exigências concretas para a propriedade urbana
atender sua função social, (critérios para rer considerada
sub utilizada...)
o procedimento (pode ser por consorcio que edifique e de
ao proprietário alguns imóveis em troca do terreno, basta
a pete requerer justificadamente); e
o prazo para o cumprimento da obrigação de parcelar
edificar ou utilizar (A notificação deve ser averbada no RGI
e após o decurso dos prazos o PP pode aplicar o IPTU, ).
b)
c)
d)
• Requisitos para a Aplicação do
Instrumento:
a) quais formas de uso, de ocupação; e
b) quais atividades a área urbana delimitada
no Plano Diretor deve conter para atender
os objetivos da política urbana.
6. Instrumentos Tributários
para a Implementação da
Política Urbana
art. 7º do EC
• O art. 7º, institui o tributo ambiental, em
caso de descumprimento das condições e
dos prazos previstos sobre parcelamento
• O IPTU progressivo no tempo, poderá ser
aplicado como medida coercitiva (não
sancionatória – neste caso geraria multa
não cumprir).
• O IPTU progressivo no tempo, pode ter a
alíquota majorada pelo prazo de 5 anos
consecutivos (O valor da alíquota a ser
aplicada a cada ano será fixado em Lei
Municipal específica, não podendo exceder
a 2 vezes o valor do ano anterior, sendo que
a alíquota máxima é de 15% do valor do
lançamento fiscal do imóvel, até que o
proprietário cumpra com a obrigação).
• A progressividade do imposto predial territorial
urbano pode ser: Fiscal (sua aplicação é
independente da ocorrência dos pressupostos
estabelecidos no art. 182, § 4º) e Extrafiscal:
pressupõe que o proprietário de imóvel urbano não
cumpra o prazo da obrigação, de parcelar ou edificar
nos termos do plano urbanístico local. Relaciona-se
com o art. 182, § 4º).
• Não tem finalidade arrecadatória e sim de mudar o
comportamento do agente econômico (edificar).
• No caso de a obrigação de parcelar, edificar ou
utilizar não ser atendida em cinco anos, o
Município manterá a cobrança pela alíquota
máxima, até que se cumpra a referida obrigação,
ficando
garantida,
alternativamente,
a
prerrogativa de desapropriar o imóvel para fins
de reforma urbana, sendo proibida a concessão
de isenções ou de anistia relativas à tributação
progressiva para os proprietários não
cumpridores.
7. Desapropriação como
instrumento de política
urbana
art. 8º do EC
(e § 4º do artigo 182 da CF/88)
• Se o proprietário deixar o prazo para conferir a
destinação social passar e também não o fizer
durante os 5 anos de aplicação de IPTU o PP pode
desapropriar, com pagamento da indenização feito
por meio de títulos da dívida pública, resgatados no
prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais
e sucessivas, assegurados o valor real da indenização
e os juros legais de seis por cento ao ano (diferente
da indenização prevista no 5º, inciso XXIV CF, justa,
prévia e em R$ - mas aceito em função da finalidade
ambiental + isonomia e equidade quanto à
destinação social).
• Os títulos não podem ser utilizados
para pagamento de tributos e tarifas
públicas.
• Base de cálculo = a mesma usada para
cobrar IPTU (nem sempre coincide com
o valor imobiliário).
• O Poder Público municipal, fica obrigado a proceder ao
adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo
de 5 anos, contado a partir da sua incorporação ao
patrimônio público, de forma a concretizar a destinação
social prevista.
• Isso pode ser feito diretamente ou por meio de
alienação ou concessão a terceiros, respeitado o
processo licitatório.
• Aquele que adquirir imóvel nessas condições passa a ter
a obrigação anteriormente imposta pelo Poder Público.
8. Usucapião especial
Art. 9º ao 14 do EC e 183
CF/88.
• O usucapião urbano também chamado usucapião
ambiental é instrumento que reconhece o direito ao
domínio àquele que possuir como sua área ou
edificação urbana nas seguintes condições (requisitos):
a) tratar-se de área urbana privada (público não
usucapível(art. 183, § 3º e 191 CF/88);
b) Que tenha possuído como sua área ou edificação
urbana de até 250 m²;
c) por 5 anos ininterruptamente e sem oposição;
d) utilizando-a para a sua moradia ou de sua família;
e) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
• É vedado o reconhecimento deste
direito a mesma pessoa mais de uma
vez.
• O título pode ser concedido a homem,
mulher
ou
a
ambos,
independentemente o estado civil.
•
É possível reconhecer o direito do usucapião urbano
coletivamente, mediante sentença judicial (onde o juiz
atribuirá fração ideal de terreno para cada possuidor)
que servirá de título para o registro no Cartório de
Imóveis (independente do parcelamento e da
edificação estar regularizada - artigo 55 do EC – isso
altera o artigo 167, inciso I, da lei n° 6.015/73 que
dispõe sobre os registros públicos).
•
É possível a sucessão se o sucessor reside no imóvel à
época de abertura da sucessão.
•
São legitimados para promover ação coletiva de
usucapião urbano:
a) Ativo: Os possuidores, individualmente, em
litisconsorte ou em estado de composse e a
associação de moradores da comunidade,
regularmente constituída com personalidade
jurídica (O possuidor pode, para o fim de
contagem de prazo, acrescentar sua posse à de seu
antecessor, contanto que ambas sejam contínuas);
b) Passivo é o proprietário privado.
9. Concessão de uso especial no
Estatuto da Cidade
(CF/88, art. 183, § 1º e Medida
Provisória 2.220/2001)
• Sendo vetada a aquisição do domínio pleno sobre as
terras públicas por meio de usucapião, art. 183, § 3º da
CF/88, a concessão de direito especial de uso para fins de
moradia é o instrumento hábil para a regularização
fundiária das terras públicas informalmente ocupadas pela
população de baixa-renda, sendo devido àquele que:
a) Ter possuído como seu, até 30 de junho de 2001, por 5
anos, ininterruptamente e sem oposição;
b) até 250 m² de imóvel público situado em área urbana;
c) utilizar para sua moradia ou de sua família;
d) não ser proprietário ou concessionário, a qualquer título,
de outro imóvel urbano ou rural.
• Referido direito é conferido ao homem ou à
mulher, ou a ambos, independentemente
do estado civil.
• É vedado o reconhecimento deste direito a
mesma pessoa mais de uma vez.
• O possuidor pode, para o fim de contagem
de prazo, acrescentar sua posse à de seu
antecessor, contanto que ambas sejam
contínuas.
•
•
É possível a concessão de uso especial para fins
de moradia de forma coletiva, quando os
imóveis sejam maiores do que 250 m², com
atribuição de fração ideal. A fração máxima de
cada possuidor será de 250 m².
O Poder Público garantirá ao possuidor o
exercício do direito de uso especial em outro
local quando a ocupação acarretar risco à vida
ou à saúde dos ocupantes.
• Obtenção do título:
a) por via administrativa (no prazo máximo
de 1 ano, após pedido do interessado,
que, em caso de imóvel do Estado ou
União deve juntar uma certidão do
Município) e,
b) em caso de recusa ou omissão deste, pela
via judicial, mediante sentença.
• O título (administrativa ou judicial, pode ser
transferido por ato inter vivos ou causa mortis,
além de ser um direito real, podendo gerar
ações, mas não gera uma propriedade
imobiliária separada, como direito real
autônomo.
• O morador não será dono do imóvel. A
propriedade continua em poder da
administração pública, que concede ao
ocupante o direito de usar o bem.
• Ainda assim nos casos de programas e projetos
habitacionais de interesse social, desenvolvidos por
órgãos ou entidades da Administração Pública com
atuação específica nessa área, os contratos de
concessão de direito real de uso de imóveis
públicos:
a) terão caráter de escritura pública, não se aplicando o
disposto no inciso II do art. 134 do Código Civil, e
b)constituirão título de aceitação obrigatória em
garantia
de
contratos
de
financiamentos
habitacionais.
• O direito à concessão de uso especial pode
ser extinto em caso de:
I - o concessionário dar ao imóvel destinação
diversa da moradia para si ou para sua
família; ou
II - o concessionário adquirir a propriedade
ou a concessão de uso de outro imóvel
urbano ou rural.
• Destinação comercial: O poder público,
preenchidos
os
mesmos
requisitos
retromencionados para moradia, pode dar
autorização de uso especial para uso com
finalidade comercial, sendo a autorização
conferida de forma gratuita.
• Sucessão: é possível tanto no uso para moradia,
quanto no uso para comércio , desde que o
herdeiro já resida no imóvel por ocasião da
abertura da sucessão.
10. Direito de superfície
(art. 21 a 24 do EC e 1.369 a
1.377 do CC)
• O EC trata do direito de superfície dispondo que “o
proprietário urbano poderá conceder a outrem o
direito de superfície do seu terreno, por tempo
determinado ou indeterminado, mediante escritura
pública registrada no cartório de registro de
imóveis”.
• Nascem dois direitos reais distintos e autônomos: a
construção (edilícia) ou plantação (rústica, agrária,
agrícola ou vegetal) do superficiário e o solo do
proprietário.
• É atribuído ao superficiário o domínio útil,
ficando o dono do solo com o domínio direto
(só o direito de superfície é transferido para
outras pessoas). Não é transferida a
propriedade do terreno. Aquilo que for
construído pelo superficiário torna-se sua
propriedade, mas não lhe da o direito ao solo.
• Direito de lage???
• Pode ser utilizado para, poe ex. fins de
cancelamento de débitos tributários e
conceder à Prefeitura para fins de
construção de habitação recebendo em
troca transferência do direito de
construir; etc.
•
a)
b)
c)
d)
Características da concessão da propriedade
superficiária:
Pode ser gratuito ou oneroso;
Por tempo determinado ou indeterminado;
É um direito transferível a terceiros e a herdeiros,
nos termos do contrato original;
É um direito resolúvel, já que, uma vez cessada a
concessão, o titular do domínio pleno adquire a
res
superficiaria,
independentemente
de
indenização
se
não
foi
convencionado
diferentemente.
• O superficiário responde integralmente
pelos encargos e tributos que incidirem
sobre a propriedade superficiária.
• Em caso de alienação do terreno, ou do
direito de superfície, o superficiário e o
proprietário, respectivamente, terão direito
de preferência, em igualdade de condições
à oferta de terceiros.
• O direito de superfície se extingue:
a) pelo advento do termo;
b)pelo descumprimento das obrigações contratuais
assumidas pelo superficiário.
c) Também pode se extinguir antes do advento do
termo se o superficiário der ao terreno destinação
diversa daquela para a qual foi concedida.
• É interessante para o PP pois não precisa aplicação
de recursos financeiros diretos por parte do PP.
11. Direito de preempção
art. 26 a 27 do EC
• O direito de preempção confere ao Poder Público
municipal preferência para aquisição de imóvel urbano
objeto de alienação onerosa entre particulares, quando
a área estiver enquadrada numa das finalidades
relacionadas como passíveis do exercício do direito de
preferência, como por ex.:
a) regularização fundiária;
b) execução de programas e projetos habitacionais de
interesse social;
c) constituição de reserva fundiária;
d) ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
e) implantação de equipamentos urbanos e
comunitários;
f) criação de espaços públicos de lazer e áreas
verdes;
g)criação de unidades de conservação ou
proteção de outras áreas de interesse
ambiental;
h)proteção de áreas de interesse histórico,
cultural ou paisagístico.
• O proprietário notifica o Município da sua intenção de
alienar o imóvel, anexando proposta da compra por
terceiro interessado na aquisição do imóvel (preço,
prazo e validade) para que o Município, no prazo
máximo de 30 dias, manifeste por escrito seu interesse
em comprá-lo.
• No silêncio do Município, o proprietário poderá realizar
a venda ao terceiro (vinculada à proposta apresentada,
sendo nula de pleno direito se feita de forma diversa,
neste caso o PP pode adquirir pelo valor da base de
cálculo do IPTU).
12. Outorga onerosa do
Direito de construir
Art. 28 a 31 do EC
• A outorga onerosa do direito de construir, é
instrumento que amplia o direito de construir, que
poderá ser exercido acima do coeficiente de
aproveitamento básico adotado (Pode ser igual em toda
a área urbana ou distinta conforme as especificidades
da zona urbana), bem como permite a alteração do uso
do solo, sempre mediante contrapartida.
• O plano diretor definirá os limites máximos a serem
atingidos pelos coeficientes de aproveitamento,
considerando: a proporcionalidade entre a infraestrutura existente; e o aumento de densidade
esperada em cada área.
• Lei municipal específica estabelecerá: a
fórmula de cálculo para a cobrança; os
casos passíveis de isenção do pagamento
da outorga; a contrapartida do beneficiário.
• Os valores arrecadados devem ser
utilizados para dar efetividade aos
diferentes objetivos descritos nos incisos I a
VIII do art. 26 do EC, em decorrência do
direito de preempção.
13. Transferência do direito
de construir
Art. 35 do EC
•
Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá
autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou
público, a exercer em outro local (exercer
pessoalmente), ou alienar (para terceiro construir),
mediante escritura pública, o direito de construir
previsto no plano diretor ou em legislação urbanística
dele decorrente, quando o referido imóvel for
considerado necessário para fins de:
a) implantação
de
comunitários;.
equipamentos
urbanos
e
b) preservação, quando o imóvel for
considerado de interesse histórico,
ambiental, paisagístico, social ou cultural;
c) servir a programas de regularização
fundiária, urbanização de áreas ocupadas
por população de baixa renda e habitação
de interesse social.
• Preserva os imóveis ou áreas de importante valor histórico
ou ambiental e compensa os proprietários pela
impossibilidade de usufruir do coeficiente previsto para a
região.
• O proprietário pode construir ou vender para outro
construir (transferir) se o proprietário participar de algum
programa de preservação elaborado em conjunto com o
poder público ou elaborado pelo setor privado e aprovado
pelo ente técnico responsável. O proprietário também
poderá se utilizar do instrumento o proprietário que doar
ao poder públicos imóvel, ou parte dele, para as
finalidades previstas neste tópico.
• Cabe ao Poder Público:
a) Definir claramente as condições de transferência;
b)listar ou cadastrar os imóveis possíveis de aplicação
do instrumento;
c) Estabelecer critérios de transferência (preço, etc.);
d)Mediar as negociações dos particulares;
e) Formular planos de preservação para que as metas
sejam executadas;
f) Acompanhar e monitorar os imóveis preservados.
14. Operação urbana
consorciada
Art. 32 a 34
• O EC dispõe que Lei municipal poderá autorizar
áreas para aplicação de operações consorciadas,
que se entende como um conjunto de
intervenções e medidas coordenadas pelo Poder
Público municipal, com a participação dos
proprietários,
moradores,
usuários
permanentes e investidores privados, com o
objetivo de alcançar em uma área
transformações
urbanísticas
estruturais,
melhorias sociais e a valorização ambiental.
• Em suma, as operações urbanas articulam um
conjunto de intervenções, coordenadas pela
prefeitura e definidas em lei municipal, em que
se recortam da ordenação geral do uso e
ocupação do solo um conjunto de quadras e se
definem para estas um projeto de estrutura
fundiária, potencial imobiliário, formas de
ocupação do solo e distribuição de usos distintas
da situação presente deste setor e das regras
gerais de uso e ocupação do solo vigentes para
este.
15. Estudo de impacto de
vizinhança
Art. 36 a 38 do EC
• O EIV é um estudo prévio necessário para obtenção de
licenças ou autorizações de construção ampliação ou
funcionamento, cabendo ao poder público a sua
exigência.
• É um conjunto de estudos preliminares sócio-econômicoambiental, que apresenta relatório, planos de
recuperação, projeto de controle, diagnóstico ambiental,
análise preliminar de risco, etc, às custas do
empreeendedor, ou seja, é instrumento preventivo (apura
as condições que o ambiente ficará, caso o
empreendimentos seja realizado e propõe medidas
mitigadoras), ao qual deve ser dado publicidade.
• O EIV analisa, por ex. (não substituí o
EIA): adensamento populacional; uso e
ocupação
do
solo;
valorização
imobiliária; geração de tráfego e
demanda por transporte público;
ventilação e iluminação; etc.
16. Plano Diretor
Art. 39 a 42 do EC
•
A política de desenvolvimento urbano é traçada pelo
plano diretor, que é criado por lei municipal e dispõe
sobre diretrizes e estratégias para o desenvolvimento
urbano e econômico das cidades e orienta os
investimentos públicos.
•
O plano diretor é o instrumento básico da política de
desenvolvimento e expansão urbana. É um plano
urbanístico auto-aplicável, que planeja a gestão das
cidades (zoneando-a comercial, residencial, industrial,
regras sobre preempção, coeficiente de construção,
alteração de uso, etc.) e deve ser revisto a cada 10 anos.
• A ele é reservada a definição da função
social da propriedade e a delimitação das
áreas
subutilizadas,
sujeitas
a
parcelamento e edificação compulsórios,
utilização extra-fiscal do IPTU e
desapropriação com pagamento em
títulos da dívida pública (§§ 2º e 4º do art.
182).
•
A participação popular deve ser garantida pela
administração no processo de elaboração do
plano diretor e na fiscalização de sua
implementação (audiência pública, publicidade,
acesso à informação).
• É obrigatório para cidades (prazo venceu em
10/10/2006 :
a) com mais de 20.000 habitantes (182, § 1º
CF/88);
b) integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações
urbanas;
c) onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os
instrumentos constitucionalmente, quais sejam: o
parcelamento ou edificação compulsórios; IPTU
progressivo e a desapropriação com pagamento
mediante títulos da dívida pública;
d) integrantes de áreas de especial interesse turístico;
e) inseridas na área de influência de empreendimentos
ou atividades com significativo impacto ambiental de
âmbito regional ou nacional.
17. Gestão Democrática da
Cidade
Art. 43 a 45
• O Estatuto da cidade incorpora a gestão
democrática como uma diretriz geral da política
urbana, por meio do inciso II do artigo 2° e
artigos 43 a 45, com a idéia é trabalhar com
modelos de gestão do interesse público, em que
o papel do cidadão é valorizado como
colaborador, co-gestor, prestador e fiscalizador
das atividades da Administração Pública
(exercício da cidadania).
• Parte-se da concepção de que para reverter o
quadro da desigualdade social, o controle da
Administração Pública, da gestão das políticas
públicas, da destinação e utilização dos recursos
públicos,
de
medidas
que
priorizem
investimentos na área social, deve ser efetuado
pelas instituições que representam o cidadão,
com base no sistema da democracia
representativa, ou de forma direta com base no
sistema da democracia participativa ou direta
(debates, audiências e consultas públicas).
•
a)
b)
c)
d)
Com vistas a garantir a gestão democrática, o EC
dispõe que devem ser utilizados os seguintes
instrumentos:
órgãos colegiados de política urbana, nos níveis
nacional, estadual e municipal ( pode ser composto
pelo Poder Público, proprietários, moradores, usuários
e os investidores privados e o MP);
debates, audiências e consultas públicas;
conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos
níveis nacional, estadual e municipal;
iniciativa popular de projeto de lei e de planos,
programas e projetos de desenvolvimento urbano.
18. Improbidade
administrativa – art. 52 do
EC
•
Sem prejuízo da punição de outros agentes
públicos envolvidos e da aplicação de outras
sanções cabíveis, o Prefeito incorre em
improbidade administrativa, nos termos da Lei
8.429/92, quando, nas situações previstas no
art. 52 do EC, por exemplo:
a) deixar de proceder, no prazo de cinco anos, o
adequado
aproveitamento
do
imóvel
incorporado ao patrimônio público, conforme o
disposto no § 4o do art. 8o do EC;
b) aplicar os recursos auferidos com a
outorga onerosa do direito de construir e
de alteração de uso fora dos casos do
exercício da preempção;
c) aplicar os recursos auferidos com
operações consorciadas em outros locais
que não o do consórcio; Etc...
• Também é possível o uso da ACP em caso
de dano que cause prejuízo à ordem
urbanística.
• O TAC pode ser utilizado para evitar a
aplicações de sanções, servindo para
reparar o dano de forma voluntária e
extrajudicial.
• Crimes que envolvem área urbana na Lei
9.605/98:
• Ex.
• art. 15, f (agravante),
• Art. 42 (fogo por balões),
• art. 54, § 2º, I (poluição),
• art. 62 a 65 (crimes contra o ordenamento
urbano).
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VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil (Parte Geral), v.1 – 3 ed. São Paulo: Atlas. 2003.
ATENÇÃO
Parte deste material foi coletado na internet e não foi possível identificar a
autoria. Este material se destina para fins de estudo e não se encontra
completamente atualizado.
FIM
• _________________Obrigado pela atenção!!
•
Acimarney C. S. Freitas – Advogado – OAB-BA Nº 30.553
•
Professor de Direito do Instituto Federal de Educação Ciência e Tecnologia da Bahia – IFBA – campus de Vitória da
Conquista
•
Diretor do Instituto Federal de Educação Ciência e Tecnologia da Bahia – IFBA – campus de Brumado.
•
Bacharel em Teologia
•
Especialista em Direito Educacional - FTC
•
Especialista em Educação Profissional e de Jovens e Adultos - IFBA
•
Mestrando em Filosofia - UFSC
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