Publicação trimestral da Jones Lang LaSalle Brasil • edição nº 21 • dezembro de 2010
Escritórios: ritmo
de retomada
encerra a década
Varejo
Histórias Verticais
Administração
profissional é o fim de
possíveis dores de cabeça
Condomínio Torre Rio
Sul encanta pela vista e
boa localização
Pág. 3
Pág. 10
Editorial
Altos e baixos do
mercado brasileiro
O ano de 2010 se encerra com boas perspectivas para os
próximos anos. Entre crises e retomadas nos últimos dez
anos, o mercado de escritórios brasileiro se mantém positivo e estável e o temor do crescimento dos juros não se
consolidou. Relembre, na matéria de capa, os principais
acontecimentos deste período e acompanhe a projeção
do mercado, em São Paulo e no Rio de Janeiro, para os
próximos três anos.
Sabe-se que administrar uma grande carteira de imóveis
alugados, tendo em vista as diversas especificidades em
cada contrato, necessita de conhecimento específico.
Prova disso são as dificuldades que as redes varejistas
têm encontrado neste quesito. Leia sobre o tema no artigo
desta edição, que destaca a importância da administração
profissional, que pode eliminar possíveis dores de cabeça.
Dando sequência à série Histórias Verticais, apresentamos também nesta edição a história de um dos prédios
mais altos da cidade do Rio de Janeiro, o edifício de
escritórios do condomínio Torre do Rio Sul, além de
um resumo dos mais recentes negócios realizados pela
empresa.
Boa leitura.
Nota
Jones Lang LaSalle
recebe prêmio
A Jones Lang LaSalle foi premiada com o melhor case na
Categoria Serviços – Pessoa Jurídica, no V Prêmio Abrafac,
que aconteceu em São Paulo, no dia 21 de outubro. O evento
tem como objetivo principal difundir a produção de estudo
de cases nacionais da área de Gerenciamento de Propriedades
e Facilities, além de reconhecer profissionais e empresas que
se destacaram neste segmento.
O case de Gerenciamento de Propriedades premiado, Transporte Compartilhado em Parques Industriais foi apresentado
por Denilson Borbarelli, Gerente de Infraestrutura da Jones
Lang LaSalle, que explica os principais desafios vencidos
pela equipe em seu trabalho no Parque Industrial Curitiba
(PIC), que reúne 14 fornecedores do setor automotivo no
mesmo terreno. “O grande desafio é gerenciar o transporte
de colaboradores com uma visão diferenciada, tendo como
objetivo compartilhar despesas, visando reduzir o custo do
produto final, respeitando as políticas internas das empresas
instaladas e cumprindo as exigências legais e normativas. É
também transformar um problema individual, de área privativa, em uma solução comum”, diz Borbarelli. O executivo
acrescenta que a equipe já trazia a experiência de ter realizado atividade similar em outro condomínio industrial por
quatro anos.
Edição nº 21 • dezembro de 2010
Publicação trimestral dirigida
aos clientes e parceiros da
Jones Lang LaSalle Brasil.
Tiragem: 5.000 exemplares
Edição:
Renata Cury (MTb 53.437/SP)
Colaboração:
Andrea Miramontes e Luciana Mello
Gerente de Comunicação e Marketing:
Larissa Aranha
Fotos:
Felipe Corvello e Arquivo Comunicação
e Marketing Jones Lang LaSalle
São Paulo
Av. das Nações Unidas, 12.551
23º andar • 04578-903
+55(11) 3043 6900
Rio de Janeiro
Av. Pres. Wilson, 113
cjto. 1001 • 20030-020
+55(21) 2277 2700
[email protected]
Curitiba
Rua Frederico Maurer, 574
81630-020
+55(41) 3202 1900
www.joneslanglasalle.com.br
panorama •
dezembro 2010
Varejo
Crescimento sem estresse
Administração profissional para carteira de imóveis
alugados elimina dores de cabeça para redes de varejo
Por Larissa Aranha
Com a melhora do poder aquisitivo da classe
média brasileira, o varejo volta a se beneficiar. Com isso, atualmente observa-se uma
rápida expansão de várias redes, além de inúmeras empresas bem sucedidas com novos
pontos de vendas espalhados pelas cidades.
De acordo com Ricardo Torres, Gerente de
Imóveis da Jones Lang LaSalle, tal expansão
pode vir acompanhada de algumas dores
de cabeça, uma vez que cada novo ponto de
venda geralmente representa um imóvel locado. “A verdade é que administrar uma grande
carteira de imóveis alugados, tendo em vista
as diversas especificidades em cada contrato,
necessita de conhecimento específico e as
redes varejistas têm encontrado dificuldades
neste quesito”, conta.
Atualmente, o Brasil já conta com empresas como a Jones Lang LaSalle que estão
focadas no setor imobiliário corporativo e,
gerenciar grandes carteiras de locação, é
parte integrante deste negócio. “Por sermos
especialistas podemos sanar os problemas administrativos das redes varejistas e
contribuir para o ganho de eficiência com a
diminuição dos custos administrativos, além
de eliminar eventuais multas nos pagamentos
de aluguel por atraso ou perda de prazos”,
finaliza Torres.
Números que exemplificam o trabalho da
Jones Lang LaSalle em carteiras de locação:
ƒƒ Gerenciamento de 2.700 contratos de locação em mais de 600 cidades brasileiras.
ƒƒ Gestão de 200 contratos com empresas terceirizadas que operam áreas de estacionamento
ƒƒ Venda de carteira de imóveis diretamente a investidores ou na modalidade leilão, sendo que,
em 2009, negociou 26 ativos da ordem de R$ 3,9 milhões, com lucro de R$ 1,85 milhões.
ƒƒ Processamento mensal de mais de R$ 10 milhões em pagamentos de aluguéis.
ƒƒ Administração de processos judiciais, tais como: ações renovatórias, revisionais, consignação de chaves, despejo e pagamentos judiciais.
“Administrar uma
grande carteira de
imóveis alugados, tendo
em vista as diversas
especificidades em cada
contrato, necessita de
conhecimento específico”
Ricardo Torres, Gerente de
Imóveis da Jones Lang LaSalle.
3
4
panorama •
dezembro 2010
Negócios
Alphaville se consolida na
excelência em imóveis comerciais
Impostos mais baratos e preços competitivos fazem da região
uma das áreas mais promissoras do Estado
Por Andrea Miramontes
Os altos investimentos no mercado imobiliário não param
de verticalizar Alphaville, e uma das empresas que participa dessa evolução na região é a MASA Empreendimentos
Imobiliários. Complexo de alto padrão composto por amplos
espaços corporativos e salas comerciais, o Centro Empresarial Araguaia, construído pela investidora, agora também
cresce e ganha mais edifícios.
Duas novas torres serão inauguradas neste mês pela MASA,
e já está fechada a parceria com a Jones Lang LaSalle para
administrar os novos edifícios. “Com as torres, a Jones Lang
LaSalle consolida a posição de liderança na administração
predial da região. Antes desse projeto, a empresa tinha 44%
de toda área, e agora conseguimos atingir quase 50%”, comemora o gerente regional da Jones Lang LaSalle José Roberto
Freitas.
As novas torres do Centro Empresarial Araguaia são compostas por 16 andares com lajes de aproximadamente 700
m² privativos. Ao total, os espaços somam 25 mil m². Um
edifício com salas comerciais e outro composto de espaços
corporativos. O empreendimento chega ao mercado em um
momento considerado especial, em que as empresas voltam
os olhos para Alphaville como uma área próspera e ideal
para o mercado imobiliário comercial de alto padrão. Não
só pela infraestrutura da região, qualidade de vida, serviços
e localização, como também pelos custos competitivos que
envolvem e que refletem em bons negócios aos condôminos
que lá se instalam.
“A região tem empreendimentos de excelente qualidade e a
preços finais muito bons. Nos custos fixos que uma empresa
tem, ela considera: custo operacional (condomínio), aluguel
e IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial
Urbana). Além do aluguel acessível, os impostos são mais
baratos na região. Enquanto em São Paulo paga-se de R$ 4 a
R$ 7 por m², no IPTU para Alphaville são gastos de R$ 0,50
a R$ 1,50, por m². Trata-se de um ótimo negócio”, compara a
gerente de pesquisas da Jones Lang LaSalle Lilian Feng.
Para que se tenha uma idéia de custos, de acordo com a pesquisa do mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo,
realizada trimestralmente pela Jones Lang LaSalle, na Faria
Lima são pagos entre R$ 65 a R$ 150, por m² para locação,
enquanto que Alphaville, com prédios excelentes, o custo
está entre R$ 44 e R$ 56, por m².
De acordo com a análise da gerente, a região é ideal principalmente para a empresa que procura um local para instalação da parte administrativa e back office, que precisa de
edifícios eficientes, bem localizados e com tecnologia de
ponta. “Alphaville tem produtos para suprir essa demanda. E
se lembrarmos que tudo em São Paulo é distante, lá se revela
uma ótima localização. Da zona sul da capital, onde estou,
levo o mesmo tempo para ir para a Avenida Paulista quanto
para lá”, argumenta.
Feng explica ainda por que Alphaville consegue ser mais barata que outras localidades. “O custo de implantação, principalmente no valor dos terrenos, é mais barato. Além disso, o
potencial construtivo é muito maior do que em São Paulo. Na
capital, o investidor tem que pagar uma outorga onerosa para
poder construir mais andares no mesmo terreno, enquanto
que lá, é possível construir de cinco a oito vezes a área do
terreno, no entanto sem que se tenha que pagar a mais por
isso”, conta a gerente.
De acordo com as regras da capital, em São Paulo, o investidor pode construir apenas uma vez a área do terreno. Se
quiser aproveitar melhor o espaço, é preciso pagar pela construção a mais. “Quando um investidor aumenta o potencial
construtivo de um prédio, traz um impacto na região, agra-
vando principalmente o problema do trânsito e infraestrutura da cidade. E, claro, para a prefeitura, isso tudo tem
um custo”, explica Feng.
Empresa de olho no futuro
Hoje com projetos voltados para Alphaville, e com a própria sede da empresa situada na região, a MASA iniciou
as atividades como loteadora em 1978, e a partir de 1992
passou a atuar como Incorporadora e Construtora, inicialmente com empreendimentos residenciais em São Miguel
Paulista. Desde os anos 90, os dirigentes da empresa
acompanham o mercado daquela região, que só demonstra crescimento. Na ocasião, foi lançada a primeira torre
residencial da empresa por lá. “Lançamos na Alameda
Copacabana, e temos assistido o crescimento econômico
do local. Em 2002, vislumbrando o potencial do local e
ainda mais o potencial da microrregião, entre a Alameda
Araguaia, que liga o Shopping Tamboré à Alameda Rio
Negro, adquirimos a área onde funcionou o Helicentro
Tamboré. Desde então, o desenvolvimento desta gleba de
terra vem ocorrendo com torres comerciais de alto padrão”,
afirma a diretoria da MASA.
Em breve:
novas torres do Centro
Empresarial Araguaia,
com inauguração
prevista para este ano
panorama •
dezembro 2010
Para a tranquilidade de empresas e investidores, que podem
contar com a expertise e os mais de 30 anos de credibilidade da MASA, essas duas novas torres vêm para preencher
a demanda de padrão de qualidade competitivo em relação
aos melhores empreendimentos que o mercado imobiliário
paulistano pode oferecer. “Nossos projetos são desenvolvidos
por excelentes arquitetos, que conhecem e têm participado do
desenvolvimento do mercado corporativo de Alphaville e São
Paulo”, explica a cúpula da MASA, em nota.
As torres que agora chegam pertencem ao mesmo complexo do
Centro Empresarial Araguaia, lançado em agosto de 2006.
5
panorama •
dezembro 2010
Capa
Escritórios no Brasil:
análise de uma década
Entre crises e retomadas, mercado de escritórios brasileiro
encerra período com boas perspectivas para os próximos anos
Por Luciana Mello
Na última década, o mercado imobiliário brasileiro de escritórios passou por altos e baixos, influenciado pela dinâmica
macroeconômica nacional e mundial. No início da década de
2000, o mercado herdou os bons fundamentos advindos das
privatizações e do boom no setor de telecom, e os investidores estrangeiros foram atraídos pelos indícios de acomodação
no cenário econômico nacional.
Nesse contexto, a cidade de São Paulo, principal mercado de
escritórios do país, vivenciava um momento de baixa oferta
e alta demanda, registrando índices historicamente baixos
de vacância e picos de absorção líquida, respectivamente
6,8% e 222 mil metros quadrados registrados naquele ano.
“O momento econômico nacional atraiu muitas empresas,
sobretudo do segmento de telecomunicações e tecnologia,
que já chegavam ao Brasil com a expectativa de um padrão
de ocupação internacional, demandando espaços de mais
qualidade”, explica Lilian Feng, Gerente de Pesquisa da
Jones Lang LaSalle.
Por outro lado, a economia mundial caminhava em direção à estagnação e vários fatores indicavam a exaustão do
modelo de superinvestimento norte-americano. Em 2000, o
estouro da chamada bolha das empresas pontocom fez o índice Nasdaq cair de 5.000 para 2.550 pontos em oito meses1.
A desestabilização da economia internacional foi agravada
pelo atentado de 11 de setembro de 2001, nos Estados Unidos, onde, no ano seguinte, também estourou o escândalo
da Enron, levando vários investidores à ruína e agravando
1 Segundo dados do FMI.
Linha do tempo do mercado imobiliário
2003
2004
ƒ Crash Nasdaq
ƒ EUA: 11/09
ƒ estagnação
mundial
ƒ crise argentina
2001
ƒ alta dólar
ƒ escândalo Enron
ƒ retomada
economia mundial
ƒ desvalorização
dólar
ƒ aumento
circulação capital
ƒ economia cresce
4%
ƒ incremento
comércio mundial
ƒ avanço da Am.
do Sul
ƒ condições
favoráveis
ƒ baixa inflação
ƒ alta do preço
petróleo
ƒ Privatizações
ƒ crise energética
ƒ eleições
ƒ desvalorização
Real
ƒ alta Bovespa no
ano
ƒ queda do Riscopaís
ƒ inflação sob
controle
ƒ superávit
comercial recorde
ƒ queda superávit
comercial
ƒ início retomada
PIB
ƒ apreciação do
Real
ƒ BC reduz Selic
ƒ inflação dentro das
metas
ƒ Real valorizado
ƒ SP: baixa oferta,
alta demanda
ƒ baixa demanda
ƒ baixa demanda
ƒ baixas taxas de
retorno
ƒ investidores
cautelosos
ƒ alta oferta, baixa
demanda
ƒ início da
recuperação no
final do ano
ƒ baixos valores de
locação
ƒ recuperação
confirmada
ƒ estabilização
ƒ melhora equilíbrio
entre oferta e
demanda
ƒ cresce liquidez dos
investimentos
ƒ entrada de
investidores
estrangeiros
Cenário Nacional
Cenário
Internacional
2000
Mercado Imobiliário
6
2002
2005
panorama •
a crise da bolsa de valores de Nova York. Ainda no cenário
internacional, nossa vizinha Argentina atravessava uma das
piores crises de sua história.
Por aqui, nos dois últimos anos do governo FHC, o Brasil foi
atingido drasticamente pelas consequências da crise energética, provocando um clima de incertezas que se agravou por
conta das eleições presidenciais de 2002. No mercado imobiliário, ocorreu uma retração generalizada, que se refletiu em
queda da demanda – inclusive com devolução de espaços –,
resultando em absorção líquida negativa. Ao final de 2002, os
valores de locação de escritórios de alto padrão em São Paulo
haviam registrado queda de 15,8% em 24 meses.
A taxa de retorno ficou muito aquém do que os investidores
esperavam quando apostaram no mercado em 2000. Cautelosos, e temendo a possibilidade de uma mudança drástica
nos rumos da economia brasileira com a iminente eleição de
Lula, os investidores estrangeiros reduziram suas atividades
no Brasil e só voltaram a apostar novamente no país e, mais
particularmente, no mercado de escritórios, a partir de 2004.
2006
grande volume de projetos iniciados no ano 2000, reflexo do
bom momento de mercado daquela época, resultando em alta
oferta e recorde histórico de novo estoque, aproximadamente 230 mil m², sendo que a capacidade de absorção líquida
naquele período foi de apenas 37%, elevando a taxa de
vacância, que era de 18% em 2002, para 22% no ano seguinte. “De 2000 até 2003, a vacância deu um salto de 16 pontos
percentuais. A estagnação durou até o final do ano, quando
começou a se esboçar um cenário de recuperação do mercado de escritórios, que se confirmaria nos anos seguintes”,
acrescenta Feng.
Em 2004, a recuperação se confirmou e o cenário do mercado de escritórios era de acomodação. Embora também tenha
sido entregue um grande volume de novo estoque, a taxa de
vacância e os valores de locação estabilizaram-se e a demanda voltou a crescer.
A partir de então, a taxa de vacância seguiu em queda. O
ritmo de novos empreendimentos diminuiu, em função da superoferta do biênio 2003-2004. Ao mesmo tempo, a demanda
era crescente, tanto que, de 2006 a 2008, a absorção líquida
média registrada foi de 190 mil m²/ano e a taxa de vacância
alcançou 6,9% no final de 2008. Do final de 2004 ao final
de 2008, a taxa de vacância caiu 17 pontos percentuais. No
Como o mercado de escritórios opera em ciclos médios de
três anos, tempo que leva o desenvolvimento de um prédio
comercial de alto padrão, em 2003, houve a entrega de um
Mercado em ascensão
Mercado em retração
Mercado em leve ascensão
2007
2008
crise subprimes EUA
Brics ganham força
PIB chinês cresce 11,4%
boom commodities
metálicas agrícolas
ƒ crise econômica mundial
ƒ China puxa recuperação
mundial
ƒ grande fluxo capital
ƒ diminuição risco
soberano
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ entrada capital
especulativo
ƒ PIB cresce 3,7%
ƒ valorização cambial
ƒ economia cresce 5,4%
ƒ aumento consumo das
famílias
ƒ menor risco-país história
ƒ juros sob controle
ƒ lançamento PAC
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ queda vacância
ƒ fluxo investimentos
domésticos e
estrangeiros
ƒ boa liquidez dos
investimentos
ƒ aumento aquisições
ƒ IPOs
ƒ baixa oferta, alta
demanda
ƒ aumento valores locação
ƒ retração taxas de retorno
ƒ cresce fluxo
investimentos domésticos
e estrangeiros
dezembro 2010
Mercado estável
2009
Absorção líquida anual
2010
ƒ crise Grécia
ƒ BCs reduzem juros
ƒ retração crescimento
mundial
ƒ crise zona do euro
ƒ recuperação mundial em
descompasso
inflação controlada
PIB em crescimento
investment grade
ascensão nos Bric
ƒ Minha Casa, Minha Vida
ƒ crescimento mercado
doméstico
ƒ isenções fiscais (IPI)
ƒ expansão do crédito
ƒ eleições
ƒ projeção crescimento
histórico PIB
ƒ cenário econômico
estável
ƒ boa imagem Brasil no
exterior
ƒ baixa oferta, alta
demanda
ƒ valores locação em
crescimento
ƒ desceleração a partir 3.
trim.
ƒ retração dos
investimentos
ƒ leve aumento oferta/
vacância
ƒ aumento vacância
ƒ redução demanda
ƒ estabilização valores
locação
ƒ investimentos moderados
ƒ retomada demanda
ƒ aumento valores locação
ƒ aumento investimentos
estrangeiros diretos
ƒ reaquecimento do
mercado
7
8
panorama •
dezembro 2010
mesmo período, o crescimento real dos valores de locação,
descontando-se o IGPM acumulado, foi de 10% (55% de
crescimento nominal).
Após o período de queda, veio a recuperação, e o ano
de 2005 marcou exatamente o momento da retomada do
crescimento. Volta com mais vigor a atividade no mercado
doméstico, com o aumento da liquidez dos investimentos
imobiliários e o crescimento do volume de capital estrangeiro, intensificado nos dois anos seguintes. “Investidores que
apostaram no mercado em 2005 beneficiaram-se tanto com a
valorização dos ativos imobiliários quanto dos aluguéis nos
três anos seguintes”, lembra André Rosa, Diretor da área de
Vendas e Investimentos da Jones Lang LaSalle.
No mercado imobiliário, a baixa oferta sustentou o período
de incerteza, minimizando os impactos da crise no setor. Em
São Paulo, os valores de locação estabilizaram-se por 18 meses. Entretanto, no Rio de Janeiro, foi registrado um aumento
real de 20% nos aluguéis no mesmo período.
Em São Paulo, durante 2009, houve uma diminuição no ritmo
das obras de novos empreendimentos e muitos projetos inicialmente previstos para o ano tiveram sua entrega prorrogada para 2010. Neste período, registrou-se a entrega de 78% do
montante previsto anteriormente.
A abertura de capital de grandes empresas do setor, a partir
de 2006, e a constituição de fundos imobiliários tornaram o
mercado mais competitivo. Ao lado dos tradicionais players
– pessoas físicas e fundos de pensão –, grandes investidores
institucionais também entraram em cena. Embora não houvesse expectativa de grande atividade de compra e venda no mercado imobiliário brasileiro em 2009, os fundos de pensão e de
investimentos, capitalizados, foram às compras, o que resultou
em transações importantes em diversos segmentos.
O ano de 2006 foi marcado pela dinâmica atividade de investimentos no mercado imobiliário. Com boa liquidez, tanto
investidores domésticos quanto estrangeiros foram atraídos
para o mercado de escritórios brasileiro, que registrou um aumento no volume de aquisições. A taxa de vacância continuava sua trajetória de queda, enquanto as taxas de retorno se
retraíam, apontando para a valorização dos
ativos, compondo um cenário propício para
Configura-se um cenário
investimentos.
No primeiro semestre de 2010, em São Paulo,
já se observou uma atividade mais expressiva
positivo de estabilidade,
no mercado de escritórios, que se intensifiNos anos seguintes, a taxa de vacância
que reforça a imagem do cou no terceiro trimestre. A taxa de vacância
atingiu patamar crítico em São Paulo e, prinBrasil internacionalmente. voltou a cair, registrando 7,9%, e o valor
cipalmente, no Rio de Janeiro, onde chegou
de locação voltou a subir 3% em relação ao
à marca dos 3,4%, menor índice histórico.
trimestre anterior. A projeção indica que a
Feng ressalta que, entre 2007 e 2008, os valores de locação
absorção líquida deve permanecer na média do triênio 2006em São Paulo registraram crescimento real de 25% em 24
2008.
meses, e de 19% no Rio de Janeiro, motivados pelo desequilíbrio entre oferta e demanda. “Naquele período, de demanda O resultado das eleições, como era esperado, não refletiu na
bastante aquecida, houve pouca entrega de novo estoque,
economia nacional nem no mercado imobiliário. Além disso,
desestabilizando os valores”.
a expectativa do crescimento do PIB se mantém, e o temor
do crescimento dos juros não se consolidou, configurando
No ano de 2008, configurou-se um cenário extremamente
um cenário positivo de estabilidade, que reforça a imagem do
favorável ao mercado de escritórios: inflação sob controle,
Brasil internacionalmente.
aumento do consumo, PIB em crescimento, elevação do país a
grau de investimento e ascensão entre os Bric tornaram o BraPara os próximos três anos, a projeção é de que, em São
sil um destino atraente para investimentos em diversos setores. Paulo, a vacância permaneça nos mesmos patamares, com
pequenas elevações em função da entrega de novos empreenNo mercado de escritórios, o fluxo de investimentos estrangei- dimentos. Os preços tendem a continuar subindo, porém não
ros manteve-se ativo em 2008. A vacância atingiu os mesmos
de forma brusca. “Para o período, espera-se um crescimento
patamares do início de 2000 – as menores taxas da década. Os
de 36% no estoque de São Paulo”, afirma Feng.
aluguéis continuavam subindo e o mercado apresentava alta
demanda. Porém, a partir do terceiro trimestre, registrou-se
Já no Rio, a expectativa é de que o crescimento do estoque
uma desaceleração – que se acentuou ainda mais em 2009 –,
supere o de São Paulo. Espera-se um incremento do mercado
como consequência do impacto da mais recente crise mundial. imobiliário por conta das melhorias na infraestrutura urbana
para a Copa e para as Olimpíadas, além dos avanços no plano
Porém, por aqui, os efeitos da turbulência foram mais
de revitalização da zona portuária, que deverá atender a
brandos, graças a uma conjunção positiva de fatores: fortes
demanda reprimida. “As perspectivas são de que o estoque
fundamentos econômicos, aumento da classe média e inflado Rio cresça 55% nos próximos três anos, como reflexo da
ção sob controle, dentro das metas do Banco Central, que
criatividade das incorporadoras, que encontraram soluções
tornaram o país menos dependente da economia internaciopara driblar a falta de espaço e atender a alta demanda. Diannal e menos vulnerável a perturbações externas, contribuindo te deste cenário, a elevação dos valores de locação tende a ser
também para reforçar a confiança dos investidores.
contida”, conclui Feng.
panorama •
dezembro 2010
Análise l Investimentos
Transparência no setor imobiliário:
avanço em ritmo moderado
Apesar do impacto da crise, indicador da transparência mostrou
melhora moderada na maioria dos mercados imobiliários globais
Por Luciana Mello
Desde 1999, a Jones Lang LaSalle desenvolve o Índice de
Transparência do Mercado Imobiliário Global, único índice do
mercado que mapeia e quantifica a transparência do setor em
81 mercados mundiais. Este instrumento auxilia investidores,
ocupantes corporativos e varejistas a entender diferenças importantes ao realizar negócios, fazer aquisições ou operar em
mercados estrangeiros, e possibilita identificar e quantificar os
riscos de seus investimentos. É também um termômetro para
governos e organizações do setor imobiliário, interessados em
elevar a transparência em seus mercados domésticos.
O levantamento identifica os mercados que se movimentaram mais rapidamente nos últimos dois anos e apresenta os
mais bem classificados em cada uma das cinco categorias de
transparência analisadas – Medição do Desempenho, Dados
do Mercado, Empresas e Fundos de Capital Aberto, Ambiente Jurídico e Regulatório, e Processos de Transação (sendo o
nível 1 a mais alta pontuação, correspondente aos mercados
altamente transparentes e 5, a mais baixa, correspondente a
mercados opacos).
Nos últimos dois anos, a melhora da média de transparência imobiliária nos mercados cobertos pelo levantamento
caiu pela metade em comparação com os biênios anteriores:
2004 a 2006 e 2006 a 2008. Porém, a transparência mostrou
avanço significativo em alguns mercados e, na maioria deles,
registrou melhora moderada.
Em 2010, o Índice revelou que a notável desaceleração no
avanço da transparência no setor imobiliário global nos
últimos dois anos ocorreu como consequência das recentes
turbulências nos mercados financeiro, econômico e imobiliário no mundo, que afetaram o comportamento do mercado,
já que os players do setor tiveram que se concentrar mais na
sobrevivência do que no desenvolvimento do mercado.
Brasil
Ocupando a quarta posição entre os países mais transparentes da região das Américas, o Brasil está na 38ª posição na
classificação geral entre os 81 países avaliados, continuando
a ocupar lugar na faixa dos mercados semitransparentes.
Nos últimos anos, várias empresas e fundos do setor no
Brasil abriram seu capital, melhorando a qualidade e a quantidade de informações disponíveis, ao mesmo tempo em que
elevaram os padrões de governança corporativa para atrair
uma base maior de investidores.
Desde 2008, o Brasil continua caminhando para impulsionar
a transparência no setor imobiliário. Porém, como na maioria
dos países do mundo, o avanço freou nos últimos dois anos.
No âmbito regulatório e jurídico, a transparência melhorou
especificamente no tocante a impostos locais para investidores nacionais e estrangeiros. Além disso, foi promulgada uma
lei que exige que todos os municípios adotem o plano diretor
urbano aprovado e divulguem uma tabela geral de alíquotas
de imposto.
O país fez também algumas incursões na categoria de transparência da medição do desempenho com a criação de um
segundo índice do mercado imobiliário baseado em empresas abertas de construção/incorporação e de investimento
imobiliário. No médio prazo, o Brasil está bem posicionado
para fazer progressos ainda maiores na transparência do setor
imobiliário à medida que o interesse dos investidores internacionais continuar a crescer.
Para ter acesso ao relatório completo, acesse o site da
Jones Lang LaSalle - seção de Pesquisa Imobiliária.
9
Histórias verticais
O Rio de Janeiro
continua lindo
Por Andrea Miramontes
Belezas naturais não faltam ao Rio
de Janeiro, e uma das principais
vantagens de estar na cidade é poder
apreciar belas paisagens, como morros e mar azul traçados no horizonte,
de vários pontos da cidade.
Alguns locais conseguem ser ainda
mais privilegiados, e por causa da
localização especial, concedem aos
olhos um verdadeiro presente. Assim
é o edifício de escritórios do condomínio Torre do Rio Sul, considerado
o edifício mais alto da cidade, com
160 metros. “Situado ao pé do Pão de
Açúcar, esse prédio oferece uma vista fantástica da cidade. Quem pisa na
cobertura do edifício se apaixona”,
argumenta Mônica Barg, Gerente de
Negócios da Jones Lang LaSalle no
Rio de Janeiro.
Mas o edifício vai além da vista panorâmica. Trata-se de um dos maiores condomínios empresariais do Rio
de Janeiro, com 44 pavimentos, que
somam 120 mil m² de área total.
O empreendimento está em Botafogo, com acesso fácil aos principais
cartões postais do Rio. Ele está
próximo ao Aterro do Flamengo e à
orla de Copacabana, o que também
facilita o acesso aos principais bairros da cidade. Do aeroporto Santos
Dumont, são apenas oito minutos.
A construção do edifício, da construtora Norberto Odebrecht, marcou
a arquitetura dos anos 70, com concreto aparente e muito vidro. É nele
também que está situado o primeiro
RIOSUL:
um marco da Zona Sul
carioca
Telcordia Technologies
Líder no desenvolvimento de software e serviços de comunicações
fixas, móveis e de banda larga, a Telcordia Technologies possui
escritórios em toda a América do Norte, Europa, Ásia, América
Central e América Latina. Para a sede da empresa, que fica em
território carioca, a empresa optou pelo condomínio Torre do Rio Sul.
Ela que acaba de fechar o contrato de locação com a Jones Lang
LaSalle para ocupar 902 m² no edifício, em quatro salas alugadas
em um mesmo andar.
“O local tem acesso fácil e o espaço é o ideal para as necessidades
da empresa para operar com eficiência no atendimento aos clientes
no Brasil”, explica Richard Smith, Executive Director, Corporate Real
Estate da Telcordia.
shopping construído no Rio de Janeiro, o RIOSUL, hoje um dos mais
tradicionais da cidade. O shopping,
com 30 anos, reúne 400 lojas.
Além do centro comercial, o prédio
abriga escritórios de diversos setores
como agências de viagens, seguradoras, empresas de ponta na área de
comunicação e de desenvolvimento
de software de comunicações fixas e
de banda larga, como a Telcordia Technologies.
Para atender com excelência a todos os
ocupantes, o prédio vem modernizando
os sistemas de elevadores, tratamento de
esgoto, eficiência energética e de recepção
das pessoas. Algumas medidas já foram
adotadas, como o reconhecimento facial
dos visitantes, depois de feito o cadastro
dos dados de quem chega ao prédio.
“Até o final deste ano, os 20 elevadores
do edifício serão modernizados, com
sistema inteligente que direciona o usuário
para o elevador mais rápido e distribui
as pessoas. Também logo começará a
funcionar o sistema de tratamento de
esgoto e reutilização da água pluvial”, explica Dalila Barbosa de Holanda Chaves,
assistente-técnica do edifício. “Há ainda
o projeto de eficiência energética de todo
estacionamento, mas ainda sem data para
conclusão”, conta.
Dalila, que completa três anos no edifício,
reconhece ser privilegiada por estar em
um local de onde se veem quase todos os
cartões postais da cidade. “De todos os
andares, os ocupantes têm vistas ótimas,
seja da Baía de Guanabara, do Pão de
Açúcar, da praia de Copacabana ou do
morro reflorestado. De vez em quando,
confesso que dou um pulo no heliponto, de
onde vejo todos os pontos, em uma vista
privilegiada de 360 graus”, diz.
panorama •
dezembro 2010 11
12
panorama •
dezembro 2010
Highlights
Conquistas recentes da Jones Lang LaSalle
ƒƒ Jones Lang LaSalle Hotels vende JW Marriott Rio de Janeiro
Em nome da Marriott International, a Jones Lang LaSalle
Hotels, líder em consultoria hoteleira, foi responsável pela
intermediação da venda do JW Marriott Rio de Janeiro,
na praia de Copacabana. A propriedade foi adquirida pela
Host Hotels & Resorts por US$ 47,5 milhões. Após a venda, a Marriott operará o hotel em nome da Host, segundo
acordo de administração de longo prazo.
ƒƒ Retrofit inclui imóvel no Humaitá entre os 25% prédios corporativos de alto padrão do Rio
Mais de 50% do edifício já está locado; vacância de empreendimentos desse perfil está em um dos menores patamares da
história
O Lagoa Corporate – um dos poucos edifícios corporativos
do Rio de Janeiro de alto padrão - já está com mais de 50%
do seu espaço ocupado por empresas de porte como, SPX
e Trafigura, entre outras. Localizado no Humaitá, com
vista para a Lagoa Rodrigo de Freitas, o edifício passou
por um processo de retrofit, por meio do qual incorporou
recursos tecnológicos de ponta, que privilegiam o conforto,
a funcionalidade e a segurança do empreendimento. A implementação de sistemas que economizam água e energia
contribuem para sustentabilidade do edifício.
O empreendimento faz parte do seleto grupo de escritórios de alto padrão, composto por apenas 25% do estoque
da cidade. Segundo as consultorias Jones Lang LaSalle e
Cushman & Wakefield, responsáveis pela comercialização
no Edifício, o estoque atual da cidade está defasado e seu
crescimento é limitado pela ausência de espaço nas áreas
nobres da capital. O resultado é demanda maior que oferta,
a taxa de vacância real encontra-se em um dos menores níveis históricos, com taxas abaixo de 3%. A expectativa é de
crescimento para os próximos anos, mas por ora as opções
de espaços corporativos de alto padrão são extremamente
limitadas.
ƒƒ CLB Campinas Desde setembro deste ano, a Jones Lang LaSalle fornece
consultoria especializada voltada para a operação de Gerenciamento de Propriedade do CLB Campinas, condomínio logístico desenvolvido pela Prosperitas e localizado no
Distrito Industrial de Campinas (SP). Após a inauguração
da primeira fase, prevista para março de 2011, a Jones
Lang LaSalle será responsável pelo gerenciamento da
propriedade.
O Parque, que possui aproximadamente 458 mil m² de terreno e 215 mil m² de área construída, abrigará, conforme
convenção, sete galpões industriais e um edifício comercial
- com dois módulos de escritório distribuídos em três pavi-
mentos – além de dez bolsões de estacionamento. O espaço
também disponibilizará restaurante, lanchonete, vestiários
e estará preparado para posto bancário.
ƒƒ CLB Guarulhos
Durante o desenvolvimento dos projetos do CLB Guarulhos, a Jones Lang LaSalle acompanha, com consultoria
especializada voltada para a operação de Gerenciamento
de Propriedade, mais este Parque Logístico de grande
porte desenvolvido pela Prosperitas Investimentos S.A.
Com 1,2 milhões de m² de terreno, o parque possui toda a
infraestrutura para o porte do empreendimento ressaltando
portaria blindada com controle de acesso, estacionamento coberto, ambulatório, restaurante, lanchonete, sala de
apoio aos motoristas, além de um viaduto privativo sobre
a Rodovia Presidente Dutra para acesso direto ao condomínio logístico. Só a primeira fase contará com 281 mil m²
de área construída, totalizando aproximadamente, quando
concluído, 400 mil m² de área de galpões para locação. Quer economizar dinheiro e água?
Pergunte-me como!
A fórmula da economia da água
Economize água.
O meio ambiente
agradece.
Tel. 11 5535.5500
www.h2c.com.br