on.point
Pesquisa imobiliária
Brasil
Industrial – Galpões de alto padrão
Perspectiva 2017
2º sem. 2012
Previsão de novo estoque - Brasil | 14,4 milhões de m²
Previsão de entrega em 2013 - Brasil | 3,7 milhões de m²
Previsão de novo estoque em São Paulo | 8,6 milhões de m² até 2017
Taxa de vacância em São Paulo | 10,1%
Previsão de novo estoque no Rio de Janeiro | 2,3 milhões de m² até 2017
Taxa de vacância no Rio de Janeiro | 1,5%
2
on.point|2º semestre 2012
Novos estoques
Alto padrão | Classes AA & A
 Os mais de 14,4 milhões de metros quadrados serão entregues ao
longo dos anos, até 2017, a uma taxa anual composta de 15,68%
com previsão de alcançarmos aproximadamente 28 milhões de
metros quadrados de estoque total.
 Em 2012 foram entregues 3,2 milhões de metros quadrados, 14%
acima da estimativa no 1º semestre de 2012. Isso devido a grande
procura por espaços logísticos, antecipando entregas e construções
sob medida.
 Em 2013 serão entregues 3,7 milhões de metros quadrados, sendo
80% da previsão localizada na região sudeste do país. 49% deste
novo estoque será entregue no 1º semestre do ano.
 Cerca de 80% destes galpões está sendo construída de forma
especulativa.
Fonte: Jones Lang LaSalle
Importância das regiões
% por estado | AA &A
Classes AA & A
 A região sudeste do país continuará sendo a região mais representativa no
Brasil, respondendo aproximadamente por 80% das novas entregas,
impulsionada principalmente por São Paulo (60%) e Rio de Janeiro (16%).
 Em São Paulo, a expansão continua a noroeste da capital a partir do
Rodoanel, principalmente nos eixos Anhanguera-Bandeirantes e Castelo
Branco, nos empreendimentos de alguns dos principais players como
Prologis/ CCP, GLP, Hines, Succespar e Souza e Santos.
 No Rio de Janeiro, os novos estoques serão entregues nos eixos da Rodovia
Presidente Dutra e Av. Brasil, desenvolvidos pela Pangea, Prologis CCP e
WT Goodman.
 Estados do Sul e Nordeste do país surgem com parques logísticos mais
recentes. Em Pernambuco, na região de Suape, com desenvolvimentos da
GL Empreendimentos e Moura Dubeux; no Paraná, na região de Curitiba,
com desenvolvimentos da HSI e Capital Realty; e em Fortaleza com a
Varicred.
Fonte: Jones Lang LaSalle
Projeção de novo estoque Brasil 2013-2017 | AA &A
Novo estoque
Total: 14,4 MM m²
*
Fonte: Jones Lang LaSalle
* Estimado
3
on.point|2º semestre 2012
Novo estoque por estado por ano | AA &A
Total: 27,8 MM m²
Fonte: Jones Lang LaSalle
Inventário
Preço médio de locação pedido (R$ / m² / mês)
Ciclo das entregas
Preços
50% previstos até 2014 no Brasil
Classes AA & A
 Da amostra levantada, 26% será entregue em 2013, no Brasil.
 Os preços de locação em São Paulo apresentaram variação de até
180%, com mínima de R$ 12,50 e máxima de R$ 35,00 por metro
quadrado por mês.
 Em São Paulo, estão previstos 8,6 milhões de metros
quadrados sendo 53% com entrega prevista até 2014.
 No Rio de Janeiro, serão entregues 2,3 milhões de metros
quadrados até 2017.
 As entregas no Nordeste estão previstas principalmente nos
estados de PE com 0,8 milhão de metros quadrados distribuídos
até 2017; e no CE com 0,4 milhão de metros quadrados até
2014.
 Já no Rio de Janeiro, os preços apresentaram variação de 136%,
de R$ 14,00 a R$ 33,00 por metro quadrado por mês.
 No Pernambuco, os preços apresentaram variação de 81% de R$
16,00 a R$ 29,00 por metro quadradro por mês.
 Outras regiões, além das principais citadas anteriormente,
apresentam menor variação de preços, devido a pequena oferta de
galpões de alto padrão .
Preços de aluguel por estado | AA &A
Classes AA & A: R$ 21,03 / m²
Fonte: Jones Lang LaSalle
4
on.point|2º semestre 2012
Mapa logístico regional e rodoviário de São Paulo | AA &A
Evolução nos eixos
rodoviários
CAMPINAS
 Em São Paulo, o maior volume de inventário está ao longo do eixo
Anhanguera-Bandeirantes, principalmente nas regiões de Jundiaí
e Cajamar que contam com a taxa de vacância mais baixa da
cidade, 4% e 0% respectivamente.
 54% do estoque de 2012 foi entregue ao longo do eixo
Anhanguera-Bandeirantes, e 22% ao longo do eixo Dutra-Airton
Senna.
 No eixo Anhanguera-Bandeirantes, a distância da capital e a
quantidade de pedágios influenciam para a redução do preço
médio pedido de locação, redução de até 38%, partindo de R$ 26
no km 16 até R$ 17,00 por metro quadrado por mês na região de
Ribeirão Preto.
 Rodovias de ligação dos principais eixos, como a Rodovia Dom
Pedro I e a Santos Dumont, nas regiões de Atibaia e Itu
respectivamente, se tornaram alternativas para novos
desenvolvimentos fora dos eixos tradicionais, já denominadas
como o segundo rodoanel. A taxa de vacância nestas regiões
está abaixo dos 9%.
BR-381
SP-348
Principais eixos rodoviários de São Paulo
SP-330
ITU
JUNDIAÍ
ATIBAIA
BR-116
SP-065
SÃO JOSÉ DOS
CAMPOS
GUARULHOS
SP-070
SP-075
BR-374
CAJAMAR
ARAÇARIGUAMA
SOROCABA
BARUERI
COTIA
SÃO PAULO
ABCD
SP-150
BR-116
Fonte: Jones Lang LaSalle
SP-160
SANTOS
Rodoanel
Trecho futuro
2º Rodoanel
 O eixo Castelo Branco é o segundo maior volume de inventário e
até 2017 serão entregues 1,2 milhão de metros quadrados nas
regiões de Araçariguama, Barueri e Sorocaba impulsionados por
empreendimentos da Succespar, GWI Real Estate e Fulwood.
 Ao longo da Dutra-Airton Senna são esperados 1,4 milhão de
metros quadrados de desenvolvimentos, sendo 83% localizado na
região de Guarulhos
* Consulte legenda das rodovias no
rodapé da página 6
Novo estoque por região | AA &A
TT – 15,6 MM m²
Fonte: Jones Lang LaSalle
5
on.point|2º semestre 2012
Mapa logístico regional e rodoviário do Rio de Janeiro | AA &A
Evolução nos eixos
rodoviários
ITATIAIA
CAMPOS DOS
GOYTACAZES
RESENDE
BR-040
MACAÉ
Principais eixos rodoviários do Rio de Janeiro
 No Rio de Janeiro, o maior volume de inventário está ao longo do
eixo Dutra-RJ, sendo 58% deste estoque localizado na região
Pavuna, contando principalmente com empreendimentos da GB
Armazéns, GLP e Hines. A taxa de vacância na região é uma das
mais baixas com 1,9%.
 56% do novo estoque será ao longo do eixo Dutra-RJ, a região
Seropédica fica em destaque com 44% deste volume,
impulsionados pelos empreendimentos da Pangea e Prologis/
CCP.
 Os outros 44% restantes do novo estoque serão entregues até
2017, com aproximadamente 50% concentrado no eixo Av. Brasil,
na região de Itaguaí e Campo Grande. Ambas as regiões, a taxa
de vacância é nula.
 Ao longo do eixo Dutra-RJ, a distância da capital e a quantidade
de pedágios influenciam para a redução do preço médio pedido
de locação, redução de até 53%, partindo de R$ 30,00 no km 18
até R$ 14 por metro quadrado por mês na região de Resende.
RIO MAGÉ
BR-116
DUQUE DE
CAXIAS
IGUAÇU BELFORD
ROXO
QUEIMADOS NOVA
SEROPÉDICA
PAVUNA
IRAJÁ
CAMPO
GRANDE Av. Brasil
ITAGUAÍ
Linha
Amarela
BR-101
JACAREPAGUÁ
Fonte: Jones Lang LaSalle
Arco metropolitano
Trecho futuro
 As regiões de Seropédica e Rio Magé se destacam pelo volume
de novo estoque a ser entregue até 2017, cerca de 37% do total
de novo estoque. Isso se deve a construção do arco
metropolitano no estado que facilitará o acesso às principais
rodovias, com inauguração prevista para o final de 2014.
* Consulte legenda das rodovias no
rodapé da página 6
Novo estoque por região | AA &A
TT – 4,0 MM m²
Fonte: Jones Lang LaSalle
Inventário
Preço médio de locação pedido (R$ / m² / mês)
on.point
Publicação periódica do Departamento de Pesquisa Jones Lang LaSalle
Periodical publication by Jones Lang LaSalle Research Department
Executivo responsável Executive in charge
Marcelo Sasaki
1º semestre de 2012
1st half 2012
Colaboradores Staff
Ricardo Hirata, Elisa Dutra, Cindi Leal, Vagner Porto, Lucas Stefanini
[email protected]
www.joneslanglasalle.com.br , Cindi Leal
Todos os direitos reservados
Reprodução permitida desde que citada a fonte.
All rights reserved
Reproduction allowed provided that the source is mentioned.
Pesquisa imobiliária
O conhecimento norteia os negócios e serviços da Jones
Lang LaSalle. A empresa investe amplamente em pesquisa
para orientar o desenvolvimento imobiliário e as estratégias de
investimento de seus clientes.
O departamento Global de Pesquisa supervisiona e coordena
as atividades de mais de 350 profissionais de pesquisa que
cobrem o mercado em 70 países.
No Brasil, a equipe de Pesquisa da Jones Lang LaSalle vai a
campo periodicamente para levantar informações sobre o
mercado de galpões das principais cidades e alimentar um
banco de dados constantemente atualizado.
Este esforço visa garantir o fornecimento de informações com
a máxima precisão e embasar análises de qualidade para a
tomada de decisão.
Classificação dos galpões
Glossário
Não há norma aceita como padrão para classificação de galpões ou terminologia. Para
a Jones Lang LaSalle, galpões logísticos são segmentados nas classes AA, A e B, a
partir da análise e pontuação. A empresa não usa outros termos encontrados no
mercado, como Triple A e A+.
Classe AA: Capacidade de peso do piso por metro quadrado acima de 5 toneladas,
isolamento acústico e térmico, pé-direito (do piso ao forro) superior ou igual a 12 metros,
pisos nivelados a laser, 1 doca a cada 1.000 metros quadrados, docas elevadas,
sistema de sprinklers, distância entre pilares acima ou igual a 22,5 metros, iluminação
natural, iluminação artificial de galpão igual ou acima de 300 lux, iluminação artificial de
escritório igual ou acima de 500 lux, ventilação de galpão mecânica (trocas por hora)
igual ou acima de 6, gerador.
Classe A: Capacidade de peso do piso por metro quadrado acima de 4 toneladas,
isolamento acústico e térmico, pé-direito (do piso ao forro) superior ou igual a 10 metros,
pisos nivelados a laser, 1 doca a cada 1.000 metros quadrados, iluminação natural,
iluminação artificial de galpão igual ou acima de 300 lux, iluminação artificial de
escritório igual ou acima de 500 lux, ventilação de galpão mecânica (trocas por hora)
igual ou acima de 6, gerador.
Estoque Total: Total de metros quadrados de galpão construído.
Taxa de vacância: Porcentagem de galpão vagos, calculada em relação ao estoque
total.
Preço Pedido: Preço por metro quadrado construído pedido pelo proprietário para
locação ou venda
Novo Estoque: Espaço em metros quadrados entregue ou previsto para ser entregue
no período informado
Absorção Líquida: aumento ou diminuição real de espaço ocupado entre períodos.
Absorção Bruta: Demonstra toda a ocupação que ocorreu dentro do período analisado
Área Construída: incluí toda área de galpão, mezanino, marquise e área de apoio.
As informações contidas nesta publicação foram obtidas através de materiais divulgados
no mercado imobiliário, folders comerciais, informações contidas em website dos
empreendimentos e incorporadores, através de contato telefônico e pesquisa de campo.
Os dados foram compilados através de métodos estatísticos desenvolvidos pela Jones
Lang LaSalle.
A Jones Lang LaSalle se isenta de responsabilidade por qualquer mudança de
cronograma por parte dos incorporadores envolvidos na pesquisa e pela veracidade dos
dados e informações fornecidos e divulgados pelos próprios incorporadores.
Rodovias
BR – 116 (nordeste de São Paulo): Rodovia Presidente Dutra
BR – 116 (oeste do Rio de Janeiro): Rodovia Presidente Dutra
BR – 116 (sudeste): Rodovia Régis Bittencourt
BR – 374: Rodovia Castello Branco
BR – 381: Rodovia Fernão Dias
BR – 040: Rodovia Washington Luiz
BR – 101: Rodovia Governador Mário Covas
SP – 330: Rodovia Anhanguera
SP – 348: Rodovia dos Bandeirantes
SP – 070: Rodovia Carvalho Pinto / Ayrton Senna
SP – 065: Rodovia Dom Pedro I
SP – 075: Rodovia Santos Dumont
SP – 160: Rodovia dos Imigrantes
SP – 150: Rodovia Anchieta