AQUISIÇÃO DE
PROPRIEDADE IMÓVEL
Considerações Gerais.
– São modalidades de aquisição da propriedade imóvel: a
usucapião, o registro do título, a acessão e o direito
hereditário. Reserva-se o estudo desta última ao direito das
sucessões.
– A usucapião é considerada, pela maioria dos autores, como
uma forma de aquisição originária, porque a transmissão é
determinada pela sentença declaratória da usucapião e não
por vontade do anterior proprietário. Se for considerada
aquisição originária, quem usucapir receberá a propriedade
isenta de quaisquer limitações. Se havia usufruto ou hipoteca
sobre o imóvel, esses direitos desaparecem com a usucapião.
– A acessão natural é, por essência, uma forma de aquisição
originária, significa um acréscimo ou incorporação natural ou
artificial, mas inesperadamente. Como por exemplo, a acessão
por formação de ilhas.
• A aquisição pelo registro e a sucessão
hereditária são modos de transmissão derivada
por excelência, porque exigem um anterior
proprietário. O bem é transferido ao novo
proprietário com as mesmas características
que possuía anteriormente.
• Portanto, a aquisição será considerada
originária quando não houver relação de
causalidade entre o direito do antecessor e o
do sucessor. Existindo essa relação jurídica de
causalidade, que é refletida pela transmissão
do bem pelo anterior ao novo proprietário o
modo de aquisição será o derivado.
• Usucapião (ao final de propriedade)
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA PELA
ACESSÃO
A acessão consiste em um meio de aquisição do domínio em
função do acréscimo ou pela incorporação de uma coisa a
outra, decorrente de fato natural ou de atividade humana.
Quando o acréscimo decorre de fato da natureza, sem
intervenção humana, diz-se que a acessão é natural. Caso a
incorporação se dê em virtude de conduta ou trabalho
humano, a acessão é denominada artificial ou industrial.
Segundo Clóvis Beviláqua a acessão “é modo originário de
adquirir, em virtude do qual fica pertencendo ao
proprietário tudo quanto se une ou incorpora a seu bem”.
Considerar, destarte, como aquisição originária implica
reconhecer que não há transmissão da propriedade em
favor daquele que se beneficia com a acessão.
Na acessão, vige a regra, tudo aquilo que se
incorpora a um bem fica pertencendo ao seu
proprietário, decorrente do princípio de que o
acessório segue o principal. Assim, em
princípio, quem for proprietário do principalo solo- o será, também, daquilo que agregar ao
que lhe pertence- uma casa- pois há exceção
prevista em lei.
A acessão de imóvel a imóvel resulta da
formação de ilhas, da avulsão, do abandono do
álveo. A acessão de móvel a imóvel origina-se
de construção, obra ou plantação.
Acessões Naturais.
• As acessões naturais decorrem de acontecimento natural,
porquanto independe de atividade humana, tais como: formação
de ilhas, aluvião, avulsão e álveo abandonado. A disciplina legal
está contida nos arts. 1249 a 1252, CC e no Decreto nº.
24643/34.
Formação de Ilhas.
• Podem surgir ilhas no leito de um rio, em razão do acúmulo de
depósito natural, como areia ou cascalho, decorrente do curso
d’água, até que atinjam, a superfície, ou em função do
rebaixamento das águas do rio, tal sorte que uma ilha se
exteriorize.
• Essas ilhas, desde que se formem em correntes comuns ou
particulares, pertencem aos proprietários estabelecidos à
margem dos rios, denominados proprietários ribeirinhos. No
caso de águas públicas ou rios navegáveis, as ilhas que se
formarem pertencerão ao domínio público.
• As ilhas que surgirem no meio do rio pertencerão
aos proprietários ribeirinhos (cujas propriedades
confinem com a corrente do rio) das duas margens,
na proporção da testada (mo caso, é a medida da
parte do imóvel voltada para o rio) do imóvel, até a
linha que dividir o álveo em partes iguais. Tem-se
assim
que,
traçada
uma
linha
dividindo,
horizontalmente, o leito do rio ao meio, a ilha ou as
ilhas pertencerão a todos os proprietários
ribeirinhos, na proporção da testada de seus
imóveis, até a linha que dividir o leito do rio em duas
partes iguais.
• Se a ilha se formar entre a linha divisória e uma das
margens, a aquisição se dará pelos proprietários dos
terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado.
a) A figura representa ilhas formadas no meio do
rio cuja margem é de proprietários diferentes:
b) A figura representa ilhas formadas no meio do rio e
uma das margens considera-se acréscimo aos terrenos
ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado:
c) A figura representa as ilhas que se formam por
desdobramento de novo braço de corrente,
pertencente aos proprietários dos terrenos, a
custa dos quais se formaram:
Aluvião.
• A aluvião pode ser dividida entre aluvião própria e imprópria. A
própria é aquela que decorre do acréscimo ou depósito natural,
lento e imperceptível de terra, areia, cascalho, argila, matérias
orgânicas e inorgânicas, ao terreno localizado à margem de um
rio, em função da correnteza. Esse aumento faz com que o
proprietário ribeirinho beneficiado agregue à sua propriedade o
quanto foi acrescido por fato natural.
• A aluvião imprópria é o acréscimo ou incorporação paulatina de
terras aos terrenos marginais, resultante do desvio natural das
águas do rio, deixando o solo parcialmente a descoberto. Essa
modalidade de aluvião forma-se, exclusivamente, em águas
correntes. Com o recuo de águas dormentes dos lagos, lagoas,
açudes e tanques, deixando enxuto o solo, não se verifica o
surgimento do terreno aluvial, já que essas águas represadas
tem limites fixos. Desta forma, os proprietários de terrenos
marginais não adquirem o solo descoberto pela retração da água.
• Tanto na aluvião própria quanto na imprópria, tem-se a
incorporação de terra aos terrenos, e, por conseguinte, isso
faz com que os proprietários marginais tornem-se titulares,
também, da faixa acrescida.
• Seguem imagens, para melhor definir as acessões por Aluvião:
a) Aluvião Própria
b) Aluvião Imprópria
Avulsão.
• A avulsão é definida pelo art. 1251, CC e ocorre “quando, por
força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um
prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade
do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem
indenização, se em um ano, ninguém houver reclamado”.
• A diferença entre aluvião e avulsão está na forma como o
acréscimo se efetiva. Na aluvião, o acúmulo de areia deixada
pelas águas é lento e paulatino. Não há que se falar em
indenização, dado que se desconhece de onde vieram os
elementos naturais que foram agregar ao imóvel. Na avulsão, o
aumento decorre de força natural violenta, provocando o
desprendimento de uma porção de terras de um imóvel para se
agregar a outro. Essa porção de terras deve ser considerável, de
modo a se pode identificar a perda, pelo deslocamento de
terras, em prejuízo de um proprietário e benefício de outro. É
reconhecido, na avulsão, o direito à indenização em favor do
dono do terreno de onde as terras se desprenderam.
• O proprietário do terreno por avulsão adquire a porção
de terras, desde que pague uma indenização. Caso assim
não proceda, deverá permitir ao titular do prédio
desfalcado que remova a parte acrescida. O dono do
prédio desfalcado pode pedir de volta as terras. Ao dono
do prédio acrescido confere-se do direito de opção
entre devolver as terras ou indenizar o dono do prédio
prejudicado. Nesta última hipótese, terá o dono do
prédio beneficiado sua propriedade acrescida pela
acessão por avulsão.
• Se houve avulsão, mas o proprietário do prédio
desfalcado não reclama suas terras no prazo decadencial
de um ano, contado do dia em que ocorreu a avulsão,
operará a aquisição do domínio em proveito do
proprietário beneficiado com o acréscimo, sem que tenha
obrigação de indenizar.
Álveo abandonado.
• O Código de Águas no art. 9º define álveo como “a superfície que
as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e
ordinariamente enxuto”. O álveo será público de uso comum, ou
dominical, conforme a propriedade das respectivas águas, e será
particular no caso das águas comuns ou das águas particulares.
(art. 10, Cód. Das águas).
• Álveo é o leito do rio. Álveo abandonado é o leito do rio, enxuto,
sem água, que poderá ter tomado outro curso, em decorrência
de fato natural.
• Pertencerá o álveo abandonado aos proprietários ribeirinhos das
duas margens, considerando que o direito dos titulares dos
prédios marginais se estende até o meio do álveo. O solo será
partilhado da mesma forma que se adotou para as ilhas.
• Caso o solo tenha secado em razão do desvio do curso do rio, os
eventuais proprietários dos terrenos onde a água tenha aberto
novo curso não terão direito à indenização. (art. 1252, CC).
Acessões Artificiais ou Industriais.
• As acessões artificiais ou industriais decorrem de atividade
humana e compreendem a semeadura, plantação, ou construção.
Regula-se pelo princípio de que o acessório, representado pela
semeadura, plantação ou construção, segue o destino do
principal, que é o solo; isso implica dizer que o proprietário do
solo passa a ser, também, titular do quanto a ele se agregar.
• A presunção estabelecida pelo legislador é a de que toda
construção ou plantação existente em um terreno presume-se
feita pelo dono, salvo prova em contrário.
• O art. 1253, CC desdobra-se em 3 hipóteses de acessão
artificial:
 Semeadura, plantação ou construção em terreno próprio com
sementes, plantas ou materiais alheios;
 Semeadura, plantação ou construção em terreno alheio com
sementes, plantas ou materiais próprios;
 Semeadura, plantação e construção com sementes, plantas e
materiais alheios em terrenos alheios.
– Em regra, toda construção e plantação existente em um
terreno presume-se feita pelo proprietário e à custa, até que
se prove o contrário. (1253)
– Se o proprietário planta com semente ou constrói com
material alheio, em terreno próprio, adquire a propriedade
destas, mas, se agiu de má-fé, fica obrigado a pagar-lhes o
valor e as perdas e danos. Em caso de boa-fé, fica obrigado
apenas a pagar o valar da semente ou do material. (1254)
– No caso delas acontecerem em terreno alheio, com semente,
mudas ou materiais próprios, perde em proveito do
proprietário do solo, sendo-lhe garantido o direito à
indenização do valor respectivo apenas se tiver agido de boafé. No caso da má-fé, poderá ser compelido a repor as coisas
no estado anterior, pagando todos os prejuízos que causou.
(1255)
– O parágrafo único do art.1255 determina que, caso a
plantação ou construção em terreno alheio exceder
consideravelmente o valor do terreno, aquele que plantou ou
construiu adquirirá a propriedade do solo, desde que
indenize o proprietário, em valor que deve ser ajustado, ou,
na falta de acordo, fixado pelo juiz.
• Acessões não são benfeitorias. Esta são despesas feitas
em coisa já existente, com o fito e conserva-las, melhoralas ou embeleza-las. Aquelas são obras que criam coisa
nova.
– Se ambas as partes estiverem de má-fé, o proprietário do
solo adquirirá as semente, mudas ou materiais, devendo
indenizar quem plantou ou construiu pelo valor das acessões
(1256 caput). Presume-se que o proprietário do solo procede
de má-fé quando presencia o trabalho e não toma nenhuma
providência.
– Quando terceiro de boa-fé planta ou edifica com semente
ou material de outrem, em terreno igualmente alheio, a
construção ou plantação passa a pertencer ao proprietário
do solo, mas o dono da semente ou dos materiais poderá
cobrar do proprietário a indenização devida, quando não
puder havê-la do plantador ou construtor. (1257)
Construções com invasão de solo alheio.
• A construção feita em solo próprio com invasão de solo alheio
compreende duas situações: invasão não superior a 5% e invasão
superior a 5% do solo alheio.
• A primeira delas, invasão não superior a 5% está prevista no
art. 1258, CC importando considerar a boa fé ou má fé do
invasor. É possível, assim que: “A” de boa fé convicto de que seu
terreno é maior do que realmente o é, ao construir invada o
terreno vizinho, de “B”, em no máximo 5%. Como “A” estava de
boa fé, tem direito a adquirir a propriedade da parte do solo
invadido desde que:
– a) o que ele construiu seja de maior valor do que a parte do
terreno invadido;
– b) indenize “B” pelo valor da área invadida, e pela desvalorização
da área não invadida.
• Se “A” estivesse de má fé, a regra a ser aplicada é a do parágrafo
único do art. 1258, CC, pelo qual “A” deverá demolir a porção invasora,
ou seja, o que construiu. Não sendo possível a demolição, como no caso
de comprometer a estrutura do prédio de “A” de má fé, terá direito a
adquirir a parte invadida, desde que, presentes os requisitos já
citados, pague um valor equivalente a 10 vezes o que pagaria o invasor
de boa fé.
• Quando o terreno tem área superior a 5%, a questão é tratada pelo
art. 1259, CC. O invasor de boa fé (aquele que pressupõe que esteja
construindo em terreno que lhe pertence) que invada mais de 5% da
propriedade alheia com sua construção terá direito a adquirir a
propriedade da parte do solo invadido, mas para tanto lhe é exigido
que pague uma indenização que englobe: a) valor que a invasão
acrescer à construção; b) valor da área invadida; c) valor
correspondente à desvalorização da área não invadida ou
remanescente,
• Para o invasor de má fé, em área superior a 5% não se confere o
direito de adquirir a área invadida, devendo demolir o que construiu
em terreno alheio, além de pagar em dobro as perdas e danos que
forem apuradas.
Distinção entre Benfeitorias e Acessões.
– Benfeitorias se traduzem em melhoramento de
algo existente. Acessão constitui coisa nova.