Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de
imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI
Emílio Cesar Gonçalves de Mendonça - [email protected]
Pós-graduação em Avaliações e Perícias da Engenharia - IPOG
Resumo
O artigo apresenta os métodos de avaliação prescritos na norma técnica de avaliação de
bens, com ênfase nos métodos evolutivo e involutivo, os quais, comumente, empregam custos
unitários de projetos padrões na estimativa do valor de mercado do bem avaliando. As
características e os projetos padrões residenciais e comerciais dos sistemas de referência de
preços de construção CUB e SINAPI são apresentados. Os custos unitários dos dois sistemas
são confrontados diretamente e faz-se uma análise do impacto desses custos sobre o valor
final de duas avaliações hipotéticas, executadas uma pelo método evolutivo e outra pelo
involutivo. Os resultados mostraram que os custos unitários do CUB são superiores aos
custos dos projetos assemelhados do SINAPI. Nos casos hipotéticos analisados, os custos do
CUB conduziram a valores significativamente diferentes, sendo superior para o método
evolutivo e inferior para o involutivo, dos valores obtidos a partir dos custos do SINAPI.
Palavras-chave: Avaliação; CUB; SINAPI.
1. Introdução
O Engenheiro de Avaliações, na busca pelo valor de mercado de um bem, dos seus custos,
frutos ou direitos, tem a seu dispor diversas técnicas avaliatórias, aplicadas conforme os
condicionantes próprios do bem avaliando e as restrições impostas pelo mercado em que está
inserido.
As metodologias avaliatórias previstas na norma brasileira NBR 14653-1 – Avaliação de bens:
Procedimentos gerais, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), para
determinação do valor de um bem, seus frutos e direitos são: comparativo direto de dados de
mercado, involutivo, evolutivo e capitalização da renda.
No presente trabalho, inicialmente, os métodos avaliatórios da norma serão apresentados
brevemente, com maior destaque para os métodos evolutivo e involutivo, os quais,
comumente, utilizam custos unitários de projetos padrões de sistemas de custos de referência,
para estimar o preço de construção de benfeitorias, no caso do método evolutivo, ou do
empreendimento de aproveitamento eficiente, no caso do método involutivo.
Após a apresentação das técnicas avaliatórias, o estudo se concentrará nos principais sistemas
de custos disponíveis aos Engenheiros de Avaliações como fonte de preços unitários, o Custo
Unitário Básico (CUB) dos sindicatos estaduais da indústria da construção civil e o Sistema
Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI), mantido pela Caixa
Econômica Federal (CAIXA).
Ao final, os custos unitários dos projetos padrões dos dois sistemas são confrontados e são
analisados dois casos hipotéticos de avaliação, pelos métodos evolutivo e involutivo,
utilizando custos unitários dos dois sistemas.
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2. Métodos avaliatórios prescritos na norma técnica
A Norma NBR 14653-1 relaciona quatro métodos aplicáveis na determinação do valor de um
bem, de seus frutos e direitos: o método comparativo direto de dados de mercado, o da
capitalização da renda, o evolutivo e o involutivo. Somente o primeiro método é dito direto,
pois as demais metodologias utilizam em alguma etapa de sua formulação o método
comparativo.
Embora sejam prescritas apenas quatro técnicas, em seu item 8.1.2, a norma considera que em
situações atípicas, onde não seja possível a aplicação de qualquer uma dessas metodologias, é
aceitável, para a determinação do valor, a aplicação de qualquer outro método, desde que
justificado pelo engenheiro avaliador.
2.1. Método comparativo direto de dados de mercado
No método comparativo de dados de mercado, o valor do bem avaliando é calculado com
base em dados de negociações e ofertas de venda de imóveis com atributos intrínsecos e
extrínsecos comparáveis aqueles do avaliando (DANTAS, 2005). Para aplicação do método, é
necessária a existência de um mercado de imóveis que possa fornecer uma amostra
representativa.
O método comparativo de dados de mercado é considerado o método eletivo quando houver
número adequado de elementos comparáveis, capazes de compor uma amostra representativa
do mercado para o bem avaliando (IBAPE/SP, 2007). A NBR 14653-1, no item 7.5 afirma que
“Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método
comparativo direto de dados de mercado”.
Nem sempre é possível a aplicação do método comparativo direto. No caso de imóveis com
mercado restrito ou de uso específico, como por exemplo: hospitais, escolas, instalações
industriais especiais, estádios etc. é necessária a utilização de outros métodos.
2.2. Método da capitalização da renda
De acordo com a NBR 14653-1, o método da capitalização da renda consiste na estimativa do
valor do bem considerando a capitalização presente de sua renda líquida prevista.
Os principais fatores intervenientes na determinação do valor do bem por esse método são o
período de capitalização e a taxa de desconto utilizada, os quais devem ser fundamentados
pelo avaliador (DANTAS, 2005).
2.3. Método evolutivo
O método evolutivo consiste em uma técnica através da qual o valor do imóvel avaliando é
obtido através do somatório do valor do terreno e dos custos de reedição das benfeitorias nele
existentes, com a aplicação de um fator de comercialização, conforme a expressão seguinte:
VI = VT + CB   FC
Onde:
VI – valor do imóvel avaliando;
VT – valor do terreno;
CB – custo de reedição da benfeitoria;
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FC – fator de comercialização.
No método evolutivo, o valor do terreno deve ser determinado por outro método avaliatório,
preferencialmente, o método comparativo de dados de mercado.
O fator de comercialização ou vantagem da coisa feita corresponde à razão entre o valor de
mercado de um bem e seu custo de reedição. O valor esperado para esse fator em mercados
aquecidos, com uma boa velocidade de vendas, é superior a unidade e, no caso de mercados
em declínio, por exemplo, uma região onde se instala uma fábrica poluidora ou onde a
criminalidade sofreu um aumento considerável, o valor esperado é inferior a um.
Segundo a NBR 14653-1, o custo de reedição de uma benfeitoria corresponde ao custo de
reprodução, definido como o gasto necessário para reproduzir um bem, descontada a
depreciação do bem, no estado atual em que se encontra.
Para determinar o custo de reprodução, o engenheiro avaliador pode utilizar o método
comparativo direto de custo ou o método da quantificação de custo, prescritos na norma
técnica NBR 14653-1.
No método comparativo direto de custo, o cálculo do custo de reprodução da benfeitoria é
obtido a partir de custos de execução de benfeitorias semelhantes que compõem a amostra,
pela qual são elaborados modelos representativos utilizando técnicas de tratamento de dados,
tais como a homogeneização por fatores ou a inferência estatística.
O método comparativo direto de custo não é usualmente empregado, porém pode ser utilizado
em situações de cálculos indenizatórios, onde a benfeitoria sofreu danos ou mesmo destruição
completa (IBAPE/SP, 2007).
No método da quantificação de custo, o cálculo do custo de reprodução da benfeitoria é
obtido a partir de custos unitários de construção ou através do orçamento detalhado dos
principais serviços, materiais e equipamentos componentes da benfeitoria.
Os custos unitários de construção de projetos padrões são fornecidos por entidades como os
sindicatos da indústria de construção civil dos estados, que periodicamente publicam o valor
do Custo Unitário Básico (CUB), empresas do ramo da construção civil como a Pini e por
órgãos oficiais como a Caixa Econômica Federal, responsável pela administração do Sistema
Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI). Os projetos padrões
e seus respectivos custos do CUB e do SINAPI são o tema central desse estudo e serão
abordados na seção seguinte.
As etapas a serem seguidas para o cálculo do custo de reprodução utilizando custos unitários
de construção são (DANTAS, 2005):
a) vistoria para verificar as especificações dos materiais utilizados;
b) estimação do padrão construtivo;
c) relacionamento da benfeitoria com os projetos padrões;
d) estimação do custo unitário da área coberta padrão;
e) cálculo da área equivalente às áreas de custo padrão preconizada na norma técnica
NBR 12721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e
outras disposições para condomínios edilícios: Procedimento, da ABNT, segundo a fórmula:
S = Ap +  Aq  P
Onde:
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S – área equivalente às áreas de custo padrão;
Ap – área coberta padrão;
Aq – área coberta de padrão diferente;
P – razão entre o custo unitário estimado da área coberta de padrão diferente e o custo unitário
da área coberta padrão.
f) estimação do custo unitário final a partir do custo unitário da área coberta padrão acrescido
dos custos não previstos no projeto padrão escolhido, das despesas indiretas e do lucro,
conforme a seguinte expressão:
CNP 

CUF =  CU +
  1+ BDI 
S 

Onde:
CUF – custo unitário final da área coberta padrão;
CU – custo unitário da área coberta padrão;
CNP – custos não previstos no projeto padrão escolhido;
S – área equivalente às áreas de custo padrão;
BDI – percentual estimado para as despesas indiretas e o lucro.
Após o cálculo do custo de reprodução, empregando o método comparativo direto de custo ou
o método da quantificação de custo, subtrai-se o valor referente à depreciação para obtenção
do custo de reedição da benfeitoria:
CB = CR  D
Onde:
CB - custo de reedição da benfeitoria;
CR – custo de reprodução da benfeitoria;
D – depreciação.
A depreciação pode ser calculada através do método da linha reta e seu variante, do método
do valor decrescente, do método de Kuentzle, do método de Ross, do método de Heidecke e
do método misto, combinando o método de Ross com o critério de Heidecke, esse último é o
que produz melhores resultados (DANTAS, 2005).
Embora não seja comum, é possível aplicar depreciações diferentes para os componentes mais
significativas da benfeitoria. Essa aplicação é de interesse, por exemplo, quando se pretende
avaliar um conjunto de edificações homogêneas, de modo a individualizar o valor de cada
uma (IBAPE/SP, 2007).
2.4. Método involutivo
O método involutivo é um método indireto de avaliação que indica a viabilidade financeira de
incorporação de uma gleba ou terreno de grandes dimensões. O método deve ser aplicado
quando não houver condições de emprego do método comparativo direto de dados
(ALONSO, 2009).
Consiste no cálculo da receita provável da incorporação para venda de imóveis hipotéticos por
preço unitário obtido através de pesquisas de mercado (método comparativo direto),
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considerando todas as despesas necessárias para execução do empreendimento, bem como os
lucros do construtor e do incorporador. Conforme Dantas (2005), trata-se de um caso
particular do método da renda, onde o fluxo de caixa do empreendimento determina o valor
do terreno. A aplicação do método involutivo segue as seguintes etapas (ALONSO, 2009):
a) caracterização da região geoeconômica;
b) caracterização do terreno avaliando;
c) verificação da legislação de uso e ocupação do solo;
d) caracterização do empreendimento de aproveitamento eficiente;
e) cálculo da outorga onerosa, quando prevista em legislação;
f) cálculo da receita líquida provável;
g) cálculo do custo do empreendimento, através de custos unitários de projeto padrão
semelhante ao empreendimento proposto;
h) estimativa do prazo de duração do empreendimento, correspondente ao somatório dos
períodos gastos com os projetos, o registro imobiliário, a construção e a venda das unidades;
i) custos financeiros, incidentes sobre o valor de mercado do terreno, a outorga onerosa e o
valor da construção;
j) ganhos financeiros do empreendimento, apurados com base na receita liquida do
empreendimento, considerando uma taxa de rendimento aplicada aos capitais recebidos;
l) lucro do empreendimento, considerando uma taxa mínima de oportunidade;
m) cálculo do valor do terreno, resultante do modelo expresso pela equação:
Rle = VT +VO + CE + Pct + Pcfo + Pcfc + LE  Pgfe
Onde:
Rle – receita liquida do empreendimento imobiliário;
VT – valor do terreno;
VO – valor da outorga onerosa;
CE – custo do empreendimento;
Pcft – valor presente dos custos financeiros do terreno;
Pcfo – valor presente dos custos financeiros da outorga onerosa;
Pcfc – valor presente dos custos financeiros da construção;
LE – lucro do empreendimento;
Pgfe – valor presente dos ganhos financeiros do empreendimento.
3. Custos unitários de projetos padrões
Conforme apresentado na seção anterior, os métodos evolutivo e involutivo utilizam,
comumente, na sua formulação, custos unitários de construção de projetos padrões. É
importante salientar que, na avaliação de um imóvel, deve-se escolher o projeto padrão mais
semelhante à benfeitoria ou ao empreendimento hipotético, de modo a diminuir o erro na
estimativa de custos e, consequentemente, na avaliação do imóvel.
Os engenheiros avaliadores têm à disposição diversas fontes de custos unitários de projetos
padrões, dentre eles, o mais utilizado é o CUB, publicado pelos sindicatos da indústria da
construção civil dos estados. Os valores do CUB de diversos estados podem ser obtidos em
CBIC (2010).
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Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
O governo federal, através da Caixa Econômica Federal (CAIXA), mantém o Sistema
Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI), que possui custos
unitários para projetos habitacionais, comerciais, de saneamento e de utilidade pública. Os
custos unitários desse sistema estão disponíveis em CAIXA (2010).
3.1. O Custo Unitário Básico (CUB)
O CUB foi instituído legalmente pela Lei n° 4.591 de dezembro de 1964 que obrigou os
sindicatos estaduais da indústria da construção civil a divulgarem mensalmente, até o dia
cinco de cada mês, os custos unitários de construção (SINDUSCON-MG, 2007). A mesma lei
também regulamenta que os procedimentos de cálculo e os projetos padrões do CUB devem
ser definidos pela ABNT.
Atualmente, a norma técnica em vigor que trata do assunto é a NBR 12721 – Avaliação de
custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para
condomínios edilícios: Procedimento, de agosto de 2006.
O CUB dos projetos padrões é calculado pelo somatório dos custos unitários dos diversos
insumos que compõem os lotes básicos dos referidos projetos multiplicados pelas respectivas
quantidades.
Os preços dos insumos, da mão-de-obra e dos equipamentos são consultados mensalmente,
preferencialmente junto às construtoras, porém também podem ser obtidos de fornecedores da
indústria ou do comércio (SINDUSCON-MG, 2007).
A NBR 12721:2006 recomenda a coleta de no mínimo vinte dados de preços para cada
insumo e sobre eles devem ser efetuados uma análise de consistência e um tratamento
estatístico, para determinação do preço médio representativo do insumo. Sobre os salários
incidem todos os encargos trabalhistas e previdenciários, direitos sociais e obrigações
decorrentes de convenções coletivas de trabalho de cada sindicato. Conforme a NBR
12721:2006, no CUB não são contabilizados os seguintes itens:
a) fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol
freático;
b) elevador(es);
c) equipamentos e instalações, tais como:
 fogões;
 aquecedores;
 bombas de recalque;
 incineração;
 ar-condicionado;
 calefação;
 ventilação e exaustão
 outros;
d) playground (quando não classificado como área construída);
e) obras e serviços complementares;
 urbanização;
 recreação (piscinas, campos de esporte);
 ajardinamento;
 instalação e regulamentação do condomínio; e
f) outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A - quadro III);
g) impostos, taxas e emolumentos cartoriais;
h) projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos
especiais;
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i) remuneração do construtor;
j) remuneração do incorporador.
Portanto, para determinar o custo unitário da construção, o orçamentista deverá considerar o
acréscimo desses custos no CUB. Nas Tabelas 1 a 3, são apresentados os projetos padrões
habitacionais e comerciais da NBR 12721:2006, com suas principais características, padrões e
áreas equivalentes. Os desenhos das plantas baixas dos projetos da NBR 12721:2006 podem
ser consultados em SINDUSCON-MG (2007).
Projeto
R1-B
R1-N
R1-A
RP1Q
Descrição
Dormitórios
Residência unifamiliar padrão baixo: 1 pavimento, com 2
dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque.
Residência unifamiliar padrão normal: 1 pavimento, 3
dormitórios, sendo um suíte com banheiro, banheiro
social, sala, circulação, cozinha, área de serviço com
banheiro e varanda (abrigo para automóvel).
Residência unifamiliar padrão alto: 1 pavimento, 4
dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet, outro
com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar
e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço
completa e varanda (abrigo para automóvel).
Residência unifamiliar popular: 1 pavimento, 1
dormitório, sala, banheiro e cozinha.
2
3
4
1
Área equiv.
Padrões
(m²)
51,94 Baixo
99,47 Normal
210,44 Alto
39,56 Popular
Tabela 1 - Projetos padrões de residências unifamiliares da NBR 12721:2006 (SINDUSCON-MG, 2007)
Projeto
PIS
PP-B
Descrição
Dormitórios
Residência multifamiliar - Projeto de interesse social:
Térreo e 4 pavimentos/tipo. Pavimento térreo: Hall,
escada, 4 apartamentos por andar, com 2 dormitórios, sala,
banheiro, cozinha e área de serviço. Na área externa, está
localizado o cômodo da guarita, com banheiro e central de
medição. Pavimento-tipo: Hall, escada e 4 apartamentos
por andar, com 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e
área de serviço.
Residência multifamiliar - Prédio popular - padrão baixo:
térreo e 3 pavimentos-tipo. Pavimento térreo: Hall de
entrada, escada e 4 apartamentos por andar com 2
dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço. Na
área externa, estão localizados o cômodo de lixo, guarita,
central de gás, depósito com banheiro e 16 vagas
descobertas. Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada e
4 apartamentos por andar, com 2 dormitórios, sala,
banheiro, cozinha e área de serviço.
2
7
2
Área equiv.
Padrões
(m²)
978,09
927,08 Baixo
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
Projeto
PP-N
R8-B
R8-N
R8-A
R16-N
Descrição
Dormitórios
Residência multifamiliar - prédio popular - padrão normal:
Pilotis e 4 pavimentos-tipo. Pilotis: Escada, elevador, 32
vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito, hall
de entrada, salão de festas, copa, 3 banheiros, central de
gás e guarita. Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada,
elevadores e quatro apartamentos por andar, com três
dormitórios, sendo um suíte, sala de estar/jantar, banheiro
social, cozinha, área de serviço com banheiro e varanda.
Residência multifamiliar padrão baixo: Pavimento térreo e
7 pavimentos-tipo Pavimento térreo: Hall de entrada,
elevador, escada e 4 apartamentos por andar, com 2
dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque. Na
área externa estão localizados o cômodo de lixo e 32
vagas descobertas. Pavimento-tipo: Hall de circulação,
escada e 4 apartamentos por andar, com 2 dormitórios,
sala, banheiro, cozinha e área para tanque.
Residência multifamiliar, padrão normal: Garagem, pilotis
e oito pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 64
vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo depósito e
instalação sanitária. Pilotis: Escada, elevadores, hall de
entrada, salão de festas, copa, 2 banheiros, central de gás e
guarita. Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada,
elevadores e quatro apartamentos por andar, com três
dormitórios, sendo um suíte, sala estar/jantar, banheiro
social, cozinha, área de serviço com banheiro e varanda.
Residência multifamiliar, padrão alto: Garagem, pilotis e
oito pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 48
vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito e
instalação sanitária. Pilotis: Escada, elevadores, hall de
entrada, salão de festas, salão de jogos, copa, 2 banheiros,
central de gás e guarita. Pavimento-tipo: Halls de
circulação, escada, elevadores e 2 apartamentos por andar,
com 4 dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet,
outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de
jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço
completa e varanda.
Residência multifamiliar, padrão normal: Garagem, pilotis
e 16 pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 128
vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo depósito e
instalação sanitária. Pilotis: Escada, elevadores, hall de
entrada, salão de festas, copa, 2 banheiros, central de gás e
guarita. Pavimento-tipo: Hall de circulação, escada,
elevadores e quatro apartamentos por andar, com três
dormitórios, sendo um suíte, sala de estar/jantar, banheiro
social, cozinha e área de serviço com banheiro e varanda.
3
8
Área equiv.
Padrões
(m²)
1.840,45 Normal
2
1.885,51 Baixo
3
4.135,22 Normal
4
4.644,79 Alto
3
8.224,50 Normal
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
Projeto
Descrição
Dormitórios
R16-A
Residência multifamiliar, padrão alto: Garagem, pilotis e
16 pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 96
vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito e
instalação sanitária. Pilotis: Escada, elevadores, hall de
entrada, salão de festas, salão de jogos, copa, 2 banheiros,
central de gás e guarita. Pavimento-tipo: Halls de
circulação, escada, elevadores e 2 apartamentos por
andar, com 4 dormitórios, sendo um suíte com banheiro e
closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar,
sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de
serviço completa e varanda.
4
Área equiv.
(m²)
Padrões
8.371,40 Alto
Tabela 2 - Projetos padrões de residências multifamiliares da NBR 12721:2006 (SINDUSCON-MG, 2007)
Projeto
Descrição
CSL-8
Edifício comercial, com lojas e salas: Garagem, pavimento térreo e 8
pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 64 vagas de garagem
cobertas, cômodo de lixo, depósito e instalação sanitária. Pavimento
térreo: Escada, elevadores, hall de entrada e lojas. Pavimento-tipo:
Halls de circulação, escada, elevadores e oito salas com sanitário
privativo por andar.
CSL-16 Edifício comercial, com lojas e salas: Garagem, pavimento térreo e 16
pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 128 vagas de garagem
cobertas, cômodo de lixo, depósito e instalação sanitária. Pavimento
térreo: Escada, elevadores, hall de entrada e lojas. Pavimento-tipo:
Halls de circulação, escada, elevadores e oito salas com sanitário
privativo por andar.
CAL-8 Edifício comercial andares-livres: Garagem, pavimento térreo e oito
pavimentos-tipo. Garagem: Escada, elevadores, 64 vagas de garagem
cobertas, cômodo de lixo, depósito e instalação sanitária. Pavimento
térreo: Escada, elevadores, hall de entrada e lojas. Pavimento-tipo:
Halls de circulação, escada, elevadores e oito andares corridos com
sanitário privativo por andar.
Área equiv.
Padrões
(m²)
3.921,55 Alto e Normal
5.734,46 Alto e Normal
3.096,09 Alto e Normal
Tabela 3 - Projetos padrões comerciais da NBR 12721:2006 (SINDUSCON-MG, 2007)
3.2. O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI)
O extinto Banco Nacional de Habitação (BNH) implantou, em 1969, o SINAPI com objetivo
de suprir sua demanda de informações sobre os custos da construção civil relativos a projetos
habitacionais e de índices que refletissem o comportamento desses custos. O Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) foi incumbido de produzir as séries mensais de
preços dos insumos e salários da construção civil (IBGE, 2010). Com a extinção do BNH,
coube a Caixa Econômica Federal (CAIXA) a administração do SINAPI.
A partir de julho de 1997, a coleta de preços de insumos e salários foi expandida também para
os ramos de saneamento e infraestrutura urbana. Desde a publicação da Lei de Diretrizes
Orçamentárias (LDO) de 2003, o SINAPI passou a ser a referência oficial do governo federal
para os custos das obras públicas executadas com recursos do Orçamento Geral da União
9
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
(CAIXA, 2010). Além do SINAPI, para o caso de obras rodoviárias, a LDO de 2010 indica o
Sistema de Custos de Obras Rodoviárias (SICRO) como referencial de custos:
Art. 112. O custo global de obras e serviços contratados e executados com
recursos dos orçamentos da União será obtido a partir de custos unitários de insumos
ou serviços menores ou iguais à mediana de seus correspondentes no Sistema
Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – SINAPI, mantido e
divulgado, na internet, pela Caixa Econômica Federal, e, no caso de obras e serviços
rodoviários, à tabela do Sistema de Custos de Obras Rodoviárias – SICRO.
A base técnica de engenharia do sistema, composta pelos projetos, serviços, quantidades,
especificações e composições, é de responsabilidade da CAIXA. A coleta de preços pelo
IBGE é realizada nas 27 capitais, tendo como fontes o Cadastro de Empresas (CEMPRE) do
órgão, estabelecimentos comerciais, industriais e sindicatos da construção civil. Aos salários
são acrescidos os encargos sociais. Nos custos referentes aos projetos padrões do SINAPI, não
estão incluídos os custos referentes aos seguintes itens (IBGE, 2010):
 compra de terreno;
 execução dos projetos em geral;
 licenças, habite-se, certidões, seguros;
 administração da obra;
 financiamentos;
 lucro da construtora e incorporadora;
 instalações provisórias;
 ligações domiciliares de água, energia elétrica e esgoto;
 depreciações dos equipamentos (máquinas e equipamentos);
 equipamentos mecânicos: elevadores, compactadores, exaustores;
 infra-estrutura urbana;
 equipamentos de segurança;
 fundações especiais.
Nas Tabelas 4 a 6, são apresentados os projetos padrões habitacionais e comerciais
disponíveis no SINAPI, com suas principais características, padrões e áreas construídas. Os
desenhos das plantas baixas dos projetos do SINAPI podem ser consultados em CAIXA
(2010).
Projeto
CP1-1Q30
CP.1-2Q40
CP.1-2Q46
Área const.
(m²)
Descrição
Dormitórios
Casa geminada, com 1 pavimento, fundação
baldrame, composta de: sala, quarto, circulação,
cozinha e banheiro.
Casa com 1 pavimento, fundação baldrame,
composta de: sala, 2 quartos, circulação, banheiro
e cozinha.
Casa com 1 pavimento, fundação baldrame,
composta de: varanda, sala, 2 quartos, circulação,
banheiro, cozinha.
1
29,7 Normal, Baixo e
Mínimo
2
40,65 Normal, Baixo e
Mínimo
2
46,15 Normal, Baixo e
Mínimo
10
Padrões
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
Projeto
CP.2-3Q56
CR.1-2Q62
CR.1-3Q104
CR.1-4Q122
CR.2-2Q81
Área const.
(m²)
Descrição
Dormitórios
Casa geminada, com 2 pavimentos, fundação
baldrame. primeiro pavimento: sala, 1 quarto e
cozinha. segundo pavimento: 2 quartos,
circulação e banheiro.
Casa com 1 pavimento, fundação baldrame,
composta de: varanda, sala, 2 quartos, circulação,
banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e wc
de empregada.
Casa com 1 pavimento, fundação baldrame,
composta de: varanda, sala, 3 quartos, circulação,
banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto
e wc de empregada.
Casa com 1 pavimento, fundação baldrame,
composta de: varanda, sala, 4 quartos, circulação,
2 banheiros, cozinha, área de serviço, quarto e wc
de empregada.
Casa geminada, com 2 pavimentos e edícula,
fundação baldrame. primeiro pavimento: sala e
cozinha. segundo pavimento: 2 quartos,
circulação e banheiro. área útil (1+2): 55,39m2.
edícula: área de serviço, quarto e wc de
empregada.
3
56,5 Normal, Baixo e
Mínimo
2
61,86 Normal, Baixo e
Mínimo
3
103,9 Alto, Normal e
Baixo
4
122,25 Alto, Normal e
Baixo
2
Padrões
80,72 Normal, Baixo e
Mínimo
Tabela 4 - Projetos padrões de residências unifamiliares do SINAPI (CAIXA, 2010)
Projeto
PR4-2QP1643
PR4-2QT1433
Área const.
(m²)
Descrição
Dormitórios
Edifício residencial multifamiliar com
pilotis, sem elevador (considerado, apenas,
ponto de força). pavimentos: pilotis (com
apartamento de porteiro), 4 pavimentos tipo
(com 4 unidades cada) e cobertura (com 2
unidades). unidade tipo: sala, 2 quartos,
circulação, banheiro, cozinha, área de
serviço, quarto e wc empregada.
Edifício residencial multifamiliar com andar
térreo, sem elevador (considerado, apenas
ponto de força). pavimentos: térreo (com 4
unidades), 4 pavimentos tipo (com 4
unidades cada) e cobertura (com
apartamento de porteiro). unidade tipo: sala,
2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área
de serviço, quarto e wc empregada.
2
1.642,98 Alto, Normal e
Baixo
2
1.432,72 Alto, Normal e
Baixo
11
Padrões
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
Projeto
PR4-3QP2520
PR4-3QT2264
PR5-2QT2125
PR6-3QP7181
PR8-2QP2620
PR8-3QP3176
Área const.
(m²)
Descrição
Dormitórios
Edifício residencial multifamiliar com
pilotis, sem elevador (considerado, apenas,
ponto de força). pavimentos: pilotis (com
apartamento de porteiro), 4 pavimentos tipo
(com 4 unidades cada) e cobertura (com 2
unidades). unidade tipo: sala, 3 quartos,
circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área
de serviço, quarto e wc empregada.
Edifício residencial multifamiliar com andar
térreo, sem elevador (considerado, apenas
ponto de força). pavimentos: térreo (com 4
unidades), 4 pavimentos tipo (com 4
unidades cada) e cobertura (com
apartamento de porteiro). unidade tipo: sala,
3 quartos, circulação, banheiro, lavabo,
cozinha, área de serviço, quarto e wc
empregada.
Edifício residencial multifamiliar com andar
térreo, sem elevador (considerado, apenas
ponto de força). pavimentos: 5 pavimentos
tipo (com 8 unidades cada, em 2 prumadas
de escada) e telhado. unidade tipo 1: sala, 2
quartos, banheiro, cozinha e área de serviço.
área útil: 45,82m2. unidade tipo 2: sala, 2
quartos, banheiro, cozinha e área de serviço.
área útil: 37,75m2.
Edifício residencial multifamiliar com
pilotis, sem elevador (considerado, apenas,
ponto de força). pavimentos: pilotis (com
apartamento de porteiro), 6 pavimentos tipo
(com 6 unidades cada) e cobertura (com 2
unidades). unidade tipo: sala, 3 quartos,
circulação, 2 banheiros, copa-cozinha, área
de serviço, quarto e wc de empregada.
Edifício residencial multifamiliar com
pilotis, sem elevador (considerado, apenas,
ponto de força). pavimentos: pilotis (com
apartamento de porteiro), 8 pavimentos tipo
(com 4 unidades cada) e cobertura (com 2
unidades). unidade tipo: sala, 2 quartos,
circulação, banheiro, cozinha, área de
serviço, quarto e wc de empregada.
Edifício residencial multifamiliar com
pilotis, sem elevador (considerado, apenas,
ponto de força). pavimentos: subsolo, térreo
(com apartamento de porteiro e salão), 8
pavimentos tipo (com 2 unidades cada) e
telhado. unidade tipo: 2 salas, 3 quartos,
circulação, 2 banheiros, lavabo, copacozinha, área de serviço, quarto e wc de
empregada.
3
2.520,09 Alto, Normal e
Baixo
3
2.263,27 Alto, Normal e
Baixo
2
2.124,95 Normal, Baixo e
Mínimo
3
7.180,72 Alto e Normal
2
2.619,90 Alto e Normal
3
3.176,46 Alto e Normal
12
Padrões
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
Projeto
PR8-3QP4266
PR12-2QP3597
PR12-3QP6013
PR12-4QP4050
PR18-4QP5870
Área const.
(m²)
Descrição
Dormitórios
Padrões
Edifício residencial multifamiliar com
pilotis, sem elevador (considerado, apenas,
ponto de força). pavimentos: pilotis (com
apartamento de porteiro), 8 pavimentos tipo
(com 4 unidades cada) e cobertura (com 2
unidades). unidade tipo: sala, 3 quartos,
circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área
de serviço, quarto e wc de empregada.
Edifício residencial multifamiliar com
pilotis, sem elevador (considerado, apenas,
ponto de força). pavimentos: pilotis (com
apartamento de porteiro), 12 pavimentos tipo
(com 4 unidades cada) e cobertura (com 2
unidades). unidade tipo: sala, 2 quartos,
circulação, banheiro, cozinha, área de
serviço, quarto e wc de empregada.
Edifício residencial multifamiliar com
pilotis, sem elevador (considerado, apenas,
ponto de força). pavimentos: pilotis (com
apartamento de porteiro), 12 pavimentos tipo
(com 4 unidades cada) e cobertura (com 2
unidades). unidade tipo: sala, 3 quartos,
circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área
de serviço, banheiro, lavabo, cozinha, área
de serviço, quarto e wc de empregada.
Edifício residencial multifamiliar com
pilotis, sem elevador (considerado, apenas,
ponto de força). pavimentos: pilotis, (com
apartamento de porteiro), 12 pavimentos tipo
(com 2 unidades cada) e cobertura. unidade
tipo: sala, 4 quartos, circulação, 2 banheiros,
lavabo, copa-cozinha, área de serviço, quarto
e wc de empregada.
Edifício residencial multifamiliar com
pilotis, sem elevador (considerado, apenas,
ponto de força). pavimentos: pilotis, (com
apartamento de porteiro), 18 pavimentos
tipo (com 2 unidades cada), unidade tipo:
sala, 4 quartos, circulação, 2 banheiros,
lavabo, copa-cozinha, área de serviço,
quarto e wc de empregada.
3
4.266,44 Alto e Normal
2
3.596,84 Alto e Normal
3
6.012,80 Alto e Normal
4
4.049,92 Alto e Normal
4
5.869,77 Alto e Normal
Tabela 5 - Projetos padrões de residências multifamiliares do SINAPI (CAIXA, 2010)
Projeto
Área const.
(m²)
Descrição
13
Padrões
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
Projeto
PC.12-LA
PC.12-LC
PC.18-LA
PC.18-LC
Área const.
(m²)
Descrição
Edifício comercial com salas autônomas e lojas, sem elevador
(considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: 3 pavimentos
de lojas em galeria (com 19 unidades cada), 1 pavimento de
garagem e 9 pavimentos tipo (com 12 salas cada). unidades: lojas
com jirau e sanitário. área útil: 45,20m2. salas com recepção e
sanitário. área útil: 29,35m2.
Edifício comercial com andar corrido e lojas, sem elevador
(considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: térreo (com 1
loja), sobreloja (com andar corrido), 10 pavimentos tipo (com
andar corrido). unidades: loja com hall e 2 sanitários. área útil:
157,71m2. andar corrido com hall e 2 sanitários. área útil:
461,34m2.
Edifício comercial com salas autônomas e lojas, sem elevador
(considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: 3 pavimentos
de lojas em galeria (com 19 unidades cada), 1 pavimento de
garagem e 15 pavimentos tipo (com 12 salas cada). unidades:
lojas com jirau e sanitário. área útil: 45,20m2. salas com recepção
e sanitário. área útil: 29,35m2.
Edifício comercial com andar corrido e lojas, sem elevador
(considerado, apenas, ponto de força). pavimentos: térreo (com 1
loja), sobreloja (com andar corrido), 16 pavimentos tipo (com
andar corrido). unidades: loja com hall e 2 sanitários. área útil:
157,71m2. andar corrido com hall e 2 sanitários. área útil:
461,34m2.
Padrões
8.191,67 Alto e Normal
6.862,41 Alto e Normal
11.071,50 Alto e Normal
10.111,11 Alto e
Normal
Tabela 6 - Projetos padrões comerciais do SINAPI (CAIXA, 2010)
3.3. Análise das tipologias dos projetos padrões
Algumas considerações são feitas a partir da análise das descrições e dos desenhos das plantas
baixas dos projetos padrões.
Não se pode verificar se as áreas construídas informadas para os projetos do SINAPI
correspondem às equivalentes ou reais. Entretanto, examinando-se os desenhos e as
descrições constata-se que os projetos do SINAPI não possuem áreas descobertas ou,
proporcionalmente, grandes áreas cobertas de padrão muito diferente, portanto conclui-se que
as áreas apresentadas, mesmo que não correspondam às equivalentes, têm valores próximos a
essas.
O SINAPI apresenta uma maior variedade de projetos de residências unifamiliares, e
multifamiliares, abrangendo, inclusive, casas geminadas, ocorrência comum em condomínios
de casas de diversos padrões e em conjuntos habitacionais de baixa renda.
Com exceção dos projetos comerciais, o CUB não dispõe, para um mesmo projeto, custos
relativos a padrões diferentes. Dessa forma, para quantificar os custos pelo CUB de um prédio
de apartamentos de pequena área privativa, com dois quartos, de padrão de acabamento
normal ou alto, o avaliador terá de escolher entre projetos com número de quartos e áreas
incompatíveis com a benfeitoria ou o empreendimento, podendo conduzir a resultados
distorcidos, principalmente em se tratando de áreas privativas maiores.
14
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
3.4. Análise dos custos unitários
Para efetuar uma análise comparativa entre os custos do CUB e do SINAPI, obtiveram-se
custos unitários de projetos considerados semelhantes, com relação ao uso e tipologia, dos
dois sistemas, referentes ao estado do Rio de Janeiro, para o mês de maio de 2010 (CAIXA,
2010 e CBIC, 2010). Nas Tabelas 7 a 9, são apresentados os projetos padrões comparados,
seus respectivos custos e a diferença calculada em relação aos projetos do SINAPI, para o
mês de maio de 2010.
CUB
Área
Projeto Padrão
equiv. (m²)
R1-B
Baixo
51,94
R1-N
Normal
99,47
R1-A
Alto
210,44
RP1Q
Popular
39,56
SINAPI
R$/m²
Projeto
927,91 CR.1-2Q62
1.107,26 CR.1-3Q104
1.387,77 CR.1-4Q122
941,81 CP.1-2Q40
Padrão
Baixo
Normal
Alto
Mínimo
Diferença
Área
const.(m²)
61,86
103,90
122,25
40,65
R$/m²
R$/m²
%
747,72
861,09
945,84
624,56
180,19
246,17
441,93
317,25
24,10%
28,59%
46,72%
50,80%
Tabela 7 - Custos unitários de maio de 2010, no Rio de Janeiro, para projetos residenciais unif. semelhantes
CUB
Projeto Padrão
PP-B
PP-N
R8-B
R8-N
R8-A
R16-N
Baixo
Normal
Baixo
Normal
Alto
Normal
R16-A
Alto
SINAPI
Área
R$/m²
Projeto
equiv. (m²)
927,08
927,91 PR4-2QT1433
1.840,45 1.056,74 PR4-3QP2520
1.885,51
821,91 PR5-2QT2125
4.135,22
918,46 PR8-3QP4266
4.644,79 1.115,87 PR12-4QP4050
8.224,50
893,31 PR12-3QP6013
8.371,40 1.170,62 PR18-4QP5870
Padrão
Baixo
Normal
Baixo
Normal
Alto
Normal
Diferença
Área
const.(m²)
1.432,72
2.520,09
2.124,95
4.266,44
4.049,92
6.012,80
R$/m² R$/m²
714,68
731,68
533,10
739,61
814,24
747,17
213,23
325,06
288,81
178,85
301,63
146,14
%
29,84%
44,43%
54,18%
24,18%
37,04%
19,56%
5.869,77 806,38 364,24 45,17%
Alto
Tabela 8 - Custos unitários de maio de 2010, no estado do Rio de Janeiro, para projetos residenciais
multifamiliares considerados semelhantes
CUB
Projeto
CSL-8
CSL-8
CSL-16
CSL-16
CAL-8
Padrão
Normal
Alto
Normal
Alto
Normal
Área equiv.
(m²)
3.921,55
3.921,55
5.734,46
5.734,46
3.096,09
SINAPI
R$/m²
Projeto
913,48 PC.12-LA
995,10 PC.12-LA
1.218,52 PC.18-LA
1.326,97 PC.18-LA
1.077,61 PC.12-LC
15
Padrão
Normal
Alto
Normal
Alto
Normal
Área
R$/m²
const.(m²)
8.191,67 715,25
8.191,67 819,57
11.071,50 723,02
11.071,50 824,52
6.862,41 720,10
Diferença
R$/m²
198,23
175,53
495,50
502,45
357,51
%
27,71%
21,42%
68,53%
60,94%
49,65%
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
CUB
Projeto
CAL-8
Padrão
Alto
Área equiv.
(m²)
3.096,09
SINAPI
R$/m²
Projeto
1.157,23 PC.12-LC
Padrão
Alto
Diferença
Área
const.(m²)
6.862,41
R$/m²
R$/m²
%
772,19 385,04 49,86%
Tabela 9 - Custos unitários de maio de 2010, no estado do Rio de Janeiro, para projetos comerciais considerados
semelhantes
Analisando as Tabelas de 7 a 9, verifica-se que, em todos os casos, o custo unitário do CUB
foi superior ao do SINAPI. Com exceção dos projetos comerciais e do projeto R1-A, os
projetos comparados tiveram áreas próximas. Destaca-se, entre os projetos residenciais, as
diferenças encontradas nos projetos RP1Q e R8-B, respectivamente de 50,8% e 54,18%.
Possivelmente, uma parcela das diferenças encontradas deve-se ao fato do CUB ser calculado
com um percentual de 156,26% (SINDUSCON-RJ, 2010) de encargos sobre a mão-de-obra
enquanto o SINAPI utiliza apenas 122,82% (IBGE, 2010).
O comportamento dos custos do CUB em relação ao SINAPI não é pontual, como pode ser
inferido do gráfico da Figura 1, no qual a ordenada corresponde à razão entre os custos
unitários do CUB e do SINAPI, no período de janeiro de 2008 a maio de 2010, para os
projetos R1-N e R8-B e seus assemelhados (CAIXA, 2010 e CBIC, 2010).
3.4.1. Impacto da diferença entre os custos unitários na avaliação: método evolutivo
Para verificar o impacto da diferença entre os custos unitários do CUB e o SINAPI sobre uma
avaliação utilizando o método evolutivo, supõe-se a seguinte situação:
Seja um imóvel localizado em uma região mista, de urbanização consolidada, num logradouro
pavimentado, com redes de água, esgoto, telefônica e energia elétrica, distante 8 km do centro
de um município com 300.000 habitantes. O imóvel é composto por um terreno com 900 m² e
um edifício com garagem, um pavimento térreo destinado a lojas e nove pavimentos-tipo
16
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
corridos, totalizando uma área equivalente de 5.000 m², o edifício possui padrão normal de
acabamento. Não há no mercado local ofertas ou registros de transações envolvendo imóveis
comparáveis. Solicita-se o valor de mercado do imóvel, sabendo que o valor de mercado do
terreno, obtido através do método comparativo direto, é de R$ 1.000,00/m².
Em virtude da ausência de dados de mercado, procede-se a avaliação através do método
evolutivo, considerando uma depreciação de 20%, um fator de comercialização de 1,10 e BDI
de 40%. Foram modelados dois cenários com custos unitários do CUB e do SINAPI
referentes aos projetos CAL-8 e PC.12-LC, respectivamente, ambos no padrão normal. Os
resultados são apresentados na Tabela 10.
CUB
Item
Descrição
1 Terreno
2 Custos unitários dos projetos
padrões
3 Custos não incluídos nos
projetos padrões
3.1 Projetos
3.2 Fundações profundas
3.3 Elevadores
3.4 Ar condicionado
3.5 Instalações de combate a
incêndio
4 Custo reprodução da
benfeitoria sem BDI
5 BDI
6 Custo reprodução da
benfeitoria com BDI
7 Depreciação
8 Custo de reposição da
benfeitoria
9 Valor terreno + benfeitoria
10 Fator de comercialização
SINAPI
Unid. Quant.
m²
m²
m²
m
un
m²
m²
Custo unit. Custo total
Custo
(R$)
(R$)
unit. (R$)
900,00
1.500,00 1.350.000,00 1.500,00
5.000,00
1.077,61 5.388.050,00
720,10
5.000,00
10,00
2.400,00
85,00
2,00 100.000,00
5.000,00
40,00
5.000,00
20,00
Custo total
(R$)
1.350.000,00
3.600.500,00
754.000,00
754.000,00
50.000,00
10,00
204.000,00
85,00
200.000,00 100.000,00
200.000,00
40,00
100.000,00
20,00
50.000,00
204.000,00
200.000,00
200.000,00
100.000,00
6.142.050,00
4.354.500,00
%
40,00%
2.456.820,00
8.598.870,00
1.741.800,00
6.096.300,00
%
20,00%
1.719.774,00
6.879.096,00
1.219.260,00
4.877.040,00
8.229.096,00
1,10
6.227.040,00
1,10
9.052.005,60
6.849.744,00
11 Valor de mercado do
imóvel
Tabela 10 - Avaliação pelo método evolutivo considerando projetos assemelhados do CUB e do SINAPI, custos
referentes a maio de 2010, no Rio de Janeiro
Pela análise da Tabela 10, verifica-se que a diferença no valor de mercado do imóvel,
considerando os cenários com o CUB e o SINAPI, é de aproximadamente R$ 2.200.000,00.
No presente caso, a diferença entre os custos unitários de 49,65% (ver Tabela 9) refletiu-se em
uma diferença de 32,15% sobre o valor de mercado do imóvel. Destaca-se que esse percentual
é sensível, principalmente, ao valor unitário do terreno, entretanto, mesmo considerando o
dobro do valor do terreno, ou seja, R$ 3.000,00/m², ainda assim teríamos uma diferença
percentual de 26,42% no valor do imóvel.
Portanto concluí-se que a escolha entre os projetos padrões do CUB e do SINAPI, utilizados
17
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
como referência de custos unitários, pode levar a diferenças significativas no valor final de
uma avaliação pelo método evolutivo.
3.4.2. Impacto da diferença entre os custos unitários na avaliação: método involutivo
Para verificar o impacto da diferença entre os custos unitários do CUB e o SINAPI sobre uma
avaliação utilizando o método involutivo, utilizou-se uma planilha de cálculo elaborada por
Alonso (2009), para avaliação de um terreno hipotético no município de São Paulo, com
1.600 m², considerando a execução de um prédio residencial de onze pavimentos (incluindo o
térreo) e dois subsolos de garagem, composto de vinte apartamentos de alto padrão com área
privativa de 180 m², quatro dormitórios e quatro vagas de garagem. A área construída total é
de 6.920 m².
Os custos unitários de construção foram estimados através dos projetos padrões do CUB e do
SINAPI, respectivamente R8-A e PR12-4QP4050, ambos no padrão alto, para o estado do Rio
de Janeiro (Tabela 8). O valor de mercado adotado de cada unidade é de R$ 1.000.000,00. Os
valores das demais variáveis da planilha original foram mantidos.
As descrições das variáveis, bem como as formulações do modelo podem ser obtidas em
Alonso (2009). Os resultados da avaliação são apresentados na Tabela 11.
Item
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
Descrição
Área do terreno destinada ao empreendimento hipotético (at)
Zoneamento
Coeficiente de aproveitamento básico
Coeficiente de aproveitamento máximo permitido p/res
Taxa de ocupação máxima permitida p/res
Área construída máxima total permitida; computável
Área de ocupação máxima permitida no terreno
Área impermeável do terreno (at - 15%)
Área computável adotada no pavimento tipo conforme estudo
de viabilidade
Área destinada à circulação vertical por pavimento (poços de
elevadores, halls e escadarias)
Número de blocos (torres de apartamentos)
Número de pavimentos (térreo + superiores; apartamentos)
Número de unidades por pavimento (apartamentos)
Número total de unidades (apartamentos)
Área construída computável adotada das unidades conforme
estudo de viabilidade
Área construída não computável (térreos, barriletes, casas de
máquinas, caixas d'água)
Áreas externas destinadas a vagas extras de estacionamento
para visitantes e jardins
Coeficiente de aproveitamento adotado (< ou = que o máximo
permitido)
Taxa de ocupação adotada (< ou = à máxima permitida)
Número de vagas por unidade
Área adotada para cada vaga
Área total das garagens nos subsolos (< área terreno - 15%
impermeabilização - recuo frontal = 1.400,00m²)
18
Valores CUB
Valores SINAPI
1.600,00 m²
1.600,00 m²
SA ZM-3a / 02
SA ZM-3a / 02
1,0
1,0
2,5
2,5
50,00%
50,00%
4.000,00 m²
4.000,00 m²
800,00 m²
800,00 m²
1.360,00 m²
1.360,00 m²
400,00 m²
400,00 m²
40,00 m²
40,00 m²
1
11
2
20
4.000,00 m²
1
11
2
20
4.000,00 m²
520,00 m²
520,00 m²
1.200,00 m²
1.200,00 m²
2,500
2,500
25,00%
4
30,00 m²
2.400,00 m²
25,00%
4
30,00 m²
2.400,00 m²
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
Item
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58
59
60
61
62
63
Descrição
Valores CUB
Número de subsolos
Área privativa média por unidade (exclusive as vagas)
Área construída por unidade (exclusive as vagas)
Área total construída adotada (computável + não computável)
Área construída total por unidade (inclusive as vagas)
Relação área privativa/área construída (inclusive vagas)
Peso de venda do pavimento tipo (apartamentos)
Peso do custo da construção das garagens (vagas demarcadas
no subsolo)
Peso do preço de venda das vagas
Vantagem da coisa feita
Valor de mercado da unidade (fonte: pesquisa; preço médio
total; apartamento 4 dormitórios)
Valor unitário pavimento tipo (R$/área privativa)
Valor unitário pavimento tipo (R$/área construída)
Desconto médio nos custos por economia de escala (15%)
Custo unitário (projetos R8-A do CUB e PR12-4QP4050 do
SINAPI)
Custo unitário c/desconto
Variação anual de custo de edificações (cfe. Pini São Paulo;
maio/08; % a. a.; decimal)
Variação mensal cfe. índice Pini São Paulo (% a.m.)
Número de meses para atualização (data do estudo = abril
2008)
Itens extras (projetos, cópias, orçamentos, emolumentos,
movimento de terra, paisagismo)
Duração da fase de projetos e aprovação (np; meses)
Duração da fase de registro imobiliário (nri; meses)
Duração das fases de projetos, aprovação e registro imobiliário
(np + ri; meses)
Duração da fase de construção e vendas (nv; meses)
Duração do empreendimento (ne; meses)
Valor da outorga onerosa
Taxa de juros (ij, % a.a.)
Correção monetária ipc-fipe São Paulo / fevereiro 2008 (c; %
a.a.)
Taxa de rendimento (r, % a.m.)
Fator valor atual série uniforme dado r achar p (fva,r, np + ri)
Fator valor atual série uniforme dado r achar p (fva, r, nv)
Fator valor atual série uniforme dado r achar p (fva, r, ne)
Fator valor atual série uniforme dado r achar p (fva,r, nri)
Fator valor atual série simples dado s achar p (fva', r, np +ri)
Fator valor atual série simples dado s achar p (fva',r, np)
Fator valor atual série simples dado s achar p (fva', r, ne)
Taxa de vacância considerada (tv)
Gradiente de custos financeiros do terreno (gt)
Gradiente de custos financeiros da outorga onerosa (go)
Gradiente de custos financeiros da construção (gc)
Gradiente de ganhos financeiros do empreendimento (ge)
19
Valores SINAPI
2
180,00 m²
206,00 m²
6.920,00 m²
346,00 m²
52,02%
1,00
1,00
2
180,00 m²
206,00 m²
6.920,00 m²
346,00 m²
52,02%
1,00
1,00
1,00
1,30
R$ 1.000.000,00
1,00
1,30
R$ 1.000.000,00
R$ 5.555,56/m²
R$ 2.890,17/m²
0,85
R$ 1.115,87
R$ 5.555,56/m²
R$ 2.890,17/m²
0,85
R$ 814,24
R$ 948,49/m²
0,0758
R$ 692,10/m²
0,0758
0,00610
2
0,00610
2
35,00%
35,00%
6
3
9
6
3
9
18
27
R$ 498.794,40
12,00%
4,08%
18
27
R$ 498.794,40
12,00%
4,08%
1,2503%
8,4622
16,0291
22,7953
2,9265
0,8942
0,9282
0,7150
10,00%
0,0662%
0,0662%
0,0481%
0,0735%
1,2503%
8,4622
16,0291
22,7953
2,9265
0,8942
0,9282
0,7150
10,00%
0,0662%
0,0662%
0,0481%
0,0735%
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
Item
Descrição
64 Fator valor atual gradiente custos financeiros terreno (fvpcft)
65 Fator valor atual gradiente custos financeiros da outorga
onerosa (fvpcfo)
66 Fator valor atual gradiente custos financeiros construção
(fvpcfc)
67 Fator valor atual gradiente ganhos financeiros empreendimento
(fgpgfe)
68 Taxa mínima de atratividade (l)
69 Área total vendável ponderada do empreendimento (excluídas
vagas)
70 Área das garagens (vagas; demarcadas nos subsolos e externas)
71 Área construída ponderada total vendável
72 Valor total das vendas do empreendimento
73 Despesas de comercialização e publicidade (6%)
74 Despesas legais, impostos e eventuais (8%)
75 Despesas indiretas (4%)
76 Despesas totais
77 Receita líquida do empreendimento
78 Valor presente das unidades vacantes
79 Receita líquida final do empreendimento (rle)
80 Custo unitário de reprodução (r$/m²)
81 Custo direto de construção do empreendimento (cdc)
82 Honorários da construtora
83 Imprevistos e eventuais (4%)
84 Gerenciamento da obra (3%)
85 Custo do empreendimento (ce)
86 Custo unitário médio final de reprodução (r$/m²)
87 Fator financeiro
88 Valor de mercado do terreno destinado ao empreendimento (vt)
89
Valor unitário do terreno (vu)
Valores CUB
Valores SINAPI
20,12%
20,12%
12,94%
12,94%
13,43%
13,43%
8,61%
8,61%
10,00%
4.520,00 m²
10,00%
4.520,00 m²
2.760,00 m²
7.280,00 m²
R$18.936.416,18
R$ 1.136.184,97
R$ 1.514.913,29
R$ 757.456,65
R$ 3.408.554,91
R$ 15.527.861,27
R$ 1.858.956,38
R$ 17.386.817,65
R$ 1.296,14/m²
R$ 9.358.149,27
R$ 935.814,93
R$ 374.325,97
R$ 280.744,48
R$ 10.949.034,64
R$ 1.710,79/m²
1,3213
R$ 3.483.568,27
2.760,00 m²
7.280,00 m²
R$18.936.416,18
R$ 1.136.184,97
R$ 1.514.913,29
R$ 757.456,65
R$ 3.408.554,91
R$ 15.527.861,27
R$ 1.858.956,38
R$ 17.386.817,65
R$ 945,78/m²
R$ 6.828.554,81
R$ 682.855,48
R$ 273.142,19
R$ 204.856,64
R$ 7.989.409,13
R$ 1.248,35/m²
1,3213
R$ 6.278.258,85
R$ 2.177,23/m²
R$ 3.923,91/m²
Tabela 11 - Avaliação pelo método involutivo considerando os projetos R8-A e PR12-4QP4050
Analisando a Tabela 11, percebe-se que, no caso hipotético de uma avaliação pelo método
involutivo, a diferença de 37,04% entre os custos unitários dos projetos R8-A e PR124QP4050 resultou em aproximadamente R$ 2.800.000,00 de diferença no valor de mercado
do terreno avaliando, que corresponde a 44,51% do valor obtido utilizando os custos do
SINAPI.
Ressalta-se que os valores menores do projeto do SINAPI conduzem a valores maiores para o
terreno, o que era esperado já que um custo de reprodução menor representa maior margem
entre receitas e despesas e consequentemente maior capacidade de arcar com valores mais
altos para o terreno.
Concluí-se, da mesma forma que no método evolutivo, que a escolha entre os projetos
padrões do CUB e do SINAPI, utilizados como referência de custos unitários, pode levar a
diferenças significativas no valor final de uma avaliação pelo método involutivo.
20
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
4. Conclusões
As avaliações de bens são normatizadas pela norma técnica NBR 14653-1 da ABNT, a qual
prescreve quatro métodos de avaliação sejam: método comparativo direto, método da
capitalização da renda, método evolutivo e método involutivo.
Na aplicação dos métodos evolutivo e involutivo, o engenheiro avaliador necessita calcular o
custo de construção de uma benfeitoria existente (evolutivo) ou hipotética (involutivo), para
isso utiliza, comumente, custos unitários referentes a projetos padrões de sistemas
reconhecidos no âmbito da construção civil. O sistema mais utilizado é o CUB dos sindicatos
da indústria da construção civil dos estados. O governo federal dispõe do SINAP, mantido
pela Caixa Econômica Federal.
Realizada uma comparação entre os custos de projetos padrões assemelhados desses dois
sistemas, verificou-se que os custos unitários dos projetos do CUB são superiores aos custos
dos projetos do SINAPI.
Para analisar a influência da escolha entre os custos do CUB e do SINAPI no valor final da
avaliação, foram estudados dois casos hipotéticos de avaliação, um pelo método evolutivo e
outro pelo método involutivo.
Os resultados mostraram que os valores dessas avaliações são profundamente influenciados
pelo custo do projeto padrão. No caso do método evolutivo, a utilização do custo unitário de
um projeto do CUB conduziu a valor superior aquele obtido a partir do SINAPI. Para o
método involutivo ocorreu o oposto.
Não foram realizados no presente trabalho estudos com o objetivo de verificar qual desses
sistemas refletem melhor os custos de construção, nem foram abordados detalhes sobre as
especificações dos projetos padrões.
Sugere-se que o engenheiro avaliador, para empregar qualquer um desses dois métodos, tenha
profundo conhecimento dos custos de serviços e materiais no mercado em que atua e, sempre
que possível, utilize orçamentos detalhados, de forma a diminuir os erros nas estimativas dos
custos de construção e consequentemente no valor final da avaliação.
Referências
ALONSO, Nelson Roberto Pereira; D'AMATO, Mônica. Imóveis urbanos: Avaliação de terrenos - Método
involutivo vertical. 1. ed. São Paulo: Pini, 2009. 233 p.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-1 – Avaliação de bens:
Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2001. 10 p.
______. NBR 12721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras
disposições para condomínios edilícios: Procedimento. 2. ed. Rio de Janeiro, 2006. 91 p.
CAIXA (Caixa Econômica Econômica Federal). SINAPI: Índices da Construção Civil. Disponível em:
<http://www1.caixa.gov.br/gov/gov_social/municipal/programa_des_urbano/SINAPI/>. Acesso em: 21 julho
2010.
CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção).
<http://www.cub.org.br/>. Acesso em: 21 julho 2010.
CUB/m²
Estadual.
Disponível
em:
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia científica. 2. ed. rev. de
acordo com a NBR 14653-2:2004. São Paulo: Pini, 2005. 255 p.
21
Emprego dos custos unitários de projetos padrões na avaliação de imóveis: comparativo entre o CUB e o SINAPI Maio/2012
IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo). Engenharia de
Avaliações. 1. ed. São Paulo: Pini, 2007. 987 p.
IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da
Construção
Civil:
Notas
Técnicas.
Disponível
em:
<http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/sinapi/>. Acesso em: 21 julho 2010.
SINDUSCON-MG (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais). Custo Unitário
Básico (CUB/m²): Principais Aspectos. Belo Horizonte: SINDUSCON-MG, 2007. 112p. Disponível em:
<http://www.cub.org.br/>. Acesso em: 21 julho 2010.
SINDUSCON-RJ (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro). CUB 2006: Custos
Unitários da Construção. Disponível em: <http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/sinapi/>.
Acesso em: 21 julho 2010.
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