CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI – 2ª Região
CRECI – SÃO PAULO
DEFINE O MOMENTO EM QUE NASCE PARA O CORRETOR DE IMÓVEIS O DIREITO AOS HONORÁRIOS SOBRE A INTERMEDIAÇÃO
Ilmo. Sr.
Dr. SÉRGIO TADEU DE SOUZA TAVARES
Av. Paulista n° 1.754 – conj. 175
01310-200 – São Paulo – SP
Aprovado na 5ª
Reunião Plenária
aos 29.05.2004
PARECER 015.P.2004
Prezado Sr.:
Em atendimento a vossa solicitação de análise e parecer sobre o assunto
envolvendo o momento em que seriam devidos os honorários do corretor de imóveis,
frente ao disposto no artigo 725, do Novo Código Civil Brasileiro, temos a esclarecer o
quanto segue.
PROLEGÔMENOS
Desde tempos idos se debate a questão do “momento” em que passariam a
ser devidos ao Corretor de Imóveis os honorários decorrentes de intermediação
imobiliária, tendo em vista que um vasto contingente de profissionais do ramo imobiliário,
entendia – e continua entendendo - que o seu direito à percepção dos honorários
decorrentes de uma intermediação imobiliária nasce pela simples aproximação bem
sucedida das partes, comprovada pela proposta de compra e venda assinada pelo
vendedor.
Esse entendimento era - ou ainda é - perfilhado com base na opinião de
alguns eminentes doutrinadores, citando-se como exemplo ORLANDO GOMES, quando
diz que, “O contrato de corretagem é simplesmente unilateral, porque, embora a
remuneração do corretor seja contraprestação do serviço que presta, não se obriga ele a
cuidar do negócio, inexistindo, pois, interdependência entre o pagamento da comissão e a
conclusão do negócio entre as partes que aproximou. Se a obrigação de remunerar
dependesse da realização do negócio, e ficasse este a cargo do corretor, o contrato não
seria, de simples mediação (in Contratos, Forense, 1983, p. 428)”.
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RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3884.6677
FAX 011 - 3884.8961
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A opinião do saudoso jurista teria se consolidado, caso o “Projeto de
Código de Obrigações”, oriundo do “Anteprojeto” do Ilustre CAIO MÁRIO DA SILVA
PEREIRA (1965), entrasse em vigor na sua forma original, pois cuidando da corretagem,
cogitava ele que esse contrato cessaria “pela conclusão do negócio ou aproximação útil
dos que devam celebrá-lo (inciso II, do artigo 597)”.
Entretanto, o “Anteprojeto” não vingou e a dinâmica do tempo e
complexidade dos negócios imobiliários, fez com que o entendimento de nossos Tribunais
se mostrasse diametralmente contrário a essa doutrina, consolidando-se na
jurisprudência em geral, a tese de que esse direito decorre do aperfeiçoamento da
proposta e concretização do negócio, devidamente comprovado pela assinatura do
instrumento particular irrevogável e irretratável, ou da definitiva escritura de compra e
venda.
Muito embora a existência de alguns julgados contrários, esse entendimento
tomou consistência a partir do bem lançado voto do E. Desem-bargador Lair Ribeiro, da
9ª. Câmara do E. Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos da Apelação n° 61.218-2,
julgada em 01.03.1984 - interposta pelo intermediário do negócio, em razão de sentença
de primeiro grau que havia dado pela improcedência de seu pedido - deixando
consignada a histórica distinção entre “desistência” e “arrependimento”, como segue:
“INTERMEDIÁRIO DE NEGÓCIO – Direito à comissão – Inexistência –
Desistência do vendedor antes de concluído aquele.
Cabe distinguir as figuras do arrependimento e da desistência, porque,
naquele, o negócio jurídico já se realizou e a parte que se arrepende fica sujeita à
eventual composição de perdas e danos, enquanto na desistência, que é a
hipótese dos autos, a parte renuncia antes de concretizado o ato, ainda em fase
preliminar de tratativas. Não concluído o negócio, não tem o mediador direito a
remuneração (RT 587/81)”.
Assim, toda e qualquer dúvida porventura existente, restou espancada a
partir de então, consolidando a idéia de que o “contrato de mediação” envolve “uma
atividade de resultado” e não “simples aproximação de partes”.
O mesmo caminho restou seguido pela doutrina em geral, conforme
assinala, entre outros, ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO, ao afirmar que “(...) o
corretor vende o resultado útil de seu trabalho e, conseqüentemente, só tem direito a
receber comissão se sua mediação conduzir à
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concretização do negócio intermediado, aplicando-se, pois, a regra geral do art. 1.219 do
Código Civil (“A retribuição pagar-se-á depois de prestado o serviço, se, por convenção,
ou costume, não houver de ser adiantado, ou paga em prestações”), razão pela qual não
cabe a corretagem se a mediação não alcançou resultado útil (in Contrato de Corretagem
Imobiliária, Atlas, 2001, p. 88)”.
Igual entendimento é esposado por BIASI RUGGIERO, quando ensina que
“Ninguém duvida de que o trabalho do corretor de imóveis, tão logo concluídas as
negociações, merece remuneração. A questão torna-se problemática quando o corretor
pleiteia o recebimento de comissão por um negócio que não se realizou. É que, para o
reconhecimento desse direito, em conseqüência de intermediação em negócio imobiliário,
não basta que o agente de negócio ou mediador apenas aproxime as partes, sendo
necessário, além disso, que ele contribua para a efetiva obtenção do acordo de vontades,
conforme vem, reiteradamente, afirmando a jurisprudência.
O Supremo Tribunal Federal já deixou assentado que “a comissão do
corretor somente é devida se o negócio tem efetiva realização”.
Na grande maioria dos casos que se tornam litigiosos, o corretor, na
realidade, cumpriu parcialmente seu papel, aproximando as partes, mas, por dificuldades
quaisquer, a transação não se concluiu.
A simples aproximação das partes, por si só, não dá direito à percepção da
comissão. Impõe-se que o negócio se concretize. É no fechamento deste que o corretor
aperfeiçoa a intermediação que iniciou com a mera aproximação dos figurantes (in
Questões Imobiliárias, Saraiva, 1997, p. 174)”.
Mesmo assim, forte no entendimento de que seu trabalho deveria ser
remunerado, passaram os profissionais do ramo imobiliário a incluir nas suas minutas
uma cláusula penal, onerando a parte desistente com o pagamento de seus honorários,
sempre que a desistência viesse a ocorrer após a aceitação da proposta pelo vendedor.
Desnecessário dizer que os Tribunais do País não viram com bons olhos
esse expediente, atribuindo-lhe caráter de irregularidade e conseqüente nulidade, por se
configurar em tentativa de enriquecimento ilícito, na medida em que estaria ele
pretendendo receber remuneração das duas partes, mesmo sem ter concluído o negócio.
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Vários exemplos poderiam ser extraídos da jurisprudência em geral,
permitindo-nos pinçar apenas um deles, lançado pelo E. Des. Ruy Camilo, da 15ª.
Câmara, do E. Tribunal de Justiça, nos autos da Apelação n° 138.992-2, julgada em
01.02.1989, que exaure a questão, como segue:
“INTERMEDIÁRIO DE NEGÓCIO – Corretor – Cláusula penal prevista na autorização
de venda para a hipótese de desistência do vendedor – Praxe irregular, por objetivar
o recebimento de comissão de ambas as partes, máxime de um proponente,
impedindo que desista de sua proposta mesmo sem efetiva participação do
mediador – Direito à comissão que somente lhe assistirá se a intermediação alcançar
resultado útil, em decorrência do lucro ou vantagem que o negócio proporcionou.
Predomina na jurisprudência o entendimento de que ao corretor somente assiste o
direito ao recebimento da comissão decorrente do lucro ou vantagem proporcionada pelo
negócio, quando seu trabalho alcançou resultado útil.
Irregular a praxe de se inserir na autorização de venda cláusula penal para a
hipótese de desistência da transação pelo vendedor, por objetivar o recebimento de
comissão de ambas as partes, máxime de um proponente, impedindo que desista de sua
proposta mesmo sem efetiva participação do mediador.
Entendimento contrário implicaria enriquecimento ilícito do intermediário, na
medida em que deverá buscar seu ganho na efetiva intermediação com resultado útil,
ciente de que aproximações sem êxito, trabalhos inúteis e despesas improdutivas são
azares inerentes da profissão e dos quais não pode fugir (RT 643/92)”.
DO ARTIGO 725 DO NCCB
Diz o artigo 725, do Novo Código Civil que, “A remuneração é devida ao
corretor uma vez tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou
ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
O confronto dessa norma com doutrina mais recente, poderia trazer a idéia
de que a mansa e remansosa jurisprudência de nossos Tribunais deveria ser revista, pois
segundo esclarece MARIA HELENA DINIZ, “O corretor tem direito à remuneração se
aproximou as partes e elas acordaram no negócio, mesmo que, posteriormente, se
modifiquem as condições ou o negócio venha ser rescindido ou desfeito, inclusive por
arrependimento de qualquer dos contratantes. (....) Tal se dá porque o acordo, feito com a
intermediação do corretor, já estava efetivado, antes da mencionada desistência (in Código
Civil Anotado, Saraiva, 2003, p. 474)”.
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Assim também ABIB NETO, quando informa que “De acordo com o artigo, o
corretor terá direito à remuneração se conseguiu o resultado previsto no contrato de
mediação, por ele assinado; se não conseguiu esse resultado, ser-lhe-á feito o pagamento,
se a causa da resolução foi o arrependimento dum dos contratantes.
Ultimamente o STJ tem acordado que somente quando se concretiza o
negócio imobiliário, é tido como aperfeiçoado o serviço de corretagem: se após a aceitação
da proposta, mediada por ele, o vendedor desiste da venda é indevida a comissão.
Convém ressaltar o contraste da norma com a posição jurisprudencial do STJ
(in Novo Código Civil Interpretado e Comentado, Letras & Letras, 2003, p. 321)”.
Entretanto, segundo nosso entendimento, a regra do novo diploma legal,
nada mais fez do que confirmar aquilo que a doutrina e a jurisprudência em geral já
entendiam como “término da negociação” e, conseqüentemente, do direito do Corretor de
Imóveis em receber a remuneração devida pelo fruto de seu trabalho, pois transcreveu a
expressão “arrependimento” (das partes) como causa não excludente do direito à
remuneração, sem qualquer menção à expressão “desistência”, pressupondo-se assim a
intenção do legislador em deixar evidente que nesta hipótese a remuneração não seria
devida, mantendo em vigor o princípio adotado por nossos Tribunais.
Entendimento contrário, implicaria em aceitar a hipótese de que o corretor
de imóveis seria um mero “aproximador de partes”, sem qualquer preocupação com a
solidez e segurança do negócio, as quais nos parecem ser a principal razão de sua
atividade.
Se assim não fosse, nenhuma necessidade haveria para que o intermediário
fosse obrigado a obter um diploma de Técnico em Transações Imobiliárias, antes de
requerer sua inscrição neste Conselho. E mais, seria menosprezar o enorme esforço
despendido pelo Conselho Federal e pelos Sindicatos da categoria em criar cursos cada
vez mais especializados na área de intermediação imobiliária - já a nível de
Universidades - de modo a proporcionar ao Corretor de Imóveis a possibilidade de
aprimorar sua técnica e seu conhecimento, permitindo assim venha o ocupar o lugar de
destaque que lhe é reservado na sociedade.
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Bem a propósito, caberia mencionar os fundamentos do voto do Ilustre Des.
Thyrso Silva, da 9ª. Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça de São Paulo,
que nos autos da Apelação Cível n° 68.475-4/9, assim se manifestou: “Hoje, a
responsabilidade do corretor de imóveis é solidária, na espécie, tanto que deve estar
obrigatoriamente inscrito no CRECI. Por isso, o intermediário deve ser preparado para
assessorar os seus clientes. Se não fosse assim, essa profissão não teria utilidade alguma,
porque “amarrar os bigodes”, como se dizia antigamente, ou seja, aproximar as partes, tãosomente, seria tarefa inócua ante a complexidade do plano dos negócios imobiliários
hodiernamente”.
CONCLUSÃO
Diante do exposto, não há como - pelo menos no presente momento - alterar
o entendimento que há décadas é esposado pela doutrina e pela jurisprudência em geral.
A atividade do Corretor de Imóveis continua sendo de resultado e não de meio, razão pela
qual, sua remuneração é devida a partir da conclusão do negócio, nos exatos termos do
artigo 597, do Novo Código Civil Brasileiro - que substituiu o artigo 1.219 do vetusto
Código revogado - , nada impedindo, porém, ajuste expresso em contrário.
É o nosso parecer.
São Paulo, 22.abril.2004
Dr. Paulo Hugo Scherer
Dpto. Jurídico - CRECI 2ª. REGIÃO
Encarregado
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