14 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA
CC, Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos
contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o
outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Compra e venda – Transmissão de coisa corpórea.

Cessão de direito – Transmissão de coisa incorpórea.
14.1 - COMPRA E VENDA – Natureza OBRIGACIONAL
CC, Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á
obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no
objeto e no preço.
O contrato de compra e venda consiste em um contrato
translativo que não gera transmissão da propriedade.
é:
No nosso ordenamento jurídico, o que transmite a propriedade
Bem móvel – Tradição
Bem imóvel – Registro do CRI
O contrato de compra e venda não transmite a propriedade. Ele
gera efeitos obrigacionais: Obrigação de transmitir a propriedade.
Em outras palavras, o contrato é translativo no sentido de
trazer como conteúdo a referida transmissão, que se perfaz
pela tradição nos casos que envolvem bens móveis ou pelo
registro, nas hipóteses de bens imóveis. Maria Helena Diniz
citada por Flávio Tartuce.
... no direito brasileiro, o contrato de compra e venda gera
para os contratantes efeitos meramente obrigacionais: para o
comprador impõe o dever de pagamento, enquanto para o
vendedor gera, como consequência, a obrigação de transferir a
propriedade da coisa para o comprador.
Com isso, seguindo as pegadas de relevantes sistemas
jurídicos que se perfilham ao modelo romano germânico, o
direito brasileiro (CC, art. 481), expressamente, conferiu
caráter obrigacional à compra e venda, negando-lhe eficácia
translativa de propriedade (caráter real), como preferem os
sistemas jurídicos que seguem o modelo franco-italiano.
Nos ordenamentos que seguem o Código da França (art. 1.582
c/c 1.583) e da Itália (art. 1.470), a compra e venda é
suficiente para a transferência de propriedade, produzindo
eficácia real. Reduzida a termos simplórios, esta tese admite,
aceita o contrato como mecanismo de aquisição de
propriedade. Entrementes, em nosso direito positivo, esta
figura contratual não é mecanismo hábil para a aquisição da
propriedade. Ou seja, a compra e venda origina uma obrigação
de dar, não operando a transferência da propriedade – que
somente advirá com a tradição ou registro em cartório, seja
móvel ou imóvel o seu objeto, respectivamente.
...
Em sendo assim, no Brasil, a compra e venda produz, tão
somente, efeitos obrigacionais, impondo ao vendedor o dever
de transferir, posteriormente, a propriedade da coisa vendida.
(...)
Caso o vendedor não transfira, espontaneamente, o domínio do
bem objeto do negócio, caberá ao comprador exigir, em juízo,
através de uma ação de obrigação de dar coisa certa (caráter
pessoal), sem que possa promover uma ação real, pois ainda
não é titular da coisa.
Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald
O sistema brasileiro protege o COMPRADOR, através da TEORIA
DOS RISCOS PELA PERDA OU DETERIORAÇÃO DA COISA.
Se a compra e venda não transmite a propriedade do bem, seu
DONO é o vendedor até que ocorrida TRADIÇÃO.
Assim, segundo a regra res perit domino, o vendedor é o
responsável por qualquer perda ou perecimento da coisa anterior à
sua efetiva entrega.
O contrato de compra e venda, além das obrigações principais
de entrega da coisa e pagamento do preço, também impõe o
cumprimento dos DEVERES ANEXOS provenientes do Princípio da
boa-fé objetiva - Diretriz da Eticidade aplicada à relação contratual.
14.2 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Elementos

Partes e seu consentimento - consensus

Coisa - res

Preço - Pretium
14.2.1 - Partes e seu consentimento – consensus
As partes devem ser CAPAZES e LEGITIMADAS.

Se partes absolutamente incapazes não devidamente
representadas – Contrato NULO.

Se partes relativamente incapazes não devidamente
assistidas – Contrato ANULÁVEL.
Além de capazes, as partes devem ser legitimadas – Devem
cumprir requisito específico para a prática de ato específico.
Exemplos – Partes sem legitimação:
CC, Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum
dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no
regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
(...)
CC, Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz,
quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato
praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até
dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.
Parágrafo único. A aprovação torna válido o ato, desde que
feita por instrumento público, ou particular, autenticado.
CC, Art. 1.749. Ainda com a autorização judicial, não pode o
tutor, sob pena de nulidade:
I - adquirir por si, ou por interposta pessoa, mediante contrato
particular, bens móveis ou imóveis pertencentes ao menor;
II - dispor dos bens do menor a título gratuito;
III - constituir-se cessionário de crédito ou de direito, contra o
menor.
O consentimento há de ser livre, espontâneo e de boa-fé –
MANIFESTAÇÃO DE VONTADE LIVRE E DE BOA FÉ.
Havendo vício, o contrato poderá ser nulo ou anulável:

Erro, dolo, coação, lesão, estado de perigo (vícios do
consentimento), fraude contra credores (Vício social) –
Contrato de compra e venda anulável. CC, Art. 171, II.

Simulação (Vício social) – Contrato de compra e venda
NULO. CC, Art. 167
14.2.2 - Coisa – res
A coisa deve ser:

Lícita

Possível

Determinada (Coisa certa) ou determinável (coisa incerta
indicada pela quantidade e pelo gênero/espécie).

Alienável
Compra e venda de coisa futura (Vendas sob encomenda):
CC, Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa
atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta
não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir
contrato aleatório.
Segundo a doutrina, pelo Princípio da boa-fé objetiva, na venda
sob encomenda, o vendedor já deve ter a coisa à sua disposição no
momento da realização do contrato.
A coisa deve ser ALIENÁVEL.
Ex: Bem de Família Voluntário – Inalienabilidade relativa.
Contrato de compra e venda que tenha como objeto bem de
família voluntário será NULO por ilicitude do objeto (CC, Art. 166, II)
ou por fraude à lei imperativa (CC, Art. 166, VI)
14.2.3 - Preço – Pretium
CC, Art. 315. As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no
vencimento, em moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o
disposto nos artigos subseqüentes.
Em regra, o preço deve ser:

certo e determinado,

em moeda nacional corrente

pelo valor nominal
O preço deve ser em moeda nacional corrente.
CC, Art. 318. São nulas as convenções de pagamento em ouro
ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a
diferença entre o valor desta e o da moeda nacional,
excetuados os casos previstos na legislação especial.
Exceção: Decreto-lei 857/69 – Compra e venda internacional.
O preço poderá ser cotado em ouro ou dólar, desde que conste
o valor correspondente em Real, segundo CC, art. 487:
CC, Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de
índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva
determinação.
Dólar e ouro são exemplos de índices ou parâmetros suscetíveis
de objetiva determinação (Preço por cotação).
Preço por avaliação:
CC, Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio
de terceiro, que os contratantes logo designarem ou
prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência,
ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os
contratantes designar outra pessoa.
Ex: Preço de bem imóvel avaliado por um especialista (corretor
ou uma imobiliária).
Preço por taxa de mercado ou de bolsa:
CC, Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à
taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e
lugar.
Havendo oscilação da taxa de mercado ou de bolsa na data
determinada para a fixação do preço, levar-se-á em conta a média da
variação.
CC, Art. 488:
CC, Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou
de critérios para a sua determinação, se não houver
tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao
preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade
de preço, prevalecerá o termo médio.
Isso não configura hipótese de contrato de compra e venda sem
preço! Pelo contrário! O artigo determina um preço para o caso do
contrato não estabelecê-lo. Assim, sempre haverá um preço.
CC, Art. 489 X Contratos de adesão
CC, Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se
deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do
preço.
E os contratos de adesão??
Segundo Flávio Tartuce, o Art. 489 deveria ter sido excluído do
Código Civil, pois não se encontra em consonância com a prática
atual dos contratos de adesão, em que apenas uma das partes
determina previamente o preço.
Como ainda permanece tal dispositivo, este deve ser
interpretado apenas como uma proibição do preço cartelizado (preço
estabelecido por cartéis de empresas).
14. 3 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Classificação
O contrato de compra e venda é:

contrato típico e nominado

contrato bilateral ou sinalagmático

contrato consensual

contrato formal ou informal

contrato oneroso

contrato comutativo ou aleatório

contrato de execução instantânea ou de trato sucessivo
14.3.1 - Contrato típico e nominado
Possui regulamentação própria no Código Civil 2002, Arts. 481
a 532.
14.3.2 - Contrato bilateral ou sinalagmático
Há direitos e deveres a cada uma das partes, sendo, portanto,
credoras e devedoras entre si.
Direito – Receber coisa
Direito – Receber preço
Comprador
Vendedor
Dever – Pagar preço
Dever – Entregar coisa
Mantém-se a bilateralidade do contrato de compra e venda
mesmo nos casos de AUTOCONTRATO ou CONTRATO CONSIGO
MESMO.
O mesmo agente atua em nome e interesse próprio, e em nome
próprio, mas no interesse de outrem (Ex. representante em um
contrato de mandato):

A – comprador (atua em nome próprio e interesse próprio)

A – representante do vendedor B (atua em nome próprio, mas
no interesse de B)
CC, Art. 117. Salvo se o permitir a lei ou o representado, é
anulável o negócio jurídico que o representante, no seu
interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo.
Parágrafo único. Para esse efeito, tem-se como celebrado pelo
representante o negócio realizado por aquele em quem os
poderes houverem sido subestabelecidos.
14.3.3 - Contrato consensual
CC, Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á
obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no
objeto e no preço.
Em regra, para que o contrato de compra e venda se aperfeiçoe
basta o consenso entre as partes sobre o preço e a coisa, não
havendo a necessidade de solenidades ou formalidades específicas.
Há exceções como o CC, art. 108 – Contrato formal e solene.
CC, Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura
pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem
à constituição, transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o
maior salário mínimo vigente no País.
14.3.4 - Contrato formal ou informal
Segundo Flávio Tartuce, formalidade é gênero, solenidade é
espécie.

Formalidade – Forma escrita

Solenidade – Escritura Pública
O contrato de compra e venda pode ser:

Formal e solene – Segue a forma escrita, por escritura
pública.
Ex: Compra e venda de bem imóvel de valor superior a 30
salários mínimos - CC, Art. 108.

Formal e não solene – Segue a forma escrita, mas não
precisa de escritura pública.
Ex: Compra e venda de bem imóvel de valor inferior a 30
salários mínimos.
Todo contrato de compra e venda de bem imóvel seguirá a
forma escrita, pois necessário para o registro no CRI.

Informal e não solene – Não segue a forma escrita e nem a
escritura pública.
Ex: Compra e venda de bem móvel.
14.3.5 - Contrato oneroso
A compra e venda gera benefícios e sacrifícios patrimoniais para
ambas as partes.
Um deles lucra o preço ajustado, mas perde um bem
integrante de seu patrimônio, enquanto o outro acrescenta o
objeto da avença ao seu acervo patrimonial, mas paga um
valor determinado.
Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald.
Por ser a compra e venda um contrato oneroso, o vendedor se
responsabiliza pelos vícios redibitórios e pela evicção, o que gera
garantias ao comprador.
CC, Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito
oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.
Exceção: Universalidades (rebanho, biblioteca) em que os bens
defeituosos são vários ou se o defeito de um deles compromete todo
o conjunto (Par de brincos, cartas de baralho).
14.3.6 - Contrato comutativo ou aleatório
Em regra, o contrato de compra e venda é COMUTATIVO por
serem as prestações previamente conhecidas pelas partes, havendo
uma “certeza recíproca das obrigações e direitos”.
Eventualmente, a compra e venda pode ser um contrato
ALEATÓRIO (Álea, sorte), no qual há a presença de riscos. Não há
certeza quanto aos ganhos e perdas:

Venda de coisas futuras quanto
quantidade. CC, Art. 458 e 459.
à existência
e
à

Venda de coisas existentes, mas expostas a risco. CC,
Art. 460.
14.3.6.1 - Venda de coisas futuras quanto à existência:
VENDA DA ESPERANÇA QUANTO À EXISTÊNCIA DA COISA ou VENDA
DA ESPERANÇA ou SALE OF A HOPE (Emptio spei)
CC, Art. 458. Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a
coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir um
dos contratantes assuma, terá o outro direito de receber
integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte
não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado
venha a existir.
Não há a fixação de uma quantidade mínima.
Alto risco.
14.3.6.2 - Venda de coisas futuras quanto à quantidade:
VENDA DA ESPERANÇA QUANTO À QUANTIDADE DA COISA ou
VENDA DA ESPERANÇA COM COISA ESPERADA (Emptio rei speratae)
CC, Art. 459. Se for aleatório, por serem objeto dele coisas
futuras, tomando o adquirente a si o risco de virem a existir
em qualquer quantidade, terá também direito o alienante a
todo o preço, desde que de sua parte não tiver concorrido
culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior
à esperada.
Parágrafo único. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação
não haverá, e o alienante restituirá o preço recebido.
Há a fixação de uma quantidade mínima para a compra. Há um
objeto mínimo.
14.3.6.3 - Venda de coisas existentes, mas expostas a risco:
CC, Art. 460. Se for aleatório o contrato, por se referir a
coisas existentes, mas expostas a risco, assumido pelo
adquirente, terá igualmente direito o alienante a todo o preço,
posto que a coisa já não existisse, em parte, ou de todo, no dia
do contrato.
CC, Art. 461. A alienação aleatória a que se refere o artigo
antecedente poderá ser anulada como dolosa pelo prejudicado,
se provar que o outro contratante não ignorava a consumação
do risco, a que no contrato se considerava exposta a coisa.
14.3.6 - Contrato de execução instantânea ou de trato
sucessivo

Execução instantânea – Obrigação se cumpre por um ato único.
Ex: Venda à vista.

Execução por trato sucessivo – Prestação é cumprida de forma
diferida no tempo.
Ex: Venda a prazo
14.4 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Riscos
Os riscos se vinculam aos deveres. Quem tem o dever,
responde pelos seus riscos:
Direito – Receber coisa
Comprador
Dever – Pagar preço
Comprador responde pelos
riscos do PREÇO
Direito – Receber preço
Vendedor
Dever – Entregar coisa
Devedor responde pelos
riscos da COISA

Riscos quanto à coisa – correm pelo VENDEDOR até a efetiva
entrega (Res perit domino).

Riscos quanto ao preço – correm pelo COMPRADOR.
CC, Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa
correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do
comprador.
§ 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar,
marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem,
contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem
sido postas à disposição do comprador, correrão por conta
deste.
§ 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das
referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando
postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo
ajustados.
14.5 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Despesas

Despesas com TRANSPORTE e TRADIÇÃO correm por conta do
VENDEDOR.

Despesas com ESCRITURA e REGISTRO correm por conta do
COMPRADOR.
CC, Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas
de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do
vendedor as da tradição.
Norma de ordem privada – Pode ser alterada contratualmente,
podendo gerar assunção convencional ou socialização dos riscos.
A divisão das despesas de transportes é comum na compra e
venda internacional, por meio dos INCOTERMS (international
Commercial Terms ou Cláusulas Especiais de Compra e Venda
no Comércio Internacional). A título de exemplo, cite-se a
cláusula FOB (free on board), pela qual o vendedor responde
pelas despesas do contrato até o embarque da coisa no navio.
Flávio Tartuce
14.6 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Exceção do contrato
não cumprido.
CC, Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é
obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
14.7 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Local da entrega
CC, Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de
estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se
encontrava, ao tempo da venda.
Norma de ordem privada – Pode ser alterada contratualmente.
14.8 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Expedição da coisa
CC, Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por
ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma
vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das
instruções dele se afastar o vendedor.

Se comprador determina
Responde pela coisa.
erroneamente
a
expedição
–

Se o vendedor não cumprir as instruções dadas pelo comprador
– Responde pela coisa.
14.9 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Insolvência de uma
das partes
CC, Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o
pagamento, se antes da tradição o comprador cair em
insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa,
até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo
ajustado.
Aplicação da Exceptio non rite adimpleti contractus (CC, Art.
477) no contrato de compra e venda.
Aplica-se também quanto à insolvência do devedor –
Comprador poderá reter o pagamento até que lhe seja dada caução
ou lhe seja entregue a coisa.
Não sendo prestada a garantia, resolve-se o contrato por
cláusula resolutiva tácita dependente de interpelação judicial.
14.10 – LIMITAÇÕES AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
14.10.1 – Compra e venda de ascendente para descendente
CC, Art. 496. É anulável a venda de ascendente a
descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do
alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o
consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da
separação obrigatória.
Visa proteger o núcleo familiar.
De fato, as relações familiares entre pais e filhos, infelizmente,
são assaltadas por turbulências, decorrentes do desamor, do
desafeto, da mágoa e da ingratidão, dentre outros sentimentos
indignos. Por isso, motivos diversos podem conduzir um
ascendente a beneficiar um de seus descendentes, em prejuízo
dos demais. Por isso, tende o ordenamento a estabelecer uma
blindagem protetiva dos descendentes, evitando que o seu
ancestral venha a frustrar fraudulenta ou simuladamente a sua
perspectiva patrimonial, com escopo de beneficiar outro filho.
Seria o caso do pai que, sabendo que uma eventual doação
para o filho predileto implicaria, por lei, antecipação da herança
que caberia a este no futuro, resolve vender a este
descendente a um preço completamente irrisório.
Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald
De forma oposta, o contrato de DOAÇÃO entre ascendentes e
descendentes não depende da autorização dos demais, afinal, o
controle da liberalidade acontecerá após a morte do doador, por meio
da colação, igualando-se as legítimas.
CC, Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de
um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe
por herança.
CC, Art. 2.003, caput. A colação tem por fim igualar, na
proporção estabelecida neste Código, as legítimas dos
descendentes e do cônjuge sobrevivente, obrigando também os
donatários que, ao tempo do falecimento do doador, já não
possuírem os bens doados.
Querendo o ascendente beneficiar um de seus descendentes,
pode o fazer através da doação, dispensando a posterior colação,
desde que a liberalidade saia de sua parcela disponível.
Além da autorização dos demais descendentes, é também
necessária a autorização do cônjuge do vendedor, salvo se casados
pelo regime da separação obrigatória de bens.
A justificativa para tal necessidade se encontra no art. 1829 do
Código Civil: A ordem de vocação hereditária. O cônjuge também é
considerado como herdeiro necessário (CC, Art. 1.845), assim,
também não poderá ser privado da legítima.
Se o cônjuge for casado pelo regime da separação obrigatória
de bens, desnecessária é a sua autorização, pois, segundo o CC, Art.
1.829, I, não há a concorrência do cônjuge com os descendentes se
casado por tal regime.
CC, Art. 1.829. A sucessão legítima defere-se na ordem
seguinte:
I - aos descendentes, em concorrência com o cônjuge
sobrevivente, salvo se casado este com o falecido no regime da
comunhão universal, ou no da separação obrigatória de bens
(art. 1.640, parágrafo único); ou se, no regime da comunhão
parcial, o autor da herança não houver deixado bens
particulares;
II - aos ascendentes, em concorrência com o cônjuge;
III - ao cônjuge sobrevivente;
IV - aos colaterais.
A mesma ressalva não foi feita com relação ao cônjuge casado
pelo regime da separação convencional de bens. Pela interpretação
fria da lei, seria necessária a autorização desse cônjuge para a
compra e venda entre descendentes e ascendentes e isso vem do
próprio texto do CC, Art. 1.829, I, que não exclui a concorrência do
cônjuge com os descendentes se casados pela separação
convencional de bens, mantendo seus direitos sucessórios.
Essa foi a interpretação do CC, Art. 1.829, I por muito tempo.
Ocorre que hoje a jurisprudência vem mudando seu entendimento e
afastando o direito sucessório do cônjuge casado pelo regime da
separação convencional de bens, afinal, leva-se em conta a
autonomia privada, a vontade das partes manifestada em vida. Se
em vida as partes demonstraram a vontade de não comunicar seus
bens, por que a lei os comunicaria após a morte?
Interessante e oportuna a análise da decisão: STJ, Ac. unân.
3ªT., REsp. 992.749/MS, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 1.12.09, DJe
5.2.10, RSTJ 217:820.
Pela nova posição jurisprudencial, dispensada também deve ser
a autorização do cônjuge casado pelo regime da separação
obrigatória de bens para a compra e venda entre ascendentes e
descendentes.
Havendo a compra e venda de ascendente para descendente
sem as devidas autorizações, diz o CC, art. 496, que o contrato será
ANULÁVEL.
Sendo um contrato anulável, temos uma invalidade por
nulidade relativa, ou seja, uma invalidade que afronta apenas
interesses privados e não interesses públicos. Assim, essa
anulabilidade (exercício do direito potestativo de desconstituir o
contrato) poderá ser reclamada pelos legítimos interessados em um
prazo decadencial de 2 anos contados a partir da celebração do
negócio.
Assim, acatada a tese da anulabilidade, as conseqüências mais
evidentes da venda de ascendente a descendente, sem a
anuência dos interessados, são as seguintes:
i) possibilidade de ratificação do ato pelos familiares, através
de posterior assentimento (CC, art. 176);
ii) impossibilidade de constatação do vício pelo juiz ou pelo
Ministério Público de ofício, havendo necessidade de
ajuizamento de ação própria pelos interessados para a
anulação do contrato (CC, art. 168);
iii) a sentença produzirá efeitos ex tunc, desconstituindo-se
retroativamente todos os efeitos transitórios até então
produzidos (CC, art. 182);
iv) o oficial do cartório de registro de imóveis não pode se
recusar a lavrar a escritura pública, quando ausente a anuência
de todos os interessados, por se tratar de interesse meramente
privado e patrimonial.
Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald
Se judicialmente determinada a anulação, aquele ou aqueles
que foram beneficiados pela compra e venda deverão restituir o bem
ou o seu valor, não ocorrendo a solidariedade entre eles.
14.10.2 – Compra e venda entre cônjuges
CC, Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com
relação a bens excluídos da comunhão.
Se casados pelo regime da comunhão universal de bens, essa
possibilidade de compra e venda entre cônjuges estará restrita aos
bens elencados no CC, art. 1.668 (Bens excluídos da comunhão
universal), afinal, fora estes bens, os demais se comunicam. Não se
pode comprar aquilo que já se possui.
CC, Art. 1.668. São excluídos da comunhão:
I - os bens doados ou herdados com a cláusula de
incomunicabilidade e os sub-rogados em seu lugar;
II - os bens gravados de fideicomisso e o direito do herdeiro
fideicomissário, antes de realizada a condição suspensiva;
III - as dívidas anteriores ao casamento, salvo se provierem de
despesas com seus aprestos, ou reverterem em proveito
comum;
IV - as doações antenupciais feitas por um dos cônjuges ao
outro com a cláusula de incomunicabilidade;
V - Os bens referidos nos incisos V a VII do art. 1.659.
No regime da separação convencional de bens, a liberdade para
a compra e venda entre cônjuges é praticamente total, afinal, em
regra, os bens não se comunicam.
Cuidado com o regime da separação obrigatória de bens, pela
Súmula 377 STF:
Súm. 377. No regime de separação legal de bens, comunicamse os adquiridos na constância do casamento.
14.10.3 – Compra e venda de bens sob administração
CC, Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser
comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores,
os bens confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da
pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua
administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos
e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou
direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no
lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda
estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à
cessão de crédito.
14.10.4 – Compra e venda de bens em condomínio
CC, Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível
vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser,
tanto por tanto. O condômino, a quem não se der
conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver
para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de
cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que
tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o
de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte
vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando
previamente o preço.