DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO
Alexandre Junqueira Gomide
Mestre e Especialista em Ciências Jurídicas pela
Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa –
Portugal (2010). Mestrando em Direito Civil pela
Faculdade de Direito Largo de São Francisco
(FDUSP). Ex-coordenador da Comissão dos Novos
Advogados (CNA) do Instituto dos Advogados de São
Paulo – IASP. Advogado.
Email: [email protected]
www.civileimobiliario.com.br
DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO
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Duas categorias:
Vícios Sociais
simulação)
(fraude
contra
credores
e
Vícios do Consentimento (erro, dolo, coação,
estado de perigo e lesão)
DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO
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


Vícios do consentimento
São aqueles em que a vontade emitida não sintoniza
com o que realmente pretendia o agente.
A vontade é distorcida por circunstâncias anômalas.
Há, portanto, uma desarmonia entre o querer do
agente e sua manifestação externa.
DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO

Vícios sociais

São aqueles em que o agente deseja um resultado, mas há
uma decretação de anulação ou nulidade não querida.

O agente adota uma conduta lesiva a direitos de terceiros
ou pretende violar direitos já instituídos

São eles: Simulação e Fraude contra credores
DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO
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Consequências:
Nos termos do Código Civil é anulável o negócio
jurídico quando há erro, dolo, coação, estado de
perigo, lesão e fraude contra credores.
No caso de simulação, o negócio jurídico é nulo
(art. 169).
DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO
Vícios do Negócio Jurídico X Vícios Redibitórios
Segundo Flávio Tartuce, os vícios do negócio jurídico
atingem a manifestação da vontade ou a órbita social
nos negócios jurídicos em geral.
Já os vícios redibitórios atingem o objeto de uma
disposição patrimonial em um contrato.
Os defeitos do negócio jurídico estão no plano da validade,
enquanto os vícios redibitórios estão no plano da eficácia
(discutível).
ERRO
Conceito: O erro é um engano fático, uma falsa
noção, em relação a uma pessoa, ao objeto do
negócio ou a um direito, que acomete a vontade
de uma das partes que celebrou o negócio.
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Art. 138: Art. 138. São anuláveis
jurídicos, quando as declarações
emanarem de erro substancial que
percebido por pessoa de diligência
face das circunstâncias do negócio.
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os negócios
de vontade
poderia ser
normal, em
ERRO
Segundo parte da doutrina, não mais interessa ser o erro
escusável (justificável) ou não.
Isso porque foi adotado no Código Civil atual o princípio da
confiança.
Enunciado nº 12 da I Jornada: “Na sistemática do art. 138 é
irrelevante ser ou não escusável o erro, porque o dispositivo
adota o princípio da confiança”.
Nesse sentido: Venosa, Tepedino, Maria Celina Bodin de Moraes.
Contra: MHD, Silvio Rodrigues, Villaça e Francisco Amaral.
ERRO
Em sentido contrário:
“Apelação – Ação de anulação de negócio jurídico c.c.
indenização por danos morais. Consórcio. Bem imóvel.
Autor que afirma ter sido levado a acreditar que lhe estava
sendo oferecido negócio voltado à pronta aquisição de
imóvel, com pagamento em parcelas, quando, na verdade,
se tratava de consórcio de bem imóvel. Instrumento
contratual e demais documentos relacionados ao imóvel não
deixando a menor dúvida, para qualquer indivíduo
minimamente letrado, sobre a natureza do contrato. Erro
não
demonstrado”.
(Apelação
nº
001461384.2011.8.26.0084, Rel. Ricardo Pessoa de Mello Belli, j. 27
de Novembro de 2013).
ERRO
Erro essencial é o que tem papel decisivo na determinação da
vontade do declarante, de modo que, se conhecesse o
verdadeiro estado de coisas, não teria desejado, de modo
nenhum, a concluir o negócio.
Exemplos:
A - ao verificar planta de loteamento, acredita estar comprando o
lote 5, da quadra B, quando na realidade está adquirindo o
lote 5 da quadra A.
B – Sujeito adquire cavalo, acreditando que é de tiro, quando na
realidade é de competição
C – Sujeito faz doação a João, supondo que este lhe salvou a vida,
o que não ocorreu.
ERRO
O erro é substancial, quando (art. 139):
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I - interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração,
ou a alguma das qualidades a ele essenciais;
II - concerne à identidade ou à qualidade essencial da pessoa a quem se
refira a declaração de vontade, desde que tenha influído nesta de modo
relevante;
III - sendo de direito e não implicando recusa à aplicação da lei, for o
motivo único ou principal do negócio jurídico.
O erro acidental não é suficiente para anular o negócio
ERRO
O erro de direito
Embora não seja lícito alegar desconhecimento da lei, nada impede que se
alegue erro de direito se restar demonstrado descompasso entre a vontade real
do declarante e a vontade manifestada.
“AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO Erro de Direito - Alienação de
estabelecimento comercial situado em imóvel objeto de permissão de uso pelo Poder
Público Municipal. Impossibilidade de transferência da permissão para o nome do
adquirente - O apelante não afirma que ignorasse o que é permissão de uso, mas sim
a impossibilidade de transferência para seu nome - O inciso III do art. 139 do
Código Civil de 2002 inovou, admitindo que o erro substancial possa ser de
direito, desde que, não implicando recusa à aplicação da lei, for o motivo
único ou principal do negócio jurídico - O art. 3º do Decreto n. 4.789/2002,
que dispôs sobre a permissão em favor do apelado, foi expresso quanto a
intransmissibilidade da permissão, o que o vendedor não poderia ignorar, e
o autor estava sujeito à fiscalização pelo Poder Público, que poderia
cancelá-la a qualquer momento, uma vez constatada a irregularidade, e a
não anulação do negócio jurídico seria convalidar sua ilicitude – Dano moral
não caracterizado - Recurso provido em parte” (Tribunal de Justiça de São Paulo,
Apelação nº 9132869-56.2009.8.26.0000, Rel. Alcides Leopoldo. j. 25 de Março de
2014).
ERRO
O erro de cálculo
Art. 143. O erro de cálculo apenas autoriza a retificação da declaração
de vontade.
Não constitui motivo de anulação, mas pode ser corrigido.
Da mesma forma o art. 144 permite que o erro não prejudica a
validade do negócio jurídico quando a pessoa, a quem a manifestação
da vontade se dirige, oferecer-se para executá-la na conformidade da
vontade real do manifestante.
Ex. Antonio adquire o lote B, da quadra 8, nos termos da planta.
Todavia, quando vai tomar posse, verifica que adquiriu o lote B, da
quadra 6, em local menos favorecido. Esse erro não invalidará o
negócio se o vendedor entregar o lote correto.
ERRO
Erro X Vício Redibitório
Na hipótese de erro, o problema atinge a vontade. No vício
redibitório, atinge o objeto do contrato, sendo certo que a
pessoa toma conhecimento do problema depois da
celebração do contrato.
Na hipótese de erro, haverá extinção do contrato por
motivo anterior à celebração (anulabilidade – plano da
validade). No segundo, vício redibitório, a extinção é
posterior, sendo que a resolução do contrato atinge o plano
da eficácia. Discutível.
DOLO
Conceituado como artifício ardiloso empregado para enganar
alguém, com intuito de obtenção de benefício próprio.
No dolo essencial, uma das partes do negócio utiliza artifícios
maliciosos, para levar a outra a praticar um ato que não
praticaria normalmente, visando a obter vantagem.
No dolo acidental, não se gera a anulabilidade, mas somente a
satisfação das perdas e danos a favor do prejudicado. Gera
apenas o dever de reparar o dano sofrido.
DOLO
O dolo de terceiro também gera a anulabilidade do negócio.
Se a parte a quem aproveite dele tinha ciência do elemento, o
negócio é anulável.
Se a parte a quem aproveite dele não tinha ciência do elemento, o
negócio não é anulável, mas o lesado pode pedir perdas e danos ao
autor do dolo (art. 148).
Quanto ao conteúdo:
a) Dolus bonus: dolo tolerável. São os exageros dos comerciantes.
Negócio não é anulável.
b) Dolus malus: este sim consiste em ações astuciosas ou maliciosas
com o objetivo de enganar alguém e lhe causar prejuízo. Negócio
jurídico é anulável.
DOLO
“[...] Segundo a testemunha Joyce (fls. 307), que convidou os apelados para
participarem dos negócios da apelante, esta fazia reuniões aos domingos,
das 16h00min às 22h00min, mostrando supostos casos de sucesso de
parceiros mais antigos, que teriam obtido consideráveis retornos ao aderir
ao negócio da recorrente. Ao final da reunião, os convidados eram
atendidos e deveriam tomar uma decisão imediata sobre a adesão ao
negócio; em caso positivo, assinavam o contrato e pagavam à vista R$
4.090,00 para a apelante, tal como se deu com os apelados (fls. 12/19).
Frise-se que o comércio eletrônico de bens em parceria com a recorrente
não era tão rentável quanto parecia, conforme demonstram os documentos
de fls. 73/83. Tal fato levava os aderentes a convidar mais pessoas para se
juntarem à apelante, ganhando uma participação nos lucros da apelada.
Essas novas pessoas, por sua vez, indicariam outras, também auferindo
comissões e fortalecendo o andar superior da pirâmide financeira, o qual
receberia comissões mais substanciais. Posteriormente, mais gente
ingressaria na base, elevando os andares superiores, e assim
sucessivamente”. (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 910208681.2009.8.26.0000, Rel. Roberto Maia, j. 29 de Abril de 2014).
COAÇÃO
Pressão física ou moral exercida sobre o negociante, visando
obrigá-lo a assumir uma obrigação que não lhe interessa.
A coação há de ser relevante, em fundado temor de dano
iminente e considerável à pessoa envolvida.
Coação física (vis absoluta) é o constrangimento corporal que
retira a capacidade de manifestação.
Coação moral ou psicológica (vis compulsiva) coação efetiva e
presente, causa fundado temor de dano iminente e
considerável à pessoa do negociante, à sua família, à pessoa
próxima ou aos seus bens, gerando anulabilidade do ato.
COAÇÃO
“RESPONSABILIDADE CIVIL. DOAÇÃO. COAÇÃO MORAL EXERCIDA POR
DISCURSO RELIGIOSO. AMEAÇA DE MAL INJUSTO. PROMESSA DE
GRAÇAS
DIVINAS.
CONDIÇAO
PSIQUIÁTRICA
PRÉ-EXISTENTE.
COOPTAÇAO DA VONTADE. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO
ARBITRADA. ANÁLISE DO ARTIGO 152 DO CÓDIGO CIVIL. CRITÉRIOS
PARA AVALIAR A COAÇÃO. A prova dos autos revelou que a autora estava
passando por grandes dificuldades em sua vida afetiva (separação litigiosa),
profissional (divisão da empresa que construiu junto com seu ex-marido), e
psicológica (foi internada por surto maníaco, e diagnosticada com transtorno
afetivo bipolar). Por conta disso, foi buscar orientação religiosa e espiritual junto à
Igreja Universal do Reino de Deus. [...]. Ou seja, à vista dos critérios valorativos
da coação, nos termos do art. 152 do Código Civil, ficou claramente demonstrada
sua vulnerabilidade psicológica e emocional, criando um contexto de fragilidade
que favoreceu a cooptação da vontade pelo discurso religioso. Segundo consta da
prova testemunhal e digital, a autora sofreu coação moral da Igreja que,
mediante atuação de seus prepostos, desafiava os fiéis a fazerem doações,
fazia promessa de graças divinas, e ameaçava-lhes de sofrer mal injusto
caso não o fizessem. No caso dos autos, o ato ilícito praticado pela Igreja
materializou-se no abuso de direito de obter doações, mediante coação moral.
Assim agindo, violou os direitos da dignidade da autora e lhe casou danos morais.
Compensação arbitrada em R$20.000,00 (vinte mil reais), à vista das
circunstâncias do caso concreto”. (TJ/RS, Apelação Cível nº 70039957287, Rel. Iris
Helena Medeiros Nogueira).
COAÇÃO
A coação exercida por terceiro gera a anulabilidade do
negócio, se o negociante beneficiado dela tiver ou
devesse
ter
conhecimento,
respondendo
ambos
solidariamente perante o prejudicado pelas perdas e danos.
Por outro lado, o negócio jurídico permanecerá válido se o
negociante beneficiado pela coação dela não tiver ou não
devesse ter conhecimento. Isso, naturalmente, não afasta o
dever de indenizar do coautor que responderá por todas as
perdas e danos que tiver causado.
ESTADO DE PERIGO
Inovação do CC/2002.
Haverá estado de perigo toda vez que o próprio negociante, pessoa de sua família
estiver em perigo, conhecido da outra parte, sendo este a única causa para a
celebração do negócio.
Assim, o contratante celebra contrato em valores exorbitantes. Há necessidade
que a outra parte tenha conhecimento da situação de risco que atinge o primeiro.
O art. 156, parágrafo único, permite que tratando-se de pessoa não
pertencente à família do declarante, o juiz decidirá segundo as circunstâncias
do caso.
Pode ser aplicado, por analogia, o art. 157, § 2º (lesão), do Código Civil, não se
decretando a anulação, se for oferecido suplemento suficiente ou se a parte
favorecida concordar com a redução do proveito
LESÃO
Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente
necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação
manifestamente desproporcional ao valor da prestação
oposta.
Como calcular a desproporção?
A invalidade negocial poderá ser afastada “se for oferecido
suplemento suficiente ou se a parte favorecida concordar
com a redução do proveito”.
LESÃO
“Interposições contra sentença que julgou parcialmente procedente ação
de anulação de negócio jurídico. Aditamento ao contrato de locação de
imóvel não residencial. Valor de aluguel manifestamente
desproporcional. Lesão. Falta de percepção para o negócio da
autora. Contrato anulado. Danos morais não configurados.
Prequestionamento rejeitado. Sentença mantida. (Tribunal de Justiça de
São Paulo, Apelação nº 0005932-83.2013.8.26.0625, Rel. Mario Silveira, j.
15 de junho de 2015).
Enunciado 410:
Art. 157: A inexperiência a que se refere o art. 157 não deve
necessariamente significar imaturidade ou desconhecimento em relação à
prática de negócios jurídicos em geral, podendo ocorrer também
quando o lesado, ainda que estipule contratos costumeiramente,
não tenha conhecimento específico sobre o negócio em causa.
Segundo Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona, nãó é mais permitido o
“negócio
PRESCRIÇÃO DOS VÍCIOS SOCIAIS E DO
CONSENTIMENTO (À EXCEÇÃO DA
SIMULAÇÃO)
“Civil e Processual Civil. Agravo no Recurso Especial. Ação de
conhecimento. Anulação de contrato de compra e venda de bem imóvel.
Vício do consentimento. Prazo prescricional. Termo a quo. Em se
tratando de ação pela qual se busca a anulação de contrato de
compra e venda de bem imóvel por vício do consentimento, o prazo
prescricional inicia-se da data do registro da respectiva escritura
no cartório competente, e não de sua lavratura. Precedentes. O
prequestionamento dos dispositivos legais tidos por violados constitui
requisito específico de admissibilidade do recurso especial. É vedado o
reexame do acervo fático-probatório dos autos em sede de recurso especial.
(AgRg no Resp nº 410.828 – PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 19 de
Setembro de 2002).
SIMULAÇÃO
Conceito: Declaração enganosa da vontade, visando a produzir
efeito diverso do ostensivamente indicado. Há um desacordo entre
a vontade declarada ou manifestada e a vontade interna. As duas
partes estão combinadas e objetivam iludir terceiros.
Pode ser alegada por terceiros e também entre os próprios
simuladores (diferentemente do que estabelecia o CC/1916).
Embora seja vício social, resulta na nulidade do negócio jurídico.
No âmbito do CC/16, a simulação viciava somente o negócio jurídico
quando houvesse clara intenção de prejudicar terceiros,
objetivando o enriquecimento sem causa.
SIMULAÇÃO
A simulação inocente invalida o negócio jurídico, segundo boa parte
da doutrina.
Enunciado 152, CJF: “toda simulação, inclusive a inocente é
invalidante”.
Em sentido contrário: Venosa e Rosenvald.
Para Tartuce, a simulação está relacionada com a repercussão social
e, por envolver a ordem pública, não pode prosperar.
SIMULAÇÃO
Hipóteses:
a) De negócios que visem a conferir ou transmitir direitos a pessoas
diversas daquelas às quais realmente se conferem ou transmitem
(simulação subjetiva)
b) De negócios que contiverem declaração, confissão, condição ou
cláusula não verdadeira (simulação objetiva);
c) De negócios cujos instrumentos particulares forem antedatados ou
pós-datados (simulação objetiva).
Devem ser ressalvados os direitos dos terceiros, da qual sofreram
influência pelo negócio simulado entre as partes.
SIMULAÇÃO
Na simulação há dois negócios: um aparente (simulado) e um escondido
(dissimulado)
Prevalece o negócio encoberto, se esse for possível.
Enunciado 293: “Na simulação relativa, o aproveitamento do negócio
jurídico dissimulado não decorre tão somente do afastamento do
negócio jurídico simulado, mas do necessário preenchimento de todo
os requisitos substanciais e formais de validade daquele”.
Ex. Contrato de comodato, encoberto por contrato de locação. Prevalece a
locação.
Sendo hipótese de nulidade, o ato simulado NÃO CONVALECE. Não
corre prescrição para declaração de nulidade, que pode ocorrer a
qualquer tempo.
DUE DILIGENCE
Imóvel:
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Certidão de propriedade vintenária do imóvel.
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Cópia autenticada dos títulos aquisitivos dos últimos 20 anos.
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Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários.
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Cópia autenticada da folha de rosto do IPTU do imóvel.
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Comprovantes de pagamento do IPTU das parcelas vencidas
relativas ao exercício vigente.
Certidão de dados cadastrais do Imóvel.
Certidão e/ou declaração da CETESB e de outros órgãos
ambientais, atestando a inexistência de passivos ambientais.
Atestado de inexistência de multas sobre o imóvel, expedido pela
Prefeitura Municipal de São Paulo (UNICAI).
Comprovantes de inexistência de débitos de contas de água e luz.
Apresentação das últimas 3 contas.
DUE DILIGENCE
Pessoa jurídica vendedora
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Contrato social
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Certidão do Distribuidor cível da Justiça Estadual (unificada)
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Certidão do cartório de protestos
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Certidão do histórico dos atos registrais.
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Certidão de Regularidade do FGTS/CRF.
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Certidão Negativa da Dívida Ativa do Estado.
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
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Certidão Negativa da Dívida Ativa do Município – Débitos
IMOBILIÁRIOS.
Certidão Negativa da Dívida Ativa do Município – Débitos
MOBILIÁRIOS
Cópia simples das cédulas de identidade RG dos representantes
DUE DILIGENCE
Pessoa jurídica vendedora
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Certidão de distribuição da Justiça do Trabalho e CNDT
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Certidões dos cartórios de protesto.
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Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos a Tributos
Federais e à Dívida Ativa da União.
Certidão Negativa de Débitos (CND/INSS).
DUE DILIGENCE
Pessoa física vendedora
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Pessoa física
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Certidões do Distribuidor Cível da Justiça Estadual.
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Certidão do distribuidor criminal da Justiça Estadual.
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Certidão de distribuição de pedidos de falência, concordata,
recuperações judiciais.
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Certidão do distribuidor cível da Justiça Federal.
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Certidão de distribuição do executivo fiscal municipal e estadual.
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Certidão de distribuição da Justiça do Trabalho.
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Certidões dos cartórios de protesto.
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Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos a Tributos
Federais e à Dívida Ativa da União.
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Certidão Negativa da Dívida Ativa do Estado
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Certidão Negativa da Dívida Ativa do Município
FRAUDE CONTRA CREDORES
Atuação maliciosa contra credores quando devedor, em estado de
insolvência ou na iminência de assim tornar-se, que dispõe de
maneira gratuita ou onerosa o seu patrimônio, para afasta a
possibilidade de responderem os seus bens por obrigações
assumidas em momento anterior à transmissão.
Estão incluídas as hipóteses de remissão ou perdão da dívida,
estando caracterizado o ato fraudulento toda vez que o devedor
estiver insolvente ou beirando à insolvência.
Em situações tais caberá ação anulatória por parte dos credores,
desde que proposta no prazo decadencial de quatro anos, contados
da celebração do negócio fraudulento (art. 178, II, do Código
Civil). Trata-se da ação pauliana.
FRAUDE CONTRA CREDORES
Igual direito tem o credor cuja garantia torna-se insuficiente (art. 158, §
1º, do Código Civil)
Todavia, somente os credores que já o eram no momento da disposição
fraudulenta poderão promover a ação pauliana.
Súmula 195 do STJ: “em embargos de terceiro não se anula ato jurídico,
por fraude contra credores”. Há necessidade de ser proposta ação
pauliana.
Também é considerado fraudulento as garantias de dívidas que o
devedor insolvente tiver dado a algum credor.
Anulados os negócios fraudulentos, a vantagem resultante reverterá em
proveito do acervo sobre o que se tenha de efetuar o concurso de
credores.
FRAUDE CONTRA CREDORES
O Código Civil também presume de boa-fé (presunção
relativa) os negócios ordinários indispensáveis à
manutenção do estabelecimento mercantil, rural ou
industrial, ou à subsistência do devedor e de sua família.
A fraude à execução é ato anulável ou ineficaz?
Doutrina critica anulabilidade do ato, porque, na prática,
estamos diante de ineficácia.
FRAUDE À EXECUÇÃO

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Para a configuração de fraude de execução, são necessários
três requisitos: (i) a existência de demanda em curso contra
o devedor ao tempo da alienação ou oneração e para a qual
já tenha sido citado; (ii) a insolvência do devedor,
proveniente do ato de alienação ou oneração (eventus
damni) e (iii) a ciência do adquirente de estar em curso
ação contra o devedor (scientia fraudis).
A jurisprudência, não obstante alguns entendimentos
contrários da doutrina, firmou o entendimento de que
somente a citação válida induz à litispendência, tal como
determina o art. 219 do Código de Processo Civil.
FRAUDE À EXECUÇÃO


Quanto ao segundo requisito (ii), a própria lei traz o
conceito de insolvência. Segundo o art. 748, do Código de
Processo Civil, dá-se a “insolvência toda vez que as dívidas
excederem à importância dos bens do devedor”.
A insolvência ainda é presumida nos casos do art. 750, ou
seja, quando o devedor não possuir outros bens livres e
desembaraçados para nomear à penhora ou quando forem
arrestados seus bens, com fundamento no art. 813, I e II do
Código de Processo Civil.
FRAUDE À EXECUÇÃO
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
Quanto ao item iii, há divergência doutrinária. Para
alguns, a caracterização de fraude de execução, nos termos
do inciso II do art. 593, depende da prova do prejuízo, ou
seja, da falta ou insuficiência de outros bens no patrimônio
do executado; não bastando, só por si, a alienação, sendo
imprescindível que, feita quando já pendente demanda
contra o devedor, aquela o reduza à insolvência, não
encontrando o credor outros bens para sobre eles executar o
crédito (Youseff Cahali)
Outros (Alexandre Câmara, por exemplo) têm sustentado
que “pouco importa se a demanda era ou não capaz de
tornar o devedor insolvente. A insolvência deve ser
resultado do ato de alienação ou oneração realizada no
curso do processo para que seja considerada fraude de
execução”.
FRAUDE À EXECUÇÃO E O TERCEIRO
ADQUIRENTE DE BOA-FÉ

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“Art. 659, § 4.º: A penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante
ato ou termo de penhora, cabendo ao exeqüente, sem prejuízo da
imediata intimação do executado (art. 669), providenciar, para
presunção absoluta de conhecimento por terceiros, o respectivo
registro no ofício imobiliário, mediante apresentação de certidão
de inteiro teor do ato e independentemente de mandado judicial”.
Na mesma senda, a Lei de Registros Públicos 6.015/73 determina,
em seu art. 240, que “o registro da penhora faz prova quanto à
fraude de qualquer transação posterior”.
“Art. 615-A. O exeqüente poderá, no ato da distribuição, obter
certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com
identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação
no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros
bens sujeitos à penhora ou arresto”.
FRAUDE À EXECUÇÃO E O TERCEIRO
ADQUIRENTE DE BOA-FÉ

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“Art. 659, § 4.º: A penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante
ato ou termo de penhora, cabendo ao exeqüente, sem prejuízo da
imediata intimação do executado (art. 669), providenciar, para
presunção absoluta de conhecimento por terceiros, o respectivo
registro no ofício imobiliário, mediante apresentação de certidão
de inteiro teor do ato e independentemente de mandado judicial”.
Na mesma senda, a Lei de Registros Públicos 6.015/73 determina,
em seu art. 240, que “o registro da penhora faz prova quanto à
fraude de qualquer transação posterior”.
“Art. 615-A. O exeqüente poderá, no ato da distribuição, obter
certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com
identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação
no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros
bens sujeitos à penhora ou arresto”.
FRAUDE À EXECUÇÃO E O TERCEIRO
ADQUIRENTE DE BOA-FÉ
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
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A boa-fé do adquirente é presumida, desde que não conste, na
matrícula do imóvel, qualquer constrição.
Contudo, em alguns casos, mesmo não havendo qualquer
constrição na matrícula do imóvel alienado ao terceiro, ainda é
possível a configuração de fraude de execução.
Para tanto, deverá o credor comprovar que o terceiro
adquirente agiu de má-fé, ou seja, mesmo diante da ausência
de publicidade negativa na matrícula do imóvel, este tinha
ciência das demandas que corriam contra o credor.
FRAUDE À EXECUÇÃO E O TERCEIRO
ADQUIRENTE DE BOA-FÉ

A evolução da doutrina e jurisprudência fez o STJ,
em 30 de Março de 2009, editar a Súmula 375:
“Súmula 375: O reconhecimento da fraude à
execução depende do registro da penhora do
bem alienado ou da prova de má-fé do
terceiro adquirente”.
FRAUDE À EXECUÇÃO E O TERCEIRO
ADQUIRENTE DE BOA-FÉ
Lei 13.097/2015
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou
modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos
precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou
averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
(Vigência)
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do
ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença,
procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de
janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos
registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos
resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à
insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro
de 1973 - Código de Processo Civil.
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da
matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de
boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel,
ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de
2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de
registro de título de imóvel.