[email protected] Sistemas de Registro Direito Comparado Rafael Vale e Reis - [email protected] Sistema Registral Francês O direito francês, desde 1804, consagra um sistema de título - a transferência da propriedade e a constituição de outros direitos reais realiza-se por mero efeito do consentimento das partes (cfr. art. 1138 e 1583, ambos do Código Civil) A transferência da propriedade é, em princípio, ignorada pelos terceiros O mesmo ocorrendo em relação à constituição de um direito real menor (por exemplo: uma servidão non aedificandi, em regra, ignorada pelo subadquirente do direito de propriedade) Sistema Registral Francês Tentando obviar a estes inconvenientes: A posse é assumida como instrumento de publicidade Quanto aos móveis – posse vale título (protege-se a boa fé do adquirente a non domino) Quanto aos imóveis - a transmissão e a constituição de direitos reais, enquanto não inscritas são inoponíveis a terceiros. Sistema Registral Francês O registro: não é condição de existência ou de validade do acto; não é pressuposto para que ocorra a constituição ou transmissão do direito não cobre os vícios do acto publicado mas é condição de oponibilidade do acto em face de terceiros (para efeitos de registro) Sistema Registral Francês Breve resenha histórica: No direito antigo, em princípio, não eram publicadas as mutações jurídicas de direitos reais de gozo tendo por objecto imóveis nem, sequer, as constituições de hipotecas 1795: Código Hipotecário - pretendeu instituir uma publicidade sistemática de todas as hipotecas 1798: Loi du 11 brumaire an VII - deu origem ao sistema francês da publicité foncière e criou as estruturas de base do sistema registal: alargamento a outros direitos reais Code Civil de 1804: passo atrás – abandonou o sistema de publicidade registral para a constituição e para a transmissão a título oneroso de direitos reais sobre imóveis Sistema Registral Francês Breve resenha histórica: A Lei de 23 de Março de 1855 - restabelecida a publicidade da constituição e transmissão de direitos reais susceptíveis de hipoteca, quando adquiridos a título oneroso O Decreto-Lei de 30 de Outubro de 1935 e o Decreto-Lei de 17 de Junho de 1938 - alargamento do âmbito da publicité foncière O Decreto de 4 de Janeiro de 1955 e a Lei de 6 de Abril de 1998 Bases do actual sistema registral Sistema Registral Francês Características da publicité foncière actual : 1. O registro é efectuado em repartições públicas – dependentes do Ministério das Finanças – com competência territorial delimitada (Bureau des hypothèques); 2. O conservador (registrador), dotado de um estatuto particular, é um agente da administração fiscal; 3. Não se toma o prédio como unidade registral; o registro não é feito por prédios mas por pessoas que são o fulcro da actividade do conservador; 4. Não estão sujeitos a registro todos os actos referentes a direitos reais, mas apenas aqueles casuisticamente assinalados pela lei; Sistema Registral Francês Características da publicité foncière actual : 5. O registro das hipotecas e dos privilégios faz-se por “inscrição”; o registro de actos e julgamentos é feito por “publicação/transcrição”; 6. A inscrição das hipotecas e dos privilégios imobiliários é facultativa e, portanto, quem não a solicite não se sujeita a outra consequência para além da inoponibilidade do seu direito em face de terceiros; o registro dos actos e decisões é, regra geral, obrigatório; 7. A falta de realização do registro gera consequências diversas consoante os casos: inoponibilidade; impossibilidade de registar um acto posterior, responsabilidade civil, inadmissibilidade do pedido em certas acções judiciais, etc.; Sistema Registral Francês Características da publicité foncière actual : 8. O funcionário encarregue do registro não faz a prévia qualificação do acto, limitando-se a examinar os requisitos que lhe são extrínsecos e fá-lo somente de acordo com as regras da publicité foncière. Não vigora, assim, neste sistema, o princípio da legalidade; 9. O registro não gera qualquer presunção "iuris tantum" de exactidão do seu conteúdo; 10. A publicidade serve, apenas, para informar terceiros sobre actos já ocorridos e para solucionar conflitos entre titulares de direitos reais concorrentes sobre o mesmo imóvel; por isso, a consequência para a falta de publicidade é, em regra, a inoponibilidade; Sistema Registral Francês Características da publicité foncière actual : 11. É um sistema de informação sobre os actos que não é aquisitivo ou criador de direitos - a publicidade não expurga os eventuais vícios de actos inscritos: princípio da causalidade. 12. Está consagrado, obviamente, o princípio da prioridade. 13. Vigora o princípio denominado de “efeito relativo da publicidade”, nos termos do qual, nenhum acto ou julgamento pode ser publicado no ficheiro imobiliário «se o título do disponente ou anterior titular não tiver sido previamente registado» (art. 3, al. 1 do Decreto de 14 de Janeiro de 1955). 14. Como a publicidade imobiliária não oferece plena segurança aos adquirentes, tal segurança apenas é obtida, em definitivo, através do instituto da prescrição aquisitiva ou da usucapião. Sistema Registral Francês Usucapião e publicité foncière : A «presciption abrégée» - que supõe uma posse mais breve. A «prescription trentenaire» diz respeito à hipótese de posse (de duração mais prolongada) obtida sem título e sem boa fé. Ambos os tipos de usucapião supõem que a posse tenha sido exercida sobre um bem determinado, de forma contínua, pacífica, pública, inequívoca e a título de propriedade (ou de outro direito real). Sistema Registral Francês Usucapião e publicité foncière : O sistema jurídico francês: Exclui a relevância do registro como requisito do justo título. A usucapião desempenha uma função contrária à visada pelo sistema registal. Considera irrelevante o registro, quando feito a favor do segundo adquirente, em face daquele que primeiro celebrou o negócio jurídico, não registrou, mas efectivamente possuiu o bem durante o tempo necessário para invocar a usucapião. Sistema Registral Francês Consequências decorrentes da ausência de registro : a) b) c) d) Direitos, actos e decisões sujeitos a registro sob pena de inoponibilidade O registro facultativo dos privilégios e hipotecas; O registro obrigatório de actos e decisões judiciais que envolvam a constituição, transmissão ou extinção, inter vivos, de (outros) direitos reais sobre imóveis; O registro obrigatório de actos constitutivos de certos direitos pessoais; O registro obrigatório das cláusulas de inalienabilidade, das restrições ao poder de disposição, das cláusulas susceptíveis de gerar a resolução ou a revogação de actos sujeitos a registro sob pena de inoponibilidade e das decisões judiciais que constatem a existência de tais cláusulas ou restrições Sistema Registral Francês Consequências decorrentes da ausência de registro : e) f) Direitos, actos e decisões sujeitos a registro sob pena de inoponibilidade Actos diversos expressamente submetidos ao registro obrigatório sob pena de inoponibilidade; O registro facultativo de actos constantes de documentos particulares Sistema Registral Francês Consequências decorrentes da ausência de registro : Direitos, actos e decisões sujeitos a registro sob pena de inoponibilidade São válidos e eficazes inter partes mas não podem ser opostos «aos terceiros que, sobre o mesmo imóvel, tenham adquirido, do mesmo autor, direitos concorrentes, em virtude de actos ou decisões submetidas à mesma obrigação de registro, e os tenham registado» (art. 30, 1º do Decreto de 4 de Janeiro de 1955). Sistema Registral Francês Consequências decorrentes da ausência de registro : Direitos, actos e decisões sujeitos a registro sob pena de inoponibilidade Outras consequências: -não podem ser registados quaisquer actos posteriores constitutivos, translativos ou modificativos que tenham por objecto o mesmo imóvel, em virtude do princípio do efeito relativo; -aqueles a quem a lei imponha o dever de requerer o registro podem incorrer em responsabilidade civil (até 1998, pagava-se uma multa de 50 francos); -o titular do direito fica sujeito ao pagamento de uma multa fiscal sempre que o acto submetido ao registro esteja abrangido pela “formalidade única” (fusão da formalidade da publicité foncière com a formalidade cadastral e fiscal, ocorrida através pela Lei de 26 de Dezembro de 1969) Sistema Registral Francês Consequências decorrentes da ausência de registro : Direitos, actos e decisões sujeitos a registro sob pena de inoponibilidade A inoponibilidade supõe um conflito entre um terceiro titular de um direito registado e aquele que não efectuou o registro. A inoponibilidade não decorre automaticamente da lei, nem é de conhecimento oficioso, devendo ser invocada pelo terceiro interessado. Sistema Registral Francês Consequências decorrentes da ausência de registro : Direitos, actos e decisões sujeitos a registro sob pena de inoponibilidade Requisitos para se ser terceiro: a) Ser terceiro perante o acto b) Não ser responsável pela falta de registro c) Ter adquirido, sobre o mesmo imóvel, um direito submetido, também, a registro sob pena de inoponibilidade e tê-lo conservado de acordo com a lei, ou seja, tê-lo registado d) Existir um conflito entre adquirentes do mesmo autor e) Não existir conluio fraudulento entre o autor comum e o terceiro – fraus omnia corrumpit Sistema Registral Francês Consequências decorrentes da ausência de registro : Actos, acções e decisões judiciais cuja ausência do registro não conduz à inoponibilidade a) O Registro obrigatório; a) O Registro facultativo – a publicidade a título de mera informação Sistema Registral Francês Condições que hão-de estar verificadas para que ocorra o registro : a. Forma autêntica dos actos submetidos à publicidade b. O princípio do efeito relativo Sistema Registral Francês Estruturas da publicité foncière : a. Suportes da publicité foncière: 1. O ficheiro imobiliário 2. Os registros 1. 2. b. Registro de depósitos Registro de formalidades (registros propriamente ditos) O conservador / registrador Sistema Registral Francês Pressupostos e modo de realização do registro de formalidades ou do registro propriamente dito: a. O registro de inscrições b. O registro de publicações (“transcrições”) c. O registro de penhoras Sistema Registral Francês Recusa do depósito e recusa do registro de formalidades: a. Hipótese de recusa devida do depósito ou do registro de formalidades, bem como da falta de recusa quando esta devia ter ocorrido b. Hipótese de recusa indevida do depósito ou do registro de formalidades e correspondente recurso Sistema Registral Francês Medidas que visam assegurar a eficácia da publicité foncière: a. Ausência de meios substitutos b. Forma autêntica dos actos submetidos à publicidade c. Regras que asseguram a exactidão das menções Sistema ‘Torrens’ O sistema australiano, ou Torrens, deve o seu nome ao deputado Robert Richard Torrens : Conseguiu para a Austrália do Sul um novo sistema de publicidade imobiliária registral, em 1958 Críticas dos advogados que temiam ver-se substituídos na sua intervenção na compra de bens Implementação facilitada na Austrália de um novo sistema de publicidade devido à recente colonização das terras Sistema ‘Torrens’ Dois tipos de propriedade : Uma, a de quem recebia directamente o seu direito da Coroa, dotado, por isso, de um título inatacável Outra a de quem havia adquirido de modo derivado, em virtude de um negócio jurídico ou sucessão, propriedade esta que era insegura em virtude da possibilidade de duplas alienações do mesmo autor, constituição de gravames ocultos Torrens pretendia que os direitos se transmitissem como se cada um dos sucessivos adquirentes de um prédio recebesse o seu direito do Estado Sistema ‘Torrens’ O sistema adaptou-se, com variantes, na legislação dos seis Estados Australianos Mas não vigorou em exclusividade; Ao lado dele assumiu alguma relevância o antigo sistema de transmissão mediante contrato de alienação (deed do vendedor a favor do comprador) e inscrição que declarava a mutação real já ocorrida Sistema que em 1852 havia chegado a Nova Gales do Sul procedente da Irlanda Sistema ‘Torrens’ A ideia mestra em que se funda o sistema Torrens é a de criar um título constitutivo de propriedade proveniente directamente da Coroa (ou do Estado). O título incorpora, além do mais, um plano topográfico detalhado da propriedade elaborado pelo próprio registro. Se a propriedade é atribuição directa do Estado por aquisição de terrenos públicos, como sucede em lugares colonizados (Sul da Austrália, Oeste dos Estados Unidos, etc.), a inscrição do prédio no registro é a própria concessão Sistema ‘Torrens’ Quando os proprietários privados derivam o seu direito de um acto particular (contrato, testamento) o registro substitui a antiga titulação por uma nova, que se diz iure et de iure proveniente da Coroa (ou do Estado). A decisão do registrador de inscrever o prédio tem assim o valor de coisa julgada (de sentença declarativa de propriedade). Sistema ‘Torrens’ Rigoroso procedimento de ingresso do prédio no registro através de uma série de minuciosas comprovações referidas à consistência física do imóvel e à sua titularidade jurídica. A primeira inscrição ou matrícula tem como fim comprovar a existência, situação e limites exactos do prédio, e do direito do primeiro titular registral. Sistema ‘Torrens’ Quem deseja inscrever pela primeira vez um prédio deve solicitá-lo ao Registrador geral, juntando à solicitação um plano do mesmo e os documentos que justificam o seu direito sobre ele Duplo exame: por parte dos funcionários juristas ao serviço do registro por parte dos funcionários topógrafos que estudam o prédio e comprovam o plano e as medidas do mesmo Sistema ‘Torrens’ À solicitação é dada publicidade, fixando-se um prazo para deduzir oposição O Registador, se considera justa a solicitação e se não foi deduzida oposição - ou tendo esta sido deduzido mas considerada improcedente -, procede à primeira inscrição redigindo previamente o título de propriedade, que se incorpora no Registro, entregando um certificado, reprodução exacta do mesmo, ao titular solicitante Dos dois certificados, um deles fica no registro outro é entregue ao requerente como título de propriedade. Sistema ‘Torrens’ O título de propriedade torna inatacável a propriedade do titular inscrito - mas o certificado do título entregue ao proprietário vale apenas na medida em que coincide com o exemplar encadernado no livro do Registro As transmissões, sem prejuízo da necessidade do acto ou contrato antecedente que as justifique, supõem ainda uma manifestação do vendedor redigida conforme o formulário estabelecido pela lei e assinada também pelo comprador (o memorandum of transfer). Mas apenas após a inscrição se opera a transferência. Sistema ‘Torrens’ Ou seja, após a primeira inscrição ou matrícula, as sucessivas transmissões ou disposições de direitos reais para serem eficazes têm de ser inscritas no Registo, que tem, por conseguinte, natureza constitutiva. Se se quer vender ou hipotecar o prédio envia-se o título ao registo, que o anula e emite um novo título, no qual incorpora a nova titularidade. Entende-se que cada um dos sucessivos adquirentes deriva os seus direitos directamente do Estado e não se admite em nenhum caso a usucapião contra tábuas. Sistema ‘Torrens’ Esse certificado pode, ainda, servir para proporcionar uma certa garantia a um credor: ao ser-lhe transmitida a sua posse pelo devedor proprietário produz-se uma razoável improbabilidade de que o referido devedor possa alienar ou onerar o prédio: é claro que se trata de uma garantia muito débil, não equiparável a um direito real de garantia, pois a transmissão da posse do título não produz nenhuma preferência a favor do credor para a cobrança do seu crédito. Sistema ‘Torrens’ A existência de um único título de propriedade assegura e facilita o tráfico imobiliário. Para aqueles casos em que, em virtude de um defeituoso funcionamento do registro, o proprietário acaba por ficar privado do seu direito, o regime australiano prevê um seguro, cuja prémio é pago aquando da inscrição, e que permite reembolsar ao dono o valor do imóvel perdido. Sistema ‘Torrens’ Sumário das características do sistema: 1. 2. 3. 4. O registro efectua-se numa repartição central comum, orientada por um Registador geral que é assistido por pessoas competentes em vários domínios. A matrícula do prédio constitui o requisito fundamental do registro. Depois da matrícula nenhum acto susceptível de registro e respeitante ao prédio terá validade sem ser inscrito. Os princípios da especialidade e da legalidade são levados até às suas últimas consequências. Sistema ‘Torrens’ Sumário das características do sistema: 5. 6. 7. 8. O registro é lavrado em duplicado e um dos exemplares, donde consta uma planta em miniatura, é entregue ao interessado. Os efeitos substantivos do registro resumem-se ao princípio da invulnerabilidade (indefeasibility) - o título real é inatacável. A existência deste título acelera o comércio jurídico imobiliário e facilita a obtenção de crédito. Em última análise, o Estado é o único responsável pelos registros efectuados na Repartição Central e, em caso de dano para o verdadeiro proprietário (ex: título emitido em nome de pessoa carecida do direito), este terá de ser indemnizado. FIM