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Sistemas de Registro
Direito Comparado
Rafael Vale e Reis - [email protected]
Sistema Registral Francês
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O direito francês, desde 1804, consagra um sistema de título - a
transferência da propriedade e a constituição de outros direitos
reais realiza-se por mero efeito do consentimento das partes (cfr.
art. 1138 e 1583, ambos do Código Civil)
A transferência da propriedade é, em princípio, ignorada pelos
terceiros
O mesmo ocorrendo em relação à constituição de um direito real
menor (por exemplo: uma servidão non aedificandi, em regra,
ignorada pelo subadquirente do direito de propriedade)
Sistema Registral Francês
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Tentando obviar a estes inconvenientes:
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A posse é assumida como instrumento de publicidade
Quanto aos móveis – posse vale título (protege-se a boa fé do
adquirente a non domino)
Quanto aos imóveis - a transmissão e a constituição de
direitos reais, enquanto não inscritas são inoponíveis a
terceiros.
Sistema Registral Francês
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O registro:
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não é condição de existência ou de validade do acto;
não é pressuposto para que ocorra a constituição ou
transmissão do direito
não cobre os vícios do acto publicado
mas
é
condição
de
oponibilidade do acto em face
de terceiros (para efeitos de
registro)
Sistema Registral Francês
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Breve resenha histórica:
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No direito antigo, em princípio, não eram publicadas as
mutações jurídicas de direitos reais de gozo tendo por objecto
imóveis nem, sequer, as constituições de hipotecas
1795: Código Hipotecário - pretendeu instituir uma publicidade
sistemática de todas as hipotecas
1798: Loi du 11 brumaire an VII - deu origem ao sistema
francês da publicité foncière e criou as estruturas de base do
sistema registal: alargamento a outros direitos reais
Code Civil de 1804: passo atrás – abandonou o sistema de
publicidade registral para a constituição e para a transmissão
a título oneroso de direitos reais sobre imóveis
Sistema Registral Francês
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Breve resenha histórica:
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A Lei de 23 de Março de 1855 - restabelecida a publicidade da
constituição e transmissão de direitos reais susceptíveis de
hipoteca, quando adquiridos a título oneroso
O Decreto-Lei de 30 de Outubro de 1935 e o Decreto-Lei de
17 de Junho de 1938 - alargamento do âmbito da publicité
foncière
O Decreto de 4 de Janeiro de 1955 e a Lei de 6 de Abril de
1998
Bases do actual sistema
registral
Sistema Registral Francês
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Características da publicité foncière actual :
1. O registro é efectuado em repartições públicas – dependentes
do Ministério das Finanças – com competência territorial
delimitada (Bureau des hypothèques);
2. O conservador (registrador), dotado de um estatuto particular,
é um agente da administração fiscal;
3. Não se toma o prédio como unidade registral; o registro não é
feito por prédios mas por pessoas que são o fulcro da
actividade do conservador;
4. Não estão sujeitos a registro todos os actos referentes a
direitos reais, mas apenas aqueles casuisticamente
assinalados pela lei;
Sistema Registral Francês
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Características da publicité foncière actual :
5. O registro das hipotecas e dos privilégios faz-se por
“inscrição”; o registro de actos e julgamentos é feito por
“publicação/transcrição”;
6. A inscrição das hipotecas e dos privilégios imobiliários é
facultativa e, portanto, quem não a solicite não se sujeita a
outra consequência para além da inoponibilidade do seu
direito em face de terceiros; o registro dos actos e decisões é,
regra geral, obrigatório;
7. A falta de realização do registro gera consequências diversas
consoante os casos: inoponibilidade; impossibilidade de
registar um acto posterior, responsabilidade civil,
inadmissibilidade do pedido em certas acções judiciais, etc.;
Sistema Registral Francês

Características da publicité foncière actual :
8. O funcionário encarregue do registro não faz a prévia
qualificação do acto, limitando-se a examinar os requisitos
que lhe são extrínsecos e fá-lo somente de acordo com as
regras da publicité foncière. Não vigora, assim, neste
sistema, o princípio da legalidade;
9. O registro não gera qualquer presunção "iuris tantum" de
exactidão do seu conteúdo;
10. A publicidade serve, apenas, para informar terceiros sobre
actos já ocorridos e para solucionar conflitos entre titulares de
direitos reais concorrentes sobre o mesmo imóvel; por isso, a
consequência para a falta de publicidade é, em regra, a
inoponibilidade;
Sistema Registral Francês
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Características da publicité foncière actual :
11. É um sistema de informação sobre os actos que não é
aquisitivo ou criador de direitos - a publicidade não expurga os
eventuais vícios de actos inscritos: princípio da causalidade.
12. Está consagrado, obviamente, o princípio da prioridade.
13. Vigora o princípio denominado de “efeito relativo da
publicidade”, nos termos do qual, nenhum acto ou julgamento
pode ser publicado no ficheiro imobiliário «se o título do
disponente ou anterior titular não tiver sido previamente
registado» (art. 3, al. 1 do Decreto de 14 de Janeiro de 1955).
14. Como a publicidade imobiliária não oferece plena segurança
aos adquirentes, tal segurança apenas é obtida, em definitivo,
através do instituto da prescrição aquisitiva ou da usucapião.
Sistema Registral Francês
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Usucapião e publicité foncière :
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A «presciption abrégée» - que supõe uma posse mais breve.
A «prescription trentenaire» diz respeito à hipótese de posse
(de duração mais prolongada) obtida sem título e sem boa fé.
Ambos os tipos de usucapião supõem que a posse tenha
sido exercida sobre um bem determinado, de forma
contínua, pacífica, pública, inequívoca e a título de
propriedade (ou de outro direito real).
Sistema Registral Francês
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Usucapião e publicité foncière :

O sistema jurídico francês:
Exclui a relevância do
registro como requisito do
justo título.
A usucapião desempenha uma
função contrária à visada pelo
sistema registal.
Considera irrelevante o registro,
quando feito a favor do segundo
adquirente, em face daquele que
primeiro celebrou o negócio jurídico,
não registrou, mas efectivamente
possuiu o bem durante o tempo
necessário para invocar a usucapião.
Sistema Registral Francês

Consequências decorrentes da ausência de registro :

a)
b)
c)
d)
Direitos, actos e decisões sujeitos a registro sob pena de
inoponibilidade
O registro facultativo dos privilégios e hipotecas;
O registro obrigatório de actos e decisões judiciais que
envolvam a constituição, transmissão ou extinção, inter vivos,
de (outros) direitos reais sobre imóveis;
O registro obrigatório de actos constitutivos de certos direitos
pessoais;
O registro obrigatório das cláusulas de inalienabilidade, das
restrições ao poder de disposição, das cláusulas susceptíveis
de gerar a resolução ou a revogação de actos sujeitos a registro
sob pena de inoponibilidade e das decisões judiciais que
constatem a existência de tais cláusulas ou restrições
Sistema Registral Francês

Consequências decorrentes da ausência de registro :

e)
f)
Direitos, actos e decisões sujeitos a registro sob pena de
inoponibilidade
Actos diversos expressamente submetidos ao registro
obrigatório sob pena de inoponibilidade;
O registro facultativo de actos constantes de documentos
particulares
Sistema Registral Francês
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Consequências decorrentes da ausência de registro :

Direitos, actos e decisões sujeitos a registro sob pena de
inoponibilidade
São válidos e eficazes inter partes mas não podem ser opostos
«aos terceiros que, sobre o mesmo imóvel, tenham adquirido, do
mesmo autor, direitos concorrentes, em virtude de actos ou
decisões submetidas à mesma obrigação de registro, e os tenham
registado» (art. 30, 1º do Decreto de 4 de Janeiro de 1955).
Sistema Registral Francês
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Consequências decorrentes da ausência de registro :

Direitos, actos e decisões sujeitos a registro sob pena de
inoponibilidade
Outras consequências:
-não podem ser registados quaisquer actos posteriores constitutivos, translativos ou
modificativos que tenham por objecto o mesmo imóvel, em virtude do princípio do efeito relativo;
-aqueles a quem a lei imponha o dever de requerer o registro podem incorrer em
responsabilidade civil (até 1998, pagava-se uma multa de 50 francos);
-o titular do direito fica sujeito ao pagamento de uma multa fiscal sempre que o acto submetido
ao registro esteja abrangido pela “formalidade única” (fusão da formalidade da publicité foncière
com a formalidade cadastral e fiscal, ocorrida através pela Lei de 26 de Dezembro de 1969)
Sistema Registral Francês

Consequências decorrentes da ausência de registro :

Direitos, actos e decisões sujeitos a registro sob pena de
inoponibilidade
A inoponibilidade supõe
um conflito entre um
terceiro titular de um
direito
registado
e
aquele que não efectuou
o registro.
A inoponibilidade não decorre
automaticamente da lei, nem
é de conhecimento oficioso,
devendo ser invocada pelo
terceiro interessado.
Sistema Registral Francês
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Consequências decorrentes da ausência de registro :
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Direitos, actos e decisões sujeitos a registro sob pena de
inoponibilidade
Requisitos para se ser terceiro:
a) Ser terceiro perante o acto
b) Não ser responsável pela falta de registro
c) Ter adquirido, sobre o mesmo imóvel, um direito submetido, também, a
registro sob pena de inoponibilidade e tê-lo conservado de acordo com a lei,
ou seja, tê-lo registado
d) Existir um conflito entre adquirentes do mesmo autor
e) Não existir conluio fraudulento entre o autor comum e o terceiro – fraus omnia
corrumpit
Sistema Registral Francês
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Consequências decorrentes da ausência de registro :

Actos, acções e decisões judiciais cuja ausência do registro
não conduz à inoponibilidade
a)
O Registro obrigatório;
a)
O Registro facultativo – a publicidade a título de mera
informação
Sistema Registral Francês
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Condições que hão-de estar verificadas para que
ocorra o registro :
a.
Forma autêntica dos actos submetidos à publicidade
b.
O princípio do efeito relativo
Sistema Registral Francês

Estruturas da publicité foncière :
a.
Suportes da publicité foncière:
1.
O ficheiro imobiliário
2.
Os registros
1.
2.
b.
Registro de depósitos
Registro de formalidades (registros propriamente ditos)
O conservador / registrador
Sistema Registral Francês

Pressupostos e modo de realização do registro de
formalidades ou do registro propriamente dito:
a.
O registro de inscrições
b.
O registro de publicações (“transcrições”)
c.
O registro de penhoras
Sistema Registral Francês

Recusa do depósito e recusa do registro de
formalidades:
a.
Hipótese de recusa devida do depósito ou do registro de
formalidades, bem como da falta de recusa quando esta devia
ter ocorrido
b.
Hipótese de recusa indevida do depósito ou do registro de
formalidades e correspondente recurso
Sistema Registral Francês

Medidas que visam assegurar a eficácia da publicité
foncière:
a.
Ausência de meios substitutos
b.
Forma autêntica dos actos submetidos à publicidade
c.
Regras que asseguram a exactidão das menções
Sistema ‘Torrens’

O sistema australiano, ou Torrens,
deve o seu nome ao deputado
Robert Richard Torrens :



Conseguiu para a Austrália do Sul um novo sistema de
publicidade imobiliária registral, em 1958
Críticas dos advogados que temiam ver-se substituídos na
sua intervenção na compra de bens
Implementação facilitada na Austrália de um novo sistema de
publicidade devido à recente colonização das terras
Sistema ‘Torrens’

Dois tipos de propriedade :


Uma, a de quem recebia directamente o seu direito da Coroa,
dotado, por isso, de um título inatacável
Outra a de quem havia adquirido de modo derivado, em
virtude de um negócio jurídico ou sucessão, propriedade esta
que era insegura em virtude da possibilidade de duplas
alienações do mesmo autor, constituição de gravames ocultos
Torrens pretendia que os direitos se
transmitissem como se cada um dos
sucessivos adquirentes de um prédio
recebesse o seu direito do Estado
Sistema ‘Torrens’

O sistema adaptou-se, com variantes, na legislação dos
seis Estados Australianos


Mas não vigorou em exclusividade;
Ao lado dele assumiu alguma relevância o antigo sistema de
transmissão mediante contrato de alienação (deed do
vendedor a favor do comprador) e inscrição que declarava a
mutação real já ocorrida
Sistema que em 1852 havia
chegado a Nova Gales do
Sul procedente da Irlanda
Sistema ‘Torrens’



A ideia mestra em que se funda o sistema Torrens é a
de criar um título constitutivo de propriedade proveniente
directamente da Coroa (ou do Estado).
O título incorpora, além do mais, um plano topográfico
detalhado da propriedade elaborado pelo próprio
registro.
Se a propriedade é atribuição directa do Estado por
aquisição de terrenos públicos, como sucede em
lugares colonizados (Sul da Austrália, Oeste dos
Estados Unidos, etc.), a inscrição do prédio no registro é
a própria concessão
Sistema ‘Torrens’


Quando os proprietários privados derivam o seu direito
de um acto particular (contrato, testamento) o registro
substitui a antiga titulação por uma nova, que se diz iure
et de iure proveniente da Coroa (ou do Estado).
A decisão do registrador de inscrever o prédio tem
assim o valor de coisa julgada (de sentença declarativa
de propriedade).
Sistema ‘Torrens’
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
Rigoroso procedimento de ingresso do prédio no registro
através de uma série de minuciosas comprovações
referidas à consistência física do imóvel e à sua
titularidade jurídica.
A primeira inscrição ou matrícula tem como fim
comprovar a existência, situação e limites exactos do
prédio, e do direito do primeiro titular registral.
Sistema ‘Torrens’


Quem deseja inscrever pela primeira vez um prédio
deve solicitá-lo ao Registrador geral, juntando à
solicitação um plano do mesmo e os documentos que
justificam o seu direito sobre ele
Duplo exame:
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
por parte dos funcionários juristas ao serviço do registro
por parte dos funcionários topógrafos que estudam o prédio e
comprovam o plano e as medidas do mesmo
Sistema ‘Torrens’



À solicitação é dada publicidade, fixando-se um prazo para
deduzir oposição
O Registador, se considera justa a solicitação e se não foi
deduzida oposição - ou tendo esta sido deduzido mas
considerada improcedente -, procede à primeira inscrição
redigindo previamente o título de propriedade, que se
incorpora no Registro, entregando um certificado, reprodução
exacta do mesmo, ao titular solicitante
Dos dois certificados, um deles fica no registro outro é entregue
ao requerente como título de propriedade.
Sistema ‘Torrens’


O título de propriedade torna inatacável a propriedade
do titular inscrito - mas o certificado do título entregue ao
proprietário vale apenas na medida em que coincide
com o exemplar encadernado no livro do Registro
As transmissões, sem prejuízo da necessidade do acto
ou contrato antecedente que as justifique, supõem ainda
uma manifestação do vendedor redigida conforme o
formulário estabelecido pela lei e assinada também pelo
comprador (o memorandum of transfer). Mas apenas
após a inscrição se opera a transferência.
Sistema ‘Torrens’
Ou seja, após a primeira inscrição ou matrícula, as
sucessivas transmissões ou disposições de
direitos reais para serem eficazes têm de ser
inscritas no Registo, que tem, por conseguinte,
natureza constitutiva.
Se se quer vender ou hipotecar o prédio envia-se o
título ao registo, que o anula e emite um novo título, no
qual incorpora a nova titularidade. Entende-se que
cada um dos sucessivos adquirentes deriva os seus
direitos directamente do Estado e não se admite em
nenhum caso a usucapião contra tábuas.
Sistema ‘Torrens’

Esse certificado pode, ainda, servir para proporcionar
uma certa garantia a um credor: ao ser-lhe transmitida a
sua posse pelo devedor proprietário produz-se uma
razoável improbabilidade de que o referido devedor
possa alienar ou onerar o prédio:

é claro que se trata de uma garantia muito débil, não
equiparável a um direito real de garantia, pois a transmissão
da posse do título não produz nenhuma preferência a favor do
credor para a cobrança do seu crédito.
Sistema ‘Torrens’
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
A existência de um único título de propriedade assegura
e facilita o tráfico imobiliário.
Para aqueles casos em que, em virtude de um
defeituoso funcionamento do registro, o proprietário
acaba por ficar privado do seu direito, o regime
australiano prevê um seguro, cuja prémio é pago
aquando da inscrição, e que permite reembolsar ao
dono o valor do imóvel perdido.
Sistema ‘Torrens’
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Sumário das características do sistema:
1.
2.
3.
4.
O registro efectua-se numa repartição central comum,
orientada por um Registador geral que é assistido por
pessoas competentes em vários domínios.
A matrícula do prédio constitui o requisito fundamental do
registro.
Depois da matrícula nenhum acto susceptível de registro e
respeitante ao prédio terá validade sem ser inscrito.
Os princípios da especialidade e da legalidade são levados
até às suas últimas consequências.
Sistema ‘Torrens’
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Sumário das características do sistema:
5.
6.
7.
8.
O registro é lavrado em duplicado e um dos exemplares,
donde consta uma planta em miniatura, é entregue ao
interessado.
Os efeitos substantivos do registro resumem-se ao princípio
da invulnerabilidade (indefeasibility) - o título real é inatacável.
A existência deste título acelera o comércio jurídico imobiliário
e facilita a obtenção de crédito.
Em última análise, o Estado é o único responsável pelos
registros efectuados na Repartição Central e, em caso de
dano para o verdadeiro proprietário (ex: título emitido em
nome de pessoa carecida do direito), este terá de ser
indemnizado.
FIM