SUSPENSÃO DE SERVIÇOS OFERTADOS PELOS CONDOMÍNIOS
* Gerson Ribeiro Carmanhanis
Tema dos mais palpitantes no mundo jurídico refere-se as hipóteses da possibilidade, ou não, dos
condomínios em edificações, por ato do seu representante legal, restringir direitos dos condôminos
inadimplentes com suas obrigações condominiais, ou seja, adotar medidas que impeçam a efetiva utilização
dos serviços colocados à disposição dos moradores.
Primeiramente, vale ressaltar que toda e qualquer medida restritiva de direito de outrem, se faz
necessária uma devida cautela, de modo a não atingir direitos que efetivamente não podem ser restringidos.
Na verdade, não devemos esquecer que tais medidas podem implicar em “contra-ataque” pela pessoa que
foi atingida, notadamente a propositura de ações judiciais.
Em se tratando de condomínios em edificações, entendemos que não é cabível e muito menos
razoável à aplicação de medidas restritivas de direitos dos condôminos e/ou moradores, tais como:
utilização do elevador, do playground, da piscina e etc; uma vez que não há amparo legal para imposição
de tais medidas, sendo certo que farta jurisprudência dos nossos tribunais nos dá conta da ilegalidade de tal
conduta.
Com efeito, em havendo condôminos inadimplentes com suas obrigações condominiais, cabe ao
síndico proceder com a cobrança de forma extrajudicial ou até pela via judicial, a fim de que o condomínio
possa recuperar seu legítimo crédito. E só. Nem se pode dizer que medidas restritivas poderão ser
adotadas ante a previsão na convenção condominial, já que, com certeza, tais cláusulas serão
consideradas abusivas pelo Judiciário.
Hipótese diferente é aquela relacionada aos condomínios denominados hotel-residência, porquanto
aí nesta hipótese podemos diferenciar a natureza jurídica dos serviços ofertados. Por oportuno, devemos
consignar a definição da hipótese suscitada. A Lei Complementar Municipal n° 41 de 7 de outubro de 1999
define hotel-residência como sendo uma “edificação destinada a prestação de serviços de hospedagem,
constituída de unidades residenciais transitórias compostas, no mínimo, de dois e, no máximo, de três
compartimentos habitáveis, um banheiro e uma cozinha ou ‘kitchenette’”. Em assim sendo, nos resta
cristalino que hotel-residência é a edificação destinada a serviços de hospedagem. E mais: que no contrato
de “apart-hotel” a parte que figura em um dos pontos da relação jurídica não está no exercício de indústria e
de hotelaria, mas no exercício da atividade de um serviço de locação de imóvel, à qual se agrega a
prestação de outros serviços.
Nesta situação devemos separar os serviços ofertados pela administração hoteleira, os quais
podem ser divididos em serviços essenciais e serviços não essenciais. Ao nosso sentir, entendemos que,
não obstante opiniões em contrário, os serviços essenciais jamais podem deixar de ser ofertados aos
moradores do condomínio, porquanto dizem respeito fundamentalmente ao sagrado direito de propriedade e
até direito do possuidor, eis que são inerentes às atividades básicas de moradia. Pode-se dizer ainda que o
corte de tais serviços podem implicar violação expressa ao princípio da dignidade da pessoa humana,
princípio este devidamente pela nossa Constituição Federal de 1988, ao passo que, os serviços não
essenciais, podem ser livremente suspensos em razão de inadimplência condominial. A presente tese é
esposada com amparo na situação de que os referidos serviços não são inerentes à moradia, já que apenas
configuram um “plus” aos serviços prestados pela administração hoteleira. Nota-se que o não exercício de
determinados serviços não implicam em nenhum obstáculo à utilização de uma unidade autônoma situada
no condomínio. Vale dizer que normalmente serviços supérfluos são: utilização de arrumadeira, boy,
lavanderia e etc. Importante frisar que tal suspensão dos referidos serviços não essenciais só podem
ocorrer quando há expressa previsão na convenção do condomínio, não podendo serem adotados por mera
liberalidade da administração condominial.
Por fim, em suma entendemos que em se tratando de condomínios em edificações não há que se
falar em suspensão de quaisquer serviços, porém, em se tratando de hotéis-residência os serviços não
essenciais podem ser suspensos.
* Gerson Ribeiro Carmanhanis é advogado do escritório Schneider Advogados Associados.
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