CONFERÊNCIA – DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO EM ÁREAS
CONTAMINADAS NO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
IMPLANTACÃO DE EMPEENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS EM ÁREAS SUSPEITAS DE
CONTAMINACÃO
Adriana de Lima Silva
TÓPICOS A SEREM ABORDADOS

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
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
Aspectos mercadológicos, econômicos, financeiros e ambientais
Legislação Aplicável
Interface com o poder publico
Vetores da dinâmica de uso do solo: mercado / legislação / logística
Medidas a serem adotadas em caso de constatação de “material” contaminado
durante as obras
 Fluxograma de Procedimentos para aquisição de dados necessários para
Identificação e diagnóstico de Áreas em processo de mudança de uso do solo.
 Responsabilidade Ambiental das partes envolvidas em eventos de
contaminação: esferas administrativa, civil e criminal
 Exemplos, Perspectivas e Desafios
O primeiro grande caso de contaminação em águas
subterrâneas nos EUA
LOVE CANAL o primeiro grande caso de contaminação em
águas subterrâneas nos EUA
 Localização: próxima de Niagara Falls, fronteira dos EUA com CANADA;
 área projetada para recreação;
 Anos 20 área vendida para a empresa Hooker Chemisol para deposito de
resíduos industriais. Entre 1942 e 1953 foram depositados mais de 21.000t de
resíduos com substâncias perigosas, entre as quais DDT, solventes, PCB,
dioxinas e metais pesados.
 O terreno foi vendido por 1dolar a administração escolar da cidade e um,
centro escolar foi construído no deposito de resíduos.
 Residentes começaram a apresentar varias doenças como: leucemia,
problemas respiratórios, nos rins, abortos, deficiência em recém-nascidos etc.
 Em agosto/1978 a área foi declarada como “Área de Emergência medica”.
LOVE CANAL: Valoração do risco
A Hooker Chemical Co. foi obrigada a pagar $98.000.000 ao Estado de Nova
Iorque e $129.000.000 ao governo federal. Também assume a tarefa de
manutenção da unidade de tratamento instalada no local. Foram pagos
$20.000.000 de compensações aos residentes. Os resíduos continuam lá
enterrados.
Como conseqüência da consciência motivada foi criado o superfund,
programa Federal americano criado para remediacao de áreas
contaminadas.
Condomínio Barão de Mauá - SP
Foi implantado em terreno pertencente
à empresa de amortecedores Cofap, o
qual havia sido aterrado com resíduos
sólidos industriais, predominantemente
areias de fundição. Como não havia
controle da área pelos proprietários,
outras substâncias tóxicas, de origem
desconhecida,
foram
ali
sendo
depositadas
inadequadamente.
Valoração do Dano
 Ações de cunho ambiental;
 A CETESB passou a atuar no caso em função de explosão ocorrida em abril de 2000,
quando estava sendo realizada manutenção em uma bomba numa das caixas d´água
subterrâneas instaladas no condomínio, vitimando fatalmente um operário. Na ocasião,
a CETESB aplicou penalidade de multa à empresa SQG Empreendimento e Construções
Ltda., responsável pela construção dos edifícios, e exigiu a adoção de ações de
monitoramento, identificação, caracterização e remediação do solo e águas
subterrâneas
 Tribunal de Justiça de São Paulo, por sua vez, determinou por meio de liminares
concedidas à Construtora do Conjunto Habitacional e à COFAP, a suspensão, por ora, da
demolição dos prédios do Condomínio e da execução das indenizações por danos morais
emateriais.
Valoração do Dano
 Ministério Público do Estado de São Paulo, juntamente com o Movimento
Brasileiro Universitates Personarum JC & JC – Juventude, Comunidade, Justiça e
Cidadania e o Instituto de Defesa da Cidadania, promoveu ação civil pública
contra a COFAP, Administradora e Construtora Soma Ltda., SQG
Empreendimentos e Construções Ltda, Paulicoop Planejamento e Assessoria a
Cooperativas S/C Ltda. e Fazenda Pública do Município de Mauá.
 No âmbito federal, o juiz da 1ª Vara Cível da Justiça Federal de Santo André
deferiu o pedido de tutela antecipada, ajuizado pelo Ministério Público Federal,
com um pedido de liminar para que a Caixa Econômica Federal autorizasse a
liberação do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, aos moradores
do condomínio. A decisão passa a valer a partir do momento em que a CEF for
intimada.
Vetores da dinâmica de uso do solo: mercado /
legislação / logística
DINAMICA DO PROCESSO
Migração das Industrias liberam imóveis em áreas urbanas.
Imóveis com passivos ambientais.
Passivos ambientais limitam mudança de uso do solo.
Falta de solução geram brownfields.
Pressão urbana geram ocupação clandestina.
Legislação Aplicável
LEGISLAÇÃO APLICAVEL
Constituição Federal, de 1988, Cap. VI, Art. 225 – estabelece o princípio:
“todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado”.
Lei 6.938, de 1981, regulamentada pelo Decreto 99.274/90, define a Política
Nacional do Meio Ambiente.
Art. 2º, VIII – define a recuperação de áreas degradadas como um objetivo da
Política Nacional de Meio Ambiente;
Art. 4º, VII – obriga o poluidor a recuperar e/ou indenizar os danos causados;
Art. 6º, VI e VII – define os órgãos estaduais e municipais responsáveis e obriga
os Municípios a observar as normas estaduais.
Criação
da FEEMA
Lei de Controle
Água/Ar
SLAP
Constituição
Federal PNMA
CONAMA 20
PNRH
LEGISLAÇÃO APLICAVEL
Resolução CONAMA Nº 307, de 2002, dispõe sobre os resíduos da construção civil e
estabelece as diretrizes, os critérios e os procedimentos para a gestão dos resíduos da
construção civil, disciplinando as ações necessárias de forma a minimizar os impactos
ambientais;
Resolução CONAMA 273, de 2000, dispõe sobre prevenção e controle da poluição em postos
de combustíveis e serviços, deve também ser observada.
Lei 3.467 de 2000 que dispõe sobre sanções administrativas derivadas de condutas
lesivas ao meio ambiente no estado do Rio de Janeiro
Art. 64 – Dentro das sanções aplicáveis a poluição tipifica como crime “Iniciar obras ou
atividade, construir, reformar, ampliar, instalar ou fazer funcionar, em qualquer parte do
território nacional, estabelecimentos, obras ou serviços potencialmente poluidores, sem
licença ou autorização dos órgãos ambientais competentes, ou contrariando as normas legais
Lei de Sanções
e regulamentos pertinentes.”
Administrativas
CONAMA 237
Lei de Crime
Ambientais
CONAMA 273
LEGISLAÇÃO APLICAVEL
2003 – Deliberação CECA/CN n 4.282 de 08 de julho/2003 – Determina as exigências com
relação a IT 1842.R0 Diretriz para o licenciamento ambiental e para a autorização do
encerramento das atividades que realizem quaisquer tipo de manipulação, acondicionamento
e armazenamento de combustíveis, graxas, lubrificantes e seus respectivos resíduos.
2004 – Portaria 518/GM de 25 de março/2004 – Estabelece os procedimentos e
responsabilidades relativos ao controle e vigilância da qualidade da água para consumo
humano e seu padrão de potabilidade, e da outras providências.
2008 – Resolução CONEMA 002, de 07 de outubro/2008 que aprova a DZ-0077 R.0
Diretriz para Encerramento de Atividades Potencialmente Poluidoras ou
degradadoras do ambiente.
Item 3.8- Projeto de reparação dos danos ambientais constatados, incluindo
cronograma de execução, com prazo máximo de 2 (dois) anos e metas trimestrais
DZ-0077
IT-1842 R.0
Portaria 518
MS
HISTÓRICO DA GESTÃO E EVOLUÇÃO DA LEGISLAÇÃO
;
2009- Decreto nº 42.159, de 2 de dezembro de 2009, institui o novo Sistema de
Licenciamento Ambiental do Estado do Rio de Janeiro.
LAR / TE
2009- Resolução CONAMA 420 de 28 de dezembro/2009 -Dispõe sobre critérios e valores
orientadores de qualidade do solo e estabelece diretrizes para o gerenciamento de AC.
Art. 33. Para fins de reabilitação da área contaminada, o proprietário informará o
uso pretendido à autoridade competente que decidirá sobre sua viabilidade
ambiental, com fundamento na legislação vigente, no diagnóstico da área, na
avaliação de risco, nas ações de intervenção propostas e no zoneamento do uso
do solo.
2010 – Lei n 12.305 de 02 de agosto/2010- Institui a Política Nacional de Resíduos Sólidos.
SLAM
CONAMA 420
PNRS
TRÍPLICE RESPONSABILIDADE: CIVIL,PENAL E
ADMINISTRATIVA
Responsabilidade Civil
Código Civil aprovado pela Lei 10.406 de 10/01/2002: Teoria da Responsabilidade Civil
Objetiva pelo Dano ambiental estabelece no art.927 que aquele que causar dano (risco) a
outrem fica obrigado a repará-lo independente de culpa, apenas sendo necessário a
comprovação do dano e nexo causal.
Responsabilidade Penal
Lei de Crimes Ambientais: Lei Federal 9605 de 12/02/1998: podem ser responsabilizados
por crimes ambientais quem, de qualquer forma, concorrer para sua pratica na medida da
sua culpabilidade. Ex: o diretor, o administrador, o membro de conselho e órgão técnico, o
auditor, o gerente, o preposto ou mandatário de pessoa jurídica.
Responsabilidade Administrativa
Decreto n° 3.179, de 21.09.1999, regulamentou a parte administrativa
da Lei n° 9.605, de 12.02.1998, e disciplinou as infrações administrativas
no âmbito federal. As penalidades passíveis de aplicação são,
por exemplo, advertência, multa simples, multa diária, embargo de
obra ou atividade, demolição de obra.
ASPECTOS MERCADOLÓGICOS, ECONÔMICOS,
FINANCEIROS E AMBIENTAIS
GERENCIAMENTO DE RISCOS AMBIENTAIS,LEGAIS E FINANCEIROS
VALORACAO DA PROPRIEDADE
GERENCIAMENTO DO RISCO COM BASE EM CMA
CONCENTRAÇÃO
CONCENTRAÇÃO
RECURSOS
AVALIAÇÃO DE RISCO
ESTÁGICO AVANÇADO
TIER II
AVALIAÇÃORBCA
DE RISCO
ESTÁGICO DETALHADO
AVALIAÇÃO DE RISCO
ESTÁGICO PRELIMINAR
VALORES ORIENTADORES / PRGs / NORMA HOLANDESA
POTABILIDADE
TEMPO DE REMEDIAÇÃO OU MONITORAMENTO AMBIENTAL
GERENCIAMENTO DO SETOR PÚBLICO
Interface com o Poder Publico
 Dificuldades na obtenção de novas licenças e alvarás, mesmo que o imóvel deva ter um
uso futuro distinto daquele em que ocorreu a contaminação;
 O embargo ou a interdição da obra pode ocorrer quando houver suspeita de risco à
saúde e à segurança do trabalhador da construção civil ou aos bens e às pessoas situadas
no entorno do imóvel, segundo legislação ambiental, urbanística, sanitária ou de saúde do
trabalhador;
 A aplicação de penalidades, de acordo com as legislações ambiental, urbanística,
sanitária ou de saúde do trabalhador;
 A ação do Ministério Público, ações judiciais e indenizações, por meio de inquéritos ou
ações públicas, nas esferas judiciais cíveis e criminais, que podem, por exemplo, ser
decorrentes de possíveis acidentes durante as etapas de execução das obras, ou devido ao
atraso nas obras, em conseqüência das investigações da contaminação do solo e das águas
subterrâneas, por exigências dos órgãos ambientais e do Ministério Público. Essas ações
podem gerar custos não previstos pelo empreendedor imobiliário e acarretar no pagamento
de multas e indenizações.
SISTEMA DE LICENCIAMENTO AMBIENTAL (SLAM)
DECRETO N 42.159/2009
 Licença Ambiental de Recuperação (LAR)
Aprova a remediação, recuperação, descontaminação ou eliminação de passivo
ambiental existente em empreendimentos ou atividades fechados, desativados ou
abandonados.
 Termo de Encerramento (TE)
Atesta a inexistência de passivo ambiental que represente risco ao ambiente ou à
saúde da população, quando do encerramento de determinada atividade ou após a
conclusão do procedimento de recuperação.
Fluxograma de Procedimentos para aquisição de dados necessários para
Identificação e diagnóstico de Áreas em processo de mudança de uso do solo.
Levantamento do histórico de
ocupação do imóvel e do entorno
NBR-15515-1 – Avaliação Preliminar
Identificação de Áreas
Suspeitas e/ou com
Potencial de
Contaminação
NÃO
Liberação da Área para
Uso Pretendido
SIM
NÃO
Investigação Confirmatória
Confirmação da contaminação?
SIM
Emissão de LAR para
Recuperação
da Área
Medidas a serem adotadas em caso de constatação de “material”
contaminado durante as obras
Paralisar de imediato as atividades;
Não escavar o material com suspeita de contaminação.
Cobrir as áreas ou o material contaminado com lona plástica para evitar a infiltração de
água de chuva e a conseqüente possibilidade de contaminação de águas superficiais ou
subterrâneas, assim como a propagação de poeira contaminada por ação dos ventos ou
eventuais vapores ou gases emanados deste material;
Isolar e sinalizar as áreas suspeitas de contaminação.
Comunicar o fato aos órgãos ambientais estadual e municipal;
Contratar profissional habilitado para a realização Investigação Confirmatória e Plano de
Intervenção.
Nunca transportar solo ou entulho suspeito de contaminação para fora do canteiro de obras
sem autorização prévia do INEA.
EXEMPLOS, PERSPECTIVAS E DESAFIOS
Unidade Farmacêutica – 1952 a 2008
Áreas em processo de Reabilitação
Dinâmica de Transformação da cidade do RJ
GERENCIAMENTO DE ÁREAS CONTAMINADAS
 Analise de 182 processos na DILAM
 Processos relacionados a Áreas
Industriais excetuando Postos de
Serviço.
 AP (Área com Potencial de
Contaminação)  AS (Área Suspeita de Contaminação)  AI (Área Contaminada sob
Investigação)  ACI (Área Contaminada sob
Intervenção)  AMR (Área em Monitoramento para
Reabilitação)  AR (Área Reabilitada para uso
declarado) -
AP - 35%
AS - 3%
AI - 29%
ACI - 5%
AMR - 24%
AR - 4%
OBRIGADA
[email protected]
skype: adrianadelimasilva
“Proteger, conservar e recuperar o meio ambiente do Estado do Rio de
Janeiro para promover o desenvolvimento sustentável.”