REGISTRO DE IMÓVEIS: PERSPECTIVAS DE MELHOR ATENDIMENTO
Francisco José Rezende dos Santos*
Agradeço imensamente ao convite feito a minha pessoa, pelo Governo do Estado de
Minas Gerais, por intermédio da Secretaria de Planejamento, que tem à frente a Srª
Secretária, Drª Renata Vilhena, e como Secretário Adjunto, Dr. Raphael Andrade,
convite que muito me honra, especialmente tendo em vista os objetivos propostos pelo
projeto “Descomplicar”, que busca a melhoria no atendimento aos usuários dos serviços
públicos em geral e, no nosso caso, especialmente dos serviços dos Cartórios de
Registro de Imóveis.
Saúdo a todos os senhores, brasileiros, e também aos nossos amigos e irmãos
portugueses, desejando que seja este momento uma ocasião de fortalecimento das
relações entre todos nós.
Meus senhores,
A cada dia vemos aumentar mais a importância da atividade notarial e registral no
contexto tanto jurídico e administrativo, quanto social da vida brasileira. Isso não pode
ser considerado um desafio para a nossa atividade, mas sim uma prova de confiança do
Governo na prestação do nosso serviço. Estamos cientes e preparados para este mister.
As leis vêm se sucedendo, numa rapidez impressionante. Se antigamente a atividade
notarial e registral era uma atividade praticamente estática, passando os anos e em nada
se alterando ou sendo criado, nem quanto à forma de se praticarem os atos registrais, e
até os seus efeitos, hoje em dia não é mais assim.
Os novos tempos exigem uma nova postura. A necessidade de atualização é constante.
O notário ou registrador que não lê, não estuda, não está conectado com as suas
entidades de classe, vai, gradativamente, se alijando de todo o processo de
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Presidente do IRIB - Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Conferência ministrada no Seminário
Descomplicar - Registro da Propriedade em Minas Gerais, em 02 de dezembro de 2010.
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modernização, o que, muito mais que necessário, é fundamental para o exercício da
atividade notarial e registral.
Aulas, cursos, encontros, congressos, não são mais meros momentos de lazer ou
turismo, ou ainda de reencontro de velhas amizades. São oportunidades para estudo, o
que também era o objetivo dos conclaves, mas hoje de muito mais necessidade. São
momentos em que se encontram colegas para trocar experiências, discutir temas,
atualizar, dar sugestões, conhecer o funcionamento dos serviços dos companheiros de
profissão e a forma como são aplicadas as novas leis.
O IRIB - Instituto de Registro Imobiliário do Brasil - acompanha estes momentos e os
movimentos de grande transformação por que passa o sistema público, como
representante de toda uma classe, que presta um trabalho sério e competente em busca
da segurança jurídica nos negócios imobiliários, sendo, muito mais que mero
participante neste processo de desenvolvimento que atravessa nosso País, mas
verdadeiro ator que acompanha e participa de toda uma mudança de conceitos e de
estrutura da classe dos registradores de imóveis.
Tal postura nos tem dado respeitabilidade por parte do governo, que acredita que essa
atividade seja, além de jurídica e fiscalizadora de tributos, verdadeira participante do
processo de desenvolvimento desse País. Temos provas, por recentes pesquisas
efetuadas pela ANOREG - Associação dos Notários e Registradores do Brasil -, de que
toda a sociedade acredita na segurança do sistema de registro de imóveis.
Ajustes são necessários e estamos aqui para isso. Nada de modificar estruturas jurídicas,
criadas com muito empenho e estudo e que vêm dando certo neste imenso País, e que
são exemplo para todo mundo, mas nada também de fechar os olhos para programas que
buscam melhorias, especialmente no atendimento ao público, numa visão moderna da
administração pública, que encontra neste Estado de Minas Gerais um campo fértil para
tais medidas, em vista do rico potencial e da capacidade de gestão que possuem nossos
governantes.
O convite para aqui estarmos, representando o sistema de registro de imóveis, desperta
diversos sentimentos: primeiramente, o sentimento de realização, dando prosseguimento
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à atividade de extrema segurança jurídica realizada pelos nossos antecessores na
atividade do registro; o sentimento de satisfação profissional, com a constatação de que
é uma realidade a forma que é exercida tal atividade no Brasil, de forma privada,
independente, e por profissionais do Direito, como determina a nossa Constituição
Federal; e ainda o sentimento de fraternidade existente entre portugueses e brasileiros,
que permite que, tanto aqui quanto lá, sejamos vistos como filhos de uma mesma nação
e que buscamos, na maioria das vezes, como agora, objetivos comuns.
Aliada a todos esses sentimentos, a responsabilidade de integrar o grupo de estudos que,
junto com o Governo de Minas Gerais, Tribunal de Justiça e demais entidades
participantes deste programa, visa simplificar os serviços prestados à sociedade pelas
entidades vinculadas à Administração Pública.
É necessário que se esclareça que o IRIB tem escrito em seu estatuto, mais precisamente
no art. 2º, os seus objetivos:
a) zelar no sentido de que todos os associados desempenhem fielmente os deveres
impostos ao seu cargo, visando enaltecer e prestigiar a classe, e vigiar pelo decoro da
classe e definir normas de ética profissional;
b) estudar e pesquisar os procedimentos e normas jurídicas referentes ao registro de
imóveis, propugnando pelo desenvolvimento, difusão e aperfeiçoamento das técnicas
utilizadas;
c) promover a defesa da classe e sua união, propiciando a elevação e a dignificação
profissional dos Oficiais de Registro de Imóveis;
d) participar de congressos, reuniões e seminários, no Brasil ou no Exterior, onde se
trate de matéria de interesse técnico ou profissional da classe dos Serventuários de
Justiça em geral, e dos Oficiais de Registro de Imóveis em particular; e
e) assessorar as autoridades públicas em geral sobre os assuntos da especialidade
registrária.
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Para isso estamos aqui, e tanto o Governo de Minas quanto o Tribunal de Justiça podem
contar conosco, pois um dos objetivos deste programa é exatamente o de estabelecer
uma cooperação técnico-administrativa do Governo de Minas Gerais com os Oficiais de
Registro de Imóveis, contando, para tanto, com o apoio e a interveniência do Tribunal
de Justiça e da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais.
Falando em nome das atividades notariais e de registros públicos, enfatizo que o
objetivo desta apresentação é tão-somente apresentar as linhas gerais de funcionamento
atual dos serviços notariais e registrais no Brasil, com uma visão panorâmica, indicando
as principais normas aplicáveis e abordando a natureza e os fins dos serviços e as
atribuições principais de cada um dos serviços.
Para esta tarefa busquei fundamentos em um trabalho do colega Eduardo Pacheco
Ribeiro de Souza, em conferência proferida na cidade de Coimbra, Portugal, em 2005.
Os serviços notariais e registrais são também chamados de serviços extrajudiciais, em
contraposição aos serviços judiciais (funções típicas do Poder Judiciário). Longe de
esgotar tão ampla matéria, busco apenas reunir informações básicas, que são o esteio
para uma incursão futura mais aprofundada no tema.
A Constituição Federal de 1988 - o constituinte de 1988 optou pelo exercício em caráter
privado, por delegação do poder público, das atividades extrajudiciais notariais e de
registro.
Dispõe a Carta Magna:
Art. 236 - Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado,
por delegação do Poder Público.
§ 1º - Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal
dos notários, dos oficiais de registro e seus prepostos, e definirá a fiscalização
de seus atos pelo Poder Judiciário.
§ 2º - Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos
relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.
§ 3º - O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso
público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique
vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis
meses.
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Como se infere da legislação constitucional, os serviços notariais e de registro são
públicos, mas exercidos em caráter privado através da delegação.
Os delegatários são particulares que, ao desempenhar funções que caberiam ao Estado,
colaboram com a administração pública, sem se enquadrar na definição de funcionário
público. São independentes no exercício desta atividade, como prevê a Lei n. 8.935 de
18/11/94, que dispõe sobre a natureza e os fins dos serviços notariais e de registro.
Dispõe tal lei que os serviços notariais e de registro são os de organização técnica e
administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia
dos atos jurídicos; que os notários e oficiais de registro gozam de independência no
exercício de suas atribuições, têm direito à percepção dos emolumentos integrais e
previstos em lei, pelos atos praticados na serventia; e reza ainda que incumbe aos
notários e aos oficiais de registro praticar, independentemente de autorização, todos os
atos previstos em lei, necessários à organização e execução dos serviços, podendo,
ainda, adotar sistemas de computação, microfilmagem, disco ótico e outros meios de
reprodução.
Considerando a estrutura federativa adotada no País, e as peculiaridades locais (a
diversidade de características é marcante dada a grande extensão territorial brasileira),
cada unidade da Federação (Estados) define, por lei estadual, os emolumentos a serem
ali praticados, observada a lei federal, quanto às normas gerais face ao princípio da
hierarquia das leis.
Caros representantes do Governo de Minas e também de Portugal. Precisamos ver, com
certa prudência, o modelo de registro português. O tratamento dado ao sistema notarial
e registral, e o exercício da atividade, não pode ser utilizado de forma uniforme em
ambos os países.
Quero dizer: o modelo português, de exercício da atividade notarial e registral, não pode
ser imposto aqui no Brasil e se cogitar que da mesma forma que serviu para Portugal,
servirá para o Brasil. As assimetrias são imensas.
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Citando palavras do Desembargador José Renato Nalini, do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, em recente oficina para implementação dos instrumentos de
regularização fundiária em assentamentos urbanos, evento promovido pelo Ministério
das Cidades, em 21 de novembro próximo passado, em São Paulo, o Brasil é muito
grande, e dizia ele, apenas para dar alguns exemplos, o município de Altamira, no
Estado do Pará, é duas vezes maior em extensão territorial do que Portugal. (Aqui em
Minas Gerais também existem municípios imensos.) A população, apenas do município
de São Paulo, é superior a 20 milhões de pessoas, e maior do que toda a população de
Portugal. Apenas nesta cidade de São Paulo existem 60 faculdades de Direito; das
3.000 faculdades de Direito existentes no Brasil, o Brasil tem 50% dos bacharéis de
Direito formados em todo o mundo.
Temos, no Brasil, mais de 14.000 serviços
notariais e registrais funcionando, e apenas em Minas Gerais, mais de 3.200.
O sistema federativo, imposto constitucionalmente, atribui competência legislativa além
da União, aos Estados, e posso citar algumas delas: tributária, administrativa, de meio
ambiente, a própria legislação complementar dos serviços notariais e de registros
públicos, as suas custas e emolumentos e ao seu funcionamento em geral - o que não
existe em Portugal.
A Constituição Federal atribui, ainda, competência tributária, administrativa,
urbanística, de meio ambiente, e diversas outras, também aos municípios,
diferentemente do modelo português.
Assim, cada município brasileiro pode, por exemplo, impor regras de parcelamento
urbano e rural, regularização fundiária, construções, aproveitamento do solo, etc., que
terão que ser observadas pelos serviços notariais e registrais, especificamente.
O que quero dizer com isso: que, por exemplo, o registro de imóveis da cidade de Belo
Horizonte não segue exatamente as mesmíssimas regras do registro de imóveis da
cidade de Esmeraldas. Aqui existem regras administrativas, urbanísticas, tributárias, de
meio ambiente e outras próprias, que não são aplicáveis a outro município.
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Assim devemos tratar este programa, e para isso nos dispomos a colaborar, no sentido
de buscar o aperfeiçoamento do atendimento dos notários e registradores, sem ferir a
autonomia (independência) que lhe são peculiares.
Principais normas aplicáveis - além dos dispositivos constitucionais, regem a atividade,
de forma geral, a Lei n. 8.935/94, que regulamenta a atividade notarial e de registros; e a
Lei n. 10.169/2000, que trata de regras gerais sobre emolumentos. Podemos, ainda,
apenas citar algumas outras normas:
a) Lei n. 6.015/73 - dispõe sobre os registros públicos que, nos termos da lei, são o
registro civil das pessoas naturais, o registro civil das pessoas jurídicas, o registro de
títulos e documentos e o registro de imóveis;
b) Lei n. 9.492/97 - regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros
documentos de dívida;
c) Lei n. 7.433/85 e o Decreto n. 93.240/86 - dispõem sobre os requisitos para a
lavratura de escrituras públicas;
d) Lei n. 10.406/2002 (Código Civil) - o art. 108 estabelece que a escritura pública é
requisito de validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência,
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes
o maior salário mínimo vigente no País - anote-se que há exceções -; e o art. 215
estabelece que a escritura é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena,
elencando, no § 1º, os requisitos para a sua lavratura.
e) Lei n. 4.591/64 - dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações
imobiliárias, devendo ser observadas as regras do Código Civil de 2002, que alteraram a
lei em foco;
f) Lei n. 6.766/79 - dispõe sobre o parcelamento do solo urbano;
g) Lei n. 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) - regulamenta os artigos 182 e 183 da
Constituição Federal e estabelece diretrizes gerais da política urbana;
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h) Lei n. 5.709/71 - regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País
ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil;
i) leis estaduais (que fixam emolumentos em cada uma das unidades da Federação); e
j) normas administrativas das Corregedorias Gerais de Justiça de cada Estado.
Natureza dos serviços - a Lei n. 8.935/94 trata da “natureza e fins” dos serviços
notariais e de registros. O seu exercício em caráter privado, por delegação do Poder
Público, não lhes retira o caráter público e, para que atinjam suas finalidades, são
delegados a profissionais do Direito dotados de fé pública (art. 3º), o que reafirma sua
natureza.
Os atos emanados dos serviços em questão, assim como os dos demais serviços
públicos (atividades próprias prestadas diretamente pelo Estado), gozam de presunção
relativa de veracidade, atributo dos atos praticados pelo Poder Público.
São, portanto, serviços públicos exercidos em caráter privado por um profissional do
Direito, em razão de delegação, organizados técnica e administrativamente para garantir
publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.
Fins dos serviços - a Lei n. 6.015/73, e no mesmo sentido a Lei n. 8.935/94, definem
como fins dos serviços notariais e registrais “garantir a publicidade, autenticidade,
segurança e eficácia dos atos jurídicos”.
Também a Lei n. 9.492/97, de protesto de títulos e outros documentos de dívida,
estabelece que os serviços concernentes ao protesto são garantidores de autenticidade,
publicidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.
Os titulares e seus prepostos - os titulares são notários ou tabeliães, e oficiais de registro
ou registradores, como sinônimos.
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Para o exercício de suas funções deve o titular organizar técnica e administrativamente a
serventia, sendo de sua responsabilidade exclusiva o gerenciamento administrativo e
financeiro dos serviços, inclusive no que diz respeito às despesas de custeio,
investimento e pessoal, cabendo-lhe estabelecer normas, condições e obrigações
relativas à atribuição de funções e de remuneração de seus prepostos de modo a obter a
melhor qualidade na prestação dos serviços. É o que prevê o art. 21 da Lei n. 935/94.
Como profissional do Direito, goza de independência, é responsável não só por toda a
organização administrativa como também pela interpretação jurídica. Tem o titular
independência jurídica para qualificação dos títulos, formação de juízo sobre os mesmos
e tomada de decisões.
A execução dos serviços exige a participação de outras pessoas e, para tanto, podem os
delegatários contratar empregados, com remuneração livremente ajustada, sob o regime
da legislação do trabalho, ficando a critério de cada titular determinar o número a
contratar. Respondem os delegatários por danos que eles e seus prepostos causarem a
terceiros.
No Brasil, especialmente quanto aos efeitos do registro imobiliário, temos o constitutivo
– quando o registro é formalidade essencial, indispensável à aquisição do direito.
Adquire-se a propriedade imóvel entre vivos pelo registro (princípio da inscrição - art.
1.245 do Código Civil). O registro pode, ainda, ter efeito declaratório, translativo e
extintivo de direitos reais.
Muitas vezes o serviço de registro de imóveis é criticado pela morosidade na entrega
dos títulos que lhe são apresentados para registro ou averbação. Tal impressão não é
regra geral. A lei estabelece prazo máximo para cumprimento da missão de registrar ou
fornecer certidões, mas há de se esclarecer que, ao trabalhar com títulos advindos de
diversas áreas, de tabelionatos de notas, da administração, títulos e ordens judiciais,
títulos particulares, e na maioria das vezes a complexidade do negócio jurídico, ou ato
nele expresso, faz da qualificação registral verdadeiro martírio para o registrador, em
virtude da enormidade de normas legislativas existentes, algumas até mesmo
contraditórias, desconexas, quando não vagas, o que aumenta a missão de interpretação
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e compatibilização do título com as normas legais pertinentes para que se proceda ao
registro imobiliário.
A qualificação é um filtro por onde passam os títulos que, se perfeitos juridicamente,
recebem a autorização para o seu registro. Verificam-se, neste ato, as características do
bem objeto do negócio, a continuidade dos registros, se as formalidades para o negócio
foram cumpridas, a capacidade e legitimidade das partes e/ou de seus representantes, a
legalidade das cláusulas e condições, o pagamento e a quitação do negócio, se existem
direitos contraditórios, ônus ou cargas que impediriam o negócio, ou se foram
ressalvadas as indisponibilidades contratuais, judiciais, administrativas ou legais, bem
como outros impedimentos de ordem jurídica. Havendo qualquer violação ao
regramento legal, a qualificação do título é negativa, não podendo ocorrer o seu registro.
A qualificação ocorre como consequência do princípio da legalidade. Os títulos devem
se apresentar perfeitos para o registro, o que nem sempre acontece, atrasando o seu
registro e dando azo a reclamações, quase sempre injustas.
Os tabelionatos - os tabeliães de notas no Brasil exercem relevantes funções. A função
notarial permite a prevenção da segurança jurídica privada. Atua o tabelião
preventivamente, evitando litígios com a sua orientação e lavratura dos adequados
instrumentos. Num país da extensão do Brasil, tal serviço é essencial, diríamos até mais
que essencial - imprescindível.
Apesar da relevância das funções do tabelião de notas, carece a legislação brasileira de
uma lei mais específica, assim como há a Lei n. 6.015/73, que dispõe sobre os registros
públicos, e a Lei n. 9.492/97, que regulamenta os serviços concernentes ao protesto de
títulos.
As normas que se aplicam exclusivamente ao tabelionato de notas são esparsas (dentre
elas a Lei n. 7.433/85 e o art. 215 do Código Civil, que trazem os requisitos para a
lavratura de escrituras públicas - correspondentes ao art. 46º do Código do Notariado
Português.
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O notariado brasileiro é do tipo latino, exercendo o tabelião função pública em caráter
privado, com remuneração direta pelos interessados, através do pagamento dos
emolumentos.
Aos atos do tabelião é conferida fé pública extrajudicial, produzindo, seu atuar,
documentos que fazem prova plena, em atividade de aconselhamento a particulares.
A escritura pública, não dispondo a lei em contrário, é essencial à validade dos negócios
jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais sobre imóveis.
Exige a lei escritura pública em outras hipóteses, como exemplificamos:
a) pacto antenupcial - art. 1.653 do Código Civil - sob pena de nulidade;
b) cessão de direitos hereditários - art. 1.793 do Código Civil;
c) aquisição de imóvel rural por estrangeiro - artigos 8º e 15 da Lei n. 5.709/71 - sob
pena de nulidade;
d) atos de interesse do analfabeto - artigos 215, § 2º; 221 e 654 do Código Civil - só
pode contratar, por instrumento particular, aquele que assina; e
e) testamento para o cego - art. 1.867 do Código Civil.
A escritura é dotada de fé pública e faz prova plena, nos termos do art. 215 do Código
Civil.
São estas algumas observações que faço, neste curto espaço de tempo, em estudo
preliminar, como colaboração aos trabalhos deste importante projeto que, tenho certeza,
irá, ao final, cumprir a sua missão, que é anseio de todos nós e da sociedade brasileira.
A eficiência no serviço público, alçada a princípio constitucional, deve ser perseguida
com insistência e para tanto, todos nós, notários e registradores, como delegatários da
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importante função pública de realizar registros e elaborar documentos, devemos
colaborar, e até mais, devemos tê-la como meta.
Muito obrigado!
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