Algumas Questões Polêmicas Enfrentadas pela Reforma da Lei do Inquilinato
Operada pela Lei nº 12.112, de 09.12.2009
Humberto Theodoro Júnior
Advogado; Doutor em Direito; Professor Titular Aposentado da Faculdade de Direito da UFMG; Desembargador
Aposentado do TJMG.
1 Introdução
As leis do inquilinato têm oscilado em função do caráter social que se reconheceu à locação predial, à medida
que o país incrementou a convivência urbana a partir da primeira metade do Século XX. De uma sociedade rural
por excelência, em que mais de 70% da população viviam no campo, em poucos anos passou-se a uma
situação inversa, qual seja, a de uma sociedade em que mais de 70% se instalaram nas cidades.
É intuitivo que a inserção de um contingente de pessoas tão grande como esse na vida urbana geraria
seríssimos problemas habitacionais, principalmente em relação ao mercado locatício, já que era impossível
propiciar a todos, em prazo curto, o acesso à casa própria, e os imóveis disponíveis para locação eram em
número insuficiente para satisfazer a enorme demanda de habitações.
O Estado viu-se compelido a intervir, buscando tutelar a parte mais fraca e mais carente, que sem dúvida eram
os inquilinos. Daí uma sequência de leis especiais que, durante várias décadas, cuidaram de afastar o contrato
de locação predial urbana do regime liberal do Código Civil, para controlar a evolução dos preços de aluguel e
assegurar, quanto possível, a permanência do inquilino no prédio locado.
Esse regime tutelar que vigorou até quase o final do século anterior, viria a ser revisto, em profundidade, por
meio da Lei nº 8.245/91. Naquela altura era notório o desinteresse pelos investimentos em imóveis destinados à
locação. O excesso de proteção aos inquilinos acabou por se voltar contra eles próprios, gerando um crescente
déficit na construção e oferta de residências destinadas à locação.
A referida lei, ainda em vigor, teve como propósito um reequilíbrio de interesses entre locadores e locatários, de
maneira que o mercado inquilinário pudesse se incrementar, o que haveria de dar-se por meio de maior
liberdade na fixação e atualização dos aluguéis e de facilitação da recuperação do imóvel pelo locador, ao
término do contrato, ou após uma duração razoável da relação locatícia.
Depois de alguns efeitos positivos, nos primeiros tempos de vigência da Lei nº 8.245/91, o mercado voltaria a
dar sinais de fragilidade e desinteresse por parte dos investidores, principalmente pelas deficiências dos
remédios processuais disponíveis para a ruptura dos contratos descumpridos pelos inquilinos e para a
recuperação da posse dos imóveis locados, mesmo diante de inadimplementos graves como o da falta de
pagamento dos aluguéis.
Distorções graves e controvérsias sérias foram se instalando na doutrina e na jurisprudência, ora no afã de
aumentar, mais e mais, a proteção do inquilino, ora de tentar reduzir o impacto adverso das regras
excessivamente protetivas sobre os interesses às vezes legítimos dos locadores. Aliás, nunca faltou a
advertência de que o locador nem sempre se apresenta como economicamente mais forte em relação ao
locatário 1. Nem se pode reconhecer o caráter alimentar apenas ao direito à moradia, já que não são poucos os
casos de idosos e aposentados que contam com a renda do aluguel como a única ou a principal fonte de
recurso para custeio da subsistência própria e da família. De sorte que, em muitos casos, é o locador e não o
locatário, a parte realmente frágil ou carente da relação locatícia 2.
Foi nesse quadro que, nos primeiros anos do Século XXI, se deu início ao debate sobre a necessidade de uma
revisão da Lei nº 8.245/91, sobretudo nos seus aspectos processuais, na esperança de que, tornando mais
eficiente a tutela jurisdicional aos locadores, se viabilizasse a ampliação do mercado locatício, a bem de todos,
proprietários e inquilinos.
Foi, assim, que adveio a recente Lei nº 12.112/09, cuja vigência se iniciou em meados de janeiro do ano
passado. Não se intentou, por seu intermédio, instituir uma nova lei do inquilinato. Nem foram tão profundas as
modificações introduzidas no texto da Lei nº 8.245/91. De um diploma legal em vigor há quase duas décadas, é
natural que muitas divergências surgissem nos tribunais, no afã de atualizar seus preceitos e conformá-los com
a evolução jurídica ocorrida nos últimos tempos, graças, sobretudo, a grande valorização dos princípios
constitucionais no seio do Estado Democrático de Direito, e o surgimento da onda protetiva dos consumidores
em geral, dentro da contemporânea sociedade massificada e desequilibrada.
Dessa maneira, analisar as inovações trazidas pela Lei nº 12.112/09 equivale a enfocar os pontos críticos que a
aplicação da Lei nº 8.245/91 vinha suscitando nos últimos tempos.
Vista do ângulo dos protetores irrestritos e apaixonados dos interesses unilaterais dos inquilinos, afirmar-se-á
que a reforma sucumbiu aos interesses econômicos dos empresários que dominam o mercado locatício e
anulou conquistas sociais da parte frágil, que é a dos inquilinos.
De outro lado, para os que se postam, profissionalmente, ao lado dos locadores, a melhor tutela aos seus
interesses, nos moldes da Lei nº 12.112/09, correspondeu exatamente ao que a sociedade esperava para
reequilibrar locatários e locadores, segundo padrões éticos e econômicos legítimos, indispensáveis ao
desempenho satisfatório do importante segmento do mercado locatício.
No entanto, se se pesquisar com ânimo desarmado e boa vontade, não será difícil reconhecer que as novidades
da reforma não foram muito além daquilo que nos tribunais já se aplicava, é certo com alguma controvérsia e
sem a segurança que só a norma legal pode proporcionar. Repita-se: não houve revolução ou subversão diante
do entendimento esposado pela maioria, nem se inovou ao arrepio dos anseios sociais que provocaram a
reforma da Lei nº 8.245 3.
2 Clareamento de Situações Preocupantes tanto para os Locadores como para os Inquilinos
Merecem destaque as seguintes normas esclarecedoras editadas através da Lei nº 12.112/09:
a) a definição do critério a ser observado no cálculo da multa contratual, quando o inquilino devolve
antecipadamente o imóvel (art. 4º: permite redução da multa na proporção do período em que o contrato foi
cumprido);
b) o estabelecimento de um regime próprio e bem definido para a fiança locatícia, nos casos de prorrogação do
contrato por prazo indeterminado, regime esse que não diverge basicamente daquele que o STJ vinha adotando
nos últimos tempos (arts. 39 e 40, X e parágrafo único);
c) a ratificação do cabimento do litisconsórcio passivo entre locatário e fiador na ação de despejo por falta de
pagamento cumulada com cobrança dos aluguéis e encargos, orientação que também já vinha sendo adotada
pelos tribunais (art. 62, I e II);
d) o detalhamento das situações em que o fiador pode se exonerar, antes do término da locação (arts. 12, § 2º,
e 40, X), e suas consequências sobre o contrato (art. 40, parágrafo único);
e) a previsão de um só mandado para a intimação do prazo de desocupação e a execução do despejo (art. 63);
f) a ampliação dos casos de liminar em ação de despejo (art. 59);
g) a explicitação da dispensa de caução para a execução provisória na ação de despejo por falta de pagamento
(arts. 64, c/c 9º);
h) adoção de padrões claros para fixação liminar do aluguel provisório nas ações revisionais, tanto na hipótese
de pedido do locador como do locatário (art. 68, II);
i) autorização para despejo no caso de improcedência da ação renovatória, independentemente do trânsito em
julgado e em exigência de caução (art. 74) 4.
Das questões enfrentadas e superadas pela reforma da Lei do Inquilinato, destacamos três, para abordagem no
presente estudo:
a) o problema da duração da fiança e da exoneração do fiador;
b) a ampliação das liminares na ação de despejo;
c) as inovações da retomada nas locações não residenciais.
2.1 Direito Intertemporal
As inovações introduzidas pela Lei nº 12.112/09, relativas à matéria processual, como as reguladoras da
antecipação de tutela, do procedimento das ações locatícias, da execução provisória, entre outras, são de
vigência imediata, aplicando-se não só às ações novas como também aos processos em curso, "em razão do
que dispõe o art. 1.211 do CPC" 5.
3 O Fiador: Duração da Garantia e Exoneração do Garante
O novo texto do art. 39 da Lei do Inquilinato, reformado pela Lei nº 12.112/09, dispõe que, "salvo disposição
contratual em contrário, qualquer das garantias da locação [inclusive, pois, a fiança] se estende até a efetiva
devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei" (grifamos).
O referido art. 39, antes da reforma, previa que, não havendo disposição contratual em contrário, as garantias
dadas à locação se estenderiam "até a efetiva devolução do imóvel" 6.
Durante um certo tempo, o STJ, sob equivocada invocação da Súmula nº 214, decidia que a fiança somente
vigorava durante o prazo certo previsto no contrato, de modo que apenas perduraria durante a prorrogação
daquele prazo se houvesse aquiescência expressa do fiador. Sem sua participação explícita no aditivo de
prorrogação, ficava exonerado da garantia prestada, uma vez vencido o prazo inicialmente marcado para a
locação 7.
A Súmula nº 214, todavia, não tinha pertinência com as prorrogações que já se incluíam na pactuação da fiança
desde a origem da garantia. Referia-se a aditamentos que introduzissem alterações nos termos do contrato
locatício. Tanto assim que mais tarde o STJ se penitenciou do equívoco que vinha cometendo e deixou de lado
a injustificável aplicação da Súmula nº 214 na espécie. Assim, pelo seu colegiado maior, restou devidamente
assentada a exegese correta:
"Pacificou neste STJ o entendimento de que ‘havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de
aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da
locação, não há falar em desobrigação por parte destes em razão do término do prazo originalmente pactuado’."
(EREsp, 791.077/SP, 3ª Seção, Min. Arnaldo Esteves de Lima, DJ, 28.05.07) 8.
Em suma, doutrina e jurisprudência já haviam se convergido para a tese de que "nos contratos de locação
responde o fiador pelas obrigações futuras após a prorrogação do contrato por tempo indeterminado se assim
anuiu expressamente e não se exonerou na forma da lei’ 9.
O acréscimo feito pela Lei nº 12.112 ao art. 39 da Lei do Inquilinato nada alterou no regime já traçado pela
exegese do STJ para a duração da fiança. Apenas deixou claro que, não havendo convenção em contrário, a
fiança e outras garantias acaso ajustadas devem subsistir até a efetiva devolução do imóvel, "ainda que
prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei". Não há lugar mais para se duvidar de que a
extensão da fiança, em tal situação, não está atrelada à anuência do fiador à prorrogação da locação.
Prorrogada a obrigação principal por força da lei, prorrogada também estará a garantia fidejussória,
automaticamente. Somente se exigirá o consentimento do fiador se a garantia originariamente tiver sido
pactuada como prazo certo já ultrapassado.
3.1 Exoneração do Fiador
Paralelamente à inovação do art. 39, ocorreu o acréscimo do inciso X ao art. 40, cujo objetivo foi reconhecer a
não perpetuidade da fiança e, em consequência, assegurar ao fiador a faculdade de exoneração, depois que o
gravame passe a vigorar por tempo indeterminado, regalia essa que, aliás, decorre da regra geral do art. 835 do
Código Civil 10.
Há, no entanto, algumas particularidades a serem observadas no caso da fiança locatícia, que se acham
explicitadas no novo inciso X do art. 40 da Lei nº 8.245:
a) uma vez prorrogada a locação por prazo indeterminado, o fiador, que pretender desvincular-se da fiança
existente, deverá notificar o locador de sua intenção de desonerar-se (regra que já conta do CC, art. 835, 1ª
parte 11);
b) mesmo depois da notificação, o fiador permanecerá sujeito aos efeitos da fiança durante os posteriores cento
e vinte dias (regra específica da fiança locatícia, porque no regime do CC. O fiador que denuncia a fiança
permanece responsável por seus efeitos apenas durante sessenta dias após a notificação (art. 835, in fine) 12.
Como a lei não impõe forma solene, a exoneração do fiador poderá ser praticada por meio de notificação judicial
ou extrajudicial.
3.2 Exigência de Novo Fiador
O parágrafo único acrescido ao art. 40 da Lei de Inquilinato disciplina a consequência necessária da exoneração
do fiador, que é o direito reconhecido ao locador de exigir do locatário que apresente nova garantia locatícia no
prazo de trinta dias, sob pena de desfazimento da locação.
Essa notificação poderá ser feita judicial ou extrajudicialmente 13, e, uma vez desatendida, permitirá o despejo
do inquilino, em caráter liminar (Lei nº 8.245, art. 59, § 1º, VII, também acrescido pela Lei nº 12.112). Assim, a
locação não ficará descoberta de garantia, pois, dentro dos cento e vinte dias de subsistência da fiança após a
notificação exoneratória (art. 40, X), será possível ao locador promover a retomada liminar, caso não
providencie o locatário a apresentação de novo fiador ou de outra garantia idônea prevista na lei inquilinária 14.
3.3 Outros Casos de Substituição do Fiador
Além da exoneração (inciso IV), o art. 40 da Lei do Inquilinato arrola vários outros casos em que ao locador é
assegurado o direito de exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia. Dentre eles, o inciso II
do referido dispositivo legal já incluía a falência ou insolvência do fiador. A razão é óbvia: a idoneidade da fiança
reside na capacidade econômica do fiador de suportar a obrigação garantida, a qual se anula com a quebra
judicialmente declarada 15. Aliás, o próprio Código Civil estatui que a insolvência do fiador gera para o credor o
poder de exigir sua substituição (art. 826), porque, em tal situação, o crédito na verdade resta desguarnecido. A
não substituição do fiador insolvente, portanto, é causa de dissolução do contrato com o consequente despejo
do inquilino 16.
A inovação efetuada pela Lei nº 12.112 no art. 40 da Lei do Inquilinato resumiu-se ao acréscimo, no seu inciso
II, da decretação da recuperação judicial do fiador entre as hipóteses de substituição da garantia do contrato
locatício. Embora o empresário submetido ao regime de recuperação judicial não perca, necessariamente, a
gestão de seu patrimônio, o certo é que sua situação econômico-financeira é de crise de solvabilidade, o que,
sem dúvida, anula ou enfraquece a idoneidade da garantia fidejussória prestada. Daí sua equiparação à falência
e à insolvência civil, para os efeitos do art. 40 da Lei nº 8.245. A previsão legal inovadora, no que respeita à
recuperação judicial, continua sujeitando a substituição do fiador à condição de prévia declaração judicial. Não
basta, pois, a existência de um pedido de recuperação, é preciso que já tenha sido pronunciada a sentença
declarando o estado jurídico do fiador. Ocorrendo, porém, a declaração judicial, seja da falência ou da
insolvência civil, seja agora da recuperação judicial do fiador, tornar-se-á "absolutamente ineficaz a garantia"
com que contava o locador 17.
3.4 Reflexos da Sub-rogação da Relação Locatícia entre Cônjuges e Companheiros sobre a Fiança
Existente
O art. 12 da Lei do Inquilinato foi alterado tanto em seu caput como em seu parágrafo, tendo ainda ocorrido a
inserção de um 2º parágrafo. Substituiu-se, em primeiro lugar, a expressão "sociedade concubinária" por "união
estável", por ser esta a utilizada pela CF e pelo atual CC para designar "a família formada fora do casamento, e
que merece a mesma proteção que o Estado confere à família legítima" 18.
No caput ficou esclarecido que a regra do dispositivo refere-se apenas à locação residencial. Com isso restou
evidente que o prosseguimento automático da locação com o cônjuge ou companheiro que permanece no
imóvel depois da separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, somente se dá
em relação à locação residencial, e não a qualquer modalidade locatícia. Essa locação presume-se feita intuitu
familiae, de modo que "a retirada de um dos membros do lar não chegará a extinguir a locação... assim aquele
ex-consorte ou ex-companheiro que continuar no prédio locado sub-rogar-se-á na locação" 19.
Corolário da sub-rogação legal em apreciação é o reconhecimento necessário de que o ex-cônjuge ou excompanheiro que permanece no imóvel após a ruptura da convivência marital, não pode se furtar à obrigação
de responder pelos aluguéis 20.
3.5 A Fiança após a Dissolução da Convivência Conjugal do Locatário
O art. 12 da Lei nº 8.245/91 assegura a sub-rogação da locação ao cônjuge ou companheiro que permanece no
imóvel locado, após dissolução da convivência marital ou more uxorio 21.
No antigo parágrafo único do art. 12, previa-se a faculdade de o locador exigir a substituição do fiador ou o
oferecimento de outras garantias, uma vez ciente dos fatos mencionados no caput do dispositivo. Houve
desdobramento do primitivo parágrafo em dois, com profunda alteração da regra pertinente à garantia da
locação.
Conforme o novo § 1º, a sub-rogação da relação locatícia deverá ser comunicada por escrito ao locador e ao
fiador, por iniciativa do sub-rogado. Não é necessária uma notificação judicial ou notarial. Basta uma
correspondência remetida por via postal ou entregue pessoalmente aos destinatários.
Não decorre do simples fato da sub-rogação o direito do locador à substituição do fiador ou ao reforço da
garantia contratual. O que o novo § 2º prevê é uma faculdade para o fiador liberar-se de sua obrigação
fidejussória. Para tanto, terá o prazo de 30 dias, a contar do recebimento da comunicação praticada pelo subrogado.
A notificação, in casu, é praticável, segundo a jurisprudência, tanto pela via judicial como extrajudicial 22, sendo
certo, outrossim, que não se faz necessário o recurso a uma ação judicial para o fiador obter a exoneração
prevista no atual § 2º do art. 12 da Lei nº 8.245, a exemplo do que já ocorria, também, na hipótese do art. 835
do CC.
Na via extrajudicial, portanto, o fiador pode utilizar o Registro de Títulos e Documentos para notificar o locador
ou, se preferir, pode entregar-lhe a comunicação exoneratória diretamente, caso em que haverá de resguardarse mediante coleta de recibo, para dispor de prova do aperfeiçoamento da notificação 23. Não é, outrossim,
suficiente a simples comunicação verbal 24. No entanto, se o locador passar a expedir os recibos de aluguel em
nome daquele que se sub-rogou na locação, entende-se que se deu por ciente da separação e da consequente
sub-rogação legal suprindo assim a notificação de que cogita o art. 12 da Lei do Inquilinato 25.
Fica claro, outrossim, que a sub-rogação automática da locação prevista no art. 12 da Lei do Inquilinato não
implica a exoneração imediata da fiança. Esta poderá, realmente, ocorrer, mas dependerá do comportamento
do fiador, dentro do sistema estabelecido pelo § 2º do referido art. 12.
Com a reforma da Lei nº 12.112/09 houve uma inversão no ônus que preside a faculdade de exoneração.
"Antes, o fiador estava automaticamente exonerado em razão da alteração do locatário". No regime atual, a
notificação da ocorrência de sub-rogação tem de ser feita tanto ao locador como ao fiador. Diante disso, e
ocorrendo o propósito de não manter a garantia em favor do sub-rogado, terá o fiador também de notificar o
locador, informando-o de que "não permanecerá mais como garante, sob pena de, ao não tomar esta
providência no prazo de trinta dias, permanecer na condição de fiador, garantindo o sub-rogado" 26. Cabe, pois,
ao fiador decidir se mantém ou não a garantia após a notificação de ter ocorrido a sub-rogação legal do contrato
locatício. Seu silêncio durante o prazo de trinta dias é o suficiente para manter definitivamente a fiança
existente.
É interessante registrar que, antes da Lei nº 12.112/09, a jurisprudência não era uniforme: ora exonerava de
imediato o fiador, considerando o caráter pessoal da fiança, ora condicionava a liberação à comunicação do
fiador ao locador 27.
Resta saber o que ocorre se o sub-rogado não notifica o fiador. A meu sentir, duas situações podem se
configurar: (I) o fiador sabe efetivamente da sub-rogação e não toma a providência de exonerar-se oficialmente
nos trinta dias subsequentes à sua ciência inequívoca. Nesse caso, terá mantido a fiança, sem embargo da subrogação, se essa intenção puder ser extraída das particularidades do caso concreto; (II), o fiador, a qualquer
tempo, tomando conhecimento da sub-rogação legal, cuida de notificar o locador de que não manterá a fiança.
Pouco importa o tempo maior ou menor transcorrido desde a sub-rogação do novo inquilino. Sempre terá a
faculdade de exonerar-se, desde que a notificação ao locador se dê nos trinta dias posteriores ao conhecimento
da substituição do locatário, nos moldes do art. 12 (separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução
da união estável).
Cumpre observar que, em qualquer hipótese, o fiador nunca logrará uma liberação instantânea, pois, após a
notificação ao locador, permanecerá responsável pelas obrigações acobertadas pela fiança durante cento e
vinte dias, segundo prevê, de maneira expressa, o art. 12, § 2º, da Lei nº 8.245, na redação da Lei nº 12.112.
Esse prazo é reservado ao locador sub-rogado para exigir nova fiança ou para rescindir a locação, caso não se
substitua o fiador primitivo em trinta dias (Lei nº 8.245, arts. 40, IV, parágrafo único e 59, § 1º, VII).
4 A Liminar nas Ações de Despejo
No capítulo da Lei do Inquilinato que cuida das ações de despejo, a Lei nº 12.112/09 introduziu significativas
inovações nos arts. 59 (casos de liminar de desocupação do imóvel locado), 62, caput (despejo por falta de
pagamento e cumulação do pedido de rescisão da locação com o pedido de cobrança dos aluguéis); 62,
parágrafo único (purga da mora); 63 (cumprimento da sentença de despejo) e 64 (execução provisória do
despejo).
Antes da Lei nº 12.112, a desocupação liminar era possível em cinco casos: a) descumprimento de acordo de
desocupação; b) rescisão do contrato de trabalho mantido entre o locador e o locatário; c) término da locação
para temporada; d) morte do locatário sem deixar sucessor; e) permanência do sublocatário no imóvel, depois
de extinta a locação. A reforma acrescentou quatro novas hipóteses que constam dos atuais incisos VI a IX do
art. 59 da Lei nº 8.245. São elas:
a) a necessidade de reparação urgente do imóvel locado (inciso VI);
b) a falta de apresentação pelo locatário de nova garantia, exigida pelo locador na forma e prazo do art. 40 e
seu parágrafo (inciso VII);
c) o término do prazo contratual de locação não residencial (inciso VIII); e
d) a falta de pagamento de aluguel e acessórios (inciso IX).
Convém observar que malgrado a omissão dos casos ora acrescidos no texto primitivo da Lei do Inquilinato, a
jurisprudência vinha encontrando fundamento para deferir liminares de antecipação de tutela, a seu respeito,
com base no princípio geral contido no art. 273 do CPC. Assim, já se decidira, com invocação de precedentes
do STJ, que "o rol do art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91 não é taxativo, sendo possível antecipar a tutela nas ações
de despejo, desde que presentes os requisitos do art. 273 do CPC" 28.
4.1 A Liminar na Ação de Despejo por Falta de Pagamento
Entre os acréscimos da Lei nº 12.112/09 inclui-se a correção da injustificável omissão, no texto antigo do art. 59
da Lei do Inquilinato, da retomada liminar nas ações de despejo por falta de pagamento. Ressalvou-se, porém,
a possibilidade de o locatário, nessa última hipótese de provimento antecipatório, recorrer ao expediente da
purga da mora, para impedir a execução da liminar.
A desocupação, in casu, não é instantânea, devendo ser executada compulsoriamente depois de ultrapassado o
prazo de 15 dias para saída voluntária do inquilino. A purga da mora, para impedir a retomada liminar, deve ser
praticada dentro de tal prazo (Lei nº 8.245, art. 59, § 3º).
Ressalte-se que não basta ao locatário requerer a purga da mora nos 15 dias assinados para a desocupação
voluntária. Exige a lei que, dentro daquele prazo, seja efetuado o depósito em juízo da "totalidade dos valores
devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62" (§ 3º do art. 59, acrescido pela Lei nº 12.112/09) 29.
O montante a ser depositado, que independe de cálculo judicial, será levantado em demonstrativo organizado
pelo próprio locatário e compreenderá:
a) os aluguéis e acessórios da locação vencidos até a data da efetivação do depósito;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o montante devido, se do contrato
não constar disposição diversa (Lei nº 8.245, art. 62, II).
A purga da mora, portanto, será pleiteada em requerimento do inquilino do qual constarão o cálculo do montante
atualizado do débito e o comprovante do respectivo depósito. Esse expediente do réu, sendo regularmente
promovido, terá o efeito não só de impedir a execução da liminar como, também, o de evitar a rescisão do
contrato e o despejo definitivo. Com a purga da mora, extingue-se o processo, sem o decreto do despejo,
devendo, contudo, ser o locatário responsabilizado pelos encargos sucumbenciais, já que foi ele o causador da
demanda.
Segundo a inovação da Lei nº 12.112/09, a desocupação liminar não será cabível em todas as ações de
despejo aforadas por falta de pagamento dos aluguéis e encargos da locação. Sua concessão só será legítima
se o contrato não contar com uma ou algumas das garantias previstas no art. 37 da Lei nº 8.245/91 (caução,
fiança, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento).
Entende-se que a locação está desprovida de tais garantias em duas situações (art. 59, IX):
a) quando não foram contratadas entre as partes; ou
b) tendo sido convencionadas, acham-se extintas, ou se tornaram objeto de pedido de exoneração.
Na última hipótese, não é preciso que a exoneração tenha sido decretada judicialmente, nem que tenha se
consumado extrajudicialmente. Para a lei, basta que o garante tenha formulado o pedido de exoneração da
fiança ou de qualquer outra garantia, pouco importando o motivo invocado para tanto. No caso do fiador, por
exemplo, será suficiente para justificar a medida liminar a existência de notificação endereçada ao locador,
denunciando a garantia fidejussória 30.
Porém, se estiver vigorando uma das garantias do art. 37 da Lei do Inquilinato, não terá o locador direito à
liminar. Terá de aguardar a sentença, para promover o despejo, em caráter de execução definitiva ou provisória.
Sem dúvida, o motivo mais imperioso para a obtenção da desocupação imediata do imóvel locado é a falta de
pagamento dos aluguéis, já que esta é unanimemente vista como "a mais grave infração contratual" a exigir
"tratamento judicial rápido" 31. No entanto, a reforma realizada pela Lei nº 12.112/09 "não avançou tanto quanto
se esperava", pois o despejo liminar somente veio a ser autorizado "quando o contrato estiver desprovido das
garantias locatícias possíveis (art. 37)" 32.
Por outro lado, teria o locador de prestar a caução de que fala o art. 59, § 1º da Lei nº 8.245/91, para executar a
liminar, mesmo estando inadimplente o locatário? A Lei do Inquilinato dispensa a caução nas execuções
provisórias de despejo nas ações previstas no art. 9º; entre as quais a Lei nº 12.112 incluiu, em boa ora, o
despejo por falta de pagamento. Assim, é hoje certo que o locador pode executar imediatamente a sentença,
sem ter de aguardar o trânsito em julgado, e sem subordinar-se ao sacrifício da prestação de caução, mesmo
que o cumprimento da sentença se dê em execução provisória 33.
Não haveria razão para ser diverso o tratamento da execução da medida liminar de antecipação de tutela,
porque esta se regula pela sistemática da execução provisória (CPC, art. 273, § 3º). No entanto, a Lei do
Inquilinato é lei especial e, ao tratar das liminares em ação de despejo, exige, indiscriminadamente, que o
locador preste caução equivalente a três meses de aluguel, sem ressalvar o caso de falta de pagamento (Lei nº
8.245, art. 59, § 1º) 34.
Cabe, porém, aplicar-se a esse condicionamento, de qualquer modo, a jurisprudência liderada pelo STJ, que,
mitigando o rigor literal da norma, permite que, nas ações de despejo por falta de pagamento, a caução seja
constituída sobre o próprio crédito do locador perante o locatário, ou seja, sobre o valor dos aluguéis em atraso
35.
Se essa modalidade de caução foi facilmente admitida para a execução provisória (Lei nº 8.245, art. 63, § 4º),
haverá de sê-lo, também, para suprir a exigência de caução de três meses de aluguel, reclamada para o
despejo liminar por falta de pagamento (Lei nº 8.245, art. 59, § 1º). O fim e a razão da garantia são exatamente
os mesmos, nas duas hipóteses legais de caução.
Há de se levar em conta uma solução mais prática, ainda, aplicada pelo TJSP, nos casos em que o locador seja
proprietário pleno do imóvel objeto do despejo e que consiste no seguinte: "O próprio imóvel objeto da locação é
caução suficiente para garantir eventual ressarcimento ou indenização ao locatário, desde que provada a
inexistência de outros ônus reais" 36. Esse entendimento conta com a adesão doutrinária de Sylvio Capanema
de Souza 37.
5 Inovações Importantes na Retomada do Imóvel nas Locações Não Residenciais
Há duas inovações que merecem destaque no campo das locações não residenciais:
a) a retomada por término da locação; e
b) por rejeição da renovatória.
A Lei nº 12.112/09 foi bastante rigorosa com o locatário no tratamento da retomada do imóvel não residencial,
em face do contrato vencido. Previu-se, para o caso de falta do direito à renovação do contrato, ação de
despejo, com antecipação de tutela (liminar). Para tanto basta que a ação seja aforada nos trinta dias após o
termo contratual, ou após a notificação, se verificada a hipótese de prorrogação do contrato por prazo
indeterminado, à falta do ajuizamento da ação nos trinta dias do respectivo vencimento (Lei nº 8.245, art. 59, §
1º, VIII) 38.
Para obter essa liminar, será suficiente ao locador prestar uma caução equivalente a três meses de aluguel (Lei
nº 8.245, art. 59, § 1º) 39.
Se não tiver ocorrido o despejo liminar, a sentença final poderá ser executada, sem depender da coisa julgada,
com prazo de desocupação de trinta dias, mediante caução se promovida em caráter provisório (art. 63, caput).
O prazo de retirada voluntária do inquilino poderá se reduzir a quinze dias (art. 63, § 1º) se o processo tiver
durado, em primeira instância, mais de quatro meses, ou se a ação tiver sido precedida de notificação
premonitória com prazo de trinta dias, nos moldes do art. 46, § 2º, da Lei nº 8.245.
Na locação de imóvel não residencial, o TJSP já decidiu que a permanência do locatário além do prazo de
desocupação constante da notificação configura infringência contratual, e, como tal, permite a execução
provisória da sentença de despejo sem necessidade de caução, numa exegese do art. 64 da Lei nº 8.245/91,
com a nova redação dada pela Lei nº 12.112/09 40.
Outro caso em que a Lei nº 12.112/09 foi grandemente rigorosa com o locatário de imóvel não residencial foi o
da retomada quando se verifica o insucesso da renovatória.
A idoneidade financeira do fiador terá de ser demonstrada desde logo pelo autor da ação renovatória, mesmo
que se trate do fiador que já vinha garantido o contrato renovando. É que não são raros os casos em que o
antigo garante se veja envolvido por supervenientes dificuldades financeiras, tornando inidônea ou insuficiente a
garantia fidejussória 41.
Mas a inovação mais grave que a Lei nº 12.112 impôs ao locatário foi a que decorre do decaimento da
renovatória. Seja por carência de ação seja por improcedência do pedido, a sentença que não renova a locação,
fixa o prazo de desocupação do imóvel, que agora é de apenas trinta dias, não mais de seis meses (art. 74 da
Lei nº 8.245, com a redação da Lei nº 12.112).
Mas o que é pior é o cancelamento da regra que mandava contar o prazo de desocupação voluntária a partir do
trânsito em julgado. Dessa forma, o reduzido lapso de trinta dias será contado desde o momento em que a
rejeição da renovatória for decretada, em primeiro ou segundo grau de jurisdição 42. Nesse sentido decidiu o
TJSP, apreciando pleito de renovação locatícia improcedente:
"Renovatória de locação... – Pedido de retomada do imóvel feito em sede de contestação – Incidência do art.
74, da Lei nº 8.245/91, com a redação já alterada pela Lei nº 12.112/09 – Determinação para que o autor
desocupe o imóvel no prazo de trinta dias" 43.
É indispensável, porém, que o locador tenha formulado o pedido de retomada na contestação da renovatória
(pedido contraposto, que independe de reconvenção formal), como se depreende do enunciado do atual art. 74
da Lei nº 8.245.
Sem embargo de inexistir qualquer dispositivo legal que desfaça a regra geral de que o recurso nas ações
locatícias, inclusive na ação renovatória (art. 58, caput), não tem efeito suspensivo (art. 58, V), há aqueles que
insistem em manter o entendimento de que, mesmo após a Lei nº 12.112/09, não se pode pensar em execução
provisória na retomada decretada pela sentença que rejeita a renovatória. O argumento é de se tratar de
situação especial, incompatível com a execução provisória.
Sem embargo da autoridade daqueles que defendem tal posicionamento 44, forçoso é reconhecer que não
encontra amparo nas regras de hermenêutica, diante de uma lei que, hoje, ao contrário das regras antigas,não
contém nenhuma exceção que se possa aplicar à ação renovatória, em matéria de retomada do imóvel pelo
locador, para concluir que o art. 58, V, da Lei nº 8.245 não alcance as ações renovatórias 45.
Em suma:
Antigamente, o texto do art. 74 da Lei nº 8.245 previa, na falta de renovação da locação, um prazo de até seis
meses após o trânsito em julgado da sentença para que o locatário desocupasse o imóvel. Diante disso, inviável
se mostrava o cabimento de execução provisória para retomada do imóvel durante a pendência de recurso,
mesmo diante da regra de que nas ações locatícias os recursos não contam com efeito suspensivo (Lei nº
8.245, art. 58, V). A situação agora é outra, o prazo de desocupação voluntária flui da sentença e não do seu
trânsito em julgado, conforme se vê do texto novo do art. 74, caput. Logo, não há mais empecilho a que o
locador lance mão da execução provisória, nos moldes do art. 475-O do CPC, ou seja, por sua conta e risco,
mediante prestação de adequada caução 46.
Aplica-se a regra própria do despejo praticado em caráter provisório (art. 64, caput), segundo o qual o locador,
para executar provisoriamente a retomada, deverá prestar caução no valor não inferior a seis meses nem
superior a 12 meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. Esta, por sua vez, poderá ser
real ou fidejussória, conforme previsto no § 1º do mesmo artigo da Lei nº 8.245.
É certo que haverá casos em que a execução provisória representará perigo de danos de monta ao locatário
titular do fundo de comércio, danos graves e de difícil reparação. Para esses casos extraordinários, existe o
poder cautelar que, segundo os arts. 558 e seu parágrafo único, e 798 do CPC, permite atribuir-se efeito
suspensivo a recurso que, de ordinário, não o teria. Mas, o que se me afigura irrespondível é que, no comum
dos casos, a sistemática atual das ações locatícias não convive com recursos de efeito suspensivo e com
vedações de caráter geral à execução provisória dos despejos e retomadas.
É bom ter em mente que as ações locatícias não se revelam imunes ao regime de cautelaridade ou de
antecipação de tutela traçado pelo CPC, tanto para impedir como franquear despejos ou retomadas em
situações de risco grave. A propósito, já decidiu o STJ que o rol previsto no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91, não
é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concessão da antecipação de
tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida. Ainda que se verifique a
evidência do direito do autor, para a concessão da tutela antecipada com base no inciso I do art. 273 do CPC
não se dispensa a comprovação da urgência da medida, tudo devidamente fundamentado pela decisão
concessiva, nos termos do § 1º do mencionado dispositivo. A ausência de fundamentação acerca de todas as
exigências legais conduz à nulidade da decisão 47.
O que não se me afigura razoável, nem desejável, é estabelecer teses generalizantes de franquia ou vedação
de antecipação de tutela ou de execução provisória, ao arrepio do sistema positivo da legislação inquilinária, e
sem motivo hermenêutico capaz de justificá-las.
6 Conclusões
A aplicação das inovações da Lei nº 12.112/09, segundo os resultados do seu primeiro ano de vigência,
demonstrou que os dois pontos de maior atrito e maior provocação de demandas na Justiça foram bem
equacionados. Com efeito:
a) a retomada do imóvel locado está sendo realmente agilizada, pois em Belo Horizonte a média de tempo para
que isto se dê é, segundo estimativa do serviço jurídico do CRECI-MG, de apenas noventa dias, quando antes
superava um ano 48; tudo isto, graças ao aperfeiçoamento das liminares e da execução provisória;
b) a angústia da eternização da fiança ou da imediata cessação da garantia, nos casos de prorrogação do
contrato por prazo indeterminado, foi muito bem equacionada pala Lei nº 12.112/09, pois de um lado, defendese o locador, assegurando a prorrogação, também automática da fiança; de outro lado, protege-se o fiador,
facultando-lhe exonerar-se, por denúncia vazia, da garantia tornada de duração indeterminada, tal como se
prevê no CC. Mas, o locador não fica surpreendido por perda imediata da garantia, já que o fiador, após a
notificação liberatória, ainda responderá pelos encargos da locação durante cento e vinte dias, prazo dentro do
qual poderá exigir nova garantia, sob pena de resolução do contrato, com despejo sujeito a execução liminar.
Isto, facilmente, poderá, se necessário, ser obtido antes que a responsabilidade transitória do fiador exonerando
se consuma.
Vê-se, pois, que a Lei nº 12.112/09, ao consolidar as tendências jurisprudenciais, tem logrado proporcionar um
tratamento equilibrado tanto dos interesses de locadores, como de locatários e fiadores.
NOTAS
1 - VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada, 10. ed., São Paulo: Atlas, 2010, p. 25.
2 - TAVARNARO, Carlos Roberto Thomé, Solange. As alterações da Lei Inquilinária, Revista IOB de Direito Civil
e Processual Civil, nº 64, p. 19, mar./abr./2010.
3 - "(...) as alterações e os acréscimos introduzidos [pela Lei nº 12.112], ao maciçamente espelhar o que a
jurisprudência prática já vinha decidindo e assim dotar a lei do inquilinato de ferramentas já dantes utilizadas de
modo suplementar e titubeante (art. 79 da Lei nº 8.245/91), contribuirão, de modo indelével, para a celeridade e
a efetividade das questões [rectius: da solução das questões] submetidas ao Estado-juiz e, quiçá, o desafogar
deste (Poder Judiciário)" (TAVARNARO, Carlos Roberto; THOMÉ, Solange. As alterações da Lei Inquilinária, cit.
nº 64, p. 19).
4 - THEOTÔNIO NEGRÃO et al. Código de Processo Civil e Legislação Processual em Vigor, 42. ed., São
Paulo: Saraiva, 2011, p. 1.588, nota 3-b ao art. 74.
5 - TJRS, 16ª CC, Ag 70036138790, Rel. Des. Marco Aurélio dos Santos Caminha, ac. 12.8.2010. No mesmo
sentido: TJRS, Ag 70041259698, Rel. Des. Ergio Roque Menine, decisão de 16.2.2011; TJSP, 32ª C. de Direito
Privado, Ag 0516310-78.2010.8.26.0000, Rel. Des. Walter Cesar Exner, ac. 17.3.2011.
6 - "Ainda que o art. 39 da Lei nº 8.245/91 determine que ‘salvo disposição contratual em contrário, qualquer das
garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel’, tal regramento deve se compatibilizar com o
instituto da fiança, se esta for a garantia prestada. Assim, a cada contrato de fiança firmado, diferentes
consequências serão produzidas aos encargos do fiador. Dessa forma, há que se fazer algumas considerações:
1º) se os fiadores concordaram em garantir a locação, tão somente, até o termo final do contrato (prazo certo),
não responderão pelos débitos advindos da sua prorrogação por prazo indeterminado (grifamos); 2º) se os
fiadores concordaram em garantir a locação até o final do contrato locativo (prazo certo) e expressamente
anuíram em estender a fiança até a entrega do imóvel nos casos de prorrogação do contrato locativo por prazo
indeterminado, responderão pelos débitos daí advindos" (grifamos) (STJ, 6ª T., REsp 755.226/RS, voto do Rel.
Min. Carlos Fernando Mathias, DJU 18.10.07; Revista IOB de Direito Civil e Processual Civil, nº 64, p. 40,
mar./abr./2010).
7 - "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu" (Súmula nº
214/STJ). "O contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente [Súmula nº 214/STJ], pelo que é
inadmissível a responsabilização do fiador por obrigações locativas resultantes de prorrogação do contrato de
locação sem a anuência daquele, sendo irrelevante a existência de cláusula estendendo a obrigação
fidejussória até a entrega das chaves" (STJ, 5ª T., REsp 678.737/RS, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, ac.
9.8.2005, DJU 12.09.05, p. 359).
8 - STJ, Corte Especial, AgRg nos Emb. Div. No REsp 845.951/RS, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, ac.
04.06.08, DJe 01.07.08. No mesmo sentido, decidiu o TJRJ, no incidente de Uniformização de Jurisprudência
no Proc. nº 2006.018.00006, Rel. Des. Paulo César Salomão (SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato
Comentada. 5. ed., Rio de Janeiro: GZ, 2009, p. 171).
9 - SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato Comentada cit., p. 171; DINIZ, Maria Helena. Lei de
Locações de Imóveis Urbanos Comentada, 4. ed., São Paulo: Saraiva, 1997, p. 167; VENOSA, Silvio de Salvo.
Lei do Inquilinato, 5. ed., São Paulo: Atlas, 2001, p. 173.
10 - Era exatamente o que vinha sendo preconizado pela jurisprudência da 3ª Seção do STJ: "Continuam os
fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram
expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos arts. 1.500 do CC/16 ou 835 do
CC/02, a depender da época que firmaram a avença" (STJ, 3ª Seção, ED no REsp 566.633/CE, Rel. Min. Paulo
Medina, ac. 22.11.06, DJe, 12.03.08).
11 - "O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe
convier..." (CC, art. 835). "Ressalte-se, para que não pairem dúvidas, que o fiador não está inexoravelmente
preso à responsabilidade até a entrega das chaves, sendo-lhe assegurado o direito de se exonerar, mas desde
que o faça segundo a regra do art. 835" (SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato comentada, 6. ed.,
Rio de Janeiro: GZ Editora, 2011, p. 174).
12 - "O que nos parece ter ficado evidente é que não mais se admitirá que o fiador pretenda se exonerar de
pagar o débito deixado pelo afiançado pelo simples fato de ter o contrato se prorrogado por tempo
indeterminado, o que era muito frequente. Para que ele se alforrie do vínculo que o prende ao credor, será
necessário que formalmente se exonere, nos termos do art. 835 do Código Civil, invocando, ainda, o que agora
dispõe o § 2º do art. 12, já antes comentado" (SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do Inquilinato comentada, cit.,
p. 173).
13 - SOUZA, Sylvio Capanema de. Op. cit., p. 179.
14 - "Consumando-se a exoneração, por iniciativa do fiador, poderá o locador notificar o locatário, concedendolhe o prazo de trinta dias, para que apresente novo fiador, ou ofereça-lhe qualquer das demais garantias
previstas em lei. Permanecendo inerte e silente o locatário, estará caracterizada a violação legal, ensejadora da
ação de despejo, com arrimo no inciso II do art. 9º da Lei do Inquilinato" (SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do
Inquilinato comentada, cit, p. 174). A consequência mais grave não é a de permitir a resolução do contrato, é a
de autorizar "a concessão de liminar, para desocupação do imóvel, no prazo de quinze dias" (SOUZA, Sylvio
Capanema de. Op. cit., p. 180).
15 - Diante da declaração judicial de falência ou insolvência, o fiador perde sua idoneidade econômicofinanceira, "por não ter bens disponíveis ou por estar privado da administração de seus bens" (DINIZ, Maria
Helena. Lei de Locações cit., p. 170).
16 - Ocorre a infração legal que o art. 9º, II, da LI prevê como causa de desfazimento da locação. "Como a
garantia é integrante do contrato [principal], seu desaparecimento ou enfraquecimento, sem substituição ou
reforço, autoriza o credor a pedir a rescisão do contrato" (OLIVEIRA, James Eduardo. Código Civil Anotado e
Comentado. RJ: Forense, 2009, p. 584; VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil – Contratos em espécie, 6. ed.,
SP: Atlas, 2006, p. 419).
17 - VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato cit., nº 1.7.8, p. 174.
18 - SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato comentada, cit, p. 77.
19 - DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações cit., p. 74; SOUZA, Sylvio Capanema de. Op. cit., p. 77.
20 - "Ação de cobrança. Locação. Separação de fato dos locatários. Aluguel que passou a ser de
responsabilidade da recorrente que permaneceu residindo no imóvel. (...). Mérito: O contrato de locação
entabulado redunda na necessidade de pagamento do locativo que, no caso, é de responsabilidade da
recorrente, considerando-se a sub-rogação em seu nome, por ter permanecido no imóvel após a separação
(Aplicação do art. 12 da Lei nº 8.245, alterada pela Lei nº 12.112/09)" (TJRS, 1ª T. Recursal Cível, Recurso
Inominado nº 71002850634, Rel. Dr. Leandro Raul Klippel, ac. 23.11.10).
21 - SANTOS, Gildo dos. Locação e Despejo, 6. ed., São Paulo: Ed. RT, 2010, p. 122.
22 - STJ, 5ª T., AgRg no AG 851.060/RJ, Rel. Min. Laurita Vaz, ac. 09.10.07, DJU 05.11.07, p. 354.
23 - SANTOS, Ulderico Pires dos. Teoria e Prática da Locação Imobiliária, 2. ed., RJ: Forense, 1995, nº 27, p.
22.
24 - VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada, 5. ed., São Paulo: Atlas, 2001, nº 1.1.49, p. 88.
25 - DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações cit., p. 75.
26 - SANTOS, Gildo dos. Locação e Despejo, 6. ed., SP: Ed. RT, 2010, p. 123; LOMEU, Leandro; LOMEU,
Gustavo. Locação Urbana: enfoque material da Lei 12.112/2009, Revista IOB de Direito Civil e Processual Civil,
nº 67, p. 112.
27 - LOMEU e LOMEU, op. cit., p. 113.
28 - TJRS, Ag 70039749569, Rel. Des. Paulo Sergio Scarparo, ac. 16.12.10. No mesmo sentido: STJ, 4ª T.,
REsp 1.207.161/AL, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, ac. 8.2.2011, DJe 18.2.2011; STJ, 5ª T., REsp 445.863/SP,
Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, ac. 5.12.02, DJU 19.12.02, p. 407; STJ, 6ª T., REsp 595.172/SP, Rel. Min.
Paulo Gallotti, ac. 21,10.2004, DJU 1.7.2005, p. 662.
29 - "Na redação original [do art. 62], aludia-se apenas à falta de pagamento de aluguel e acessórios da
locação, o que levou uma considerável vertente a sustentar que não seria cabível a ação de despejo por estar o
locatário em mora quanto aos aluguéis provisórios e diferenças de aluguel, apuradas ao final das ações
revisionais e renovatórias (...). Com a nova redação espancaram-se todas as dúvidas, admitindo-se a ação de
despejo qualquer que seja o débito do locatário. Assim sendo, se em sede de ação revisional de aluguel ou
renovatória de contrato vier a ser arbitrado, na forma da lei, aluguel provisório, se o locatário não o pagar,
pontualmente, poderá o locador assestar-lhe a ação de despejo. Não mais importa que o aluguel seja apenas
‘provisório’. O fato é que se trata de aluguel, e, portanto, o seu não pagamento ensejará o ajuizamento da ação
de despejo. O mesmo ocorrerá em relação às diferenças de aluguéis, nas ações revisionais ou renovatórias"
(SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato comentada, cit., p. 277).
30 - SANTOS, Gildo dos. Locação e Despejo cit., nº 192, p. 411;
31 - VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada cit., p. 276.
32 - Idem, ibidem.
33 - "Locação. Despejo por falta de pagamento. Execução provisória. Caução. A dispensa de caução tem
previsão legal no art. 64 da Lei 8.245/1991, após a modificação feita pela Lei 12.112/2009" (TJRS, 15ª CC, Ag
70037814761, Rel. Des. Paulo Roberto Félix, Decisão de 19.11.10. Dita novidade legislativa é de "aplicabilidade
imediata, alcançando as execuções iniciadas após sua entrada em vigor" (TJSP, 32ª C. de Direito Privado, Ag
nº 0516310-78.2010.8.26.0000, Rel. Des. Walter Cesar Exner, ac. 17.3.2011.
34 - "(...) a Lei nº 12.112/09 acrescentou ao art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato, a possibilidade de concessão de
liminar em despejo por de ‘falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação’, desde que prestada caução
no valor equivalente a três meses de aluguel. Assim, cuidando-se de norma processual, sua incidência é
imediata, sendo de rigor a aplicação do direito à espécie, para determinar ao autor a prestação de caução sob
pena de a liminar perder operância" (STJ, 4ª T., REsp 1.207.161/AL, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, ac.
8.2.2011, DJe 18.2.2011). Também o TJRS considerou presente entre os requisitos da liminar na ação de
despejo por falta de pagamento, exigidos pelo art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, alterado pela Lei nº
12.112/09, a "prestação de caução pela requerente equivalente a três meses de aluguéis" (TJRS, 16ª CC, Ag
70040872822, Rel. Des. Marco Aurélio dos Santos Caminha, Decisão de 18.1.2011).
35 - "Toda lei, ao regular hipoteticamente determinada situação jurídica, tem seu fim. E esse fim, desde que não
seja da essência do ato, pode ser alcançado de mais de uma maneira. Foi o que se deu in casu. A substituição
da caução de 12 meses de aluguel, fixada na sentença, poderia ser perfeitamente feita, desde que equivalente,
pelo débito da locatária/recorrente. Isso não briga com o § 4º do art. 63 da Lei do Inquilinato nem hostiliza a
certeza da sentença" (STJ, 6ª T., REsp 42.193/SP, Rel. Min. Adhemar Maciel, ac. 22.03.94, DJU 18.04.94, p.
8.533). No mesmo sentido, decidia o antigo 2º TACSP: Ag 768.291-00/8, 1ª Câm., Rel. Magno Araújo, ac.
26.11.01; Ag 592.839-00/0, 7ª Câm., Rel. Paulo Ayrosa, ac. 31.08.99; SANTOS, Gildo dos. Locação e Despejo
cit., p. 472.
36 - TJSP, 31ª C. de Direito Privado, Ag. 0022929-47.2011.8.26.0000, Rel. Des. Adilson de Araújo, ac.
15.3.2011.
37 - "O próprio imóvel objeto da ação de despejo poderá ser ofertado em caução, desde que dele disponha o
locador, comprovadas sua titularidade e a inexistência de outros ônus reais" (SOUZA, Sylvio Capanema de. A
Lei do Inquilinato comentada, 6. ed., Rio de Janeiro: Ed. GZ, 2010, p. 259).
38 - "A Lei nº 12.112/09 deu nova redação ao § 1º do art. 59 da Lei de Locação, nele incluindo o inciso VIII, que
possibilita a concessão de liminar para a desocupação do imóvel, no prazo de quinze dias, ao término do prazo
da locação não residencial" (TJSP, 34ª C. de Direito Privado, Ag. 0406952-81.2010.8.26.0000, Rel. Des.
Antonio Nascimento, ac. 28.2.2011.
39 - "Locação de imóvel comercial – Ação de despejo por denúncia vazia – Nova hipótese de liminar,
introduzida pela Lei nº 12.112 de 09.12.09 – Art. 59, § 1º, VIII da Lei nº 8.245/91 – Caução no valor de 3 (três)
meses de aluguel e notificação à locatária para desocupação voluntária em trinta dias, tendo a ação sido
proposta em até trinta dias do término do prazo da notificação – Presença dos requisitos legais – Liminar
concedida – Decisão mantida" (TJ-SP, 35ª C. de Direito Privado, Ag nº 0021584-46.2011.8.26.0000, Rel. Des.
Manoel Justino Bezerra Filho, ac. 14.3.2011). No mesmo sentido: TJ-SP, 34ª C. de Direito Privado, Ag nº
0357303-50.2010.8.26.0000, Rel. Des. Antonio Nascimento, ac. 28.2.2011.
40 - "Logo, permanecendo a ré no imóvel após a cessação da locação, restaram caracterizadas infrações a
dispositivos contratuais e legais, autorizadoras do decreto de despejo, nos termos do art. 9º, II, da Lei
Inquilinária (...). É certo que a Lei do Inquilinato, em seu art. 64, caput, com redação dada pela Lei nº 12.112/09,
dispensa a prestação de caução quando o despejo tiver como causa as hipóteses do art. 9º, dentre as quais a
prática de infração legal ou contratual" (TJ-SP, 30ª C. de Direito Privado, Ap. nº 9191063-49.2009.8.26.0000,
Rel. Des. Marcos Ramos, ac. 2.3.2011.
41 - SANTOS, Gildo dos. Locação e Despejo cit., nº 246, p. 553.
42 - "A anterior redação do art. 74 previa que ‘o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado
da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação’. Assim, entendia-se que e execução do
despejo não podia ser feita de forma provisória, por depender do trânsito em julgado (...). Todavia, já se admitia,
desde então, ‘execução provisória de diferenças de aluguéis’ (STJ, 5ª T., REsp 329.035, Min. Edson Vidigal, j.
21.8.01, DJU 1.10.01), cujo recebimento não estava condicionado ao trânsito em julgado. Agora, não mais há
no texto da lei qualquer relação entre a expedição do mandado de despejo e o trânsito em julgado da sentença
que julga a ação renovatória. Isso, aliado ao efeito meramente devolutivo da apelação (art. 58-V), leva à
conclusão de que a sentença que julga a ação renovatória agora comporta ampla execução provisória, tanto no
que diz respeito à desocupação do imóvel quanto no que diz respeito à cobrança de eventuais diferenças de
aluguel" (THEOTÔNIO NEGRÃO ET AL. Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, 43. ed.,
São Paulo: Saraiva, 2011, p. 1713, nota 3-b ao art. 74).
43 - TJ-SP, 3ª C. de Direito Privado, Ap. nº 0044018-31.2007.8.26-0562, Rel. Des. Sá Duarte, ac. 28.2.2011.
44 - SANTOS, Gildo dos. Locação e despejo cit., nº 258, p. 581; VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato
Comentada cit., p. 354.
45 - O certo é que a Lei nº 12.112, ao retirar do art. 74 da Lei nº 8.245, a previsão que excluía a possibilidade da
execução provisória, "modifica, de modo significativo, o tabuleiro resultante da não renovação da locação,
prevendo que a desocupação voluntária se dará em trinta dias (sem falar na necessidade do trânsito em
julgado)" (TAVARNARO, Carlos Roberto; THOMÉ, Solange, As alterações da Lei Inquilinária cit., p. 27).
46 - "A nova redação [do art. 74], certamente para guardar simetria com a moderna tendência do direito
processual, compromissada com a efetividade, modificou a redação, para autorizar a desocupação do imóvel
antes do trânsito em julgado da sentença (...). Uma das mais importantes consequências práticas da mudança
do texto do art. 74 é que será possível, agora, proceder-se à execução provisória da sentença, o que antes era
absolutamente vedado" (SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato comentada, cit., p. 384).
47 - STJ, 4ª T., REsp 1.207.161/AL, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, ac. 8.2.2011, DJe 18.2.2011.
48 - ELIAN GUIMARÃES. "Despejo quase imediato", In: Estado de Minas (caderno Imóveis), de 27.1.2011, p. 1.
Informações bibliográficas:
THEODORO Jr., Humberto. Algumas Questões Polêmicas Enfrentadas pela Reforma da Lei do Inquilinato
Operada pela Lei nº 12.112, de 09.12.2009. Editora Magister - Porto Alegre - RS. Publicado em: 14 jul. 2011.
Disponível em: <http://www.editoramagister.com/doutrina_ler.php?id=1038>.