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UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ
Curso de Pós-Graduação em Direito
RODRIGO LUIZ ALVES CARVALHO
A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS
Rio de Janeiro
2008
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UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ
Curso de Pós-Graduação em Direito
RODRIGO LUIZ ALVES CARVALHO
Artigo apresentado como exigência do
Curso de Pós-Graduação em Direito Público
e Direito Privado da Universidade Estácio
de Sá
Rio de Janeiro
2008
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SUMÁRIO
1 ÍNDICE.......................................................................................................................................3
2 INTRODUÇÃO..................... ................................................................................................... 4
3 RELEVÂNCIA SOCIAL DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS ............... 6
4. OUTROS PROCEDIMENTOS EXTRAJUDICIAIS DE RETOMADA ............................... 7
5 A EVOLUÇÃO HISTÓRICA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA......................................... 10
6 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS ......................................................................... 12
7. O PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE RETOMADA................................................ 14
8. OS CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS.....................................................16
8. DEBATE DOUTRINÁRIO E JURIPRUDENCIAL.............................................................. 17
9. FORMALIZAÇÃO E PROCEDIMENTOS PARA REGISTRO........................................... 31
10. CONCLUSÃO ...................................................................................................................... 36
11. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS................................................................................
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12. MODELOS ............................................................................................................................ 40
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2. INTRODUÇÃO
O presente trabalho tem como objetivo analisar a adoção de um dos mais novos
instrumentos de garantia real utilizado pelas empresas que trabalham com a construção ou
financiamento de imóveis no país.
Trata-se da alienação fiduciária de imóveis que, inovando dentre as modalidades
de garantia já há muito previstas no Código Civil Brasileiro, ou legislação extravagante, busca
dar celeridade à recuperação dos créditos por ela garantidos.
Veja-se que, já há tempos, uma das maiores queixas daqueles que trabalham com a
construção ou financiamento de bens imóveis para a população do país, é a extrema lentidão do
Poder Judiciário nacional na recuperação de tais créditos diante daqueles que acabam por
inadimplir com as obrigações assumidas no contrato de financiamento.
Tal lentidão da instituição judiciária, creditada no “custo Brasil”, transparece
através de ações judiciais que, muitas vezes, tramitam por anos, sem que possa o construtor e/ou
financiador recuperar o seu crédito visando o desenvolvimento de novos empreendimentos.
Com a promulgação da Lei 9.514/97 e edição da Medida Provisória nº 2.223/01,
os legisladores instituíram a Alienação Fiduciária Sobre Bens Imóveis, a qual, por retirar do
âmbito do Poder Judiciário boa parte dos mecanismos de retomada dos imóveis cujos adquirentes
estejam inadimplentes para com as obrigações contraídas, evidentemente, lançou um grande
incentivo para as empresas que militam no mercado de financiamento imobiliário pátrio.
Entretanto, seja pela aversão ao novo, pelo apego à tradição, ou até pela questão
corporativista, muitos Magistrados mostram resistência a tal sistema, sob alegações várias como
se fora tal nova modalidade de garantia um ultraje ao princípio da segurança jurídica, ou do
devido processo legal.
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E assim agem, porque a execução dos débitos vinculados ao instituto da alienação
fiduciária se dá quase que exclusivamente no âmbito do cartório registral, o qual, através de um
procedimento detidamente descrito na legislação que rege o sistema, dá ao devedor toda a
possibilidade de purgar a mora e, na hipótese de não fazê-lo no prazo fixado, aí sim, reverter a
titularidade do bem para o Credor, determinando-se ao mesmo a realização de uma praça para
venda do imóvel pela melhor oferta.
O que não verificaram os antagonistas do instituto, é que o instituto da fiducia já é
previsto desde os ordenamentos romanos e, no país, já é aplicado com enorme sucesso nos
financiamentos de bens móveis duráveis, notadamente no setor de financiamento de automóveis.
A alienação fiduciária de bens móveis, implementada no país através da
promulgação do Decreto Lei 911/69, de igual forma, trouxe enormes debates sobre o tema, com
seus adversários argumentando - como agora - que a retomada liminar do bem das mãos do
devedor feria o princípio constitucional do devido processo legal e, portanto, era inconstitucional.
O debate perdurou por vários anos, até que o Supremo Tribunal Federal, após
julgar inúmeras ações judiciais sob o fundamento da inconstitucionalidade, pacificou o
entendimento sobre a matéria e, a partir daí, o instituto da alienação fiduciária de bens móveis se
difundiu no país como o mais utilizado para a garantia real de bens derivados de financiamento
bancário ou de empresas financeiras e de consórcio.
A jurisprudência sobre o tema da alienação fiduciária de imóveis está em formação
no país e, assim, o embate entre os defensores do instituto, e aqueles que o combatem ferozmente
está se criando, tal como anteriormente ocorreu no precedente da alienação fiduciária sobre bens
móveis, acima descrito.
A doutrina está se posicionando de igual forma e, por se tratar de matéria de cunho
técnico, mas que, no final, se difundirá pela sociedade, alcança primeiro os operadores de
mercado, por meio de pareceres e consultas a vários doutrinadores.
O presente trabalho tem o objetivo de analisar e cotejar o instituto da alienação
fiduciária de imóveis com as demais modalidades reais de garantia, ressaltando questões como
efetividade, custo, formalidade na elaboração e registro, tempo de processamento da execução e
receptividade da garantia pelas empresas que militam na área do financiamento imobiliário.
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Pretende, ainda, demonstrar se é cabível e compatível a existência de um
procedimento extrajudicial para retomada de um bem imóvel do devedor, com o princípio
constitucional do devido processo legal, analisando as posições confrontantes dos operadores do
direito nesse sentido.
Busca-se pesquisar a posição da jurisprudência nacional durante a primeira década
de adoção de tal modalidade de garantia, ressaltando as eventuais posições antagônicas e aquela
que seja majoritária.
Se fará menção às questões controversas e, através de pesquisa, se verificará sua
adoção pelos operadores do mercado imobiliário.
3. RELEVÂNCIA SOCIAL DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS
Trata-se de tema de enorme relevância social, eis que, na atual conjuntura
econômica do país, onde faltam efetivas ações governamentais para o fomento de um grande
projeto habitacional para a população, é evidente que deve a sociedade buscar alternativas que
levem ao incremento da construção e financiamento de imóveis novos ou usados sem a agora
inviável participação do capital público no negócio.
Evidentemente, os detentores do capital privado somente se lançarão a tais novos
investimentos se lhes for dada a devida segurança jurídica para a recuperação do capital investido
e, mais certo ainda, se a recuperação do crédito ocorrer em prazo ao menos razoável que lhes
permita a entrega de um empreendimento imobiliário já com a recuperação do capital investido
para o início de outro projeto.
A população, por outro lado, será beneficiada com uma maior oferta de
financiamentos imobiliários que, além de ensejar o suprimento de moradias visando cobrir a
enorme defasagem vigente, certamente reverterá em juros mais baixos, ante a compreensão do
investidor de um risco menor na recuperação do crédito e, ainda, pela concorrência entre os
agentes do mercado.
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Ademais, a inovação trazida pela possibilidade de elaboração de instrumentos
particulares para registro da garantia fiduciária possibilita economia de tempo e de custo tanto
para os operadores do mercado imobiliário, como para a população em geral, que se beneficia
com um custo menor na aquisição do bem.
O país, por sua vez, verá o incremento da construção civil, nicho de mercado com
notória contratação de mão de obra e oferta de empregos diretos e indiretos, assim como, pelos
impostos arrecadados na cadeia construtiva.
4. OUTROS PROCEDIMENTOS EXTRAJUDICIAIS DE RETOMADA
Aqui tratamos do novo instituto da alienação fiduciária em garantia e, via de
conseqüência, da simplificação dos procedimentos de retomada do bem pelo credor, visando
sempre o Legislador o incremento do financiamento imobiliário pátrio através da rapidez na
recuperação do crédito concedido aos adquirentes finais dos imóveis.
Entretanto, é de se ressaltar que, já há muito, buscava o legislador o incremento da
construção civil e da comercialização de imóveis no país por meio de procedimentos que dessem
aos investidores ou aos próprios órgãos financiadores uma agilidade da recuperação de seus
créditos ou do próprio imóvel financiado.
Era pública e notória a dificuldade encontrada pelos agentes do Sistema Financeiro
da Habitação na retomada do crédito concedido, nas hipóteses em que incidia o adquirente final
da unidade imobiliária no inadimplemento contratual.
A primeira, e até então única, tentativa de simplificação de procedimentos para
recuperação de tais créditos veio por meio da Execução Extrajudicial de Hipotecas prevista pelo
Decreto Lei 70/66, com aprovação pela Resolução nº RD 08/70 do BNH.
Tal procedimento, desde o início, foi seriamente questionado junto aos tribunais
pátrios, haja vista alegações de flagrante inconstitucionalidade, por alegarem vários doutrinadores
cercear o instituto ao devedor seu lídimo e constitucional direito de defesa, assim como, por
retirar do Poder Judiciário a exeqüibilidade da dívida e a análise dos eventuais excessos por parte
do Credor.
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Alegavam mais, que o Decreto-Lei em causa, afrontava o inciso LV do art. 5º da
Constituição Federal, pois afirma dito preceito constitucional que ninguém pode ser privado de
seus bens sem o devido processo legal, isto é, sem defesa e contraditório, como alegavam impor o
Decreto Lei 70/66.
O debate sobre o princípio constitucional da ampla defesa e do contraditório, e o
eventual confronto com os institutos extrajudiciais de retomada de bem, dada sua relevância, será
tratado mais adiante nesse estudo.
E, durante muitos anos, em que pese sua extrema relevância para tal área de
extrema importância econômica do país, o Decreto Lei 70/66 foi reiteradamente taxado junto aos
tribunais pátrios como inconstitucional.
Alegavam doutrinadores e juristas renomados que teria ocorrido a revogação dos
arts. 30, 31 e 38 do Decreto Lei 70/66 pelo art. 5º, LV e demais desígnios da então nova Carta
Magna de 1988.
Após amplos debates, a matéria chegou ao Supremo Tribunal Federal que, em
seguidos julgados, assim se posicionou:
" Existindo incompatibilidade entre a lei antiga e a Constituição que lhe é posterior, o
caso será de revogação e não de inconstitucionalidade. 1
"Com efeito leis anteriores à Constituição não podem ser inconstitucionais em relação
a ela, que só mais tarde veio a ter existência. Se entre e ambas houver
inconciliabilidade ocorrerá revogação segundo as normas do Direito Intertemporal
onde a lei posterior revoga a anterior."
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____________________
1. Supremo Tribunal Federal, ADI 521-9 – DF – Julgto. 07.02.92
2. Supremo Tribunal Federal, ADI. 35-6 – RS – Julgto. 01.03.91
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Tal situação perdurou por vários anos, ensejando um acervo de processos
infindáveis, com sérios prejuízos para os agentes do Sistema Financeiro de Habitação que,
engessados por contratos ditos inconstitucionais, não logravam a retomada dos bens financiados,
que terminavam em poder dos próprios devedores.
Eis que,
com a promulgação do Novo Código Civil Brasileiro, reformas
introduzidas na Lei de Hipotecas e na própria Carta Magna e, por fim, a elaboração e
promulgação de leis com previsão de execução extrajudicial de novas modalidades de garantias,
como a própria alienação fiduciária de imóveis, houve uma total reversão no entendimento acima
descrito.
Após tais alterações normativas, assim passou a decidir o E. Supremo Tribunal
sobre a questão em análise:
EMENTA: 1. Execução extrajudicial: firme o entendimento do Tribunal no sentido de que o
Decreto-lei 70/66 é compatível com a atual Constituição. (cf. RE 287453, Moreira, DJ
26.10.2001; RE 223075, Galvão, DJ 23.06.98). 2. Agravo regimental: inovação de
fundamento: inadmissibilidade. 3
EMENTA: CONSTITUCIONAL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE
INSTRUMENTO. DECRETO-LEI 70/66. ALEDAGA OFENSA AO ART. 5º, XXXV, LIV E LV, DA
CONSTITUIÇÃO. INOCORRÊNCIA. AGRAVO IMPROVIDO.
I - A orientação desta Corte é no sentido de que os procedimentos previstos no Decretolei 70/66 não ofendem o art. 5º, XXXV, LIV e LV, Constituição, sendo com eles
compatíveis. II - Agravo regimental improvido. 4
Como vemos, hoje, o Pretório Excelso já acata, em sua plenitude, a execução extrajudicial
prevista pelo Decreto Lei 70/66 em contratos de financiamentos de imóveis, o que, com quase
certeza, é um prenúncio do que virá quando o tema da alienação fiduciária em estudo chegar
àquela Corte.
__________________________
3. Supremo Tribunal Federal - RE-AgR 408224-SE – Rel. Min. Sepúlveda Pertence – Julgto: 03.08.07
4. Supremo Tribunal Federal – AI-AgR 600.257-SP – Rel. Min. Ricardo Lewandowski – Jilgto. 27/11/07
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5. A EVOLUÇÃO HISTÓRICA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
A alienação fiduciária tem sua origem na fidúcia romana e, quando se fala em
termos de garantia negocial, nos leva à fiducia cum creditore, também conhecida como fiducia
pignoris causa cum creditore, modalidade de garantia onde o devedor transferia, por meio de
uma venda seus bens ao credor e, em tal transação fazia a ressalva de recuperá-los mais adiante
quando fosse resgatada a dívida.
De início, a obrigação do Credor de devolver a coisa era de cunho moral, até que,
mais adiante, criou-se a chamada actio fiduciae contraria, por meio da qual o devedor, quitada a
dívida, podia exigir do Credor a restituição da coisa dada em garantia, se esse se negasse a fazê-lo
voluntariamente.
Note-se, portanto, que sem os parâmetros de regulação hoje existentes, tratava-se
de um instituto de garantia muito parecido com a alienação fiduciária atual, eis que, havia a
obrigação de restituição do bem pelo Credor, quando quitada a dívida, em que pese a ressalva de
que, em tal época, não se lhe exigia fosse dada em garantia a própria coisa adquirida com o
produto do empréstimo a ser resgatado.
No direito pátrio, houve uma tentativa de implantação do contrato de fidúcia
quando da elaboração do Projeto do Código de Obrigações de 1965, a qual, entretanto, não veio a
ser consolidada no momento em que foi votado o Anteprojeto de 1972/73.
Afirma Caio Mário5 que, quando recebeu o encargo de colaborar na reforma de
nosso direito privado, fez inserir no Projeto do Código de Obrigações de 1965 o contrato de
fidúcia (art. 672), sem perder a reminiscência histórica e aproveitando a experiência do trust do
direito anglo-americano, que outros sistemas ocidentais querem igualmente abrigar.
Termina por afirmar que, ao mesmo tempo em que cuidava da tipificação do
negócio fiduciário em nosso direito positivo (contrato de fidúcia), a lei especial de disciplina do
mercado de capitais (Lei 4.728 de 14 de julho de 1965) introduziu em nosso direito a alienação
fiduciária em garantia.
______________________
5. PEREIRA, Caio Mário da Silva
Instituições de Direito Civil, 19ª. Edição – Forense, pág. 425
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E, então, pelo art. 66 da Lei 4.728/65, posteriormente alterado pelo Decreto Lei
911 de 01 de outubro de 1969, foi implantado no direito brasileiro o instituto da alienação
fiduciária que, de plano, foi absorvido pelos operadores do mercado financeiro, notadamente
como garantia direta para a recuperação dos créditos destinados aos bens móveis duráveis.
Logo no artigo primeiro, ao efetivar a alteração do art. 66 da Lei 4.728/65, definiu
o Decreto Lei 911/69 a alienação fiduciária como sendo o instituto de garantia que transfere ao
credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa móvel alienada, independente da tradição
efetiva do bem, tornando-se o alienante ou devedor em possuidor direto e depositário com todas
as responsabilidades e encargos que lhe incumbem de acordo com a lei civil e penal.
Entretanto, Moreira Alves6 bem distingue as figuras jurídicas da alienação
fiduciária em garantia e da propriedade fiduciária, afirmando ser a primeira o contrato que serve
de título à constituição da propriedade fiduciária que – esta sim – é a garantia real criada em
nosso direito, tanto pelo art. 66 da Lei 4728 como, posteriormente, pela modificação aí operada
pelo Decreto Lei 911/69.
Mais recentemente, a alienação fiduciária passou a figurar no Código Civil de
2002 que, através do art. 1361 e sgts, faz uma regulação superficial da matéria ainda sob o foco
da aplicação do instituto à alienação das coisas móveis.
É de se destacar, entretanto, que toda a evolução histórica do instituto no direito
brasileiro se deu com a alienação fiduciária de coisas móveis.
E não se pense que sua introdução no sistema jurídico pátrio se seu de forma
pacífica pois, tal como hoje buscam eivar os doutrinadores e alguns juristas a alienação fiduciária
sobre coisa imóvel como inconstitucional, naquela época, também, fortes correntes se levantaram
contra a nova garantia real.
Forte foi a oposição gerada, notadamente ao se referirem ao Decreto Lei 911/69
como um resquício ditatorial imposto aos cidadãos pelo regime militar em favor das instituições
financeiras.
Entretanto, uma correta análise do instituto, demonstra que tal não teve tal cunho
autoritário, pois, muito ao contrário, buscou ofertar ao mercado nacional novas modalidades de
financiamento com uma forma mais ágil de retomada da garantia para o Credor.
_________________
6. ALVES, José Carlos Moreira Da alienação fiduciária em garantia Ed. Forense, 3ª. Ed., fls. 46
12
Vemos hoje, já com o passar dos tempos, que toda vez que se permite ao
financiador um meio de retomada mais ágil do capital ofertado, cai na mesma proporção o custo
do financiamento que, mais do que qualquer outro benefício, vem sempre de encontro ao maior
desejo do consumidor: preço mais baixo.
Mais recentemente, com a introdução do art. 1368-A pela Lei 10.931/04, buscou o
legislador afastar o eventual conflito entre as disposições do Código Civil e os novos institutos
fiduciários que eventualmente venham a ser criados por leis especiais.
Evidentemente, dentre tais leis especiais, situam-se a Lei 9.514 de 20 de novembro
de 1997 e a Medida Provisória nº 2.223/01 que, fazendo evoluir o instituto da alienação fiduciária
no país, permitem sua aplicação sobre os contratos de financiamento imobiliários, os quais, então,
são objeto de estudo neste trabalho.
6. A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS
A alienação fiduciária de imóveis, instituída pela Lei nº 9.154 de 20 de novembro
de 1997, adaptada do quanto lançado nos primórdios do Decreto Lei 911/69, afirma que trata-se
do negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a
transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22).
Ou seja, em tal modalidade de contrato, o imóvel de titularidade do
construtor – quando novo - ou de qualquer outro alienante de bem imóvel – quando usado – é
financiado ao adquirente e/ou devedor, ocasião em que a coisa alienada passa a assumir a forma
de propriedade fiduciária, com caráter resolúvel, de tal forma que o domínio do bem somente será
efetivamente transmitido ao adquirente, ao final do contrato, e com a quitação do preço avençado.
No contrato, quem aliena a coisa imóvel é o próprio devedor ou fiduciante, por que
se este não pagar o financiamento contratado, a propriedade do imóvel que serve de garantia,
na forma disposta no art. 26 da mesma lei, será consolidada em nome do credor.
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Portanto, para efeitos de registro imobiliário, sempre figurará como proprietário
fiduciário o credor, e como fiduciante o devedor, operando-se o desdobramento da posse (art. 23,
p.u.) que, como na alienação fiduciária das coisas móveis, será classificada como posse direta (a
do devedor fiduciante) e posse indireta (a do Credor fiduciário).
Algumas inovações fundamentais apresentam-se com tal nova modalidade de
garantia, valendo-se destacar, dentre elas, a de que poderá o Credor operar a cessão do crédito
sem a ciência do devedor (art. 35), a grande inovação do procedimento extrajudicial de retomada
do bem, que se opera por via do registro imobiliário (arts. 26 e 27), mas, também, aquela que
impõe ao Magistrado, quando chamado a intervir, a concessão, via liminar, de uma ordem de
reintegração do fiduciante na posse do bem, se adjudicado por este ao final do processo.
Aqui, é importante ressaltar que, não poderá o devedor pretender a retenção da
coisa por benfeitorias eventualmente realizadas (art. 27, § 4º).
Uma das inovações em relação às alienações fiduciárias de coisas móveis surge
com obrigatoriedade de quitação da dívida pelo Credor ao final do processo de retomada do bem,
o que leva à dispensa de garantia acessória (como fianças, p. ex.).
Em tal obrigação de quitação compulsória da dívida, difere a alienação fiduciária
de imóveis da alienação fiduciária de bens móveis, eis que, nessa, após a venda extrajudicial do
bem, mantinha-se o devedor obrigado a liquidar o saldo do preço, se houvesse, assim como,
poderia receber o que eventualmente sobejasse o valor da dívida.
Aqui, se realizado o leilão do imóvel (art. 27), por falta de eventuais interessados
na sua arrematação, for o mesmo adjudicado pelo Credor, estará este obrigado a outorgar um
termo de quitação em favor do devedor (art. 27, par. 5º) sendo-lhe vedado demandar a cobrança
de saldo remanescente, se houver.
Em ocorrendo a quitação pontual e regular da dívida, dispõe o art. 25 da Lei
9.514/97 que o Credor deverá expedir em um prazo máximo de trinta dias, em favor do devedor,
um termo de quitação, sob pena de, não o fazendo, ser apenado com uma multa de meio por cento
/ mês, sobre o valor do contrato.
No mais, autorizou o legislador a formalização do negócio por meio de
instrumento particular entre as partes, o que gera substancial economia para aqueles que, no
geral, estão demandando a compra e/ou financiamento do primeiro imóvel.
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7. O PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE RETOMADA
Os arts. 26 e seguintes da Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997, tratam do
procedimento extrajudicial para retomada do bem pelo Credor, ou fiduciário, na hipótese do
inadimplemento das obrigações assumidas pelo devedor, ou fiduciante.
A grande inovação da norma, é o fato de que todo o procedimento se dará no
âmbito do cartório de registro de imóveis onde esteja matriculado o imóvel objeto da garantia
fiduciária, cumprindo ao oficial do registro o acompanhamento das diligências, e certificação dos
prazos previstos em lei.
De tal forma, não honradas as prestações contratadas, após determinado prazo de
carência previsto no próprio contrato – no geral entre sessenta e noventa dias - apresentará o
Credor ao oficial do registro imobiliário uma notificação (art. 26) com a estimativa detalhada do
débito (encargos, juros, multa...), rogando seja a mesma expedida para o devedor, o qual terá um
prazo de quinze dias para purga da mora.
Tal notificação se fará preferencialmente de forma pessoal na pessoa do fiduciante,
ou procurador por este nomeado, sendo que, na hipótese de não vir a ser encontrado, certificará o
oficial do registro a ocorrência e, aí, estará autorizado a proceder sua notificação editalícia em
jornais de grande circulação do local.
Se, notificado o devedor, decorrer o prazo de quinze dias sem o competente
pagamento do débito e demais encargos, mediante o pagamento do imposto de transmissão e
laudêmio – se houver - registrará o oficial do cartório a consolidação da propriedade do imóvel
em nome do devedor.
Porém, na forma do art. 27 do mesmo diploma, o Fiduciário ou Credor, em um
prazo máximo de trinta dias do registro da consolidação do domínio do imóvel em seu nome,
deverá dar início ao leilão do bem visando arrecadar o numerário necessário à quitação da dívida.
Tal leilão, se fará como aqueles previstos no ordenamento processual pátrio, ou
seja, realizando-se o primeiro, o imóvel deverá ser arrematado por seu valor de mercado e,
somente no segundo, poderá ser vendido pelo valor da dívida, acrescida dos encargos incidentes
sobre a coisa (despesas com o leilão, prêmios de seguro, taxas condominiais, impostos, etc...).
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Se arrematado for o imóvel por valor superior ao da dívida e seus encargos
acessórios, o Credor deverá restituir ao devedor, em cinco dias, o saldo que sobejar, dando-se a
recíproca quitação.
Se no leilão não se apresentarem interessados na aquisição do bem, ou o lance
ofertado não cobrir a dívida e suas despesas, a titularidade do imóvel poderá permanecer em
mãos do Credor, a quem já favorecerá o registro anterior, mas este estará obrigado a, no mesmo
prazo de cinco dias, outorgar a quitação do débito ao devedor, por meio de termo próprio a este
remetido.
Ao adquirente em leilão, cessionário dos direitos creditícios, ou ao próprio Credor,
na forma do art. 30 da norma, é assegurada a reintegração na posse do bem, ou sua imissão, a
qual será concedida liminarmente pelo juiz para desocupação pelo devedor ou sucessores no
prazo de sessenta dias, desde que, evidentemente, comprovada a titularidade, por meio do
competente registro imobiliário.
Saliente-se que, na forma do art. 37-A da lei, o fiduciante, enquanto na posse do
imóvel após sua arrematação em leilão, pagará ao Credor ou adquirente, um aluguel
correspondente a 1% do valor disposto no art. 24, VI, até a data da sua imissão na posse do bem.
Tal procedimento acima descrito, retirado em uma apertada síntese do quanto à
melhor disciplinado na própria lei em comento, será melhor analisado mais adiante, inclusive
com a confrontação dos entendimentos daqueles que são favoráveis ao sistema novo, e aqueles
que, tal como no passado, apontam irregularidades formais ou legais na nova modalidade de
garantia criada pelos legisladores brasileiros.
Será, de igual forma, analisada a posição dos tribunais nacionais em relação ao
novo procedimento, e a agilidade que ele possa alcançar por não trilhar os trâmites judiciais que,
hoje, em muito são comentados por sua morosidade excessiva.
Surpreendente será o resultado de tal estudo pois, ao contrário do que muitos
imaginam, posicionam-se os tribunais em notória maioria a favor do avanço trazido por tal novo
sistema que, no passado, já foi imensamente debatido quando incidia sobre bens móveis.
Mais, portanto, veremos mais adiante.
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8. OS CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS
Logo em seu início, trata a Lei 9.514/97 dos Certificados de Recebíveis
Imobiliários, os quais são, além da possibilidade de execução extrajudicial da garantia, uma das
grandes novidades introduzidas pela norma que, ao final, maior incremento trará ao sistema da
habitação nacional.
E tal grande novidade é baseada no fato de que, terminada a construção e
negociado o imóvel - ou até antes de tal procedimento - pode o construtor negociar os seus
recebíveis imobiliários, ou seja, os créditos alcançados com as vendas financiadas dos imóveis
em questão, através de títulos lançados no mercado local que lhe possibilitem a recuperação
imediata do capital investido.
Ora, de grande valia é tal possibilidade, eis que, no passado, só lhe era
possibilitada a venda do imóvel por meio de financiamentos concedidos por agentes financeiros
que, muitas vezes, devido a elevadas taxas de juros e correção monetária, inviabilizavam a
colocação do imóvel no mercado.
Agora, pode o próprio construtor fixar as bases do financiamento a ser concedido
aos adquirentes finais dos imóveis e, concretizada a venda, por meio dos CRI, buscar no mercado
a securitização do seu crédito, na forma do art. 6º e seguintes da Lei 9.514/97, os quais serão
livremente negociados entre investidores interessados nas margens de lucro de tais créditos.
Reembolsa-se o construtor dos valores então já despendidos na obra e seus
consectários obrigatórios e, assim, encontra-se habilitado a buscar novos negócios com o retorno
mais rápido do negócio realizado.
Por outra ótica, cria-se um novo título de crédito plenamente negociado em
mercado, com lastro real instituído sobre o próprio bem construído e negociado que, então, já
estará gravado com o instituto da alienação fiduciária em sua origem.
Para o investidor, a certeza do retorno é quase total, dada a garantia imobiliária
introduzida no negócio e, ademais, a rapidez trazida pela lei na recuperação extrajudicial de tal
crédito, diminui o risco do negócio para os investidores.
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9. DO DEBATE DOUTRINÁRIO E JURISPRUDENCIAL SOBRE A MATÉRIA
Voltando ao tema inicial, vê-se que, desde que se consolidou no país a utilização
dos contratos de alienação fiduciária como meio de garantia das transações imobiliárias, tal como
no momento da implantação da mesma modalidade de garantia sobre coisas móveis, iniciou-se
um grande debate sobre a constitucionalidade do procedimento extrajudicial de retomada do
imóvel financiado e, ainda, sobre a possibilidade de consolidação do domínio da mesma em
nome do Credor.
Funda-se tal debate, no caso do procedimento extrajudicial de retomada, na
inexistência da intervenção judicial em defesa dos interesses do devedor, o qual, segundo alguns
doutrinadores, estará sujeito a um procedimento sumário de retomada do seu imóvel, sem que a
lei explicite os meios legais da defesa de seus direitos.
Sobre tal questão, afirma o ilustre Magistrado Hélio do Valle Pereira3 :
“... o procedimento previsto nos arts. 27 e seguintes (mesmo que optada pela
venda judicial) é inconstitucional. Não se vê ali, simples ato de venda da coisa. Na
realidade, todos os atos voltados à satisfação do direito (desde a constituição em
mora, até quitação do autor) são realizados dispensando o contraditório. Cuida-se
de técnica diferente da estabelecida pelo Decreto Lei 911/69, onde apenas a venda
do bem pode ser feita sem a fiscalização judicial. No sistema do Decreto Lei
911/69, o credor não satisfaz pretensão pelas próprias forças.... No regime da Lei
9.514/97 tudo é feito sem facultar defesa à parte devedora. Neste ponto está a
ofensa constitucional.
Em que pesem os fortes argumentos que se levantam contra o procedimento de
retomada, entendo que falta base a seus defensores, eis que, de início, em momento algum a
norma em comento subtrai ao devedor o acesso ao poder judiciário para defesa de seus direitos.
____________________
7. PEREIRA, Hélio do Valle Alienação Fiduciária em garantia: Aspectos Processuais, Ed. Habitus, pág.194.
18
Se entende este consumidor e devedor haver incorreção nos valores cobrados,
poderá se valer da consignação judicial das parcelas devidas; se entende, ainda, abusiva alguma
cláusula disposta no ajuste, poderá demandar a declaração judicial de tal abusividade e, por fim,
se não foi respeitado qualquer dos dispositivos legais durante o processo de retomada e cobrança,
poderá se opor à reintegração e/ou imissão do Credor ou de terceiro na posse do imóvel,
buscando a nulidade do ato.
Ademais, uma leitura atenta do procedimento extrajudicial em análise, fatalmente
demonstrará que o processo extrajudicial de leilão do imóvel em muito pouco, ou quase nada,
difere daquele procedimento previsto nas execuções judiciais em trâmite contra os devedores
ordinários.
É prevista na Lei 9.514/97 a realização do leilão - praça, na verdade - em duas
etapas, sendo a primeira pelo preço de avaliação, e a segunda pelo valor da dívida, enquanto que,
nas execuções que tramitam pela via judicial, a segunda oferta na licitação poderá se consolidar
até por valor inferior ao real devido, o que trabalha em prejuízo do próprio exeqüido, que
responderá pela diferença apurada.
Outrossim, no procedimento de retomada previsto para a alienação fiduciária de
bens imóveis, está obrigado o Credor a, não havendo licitantes que ofertem preço maior pelo
bem, assim que consolidada a titularidade do bem em seu nome, outorgar a quitação do contrato
em favor do devedor, o que não ocorre nas execuções comuns onde, fatalmente, não havendo a
oferta superior à do valor da dívida, continuará obrigado este a responder pelo saldo com a
penhora de novos bens, se os tiver.
Por fim, e mais importante, se a oferta suplantar o valor da dívida, é fixado prazo
ao Credor para restituir ao devedor o saldo que sobejou a dívida, o que, assim como nas
execuções judiciais de dívida, lhe remunera com a restituição total ou parcial dos valores
anteriormente pagos no curso do contrato.
Portanto, seja pela similitude entre o procedimento judicial e o extrajudicial de
retomada como, ainda, pela inexistência de vedação de acesso do devedor às esferas judiciais
para defesa de seus direitos, não se verifica a suposta inconstitucionalidade aventada por alguns
doutrinadores.
19
Por outro lado, defendem alguns juristas que, haveria ilegalidade flagrante no
procedimento extrajudicial ao autorizar a consolidação do domínio do imóvel em mãos do
Credor, na hipótese de não se apresentarem interessados na aquisição do bem em leilão.
Afirmam que tal hipótese afrontaria o quanto previsto no art. 53 do Código de
Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), que determina a restituição ao devedor das parcelas pagas
quando ocorrer a retomada do bem pelo Credor.
Também aqui, não vemos a alegada ilegalidade, eis que, de início, não autoriza a
lei ordinária a ocorrência do já há muito combatido pacto comissório, onde, em vista do não
resgate pontual da dívida, possa o Credor retomar para si a coisa financiada.
Isso porque, todo o procedimento lançado nos arts. 26 e sgts prevê a consolidação
do domínio da coisa em mãos do Credor mas, logo a seguir, lhe obriga a proceder sua venda pela
melhor oferta e, nunca, por valor abaixo da dívida.
Em tal caso, voltemos os olhos para a citação firmada logo acima, onde afirmamos
que, não havendo licitante que oferte valor pelo imóvel maior do que a própria dívida, este será
entregue ao Credor, sendo que, em tal hipótese, estará o mesmo obrigado a outorgar ao devedor a
quitação integral do débito.
Portanto, a alegação de que se trata de um procedimento extrajudicial com vista a
uma apropriação indevida do imóvel pelo Credor, cai por terra logo de início, notadamente
porque, como destacado, preocupou-se o legislador em determinar de forma clara e objetiva que,
seja qual for o resultado da licitação do imóvel, jamais restará pendência de dívida a seu final
pela qual possa responder o consumidor.
Tal é a certeza de tal afirmação que, em novo instituto de garantia, dispensada é,
inclusive, a figura do fiador, posto que de nenhuma utilidade seria sua participação em tal
modalidade de negócio.
Veja-se que, se garante a lei a inexistência de saldo remanescente ao final da praça
do bem objeto da garantia, não há que se falar em fiador garante, quando não haveria o que ser
garantido por terceiros ao final do processo.
20
No que se refere à restituição das parcelas pagas ao devedor, diga-se que o
Superior Tribunal de Justiça, em diversos e seguidos julgados, tendo por base o Decreto Lei
911/69, e a venda dos veículos por via extrajudicial, afirma não haver confronto entre a norma
geral do art. 53 do CDC e a norma especial do D. L. 911/69, prevalecendo este, com a previsão
de que o devedor tem o direito de receber o eventual saldo apurado, mas não a restituição integral
das parcelas pagas.
Sobre o tema, vejamos o que diz a Corte Superior:
EMENTA: Alienação fiduciária. Art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Restituição das prestações pagas. Cláusula nula de pleno direito.
Precedentes da Corte.
1. Tratando-se de contrato de compra e venda de veículo sob o regime
da alienação fiduciária, não há que se falar em restituição integral das
parcelas pagas, considerando que o devedor tem direito a receber o
saldo apurado com a venda extrajudicial do bem, não sendo possível negar
ao credor o direito a receber o valor do financiamento contratado.
Descabe, portanto, a restituição ao devedor da totalidade do que
pagou durante a execução do contrato.
2. Recurso especial conhecido e desprovido. 8
EMENTA: Alienação Fiduciária. Devolução das Parcelas Pagas.
“No contrato de alienação fiduciária, o credor tem o direito de
receber o valor do financiamento, o que pode obter mediante a venda
extrajudicial do bem apreendido, tendo o devedor o direito de
receber o saldo apurado, mas não a restituição integral do que pagou
durante a execução do contrato" (REsp nº 250.072-RJ, Relator Min.
Ruy Rosado de Aguiar).
- Direito assegurado pela decisão recorrida ao devedor fiduciante
que, a rigor, carece, no caso, do interesse de recorrer.
Recurso especial não conhecido. 9
Portanto, se lá, como cá, será procedida uma venda extrajudicial da coisa e, de
igual forma, os dois procedimentos prevêem a restituição de eventual saldo remanescente ao
devedor, onde está a ilegalidade do ato, se pelas cortes superiores é referendada tal solução ?
____________________
8. STJ - REsp nº 437.451-RJ – 3ª. Turma – Rel. Min. Menezes Direito – Julgto. 11.02.2003
9. STJ – Resp nº 363.810 – DF – 4ª. Turma – Rel. Min. Barros Monteiro – Julgto. 21.02.2002
21
Entretanto, esquecem aqueles que combatem a norma em análise, que o citado art.
53 da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) não trata apenas da devolução das
parcelas pagas ao devedor na hipótese de rescisão contratual, eis que, mesmo que prejudicada a
inteligência do dispositivo legal pelo veto ao seu parágrafo primeiro, o parágrafo segundo da
norma é claro ao autorizar o desconto da vantagem econômica auferida pelo devedor com a
fruição do bem.
Ora, em tal sentido, também não se vê a defesa dos interesses do Credor que, ao
final do processo de retomada, não possui meios na Lei 9.514/97 de demandar em face do mesmo
devedor a cobrança dos alugueres do período de ocupação (fruição) nem, tampouco, a
desvalorização do imóvel – muitas vezes em sua primeira locação – após a sua restituição em
mau estado de conservação.
Trata-se portanto, de norma equilibrada, que deixa a solução da questão para o
resultado do público leilão onde, em havendo boa concorrência de licitantes, alcançará o imóvel
boa oferta e, assim, irá gerar um saldo remanescente em favor do devedor.
Tal, inclusive, como acima mencionado, é um incentivo ao próprio devedor para,
vendo-se inadimplente para com a parcelas contratadas, não vir a dilapidar o bem imóvel em seu
poder pois, mais à frente, levado à praça, por via direta ou indireta, pagará o mesmo pela atitude
tomada, já que o bem, quando licitado, não alcançará lance maior, impedindo a restituição do
todo, ou parte, do que por ele foi pago anteriormente pelo consumidor.
Chamadas a se pronunciarem sobre o confronto entre a norma geral consumerista,
aqui representada pelo art. 53 da Lei 8.078/90, acima destacado, e a norma especial regulatória
da alienação fiduciária, assim tem se manifestado as Cortes nacionais:
APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. Pretensão de rescisão
contratual deduzida pelo devedor fiduciante. Impossibilidade. Matéria regulada por lei
específica, que prevalece diante da norma geral, em razão do critério da especialidade. Mora
expressamente reconhecida pelos devedores, o que, por si só, implica em consolidação da
propriedade em nome do fiduciário. Recurso provido.
10
__________________________
10. Tribunal de Justiça – RJ – Apelação Cível nº 2007.001.48529 – Rel. Jds. Des. Katia Torres - Julgamento:
16/10/2007 - Decima Nona Camara Civel
22
Ação de Rescisão de escritura de Compra e Venda de imóvel, com Alienação Fiduciária, face
ao inadimplemento dos promitentes compradores que deixaram de efetuar o pagamento de parte
do preço ajustado. Não aplicação da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no
sentido de que nas ações de rescisão de compromisso de compra e venda, nas quais o
promitente vendedor recupera o imóvel prometido à venda, deve-se proceder à devolução de
parte do preço ao promitente comprador, por haver na hipótese, pacto de alienação fiduciária
com base na Lei 9.437/97, com a redação da Lei nº 10.931/04.Não há violação aos conceitos
emanados do Código de Defesa do Consumidor, em especial ao seu artigo 53 que veda a
cláusula de decaimento, pelo procedimento de realização da garantia fiduciária previsto na Lei
n° 9.514/97.O citado diploma legal, em seu artigo 27, afasta a possibilidade de perda total das
quantias pagas pelo devedor ao prever que o mutuante deverá reembolsar-se do seu crédito,
mediante a venda do imóvel em leilão, restituindo ao devedor o que sobejar.Não havendo o
pagamento da dívida por um dos meios apontados em lei, tornar-se-á o fiduciário proprietário
pleno do bem, procedendo-se ao termo de extinção e quitação da dívida, liberando-se o devedor
fiduciante de eventual saldo devedor.Conhecimento e desprovimento do Apelo.
11
Em tal julgado, inclusive, com grande maestria, assim se posicionou o nobre
Relator da matéria sobre o aludido confronto entre a lei geral consumerista e a lei especial em
estudo:
“Outrossim o procedimento de realização da garantia fiduciária previsto na Lei 9.514/97 não
implica, em violação aos conceitos emanados no Código de Defesa do Consumidor, em especial
do seu artigo 53 que veda a cláusula de decaimento.
Com efeito, o citado diploma legal, em seu art. 27, afasta a possibilidade de perda total das
prestações pagas pelo devedor ao prever que o mutuante deverá reembolsar-se do seu crédito,
mediante a venda do imóvel em leilão, restituindo ao devedor o que sobejar.
Prevê, ainda que, na hipótese de no segundo leilão não haver lance que cubra o valor da dívida
e acessórios, ficará o mutuário exonerado da dívida, vedando ao Credor a cobrança de eventual
saldo devedor.
(...)
De fato, ao disciplinar as conseqüências da mora e do inadimplemento do consumidor, a lei da
alienação fiduciária de bens imóveis o faz de forma coerente, pois tratando-se de contrato de
mútuo, ao apurar-se o resultado do leilão, na realização da garantia, o Credor só pode reter o
quantum do seu crédito e das despesas, sendo-lhe vedado ficar com o que sobejar.”
_____________________
11. Tribunal de Justiça – RJ - Apelação Cível nº 2007.001.38311 – Rel. Des. Mario Robert Mannheimer Julgamento: 11/09/2007 - Décima Sexta Câmara Cível
23
Outro aspecto a se observar, seria a possibilidade de contestação judicial pelo
devedor fiduciante ao requerimento formulado pelo adquirente do imóvel em leilão no momento
de imitir-se em sua posse direta, dali fazendo desalijar o mutuário que o perder na praça
decorrente da dívida executada.
Em rápida pesquisa, não verificamos a imposição de qualquer óbice a tal
procedimento de imissão na posse do bem.
Mesmo se dirigindo a pesquisa ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que,
ao longo dos anos, mais fortemente se opôs ao instituto da alienação fiduciária de bens móveis
fungíveis, vemos que não encontrou morada o pleito do devedor no sentido de criar obstáculos à
imissão na posse do adquirente do bem.
Vejamos o aresto abaixo transcrito, que enfrenta tal matéria:
EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSÓRCIO DE BENS IMÓVEIS.
EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº. 9.514/97.
Alegação de nulidade do leilão por falta de intimação pessoal do devedor fiduciante.
Necessária a dilação probatória e a formação do contraditório.
O rito do Decreto-Lei n°
70/66, constitucional, não se aplica ao caso, pois a execução extrajudicial deve seguir pelos moldes
do pactuado entre as partes, ou seja, pela Lei n° 7.514/97. Impropriedade do pedido do agravante,
de anular leilão em sede de agravo. Necessidade de integrar a lide, de anulação, da atual
proprietária do imóvel, que com a arrematação, detém legitimidade para postular a imissão na
posse do bem. Mantida liminar que negou posse, do apartamento, ao autor. NEGADO
SEGUIMENTO ao recurso.
12
___________________
12.
Tribunal de Justiça – RS - Agravo de Instrumento nº 70020862587, Décima Oitava Câmara Cível, Relator:
Nelson José Gonzaga, Julgado em 12/09/2007
24
No que se refere ao momento da reintegração – ou imissão - do Credor ou de
terceiros adquirentes na posse do imóvel, muito ponderada é a análise feita por Mário Pazutti
Mezzari 13 sobre a matéria, notadamente quando procede um estudo sobre em qual momento tal
irá ocorrer, senão vejamos:
O imóvel desocupado é mais atraente para o interessado no leilão. No entanto,
dados os prazos previstos em lei, ouso dizer que nunca ocorrerá o leilão com
imóvel desocupado.
(...)
Em resumo: os leilões devem ser concluídos em quarenta e cinco dias. E a
desocupação, se concedida a liminar, dar-se-á em sessenta dias.
Portanto, é
evidente a conclusão: o imóvel será leiloado sempre ocupado pelo devedor, salvo
se (milagre !) este desocupá-lo espontaneamente.
Sobre a natureza da ação reivindicatória prevista na lei em estudo, ressalta
Mezzari 14 vislumbrar-se alguma discussão, eis que:
Alguma discussão se vislumbra a respeito da natureza dessa ação – reintegração de
posse – uma vez que, em muitos casos, o credor jamais terá tido a posse efetiva do
bem, apenas a posse indireta.
Quis o legislador, em verdade, aproveitar as
medidas initio litis decorrentes da reintegração de posse, dotando o credor das
prerrogativas da medida liminar, e assim é a norma do art. 30. E a discussão se
afastará para o fértil campo acadêmico, salvo se judicialmente se conseguir fixar a
inadequação da norma legal.
________________________
13. Mezzari, Mário Pazutti, Alienação Fiduciária da Lei 9.514 de 20-11-1997 – Saraiva, 1998, pág. 57/58
14. ibidem
25
Alguns aventam que a Lei 9.514/97 não teria sido recepcionada pelo Novo Código
Civil de 2003, ou até pelo mesmo teria sido revogada, pois ao ali tratar da alienação fiduciária em
seu art. 1361, não previu a nova norma sua aplicação aos negócios imobiliários.
Ora, um verdadeiro absurdo tal afirmação, eis que, primeiro, a projeto do Novo
Código é bem anterior à promulgação da lei de alienação fiduciária em estudo e, assim, não
poderia prever e regular uma matéria então inexistente.
E, depois, porque no tocante a revogação das leis, podemos considerar apenas três
formas de sua ocorrência, conforme o disposto na Lei de Introdução ao Código Civil. Senão
vejamos:
Artigo 1º.
A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare,
quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que
tratava a lei anterior”.
Seguindo a norma em comento, tal revogação só poderia ocorrer de forma
expressa ou tácita e, cremos, não ocorreu nem uma, nem outra, no caso da alienação fiduciária de
bens imóveis.
Entendemos, portanto, que não ocorreu no caso a hipótese de revogação expressa,
pois o Novo Código não menciona em seu texto em qualquer momento a revogação da Lei n.º
9.514/97.
Muito menos ocorre a revogação tácita, pois em momento algum o novo código
civil proíbe ou dispõe de forma contrária à aplicação no direito brasileiro da alienação fiduciária
ali regulada para os negócios imobiliários.
Logo, vê-se como absolutamente absurda a afirmação de certos juristas sobre o
eventual confronto de normas, não havendo aqui qualquer confronto que leve a revogação da lei
especial pela lei geral, permanecendo a primeira em pleno vigor.
26
Mas, na maioria dos casos, a busca da tutela jurisdicional visando interromper a
execução extrajudicial do contrato, precede a praça do bem e, por conseqüência, a própria
imissão do adquirente na posse do imóvel.
A hipótese mais corriqueira é a reação do devedor quando se vê diante da
intimação efetivada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, ocasião em que, em vias de
experimentar a perda do imóvel financiado, busca o consumidor:
- Uma medida cautelar, com pedido de liminar, que faça sobrestar ou, até mesmo, anular o
procedimento extrajudicial em curso;
- Uma ação revisional de contrato, visando discutir as cláusulas contratuais firmadas, baseadas,
no geral, nas teses de inconstitucionalidade e de confronto de legislações aqui já debatida;
-
Uma ação consignatória dos valores devidos, para discutir, no mérito, a validade do
procedimento em curso.
Entretanto, como temos demonstrado durante o presente estudo, raros são os casos
de sucesso de tais medidas na esfera judicial, o que, por si, demonstra a consolidação do instituto
da alienação fiduciária no Poder Judiciário nacional.
Porém, há casos em que salvaguardas judiciais são alcançadas e, aí, cabe ao
profissional do direito uma rápida reação, visando cassar eventuais ordens que façam paralisar o
procedimento da retomada, ou que evitem seu sobrestamento por longo prazo, o que
inviabilizaria a opção pela execução extrajudicial prevista na lei.
Recentemente, atuamos em um caso de execução extrajudicial onde, notificado
para o pagamento devido, ingressou o Devedor junto à Comarca de Cabo Frio - RJ com uma
medida cautelar visando paralisar o procedimento extrajudicial em curso, sob alegação de
inconstitucionalidade e de irregularidades na fixação do quantum debeatur.
27
Lhe foi deferida uma medida liminar pelo Juiz da causa, mandando sobrestar a
praça iminente, sob a ótica de que o art. 53 da Lei 8.078/90 vedaria ao Credor a via extrajudicial
eleita, por não prever a adjudicação do bem em nome próprio, haja vista a impossibilidade de se
apropriar das parcelas até então pagas pelo consumidor.
Ato seguinte, ingressou o devedor com uma Ação Revisional de Contrato, onde
formulava pedidos diversos, sendo de se destacar aquele onde buscava a revisão da dívida com
seus acessórios, e trazia à discussão tratativas firmadas com o então construtor do imóvel no
passado, antes mesmo da compra e venda do bem e do registro do contrato em discussão.
De plano, assim que cientificados da decisão, manejamos um recurso de Agravo
de Instrumento, visando a reforma da decisão, sob a ótica de que, como acima já foi melhor
explicitado, jamais em tempo algum previu a Lei 9.514/97 a apropriação das parcelas pagas pelo
Credor mas, muito ao contrário, lhe impôs: ou a quitação de dívida diante de qualquer lance
ofertado à menor ou, caso sobejasse este o valor do débito, a imediata restituição do saldo
remanescente ao devedor e possuidor direto do imóvel licitado.
Alcançamos sucesso no pleito, posto que, ao julgar o mérito do recurso interposto,
a E. 16a. Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, assim decidiu a matéria:
PROCESSUAL CIVIL - FINANCIAMENTO DE IMÓVEL GARANTIDO PELA ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA DO BEM - INADIMPLÊNCIA - MEDIDA CAUTELAR PROPOSTA PELO DEVEDOR
PARA IMPEDIR A AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA
CREDORA - LIMINAR DEFERIDA - AGRAVO.
1. O artigo 53 da Lei nº 8.078/1990 estabelece a nulidade apenas dos dispositivos de cláusulas
contratuais que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefícios do credor que, em
razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do bem não atingindo a
disposição clausular que estabelecer a alienação fiduciária em garantia, não sendo permitido ao
intérprete ler mais do que está escrito na Lei, razão pela qual o credor fiduciário tem direito
absoluto de promover a averbação da consolidação da propriedade do bem dado em garantia no
caso de mora do devedor fiduciário, ficando a questão da devolução dos valores pagos para ser
resolvido em ação consignatória movida pelo credor fiduciário ou em ação de cobrança movida
pelo devedor fiduciário, quando então se deliberará sobre o aparente choque de disposições entre as
Leis 8.078/1990 e 9.514/1997 e a Medida Provisória nº 2.223/2001.2. Agravo de Instrumento a que
se dá provimento.
15
________________________
15. TJRJ - Agr. nº 2007.002.36279 – Des. Miguel A. Barros - Julgto: 01/04/08 – 16. Câm. Cível
28
Vê-se que em sua decisão, o Colegiado trilhou o caminho da tese defendida por
vários doutrinadores de que, em confronto com a legislação consumerista, a Lei 9.514/97 se
sobrepõe àquela, por ser legislação específica e, mais ainda, por em momento algum impor o art.
53 da Lei 8.078/90 a revogação da cláusula onde optam as partes contratantes pela garantia
instituída com base na alienação fiduciária do bem imóvel.
Sequer chegou o douto Colegiado à análise das questões de mérito declinadas pelo
Devedor, relegando-as a futuras ações judiciais, onde ficariam restritas a análise dos eventuais
valores a serem restituídos ao Devedor, se fosse o caso.
Outra questão polêmica levantada por doutrinadores e, cremos, muito interessante,
seria a possibilidade de utilização do instituto da alienação fiduciária para garantia de transações
outras, que não as imobiliárias nas quais se inspirou o legislador para formalização da lei que
rege o próprio instituto.
O tema é abordado por Mezzari em sua obra aqui já debatida, e ali conclui:
Há quem afirme que tendo a alienação fiduciária de imóvel sido gestada no
âmbito de uma lei que visa estimular o mercado imobiliário, essa nova modalidade
de garantia deve ater-se ao terreno onde nasceu. Valeria dizer, então, que a
propriedade fiduciária de imóvel somente poderia garantir contratos ditos
imobiliários.
O negócio fiduciário estaria restringido aos contratos de
financiamento, imobiliário, seja pelo parcelamento do preço da aquisição, seja pela
concessão de mútuo, tendo a propriedade fiduciária, em ambos os casos, e somente
nesses casos, como garantia do negócio principal, nitidamente imobiliário.
Outros afirmam que a propriedade fiduciária de imóvel pode garantir
quaisquer contratos, imobiliários ou não, e apontam para os já existentes contratos
de abertura de crédito para formação de capital de giro garantidos pelo negócio
fiduciário.
Seja como for, a resposta às indagações iniciais passa pelo exame do
desenvolvimento histórico das decisões dos tribunais, e norteia-se pela postura
filosófica do direito adotada pelo intérprete.
__________________________
16. Ibidem, págs. 18/19
16
29
Nossa experiência no âmbito dos contratos de financiamento imobiliário,
demonstra que, com quase certeza, a aplicação do instituto da alienação fiduciária não ficará
restrita aos contratos que envolvam a compra e venda de imóveis, em si.
Mostra a experiência com os demais institutos reais de garantia que, ao longo dos
anos, se alargará a porta aberta pela nova lei para que, além dos casos de financiamento
imobiliário, possam ter os demais contratos de mútuo a cobertura da alienação fiduciária em seus
instrumentos.
Já hoje, alguns anos após a promulgação da lei, lido no meu dia a dia profissional
com casos em que, já sendo o detentor do domínio da coisa, pretende o devedor dá-la em garantia
de um mútuo visando a aplicação do capital obtido na melhoria do próprio imóvel.
Note-se, que há casos em que já sendo o proprietário de um terreno, pretende o
Consumidor levantar um capital, via contrato de mútuo, a fim de ali fazer erigir a sua casa
própria.
Em verdade, a destinação do capital não será a aquisição do próprio bem imóvel
pois, já estando o mesmo no leque de propriedades do devedor, apenas buscará o mesmo um
contrato de mútuo, tendo o bem em garantia.
Em tal situação, cabe-se perguntar:
Qual a certeza de que aquele capital obtido
com o contrato de mútuo será ou não aplicado no imóvel tal como inicialmente alegado ?
Não haverá certeza disso, pois a lei em estudo não trás maiores exigências para o Credor no que
se refere à fiscalização da destinação do capital garantido pelo instituto.
Ademais, a eventual avaliação do imóvel se dará, sempre, antes da concessão do
empréstimo, nunca após sua liberação.
Portanto, vê-se que, por via direta, ou até indireta, não haverá, no futuro, como se
controlar a utilização do instituto para novas modalidades de negócio, sendo a hipótese de abrirse a nova modalidade de garantia fiduciária para os contratos de mútuo em geral.
Tal foi o que, no passado, ocorreu com a anticrese e, com maior ênfase, com as
cédulas hipotecárias, as quais, ao final, serviram com muita ênfase para liberação de recursos
derivados do FGTS para supostas obras e aquisições de imóveis, muitas vezes somente existentes
no papel.
30
Em pesquisas realizadas, não constatamos a existência de qualquer julgado que
tenha enfrentado o tema em estudo mas, é fato, mais adiante, muitos buscarão se livrar de
obrigações assumidas, tendo como argumento o abuso no sistema fiduciário de garantia para
acobertar empréstimos a juros abusivos.
Por fim, e igualmente objeto de importante estudo, temos a análise do acatamento,
ou não, pelos tribunais brasileiros, dos pedidos formulados pelos adquirentes de imóveis em
praça derivadas da execução dos contratos de alienação fiduciária sobre imóveis.
Tal estudo é de primordial relevância pois, se não for deferida a consolidação da
posse do imóvel em nome dos adquirentes finais nas praças realizadas, inviável ficará a adoção
da nova modalidade de garantia pelo Credores, já que haverá notório desinteresse de terceiros na
aquisição dos imóveis daí decorrentes.
Com igual naturalidade, tem os tribunais pátrios deferido as medidas liminares
para imissão dos adquirentes nos imóveis adquiridos em praça extrajudicial, valendo destacar,
dentre várias, a seguinte:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE - CONTRATO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - TUTELA ANTECIPADA - REQUISITOS - PRESENÇA DEFERIMENTO. A alienação fiduciária é um negócio jurídico bilateral em que uma das partes
aliena a propriedade de um bem ao financiador, até que a relação contratual se extinga pelo
adimplemento ou pela inexecução de qualquer das obrigações contratuais. Assim, através desse
contrato, transferem-se ao credor, ou fiduciário, o domínio resolúvel da coisa alienada e a posse
indireta do bem dado em garantia, independentemente da efetiva tradição da coisa, tornando-se
o alienante, ou devedor, mero possuidor direto e, por força da lei, depositário do bem alienado.
O fato de o bem estar alienado fiduciariamente não obsta o direito do agravante de ser imitido
na posse do bem que adquiriu e registrou no cartório competente. A concessão da tutela
antecipada depende do preenchimento dos requisitos mencionados no artigo 273 do CPC, e, de
modo especial, o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação e a verossimilhança das
alegações. Presentes os mencionados requisitos, tem-se o deferimento da medida.
___________________
17.
TJMG - Agravo 1.0079.06.289990-5/001(1) - Rel. Des. Lucas Pereira – Julgamento 09.02.07
17
31
9. FORMALIZAÇÃO E PROCEDIMENTOS PARA REGISTRO DA GARANTIA
Uma das grandes virtudes do instituto da alienação fiduciária de imóveis, é a
simplificação dos procedimentos para a formalização do negócio, seja pela lavratura do próprio
instrumento de forma ágil e bem mais barata para o adquirente do imóvel, seja pela formalização
do registro e do processo de retomada em favor do Credor.
Quando da entrada em vigor da Lei 9.514/97, surpreendeu-se o mercado
imobiliário em geral com a possibilidade de formalização do instrumento da alienação fiduciária
de imóveis por meio de documento de cunho particular, então restrito àquelas empresas
integrantes do sistema financeiro da habitação.
Como destacamos, até então, com raras exceções, apenas o maior agente do
sistema, a Caixa Econômica Federal, valia-se de tal tipo de procedimento extra cartorário para
formalização de seus negócios imobiliários, notadamente porque, em seus planos de
financiamento, via-se segura a Caixa Econômica pela retenção em mãos próprias dos valores
pagos pelo imóvel, até que viessem as partes com o registro do contrato visando a liberação do
capital.
Eis que, em seus artigos 23 e 38 da Lei 9.514/97 afirmam que:
Art. 23.
Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no
competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Art. 38.
Os contratos resultantes da aplicação desta lei, quando celebrados com
pessoa física, beneficiária final da operação, poderão ser formalizados por instrumento
particular, não se lhe aplicando a norma do art. 134, II do Código Civil.
Pois bem, ao não exigir na formalização do negócio imobiliário a lavratura de uma
pública escritura, instituiu a nova lei um grande avanço, eis que é notório o aumento de custos
para o adquirente de uma transação imobiliária formalizada no âmbito cartorial.
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Ocorre que, ao mesmo tempo em que abriu tal possibilidade, simplificando os
procedimentos, a lei nova impôs aos agentes financeiros uma clara e intransferível obrigação, ou
seja, o domínio pleno das exigências documentais de tal procedimento, visando lhes permitir um
correto registro do instrumento.
Isto porque, até então, lavrando a transação imobiliária em um cartório de notas,
transferia o Credor ao seu Oficial a obrigação de exigir e conferir a documentação necessária, a
qual ficava arquivada naquela serventia, e era atestada na escritura com base na fé pública detida
por aqueles profissionais.
Com a possibilidade de formalização extra cartorial do negócio, vê-se obrigado o
próprio Credor a exigir, ele próprio, a documentação necessária para a formalização do negócio
imobiliário e, agora, remetê-la diretamente ao cartório de registro de imóveis onde será
definitivamente conferida e, estando correta, arquivada no ato do registro definitivo do título.
Portanto, o primeiro grande risco para o Credor é, não diligenciando corretamente
a busca de todas as certidões exigidas pela lei local, ver-se impedido de registrar o seu título e,
por evidente, perecer sua garantia.
O primeiro passo para o Credor, portanto, é seguir detidamente as exigências
insertas no art. 24 do mesmo diploma legal que, no que se refere aos requisitos do contrato, lhe
impõe:
Art. 24.
O contrato que serve ao negócio imobiliário conterá:
I – o valor do principal da dívida;
II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito fiduciário;
III – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da
alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
IV- a cláusula assegurando ao fiduciante,
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Por outro lado, nunca se deve relegar a um segundo plano a sempre exigível
atenção com as certidões pessoais dos vendedores que, em apontando alguma ação de cunho
obrigacional, ou até real, poderá gerar, no futuro, eventual penhora ou até adjudicação do bem
alienado fiduciariamente, caso constatada uma fraude à execução.
Mostra a experiência ao longo dos anos de implantação do instituto fiduciário
como garantia que, em tais contratos, deve sempre condicionar o Credor o pagamento de parte do
valor do imóvel ao vendedor após a comprovação do registro do contrato no cartório competente.
Isso porque, não obstante em muitos destes instrumentos se encontrar inserta uma
procuração dando poderes de representação das partes para eventuais re-ratificações do que ali foi
contratado, algumas exigências formuladas em instância registral muitas vezes exige a presença
indispensável do vendedor do imóvel.
Se esse, naquele momento, já houver recebido a totalidade do que lhe era devido,
muitas vezes poderá se negar a colaborar na solução das pendências e, daí, decorre enorme risco
para o Credor com delongas na implementação de sua garantia maior.
Por seu turno, respeitadas as formalidades legais, deverá arquivar o Oficial de
Registro os documentos apresentados em cartório e, após, efetivar o registro do contrato
apresentado.
De tal registro será entregue as partes uma certidão de inteiro teor do ato registral,
que geralmente, em casos de compra e venda se desdobra em dois lançamentos na matrícula do
imóvel.
Primeiro formalizará o Oficial o registro da aquisição do imóvel pelo Devedor
Fiduciário, ato de cunho simples, lançado na citada matrícula do bem junto àquela serventia.
Ato seguinte, em outro lançamento, fará o Oficial de Registro lançar sobre a
matrícula do imóvel
o registro do próprio contrato onde se institui a garantia fiduciária,
lançamento esse que, no geral, conterá um resumo do que foi contratado, ressaltando, com maior
ênfase, os dados do financiamento, tais como prazo, valor da parcela mensal, taxas de juros e
forma de correção.
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É importante se ressaltar que, em que pese dois registros serem efetivados
sucessivamente pelo Oficial do Cartório, não é necessário que as partes formalizem a compra e
venda do imóvel em um documento e a garantia do financiamento concedido em outro.
Tratam-se de atos complementares que, por isso, se alocam no mesmo
instrumento, sendo que, primeiro, lançarão as partes os valores da compra e venda em si e, mais
adiante, com maior detalhamento, as regras que nortearão a concessão do empréstimo e a forma
de sua garantia.
Aqui, deve-se atentar para uma exigência inserta na legislação consumerista pátria,
e na própria legislação que rege o instituto, ou seja, a obrigação do Credor em dar ciência
evidente ao Devedor das cláusulas que maior risco trazem para o patrimônio daquele.
É usual, e não deve ser dispensada, a exigência de, em todas as passagens do
instrumento onde constem riscos para o Devedor – tais como, procedimentos para retomada da
coisa, leilão extrajudicial, fixação de juros e correção, etc... – se colher, logo abaixo sua clara
ciência sobre o que ali está disposto.
O art. 6º, III da Lei 8.078/90 exige a ciência clara do consumidor sobre os riscos
do negócio e, assim, notadamente por se tratar de uma modalidade de garantia com a retomada do
imóvel longe do controle judicial, tornam-se ainda mais relevantes tais exigências.
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10 -
CONCLUSÃO
Como profissional militante em empresas do ramo de financiamento habitacional
e, ainda, em construtoras que, ao longo de vários anos, erigiu para o mercado nacional imóveis
com destinação residencial, recebemos com muita euforia a promulgação da Lei 9.514/97.
Isto porque, antes do advento da norma, sérias dificuldades encontravam os
profissionais do direito com o manejo das execuções de outras garantia, no âmbito judicial que,
dizia a experiência, uma vez contestadas pelos devedores, alongavam uma solução por vários
anos, sem qualquer salvaguarda aos interesses do Credor.
É evidente, assim, que houve substancial avanço na exeqüibilidade das garantias
imobiliárias a partir da adoção da alienação fiduciária no sistema construtivo e de financiamento.
Em notícias cotidianamente divulgadas pela imprensa nacional, chega-se à
conclusão de uma substancial diminuição do nível de inadimplemento dos contratos de
financiamento imobiliário de anteriores 8% (oito por cento) para algo próximo a 2% (dois por
cento), o que, em si, já é uma grande vitória.
Os juros do financiamento imobiliário despencaram para níveis bem mais
palatáveis aos consumidores de baixa renda do país que, de tal data em diante, puderam almejar o
até então distante sonho da casa própria.
Notou-se, assim, aquilo que até então era evidente: A rápida recuperação do
crédito, torna mais barato o financiamento das unidades imobiliárias em construção pelo país
afora.
Corretores estão sendo formados para atuação no aquecido mercado imobiliário
nacional, e empresas tradicionais do ramo estão firmando parcerias ou, até, sendo absorvidas
pelos grandes investidores internacionais do ramo.
Isso é aquilo que, no economês, era tratado como diminuição do custo Brasil, eis
que, o capital destinado ao investimento é volátil, seja porque busca mares seguros para navegar
ou, como é o caso vigente, a certeza do retorno do investimento efetivado pelos operadores do
mercado leva à diminuição dos juros e demais taxas de retorno exigidas do tomador final do
empréstimo realizado.
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Mas, a garantia que hoje já vai se consolidando no mercado local, não foi de fácil
adoção pelos operadores do direito.
Em que pese promulgada a lei da alienação fiduciária de imóveis desde o final do
ano de 1997, os profissionais do mercado de financiamento imobiliário relutaram muito em sua
adoção, preferindo aguardar uma posição mais consolidada da doutrina e da jurisprudência sobre
o tema.
Tratava-se de instituto novo de garantia, nunca antes implementado no país e,
assim, evidentemente, não se lançariam as empresas de segmento tão complexo e sujeito a
conflitos a uma aventura por caminhos nunca antes experimentados.
Somente no ano de 2000, com a adoção do instituto pelo maior agente financiador
do mercado imobiliário (Caixa Econômica Federal), vieram os grandes Bancos, Consórcios,
Cooperativas, Construtoras, e demais empresas do segmento, a trilhar as hostes da alienação
fiduciária no país.
Entretanto, nos surpreende que, tratando-se de uma modalidade de garantia tão
combatida no passado, quando era utilizada pelas empresas de financiamento de bens móveis
duráveis, a alienação fiduciária de imóveis navega por mares tranqüilos, perfeitamente absorvida
pelos cartórios registrais e, quase sem contestação no âmbito dos tribunais pátrios.
É evidente sua vantagem em relação ao mais difundido instrumento de garantia
imobiliária do passado (Hipoteca), seja pela célere possibilidade de retomada do bem, pela via
extrajudicial sempre mais cômoda e menos custosa e, por fim, por livrar o segmento das inúmeras
demandas e recursos protelatórios advindos de um processo judicial que, é fato, não durava
menos do que quatro anos na esfera judicial.
Como dito e provado de forma cabal no presente trabalho, caminha a alienação
fiduciária para o implemento da construção civil no país, fato que está sendo claramente notado
nos últimos anos através da abertura de capital das construtoras em bolsa de valores, fato até
pouco tempo impensável em eras de longas batalhas judiciais para recuperação de crédito
concedido.
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Entretanto, não podem relaxar aqueles profissionais do direito e do ramo
imobiliário na defesa dos benefícios alcançados com a nova modalidade de garantia que lhes foi
ofertada pelo legislativo.
A vigilância quanto às eventuais decisões pretorianas deve ser constante, pois
debates ainda estão em voga frente a um instituto que, hoje, conta pouco mais de uma década de
implementação, nada em termos de um direito pátrio apegado em demasia às tradições e sempre
avesso às boas novas.
Por seu turno, devem os operadores do mercado diligenciar com o maior cuidado
possível o resguardo de suas garantias, exigindo, sem exceção, os documentos elencados na lei ou
pelos cartórios locais, visando salvaguardá-las de demandas aforadas por terceiros que, no futuro,
fatalmente virão em busca de tal patrimônio.
Cautelas como uma investigação cartorária sobre os pretensos adquirentes - não
prevista na lei - deve ser uma praxe do mercado, eis que, mais adiante, eventuais obrigações
trabalhistas e fiscais de tais compradores, dado seu cunho privilegiado, poderão onerar a garantia
instituída.
Uma boa e correta avaliação do bem imóvel financiado, inclusive com análise de
uma eventual desvalorização futura, deve ser a tônica do negócio, notadamente porque, mais
adiante, a obrigação de quitação do contrato, pode entregar nas mãos do Credor um bem
deteriorado e sem igual valor de mercado.
Ainda está se consolidando o entendimento dos cartórios registrais quanto ao
implemento, registro e execução da nova garantia, eis que, agora, desempenham funções antes
não vislumbradas, tais como, notificações, reversão de titularidade de domínio, etc....
O acompanhamento, debate e auxílio a tais profissionais é primordial para
resguardo de um correto registro da garantia instituída e, mais ainda, tranqüila exeqüibilidade dos
contratos, quando tanto for exigido.
Atenção e rápida reação às decisões contestadoras advindas dos tribunais, é a
defesa contra uma possível reversão da tendência de respeito a tal nova modalidade de garantia
junto aos tribunais superiores.
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Porém, nada que assuste aqueles que festejam a vinda de tal nova modalidade de
garantia imobiliária, a qual, cremos, trará para uma nova realidade os contratos de financiamento
ora realizados, implementando, como dito, o sistema construtivo do país.
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11. REFERÊNCIAS
- ALVES, José Carlos Moreira Da alienação fiduciária em garantia Ed. Forense, 3ª. Ed.
- PEREIRA, Caio Mário da Silva
Instituições de Direito Civil, 19ª. Edição – Forense
- PEREIRA, Hélio do Valle Alienação Fiduciária em garantia: Aspectos Processuais, Ed.
Habitus, pág.194
- DINIZ, Maria Helena Código Civil anotado, Ed. Saraiva – 8ª. Edição
- MEZZARI, Mário Pazutti, Alienação Fiduciária da Lei 9.514 de 20-11-1997 – Saraiva, 1998
- Pesquisa jurisprudencial aplicada:
- Superior Tribunal de Justiça = In, www.stf.gov.br
- Supremo Tribunal Federal = In, www.stj.gov.br
- Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro = In, www.tj.rj.gov.br
- Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul = In, www.tj.rs.gov.br
- Tribunal de Justiça de Minas Gerais = In, www.tjmg.gov.br
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ANEXOS
- Modelo de contrato de alienação fiduciária;
- Modelo de intimação de devedor no âmbito dos cartórios de registro imobiliário.
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MODELO DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA UTILIZADO
POR UMA EMPRESA DE CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE BEM
IMÓVEL, COM CARÁTER DE ESCRITURA PÚBLICA, COM
RECURSOS ADVINDOS DE FUNDO COMUM DE GRUPO DE
CONSÓRCIO, E PACTO ADJETO DE CONSTITUIÇÃO E
ALIENAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
GRUPO _____ COTA _____
Pelo presente Instrumento Particular, com caráter de Escritura Pública, legalmente
autorizado na forma prevista no artigo 38, combinado com o artigo 22 e seu parágrafo
primeiro, da Lei nº. 9.514, de 20/11/1.997, com as alterações introduzidas pela Medida
Provisória nº. 2.223, de 04/09/2.001, de conformidade com o artigo 2º. da Emenda
Constitucional nº. 32, de 11/09/2.001, as partes contratantes, a seguir identificadas e qualificadas,
na forma representadas, todas juridicamente capazes, ajustaram entre si, a presente transação de
COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM RECURSOS ADVINDOS DE FUNDO COMUM DE
GRUPO DE CONSÓRCIO, E PACTO ADJETO DE CONSTITUIÇÃO E ALIENAÇÃO DA
PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, tudo de conformidade com as cláusulas, condições
e avenças, livremente pactuadas, a saber:OUTORGANTE(S) VENDEDOR(A)(ES): ....................., inscrita no CNPJ sob o nº ..................,
Inscrição Estadual nº ................, com sede na Avenida ................, representada neste ato através
do Sr. ............, .
OUTORGADO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES) E DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S): Fulano de
tal....., brasileiro, casado pelo regime da ................. com ............., brasileiros, ele ............, ela
..........., portadores das carteira de identidade nºs ........., expedida em ..... e ............ pelo .........,
inscritos no CPF//MF sob os nºs ............. e ................, residentes e domiciliados na Rua ..............
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CREDORA FIDUCIÁRIA: ........... ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA., com sede nesta
Cidade na .............. insscrita no CNPJ. sob o n.º ............ e inscrição municipal n.º ............,
neste ato devidamente representada por seu diretor, Sr. ......, , nos termos do Contrato Social
supra referido, o qual, juntamente com os demais documentos acima citados, acompanha o
presente instrumento.
Pelas partes contratantes, falando cada uma por sua vez e sucessivamente, foi dito o seguinte:CLÁUSULA PRIMEIRA – DO IMÓVEL E SUA AQUISIÇÃO:- Que, a justo título e absolutamente
livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus, reais, judiciais, extrajudiciais, ações pessoais
reipersecutórias, e de impostos de qualquer natureza, inclusive despesas condominiais, o(a)(s)
VENDEDOR(A)(ES) é senhor e legítimo possuidor(a)(es) do(s) imóvel(is) a seguir descrito(s) e
caracterizado(s):- APARTAMENTO sob o nº ......, do Edifício .........., situado à Rua ...................,
sob o nº ......, no Loteamento ............., na cidade de .............., devidamente registrado no Serviço
Notarial e Registral da cidade de ................ na matricula nº ........
CLÁUSULA SEGUNDA – DA COMPRA E VENDA:- Que assim como o possui ele VENDEDOR(ES)
VENDE(M), como efetivamente vendido o tem ao(s) ora COMPRADOR(A)(ES), o imóvel(eis)
perfeitamente caracterizado na cláusula primeira deste instrumento pelo preço certo, justo e
contratado para a presente transação é de R$........, pagos da seguinte forma: ................, e de cujo
recebimento(s) ele(a)(s), VENDEDOR(A)(ES), dá(ão) plena, geral, rasa e irrevogável quitação de
pago(a)(s) e satisfeito(a)(s), para não mais repetir dito pagamento e transmitindo-lhe(s), desde já,
toda a posse, domínio, direitos e ações que sobre o(s) referido(s) imóvel(is) tinha(m) e vinha(m)
exercendo, para que dele(s) possa(m) o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) E DEVEDOR(A)(ES)
FIDUCIANTE(S), doravante, livremente usar, gozar e dispor(em) como bem e melhor lhe(s)
aprouver(em), obrigando-se ele(a)(s) VENDEDOR(A)(ES), por si, seus herdeiros e sucessores, a
fazer a presente venda sempre válida, lícita e eficaz, na forma da Lei, e a responder pela evicção de
direito, se chamado(a)(s) a autoria.
CLÁUSULA TERCEIRA - DO CRÉDITO DA COTA DE CONSÓRCIO E DE SUA UTILIZAÇÃO:O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) E DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), doravante designado(a)(s)
apenas como DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), Fulano de tal e sua esposa, antes qualificados
como participantes do Consórcio de Imóveis, subscritor(a)(es) da COTA ___, do GRUPO ___,
cota esta contemplado(a)(s) na assembléia realizada no dia ___/___/___, adquiriu(ram) o direito ao
crédito que devidamente atualizado monetariamente, até a presente data, corresponde a R$
___________.
Parágrafo Primeiro – Esse valor de R$ .......... está sendo utilizada no pagamento da presente
transação e a diferença no valor de R$ _______ será utilizada como antecipação de parcelas
vincendas.
CLÁUSULA QUARTA - CONFISSÃO DA DÍVIDA:- O(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S),
pela liberação do crédito acima mencionado pela CREDORA se declara(m) e confessa(m)
devedor(a)(es) da CREDORA FIDUCIÁRIA, do percentual que falta amortizar, no grupo/cota: Cota
____, do Grupo _____, correspondente a _____ % do valor do bem objeto do contrato, por já ter
sido pago o valor correspondente a _____%, cuja dívida, nesta data, é de R$ _____________,
correspondente ao saldo de ___ parcelas, cada uma, nesta data, no valor de R$ _____________.
Mencionado débito tem por base a faixa inicial, reajustável anualmente, conforme sistema previsto
no(s) respectivo(s) Contrato(s) de Participação em Consórcio, pelo INCC (Índice Nacional de
Custo da Construção), equivalente cada parcela, da(s) Cota/Grupo(s) em referência, ao percentual
de ______% do mesmo bem, às quais serão acrescidas as taxas contratuais, inclusive taxa de
administração, não havendo a incidência de juros na atualização do(s) respectivo(s) saldo(s)
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devedor(es), vencendo se a primeira parcela no dia ___de
parcelas.
de 2008, salvo antecipações de
Parágrafo Primeiro - O(s) pagamento(s) da(s) parcela(s) será(ão) feito(s) através de boleto(s)
bancário(s), os quais constarão do carnet de pagamento enviado anualmente pela CREDORA
FIDUCIÁRIA ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), no endereço fornecido pelo(a)(s)
mesmo(a)(s). Em caso do não recebimento ou extravio do carnet o devedor deverá entrar em
contado com a CREDORA FIDUCIÁRIA, através do Tel.: ( ) _____________, com pelo menos 05(cinco) dias de antecedência do vencimento, afim de que esta providencie a remessa da segunda
via.
Parágrafo Segundo - PRAZO DE AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA:- O prazo para a amortização da
dívida ora confessada é idêntico ao prazo final para pagamento do saldo devedor da Cota/Grupo em
referência, sendo certo a obrigação total corresponde a integralização de 100% do plano.
CLÁUSULA QUINTA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA:- Em garantia do pagamento da
dívida confessada, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais
assumidas por este instrumento e no(s) respectivo(s) Contrato(s) de Adesão ao(s) Grupo(s) de
consórcio, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) aliena(m) à CREDORA FIDUCIÁRIA, em
caráter fiduciário, o(s) imóvel(is) adquirido(s) por este instrumento, descrito(s) e caracterizado(s)
na Cláusula Primeira supra, nos termos e para os efeitos dos artigos 22 e seguintes, da Lei 9.514,
de 20/11/97, com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001.
Parágrafo Primeiro - Mediante o registro do presente Instrumento de Alienação Fiduciária, ora
celebrado, estará constituída a propriedade fiduciária em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA,
efetivando-se o desdobramento da posse, tornando o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S)
possuidor(a)(es) direto(s) e a CREDORA FIDUCIÁRIA possuidora indireta do(s) imóvel(is) objeto(s)
da garantia fiduciária.
Parágrafo Segundo - Fica assegurado ao(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), enquanto
adimplente(s), a livre utilização por conta e risco do(a)(s) mesma(o)(s), do(s) imóvel(is) objeto(s) da
alienação fiduciária, para os efeitos o inciso V, do artigo 24, da Lei 9.514/97, com as alterações
introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001.
Parágrafo Terceiro - O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) obriga(m)-se a manter(em) o(s)
imóvel(is) no mesmo estado de conservação da data deste instrumento, conforme respectivo(s)
Laudo(s) de Avaliação/Vistoria, além de se obrigar(em) a guardá-lo(s) e pagar pontualmente todos
os impostos, taxas e quaisquer outras contribuições ou encargos, inclusive tributários, que incidam
ou venham a incidir sobre o(s) referido(s) imóvel(is) ou que sejam inerentes à garantia, tais como
Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU e contribuições devidas ao condomínio, dentre outras,
até a data em que a CREDORA FIDUCIÁRIA, ou quem vier a sucedê-la, vier a ser emitida na
posse.
Parágrafo Quarto - A CREDORA FIDUCIÁRIA reserva-se o direito de, a qualquer tempo, exigir
comprovantes de pagamentos dos referidos encargos fiscais e/ou tributários, ou quaisquer outras
contribuições relativas ao(s) imóvel(is).
Parágrafo Quinto - A garantia fiduciária ora contratada abrange o(s) imóvel(is) identificado(s) na
Cláusula Primeira deste instrumento e todas as acessões, benfeitorias, melhoramentos, construções
e instalações que lhe(s) forem acrescidas, e vigorará pelo prazo necessário à reposição integral do
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débito e seus respectivos encargos, inclusive reajuste monetário, permanecendo Integra até que
o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) cumpra(m) integralmente todas as obrigações
contratuais e legais vinculadas ao presente negócio.
Em razão da relevância dos dispositivos deste quadro, que lido é aceito, o(a)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) assina(m) em seguida.
________________________________
________________________________
____________________________________
CLÁUSULA SEXTA - BENFEITORIAS:- Qualquer acessão ou benfeitorias (úteis, voluptuárias ou
necessárias) que o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) deseje(m) efetuar, à(s) sua(s)
expensa(s), deverá ser notificada à CREDORA FIDUCIÁRIA, obrigando-se o(a)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) a obter as licenças administrativas necessárias, a CND/INSS e
a promover as necessárias averbações junto ao Cartório Imobiliário respectivo, sendo que, em
quaisquer hipóteses, integrarão o(s) imóvel(is) e seu valor para fins de realização de leilão
extrajudicial.
Parágrafo Primeiro - Nos termos do disposto nos parágrafos 4° e 5° do artigo 27, da Lei 9.514/97,
com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001, jamais haverá
direito de retenção por benfeitorias, mesmo que estas sejam autorizadas pela CREDORA
FIDUCIÁRIA.
Parágrafo Segundo - Na hipótese de a propriedade do(s) imóvel(is) dado(s) em garantia se
consolidar(em) em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, a indenização por benfeitorias nunca será
superior ao saldo que sobejar, depois de deduzidos todo o saldo da dívida e demais acréscimos
legais, sendo que, não havendo a venda do(s) imóvel(is) no leilão, não haverá nenhum direito de
indenização pelas benfeitorias.
CLÁUSULA
SÉTIMA
CONSERVAÇÃO
E
OBRAS:Ficam
o(a)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) obrigado(a)(s) a manter(em) o(s) imóvel(is) alienado(s)
fiduciariamente em perfeito estado de conservação, segurança e habitabilidade, bem como a
fazer(em) às suas custas, dentro do prazo de notificação que lhe(s) foi(ram) feita(s), as obras e
reparos necessários, bem como as obras que forem solicitadas pela CREDORA FIDUCIÁRIA para
preservação da garantia, vedada, entretanto, a realização de obras de demolição, alteração ou
acréscimo, sem prévio e expresso consentimento da CREDORA FIDUCIÁRIA. Para constatação do
exato cumprimento desta cláusula, fica assegurada à CREDORA FIDUCIÁRIA a faculdade de, em
qualquer tempo, vistoriar o(s) imóvel(is).
CLÁUSULA OITAVA - VALOR DA GARANTIA FIDUCIÁRIA:- Convencionam as partes
contratantes, o teor do artigo 24, inciso VI, da Lei n.º 9.514/97, com as alterações introduzidas pela
Medida Provisória nº. 2.223, de 04/09/01, para fins de venda em público leilão, que ao(s) imóvel(is)
alienado(s) fiduciariamente, objeto(s) deste instrumento, descrito(s) e caracterizado(s) na Cláusula
Primeira supra, é(são) atribuído(s) o(s) valor(es) de R$ ____________.
Parágrafo Único - Outrossim resolvem as partes que, ocorrendo a hipótese de inadimplemento do
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) e vindo a ser consolidada a propriedade do(s) imóvel(is) de que
trata este instrumento, em mãos da CREDORA FIDUCIÁRIA, conforme dispõe o parágrafo sétimo,
do artigo 26, da Lei supra citada, o(s) valor(es) ora atribuído(s) ao(s) imóvel(is), será(ão) revisto(s)
para adequar(em)-se ao efetivo valor de mercado, que será encontrado pela média de três
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avaliações, solicitadas junto à três imobiliárias que atuem na comarca da situação do(s) imóvel(is).
Por outro lado, não sendo isto possível, referidas avaliações serão solicitadas a três imobiliárias de
cidade mais próxima e, também não sendo possível junto ao CRECI, que atuem na comarca ou
imediações.
CLÁUSULA
NONA
LIQUIDAÇÃO
ANTECIPADA:É
facultada
ao(à)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) a liquidação antecipada da dívida, sendo esta composta pelo
saldo devedor, atualizado conforme disposto na Cláusula Quarta supra, e acrescido de eventuais
débitos em atraso.
CLÁUSULA DÉCIMA - AMORTIZAÇÃO EXTRAORDINÁRIA:- É assegurada ao(à)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), em dia com suas obrigações, a realização de amortizações
extraordinárias para a redução do valor e prazo da dívida.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - EXTINÇÃO DO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO:- Na hipótese de
extinção do índice (INCC) de atualização do valor do bem posto em consórcio, os valores passarão
a ser atualizados pelo índice que vier a substituí-lo, ou que vier a ser determinado em legislação
especifica.
Parágrafo Único - O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S) declara(m) ter(em) pleno
conhecimento de que, atualmente, o reajuste monetário da dívida, calculado pela variação do índice
eleito, tem periodicidade anual aplicável ao(s) Grupo(s) de Consórcio de que faz(em) parte a(s)
Cota(s). Havendo alteração na legislação que rege a periodicidade de aplicação do índice de
atualização do valor da dívida, reduzindo o período de aplicação de sua correção, o(a)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) concorda(m), desde já, em caráter irrevogável e irretratável,
que o reajuste monetário passará automaticamente a ser feito no menor prazo que for permitido ou
admitido.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - SEGURO:- Durante a vigência deste instrumento, o(a)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) submete(m)-se às condições inseridas no verso da(s)
respectiva(s) Proposta(s) de Admissão em Consórcio (PAC)(s), relativas a existência de seguro de
vida em grupo “Prestamista”, visando a liquidação/amortização do débito oriundo da operação de
consórcio, na hipótese de morte, natural ou acidental, ou invalidez permanente por acidente do
segurado, regendo-se o mesmo pelas cláusulas, condições e demais aspectos pertinentes que se
encontram declinados no bojo da(s) respectiva(s) Apólice(s).
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - DECLARAÇÕES DO(A)(S) VENDEDOR(A)(ES):- O(A)(s)
VENDEDOR(A)(ES) declara(m) solenemente, para todos os efeitos de direito civil e penal, que:a). inexiste ao encargo do(a)(s) mesmo(a)(s) responsabilidade oriunda de tutela, curatela ou
testamentária, e que não responde(m) pessoalmente a quaisquer ações reais, pessoais,
reipersecutórias, possessórias, reivindicatórias, arrestos, embargos, depósitos, seqüestros,
protestos, falências, concordatas e/ou concursos de credores, dívidas fiscais, penhoras ou
execuções, nada existindo que possa comprometer o(s) imóvel(is) objeto(s) da presente transação e
garantia em alienação fiduciária constituída em favor da CREDORA FIDUCIÁRIA.
b). até o presente momento, inexiste em seu(s) nome(s), com referência ao(s) imóvel(is)
transacionado(s), qualquer débito de natureza fiscal ou condominial, bem como impostos, taxas e
tributos, assumindo, em caráter irretratável, a responsabilidade exclusiva por eventuais débitos de
tal natureza que possam ser devidos até a presente data;
c). não estar(em) vinculado(s) à Previdência Social, quer como contribuinte(s) na qualidade de
empregador(es), quer como produtor(es) rural(is).
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CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - COMUNICAÇÕES E DECLARAÇÕES DE RESPONSABILIDADE
DO(A)(S)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S):O(A)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S)
assume(m) a obrigação de comunicar à CREDORA FIDUCIÁRIA eventuais impugnações feitas ao
presente instrumento, bem como quaisquer ocorrências que possam, direta ou indiretamente, afetar
o(s) Imóvel(is), notadamente a mudança de sua numeração ou identificação, durante a vigência do
presente instrumento, declarando, também, para todos os efeitos de direito civil e penal:a). a inexistência, a seu encargo, de responsabilidade oriunda de tutela, curatela ou testamentária, e
que não responde(m) pessoalmente a quaisquer ações reais, pessoais, reipersecutórias,
possessórias, reivindicatórias, arrestos, embargos, depósitos, seqüestros, protestos, falências,
concordatas e/ou concursos de credores, dívidas fiscais, penhoras ou execuções, nada existindo
que possa comprometer o(s) imóvel(is) objeto(s) da presente transação e garantia fiduciária
constituída em favor da CREDORA FIDUCIÁRIA;
b). autenticidade das declarações que consubstanciaram as condições prévias à assinatura deste
instrumento;
c). a ausência de quaisquer ônus judiciais ou extrajudiciais incidentes sobre o(s) imóvel(is),
ressalvada a alienação fiduciária em garantia ora constituída em favor da CREDORA FIDUCIÁRIA e
de qualquer débito de natureza fiscal ou condominial, bem como impostos, taxas e tributos,
assumindo, em caráter irretratável, a responsabilidade exclusiva por eventuais débitos de tal
natureza que possam ser devidos até a presente data;
d). regular pagamento de todos os tributos e encargos incidentes nesta operação.
Parágrafo Primeiro - (O)(A)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S) declaram ainda, sob as penas
da lei, que o(s) imóvel(is) não se encontram locado(s) e que, podendo este(s) locá-lo(s), obriga(m)se como possuidor(a)(es) direto(a)(s), sob pena de vencimento antecipado da dívida, a incluir no
contrato de locação que vier(em) a celebrar, cláusula expressa em que o(a)(s) locatário(a)(s)
terá(ão) ciência inequívoca das seguintes situações:a). que, sobre o(s) imóvel(is), foi constituída alienação fiduciária, em garantia de financiamento
contratado com a empresa LIBRA ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA, administradora
de Consórcio de Imóveis, pelo sistema de Alienação Fiduciária, previsto na Lei 9.514/97, com as
alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001, razão pela qual, em
decorrência da citada alienação, ele(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S), então na qualidade
de locador(a)(es), é(são) apenas possuidor(a)(es) direto(s) do(s) imóvel(is) locado(s);
b). o(s) imóvel(is) é(são) propriedade(s) fiduciária da CREDORA FIDUCIÁRIA, LIBRA
ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA;
c). eventual indenização por benfeitorias (qualquer que seja sua natureza), integra, para todos os
efeitos, o valor do lance vencedor em leilão;
d). eventual indenização por benfeitorias (qualquer que seja sua natureza), somente poderá ser
pleiteado perante o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S), como locador(a)(es);
e). qualquer ocupante do(s) imóvel(is) está sujeito aos efeitos da ação de reintegração de posse
prevista no art. 30, da Lei n°9514/97, independentemente de sua intimação ou citação;
f). não ocorre na hipótese, o direito de preferência e/ou de continuidade da locação, ocorrendo a
consolidação da plena propriedade em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, e/ou a alienação do(s)
imóvel(is) a terceiros em leilão público extrajudicial;
g). a não anuência à locação pela CREDORA FIDUCIÁRIA, como proprietária fiduciária, razão pela
qual a CREDORA FIDUCIÁRIA e seus sucessores não estarão obrigados a respeitar a locação;
h). o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S), como locador(a)(es), deverá(ão) ainda observar que
caso o(a)(s) locatário(a)(s), seja(m) casado(s), deverá obrigatoriamente haver a anuência do
cônjuge no Contrato de Locação;
i). será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante a CREDORA FIDUCIÁRIA ou seus
sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação do(s) imóvel(is) alienado(s) fiduciariamente
por prazo superior a um ano sem concordância por escrito da CREDORA FIDUCIÁRIA.
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Parágrafo Segundo - Declara(m) ainda, não estar(em) vinculado(s) à Previdência Social, quer
como contribuinte(s) na qualidade de empregador(a)(es), quer como produtor(a)(es) rural(is);
Parágrafo Terceiro - No tocante aos débitos de natureza fiscal ou condominial a que se refere a
Cláusula Quinta, Parágrafo Terceiro, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) declara(m)-se
subsidiariamente responsável(is) pelo pagamento de quaisquer débitos apurados, assumindo,
perante a CREDORA FIDUCIÁRIA, a responsabilidade pelo pagamento, caso o(a)(s)
VENDEDOR(A)(ES) não cumpra(m) com a obrigação de pagar diretamente conforme estipulado
neste instrumento, ressalvando o seu direito de cobrança em regresso, observando-se, sempre, o
que a respeito dispõe o presente instrumento.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA - VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA:- A dívida será
considerada antecipadamente vencida, independentemente de qualquer notificação judicial ou
extrajudicial, para efeito de ser exigida de imediato na sua totalidade, com todos os seus acessórios,
por quaisquer dos motivos previstos em lei, e, ainda, na ocorrência de quaisquer das seguintes
hipóteses:a). atraso de 60 (sessenta) dias ou mais no pagamento de qualquer um dos encargos mensais e/ou
outras obrigações de pagamento previstas neste instrumento;
b). transferência ou cessão a terceiros, a qualquer título, no todo ou em parte, dos direitos e
obrigações decorrentes deste instrumento, sem prévio e expresso consentimento da CREDORA
FIDUCIÁRIA;
c). falta de manutenção no(s) imóvel(is) oferecido(s) em garantia que não o(s) deixe(m) em perfeito
estado de conservação, segurança e habitabilidade, ou realização no(s) mesmo(s), sem prévio e
expresso consentimento da CREDORA FIDUCIÁRIA de obras de demolição;
d). constituição sobre o(s) imóvel(is) oferecido(s) em garantia fiduciária, no todo ou em parte, de
qualquer outro ônus real;
e). falta de apresentação, quando solicitado pela CREDORA FIDUCIÁRIA, de recibos de impostos,
taxas ou outros tributos, bem como os encargos previdenciários e securitários que incidam ou
venham a incidir sobre o(s) imóvel(is) e que sejam de responsabilidade do(a)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S);
f). descumprimento de qualquer das obrigações estipuladas neste instrumento e nas normas que lhe
são aplicáveis;
g). desfalque ou perda da(s) garantia(s) fiduciária(s), inclusive em virtude de depreciação ou
deterioração, desde que o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) não apresente(m) reforço,
depois de devidamente notificado(a)(s);
h). se o(s) imóvel(is) dado(s) em garantia fiduciária vier(em) a sofrer qualquer ato de constrição
judicial, ou decretada qualquer medida judicial ou administrativa que, de algum modo, o(s) afete(m)
no todo ou em parte;
i). a superveniência de desapropriação do(s) imóvel(is) dado(s) em garantia fiduciária;
j). insolvência do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S).
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - DO PRAZO DE CARÊNCIA PARA EXPEDIÇÃO DA INTIMAÇÃO:Para os fins previstos no § 2°, artigo 26, da Lei 9.514/97, com as alterações introduzidas pela
Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001, fica estabelecido o prazo de 30 (trinta) dias, contados da
data de vencimento da primeira prestação e encargo mensal não pagos.
Parágrafo Primeiro - DA MORA E DO INADIMPLEMENTO:- Decorrida a carência de 30 (trinta)
dias, de que trata o caput desta cláusula, a CREDORA FIDUCIÁRIA poderá iniciar o procedimento
de intimação e, mesmo que não concretizada, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) que
pretender(em) purgar a mora deverá(ão) fazê-lo mediante o pagamento dos encargos mensais
vencidos e não pagos e os que se vencerem no curso da intimação, que incluem atualização
monetária; juros de mora de 1,0% (hum por cento) ao mês, e multa moratória, irredutível, de 2,0%
(dois por cento), calculados sobre o valor da dívida em aberto, devidamente atualizado até a data do
adimplemento ou da purgação da mora; os demais encargos e despesas de Intimação, inclusive
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tributos, contribuições condominiais e associativas, apurados consoante disposições contidas na
Cláusula Décima Sétima e Parágrafos deste instrumento;
Parágrafo Segundo - Qualquer liberalidade que venha admitir atrasos maiores do que o pactuado
neste instrumento, será mera opção da CREDORA FIDUCIÁRIA, e não se constituirá em fato
gerador de direitos ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S).
Parágrafo Terceiro - A mora do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) será ratificada mediante
intimação com prazo de quinze (15) dias para sua purgação;
Parágrafo Quarto - O simples pagamento da prestação, sem atualização monetária e sem os
demais acréscimos moratórios, não exonerará o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) da
responsabilidade de liquidar tais obrigações, continuando em mora para todos efeitos legais e
contratuais.
Parágrafo Quinto - O procedimento de intimação obedecerá aos seguintes requisitos:I. a intimação será requerida pela CREDORA FIDUCIÁRIA, ao Oficial Delegado do Serviço de
Registro de Imóveis, indicando o valor vencido e não pago e penalidades moratórias;
II. a diligência de intimação será realizada pelo Oficial Delegado do Serviço de Registro de Imóveis
da circunscrição imobiliária onde se localizar(em) o(s) imóvel(is), podendo, a critério desse Oficial,
vir a ser realizada por meio do Serviço de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da
situação do(s) imóvel(is), ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou, ainda, pelo Correio, com
aviso de recebimento a ser firmado pessoalmente pelo(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) ou
por quem deva receber a Intimação;
III. a intimação será feita pessoalmente ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), ou a seu
representante legal ou a procurador regularmente constituído;
IV. se o(a)(s) destinatário(a)(s) da intimação encontrar(em)-se em local incerto e não sabido,
certificado pelo Oficial Delegado do Serviço de Registro de Imóveis ou pelo de Títulos e
Documentos, competirá ao primeiro promover a intimação do mesmo(a)(s) por edital com prazo de
15 (quinze) dias, contados da primeira divulgação, publicado por três dias, ao menos, em um dos
jornais de maior circulação no local do(s) imóvel(is) ou noutro de comarca de fácil acesso, se, no
local do(s) imóvel(is), não houver imprensa com circulação diária;
V. se ocorrer recusa do(a)(s) destinatário(a)(s) em dar(em)-se por regularmente intimado(a)(s), em
função da não aceitação da intimação, ou por se furtar(em) a ser(em) encontrado(a)(s), ou ainda,
por se recusar(em) a assinar a intimação, fica autorizado o Oficial do Registro de Imóveis
correspondente, após certificação da não consecução da intimação pessoal, a fazer a publicação de
editais, conforme previsto no Parágrafo 4º. do Artigo 26, da Lei 9.514/97, com as alterações
introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001.
Parágrafo Sexto - Purgada a mora, convalescerá o contrato de alienação fiduciária, cabendo
ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) o pagamento das despesas de cobrança e de
intimação;
Parágrafo Sétimo - Eventual diferença entre o valor objeto da purgação da mora e o devido no dia
da purgação deverá ser paga pelo(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) juntamente com a
primeira ou com a segunda prestação que se vencer após a purgação da mora no Serviço de
Registro de Imóveis.
Parágrafo Oitavo - O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) não poderá(ão) pagar qualquer
prestação do saldo da dívida enquanto não tiverem sido pagas e quitadas aquelas vencidas
anteriormente. Se tal fato ocorrer, o pagamento será imputado na liquidação ou amortização da
primeira prestação vencida e não paga;
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Parágrafo Nono - O recibo de pagamento da última prestação vencida não presume quitação da
anterior;
Parágrafo Décimo - Havendo mais de um encargo em atraso somente será permitida a purgação
da mora caso ocorra, simultaneamente, o pagamento de todos os encargos em atraso, salvo
deliberação da CREDORA FIDUCIÁRIA em autorizar o pagamento parcelado;
Parágrafo Décimo Primeiro - Se a CREDORA FIDUCIÁRIA vier a pagar algum dos encargos
inerentes ao(s) imóvel(is) ou à garantia, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) deverá(ão)
reembolsá-la dentro de 30 (trinta) dias, contados do recebimento de sua comunicação, sendo
aplicáveis, a essa hipótese, as mesmas penalidades para casos de inadimplemento;
Parágrafo Décimo Segundo - Na hipótese de o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S)
deixar(em) de purgar a mora no prazo assinalado, o Oficial Delegado do Registro de Imóveis
certificando este fato, promoverá o registro, na(s) matrícula(s) do(s) imóvel(is), da consolidação da
propriedade em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, à vista da prova do pagamento, pela CREDORA
FIDUCIÁRIA, do imposto de Transmissão “Inter-Vivos” e, se for o caso, do laudêmio.
Em razão da relevância dos dispositivos deste quadro, que lido é aceito, o(a)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) assina(m) em seguida.
________________________________
__________________________________
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA - LEILÃO EXTRAJUDICIAL:- Uma vez consolidada a propriedade
em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, em virtude da mora não purgada e transformada em
inadimplemento absoluto, deverá o(s) imóvel(is) ser(em) alienado(s) pela CREDORA FIDUCIÁRIA a
terceiros, com observância dos procedimentos previstos na Lei n.° 9.514, de 20.11.97, com as
alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001.
Parágrafo Primeiro - A alienação far-se-á sempre por público leilão, extrajudicialmente;
Parágrafo Segundo - O primeiro público leilão será realizado dentro de 30 (trinta) dias, contados da
data do registro da consolidação da plena propriedade em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA,
devendo ser ofertado pelo valor para esse fim estabelecido neste instrumento e indicado na
Cláusula Oitava supra, atualizando-se o valor do mesmo;
Parágrafo Terceiro - Não havendo oferta em valor igual ou superior ao que as partes
estabeleceram, conforme parágrafo anterior, o(s) imóvel(is) será(ão) ofertado(s) em 2° leilão, a ser
realizado dentro de quinze (15) dias, contados da data do primeiro público leilão, devendo o(s)
imóvel(is) ser(em) ofertado(s) pelo valor da dívida;
Parágrafo Quarto - O público leilão (primeiro e/ou segundo) será anunciado mediante edital único
com prazo de 10 (dez) dias, contados da primeira divulgação, publicado por 3 (três) dias, ao menos,
em um dos jornais de maior circulação no local do(s) imóvel(is) ou noutro de comarca de fácil
acesso, se, no local do(s) imóvel(is), não houver imprensa com circulação diária;
Parágrafo Quinto - A CREDORA FIDUCIÁRIA, já como titular do domínio pleno do(s) mesmo(s),
transmitirá o domínio e a posse, indireta e/ou direta, do(s) imóvel(is) ao(s) licitante(s) vencedor(es).
Parágrafo Sexto - Para fins do leilão extrajudicial, as partes adotam os seguintes conceitos:-
50
I. valor(es) do(s) imóvel(is) é(são) o(s) valor(es) constante(s) da Cláusula Oitava supra e seu
parágrafo, incluído o valor das benfeitorias necessárias, executadas às expensas do(a)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), obedecidos os demais requisitos previstos neste instrumento;
II. valor da dívida é o equivalente à soma das seguintes quantias:a). valor do saldo devedor, nele incluídas as prestações e demais taxas pertinentes vencidas e não
pagas, atualizados monetariamente até o dia da consolidação de plena propriedade na pessoa da
CREDORA FIDUCIÁRIA, e acrescidas das penalidades moratórias e despesas abaixo elencadas;
b). comissão do leiloeiro;
c). despesas com intimação do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) e editais de publicação;
d). despesas com a consolidação da propriedade em favor da CREDORA FIDUCIÁRIA;
e). contribuições devidas ao condomínio de utilização (valores vencidos e não pagos à data do
Leilão), na hipótese do(s) imóvel(is) ser(em) unidade(s) autônoma(s) integrante(s) de condomínio
especial;
f). mensalidades (valores vencidos e não pagos à data do leilão) devidas a associação de
moradores ou entidade assemelhada, se o(s) imóvel(is) integrar(em) empreendimento com tal
característica;
g). despesas de água, luz e gás (valores vencidos e não pagos à data do leilão), se for o caso;
h). IPTU, foro e outros tributos ou contribuições eventualmente incidentes (valores vencidos e não
pagos à data do leilão), se for o caso;
i). qualquer outra contribuição social ou tributo incidente sobre qualquer pagamento efetuado pela
CREDORA FIDUCIÁRIA, em decorrência da intimação, da alienação em leilão extrajudicial e da
entrega de qualquer quantia ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S);
j). custeio dos reparos necessários à reposição do(s) imóvel(is) em idêntico estado de quando
foi(ram) entregue(s) ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), salvo se ele(a)(s) já o tenha(m)
devolvido(s) em tais condições à CREDORA FIDUCIÁRIA ou ao(à)(s) adquirente(s) no leilão
extrajudicial;
k). imposto de transmissão e laudêmio, se for o caso, que eventualmente tenham sido pagos pela
CREDORA FIDUCIÁRIA, em decorrência da consolidação da plena propriedade pelo
inadimplemento do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S);
Parágrafo Sétimo - No segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou
superior ao valor da dívida, hipótese em que, nos 5 (cinco) dias subseqüentes, ao integral e efetivo
recebimento, a CREDORA FIDUCIÁRIA entregará ao(á)(s) DEVEDOR(A)(ES FIDUCIANTE(S) a
importância que sobrar, como adiante disciplinado;
Parágrafo Oitavo - No segundo leilão, na ausência de lance maior ou igual ao valor da dívida, a
critério exclusivo da CREDORA FIDUCIÁRIA, poderá ser aceito lance inferior ao valor da divida,
sem que disso caiba qualquer indenização ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), hipótese
em que será considerada extinta a dívida e exonerada a CREDORA FIDUCIÁRIA da obrigação de
restituição ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) de qualquer quantia, a que título for;
Parágrafo Nono - Também será extinta a dívida se no segundo leilão não houver licitante;
Parágrafo Décimo - Extinta a dívida, dentro de cinco 5 (cinco) dias a contar da data da realização
do
segundo
leilão,
a
CREDORA
FIDUCIÁRIA
disponibilizará
ao(à)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) termo de extinção da obrigação;
Parágrafo Décimo Primeiro - Se, em decorrência de primeiro ou segundo leilão, sobejar
importância a ser restituída ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), a CREDORA FIDUCIÁRIA
colocará a diferença à disposição do(a)(s) mesmo(a)(s), ou efetuará depósito em conta do(a)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), considerando nela incluído o valor da indenização pelas
benfeitorias, se for o caso;
Parágrafo Décimo Segundo - Do leilão, será lavrada Ata pela CREDORA FIDUCIÁRIA, subscrita
por representante legal desta e pelo Leiloeiro, circunstanciando todos os fatos e ocorrências, a qual
ficará arquivada na empresa, para conhecimento do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S), caso
tenha(m) interesse, para os efeitos legais. Para estes efeitos, a CREDORA FIDUCIÁRIA poderá
manter um Livro de Registros de Atas, de folhas soltas;
51
Parágrafo Décimo Terceiro - A CREDORA FIDUCIÁRIA manterá, à disposição do(a)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), a correspondente prestação de contas pelo período de doze
(12) meses, contados da realização do(s) leilão(ões);
Parágrafo Décimo Quarto - O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) deverá(ão) restituir o(s)
imóvel(is), no dia seguinte ao da consolidação da propriedade em nome da CREDORA
FIDUCIÁRIA, deixando-o(s) livre(s) e desimpedido(s) de pessoas e coisas, sob pena de pagamento
à CREDORA FIDUCIÁRIA, ou a quem vier a sucedê-la, a título de taxa de ocupação do(s)
imóvel(is), por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere a
Cláusula Oitava supra, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que
a CREDORA FIDUCIÁRIA, ou seus sucessores, vier a ser imitida na posse do(s) imóvel(is), sem
prejuízo da responsabilidade do(a)(s) mesmo(a)(s) pelo pagamento dos impostos, taxas,
contribuições condominiais, e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham recair sobre o(s)
imóvel(is), cuja posse tenha sido transferida para a CREDORA FIDUCIÁRIA, nos termos desta
cláusula, até a data em que a CREDORA FIDUCIÁRIA vier a ser imitida na posse;
Parágrafo Décimo Quinto - Se o(s) imóvel(is) estiver(em) locado(s), a locação poderá ser
denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por
escrito da CREDORA FIDUCIÁRIA, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a
contar da data da consolidação da propriedade na CREDORA FIDUCIÁRIA, devendo essa condição
constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua
apresentação gráfica;
Parágrafo Décimo Sexto - Não ocorrendo a desocupação do(s) imóvel(is) no prazo e forma
ajustados, a CREDORA FIDUCIÁRIA, seus cessionários ou sucessores, inclusive o(a)(s)
adquirente(s) do(s) imóvel(is), quer tenha(m) adquirido(s) no leilão ou posteriormente, poderá(ão)
requerer a reintegração de posse (ou a Imissão de Posse, no caso do(a)(s) adquirente(s)),
declarando-se o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) ciente(s) de que, nos termos do art. 30,
da Lei 9.514/97, com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001, a
reintegração será concedida liminarmente, por ordem judicial, para desocupação no prazo máximo
de sessenta (60) dias, desde que comprovada, mediante certidão da matrícula do(s) imóvel(is), a
consolidação da plena propriedade em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, ou o registro do contrato
celebrado em decorrência da venda do(s) imóvel(is) no leilão ou posteriormente ao leilão, conforme
quem seja o autor da ação de reintegração de posse, sem prejuízo da cobrança do valor da taxa
diária de ocupação e demais despesas previstas neste instrumento.
CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA - DESAPROPRIAÇÃO:- No caso de desapropriação do(s) imóvel(is)
dado(s) em garantia, a CREDORA FIDUCIÁRIA receberá do poder expropriante a indenização
correspondente, imputando-a na solução da dívida e liberando o saldo, se houver, ao(à)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S).
Parágrafo Único - Se a indenização de que trata o caput desta cláusula for inferior ao saldo da
dívida, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), suportará(ão) a diferença apurada, sob pena da
cobrança judicial da importância remanescente.
CLÁUSULA DÉCIMA NONA - NOVAÇÃO:- Não configurará NOVAÇÃO a simples tolerância, por
parte da CREDORA FIDUCIÁRIA, à inobservância pelo(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S)
de obrigações legais e/ou contratuais, assim como as eventuais transigências tendentes a facilitar a
regularização de débitos em atraso.
CLÁUSULA VIGÉSIMA - REGISTRO:- O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) apresentará(ão)
á CREDORA FIDUCIÁRIA exemplar deste instrumento com a respectiva certidão de seu registro no
competente Cartório Imobiliário, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, a contar da data de assinatura
deste instrumento.
52
Parágrafo
UnicoNa
hipótese
de
não
ser
comprovado
pelo(a)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), o registro do presente instrumento no prazo estipulado no
caput desta cláusula, à CREDORA FIDUCIÁRIA fica facultado considerar vencida antecipadamente
a
dívida,
ou,
a
seu
critério,
promover
tal
registro
imputando
ao(à)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) as despesas inerentes ao ato.
CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA - OUTORGA DE PROCURAÇÕES:- Havendo dois ou mais
DEVEDORES/FIDUCIANTES, todos estes declaram-se solidariamente responsáveis por todas as
obrigações assumidas perante a CREDORA FIDUCIÁRIA e constituem-se procuradores recíprocos,
até o pagamento integral do saldo devedor, com poderes irrevogáveis para foro em geral e os
especiais para requerer, concordar, recorrer, transigir, receber e dar quitação, desistir, receber
citações, notificações, Intimações, inclusive de penhora, leilão ou praça, embargar, enfim, praticar
todos os atos necessários ao bom e fiel desempenho do presente mandato;
Parágrafo Único - O(A)(s) VENDEDOR(A)(ES) e o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S),
autorizam a CREDORA FIDUCIÁRIA, a representá-los em instrumentos que se tornarem
necessários para suprir equívocos ou omissões, para atendimento de exigências que porventura
forem feitas a fim de possibilitar o registro deste instrumento, assinando os competentes aditivos,
petições para averbações e/ou registros, praticando tudo o mais que se tornar necessário ao bom e
fiel cumprimento deste mandato, desde que, tais atos, se praticados, não alterem a substância do
ato ou modifiquem a vontade das partes, ora manifestada.
CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA - DA QUITAÇÃO DA DÍVIDA:- No prazo de 30 (trinta) dias, a
contar da data da liquidação da dívida, a CREDORA FIDUCIÁRIA fornecerá o respectivo termo de
quitação, sob pena de multa em favor do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) equivalente a
0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato de financiamento.
Parágrafo Único - O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) deverá(ão) apresentar ao Cartório
de Registro de Imóveis competente o termo de quitação para o fim de tornar plena a propriedade em
favor do(a)(s) mesmo(a)(s), estando ciente(s) de que as despesas/emolumentos decorrentes do
referido
ato
serão
de
inteira
responsabilidade
do(a)(s)
mesmo(a)(s).
O(A)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) se compromete(m), ainda, a informar o endereço de
correspondência do(a)(s) mesmo(a)(s) atualizado.
CLÁUSULA
VIGÉSIMA
TERCEIRA
TRANSFERÊNCIA
DE
DÍVIDA:O(A)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) poderá(ão) transferir os direitos e obrigações de que seja(m)
titular(es) sobre o(s) imóvel(is) aqui objetivado(s), desde que haja prévia e expressa anuência da
CREDORA FIDUCIÁRIA, e que o(a)(s) adquirente(s) assuma(m) integralmente as obrigações
previstas neste instrumento.
CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA - DAS DISPOSIÇÕES
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) estar(em) ciente(s) de que:-
GERAIS:-
Declara(m)
o(a)(s)
Parágrafo Primeiro - A tolerância por qualquer dos contratantes quanto a alguma demora, atraso
ou omissão da outra parte no cumprimento das obrigações ajustadas neste instrumento, ou a não
aplicação, na ocasião oportuna, das cominações aqui constantes, não acarretará o cancelamento
das penalidades, nem dos poderes ora conferidos, podendo ser aplicadas aquelas e exercidos
estes, a qualquer tempo, caso permaneçam as causas;
Parágrafo Segundo - O disposto no parágrafo anterior prevalecerá ainda que a tolerância ou a não
aplicação das cominações ocorra repetidas vezes, consecutiva ou alternadamente;
53
Parágrafo Terceiro - A ocorrência de uma ou mais hipóteses, antes referidas, não implicará em
precedente, novação ou modificação de quaisquer disposições deste instrumento, as quais
permanecerão integras e em pleno vigor;
Parágrafo Quarto - As obrigações constituídas por este instrumento são extensivas e obrigatórias
aos herdeiros, sucessores e cessionários ou promitentes cessionários dos contratantes;
Parágrafo Quinto - O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) se obriga(m) a comunicar à
CREDORA FIDUCIÁRIA qualquer mudança do estado civil do(a)(s) mesmo(a)(s);
Parágrafo Sexto - O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) responde(m) por todas despesas
decorrentes da presente compra e venda e da alienação fiduciária em garantia, inclusive aquelas
relativas a emolumentos e despachante para obtenção das certidões dos distribuidores forenses, da
municipalidade e de propriedade, as necessárias à sua efetivação e as demais que se lhe seguirem,
inclusive as relativas a emolumentos e custas de Serviço de Registro de Imóveis, de quitações
fiscais e qualquer tributo devido sobre a operação, que venha a ser cobrado ou criado.
CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA - DAS NORMAS:- Aplicam-se ao presente instrumento as
disposições do(s) respectivo(s) Contrato(s) de Adesão ao Grupo de Consórcio de Bem Imóvel, e
respectivo(s)
Aditamento(s),
se
houver(em),
firmado(s)
pelo(a)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), na condição de consorciado, bem como a Legislação
Consorcial, notadamente Circulares e demais instrumentos pertinentes do Banco Central do Brasil,
órgão responsável pela fiscalização e normatização do sistema de consórcio.
CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA - DA OPÇÃO PELA FORMA DE CONSTITUIÇÃO DA GARANTIA:Fica expresso que a presente operação é garantida por Alienação Fiduciária, nos termos expressos,
por livre opção do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S), e aceite da CREDORA FIDUCIÁRIA.
Em razão da relevância dos dispositivos deste quadro, que lido é aceito, o(a)(s)
DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) assina(m) em seguida.
_______________________________
___________________________________
_______________________________
CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA - FORO:- As partes elegem o Foro da cidade do ___________,
como o competente para dirimir as dúvidas e as questões decorrentes deste instrumento,
renunciando, desde já, a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
CLÁSULA VIGÉSIMA OITAVA - DO ACEITE:- Todas as partes contratantes, falando
alternadamente, declaram-se plenamente capazes para o presente ato, bem como declaram terem
lido minuciosamente este instrumento, achando-o conforme com os ajustes previamente
entabulados, concordando com o mesmo e aceitando-o em seus expressos termos, relações e
dizeres, a fim de que produza seus desejados efeitos jurídicos, autorizando e requerendo, desde já,
ao Sr. Oficial Registrador competente, a proceder os registros e averbações que se fizerem
necessários.
54
CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA – DAS CERTIDÕES:- O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S)
e o(a)(s) VENDEDOR(A)(ES), com base nas declarações expressadas neste instrumento, de
comum acordo, sob responsabilidade civil e criminal, apresentam as certidões de que trata a Lei n.º
7.433, de 18 de dezembro de 1.985, regulamentada pelo Decreto n.º 93.240, de 09 de setembro de
1.986, as quais acompanham o presente instrumento, que são: .....................
- O(s) comprovante(s) de pagamento do ITBI - Imposto de Transmissão “Inter-Vivos”, no(s) valor(es)
de R$, devidamente recolhido(s) pela guia nº _______________, em ___________, junto a
Prefeitura Municipal da Cidade De ______________ e acompanha(m) o presente instrumento.
E por estarem assim de pleno acordo com as cláusulas, termos e condições deste
instrumento, as partes assinam o presente em 03 (tres) vias de igual teor, juntamente com as
testemunhas abaixo, de tudo cientes.
Rio de Janeiro, ______ de __________________ de 2007.
__________________________________________________________________________.
Vendedora – ......
__________________________________________________________________________.
Comprador- Devedor / Fiduciante – Sr. ....................
__________________________________________________________________________.
Compradora – Devedora / Fiduciante – Sra. .................
__________________________________________________________________________.
Credora Fiduciária: ....... ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS LTDA, representada por .......
1)- ____________________________________________________
Testemunha:
RG n.º ____________________________
CPF/MF nº. _______________________________
Nac.:- ________________ / Est. Civil.:- ___________
Profissão:- ______________________ / Nasc.: ______________
End.: ________________________________________________
2)- _____________________________________________
Testemunha:
RG. n.º.
CPF/MF nº.
Nac.:Profissão:End.:
/
Est. Civil.:
/ Nasc.:-
55
MODELO DE INTIMAÇÃO PARA EXECUÇÃO DE CONTRATO
Ilmo. Sr. Oficial do Cartório do Registro Geral de Imóveis do _____ Distritos de
_________ – RJ
........... ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA., inscrita
no CNPJ sob o nº .................., com sede na ..................., aqui representada por seu
sócio administrador, ..................., RG nº .............., vem, pela presente, com fulcro
no art. 26 e sgts da Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997, requerer a V. Sa. a
I N T I M A Ç Ã O
do Sr. ................, brasileiro, ................., RG nº ..............– , CPF nº ................, e sua
esposa, Sra. ......................, brasileira, ..............., RG nº .............. ...... CPF nº
.............., ambos domiciliados na Rua ............ – RJ – Cep: 28.911-210, pelas razões
seguintes:
1)
Por meio do competente Instrumento Particular de Compra e Venda de
Bem Imóvel, Com Caráter de Escritura Pública, com Sub-Rogação de Dívida,
garantida por Constituição e Alienação da Propriedade Fiduciária e outras avenças,
datado de ___/___/___, é a requerente CREDORA FIDUCIÁRIA do imóvel
descrito como Casa .................... cujo terreno esteve primitivamente matriculado
sob o nº ............. os contratos acima narrados foram registrados nas matrículas nº
_______, e __________ desta mesma serventia.
56
2)
Por meio do mesmo instrumento, os requeridos adquiriram de
____________, com financiamento concedido pela Credora Fiduciária, o imóvel e
demais benfeitorias em comento e, no mesmo ato, assumiram a obrigação de
liquidar o saldo devedor em aberto nos planos consorciais correspondente, naquela
época, a R$ _______________, o que fariam mediante o pagamento de ________
parcelas mensais e sucessivas de R$ __________, todas com vencimento da
primeira prestação para ___/___/___.
3)
Ocorre que, desde ___/___/___, deixaram os requeridos
de cumprir com a obrigação assumida, o que, no presente momento, leva ao saldo
devedor abaixo descrito:
4)
Foi acordado entre as partes que, não resgatadas as prestações vencidas
em um prazo superior a 30 (trinta) dias, a Credora Fiduciária procederia a
intimação dos devedores para que resgatassem as parcelas em aberto, todas
devidamente corrigidas, e acrescidas de uma multa contratual de 2% (dois por
cento), mais juros de 1% (um por cento) por cada mês de atraso e, não o fazendo,
se faria acrescer, ainda, as parcelas vincendas que, então, estariam vencidas
antecipadamente, assim como, todas as despesas de intimação e leilão do imóvel
em comento.
5)
Ante o exposto, requer-se a V. Sa. que, com base nos ditames da Lei
9.514/97, complementada pela Medida Provisória nº 2.223/01, proceda a
INTIMAÇÃO pessoal dos devedores ou, por edital, em caso de ausência justificada
e certificada, para que, no prazo contratual de quinze dias, purgue a mora existente
e acima apontada, acrescida das parcelas vencidas no período e, caso não o faça,
roga-se seja procedida a consolidação da propriedade do imóvel em favor da
Credora, a qual compromete-se a liquidar os impostos de transmissão e demais
consectários legais a tanto exigidos, promovendo-se o leilão para venda do mesmo
bem a terceiros, na forma exigida pelas normas acima destacadas.
Nestes Termos,
Pede Deferimento.
Rio de Janeiro, ___ de ________ de 200__.
...... ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA.
REPRES. POR ............