A ARBITRAGEM NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
UMA SOLUÇÃO PRÁTICA
CACILDO BAPTISTA PALHARES JR.
A lei 9.307, de 23 de setembro de 1996, dispõe sobre o
instituto da Arbitragem que é “o processo que se utiliza, a fim de se
dar solução a litígio ou divergência, havida entre duas ou mais
pessoas”.[1] A
arbitragem
é
uma
justiça
privada que
conta
com mecanismos sofisticados para a resolução de controvérsias de
maior
complexidade,
onde
se
exige
a
presença
de
técnico
especializado para proferir sentenças precisas, justas e céleres. A
arbitragem em definitivo trouxe grande alento aos operadores do
direito moderno, que vislumbram nesta novel forma de prestação
jurisdicional o caminho para sair do sistema tradicional de justiça
estatal.
Esta lei não foi feita para aqueles onde a lentidão representa
justiça
e
juiz,[2]
que
que
vibram
com
qualquer
ato
ou espirro
imediatamente ao invés de desejar saúde
do
a fim de
comemorar a solução do conflito, despejam infindáveis recursos que
tem por único objetivo contestar as decisões e despachos do juiz no
decorrer do processo, retardando indefinidamente soluções que de
fato poderiam ter um resultado definitivo na maioria das vezes em
até 30 dias.
Ainda que a Lei 9.245/91 que regula a locação de imóveis
urbanos, em vários de seus dispositivos favoreça um prestação
jurisdicional eficaz, notadamente em seu art. 59 § 1o,
onde se
concede liminar para desocupação em 15 dias, independentemente
da audiência da parte contrária quando do descumprimento de mútuo
acordo para desocupação. Tem-se
na relações de locações de
imóveis uma ótima oportunidade para também aplicar a Lei da
arbitragem visando compor divergências entre locador e locatário.
Como primeiro passo, faz-se necessário, à inclusão de uma
cláusula compromissória. Esta pode estar inserida no próprio corpo
do contrato de locação ou em um termo aditivo à parte, juntamente
com as cláusulas de renovação ou reajuste de aluguel. Como exemplo
apresentamos a seguinte cláusula compromissória:
Cláusula Especial – As partes, de comum acordo, nos termos
dos art. 4o. caput, § 1o e art. 5o. da Lei nº. 9.307/96, por convenção
de arbitragem, elegem o TMJTA-DF – Tribunal de Mediação e Justiça
Arbitral do Distrito Federal, para que todas as controvérsias que
derivem do presente contrato sejam resolvidas definitivamente de
acordo com as regras do Regulamento interno do TMJTA-DF; por um
ou
mais
árbitros
nomeados
de
conformidade
com
este
Regulamento; renunciando desde já a qualquer outro foro por mais
privilegiado que seja.
(Assinaturas CONTRATANTE e CONTRATADO cientes da
Cláusula
Especial)[3].
Os administradores e locadores de imóveis sabem que o tempo
é seu primeiro inimigo quando de uma simples ação de cobrança de
aluguel em atraso ou de despejo por falta de pagamento.
Esta
demanda pode arrastar-se por até 5 anos, sendo que a média, em
Brasília-DF, é de “apenas” 2 anos. Casos não raros que após o
despejo
concluído,
o
lucro
cessante
que
ocorreu
com
a
impossibilidade de nova locação enquanto perdurou a ação de
despejo, chega ao absurdo valor de perda de até três vezes e meia
(350%) do valor recebido pelo locador, suposto vencedor
Quanto
aos
custos
da
justiça
arbitral
estes
da ação.
são
de
aproximadamente 15 % sobre o valor da causa. De fato não é mais
barato que a justiça comum, mas com certeza é mais econômico, na
medida da obtenção de um resultado rápido, sem limites de valores
e com decisões
irrecorríveis
quanto ao mérito, pois a sentença
arbitral não necessita ser homologada pela autoridade judiciária
tradicional, com efeitos idênticos ao da sentença proferida pelos
órgãos
judiciários
e,
sendo
condenatória
constitui
ainda
um
título executivo judicial.
A convicção de que só o juiz togado satisfaz os requisitos
necessários e se investe de autoridade para julgar problemas
jurídicos não é mais absoluta. Agora com a Lei 9.307/96 que regula a
arbitragem além do Estado, cabe também a iniciativa privada
a função de dizer o direito. O resultado prático e imediato é a de que
a sentença arbitral faz coisa julgada, sepultando em definitivo a
controvérsia de forma rápida, simples e eficaz, sem as formalidades
do processo judicial, como
deve ser em um mundo onde as
mudanças já ocorrem na velocidade do pensamento.
[1]
DE PLACITO E SILVA, Vocabulário Jurídico, versão CD-ROM,
Ed. Forense, 1999.
[2]
em
Em
comentários
do
Prof.
Leon
Frejda
Szklarowsky,
palestra ministrada no Curso de Mediação e Arbitragens na
AEUDF, em setembro de 2001.
[3]
As partes deverão assinar o contrato ao final e também ao
lado desta cláusula especifica.