4. APROVEITAMENTO,
DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO
DOS LOTES
APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO
DOS LOTES
1. Coeficiente de Aproveitamento e Uso do Solo
2. Parâmetros Gerais
3. Espaços Privados de Uso Público
4. Aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes.
5. Condições de Instalação
APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E
OCUPAÇÃO DOS LOTES
1. Coeficiente de Aproveitamento e Uso do Solo
O PDE estabelece como regra para o aproveitamento do
solo a proporção das construções em relação à área do
terreno, denominado coeficiente de aproveitamento:
- básico (gratuito),
- mínimo (para garantir que o imóvel não seja
subutilizado e cumpra sua função social, como prevê o
Estatuto da Cidade) e
- máximo (mediante pagamento de outorga onerosa ou
transferência de potencial construtivo de outro imóvel).
No conceito do solo criado, para ter um imóvel de área
construída superior à própria área do terreno, o
empreendedor deve pagar uma contrapartida ao poder
público, a outorga onerosa, que lhe dá o direito de usar
o espaço aéreo, adquirindo o direito de área adicional,
até o limite estabelecido em lei.
Os recursos auferidos com a outorga onerosa constituem o
Fundo de Desenvolvimento Urbano FUNDURB, criado pelo PDE.
Estes recursos somente poderão ser utilizados em melhorias
para a cidade, como investimentos em habitação de interesse
social, infra-estrutura viária e de transportes e em ações para
recuperação do meio ambiente.
Cada tipo de zona tem coeficiente de aproveitamento
próprio, de acordo com as características da área:
- coeficiente de aproveitamento básico (1 e 2 vezes a
área do terreno) e
- coeficiente de aproveitamento máximo (1, 1,5, 2, 2,5 e
4 vezes a área do terreno).
Esse é o instrumento do PDE para o poder público
melhor equilibrar a ocupação do território e tornar a
verticalização mais harmônica com as características de
cada bairro.
nas Zonas Exclusivamente Residencial (ZER), Zonas
Mistas de Baixa Densidade (ZM-1) e de Proteção
Ambiental (ZMp), se pretende restringir ao máximo o
adensamento construtivo e a altura dos imóveis,
aplicando coeficiente de aproveitamento básico e
máximo iguais a 1.
Nas Áreas de Intervenção Urbana (AIU), que tem por
objetivo desenvolver centros regionais ou de bairro
(áreas no entorno de linhas e estações de metrô e trem),
o coeficiente de aproveitamento máximo poderá
chegar em até 4 vezes a área do terreno.
Na Macrozona de Proteção Ambiental, onde o objetivo
é proteger e preservar o meio ambiente, controlando a
urbanização, não é permitida a outorga onerosa.
Edificações - Normas Flexíveis
A legislação anterior dissociava as regras de uso das de
edificação. As casas e estabelecimentos comerciais ou de
serviços tinham limites de recuos diferentes, dificultando a
alteração de uso do imóvel com relação ao inicialmente projetado:
• obstáculos à renovação do uso das edificações, resultavam em
vários casos no abandono do imóvel;
• fator responsável pelo alto índice de imóveis irregulares na
cidade.
Os valores para recuos laterais e de fundos deixaram de
ser fixos, passando a ser proporcionais à altura das
edificações a partir de 6 m.
Grande parte das construções da cidade são sobrados
geminados inferiores a essa altura.
Controle de Altura das Edificações
Limites de altura para as edificações:
- nas zonas mistas de baixa e média densidade,
- nas quadras que contenham ruas sem saída ou vilas,
- nas quadras no entorno das zonas exclusivamente
residenciais ZER, para evitar que essas áreas fiquem
vizinhas de edifícios com altura incompatível com casas
e prédios baixos que predominem nessas regiões.
As Características de ocupação do lote ainda
compreendem: a taxa de ocupação máxima a taxa de
permeabilidade mínima do lote
Para as Zonas Exclusivamente Residenciais existem
restrições quanto a relação: número máximo de
habitações por metro quadrado de terreno.
As características de aproveitamento, dimensionamento
e ocupação dos lotes, regras da edificação, estão
relacionadas somente à zona de uso, e não ao uso que
se pretende instalar.
O zoneamento atual facilita a coexistência de usos no
mesmo lote e a mudança de uso na mesma edificação,
por terem os mesmos índices urbanísticos (como recuos,
taxa de ocupação), tanto para uma residência quanto para
uma atividade comercial.
Os índices variam somente de uma zona de uso para outra.
Quanto às características de aproveitamento,
dimensionamento e ocupação dos lotes, a nova
legislação estabelece parâmetros gerais e específicos
no PRE de cada subprefeitura, como reflexo das
especificidades de cada região.
2. Parâmetros Gerais
Recuo Mínimo de Frente
O recuo mínimo de frente de 5 metros, a partir do alinhamento da
via, é obrigatório para as edificações, instalações e os subsolos.
Em lotes ou glebas com duas ou mais frentes, o recuo mínimo de
5 metros é obrigatório para todas as frentes do imóvel.
Para lotes de esquina, com duas ou mais frentes de formato
irregular deve, pelo menos uma das frentes, obedecer ao recuo
mínimo de 5 metros.
Nas zonas de uso ZM-2, ZM-3, ZMp, ZCP, ZCL, ZCPp, ZCLp, ZPI
e ZEIS, estando no mínimo 50% da face de quadra do imóvel
ocupada por edificações no alinhamento da via, não será exigido
o recuo mínimo de frente.
Recuos Laterais e de Fundo
Os recuos laterais e de fundo , a partir de 6 m de altura,
terão valores proporcionais à altura das edificações.
Os recuos laterais e de fundo das edificações, instalações
ou equipamentos, a partir de 6 m de altura em relação ao
perfil do terreno, podem ser escalonados e dimensionados
pela fórmula, respeitado o mínimo de 3 m:
R = (H-6) ÷ 10
R = recuos laterais e de fundo
H = altura da edificação em metros contados a partir do
perfil natural do terreno
Recuos Laterais e de Fundo
A eliminação de exigências de recuos laterais e de fundo fixos,
possibilita a implantação mais eficiente da edificação no
terreno, em benefício das condições de insolação.
Os afastamentos necessários à ventilação e iluminação dos
cômodos das edificações são regulados pelo Código de Obras.
Altura
Andares
6m
18m
30m
45m
60m
66m
2
6
10
15
20
22
Nova Lei
- (*)
1,2m (*)
2,4m (*)
3,9m
5,4m
6,0m
Recuos laterais e de findos
Afastamentos para
iluminação e
Lei Anterior
ventilação conforme o
Código de Obras
1,5m em um dos lados
3,0m ambos os lados
0,20m
3,0m ambos os lados
1,60m
3,0m ambos os lados
3,35m
3,0m ambos os lados
5,10m
3,0m ambos os lados
5,80m
(*) O recuo mínimo obrigatório a partir de 6,0m de altura é de 3,0m.
Para atividades industriais, oficinas, serviços de armazenagem e
guarda de bens móveis, nas edificações localizadas fora da ZPI,
com área construída computável superior a 500 m², os recuos
laterais e de fundo, definidos pela fórmula, serão obrigatórios a
partir do pavimento térreo.
Para locais de reunião e eventos, associações comunitárias
culturais e esportivas , nas edificações localizados fora da ZPI
(ZCP e ZCL), com área construída computável superior a 500m²,
os recuos laterais e de fundo, definidos pela fórmula, serão
obrigatórios a partir do pavimento térreo.
Pavimento Térreo
Quando o desnível na testada for menor ou igual a 2 m, o
nível do pavimento térreo não pode exceder de um metro o
nível médio entre as extremidades da testada do lote.
Quando o desnível na testada do lote for superior a 2 m,
o piso do pavimento térreo poderá se situar em cota
intermediária entre os níveis.
Regra também aplicável para desníveis superiores a 2 m
em relação à profundidade do lote.
Para terrenos com acentuado declive ou aclive em
relação à via ou aos imóveis contíguos, o nível do
pavimento térreo será definido pela Câmara Técnica de
Legislação Urbanística - CTLU.
Estacionamento de Veículos
As áreas destinadas a estacionamento de veículos,
edificações pertencentes à categoria de uso residencial
(R1, R2h, R2v) deverão atender, no mínimo:
- 1 vaga por habitação com área edificada até 200 m²;
- 2 vagas por habitação com área edificada entre 200 e 500 m² ;
- 3 vagas por habitação com área edificada superior a 500 m².
No uso residencial R2v, cujas unidades tenham área privativa de
até 50 m², as áreas destinadas a estacionamento de veículos
deverão obedecer a fórmula:
G = Sc/2,5
G = área mínima destinada a estacionamento de veículos
Sc = área construída resultante do coeficiente de
aproveitamento do projeto
Área não Computável para estacionamento de veículos
Quando da aprovação do Plano Estratégico das
SubPrefeituras em 2004, o executivo vetou artigo da Lei
de Zoneamento que determinava que a área de garagem
não seria incluída na contagem da área computável da
edificação.
Este veto elevou significativamente o custo dos apartamentos.
No caso de apartamentos de 85 m2 com duas vagas de garagem,
quatro unidades por andar, construídos em terreno de 1050 m2
com coeficiente de aproveitamento 4:
Sem o veto, o prédio poderia ter 12 andares - 4.200 m2
Com o veto, o prédio poderia ter no máximo 7 andares:
2.600 m2 de apartamentos e 1600 m2 de garagem.
Subsolo e "Paredões"
As novas regras para edificações vão coibir ocupações
inadequadas e agressivas à paisagem urbana.
Normas rígidas para os subsolos aflorados, comuns em
São Paulo, com o conflito entre ladeiras e garagens
subterrâneas.
As paredes de subsolos que afloram de um barranco ou
encosta, ou que formam paredão numa rua paralela em
nível inferior, devem ser de no máximo 6 m de altura.
3. Espaços Privados de Uso Público
A legislação estabelece incentivos para os
empreendimentos que adotarem a utilização pública de
espaços privados, acesso livre no térreo para formação de
galerias ou praças públicas, como na av. Paulista:
- Conjunto da Caixa Econômica Federal, onde a área
ao redor das duas torres se transforma em área de lazer
nos fins de semana.
- Conjunto Nacional, onde o andar térreo é aberto aos
pedestres, que têm acesso a lojas, restaurantes e
cinemas.
Lotes com duas ou mais frentes, quando o pavimento térreo é
destinado à atividades não residenciais, de acesso público
(não exclusivo dos ocupantes da edificação), com circulação de
pedestres entre as vias:
- Os recuos mínimos laterais e de fundo serão exigidos a
partir da altura de 12 m acima do terreno, com prejuízo da
taxa de ocupação, mas respeitando a taxa de permeabilidade
e o recuo mínimo de frente;
- quando no mínimo 50% da área do lote for destinada para
praça de uso público, com a circulação de pedestres entre
as vias no pavimento térreo, será concedido gratuitamente
um acréscimo de área computável equivalente a 50% da
área considerada;
- quando o lote ocupar toda a quadra, o recuo obrigatório de
frente será exigido apenas para duas das frentes do lote.
Condições para os benefícios:
- o lote ter duas ou mais frentes, área igual ou maior que
2.500 m²;
- a área destinada à praça de uso público ser devidamente
averbada em Cartório de Registro de Imóveis, não sendo
permitido seu fechamento ou ocupação com edificações,
instalações ou equipamentos.
Edificação com 1.000 m2 de livre acesso público, poderá
dispor, sem pagamento de outorga onerosa, de mais 500
m2 de área construída, a ser agregado, gratuitamente, ao
valor calculado a partir do coeficiente básico, respeitado o
limite do coeficiente máximo.
4- Aproveitamento, dimensionamento e ocupação
dos lotes.
Os índices urbanísticos (parâmetros) que apresentam
mais variações entre as PREs:
o coeficiente de aproveitamento,
a taxa de ocupação,
a taxa de permeabilidade e
o gabarito de altura máxima.
Principais características de aproveitamento,
dimensionamento e ocupação dos lotes, por zona de uso:
- Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana,
- Macrozona de Proteção Ambiental e,
- Zonas Especiais.
Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana
- ZER-1 - uma unidade habitacional por lote (número
máximo de 0,0042 habitações/m²), coeficiente de
aproveitamento mínimo igual a 0,05, básico e máximo igual a
1,0 e gabarito máximo de 10 m;
- ZER-2 - duas unidades habitacionais por lote
(número máximo de 0,0100 habitações/m²), coeficiente
de aproveitamento mínimo igual a 0,05, básico e máximo
igual a 1,0 e gabarito máximo de 10 m;
- ZER-3 - três unidades habitacionais por lote
(número máximo de 0,0125 habitações/m²), coeficiente
de aproveitamento mínimo igual a 0,05, básico e máximo
igual a 1,0, e gabarito máximo de 15 m;
- ZPI - coeficiente de aproveitamento mínimo igual a
0,10, básico igual a 1,0 e máximo igual a 1,5 e lote
mínimo de 500m²;
- ZM-1 - coeficientes de aproveitamento mínimo igual a
0,20, básico e máximo iguala 1,0;
- ZM-2 - coeficiente de aproveitamento mínimo igual a 0,20,
básico igual a 1,0 e máximo igual a 2,0;
- ZM-3a -, coeficiente de aproveitamento mínimo igual a
0,20, básico igual a 1,0 e máximo igual a 2,5;
- ZM-3b - coeficiente de aproveitamento mínimo igual a
0,20, básico igual a 2,0 e máximo igual a 2,5;
- ZCPa ou ZCLa - coeficiente de aproveitamento mínimo
igual a O,20, básico igual a 1,0 e máximo igual a 2,5;
- ZCPb ou ZCLb - coeficiente de aproveitamento mínimo
igual a O,20, básico igual a 2,0 e máximo igual a 4,0;
- ZCLz-l ou ZCLz-II - coeficiente de aproveitamento mínimo
0,05, básico e máximo igual a 1,0 e gabarito máximo 10 m;
Taxa de Ocupação
Taxas de ocupação máxima para os diferentes tipos de zona
de uso na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana,
entre 50% e 70%.
Nas Zonas Mistas ZM, a taxa de ocupação máxima
poderá chegar a 70% quando o gabarito de altura da
edificação não exceder 12,00 m.
Taxa de ocupação máxima de 70% para a ZPI e para as
Zonas de Centralidade Polar e Linear.
Taxa de ocupação máxima de 50% para as ZER e Zonas
Centralidade lindeiras ou internas às ZER e ZM;
Macrozona de Proteção Ambiental
- ZERp - os coeficientes de aproveitamento básico e
máximo variam entre 0,1 e 0,5;
- ZMp - coeficientes de aproveitamento básico e máximo iguais a
1,0 e gabarito máximo de 15 m;
- ZCPp ou ZCLp - coeficientes de aproveitamento básico e
máximo iguais a 1,0 e gabarito máximo de 15 m;
- ZLT - os coeficientes de aproveitamento básico e
máximo variam entre 0,2 e 0,5;
- ZPDS – coeficientes de aproveitamento básico e máximo
iguais a igual a 0,1.
Não se aplica para os imóveis contidos na Macrozona de
Proteção Ambiental a Outorga Onerosa e a Transferência de
Potencial Construtivo.
As zonas de uso contidas na Macrozona de Proteção
Ambiental não possuem coeficiente de aproveitamento
mínimo, pois para essas zonas não se aplica o instrumento de
Utilização Compulsória, estabelecido pelo PDE.
O potencial construtivo básico de qualquer zona de uso
pertencente à Macrozona de Proteção Ambiental não
pode ser ultrapassado.
As taxas de ocupação máxima estabelecidas para os
diferentes tipos de zona de uso, na Macrozona de
Proteção Ambiental, são de 10% a 50%.
Taxa de Ocupação entre 10% e 30% ZERp, ZPDS e ZLT.
Taxa de Ocupação 50% para a ZMp, ZCPp, ZCLp, e alguns
perímetros de ZLT.
Zonas Especiais
- ZEP - estudo de cada caso pelo Executivo, pois são
Parques Estaduais ou Municipais, sobre os quais incide
a legislação específica do Parque;
- ZOE - estudo de cada caso pelo Executivo;
- ZEPAM - coeficiente de aproveitamento básico/ máximo
igual a 0,1, potencial construtivo virtual considerado para a
transferência de potencial construtivo igual a 0,2;
- ZEPAM - Taxa de Permeabilidade de 90%, Taxa de
Ocupação de 10%, gabarito máximo de 9 m;
- ZEPAG - coeficientes de aproveitamento básico/ máximo
igual a O,2, taxa de ocupação de 20%;
- ZEPAG - Taxa de Permeabilidade 70%, gabarito
máximo de 9 m;
Na ZEPAG, apenas as parcelas de terreno com vegetação
significativa e paisagens naturais, ou destinadas ao
reflorestamento, que forem preservadas e mantidas como
sistema de áreas verdes do município, poderão transferir
potencial construtivo virtual, nos termos do PDE.
- ZEPEC - parâmetros da zona de uso em que se situa o
bem imóvel representativo (BIR), ou a área de
urbanização especial (AUE), ou a área de proteção
paisagística (APP), conforme as disposições específicas
da Resolução de tombamento.
As zonas especiais - ZEPAM e ZEPAG não possuem
coeficiente de aproveitamento mínimo, pois para
essas zonas não se aplica o instrumento de Utilização
Compulsória, estabelecido pelo PDE.
Parâmetros Específicos - ZEIS
- A porcentagem de área construída computável,
complementar àquela destinada a HIS e HMP, em cada
tipo de ZEIS, deverá atender às disposições do Plano de
Urbanização ou do Quadro 2 dos PREs.
- A produção de novas unidades de HIS e de HMP
deverá atender às disposições estabelecidas pela
legislação especifica de EHIS, EHMP, HIS e HMP ou do
Plano de Urbanização específico.
- A concessão do direito de construir acima do coeficiente
de aproveitamento básico, até o máximo estabelecido,
seguirá os seguintes parâmetros:
- nas ZEIS l e 2 a concessão do direito de construir acima
do coeficiente de aproveitamento básico até coeficiente
de aproveitamento máximo 2,5, será gratuita para HIS e
HMP, T.O. de 50% e T.P. de 15%;
- na ZEIS 3 a concessão do direito de construir acima do
coeficiente de aproveitamento básico até coeficiente de
aproveitamento máximo 4,0, será gratuita para HIS e HMP, T.O.
de 70% e T.P. de 15%;
- nas ZEIS localizadas na Macrozona de Proteção Ambiental e
nas ZEIS-4, não se aplica a outorga onerosa de potencial
construtivo adicional, pois o coeficiente de aproveitamento
básico 1,0 não pode ser ultrapassado, o gabarito de altura
máxima é igual a 9 m para qualquer edificação, inclusive HIS e
HMP, T.O. de 50% e T.P. de 30%.
Disposições Transitórias
Até a revisão do PDE e PREs , independentemente do coeficiente
de aproveitamento máximo estabelecido nos PREs, mantido o
incentivo à produção residencial, para a subcategoria do uso
residencial - R2v, nos lotes contidos nas antigas zonas de uso Z2,
Z11, Z13, Z17, Z18 e corredores de usos especiais lindeiros.
Nessas zonas de uso o coeficiente de aproveitamento básico
poderá ser beneficiado de acréscimo limitado a 1 (um), sem o
pagamento de contrapartida (outorga onerosa), mediante a
redução da taxa de ocupação permitida, segundo a equação:
CAu = TO/TOu x Cab
CAu = Coeficiente de Aproveitamento a ser utilizado
TOu = Taxa de Ocupação a ser utilizada
TO = Taxa de Ocupação Máxima admitida
CAb = Coeficiente de Aproveitamento Básico.
Exemplo de aplicação da equação:
Nas zonas de uso onde o CA básico é igual a 1,0 e a taxa de
ocupação máxima é igual 5O% do lote, quando o acréscimo ao
coeficiente de aproveitamento básico for de mais 1 (uma) vez, a
taxa de ocupação a ser utilizada será de 25%.
Esta disposição transitória não se aplica nas zonas que se
transformaram, pela nova legislação, em ZERp, ZEPAM, ZEPAG,
ZLT, ZEPEC, ZER, ZCLz, ZTLz e ZPI.
5. Condições de Instalação
Definição das condições de instalação, para as
atividades não residenciais, tendo como referência a
característica da zona de uso e, no caso da Zona Mista,
a função da via para a qual o imóvel faz frente:
- área construída computável máxima;
- horário de funcionamento;
- número máximo de funcionários por turno;
- lotação máxima;
- vagas para estacionamento;
- área para embarque e desembarque;
- pátio para carga e descarga.
A instalação dos empreendimentos classificados como
Polo Gerador de Tráfego - PGT, excedente à capacidade
das vias de acesso ao imóvel em que se pretende instalálos, fica sujeita a análise prévia, caso a caso, pelo órgão
municipal competente.
As condições de instalação e os parâmetros de
incomodidade, estabelecidos para a instalação e o
funcionamento do uso não residencial, constam dos
Quadros 2/a a 2/h da Lei.
Esses quadros apresentam os parâmetros de
incomodidade definidos para o funcionamento das
atividades não residenciais, por zona de uso e na ZM por
categoria de via (função).
OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMA
Pinheiros
Itaim
Olimpíadas
Uberaba
Helio Pelegrino
OPERAÇÃO URBANA ÁGUA ESPRAIADA
Berrini
Marginal Pinheiros
Brooklin
Chucri Zaidan
Jabaquara