IBCPF – ANBIMA: Programa de Educação Continuada
Desenvolvimento do Mercado de
Fundos de Investimento Imobiliário
Votorantim Asset Management D.T.V.M. Ltda.
Maximiliano Marques Rodrigues, M.Sc., CGA, CFP®
Junho/2012
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IBCPF – ANBIMA: Programa de Educação Continuada
Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Índice
Curriculum do Gestor
Vantagens e Desvantagens dos Fundos Imobiliários sob alguns pontos de vista
Do lado da Demanda (Visão do Investidor - Cotista)
Do lado da Oferta (Visão do Incorporador/Proprietário)
Do ponto de vista do Gestor / Administrador do Fundo
Tipos de Fundos Imobiliários e a Visão do Gestor
Fundos Imobiliários de Renda Fixa
Fundos Imobiliários de Renda
Fundos Imobiliários de Incorporação
Visão de Futuro e Temas para Evolução do Mercado
Shopping-Centers
Mercado Residencial
Mercado de Escritórios
Considerações Finais
Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Curriculum do Gestor
Maximiliano Marques Rodrigues, M.Sc., CGA, CFP®
•
37 anos, nascido em São Paulo-SP, Brasil
•
Formado em Administração pela Universidade de São Paulo - USP
•
Mestrado em Finanças (M.Sc.) pela The University of Memphis (Memphis, TN – EUA)
•
Pós-Mestrado em Mercado de Capitais Internacionais pela Columbia University (New York, NY, EUA)
•
Possui experiência de 18 anos no mercado financeiro e de capitais tendo trabalhado em diversas
instituições financeiras no Brasil e no Exterior.
•
Desde Julho de 2007 trabalha na Votorantim Asset Management sendo atualmente responsável pela
área de Produtos Estruturados, desenvolvendo e gerindo “alternative assets” para clientes brasileiros e
estrangeiros dos segmentos Corporate, Institucional, e Private Bank, incluindo o desenho,
implementação, e gestão de Fundos Imobiliários, Private Equity - FIPs, e Fundos de Recebíveis - FIDCs.
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Vantagens e Desvantagens dos Fundos Imobiliários
sob alguns pontos de vista
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Principais Características dos Imóveis
•
Ativo real: tangível;
•
Todo imóvel é único! E tem alto potencial de agregação de valor;
•
Uma das formas mais antigas de propriedade da humanidade;
•
Fator de Produção na Economia: Terra, Trabalho, Capital, e Capacidade
Empresarial;
•
Escassez x Necessidade de Moradia: espaço finito na Terra com população
crescente faz imóveis na média aumentar de valor no longo prazo;
•
Cultura popular da casa própria + cultura latina de imóveis para renda;
•
Ponto focal da sociedade desencadeou legislação abrangente, complexa,
detalhada, mas com ausência de tipificação, gerando controvérsias jurídicas.
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Vantagens e Desvantagens dos FIIs – Ponto de Vista da Demanda (Visão do Investidor)
Vantagens
Diversificador de Portfólio – Investimento híbrido entre a Renda Fixa e Variável:
Lastro em ativo real, tangível, com previsão de geração de renda estável (pós-obra).
Mercado imobiliário tem correlação atrasada em relação a outros ativos da economia.
Ganhos de Escala e Custos de Transação:
Investir em empreendimentos de grande porte com relativamente poucos recursos.
Corretagem em Bolsa é muito menor que numa Imobiliária.
Risco Mitigado:
Quanto a perda do principal; ativos imobiliários têm baixo nível de attrition.
Marco regulatório consolidado; pouco vulneráveis a riscos políticos e jurídicos
(imóveis prontos = direito de propriedade; maior risco são fraudes na aquisição)
Benefício Tributário:
Pessoa Física é isenta de Imposto de Renda nos FIIs (atendida a legislação em vigor).
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Vantagens e Desvantagens dos FIIs – Ponto de Vista da Demanda (Visão do Investidor)
Desvantagens:
Rentabilidade no Mercado Secundário:
Investidor toma decisão de compra e venda de cotas baseado no rendimento mensal,
ignorando valor de avaliação do ativo-lastro, e possibilidades de incremento das
receitas futuras. Baixo nível de research ~ “oportunidade”?
Ausência de Investidores Institucionais e Estrangeiros: Mercado desarbitrado!
Liquidez:
Ainda reduzida quando comparada as ações de empresas blue-chips da BMFBOVESPA,
mas evoluindo rapidamente.
Baixo Espectro de Fundos:
Maioria dos FIIs listados são basicamente do Tipo Renda = mono-ativos.
Forte concentração em lajes corporativas nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. 7
Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Vantagens e Desvantagens dos FIIs – Ponto de Vista da Oferta (Visão do Incorporador)
Vantagens
Desimobilização/Monetização do ativo fixo.
Obtenção de grandes volumes com maior rapidez.
Acesso a base pulverizada de investidores, potencialmente aumenta preço de venda.
Gestão profissional especializada reduz custos de administração dos imóveis que
podem ser repassados ao incorporador/vendedor.
Desvantagens
Gestor de FII é negociador profissional, poder de barganha do incorporador é
geralmente menor.
Preço de compra definido em função de rentabilidade e risco de LP, não valor do m2.
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Vantagens e Desvantagens dos FIIs – Ponto de Vista do Gestor
Vantagens
Demanda crescente por este tipo de investimento.
Mercado potencial ainda inexplorado, oportunidade para novos entrantes.
Remuneração geralmente mais alta do que outros tipos de fundos de investimento.
Geração de receitas de longo prazo pouco afetadas por crises econômicas.
Desvantagens
Tributação do caixa dos FIIs diminui o poder de barganha dos fundos.
Necessidade de portfólio identificado: não há “cheque em branco”.
Incorporadores têm dificuldade de entender demanda dos fundos imobiliários.
Baixa oferta de profissionais com conhecimento e experiência necessários.
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Tipos de Fundos Imobiliários e a Visão do Gestor
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Fundos Imobiliários de Renda Fixa
Definição:
Os Fundos de Investimento Imobiliário – Renda Fixa são fundos estruturados de recebíveis
imobiliários que têm por objetivo capturar demanda por produtos de renda fixa isentos de imposto
de renda para pessoa física (ex.: LCAs e LCIs), assim como por novos produtos estruturados do
setor de crédito imobiliário.
Exemplos:
FII Votorantim Securities I, II, e III; FII Excellence (BRFE); FII Fator Verità; CSHG Rec. Imob. BC FII
Desafios da Gestão:
1) Identificar ativos de boa qualidade de crédito a longo prazo.
2) Precificação dos lastros, dado o grande número de variáveis envolvidas.
3) Diversificação adequada da carteira de recebíveis imobiliários do Fundo.
4) Monitoramento da evolução das carteiras de recebíveis.
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Fundos Imobiliários de Renda Fixa - Principais Operações: Retorno x Risco dos CRI
Principais Tipos de Operações de Dívida (Lastro CRI/CCI/LCI/LH):
• Financiamento Imobiliário Pré-Chaves
• Financiamento Imobiliários Pós-Chaves (1ª residência)
• Financiamento Imobiliários Pós-Chaves (2ª residência / home-equity)
• Built-to-Suit (BTS)
• Sale-Lease Back
• Shopping-Center: Securitização dos Aluguéis
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Fundos Imobiliários de Renda Fixa – Metodologia de Avaliação de CRIs
Imóvel
Custo de Oportunidade
Residencial
Pré, Pós -Chaves
1ª ou 2ª residência / Home Equity
Taxa
CRI
Comercial
Prazo
Duration
Built-to-Suit
Sale-Lease Back
Estrutura da Operação
Crédito
Subordinação
Grau de Pulverização
Overcollateral
Inadimplência
Excesso de Spread
Valor Máximo dos
Pré-Pagamento
Contratos
Alienação Fiduciária
Seasoning
LTV
Co-Obrigação
Liquidação Antecipada
Corporativo “Clean”
Shopping
Performado
Em construção
BANCO DE DADOS
EXPERTISE IMOBILIÁRIO
HOMEWORK
EXPERTISE CRÉDITO
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Fundos Imobiliários de Renda
Definição:
Os Fundos de Investimento Imobiliário - Renda são fundos que têm por objetivo a aquisição e
adaptação de imóveis para posterior locação, visando a geração de renda mensal ou periódica
aos cotistas por meio dessas locações.
Exemplos:
FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower: BBVJ11
FII Brazilian Capital Real Estate Fund I (BRFE): BRCR11
FII CSHG Brasil Shopping: HGBS11
FII Rio Bravo Renda Corporativa: FFCI11
Desafios da Gestão:
1) Traçar cenários adequados para evolução do preço dos imóveis e aluguéis a LP.
2) Definição do balanço retorno x risco dos locatários (concentração x especulação).
3) Dificuldade para adaptar renda “justa” de acordo com novos cenários econômicos.
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Fundos Imobiliários de Incorporação
Definição:
Os Fundos de Investimento Imobiliário – Incorporação são fundos que investem na incorporação
de empreendimentos e o retorno dá-se com a venda. O projeto pode envolver desde a compra do
terreno até a venda das unidades construídas.
Exemplo:
FIPs normalmente direcionados a Fundos de Pensão e/ou Investidores Estrangeiros.
Kinea II Real Estate Equity Fundo de Investimento Imobiliário FII (ainda em oferta pública)
RB Capital Desenvolvimento Residencial II Fundo de Investimento Imobiliário – FII: RBDS11
Desafios da Gestão:
1) Precificar valor agregado e definir VGV crível.
2) Falta de rendimentos periódicos e possibilidade de perda do principal inibe PFs.
3) Dificuldade de precisão de custo das obras com antecedência superior a 1 ano.
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Fundos Imobiliários: Matriz Retorno x Risco
SML
Securities
Market
Line
Portfolio
Ótimo CML
Retorno Nominal
(Capital Markets Line)
30%
20%
15%
CDI/SELIC
8,50%
5%
Fundo Imobiliário
Incorporação
Fundo Imobiliário
Renda (Aluguéis)
Fundos DI
Títulos
Públicos
(LFT)
Fundos de
Ações Ativos
Ações
Small Caps
Fundos
Multimercados
Fundo Imobiliário
RF
Private
Equity
Imóveis
Ações
Carteira Diversificada
(Blue Chips)
Derivativos
c/ Alavancagem
Carteira Própria
Fundos
Renda Fixa CP
Poupança
Inflação
Risco-País
150 bbp
Vol. 0,2%
Vol.
5,0%
Vol.
10,0%
Vol.
20,0%
Vol.
25,0%
Vol.
30,0%
Risco
Volatilidade
Anual
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Ativos Reais de Base Imobiliária (Lastro): Matriz Retorno x Risco do Equity
Retorno Nominal
Portfolio
Ótimo CML
50%
Incorporação
Residencial
Baixo Padrão
30%
20%
15%
Shopping-Centers
Grandes
Metrópoles
Lajes Corporativas
(Incorporação)
(Incorporação)
Shopping-Centers
AAA
Grandes Metrópoles
(Renda)
Imóveis Rurais
CDI/SELIC
8,50%
5%
Lajes Corporativas
AAA (Renda)
Títulos
Públicos
(LFT)
SML
Securities
Market
Line
Lojas de Rua
(Capital Markets Line)
Loteamentos
Salas Comerciais
(Incorporação)
Incorporação Residencial
Alto Padrão
Hotéis
Incorporação Residencial
Médio Padrão
Centros de Convenções
Arenas
Estádios
Centros de Distribuição
Galpões Industriais
Armazéns
Imóveis Aluguel
Residencial
Poupança
Inflação
Risco-País
150 bbp
Vol. 0,2%
Vol.
10,0%
Vol.
15,0%
Vol.
20,0%
Vol.
25,0%
Vol.
30,0%
Risco
Volatilidade
Anual
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Visão de Futuro e Temas para a Evolução do Mercado
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Visão de Futuro e Temas para a Evolução do Mercado
Shopping-Centers
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Visão de Futuro e Temas para a Evolução do Mercado
Shopping-Centers
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Visão de Futuro e Temas para a Evolução do Mercado
Shopping-Centers: Principais Variáveis de Análise
1. Crescimento: PIB e Massa Salarial na Região / Cidade / Bairro;
2. Hábitos de consumo na Região / Cidade / Bairro;
3. Operador e/ou Acordo de Acionistas com o Fundo;
4. Quantidade e % de Lojas Âncora no Shopping;
5. Taxa de Vacância e motivos;
6. Crescimento das venda nas mesmas lojas.
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Visão de Futuro e Temas para a Evolução do Mercado
Mercado Residencial: Déficit Habitacional
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Visão de Futuro e Temas para a Evolução do Mercado
Mercado Residencial: Demanda
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Visão de Futuro e Temas para a Evolução do Mercado
Mercado Residencial: Preços 2012
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Visão de Futuro e Temas para a Evolução do Mercado
Mercado Residencial: Principais Variáveis de Análise
1. Tipo de Produto: 1ª moradia, 2ª moradia, etc. – Apto, Casa, Loteamento;
2. Demanda;
3. Crescimento: PIB e Massa Salarial na Região / Cidade / Bairro;
4. Hábitos de consumo na Região / Cidade / Bairro;
5. Política de Vendas da Incorporadora: Critérios de Elegibilidade;
6. Disponibilidade de Crédito ao Consumidor / Mutuário.
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Visão de Futuro e Temas para a Evolução do Mercado
Mercado de Escritórios: Taxa de Vacância em SP
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Visão de Futuro e Temas para a Evolução do Mercado
Mercado de Escritórios: Perspectivas
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Visão de Futuro e Temas para a Evolução do Mercado
Mercado de Escritórios: Principais Variáveis de Análise
1. Tipo de Produto e Demanda Específica;
2. Crescimento: PIB e Faturamento das Empresas na Região / Cidade / Bairro;
3. Taxa de Vacância;
4. Nova oferta: Previsão de entrega.
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Visão de Futuro e Temas para a Evolução do Mercado
Mercado de fundos imobiliários deve evoluir fortemente nos próximos anos, podendo
representar acima de 10% da indústria de fundos de investimento nos próximos 10 anos.
Aumento do espectro de tipos de fundos imobiliários:
Multi-Ativo; Multi-Temático; FoF Imobiliários; Setoriais; Regionais; etc.
Especialização dos gestores.
Maior arbitragem no mercado.
Aumento forte da liquidez provocado pela queda das taxas de juros.
Permitir aplicação em ativos no exterior.
Saudável competição dos FIIs com planos de Previdência Aberta e Fechada.
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Bibliografia / Referências
•
Investment Analysis for Real Estate Decisions Minnie T. Lush (Author), Philip T. Kolbe
(Author), Gaylon E. Greer - Dearborn Real Estate Education; 5th edition (March 2003)
•
Mercado Imobiliário - Técnicas de Precificação e Comercialização
Luiz Paulo Fávero Ed. Saint Paul 2009
•
Securitization: Structuring and Investment Analysis (Wiley Finance) Andrew Davidson,
Anthony Sanders, Lan-Ling Wolff , Anne Ching
•
Direito Imobiliário Teoria Geral e Negócios Imobiliários
Pedro Elias Avvad 2ª edição Ed. Renovar
•
Brazilian Real Estate 101 Your Guide to Understanding Real Estate in Brazil
JP Morgan Latin America Equity Research March 2012
•
F.I.T.T. for investors Welcome to Casa Markowitz
Deutsche Bank LatAm Real Estate January 2012
•
Investments Zvi Bodie, Boston University; Alex Kane, University of California; Alan J.
Marcus, Boston College ISBN: 007338237x; Copyright year: 2009
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Desenvolvimento do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
Muito Obrigado!
Maximiliano Marques Rodrigues, M.Sc., CGA, CFP®
Votorantim Asset Management D.T.V.M. Ltda.
Produtos Estruturados
Av. Nações Unidas, 14.171 – Bloco A - 7º andar
CEP: 04707-910 São Paulo - SP Brasil
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[email protected]
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[CONFIDENCIAL]
Avisos Importantes ao Investidor
•
Material preparado pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda. As informações aqui apresentadas têm como única intenção fornecer
um panorama da situação atual do mercado, estando baseadas em dados de conhecimento público, não significando, portanto, quaisquer
compromissos e/ou recomendações de negócios por parte da Votorantim Asset. A Votorantim Asset não se responsabiliza pelo uso dessas
informações.
• Este material não deve ser considerado como recomendação de investimento nem deve servir como única base para tomada de decisões de
investimento.
• LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e à política de
investimento do fundo de investimento, bem como às disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto.
• RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA.
• A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS.
• PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE FUNDO(S) DE INVESTIMENTO(S), É RECOMENDÁVEL UMA ANÁLISE DE, NO MINIMO, 12 (DOZE)
MESES.
• A base de cálculo dos fundos é o último dia útil do mês. As rentabilidades são calculadas entre o 30º dia do mês anterior e o 30º dia do mês de
referência.
• A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS.
• FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU
FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC.
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