LEI DO INQUILINATO COMENTADA
A Lei nº. 8.245, publicada em 18 de outubro de 1991, regula sobre as locações de imóveis urbanos e procedimentos
a elas pertinentes. A nossa experiência nos mostrou a necessidade de elucidar as dúvidas dos expatriados sobre as
obrigações assumidas pelos inquilinos, e as de responsabilidade do proprietário do imóvel, no momento de análise e
assinatura de um contrato de locação. Para esclarecê-las, e para facilitar o entendimento geral, destacamos os
principais artigos da lei, com comentários, a fim de tornar mais claros os deveres e direitos dos locatários e
locadores. Não selecionamos qualquer artigo que discursasse sobre locação comercial ou parte processual da
legislação.
A título de esclarecimento de termos necessários, locador designa-se o proprietário do imóvel, enquanto locatário é
o ocupante, no nosso caso, mais precisamente, a pessoa expatriada e inquilina.
Capítulo I
Das Disposições Gerais
Seção I - Da Locação em Geral
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se
estipulou.
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou
superior a dez anos.
Comentário:
Afirmar que o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo é editar norma desnecessária. A regra
consignada na segunda parte do artigo 3º é: o assentimento do outro cônjuge quando o tempo ajustado for igual ou
superior a dez anos. A lei não distingue locador de locatário. O assentimento, portanto, deve ser dado pelos
cônjuges das duas partes, quando casados, em contratos com prazo igual ou superior a 10 (dez) anos. A falta do
assentimento do cônjuge não torna nulo ou anulável o contrato. A única consequência é aquela prevista no
parágrafo único, ou seja, o cônjuge ausente do contrato não estará obrigado a respeitá-lo pelo prazo que exceder os
dez anos.
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O
locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 413 do
Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Comentário:
O locador não pode reaver o imóvel enquanto não vencer o prazo, com exceção das hipóteses previstas nos incisos
II, III e IV do art. 9º desta lei. Entretanto, o locatário acabou favorecido, já que a lei lhe permite, em qualquer
momento da fluência do prazo, devolver o imóvel. A consequência desse rompimento seria o pagamento da multa
pactuada ou a que for judicialmente estipulada.
Multa pactuada é aquela fixada no contrato para o caso de infração contratual ou legal, geralmente estimada em
quantia equivalente a três meses do aluguel. O locatário poderá pagar parte da multa, reduzindo-a
proporcionalmente ao tempo em que cumpriu o contrato. Para exemplificar: se o prazo do contrato é de 12 (doze)
meses, e o locatário devolve o imóvel decorridos seis meses, deve pagar metade da multa contratada. Tal redução é
um direito assegurado ao locatário.
Sempre que as partes não chegarem a entendimento sobre o valor a ser pago, a resposta final será dada pela justiça.
O artigo 4º foi alterado para:
Art 4ª Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O
locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Incluído pela Lei 12.112/2009)
Comentário:
Trata-se de mera adaptação legislativa. O texto original da Lei 8.245/91 falava na “multa pactuada, segundo a
proporção prevista no artigo 924 do Código Civil.” Com a promulgação do novo Código Civil, passou a ser regulado
pelo artigo 413.
A nova redação dada pela lei 12.112/09 omitiu o artigo citado, mas manteve o intuito do legislador de prever o
pagamento da multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou na sua falta, a que
for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo
seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e
se notificar, por escrito, locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Comentário:
O parágrafo único reconhece situação específica, que não pode ser ampliada, na qual o locatário fica dispensado do
pagamento da multa. Se o locatário, que é empregado, for transferido pelo seu empregador para prestar serviços
em outro Município, que não aquele onde trabalhava quando do ajuste da locação, a lei autoriza-o a desfazer o
contrato. Exige apenas que notifique o locador com o prazo mínimo de trinta dias de antecedência.
A lei não exige notificação judicial, apenas que seja feita por escrito, fax, carta enviada por Cartório de Títulos e
Documentos, ou simplesmente um aviso de recebimento, afastando, assim, a notificação apenas verbal. Esse direito
do locatário só existe quando a transferência é feita por iniciativa do empregador. Se foi ele quem pediu a mudança,
não poderá invocar a proteção da norma. Se tiver sido demitido, também não poderá utilizar esta norma.
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com
antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e
encargos, vigentes quando da resilição.
Comentário:
A locação que estiver vigorando sem prazo, ou seja, por tempo indeterminado, poderá ser desfeita pelo locatário,
desde que este notifique o locador com antecedência mínima de trinta dias. O rompimento da locação, neste caso,
decorre de manifestação unilateral da vontade do locatário. Desta forma, o locatário não precisa dar o motivo do
seu ato. A lei não exige formalidade especial para considerar válido o aviso da rescisão. Exige apenas que seja de
forma escrita, afastada, pois a forma verbal. Caso haja recusa do locador, o locatário poderá socorrer-se de ação
consignatória para a entrega das chaves, cessando, a partir daí, suas obrigações como inquilino.
Na hipótese de ter sido danificado o imóvel por culpa do inquilino, poderá o locador, já na posse do imóvel, requerer
vistoria judicial para apuração dos danos. Constatados estes, além de responder pela indenização, o ex-inquilino será
responsável, também, pelos aluguéis correspondentes ao período gasto na produção daquela prova.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de
noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de
vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Comentário:
A alienação, por si só, não provoca o rompimento da locação. O presente artigo autoriza o adquirente, em
determinadas circunstâncias, a romper a locação por meio de simples denúncia. Mas, não é sempre que o
adquirente pode denunciar.
A lei não confere este direito ao adquirente, protegendo o Locatário, desde que a locação esteja em vigor por tempo
determinado, o contrato contenha cláusula de vigência em caso de alienação e que o contrato esteja registrado no
cartório de registro de imóveis. Ocorrendo isso, o adquirente é obrigado a respeitar a locação. Nessas três
condições, assegura-se ao locatário o direito de impor, em face do adquirente, que seja respeitada a locação.
A denúncia, quando permitida, deverá conceber ao locatário o prazo de noventa dias para a desocupação. É
indispensável que esta seja feita de forma escrita. O locador que vende o imóvel, antes que se esgote o prazo de
locação, está descumprindo voluntariamente o contrato, a obrigação que assumiu de permanecer como locador e de
garantir ao locatário uso do imóvel até o termo final do prazo ajustado. Nesse caso, o locador alienante descumpriu
a obrigação e causou dano ao locatário, pelo qual deve ser responsabilizado. O locatário tem direito de pleitear
indenização do locador.
Entretanto, se o adquirente não denuncia o contrato, assumindo a locação, o locatário não sofre prejuízo pelo qual
devesse ser indenizado.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão
na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso,
presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Comentário:
O adquirente deverá exercitar seu direito no prazo de noventa dias, contados do registro do título de aquisição. Da
sua inércia, nesse prazo, resultará suposição legal de que concordou na manutenção da locação, não mais podendo
denunciá-la.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
Comentário:
Distrato é a primeira hipótese aqui prevista de dissolução da relação jurídica de locação. Entende-se por este termo
“acordo entre as partes contratantes, a fim de extinguir vínculo obrigacional estabelecido pelo contrato”.
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
Comentário:
Este inciso prevê a possibilidade de quebra do vínculo quando locador, ou locatário, descumprir dever imposto pela
lei ou pelo contrato.
Os deveres legais do locador e do locatário estão elencados, respectivamente nos arts. 22 e 23 desta lei. Nos
comentários desses artigos, será feita a análise das obrigações legais impostas a cada um deles.
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente
executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Comentário:
Este inciso permite a quebra do vínculo locatício, por iniciativa do locador, quando necessária a realização de obras
urgentes, determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a presença do locatário no imóvel.
O primeiro requisito é da urgência. Diz-se que é urgente, quando é necessário que se faça com rapidez. No caso,
haverá urgência quando a demora implicar risco de dano. Além dessa urgência, exige-se que a reparação não possa
ser normalmente executada com a permanência do inquilino. Essa normalidade será avaliada pelo juiz, que se valerá
de ajuda de perito.
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação
residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao
fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da
comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias
após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei 12.112/2009)
Comentário:
A alteração existente no caput tem finalidade de mera adaptação, sem qualquer alteração de conteúdo, tratando
apenas de substituir a ultrapassada expressão “sociedade concubinária” para os padrões atuais, baseados na
Constituição Federal de 1988 e no Novo Código Civil, onde a união estável é equiparada em todos os seus efeitos ao
casamento.
O parágrafo único foi revogado, incluindo-se dois parágrafos no art. 12. Na redação anterior, a sub-rogação prevista
nos artigos 11 e 12 ocorria automaticamente também em relação ao fiador, que apenas poderia ser substituído por
exigência do locador, mas não por vontade própria. Em suma, o fiador celebrava contrato de fiança com um e estava
obrigado com outro, caso ocorresse a hipótese do artigo 12.
Com a nova redação, a distorção foi corrigida, pois a sub-rogação exige a comunicação ao locador e ao fiador,
permitindo-se a este a exoneração da fiança, desde que manifestada no prazo de 30 dias, respondendo, ainda, pelo
prazo de 120 dias depois da notificação.
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do
consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá
o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Comentário:
Diz-se aqui que o locatário não pode ceder, sublocar ou emprestar o imóvel, exigindo-se, para validade de tais atos,
o consentimento prévio e por escrito do locador. Por empréstimo entende-se ato gratuito, pois, se fosse oneroso,
caracterizaria sublocação. Para que tais atos sejam válidos, tem que obedecer a duas exigências: consentimento
prévio do locador e forma escrita, ou seja, o consentimento tem que ser por escrito. Esta norma refere-se tanto às
locações residenciais quanto às não residenciais, vigorando por tempo determinado ou não.
Seção III - Do Aluguel
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação
cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação
específica.
Comentário:
É nula cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano, conforme disciplina os artigo 28,
§1º da Lei 9.069/95.
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula
de reajuste.
Comentário:
A ausência deste artigo não impediria que o locador e o locatário, em qualquer momento, concordassem em alterar
o valor do aluguel. Com relação a modificar cláusula de reajuste, nesse particular é preciso verificar “legislação
específica” que, atualmente, limita essa liberdade.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo
anteriormente realizado, poderá pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. Este artigo
assegura para o locador e para o locatário, qualquer que seja a natureza da locação, o direito de mover ação para
pleitear a revisão do aluguel.
Comentário:
Esse direito só surge após o decurso de três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente celebrado.
Considera-se, ainda, como fato interruptivo desse prazo trienal a fixação de novo aluguel por sentença.
Importante frisar que o único requisito para adquirir o direito à revisional é a inalterabilidade do ajuste locatício pelo
prazo de três anos.
A referência feita ao “preço de mercado” serve apenas para estabelecer limite à pretensão do autor da ação
revisional, seja para elevar ou reduzir o valor do aluguel.
Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento
antecipado do aluguel.
Comentário:
A lei excepciona duas hipóteses em que o locador pode exigir o pagamento antecipado: quando a locação não
apresenta qualquer das garantias do art. 37 (caução, fiança ou seguro de fiança locatícia) e a locação para
temporada (arts. 48 a 50).
Essa exceção deve ser compatibilizada, ainda, com a regra do art. 42, que dá ao locador o direito de exigir o
pagamento antecipado até o sexto dia útil do mês vincendo.
Nas locações por temporada, a lei faculta ao locador exigir o pagamento antecipado e de uma só vez, abrangendo
todo o período da locação, além de poder exigir, cumulativamente, qualquer uma das garantias previstas no art. 37.
Seção IV - Dos Deveres do Locador e do Locatário
Comentário:
Vamos analisar os deveres que a lei impõe ao locador e locatário. São obrigações legais, responsabilizando as partes,
independentemente de estipulação contratual. Normas cogentes que não podem ser afastadas pela vontade das
partes, a não ser quando a lei expressamente admita.
O descumprimento de qualquer obrigação legal ou contratual autoriza o desfazimento da locação, como preceitua o
art. 9º.
Este artigo enumera as obrigações legais do locador, como deveres a ele impostos independentemente de previsão
contratual.
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
Comentário:
O primeiro dever do locador é entregar, ao locatário, o imóvel locado em estado de servir ao uso a que se destina.
Não basta apenas a entrega simples do imóvel. Exige-se, ainda, que se apresente idôneo para o uso que o locatário
pretende fazer dele. Se for para fim residencial, o imóvel deve reunir condições de habitabilidade. Imóvel com
goteiras, portas e janelas que não fecham, ou cujas instalações elétricas e hidráulicas não funcionam, não se
encontra em estado de servir à moradia do locatário.
A transmissão pode ser feita no ato ou após a celebração do contrato, bastando à entrega das chaves do imóvel, ato
que significa a cessão da posse direta ao inquilino. Enquanto não entregue o objeto locado, o locatário não a possui.
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
Comentário:
Entregue o imóvel, o locatário passa a ser o seu possuidor direto. Assim, ao locatário é assegurado o direito de ser
mantido na posse, em caso de turbação, e restituído, no de esbulho. Esse direito de possuidor pode ser exercido
contra qualquer pessoa, até mesmo contra o locador.
Em razão da locação, o locador cede ao locatário a posse direta sobre o imóvel, posse que ele, locador, está obrigado
a respeitar. O locador deve agir na defesa da posse do locatário, garantindo, durante o tempo da locação, o uso
pacífico do imóvel.
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
Comentário:
Durante a locação, o proprietário locador não pode mudar a forma nem o destino do prédio alugado, ressalvada a
hipótese de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público: a resistência injustificada do locatário, no caso,
autoriza o cancelamento da locação (art. 9º, inc. IV).
Este inciso obriga também o locador a fazer o que for necessário, para garantir o uso a que se destina o imóvel.
Assim, está obrigado a fazer as reparações de defeitos posteriores ao ajuste, incluindo-se aqueles que surjam em
decorrência da ação normal do tempo e as anormais, desde que por eles não possa ser responsabilizado o locatário.
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
Comentário:
Neste inciso, o verbo utilizado, ou seja, “responder”, confere amplitude ilimitada à obrigação imposta ao locador por
quaisquer vícios ou defeitos anteriores à locação. Constatado o defeito, tanto faz ser oculto ou aparente, o locatário
poderá optar pela dissolução do contrato e pleitear indenização, ou pedir redução proporcional do preço do aluguel.
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com
expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
Comentário:
Se o locatário está obrigado a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvas as deteriorações decorrentes do
seu uso normal (art. 23, III), a descrição minuciosa do mesmo, no ato da entrega, definirá os limites de sua
responsabilidade.
Ao locador também interessa o cumprimento dessa obrigação, que lhe facilitará a prova, para exigir do locatário a
indenização devida por eventuais danos causados ao imóvel, além de prevenir queixa do locatário a respeito de
vícios anteriores a locação.
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
Comentário:
O devedor que paga tem direito de receber a quitação regular, ou seja, o recibo, podendo reter o pagamento
enquanto este não lhe for dado. A lei esclarece a regra civil, impondo ao locador o dever de fornecer ao locatário,
recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedando a quitação genérica.
Caso o locador não cumpra essa obrigação, o inquilino poderá reter o pagamento e não será considerado em mora.
VII - pagar as taxas da administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas
necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
Comentário:
Este inciso fixa a responsabilidade do locador por despesas relativas ao ajuste da locação e à administração do
imóvel locado.
Intermediação, no caso, é o contrato de prestação de serviços celebrado entre o locador e a pessoa encarregada de
escolher o locatário. A remuneração dos serviços é, naturalmente, de responsabilidade de quem se beneficia deles,
ou seja, o locador. Muitas administradoras e locadores tentam repassar esta obrigação para o locatário cobrando um
aluguel, a título de taxa de contrato. Esta cobrança é nula e impraticável. A obrigação pelo pagamento é do locador,
ou seja, não podem ser exigidas do locatário.
Para justificar essa proposição, alega-se que a elaboração do contrato está inserida entre as atividades de
intermediação.
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a
incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
Comentário:
Salvo disposição expressa em contrário no contrato, como diz a lei, o locador é responsável pelo pagamento dos
impostos, das taxas e do prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o
imóvel.
Em outras palavras, a lei não impede que, ao contratar a locação, carregue-se tal obrigação para o inquilino, ao
contrário do inciso anterior, de acordo com a qual a obrigação é sempre do locador, independentemente da vontade
das partes.
No que diz respeito ao seguro contra fogo, essa proteção é do interesse do locatário, porque, conforme legislação
prevista no Código Civil, o locatário responderá pelo incêndio do prédio, se não provar caso fortuito ou força maior,
vício de construção ou propagação de fogo originado em outro prédio. A lei estabelece presunção de
responsabilidade do inquilinato até prova em contrário. No caso de incêndio do prédio locado, a prova de inocência
– ausência de culpa – é ônus do inquilino, limitando-se sua defesa à comprovação de alguma das hipóteses de
excludência de responsabilidade acima mencionadas.
Isso significa que, destruído o prédio por incêndio, o inquilino pode ser responsabilizado por indenizar o proprietário.
Essa indenização abrangerá o valor do prédio e a totalidade dos aluguéis de que for privado o locador durante o
tempo necessário à reconstrução.
O inquilino prudente que não quiser correr este risco pode evitá-lo, contratando o seguro do prédio contra fogo.
IX - exibir ao locatário, quanto solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
Comentário:
O locador é obrigado a exibir os comprovantes relativos às parcelas que exigir do locatário, assegurando, assim, o
direito de o locatário fiscalizar com exatidão as verbas cobradas.
Não basta que o locador discrimine no recibo todas as quantias. O locatário pode exigir a exibição dos documentos
que comprovem as despesas alegadas.
Eventual recusa diante da solicitação do inquilino caracterizará infração legal praticada pelo locador e consequente
responsabilização deste.
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Comentário:
No parágrafo único abaixo, o legislador procura conceituar tais despesas, esclarecendo serem aquelas que não se
referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.
Para facilitar o entendimento, a lei enumera várias despesas que considera extraordinárias. Trata-se de rol
meramente exemplificativo, já que as antecede o advérbio “especialmente”, que não significa, unicamente. Outras
despesas, desde que assemelhadas àquelas legalmente tipificadas, poderão ser tidas como extraordinárias.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos
rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a)
obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b)
pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c)
obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d)
indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao
início da locação;
e)
instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de
lazer;
f)
despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g)
constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
Comentário:
A exemplo daquelas impostas ao locador, são obrigações que vigoram mesmo no silêncio do contrato. Por serem
legais, o dever de respeitá-las independe de terem sido assumidas no ajuste locatício.
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado
ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido
indicado no contrato;
Comentário:
A primeira obrigação do locatário consiste no pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação. Além do
aluguel, o locatário responde pelos encargos, que são as despesas pelas quais ele pode ser responsabilizado, como
impostos, taxas, despesas de condomínio ordinárias e prêmio de seguro contra fogo, por exemplo.
O local do pagamento, no silêncio do contrato, é o do imóvel locado, ou seja, o domicílio do devedor. Nada impede,
porém, que as partes convencionem diversamente, indicando, no contrato outro local.
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que
se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
Comentário:
Outra obrigação do inquilino é servir-se do imóvel para o fim previsto no contrato, vedada a modificação de uso sem
a autorização do locador.
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso
normal;
Comentário:
Não basta restituir. Se forem constatados danos causados pelo inquilino, o locador terá direito à indenização
corresponde, porque o imóvel não estará sendo restituído nas condições em que foi recebido pelo inquilino.
A lei isenta o locatário pelo desgaste resultante do uso normal da coisa, ou seja, pela degeneração normal.
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação a
este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
Comentário:
A lei não especificou forma especial para a comunicação, o que autoriza a admissão até da forma verbal. Todavia, é
do interesse do inquilino que fique comprovado, inequivocamente, o aviso dirigido ao locador, para que não seja
depois acusado da prática de infração legal.
Tal obrigação deve ser cumprida imediatamente, ou seja, sem demora, sem intervalo, sem interrupção. Constatado
o fato a ser comunicado, o locatário deve agir com presteza, de tal forma que não fique prejudicada, ou
impossibilitada, a ação do locador.
A lei obriga, apenas, a comunicação dos danos ou defeitos que devam ser reparados pelo locador, excluindo, assim,
aqueles que precisem ser consertados pelo próprio inquilino.
O locatário, comunicando, cumpre seu dever. Ao mesmo tempo faz surgir para o locador a obrigação de realizar os
reparos necessários (art. 22, IV).
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus
dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
Comentário:
Pelos atos danosos praticados por essas pessoas, a lei estabelece a responsabilidade objetiva do locatário, que
responderá perante o locador.
O locatário é responsável pelos danos causados por dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, ou seja,
terceiros, ressalvado seu direito de agir contra o causador do dano.
Trata-se de obrigação que deve ser cumprida imediatamente, sem demora, incontinenti, ou seja, logo após a
verificação do dano. Nada impede que o locador exija do locatário a reparação do dano assim que o constate. A
resistência injustificada do locatário tipificará infração legal autorizadora de despejo, sem prejuízo da indenização
por perdas e danos.
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem
como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
Comentário:
É no imóvel locado que, geralmente, são entregues os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais
a ele relativos. Se for responsabilidade do locatário o respectivo pagamento, deverá quitar e, depois, entregar o
documento, ou, então, simplesmente entregar imediatamente ao locador quando a este couber o pagamento.
Se o locatário deixa de entregar, ou entrega após ter decorrido o prazo para satisfação do tributo ou despesa de
condomínio pelo locador, pratica infração da qual poderá resultar seu despejo e responsabilidade por perdas e
danos que forem apurados.
Entregar quer dizer passar às mãos, autorizando entender que é obrigação do inquilino levar o documento ao
locador.
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora,
bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
Comentário:
Se o locatário tem o dever de conservar o imóvel como se fosse seu, deve-se assegurar ao locador o direito de
vistoriar o imóvel para examiná-lo e conferir seu estado.
Quando o imóvel locado for colocado à venda, o locatário deverá permitir a visita e exame por terceiros. Embora a
lei não seja clara, deve-se entender que tal visita também terá de ficar condicionada à combinação prévia, não se
admitindo, igualmente, abuso do locador.
Em qualquer das hipóteses, a resistência injustificada do locatário, criando embaraços ao exercício do direito de
vistoria ou visita, caracterizará infração legal autorizadora do despejo, além da reparação de eventual prejuízo
suportado pelo locador.
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
Comentário:
O locatário é obrigado a cumprir o regulamento interno do condomínio, que estabelece restrições à liberdade dos
condôminos na utilização das unidades que ocupam.
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Comentário:
Despesas ordinárias de condomínio são as necessárias à sua administração, define a lei. Recordando o parágrafo
único do inciso X do art. 22, são as despesas que se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Aqui,
como lá, a lei enumera várias despesas que considera ordinárias, também de maneira apenas exemplificativa, pois
retoma o uso do advérbio “especialmente”. São claros e elucidativos os exemplos arrolados pelo § 1º deste inciso.
A despeito da pormenorização feita pela lei, dando exemplos de despesas ordinárias e extraordinárias, ocorrerão
disputas entre locador e locatário, sempre que se depararem com despesa que não se encaixe perfeitamente no tipo
legal. Se não chegarem a consenso, a justiça poderá dirimir a dúvida.
§ lº Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a)
salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b)
consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c)
limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d)
manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança,
de uso comum;
e)
manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes
e lazer;
f)
manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g)
pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h)
rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i)
reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas
referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a
previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo comprovação das mesmas.
Comentário:
A expressão “a qualquer tempo” significa que o locatário, mesmo tendo pago a despesa, poderá, quando quiser,
exigir a exibição dos documentos comprobatórios da previsão e do rateio. Assim constatado, a qualquer tempo,
pagamento indevido, poderá o inquilino pedir a restituição do valor correspondente.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários
ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § lº deste artigo, desde que comprovadas.
Comentário:
A lei poderia ter esclarecido que, nesse caso, as despesas devem ser rateadas proporcionalmente à área de cada
unidade, pois, de fato, é o que deve prevalecer. Assim, o locador não pode fazer rateio que desrespeite aquela
proporcionalidade, nem fazer divisão excluindo unidade que não se encontre alugada.
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de
condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o
locatário reembolsá-lo integralmente.
Comentário:
Assim, se o locador resolver pagar o imposto predial de uma só vez, para se beneficiar do desconto normalmente
oferecido, ele só poderá exigir do locatário o reembolso parcelado, mês a mês. O locatário, no caso, pagará cada
parcela sem a vantagem do desconto.
No que diz respeito às despesas condominiais, a lei admite discussão, pois tais encargos, geralmente, são cobrados
no mês anterior para enfrentar os gastos do mês seguinte.
Na prática, essa questão é resolvida no contrato, ajustando-se que o locatário sempre pagará os encargos nas
épocas de seus respectivos vencimentos, inclusive as despesas condominiais.
O parágrafo único afirma que, se o locatário quiser se beneficiar do desconto do pagamento antecipado feito pelo
locador deverá reembolsá-lo integral e imediatamente.
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, de cuja realização se incumba o locador, o locatário é obrigado
a consenti-los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel,
proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.
Comentário:
Este artigo impõe ao locatário a obrigação de consentir na realização de obras que se destinem a reparar o imóvel
locado.
O locatário, ainda que isso lhe cause incômodo, tem de consentir nas reparações urgentes que o prédio reclamar.
Consideram-se urgentes as reparações que, sendo necessárias, não podem ser adiadas para depois do término da
locação. O objetivo principal do texto é proteger o patrimônio do locador, assegurando-lhe o direito de ingressar no
prédio para repará-lo, evitando sua deterioração. No regime atual, o locatário fica em situação desprotegida quando
o imóvel reclama reparos urgentes pelos quais é responsável o locador. Dir-se-á que pratica infração o locador que
se recuse a efetuar tais reparos, assegurando-se ao inquilino requerer o desfazimento da locação.
A lei dá ao locatário o direito ao abatimento do aluguel pelo tempo gasto na realização dos reparos que exceder a
dez dias. Pelos embaraços suportados nesses primeiros dez dias, o inquilino não terá direito a qualquer
compensação.
Caso a obra demande tempo superior a trinta dias, o locatário poderá rescindir o contrato, diz a lei. O inquilino,
portanto, poderá optar entre continuar no imóvel – sem pagar aluguel, porém suportando os aborrecimentos das
obras de reparação – ou pedir o desfazimento da locação, mesmo que ainda esteja vigorando por tempo
determinado, independentemente do pagamento de qualquer indenização. Se o locatário optar por desocupar e
devolver o imóvel, não estará violando dever.
Se o inquilino é culpado, além de ser obrigado a consentir nos reparos, responderá pelas despesas e poderá ser
despejado por não ter tratado o imóvel com o mesmo cuidado como se fosse seu (inc. II do art. 23), além de
cominações pela prática da infração legal. Nesse caso, o inquilino não terá direito a abatimento do aluguel.
Seção V - Do Direito de Preferência
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento,
o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o
locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência
inequívoca.
Comentário:
Este artigo especifica os negócios jurídicos, em que o direito de preferência é assegurado ao locatário. A enumeração
é taxativa, inadmitindo ampliação. O locador pode dispor, mas está obrigado a oferecer o negócio ao locatário,
consultando-o. Havendo interesse do locatário, está assegurada a preferência dele, mesmo sendo iguais as
propostas, prevalecerá a do locatário.
Quando a lei fala em igualdade de condição com terceiros, refere-se ao preço, forma de pagamento, garantias,
enfim, todas as condições do negócio. O locatário não terá direito à preferência, se sua proposta encerrar condições
menos vantajosas. Nesse caso, deverá igualá-las ou superá-las.
O credor pode consentir em receber coisa que não seja em dinheiro, em substituição da prestação que lhe era
devida. Assim, se o locador pretender dar o imóvel locado em pagamento de uma dívida, poderá o locatário efetuar
o pagamento por ele, em dinheiro, havendo o imóvel para si.
Nula será a cláusula contratual pela qual o locatário renuncie, antecipadamente, ao seu direito de preferência.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de
pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e o horário em que pode ser examinada a documentação
pertinente.
Comentário:
A lei confere liberdade quanto à forma de comunicação: notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência
inequívoca. Diante da liberdade oferecida, vale comunicação feita por carta, telegrama, fax, telex ou qualquer outra
forma.
A comunicação só será válida se contiver todas as condições do negócio, tais como preço, forma de pagamento e a
existência de ônus real, devendo ser o mais minuciosa possível. Qualquer particularidade, por menor que seja, desde
que integrante do negócio, não deve ser omitida. Além de todas as condições, o locador deve anunciar o local e o
horário que a documentação pertinente ao imóvel estará à disposição do inquilino para ser examinada.
Caso o locador resolva introduzir qualquer alteração nas condições do negócio, estará obrigado a fazer nova
comunicação, reabrindo-se o prazo do artigo seguinte.
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação
integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Comentário:
Notificando, nos termos do artigo antecedente, o locatário tem o prazo de trinta dias para manifestar sua aceitação
à proposta apresentada. A lei esclarece, ainda, que deve se manifestar de maneira inequívoca, ou seja, de forma
clara, não deixando margem a qualquer duvida. Dessa forma, esta manifestação deve ser escrita.
A aceitação do locatário deve ser pura e simples, conformando-se com a proposta. Ele só pode aceitar ou recusar a
proposta. Não pode manifestar contra-oferta à proposta do locador.
Este prazo de trinta dias deve ser contado, excluindo-se o dia do começo, incluindo-se o do vencimento. O início da
contagem partirá do recebimento documentado da comunicação feita pelo locador. Se o último de dia cair em um
domingo ou feriado, ficará o locatário obrigado antecipar sua manifestação para o dia útil anterior.
Decorrido o prazo de trinta dias sem manifestação do locatário em favor da aceitação integral dos termos da
proposta, considerar-se-á que ele renunciou ao direito de preferência, isto é, seu simples silêncio terá essa
consequência.
A lei não exige que o locatário efetive a transação dentro dos trinta dias. Aceita a proposta, o locador e locatário
deverão manter entendimentos para definir dia, hora e local para a consumação do negócio.
Se o inquilino não exercer seu direito de preferência, o locador poderá negociar o imóvel com quem quiser. Só não
poderá diminuir as condições explicitadas na proposta.
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a
este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Comentário:
Com a aceitação do locatário não significa que o locador está forçado a vender. Poderá desistir, arrependendo-se,
mas terá de indenizar o inquilino por perdas e danos. O direito deste fica limitado ao ressarcimento, não indo ao
ponto de poder obrigar o locador a efetivar a alienação.
Para fazer jus à indenização, o locatário deverá fazer a prova do que perdeu e do que deixou de ganhar, isto é, as
despesas assumidas para enfrentar o negócio que aceitou e os lucros que teria se este se concretizasse.
Se o locador apresentar uma nova proposta, diferente daquela já aceita pelo locatário, esta nova proposta irá
representar arrependimento deste em relação à anterior, sujeitando-o à indenização aqui prevista.
O que vale para o locador também vale para o locatário. Se este, após ter aceitado, manifestar arrependimento e
não comprar deverá ressarcir o locador.
Art. 32. O direito de preferência não alcança os caos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial,
permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
§ único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo
não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por
quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar
expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
Comentário:
A Lei 10.931 de 2004 acrescentou este parágrafo para excluir também, do direito de preferência, os imóveis cujos
contratos de locação tenham sido firmados a partir de 1º de outubro de 2001 e que tenham sido objeto de perda da
propriedade por alienação fiduciária ou venda para realização de garantia, inclusive leilão. Esta excludente visa
garantir ao adquirente de boa fé direito prioritário em relação ao locatário.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou,
depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no
prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja
averbado pelo menos trinta dias antes da alienação com a matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito
também por duas testemunhas.
Comentário:
Este artigo estabelece as prerrogativas do locatário, quando é desrespeitado seu direito de preferência. Se o locador
não cumpre o dever que lhe é imposto, assegura-se ao inquilino o direito de pleitear indenização ou haver para si o
imóvel. Da mesma forma, caberá indenização se houve a comunicação e, a despeito de ter sido aceita a proposta, o
locador vende o imóvel para terceiro. Indeniza-se o dano, que deve abranger o que ele perdeu e deixou de lucrar. As
perdas e danos abrangem, além do que efetivamente se perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
A Lei não exige contrato escrito, nem averbação no cartório imobiliário.
Essa é uma ação pessoal que pode ser movida solitariamente pelo locatário e deve ser dirigida apenas contra o
vendedor. O comprador é a parte ilegítima para figurar como réu.
Além da indenização, o locatário preterido poderá mover ação para haver para si o imóvel vendido a terceiro. O
autor necessitará do consentimento do seu cônjuge, se for casado, e deverá propor a ação contra o vendedor e o
comprador, bem como contra seus respectivos cônjuges, porque ambos têm interesse na demanda, pois, se for
julgada procedente, a sentença produzirá efeitos contra os dois.
Quatro são os requisitos para o exercício dessa ação. A locação deve ter sido ajustada por contrato escrito, e este
deverá estar averbado no Cartório de Imóveis, com a matrícula do imóvel, pelo menos trinta dias antes da alienação.
O locatário deve exercer seu direito à ação dentro do prazo de seis meses a contar do registro da alienação no
Cartório de Imóveis e deverá depositar em juízo o preço pelo qual foi alienado o imóvel e mais as despesas do ato
jurídico que concretizou o negócio. Tais valores, se tiverem sido corroídos por eventual inflação, deverão ser
corrigidos. Caso tenha sido ajustado pagamento em prestações, o inquilino depositará o que já tiver sido pago até a
data do ajuizamento, obrigando-se a continuar depositando as parcelas que se forem vencendo.
Seção VI - Das Benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário,
ainda que não-autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o
exercício do direito de retenção.
Comentário:
Benfeitorias são as obras ou despesas realizadas pelo inquilino com o objetivo de conservar, melhorar ou embelezar
o imóvel locado. Necessárias são as que têm por fim conservar o imóvel, úteis as que aumentam ou facilitam o seu
uso e voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel, ainda que o tornem
mais agradável ou que sejam de elevado valor.
Exemplos de benfeitorias necessárias: substituição do encanamento danificado ou do telhado destruído, troca de
fiação elétrica deteriorada – obras indispensáveis à conservação do imóvel, sob pena de sua deterioração.
Benfeitorias úteis: construção de uma proteção para abrigo de veículo ou uma varanda – obras aumentam e
facilitam o uso do imóvel.
Voluptuárias, também denominadas suntuárias: realização de um jardim ou um lago para criação de peixes
ornamentais. Não conservam, não aumentam nem facilitam o uso do imóvel. Não são necessárias nem úteis. São
supérfluas, revelando o gosto do locatário.
As regras sobre as benfeitorias úteis e necessárias aqui contidas só se aplicam quando o contrato de locação não
contiver cláusula que disponha de forma diferente.
É obrigação do locador “manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel” e “responder pelos vícios ou
defeitos anteriores à locação”. Assim, realizar obra que se faça necessária para manter o imóvel locado em
condições de habitabilidade é obrigação do locador, desde que o defeito não tenha sido provocado pelo inquilino,
seus dependentes, familiares ou prepostos, é claro.
Se o locatário notificar o locador para tomar providências dentro de prazo razoável e este se mantiver indiferente e
não adotar as medidas necessárias, não haverá por que não possa realizar a obra, às custas, ficando-lhe assegurado
o correspondente ressarcimento, ainda que do contrato conste cláusula exonerativa de indenização.
Quando se tratar de benfeitoria útil, nada impedirá a exclusão de responsabilidade do locador, na medida em que a
lei não lhe impõe nenhuma obrigação em relação a ela. Nem sempre será fácil diferenciar as benfeitorias úteis e
necessárias, já que existem obras que guardam características tanto de uma, como de outra. Se o contrato não
contiver cláusula exonerando o locador, a autorização deste para as benfeitorias úteis pode ser considerada como
dada tacitamente. O artigo não exige forma especial para essa autorização, nem estipula antecedência em relação às
obras. Não precisa, portanto, ser prévia, nem por escrito.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação,
desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Comentário:
Uma vez feitas pelo locatário, e desde que não disponha em contrário o pacto locativo, as benfeitorias poderão ser
retiradas, desde que não se comprometa a estrutura e a substância do imóvel, sem detrimento do imóvel. Caso
contrário, ficarão incorporadas ao imóvel, dispensando o locador de qualquer indenização. Se ao locador não
interessar a incorporação da benfeitoria voluptuária ao seu imóvel, poderá exigir que o locatário faça a sua remoção
e coloque o imóvel no estado em que o recebeu no início da locação.
Seção VII - Das Garantias Locatícias
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I.
II.
III.
IV.
caução;
fiança;
seguro de fiança locatícia;
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196/2005).
Comentário:
A Lei 11.196/2005, no seu Capítulo XII, dispõe sobre os Fundos de Investimentos constituídos por entidades abertas
de previdência complementar e por sociedades seguradoras de fundos de investimento para garantia de locação
imobiliária. É a quarta modalidade de garantia locatícia permitida, visando, aos poucos, acabar om a figura do
“fiador” que atualmente é vista com desconforto e permitir garantias pecuniárias que no final revertam ao próprio
garantidor.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato
de locação.
Comentário:
Este parágrafo veda a utilização de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação, sob
pena de o locador responder por contravenção, por exigir mais de uma modalidade de garantia (art.43, II). Se, em
desrespeito a este artigo, o contrato for celebrado com mais de uma modalidade, a nulidade atinge apenas o
excesso proibido pela lei. Se forem dadas duas garantias, anula-se uma, prevalecendo a outra. Não impede, contudo,
que o contrato seja garantido por vários fiadores. Multiplicar a mesma garantia não é vedado por lei.
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá
ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em
caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do
locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou
liquidação das sociedades emissoras.
Comentário:
Esta regra colide com a lei civil, que veda interpretação extensiva da fiança (art. 819 do código civil). Pela lei civil,
para que a responsabilidade do fiador ultrapasse o prazo estipulado no contrato de locação será indispensável
expresso ajuste nesse sentido. No silêncio, ao contrário do que proclama o artigo sob analise, a fiança fica limitada
ao prazo do contrato. Tanto é assim que é raro estipular fiança em locação, sem mencionar que a responsabilidade
do fiador perdura até a devolução do imóvel.
Pacificou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça do Brasil no sentido de que “O contrato de fiança deve
ser interpretado restritivamente, pelo que é inadmissível a responsabilização do fiador por obrigações locativas
resultantes de prorrogação do contrato de locação sem a anuência daquele, sendo irrelevante a existência de
cláusula estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves.”
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva
devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Incluído pela Lei
12.112/2009)
Comentário:
A referida disposição veio esclarecer dúvida existente na norma anterior, pois seu laconismo dava espaço a dúvidas
interpretativas. A nova redação deixou explícito que mesmo em caso de prorrogação por prazo indeterminado as
garantias da locação permanecem válidas até a devolução do imóvel, salvo dispositivo contratual contrário.
Art. 40. O Locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I – morte do fiador;
II – ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente: (Incluído pela Lei 12.112/2009)
III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao
locador;
IV – exoneração do fiador: V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo
certo:
VI – desaparecimento dos bens móveis;
VII – desapropriação ou alienação do imóvel
VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de
2005)
IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído
pela Lei nº 11.196, de 2005)
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de
desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao
locador. (Incluído pela Lei nº 12.112/09)
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30
(trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112/09)
Comentário:
As alterações introduzidas neste artigo no inciso II se fez necessária em virtude da alteração legislativa a respeito da
falência e, sobretudo, do destaque dado à possibilidade de recuperação judicial, não prevista na legislação anterior.
Os incisos VIII e IX incluem modalidades de garantia introduzidas pela Lei 11.196/2005, como já exposto no artigo 37,
inciso IV supra.
A inclusão do inciso X veio reforçar o entendimento já demonstrado anteriormente, no sentido da possibilidade de
substituição da fiança, se o fiador manifestar sua intenção de desoneração ficando, entretanto, o fiador desonerado
obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
O parágrafo único cria a sanção pelo inadimplemento o locatário, na hipótese do fiador requerer a desoneração e o
locatário não apresentar outra garantia idônea, no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o
pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Comentário:
A regra é que o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel, admitidas, apenas as duas exceções
referidas no art. 20, a respeito das quais já foram feitas observações. Uma das exceções é quando a locação não
estiver garantida por qualquer das modalidades legais: caução, fiança ou seguro de fiança.
Capítulo II
Das Disposições Especiais
Seção I - Da Locação Residencial
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato
ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Comentário:
Assim, a locação que preencha os requisitos descritos no início deste artigo cessa de pleno direito findo prazo
estipulado, independentemente de notificação ou aviso, podendo o locador retomar o imóvel. O direito de retomar
decorre do fato de que, findo o prazo contratual, considera-se automaticamente desfeito o vínculo locatício: cessou
a locação.
O locador deve exercer seu direito à retomada dentro de trinta dias, contados do fim do prazo contratual. Se deixar
de agir no trintídio, ocorrerá a ressurreição do vínculo locatício que a lei declara extinto, como se verá no parágrafo
seguinte.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem
oposição do locado presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e
condições do contrato.
Comentário:
Se o locador, durante os trinta dias posteriores ao prazo final da locação, mantiver-se inerte, presumir-se-á
prorrogada a locação por prazo indeterminado.
A relação locatícia, que se considerava extinta, ressuscita e passa a ser por tempo indeterminado. Isso significa que o
locador pode exercitar, imediatamente, seu direito de recuperar a posse direita do imóvel. Não precisa lançar mão
de qualquer outro recurso para manifestar sua oposição à permanência do locatário que não seja o pedido judicial.
O fato de ter sido notificado o locatário, todavia, não autoriza inércia subsequente indefinida do locador. Do aviso de
oposição deve constar prazo certo e curto para a devolução do imóvel; se não atendido, deve ser ajuizada,
incontinenti, a ação de retomada. Da conduta desidiosa do locador poderá resultar que se considere prorrogada a
locação.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta
dias para desocupação.
Comentário:
Se a locação, depois de extinta, renascer e passar a vigorar por tempo indeterminado, o locador poderá denunciar o
contrato, quando quiser, concedendo ao inquilino prazo de trinta dias para a desocupação. Neste caso, o locador só
poderá pleitear a retomada mediante ação de despejo. A lei não determina prazo para a propositura do despejo
após o vencimento dos trinta dias concedidos pela notificação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido,
a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
Comentário:
Preceitua o presente artigo a prorrogação automática do contrato de locação residencial com prazo inferior a trinta
meses.
Tratam-se de restrições impostas aos contratos escritos ou verbais que estipularem prazo inferior a trinta meses, por
sua vez, só findará com a operância das hipóteses os incisos abaixo, seguido da devida e obrigatória notificação do
locatário.
I - nos casos do art. 9º;
Comentário:
Haverá resolução contratual nas hipóteses de mútuo acordo, prática de infração legal ou contratual, falta de
pagamento de aluguel e/ou inadimplemento de encargos e mediante a necessidade de reparação urgente
determinada pelo poder público.
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada
com o seu emprego;
Comentário:
A relação que evidencia o vínculo trabalhista é pressuposto essencial para a locação; desfazendo-se, abre-se espaço
para despejo.
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
Comentário:
Nesse inciso a lei trata do direito de retomada do imóvel em casos de necessidade por parte do locador.
Na hipótese do locador, após a retomada do imóvel, não efetivamente utilizar o imóvel para uso nos termos do
presente inciso, responderá por perdas e danos.
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público,
que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de
hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
Comentário:
Tal inciso não se confunde com o inciso IV do art.9º, pois aqui a iniciativa é do proprietário e não do Poder Público,
que apenas aprova a idéia.
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Comentário:
Referido inciso cuida da denúncia imotivada da locação com vigência ininterrupta por mais de cinco anos, ou seja,
uma espécie de denúncia vazia, que só florescerá finda o prazo mínimo estipulado, que é de cinco anos nos casos de
locações com prazo inferior a trinta meses.
§ Iº Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a)
o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de
sua propriedade situada na mesma localidade ou, residindo ou utilizando o imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel
anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV o retomante deverá comprova ser proprietário, promissário comprador ou
promissário cessionário, em caráter
Seção II - Da Locação para Temporada
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de
lazer, realização de cursos, tratamentos de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tãosomente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o
imóvel.
Comentário:
Este artigo estabelece dois limites para Locação para Temporada. A primeira exigência é a finalidade residencial; a
segunda é o prazo determinado de três meses. Desta forma, há uma limitação temporal, impedindo que esta locação
seja contratada por prazo superior a noventa dias. Note-se que o prazo é fixado em dias; não em meses. Assim,
noventa dias poderá ser inferior ao prazo de três meses do calendário.
Qualquer ajuste que exceda estes dois limites não será considerado como locação para temporada. Justifica-se este
rigor quando se anotam os privilégios conferidos ao locador: cobrança antecipada do aluguel (art.20), sem
caracterizar contravenção (art.43, III), e concessão de liminar para desocupação em quinze dias, na ação de despejo.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a
descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Comentário:
O imóvel pode estar mobiliado ou não. Se estiver, como normalmente ocorre, o parágrafo único manda constar do
contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se
encontram. A ausência da descrição não desnatura a locação para temporada, que será considerada como tal,
apesar da omissão contratual.
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir
qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
Comentário:
Além da cobrança antecipada da totalidade dos aluguéis e encargos, este artigo confere ao locador o direito de exigir
do locatário a prestação de qualquer das garantias previstas no art. 37 (caução, fiança ou seguro de fiança locatícia).
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta
dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível pagamento antecipado
do aluguel dos encargos.
Comentário:
Se tal permanência se prolongar por mais de trinta dias, sem oposição do locador, presumir-se-à prorrogada a
locação por tempo indeterminado, não se permitindo, a partir daí, o pagamento antecipado do aluguel e encargos.
É induvidoso que o locador, esgotado o prazo, pode, incontinenti, requerer a retomada. Concede-se liminar de
desocupação para a ação que tenha por fundamento o término do prazo da locação por temporada, desde que a
ação tenha sido proposta em até trinta dias após o vencimento do contrato.
Ora, se a lei autoriza a propositura de ação de retomada logo após o fim do prazo contratual, é porque reconhece
que a locação, naquele momento, cessou de pleno direito. Assim, no caso, se o locador não mover ação retomada
dentro dos trinta dias subsequentes ao vencimento do prazo ajustado para a locação de temporada, só poderá
reaver o imóvel nas duas hipóteses do parágrafo único.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu
início ou nas hipóteses do art. 47.
Comentário:
Caso ocorra a prorrogação; de duas, uma: ou o locador aguarda o decurso do prazo de trinta meses de vigência da
prorrogação, após o que poderá denunciá-la, ou, durante a prorrogação, requer o despejo, desde que possa se valer
de uma das hipóteses do art. 47.
Seção III – Da Locação não Residencial
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de
saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente
registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Incluído pela Lei nº 9.256/1996)
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse,
com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo
proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento
mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
Comentário:
A alteração imposta pela Lei nº 9.256/1996 visa apenas incluir na relação das entidades protegidas pela lei para
efeito de rescisão de seu contrato de locação, as entidades religiosas devidamente registradas.
Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso
de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Comentário:
Nas hipóteses em que a empregadora figurar no contrato de locação como locatária e não como fiadora, a locação
será considerada pela Lei como “não residencial”.
A regra deste artigo é considerada desnecessária, uma vez que mesmo sendo considerada pela Lei como “não
residencial”, os efeitos da locação será o da residencial, conforme disciplina inclusive o artigo 56: “Nos demais casos
de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso”.
Como está redigido, o texto quer dizer que, ressalvada a hipótese do artigo 55, a locação não residencial por prazo
determinado cessa, de pleno direito, ao término do prazo estipulado.
Mais razoável seria, então, que a hipótese do artigo 55 fosse considerada como locação residencial.