RETIFICAÇÃO
GEORREFERENCIANTO
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA
LOTEAMENTOS URBANOS E
RURAIS
USUCAPIÃO
Ari Álvares Pires Neto
Oficial do Registro de Imóveis de Coromandel/MG
1
JURISDIÇÃO:
Dá-se o nome de jurisdição (do latim juris, "direito", e
dicere, "dizer") ao poder que detém o Estado para aplicar
o direito ao caso concreto, com o objetivo de solucionar os
conflitos de interesses e, com isso, resguardar a ordem
jurídica e a autoridade da lei.
Tínhamos, pois, a autotutela, que é defeso ao cidadão
exercê-lo, atualmente.(Código de Hamurabi)
Com o passar do tempo, o Estado sentiu a necessidade de
albergar para si a solução dos conflitos de interesses como
forma de buscar o bem comum e a paz social.
2
Jurisdição contenciosa:
Como vimos, o Estado mediante a Jurisdição proíbe a
autotutela
dos
interesses
individuais
conflitantes,
impedindo que seja feita a Justiça através das próprias
mãos. Com isso, o Estado busca a paz jurídica, dirimindo
os litígios via a força de suas decisões, pressupondo
interesse de dar segurança a ordem jurídica.
Características da jurisdição contenciosa:
1) atividade jurisdicional;
2) visa composição de litígios;
3) bilateralidade da causa;
3
4) lides ou litígios em busca ou questionando-se direitos e
obrigações contrapostas;
5) Partes - autor e réu;
6) Jurisdição;
7) ação;
8) processo;
9) legalidade estrita - o juiz deve conceder o que está na
lei à uma das partes;
10) pode ocorrer a revelia;
11) há contraditório ou a sua possibilidade,
12) há coisa julgada formal e material.
4
JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA:
A modernidade trouxe situações em que as pessoas podem
livremente transacionar, somente sendo
necessária
a
homologação das vontades contratuais, surgindo dessa
forma a jurisdição voluntária.
A jurisdição voluntária não resolve conflitos, mas apenas
tutela interesses. Não se pode falar em partes, no sentido
em que esta palavra é tomada na jurisdição contenciosa.
5
Caracteristicas da Jurisdição voluntária:
a) A
presença
voluntária
da
discricionalidade
como
sendo
na
característica
Jurisdição
principal
da
atividade administrativa;
b) Manifestação do interesse estatal em proteger os
Direitos subjetivos:
c) A atividade jurisdicional não pressupõe litígio;
d) Tem
escopo
jurídicos
ou
constitutivo,
ao
visando
novos
desenvolvimento
estados
ou
ao
desenvolvimento das relações existentes;
e) Não se produz a coisa julgada MATERIAL, APENAS
FORMAL.
6
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA:
Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial
indicá-la-á
por
escrito.
Não
se
conformando
o
apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo
satisfazer, será o, remetido ao juízo competente para
dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte:
I
-
no
Protocolo,
anotará
o
oficial,
à
margem
da
prenotação, a ocorrência da dúvida;
Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação
da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;
7
III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da
dúvida
ao
apresentante,
fornecendo-lhe
cópia
da
suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o
juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;
IV - certificado o cumprimento do disposto no item
anterior, remeterse-ão ao juízo competente, mediante
carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.
Art. 199 - Se o interessado não impugnar a dúvida no
prazo referido no item III do artigo anterior, será ela,
ainda assim, julgada por sentença
8
Art. 200 - Impugnada a dúvida com os documentos que o
interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público,
no prazo de dez dias.
O MP tem legitimidade para recorrer, ainda que nâo tenha
havido impugnação, na qualidade de custus legis (fiscal da
lei). Art. 83 CPC.
Art. 201 - Se não forem requeridas diligências, o juiz
proferirá decisão no prazo de quinze dias, com base nos
elementos constantes dos autos.
9
Art. 202 - Da sentença, poderão interpor apelação, com os
efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério
Público e o terceiro prejudicado. (nunca o Oficial)
Art. 203 - Transitada em julgado a decisão da dúvida,
proceder-se-á do seguinte modo:
I - se for julgada procedente, os documentos serão
restituídos à
parte, independentemente de
translado,
dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne
no Protocolo e cancele a prenotação;
10
II - se for julgada improcedente, o interessado apresentará,
de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou
certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde
logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na
coluna de anotações do Protocolo.
Art. 204 - A decisão da dúvida tem natureza administrativa e
não impede o uso do processo contencioso competente.
Art.
205
-
Cessarão
automaticamente
os
efeitos
da
prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento
no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do
interessado em atender às exigências legais.
11
Art. 206 - Se o documento, uma vez prenotado, não puder
ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro,
a importância relativa às despesas previstas no art. 14
será restituída, deduzida a quantia correspondente às
buscas e a prenotação.
Art. 207 - No processo, de dúvida, somente serão devidas
custas, a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida
for julgada procedente.
Art. 208 - O registro começado dentro das horas fixadas
não será interrompido, salvo motivo de força maior
declarado, prorrogando-se expediente até ser concluído.
12
Art. 209 - Durante a prorrogação nenhuma nova apresentação
será
admitida,
lavrando
o
termo
de
encerramento
no
Protocolo.
Art. 210 - Todos os atos serão assinados e encerrados pelo
oficial,
por
seu
substituto
legal,
ou
por
escrevente
expressamente designado pelo oficial ou por seu substituto
legal
e
autorizado
pelo
juiz
competente
ainda
que
os
primeiros não estejam nem afastados nem impedidos. (§ 2º
do Art. 20, 8.935/94)
Art. 211 - Nas vias dos títulos restituídas aos apresentantes,
serão
declarados
praticados.
resumidamente,
por
carimbo,
os
atos
13
GEORREFERENCIAMENTO:
A lei 10.267 de 2001, que inseriu o GEO no sistema legal
brasileiro, pretende incorporar a base gráfica do cadastro
ao registro, procedendo a uma verdadeira interconexão
por intermédio do georreferenciamento. Não se pode
confundir cadastro com registro, embora sejam duas faces
de uma mesma moeda.
14
A parcela cadastral é a representação gráfica da realidade
de puro fato e tem por objeto o inventário da riqueza
territorial. A vocação do cadastro é universal, ampla, uma
vez que o cadastro não qualifica, é realizado ex-oficio.
Destina-se basicamente ao Direito público (fiscal).
Já no registro, o imóvel é um conceito jurídico que tem por
objeto a tutela da propriedade, a vocação do registro é
restritiva,
em
virtude
da
qualificação.
Depende
da
provocação, exigindo manifestação volitiva do interessado
e destina-se, sobretudo, ao interesse privado – defesa da
propriedade.
15
O registro visa dar autenticidade, segurança, publicidade e
eficácia à aquisição do imóvel – provando o Direito. O
cadastro tem finalidade de arrecadar impostos – fiscal.
É nesse sentido que o georreferenciamento veio em bom
momento, uma vez que tem por finalidade primordial alcançar
uma perfeita descrição do imóvel rural, pela medição in loco,
por
profissional
devidamente
qualificado,
levando
em
consideração as coordenadas estabelecidas pelo sistema
geodésico brasileiro, definidas pelo Incra, auferindo sua
precisa localização e caracterização, tal como área superficial,
medidas lineares e as respectivas confrontações.
16
No início, a legislação brasileira não previa critérios
objetivos para identificar e descrever um imóvel. Essa
problemática é enfrentada em quase todos os países do
mundo, conforme se apura pela constatação da recente
preocupação em aprimorar esses critérios. A ausência de
um
referencial
único
com
elementos
objetivos
criou
situações com descrições vagas, confusas, insuficientes e
discrepantes de uma cidade para outra e de um ofício
predial para outro.
17
A obrigatoriedade para as hipóteses de desmembramento,
parcelamento e remembramento está prevista no § 3º do
artigo 176 da LRP, enquanto que a de transferência, no
§4º do mesmo artigo. No § 3º do artigo 225 encontra-se a
obrigatoriedade para os atos judiciais que versem sobre
imóveis rurais.
18
Quanto aos atos judiciais, convém esclarecer que não se
trata de toda e qualquer ação judicial em que haja
referência a imóvel rural, mas apenas àquelas em que o
imóvel rural é o objeto central da jurisdição (usucapião,
retificação judicial de registro, desapropriação, divisão,
demarcação,
etc.),
desde
que
suas
decisões
tenham
ingresso no fólio real (reintegração de posse, apesar de ter
o imóvel como objeto central, não depende de descrição
georreferenciada, por não gerar título registável em sua
matrícula).
19
Já no registro, o imóvel é um conceito jurídico que tem por
objeto a tutela da propriedade, a vocação do registro é
restritiva,
em
virtude
da
qualificação.
Depende
da
provocação, exigindo manifestação volitiva do interessado
e destina-se, sobretudo, ao interesse privado – defesa da
propriedade.
O registro visa dar autenticidade, segurança, publicidade e
eficácia à aquisição do imóvel – provando o Direito. O
cadastro tem finalidade de arrecadar impostos – fiscal.
20
Hipóteses que exigem a descrição georreferenciada:
A Lei nº 10.267/2001 efetuou algumas alterações na Lei dos
Registros
Públicos.
Dessas
alterações,
são
extraídas
as
hipóteses que geram ao proprietário rural a obrigação de
adaptar a descrição de seu imóvel ao modelo georreferenciado.
As hipóteses legais são as seguintes:
#
desmembramento;
#
parcelamento;
#
remembramento;
#
transferência; e
#
autos judiciais que versem sobre imóveis rurais.
21
Com o Decreto nº 5.570, de 31 de outubro de 2005, que
trata da nova redação de alguns dispositivos do Decreto nº
4.449/2002
que
regulamentou
a
Legislação
do
Georreferenciamento os prazos foram alterados:
O novo referencial dos prazos: contados a partir de
20/11/2003, data da publicação dos atos normativos do
Incra; os prazos principais se referem aos casos de
desmembramento, parcelamento, remembramento e em
qualquer situação de transferência de imóvel rural:
# 20/11/2011: imóveis com área inferior a 500 hectares,
ou seja, todos os demais imóveis rurais.
22
# após os prazos, o oficial fica proibido de praticar na
matrícula tão-somente os atos registrais geradores da
obrigação
de
georreferenciar
(desmembramento,
parcelamento, remembramento e alienação) e retificação
judicial ou extrajudicial da descrição tabular do imóvel;
23
Retificação de área de imóveis urbanos e rurais:
A retificação no registro de imóveis sempre foi admitida,
pois
em
nosso
direito
o
registro
possui
presunção
RELATIVA de veracidade, contrariamente ao que ocorre no
direito alemão, onde a presunção de domínio do registro é
ABSOLUTA. Com efeito, o registro de imóveis no Brasil não
possui o condão de conferir eficácia de validade ao título,
isso porque, conforme acentua Afrânio de Carvalho, “A
validade da inscrição depende da validade do negócio
jurídico e da faculdade de disposição do alienante”.
24
O objeto da retificação compreende tanto os direitos bem
como os fatos constantes do registro. Ressalte-se que, até
então,
pensávamos
na
retificação
apenas
em
três
modalidades. A prevista nos arts. 212 e seguintes da Lei
nº 6.015/73, ou seja, a retificação extrajudicial ou ex
officio, a retificação administrativa-judicial e a retificação
contenciosa.
O novo art. 212, transcrito abaixo, concebe três requisitos
básicos para a deflagração da retificação do ato de
registro diretamente no registro de imóveis, que são a
omissão e imprecisão do ato de registro ou para os casos
em que o ato não exprima a verdade. O texto legal é o
seguinte:
25
Art. 212. “Se o registro ou a averbação for omissa,
imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será
feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a
requerimento do interessado, por meio de procedimento
administrativo
interessado
previsto
requerer
no
a
art.
213,
retificação
facultado
por
ao
meio
de
procedimento judicial.
Parágrafo
único:
A
opção
pelo
procedimento
administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação
jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada”.
26
A nova lei estabeleceu três procedimentos para a obtenção
da retificação do registro imobiliário: (1) a retificação de
ofício
ou
mediante
requerimento
“;
(2)
retificação
consensual, e por fim, a (3) retificação judicial. A nova
previsão também indicou situações que independem de
retificação.
27
RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO:
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer
elemento do título (hipóteses de erro evidente);
b) indicação ou atualização de confrontação;
c)
alteração
de
denominação
de
logradouro
público,
comprovada por documento oficial;
28
d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de
deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em
que não haja alteração das medidas perimetrais;
e)
alteração
ou
inserção
que
resulte
de
mero
cálculo
matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes
do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel
confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal
das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante
despacho judicial quando houver necessidade de produção de
outras provas;
29
RETIFICAÇÃO CONSENSUAL:
A retificação consensual foi a grande inovação introduzida
pela
Lei
10.931/2004,
informações
propiciando
tabulares,
sem
a
a
correção
das
necessidade
de
procedimento judicial, realizada diretamente ao Oficial do
Registro
aberta
Imobiliário.
para
todas
Esta
formas
modalidade
de
retificatória
“correção
de
foi
medidas
perimetrais”, quer sejam para mera INSERÇÃO, quer
sejam para ALTERAÇÃO destas medidas, resultando ou não
em modificação da área de superfície, qualquer que seja
ela.
30
Art. 213:
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou
alteração de medida perimetral de que resulte, ou não,
alteração de área, instruído
com planta e memorial
descritivo assinado por profissional legalmente habilitado,
com prova de anotação de responsabilidade técnica no
competente
Conselho
Regional
de
Engenharia
e
Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.
§ 1o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput
do
art.
225(indicação
confrontações,
da
dos
localização
averbará a retificação.
característicos,
dos
imóveis)
o
das
oficial
31
§ 2o
Se
a
planta
não
contiver
a
assinatura
de
algum
confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro
de Imóveis competente, a requerimento do interessado,
para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a
notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de
recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de
Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e
Documentos da comarca da situação do imóvel ou do
domicílio de quem deva recebê-la.
32
§ 3º
A notificação será dirigida ao endereço do confrontante
constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao
próprio
imóvel
contíguo
ou
àquele
fornecido
pelo
requerente; não sendo encontrado o confrontante ou
estando em lugar incerto e não sabido tal fato será
certificado
pelo
oficial
encarregado
da
diligência,
promovendo-se a notificação do confrontante mediante
edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por
duas vezes em jornal local de grande circulação.
33
§ 4º
Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de
apresentar impugnação no prazo da notificação.
§ 5º
Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a
retificação
requerida;
se
houver
impugnação
fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial
intimará o requerente e o profissional que houver assinado
a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias,
se manifestem sobre a impugnação.
34
Existindo impugnação fundamentada de um ou de alguns
confrontantes o interessado será intimado para em 5
(cinco) dias se manifestar. Também o profissional que
subscrever a planta deve apresentar explicações ou
esclarecimentos.
Mantida a impugnação, o processo somente pode ser
solucionado junto ao Registro Imobiliário se houver
acordo com a desistência da impugnação ou aditamento do
pedido vestibular.
§ 6º
Havendo impugnação e se as partes não tiverem
formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial
remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de
plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia
versar sobre o direito de propriedade de alguma das
partes, hipótese em que remeterá o interessado para as
vias ordinárias.
35
§ 7o
Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão
ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente
alienadas,
caso
confrontantes
em
que
tão-somente
serão
os
considerados
confinantes
das
como
áreas
remanescentes.
§ 8o
As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus
registros retificados pelo mesmo procedimento previsto
neste artigo, desde que constem do registro ou sejam
logradouros devidamente averbados.
36
§ 9o
Independentemente
de
retificação,
dois
ou
mais
confrontantes poderão, por meio de escritura pública,
alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver
transferência de área, com o recolhimento do devido
imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural
o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando
urbano, a legislação urbanística.
37
§
10.
Entendem-se
como
confrontantes
não
só
os
proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus
eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os
arts.
1.314
representados
e
seguintes
por
qualquer
do
Código
dos
Civil,
condôminos
serão
e
o
condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e
seguintes do Código Civil, serão representados, conforme
o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes”.
38
§ 11. Independe de retificação: (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
I - a regularização fundiária de interesse social realizada
em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei
no 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por
Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já
estiverem
cadastrados
individualmente
ou
com
lançamento fiscal há mais de vinte anos; (Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)
39
II - a adequação da descrição de imóvel rural às
exigências dos arts. 176, §§ 3o e 4o, e 225, § 3o, desta
Lei. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a
constatação de sua situação em face dos confrontantes e
localização na quadra. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do
imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a
registro
desde
que
requerido
pelo
adquirente,
promovendo-se o registro em conformidade com a nova
descrição.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004
40
§ 14 “Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros
os fatos constantes do memorial descritivo, responderão
os requerentes e o profissional que o elaborou pelos
prejuízos
causados,
independentemente
das
sanções
disciplinares e penais.”
§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou
de registro decorrentes de regularização fundiária de
interesse
social
a
cargo
da
administração
pública.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
41
Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma
vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação
direta. (Renumerado do art. 215 com nova redação pela
Lei nº 6.216, de 1975).
§ 1o A nulidade será decretada depois de ouvidos os
atingidos. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 2o Da decisão tomada no caso do § 1o caberá apelação
ou agravo conforme o caso. (Incluído pela Lei nº 10.931,
de 2004)
42
§ 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos
registros poderá causar danos de difícil reparação poderá
determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem
oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela
praticar
qualquer
ato,
salvo
com
autorização
judicial,
permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de
seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução
do bloqueio. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boafé que já tiver preenchido as condições de usucapião do
imóvel. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
43
Loteamentos urbanos:
Lei 6.766/79 modificada pela Lei 9.785/99
Objetivo e Definição:
O parcelamento e ocupação do solo tem como objetivo
desenvolver as diferentes atividades urbanas, com a
concentração equilibrada destas atividades e de pessoas
no município, estimulando e orientando o desenvolvimento
urbano, rural e industrial no município, mediante controle
do uso e aproveitamento do solo.
44
Para melhor interpretação do objetivo do parcelamento do
solo, passamos a definir algumas expressões comumente
utilizadas em um loteamento ou desmembramento do solo,
vejamos:
- Área urbana: é a área que estiver inserida no perímetro
urbano do município, definido por lei específica;
-
Área
rural:
é
a
área
que
estiver
reservada
para
crescimento urbano do município, devidamente definida
em lei específica para esta finalidade;
- Área verde: é a área com tratamento paisagístico
reservada a atividades de recreação ou descanso;
45
- Área institucional: é a parcela do terreno reservada a
edificação de equipamentos comunitários;
-Área de interesse público: é a área transferida ao
município quando da aprovação de loteamentos e seus
registros;
-- Desdobro: é a divisão de área inserida em loteamento
devidamente aprovado, em duas partes para formação de
novos lotes;
- Lotes: é a parcela do terreno resultante do parcelamento
do solo que tem frente para via pública ou que com ela se
comunica por acesso;
46
- Reloteamento: é o parcelamento do solo resultante de
loteamento ou desmembramento já aprovado, com
abertura de novas vias de circulação;
- Reparcelamento: é o parcelamento do solo resultante de
loteamento
ou
desmembramento
já
aprovado,
com
aproveitamento do sistema viário;
- Caução: é a garantia dada ao município ou Distrito
Federal com o objetivo de assegurar a execução de alguns
serviços ou obra, podendo ser em dinheiro, títulos da
dívida
pública,
hipotecas,
imóveis,
seguro-fiança,
estabelecidas em lei ou decreto;
47
- Certidão de Diretrizes: é o documento que estabelece
diretrizes urbanísticas básicas para elaboração do projeto
de parcelamento do solo;
- Alvará de parcelamento: é o documento que autoriza a
execução de obras, exclusiva para parcelamento do solo
urbano conforme projeto aprovado e sujeitos a fiscalização
municipal;
- Alvará de construção: é o documento que autoriza a
execução
de
obra
sujeito
a
fiscalização
municipal,
conforme projeto aprovado.
48
O parcelamento, para fins da Lei n.º 6.766/79, consiste na
subdivisão de gleba, situada em zonas determinadas do
território
municipal
urbano,
em
lotes
destinados
à
edificação. Sendo que o parcelamento compreende dois
tipos:
Loteamento
–
tem
necessidade
de
abertura,
modificação ou ampliação de logradouros públicos na área;
Desmembramento – aproveita o sistema viário existente.
Com a alteração da Lei 6.766/79, pela Lei nº 9.785/99, “as
áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de
equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços
livres de uso público, serão proporcionais à densidade de
ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei
municipal para a zona em que se situem”.
49
Em
razão
dessa
modificação,
o
percentual
antes
determinado pela lei 6.766/79 para parcelamentos (35%
da área da gleba), que poderia ser reduzida apenas em
loteamentos
destinados
a
uso
industrial,
cujos
lotes
tivessem área superior a 15.000 m², já não vigora mais.
O
Município
poderá
ainda
exigir
infra-estrutura
complementar à mínima prevista no inciso V, do artigo 18,
da Lei 6.766/79 (execução de vias de circulação do
loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros
e das obras de escoamento de águas pluviais).
50
– Do Loteamento
É a primeira forma prevista na legislação de parcelamento
do solo urbano. Dando seqüência às definições, a Lei n.°
6.766/79 esclarece o que entende por loteamento que dá
seu conceito no art. 2°, § 1°:
"§ 1° - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em
lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias
de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes”.
51
Às vezes pode ocorrer o reloteamento, que nada mais é
que o parcelamento do solo resultante de loteamento ou
desmembramento já aprovado, com abertura de novas
vias de circulação.
– Do Desmembramento
Desmembramento significa o parcelamento da terra em
lotes, não sendo necessária à abertura de logradouros.
Trata-se de uma espécie de parcelamento do solo urbano.
Aí já se pode entrever alguma diferença entre os institutos
destinados ao parcelamento do solo urbano. Veja o que diz
a lei, em seu art. 2, § 2º:
"§ 2° - Considera-se desmembramento subdivisão de
gleba em lotes destinados à edificação, com
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não
implique abertura de novas vias e logradouros públicos,
nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já
existentes."
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"somente será admitido o parcelamento do solo para fins
urbanos em zonas urbanas ou de expansão urbana, assim
definidas por lei municipal."
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Hipóteses de proibição:
1ª hipótese: proibição de parcelamento do solo urbano em
terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de
tomadas as providências para assegurar o escoamento das
águas;
2ª hipótese: é exigido o saneamento do terreno para o
parcelamento do solo urbano em terrenos aterrados com
material nocivo à saúde pública;
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3ª hipótese: o atendimento de exigências específicas das
autoridades para o parcelamento do solo urbano em
terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta
por cento);
4ª hipótese: o não-parcelamento do solo urbano em áreas
cujas condições geológicas não aconselhem a edificação;
5ª hipótese: a vedação em áreas de preservação ecológica
ou naqueles onde a poluição impeça condições sanitárias
suportáveis.
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Quando se tratar de parcelamento de imóveis rurais para
fins urbanos ou de expansão urbana, o loteador deve se
ater aos termos do Decreto-Lei 58/37 e também à
Instrução
nº
17-B
do
INCRA,
que
dispõe
sobre
o
parcelamento de imóveis rurais para fins urbanos ou de
expansão urbana e outras modalidades de parcelamentos
rurais.
Após a aprovação o loteamento, deve ser registrado no
Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos e
na forma como dispõe o art.18 da lei 6.766/79, no prazo
decadencial de 180 dias. A execução das obras de infraestrutura se dará segundo a respectiva aprovação.
56
A
impugnação
de
registro
de
loteamento
ou
de
desmembramento tem fundamento legal no artigo 19 da
Lei
6.766/79
e
pode
ser
exercida
por
qualquer
interessado, estribada em direito real e que deve ser
resolvida no âmbito jurisdicional, por Juiz de Direito, e, se
houver apelação, pelo Tribunal de Justiça.
Em suma, na esfera da legalidade do parcelamento do
solo, a aprovação pela Prefeitura está para o início das
obras de infra-estrutura básica, assim como o registro está
para as vendas. O registro do parcelamento, portanto,
pressupõe sua aprovação e deve preceder às vendas dos
lotes.
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Assim, o registro atua como ponto final da amarração
jurídica do parcelamento do solo. A principal conseqüência
do registro é que atribui ao imóvel o estado jurídicoregistrário de propriedade parcelada. Desta forma, os lotes
passam a existir autônoma e distintamente. Passa a existir
a separação das vias públicas e demais espaços livres, que
nos termos do art. 22, da Lei nº 6.766/79, passam a
integrar o domínio do município.
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Do Impedimento de Registro
A existência de ação penal, com denúncia recebida, contra
as pessoas em nome das quais se promove o parcelamento
do solo, por crime contra a Administração Pública e contra
o Patrimônio, impede o registro a teor do disposto no
artigo 18, III, § 2º, da Lei 6.766/79.
Os crimes contra o patrimônio estão tipificados nos
artigos 155 a 183 do Código Penal e os
contra a
administração pública, estão tipificados nos artigos 312 a
337 do mesmo codex.
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Restrições convencionais
Hely Lopes Meirelles[1] ensina que:
“As
restrições
de
loteamento
são
de
duas
ordens:
convencionais e legais. Restrições convencionais são as
que o loteador estabelece no plano do loteamento, arquiva
no registro imobiliário e transcreve nas escrituras de
alienação de lotes como cláusulas urbanísticas a serem
observadas por todos em defesa do bairro, inclusive pela
Prefeitura que as aprovou.”
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“Por isso, quem adquire lotes diretamente do loteador ou
de seus sucessores deve observância a todas as restrições
convencionais do loteamento, para preservação de suas
características originais, ainda que omitidas nas escrituras
subseqüentes, porque o que prevalece são as cláusulas
iniciais do plano de urbanização, e, conseqüentemente,
todos os interessados no loteamento-proprietário ou
compromissário do lote, loteador e Prefeitura.”
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O loteador poderá alienar os lotes por meio dos institutos
que lhe convier, seja mediante promessa de compra e
venda, escritura de venda e compra, doação, ou ainda
alienação fiduciária, sendo prudente que mencione nos
instrumentos, as restrições convencionais existentes no
loteamento (embora já publicizadas pelo arquivamento do
contrato-padrão).
Se
utilizar
o
instituto
da
alienação
fiduciária,
posteriormente poderá ceder esse crédito, sem anuência
do fiduciante, implicando, tal cessão, em transferência da
propriedade fiduciária para o novo credor, nos termos da
lei Federal 9.514.
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USUCAPIÃO
Usucapião têm origem no latim - usucapio - que o
transmitiu
aos
códigos
e
às
próprias
línguas.
Lingüisticamente o nome do instituto é feminino e em
todas as línguas. A usucapião é, EM PRINCÍPIO, uma
forma
originária
de
aquisição
da
propriedade,
por
conseguinte do nascimento de uma relação direita entre o
sujeito e a coisa, visto que se fosse derivada, haveria uma
relação de subordinação da coisa ao sujeito dependente de
fato outrem, como é o caso do contrato de compra e
venda. Por ser causa autônoma, por si só passa a gerar
título constitutivo da propriedade.
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2 DAS ESPÉCIES
2.1 EXTRATORDINÁRIO
É a aquisição que independe de título e de boa-fé.
• prazo: quinze anos.
2.2 ESPECIAL
É
assim
considerado
para
o
possuidor
que,
houver
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele
realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
• prazo: dez anos.
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2.2.2 Urbano
Pode usucapir o possuidor de área urbana, com até
duzentos
e
cinqüenta
metros
quadrados,
desde
que
também a utilize para a sua moradia ou de sua família.
• prazo: cinco anos.
2.2.1 Pró-labore ou agrário ou rústico
É a aquisição destinada para área de terra em zona rural,
não superior a cinqüenta hectares, e desde que seja
produtiva, pelo trabalho do interessado ou de sua família e
tenha ali estabelecido a sua moradia.
• prazo: cinco anos.
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2.3 ORDINÁRIO
2.3.1 Da regra
É adquirente da propriedade imóvel o possuir de justo título e
de boa-fé.
• prazo: dez anos.
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2.3.2 Da exceção
Será para o caso do proprietário de imóvel adquirido
onerosamente, e com a devida comprovação, mediante:
a) registro no respectivo cartório;
b) desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a
sua moradia;
c) se tiverem realizado investimentos de interesse social e
econômico.
• prazo: cinco anos.
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2.4 COLETIVO
Destinado para as áreas urbanas, com mais de duzentos e
cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de
baixa renda e para sua moradia, onde não for possível
identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.
• prazo: cinco anos.
Abraçado pelo artigo 10.º do chamado estatuto das
cidades,
essa
nova
modalidade
de
aquisição
da
propriedade, que ainda engatinha, pode ser a solução
plausível
para
reforma agrária.
bastar
a
obstacularização
política
da
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O juízo é o competente para atribuir a igual fração ideal de
terreno
a
cada
possuidor,
independentemente
da
dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese
de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo
frações ideais diferenciadas. As regras desse condomínio
são as espancadas entre os arts. 1314 à 1358 do código
civil.
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3 DAS REGRAS COMUNS ENTRE AS ESPÉCIES
• deve existir, manifestadamente, a posse da coisa, como
se sua fosse a propriedade objeto de ser usucapido, ou
seja com animus domini;
• o prazo deve ser ininterrupto;
• não deve haver oposição de terceiros;
• é permitido ao possuidor - tanto o universal quanto o
singular
-
para
o
fim
de
contar
o
prazo
exigido,
acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que
ambas sejam contínuas;
• é necessário que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural;
70
• o título de domínio e a concessão de uso serão
conferidos tanto ao homem ou à mulher, ou a ambos,
independente do estado civil;
• somente será reconhecido esse direito ao mesmo
possuidor uma única vez, exceto para o imóvel adquirido
onerosamente;
• a usucapião deve ser requerida através do devido
processo judicial, mediante qual o juiz se manifesta
através de sentença declaratória, a qual servirá de título
para o indispensável registro no cartório de registro de
imóveis, ao após produzindo efeitos ex tunc.
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4 DA CONTAGEM DO TEMPO
O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido,
acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, desde
que para esse cômputo sejam: •contínuas;• pacíficas;
•com justo título e de boa-fé para o usucapião ordinário.
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5
DAS
CAUSAS
IMPEDITIVAS OU
SUSPENSIVAS
QUE
INTERROMPEM O LAPSO DE TEMPO NECESSÁRIO PARA
USUCAPIR
Destarte, não é computado esse tempo:
a) entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
b) entre ascendentes e descendentes, durante o poder
familiar;
c) entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou
curadores, durante a tutela ou curatela;
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d)
contra
os
absolutamente
incapazes
de
exercer
pessoalmente os atos da vida civil, rol composto pelos
menores de dezesseis anos, pelos enfermos ou com
deficiência
mental,
por
não
terem
o
necessário
discernimento para a prática desses atos; os que, mesmo
por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade;
e) contra os ausentes do país, desde que a serviço da
união, dos estados-membros ou dos municípios;
f) contra os que se acharem servindo nas forças armadas,
desde que em tempo de guerra.
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AS CONSIDERAÇÕES FINAIS
A usucapião é uma forma originária ou derivada de
aquisição da propriedade. Insere-se nesse contexto
também outros direitos reais taxativamente previstos na
lei geral civil, elencados no art. 1.225 do CC( propriedade; a
superfície; as servidões; o usufruto; o uso; a habitação; o direito do promitente
comprador do imóvel; o penhor; a hipoteca; a anticrese, a concessão de uso
especial para fins de moradia; a concessão de direito real de uso), sendo
todos suscetíveis de apropriação material com a devida
observância dos dispositivos legais.
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