CONTRATO DE FORNECIMENTO DE LEITE
ASPECTOS LEGAIS
Gustavo Martins de Sá
Graduado em Direito pela Universidade Federal de Uberlândia
- MG
Pós Graduado em Direito Empresarial pela Universidade
Federal de Uberlândia –MG
Advogado Sênior – Sócio Fundador da Sá E Leocádio
Sociedade de Advogados
Professor de Direito Agrário e Direito Empresarial
Instrutor de cursos on line
Instrutor da Academia de Líderes Oto da Syngenta
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CONTRATO
______________________________________________________
CÓDIGO CIVIL – Lei 10.406 DE 10 de Janeiro de 2002.
REGRAS GERAIS: ARTIGOS 421 - 435
CONCEITO : ACORDO DE VONTADES
1. PARTES CAPAZES (maior de 18 anos ou de 16 (emancipado)
CONDIÇÕES:
2. OBJETO LÍCITO (permitido em lei)
3. FORMA PREVISTA EM LEI
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PRINCÍPIOS CONTRATUAIS
___________________________________________
SUPREMACIA DA ORDEM PÚBLICA
FUNÇÃO SOCIAL
BOA-FÉ OBJETIVA
PACTA SUNT SERVANDA - CONTRATO FAZ LEI ENTRE AS PARTES
EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS: EXCEÇÃO DO
CONTRATO NÃO CUMPRIDO
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LEGISLAÇÃO APLICÁVEL AOS CONTRATOS
AGRÁRIOS.
1 – Estatuto da Terra – Lei n. 4.504 de 30 de novembro de
1964.
2 – Decreto 59.566 de 14 de novembro de 1966.
3 – Lei 4.947 de 06 de abril de 1966.
4 - Constituição Federal de 1988.
5 – Código Civil de 2002.
6 – Lei 11.443 de 05 de janeiro de 2007.
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IMÓVEL RURAL E URBANO – DISTINÇÃO
Direito Tributário: fator LOCALIZAÇÃO, ou seja, imóveis na zona
urbana pagam IPTU, enquanto na zona rural, ITR.
Direito Agrário: fator DESTINAÇÃO, ou seja, não importa se o imóvel
está na zona urbana ou rural, mas sim, o que nele se produz.
ATIVIDADES AGRÁRIAS:
1º. Agrícola;
2º. Pecuária;
3º. Agroindustrial;
4º. Extrativa;
5º. mista.
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FUNÇÃO SOCIAL
O cumprimento da função social se dá quando há:
a)bem-estar dos proprietários do imóvel, seus familiares e
trabalhadores;
b)Níveis de produtividade;
c)Preservação dos recursos naturais e meio ambiente;
d)Respeito às relações trabalhistas.
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TRANSFERÊNCIA DA POSSE
CONTRATOS TÍPICOS
1 – ARRENDAMENTO RURAL
2 – PARCERIA RURAL
Deve-se esclarecer, desde já, que para o Estado, não importa se o imóvel rural
está
sendo
explorado
pelo
próprio
proprietário
ou
por
terceiro.
A
responsabilidade por todos os fatos ocorridos no imóvel rural recairão SEMPRE
sobre o proprietário rural.
.
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CONCEITO DE CONTRATO AGRÁRIO.
PARTES CAPAZES (maior de 18 anos ou de 16 (emancipado)
CONTRATO:
OBJETO LÍCITO (permitido em lei)
FORMA PREVISTA EM LEI (alguns contratos somente são válidos se
firmados por escrito)
Três requisitos acima
CONTRATO AGRÁRIO
+
Ânimo de explorar imóvel rural
VERBAL
FORMA:
ESCRITA
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OBJETO DOS CONTRATOS AGRÁRIOS.
Em se tratando de contratos agrários, podem ser objeto os seguintes bens,
conforme a espécie de contrato:
CONTRATO
OBJETO
_______________________________________________________
TERRA NUA
ARRENDAMENTO
BENFEITORIAS
TERRA NUA
PARCERIA
BENFEITORIAS
ANIMAIS
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Diferença entre Arrendamento e Parceria
Legislação: artigo 3o. Do Decreto 59.566∕66.
Arrendamento rural = contrato através do qual uma pessoa
(arrendador) se obriga a ceder à outra (arrendatário), o USO e GOZO
de imóvel rural, com ou sem suas benfeitorias, objetivando nele
exercer atividade agrária.
USO = possibilidade de explorar economicamente o imóvel rural.
GOZO = direito de dispor livremente da produção.
________________________________________________________________________
Legislação: artigo 4º. Do Decreto n. 59.566 ∕66 que:
Parceria rural = transferência para USO ESPECÍFICO de
imóvel rural, mediante partilha de riscos de caso fortuito e da
força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos
ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados
os limites percentuais da lei.”
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SUBARRENDAMENTO RURAL.
Feita esta colocação, é importante saber desde já que, em virtude do direito de
GOZAR do imóvel, não importa se o terceiro obtiver lucro ou prejuízo no
exercício de sua atividade, deverá REMUNERAR o proprietário do imóvel.
Desta forma, no contrato de arrendamento rural, o RISCO da atividade é
SOMENTE do TERCEIRO, jamais do proprietário do imóvel. Esta colocação é
importante vez que na parceria rural, o risco da atividade é do terceiro e
TAMBÉM do proprietário.
O subarrendamento rural, por sua vez, decorre de um contrato de
arrendamento já existente. É como a sublocação de imóvel urbano. O terceiro
que arrendou certo imóvel rural, o cede para outra pessoa.
Mas, atente-se: a validade do contrato de subarrendamento DEPENDE de
consentimento POR ESCRITO do proprietário do imóvel rural.
Feito o subarrendamento sem autorização expressa do proprietário, este
contrato é NULO!!
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NOME DAS PARTES.
Contratante = ARRENDADOR (proprietário, pessoa que
detenha a posse do imóvel ou seu administrador)
ARRENDAMENTO
Contratado = ARRENDATÁRIO (pessoa física ou jurídica
ou conjunto familiar
Contratante = ARRENDADOR (popularmente chamado
de subarrendador, que é INCORRETO!)
SUBARRENDAMENTO
Contratado = ARRENDATÁRIO (popularmente chamado
de subarrendatário, que é INCORRETO!)
Contratante = PARCEIRO-OUTORGANTE
PARCERIA
Contratado = PARCEIRO-OUTORGADO
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PRAZOS MÍNIMOS
O prazo mínimo de duração depende, como já dito, da atividade agrária
a ser desenvolvida e além disso, importa também a espécie de contrato.
CONTRATO
PRAZO MÍNIMO
ATIVIDADE
_________________________________________________________________
Lavoura temporária
3 ANOS
ARRENDAMENTO
5 ANOS
RURAL
Parceria rural:
Pecuária (pequeno/médio porte)
Lavoura permanente
Pecuária (grande porte)
7 ANOS
Exploração florestal
3 ANOS
Qualquer atividade
OBS.: PRAZO INDETERMINADO: RESPEITAR PRAZO MÍNIMO.
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DIREITOS INDISPONÍVEIS.
1º. Proibição de exigência de prestação de serviços gratuitos por parte
do contratado (posseiro)
2º. Proibição de exclusividade de venda da colheita.
3º. Obrigatoriedade da aquisição de gêneros e utilidades em armazéns
ou barracões pertencentes ao proprietário do imóvel.
4º. Obrigatoriedade do beneficiamento da produção em estabelecimento
pertencente ao proprietário do imóvel.
Deve-se notar que a legislação pretendeu evitar que o posseiro sofra
“abusos” por parte do proprietário, tendo assim, LIBERDADE para
desenvolver sua atividade da forma como lhe for mais interessante,
podendo vender sua produção para comprador de sua preferência,
beneficiar o produto onde queira e assim por diante.
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DIREITOS E DEVERES.
Obrigações do proprietário do imóvel: (arrendador ou parceiro outorgante).
1.Entrega do imóvel rural, a partir do início do contrato, o proprietário deve
tornar livre a utilização do imóvel, inclusive entregando chaves de cadeados de
porteiras, chaves das casas e barracões por ventura constantes do contrato.
2. Permitir que o contratado tenha garantido o uso do imóvel, sem a
interferência do proprietário. Deste fato, surge uma dúvida: iniciado o
contrato, tem o proprietário DIREITO de visitar ou fiscalizar o imóvel rural?
Bem, desde que estas visitas não interfiram no exercício da atividade
desenvolvida pelo arrendatário ou parceiro-outorgado, não há problema
algum.
3. Efetuar, às suas custas, obras e reparos necessários no imóvel. Cabe aqui
uma ressalva: esta obrigação poderá ser transferida ao contratado mediante
cláusula contratual, no entanto, como vimos no estudo das BENFEITORIAS,
terá o contratado direito de ser ressarcido, vez que o dever de efetuar obras e
reparos é do proprietário do imóvel.
4. Pagar todos os tributos e qualquer contribuição que incida ou venha incidir
sobre o imóvel rural, salvo se houver transferência desta responsabilidade
para o contratado, devidamente INSERIDA no contrato escrito.
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OBRIGAÇÕES DO POSSEIRO
1. Pagar pontualmente o preço pelo uso da terra, nos valores e prazos
combinados.
2. Uso racional do imóvel rural.
3. Outra questão muito importante em dias de hoje, devido à insegurança
reinante no meio rural, refere-se ao deve do contratado de ”levar ao
conhecimento do proprietário, imediatamente, qualquer ameaça ou ato de
turbação ou esbulho que, contra a sua posse vier a sofrer, e ainda, de
qualquer fato do qual resulte a necessidade da execução de obras e reparos
indispensáveis à garantia do uso do imóvel rural”.
4. Devolver o imóvel, ao término do contrato, tal como o recebeu com seus
acessórios; salvo as deteriorações naturais ao uso regular. O contratado será
responsável por qualquer prejuízo resultante do uso predatório, culposo ou
doloso, quer em relação à área cultivada, quer em relação às benfeitorias,
equipamentos, máquinas, instrumentos de trabalho e quaisquer outros bens a
ele cedidos pelo proprietário.
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BENFEITORIAS.
Benfeitorias são obras já existentes ou realizadas no imóvel, como casas,
barracões, cercas etc.
A importância do estudo das benfeitorias nos contratos de arrendamento
rural deve-se ao fato de que a responsabilidade pelo pagamento das
benfeitorias, quando úteis ou necessárias, é do proprietário do imóvel.
ESPÉCIES:
1)Voluptuárias: não aumentam a utilidade do imóvel, servem para
embelezá-lo. Estas benfeitorias, quando realizadas pelo arrendatário, não
lhe dão direito à ressarcimento, SALVO se o arrendador CONCORDAR em
remunerá-las.
2)Úteis: aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Realizadas pelo
arrendatário dão-lhe direito de ressarcimento.
3)Necessárias: visam conservar ou evitar a degradação do imóvel e como
as benfeitorias úteis, também obrigam o proprietário ressarcir o arrendatário
que as realizar.
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Preço do Arrendamento Rural.
Acerca do PREÇO do contrato, o arrendatário assume o dever de pagar o
valor combinado em contraprestação ao uso e gozo do imóvel.
Dissemos anteriormente que o arrendamento se assemelha ao contrato de
locação de imóveis urbanos e tal como, o arrendatário deve pagar
“aluguel” ao arrendador.
VALOR DEVE SER DEFINIDO EM MOEDA CORRENTE (R$)
ADMITE-SE: VALORES COM BASE EM REMUNERAÇÃO FIXA EM PRODUTOS
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Preço da parceria
a) 20% (vinte por cento), quando concorrer apenas com a terra nua;
b) 25% (vinte e cinco por cento), quando concorrer com a terra preparada;
c) 30% (trinta por cento), quando concorrer com a terra preparada e moradia;
d) 40% (quarenta por cento), caso concorra com o conjunto básico de
benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro
para gado, cercas, valas ou currais, conforme o caso;
e) 50% (cinqüenta por cento), caso concorra com a terra preparada e o
conjunto básico de benfeitorias enumeradas na alínea d deste inciso e mais o
fornecimento de máquinas e implementos agrícolas, para atender aos tratos
culturais, bem como as sementes e animais de tração, e, no caso de parceria
pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50% do número total
de cabeças objeto de parceria;
f) 75% (setenta e cinco por cento), nas zonas de pecuária ultra-extensiva em
que forem os animais de cria em proporção superior a 25% do rebanho e onde
se adotarem a meação do leite e a comissão mínima de 5% por animal
vendido.
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DIREITO DE PREFERÊNCIA
AQUISIÇÃO DO IMÓVEL
Direito de Preferência = o direito do arrendatário adquirir o imóvel rural em
condições de igualdade com terceiros, ou seja, durante a vigência do contrato,
caso o proprietário queira vender o imóvel, deverá oferecê-lo primeiramente ao
seu arrendatário.
Formalidades:
1 – elaborar NOTIFICAÇÃO demonstrando sua intenção de vender o imóvel e
qual o valor que pretende receber.
2- juntar à notificação, declaração de terceiro-pretendente que contenha valor
e forma do pagamento, dando prazo ao arrendatário para manifestar seu
interesse em adquirir o imóvel.
Caso o imóvel seja vendido sem ser oferecido ao arrendatário, este poderá
anular a venda mediante depósito do preço pago pelo adquirente ajuizar de
ação reivindicatória.
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DIREITO DE PREFERÊNCIA
RENOVAÇÃO DO CONTRATO AGRÁRIO.
PRAZO PARA NOTIFICAÇÃO = 6 MESES ANTES DO
TÉRMINO DO CONTRATO
PRAZO PARA RESPOSTA = 30 DIAS APÓS O
RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO
CONTEÚDO DA NOTIFICAÇÃO: CONDIÇÕES DA
NOVA OFERTA, DE FORMA DETALHADA
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CAUSAS DE EXTINÇÃO.
1 – Término do prazo do contrato ou do de sua renovação.
2 – Retomada do imóvel.
3 – Pela confusão.
4 – Distrato.
5 – Rescisão.
6 – Pela resolução ou extinção do arrendador.
7 – Força Maior
8 – Por sentença judicial irrecorrível.
9 – Perda do imóvel.
10 – Desapropriação.
11 – Qualquer causa prevista.
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CAUSAS DE DESPEJO
1 - Término do prazo contratual ou de sua renovação;
2 - Se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo
ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador;
3 - Se o arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado;
4 - Dano causado à gleba arrendada ou ás colheitas, provado o dolo ou culpa
do arrendatário;
5 - se o arrendatário mudar a destinação do imóvel rural;
6 - Abandono total ou parcial do cultivo;
7 - Inobservância das normas obrigatórias fixadas no art. 13 deste
Regulamento; (tais normas foram citadas no Módulo II – Direitos
Indisponíveis)
8 - Nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e neste
regulamento, comprovada em Juízo a sinceridade do pedido;
9 - se o arrendatário infringir obrigação legal, ou cometer infração grave de
obrigação contratual.
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