A multa condominial face ao Código Civil 2002
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Sérgio Odilon Boechat da Silva
A multa condominial face ao Código Civil 2002
A MULTA CONDOMINIAL FACE
AO CÓDIGO CIVIL 2002
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Sérgio Odilon Boechat da Silva
Este livro foi produzido em baixa tiragem pela
EDIÇÃO POR DEMANDA, uma encomenda do
autor que detém todos os direitos de conteúdo,
comercialização, estoque e distribuição dessa obra.
Mdir .05.02
S586
SILVA, Sérgio Odilon Boechat da.
A multa condominial face ao Código Civil. Sérgio Odilon
Boechat da Silva. – Rio de Janeiro: UniverCidade, 2005.
128 p.
1. Direito civil (condomínio);
I – Título
CDD 342.1
A multa condominial face ao Código Civil 2002
CENTRO UNIVERSITÁRIO DA CIDADE
ESCOLA DE CIÊNCIAS JURÍDICAS
A MULTA CONDOMINIAL
FACE AO CÓDIGO CIVIL 2002
SERGIO ODILON BOECHAT DA SILVA
RIO DE JANEIRO
2005
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Sérgio Odilon Boechat da Silva
A multa condominial face ao Código Civil 2002
Monografia apresentada no Curso de Bacharelado em
Direito da Escola de Direito do Centro Universitário da Cidade
(UniverCidade), campus Méier, como requisito parcial para
obtenção do grau de Bacharel em Direito.
ORIENTADOR:
PROFª TATIANE DUARTE DOS SANTOS
Profª Gisele Leite – Orientadora –
Presidente da Mesa do Centro Universitário da Cidade
Prof.: Márcio Rodrigues do Centro Universitário da Cidade
Prof.: Paulo Brasil do Centro Universitário da Cidade
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Sérgio Odilon Boechat da Silva
A multa condominial face ao Código Civil 2002
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DEDICATÓRIA
Dedico este trabalho a memória de meus pais e irmão, que
faleceram no decorrer do meu curso e certamente de onde estiverem,
estarão orgulhosos, ante ao esforço, renúncia a tudo e a todos, para atingir
a esta realização, que não é somente minha, mas de todos. Em especial
dedico à minha família, minha esposa e filhos, que sofreram com minha
ausência ao longo do curso e agora poderão desfrutar, assim, como eu,
dos frutos que já estamos colhendo.
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Sérgio Odilon Boechat da Silva
A multa condominial face ao Código Civil 2002
11
AGRADECIMENTOS
Apresento meus sinceros agradecimentos à Professora Orientadora,
Tatiane Duarte, pelos ensinamentos, pela dedicação que pude presenciar
para com meus colegas e horas despendidas, com vistas a ajudar todos,
ministrando aulas extras, estando sempre à disposição, fosse pelo
telefone, e-mail ou qualquer outra forma de comunicação. Da mesma
forma, agradeço à Professora Gisele Leite, que teve participação também
fundamental para o resultado obtido e em muito contribuiu neste trabalho.
12
Sérgio Odilon Boechat da Silva
A multa condominial face ao Código Civil 2002
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RESUMO
Este trabalho teve o objetivo geral, em estudar os reflexos
decorrentes das modificações e inovações verificadas no Novo Código
Civil Brasileiro, Lei 10.406/2002, em particular, no que tange a multa
prevista no artigo 1336 § 1º, sobre as cotas condominiais devidas após o
vencimento da obrigação, equiparando a sanção prevista na Lei
8.078/1990, Código de Defesa do Consumidor, pontuando os aspectos da
relação existente entre condômino e condomínio, demonstrando sua total
descaracterização da relação de consumo.
Outro aspecto também explorado, diz respeito aos artifícios e
possibilidade de sanções debatidas no ordenamento jurídico, para coibir a
pratica atual que gerou uma inadimplência contumaz e conseqüentemente,
vem comprometendo as finanças dos condomínios, contrariando o
próprio entendimento do Marcado Imobiliário.
O estudo realiza um inventário das principais questões atinentes a
este instituto.
Por fim, sustenta a hipótese, favorável à emenda do referido
artigo, que consistia em aplicar o percentual de multa até o limite de 10%,
sendo tal multa progressiva, ou seja, ao percentual diário de 0,32%, pró-rata,
em substituição aos 2%, integrais após o vencimento ora em vigor.
Palavras Chaves: Justiça, Equidade, Comunidade, Respeito.
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Sérgio Odilon Boechat da Silva
A multa condominial face ao Código Civil 2002
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SUMÁRIO
INTRODUÇÃO ......................................................................................................17
1 EVOLUÇÃO DO CONDOMÍNIO ..................................................................21
1.1 DEFINIÇÃO DE CONDOMÍNIO ...................................................................21
1.2 ASPECTOS HISTÓRICOS .............................................................................22
2 CONDOMÍNIO .................................................................................................32
2.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS .........................................................................32
2.2 TIPOS OU MODALIDADES ..........................................................................43
2.3 CONDOMÍNIO EDILÍCIO .............................................................................44
2.3.1 ESCRITURA DE DISCRIMINAÇÃO .........................................................44
2.3.2 INSTRUMENTO DE CONVENÇÃO...........................................................45
2.3.3 REGULAMENTO INTERNO.......................................................................47
2.3.4 REPRESENTANTE LEGAL.........................................................................50
2.3.5 ASSEMBLÉIAS DE CONDOMÍNIO...........................................................53
2.3.6 DESPESAS....................................................................................................57
2.3.6.1 DESPESAS ORDINÁRIAS........................................................................58
2.3.6.2 DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS..........................................................59
2.4 NATUREZA JURÍDICA DA MULTA............................................................64
3 MEIOS DE COERÇÃO.....................................................................................73
4 INOVAÇÕES DO CÓDIGO CIVIL DE 2002.................................................82
5 CUMPRIMENTO DE SENTENÇAS.............................................................104
CONCLUSÃO.......................................................................................................107
REFERÊNCIAS....................................................................................................111
BIBLIOGRAFIA...................................................................................................113
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INTRODUÇÃO
O trabalho aborda os aspectos da conseqüência na vida condominial
decorrente da modificação do índice da multa aplicada sobre cotas
condominiais vencidas, face ao Novo Código Civil Brasileiro, Lei
10.406/2002, onerando aos adimplentes, em detrimento ao que era previsto
na vigência da Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínio e Incorporações),
quando a multa prevista era de até 20%, passando a desencadear uma
inadimplência que vem prejudicando as finanças dos condomínios.
Se for bem recebido este enfoque ampliará por meio das questões
que envolvem a matéria, a possibilidade em que venha a ser aplicada a
sansão adequada para coibir a prática ora verificada, que se transformou
no caos financeiro para os condomínios.
A escolha deste tema tem por escopo esclarecer o entendimento
adotado pelo legislador quando da elaboração do Novo Código Civil
Brasileiro, abandonando um entendimento já pacificado, que contava,
inclusive, com a aprovação da Câmara dos Deputados, do Senado Federal
e defendido pelo Mercado Imobiliário, representando uma massa
considerável,
que
tem
sofrido
conseqüências
decorrentes
deste
entendimento, causando sérios impactos em seu cotidiano.
Procurando analisar a matéria e prendendo-se à natureza jurídica da
multa, dentre as inúmeras teorias que vislumbram tal relação, procurando
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Sérgio Odilon Boechat da Silva
explicar a gênese existente entre os condôminos e o condomínio,
contemplando seus principais elementos, desde a constituição, sua
definição, normas para aplicação e sua criação, que regem esta
excepcionalidade do ordenamento jurídico.
Este estudo tem por objetivo geral, trazer à luz as discussões dos
tribunais de novas áreas de conflito por intermédio de artigos, entrevistas
e depoimentos de advogados, profissionais do ramo, síndicos e
condôminos, que enfrentam seus reflexos.
Com este enfoque esperamos tornar mais claras estas questões,
para ampliar o universo de embate e, sobretudo, lutar com todas as armas
possíveis e que se possam fazer valer, para seu efetivo combate.
Como objetivo específico, o trabalho traz a caracterização da
inviabilidade em aplicar sansão similar ao Código de Defesa do Consumidor
(2% de multa), coibindo por intermédio dos meios disponíveis e dispositivos
uma prática que se tornou contumaz no meio imobiliário, vez que, a
penalidade aplicada não intimida ninguém, ao contrário, acaba por incentivar,
face ao índice irrelevante de multa, que é menor do que os juros aplicados em
outras contas, como cheque especial e cartões de crédito.
Outros preceitos desta relação, também serão abordados tais como,
o que vem a ser condômino; condomínio; a natureza jurídica da multa; a
natureza jurídica da cota condominial; as implicações, seus aspectos históricos;
a impossibilidade por inconstitucionalidade da aplicação do artigo 1337 do
Novo Código Civil; a tese defendida por outro grupo de juristas, em relação
à aplicação livre dos juros, diante da revogação da lei de usura, com o
advento
da
Emenda
Constitucional
45;
além
do
entendimento
A multa condominial face ao Código Civil 2002
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que deve prevalecer pela teoria contratualista, quanto à questão que
atribui à Escritura de Convenção, por se tratar de um ato jurídico perfeito,
prerrogativas das normas pactuadas, bem como, as penalidades, que se
submetem todos os elementos que venham a ser investidos na posse do
bem, herdeiros e sucessores, que a qualquer título, mantenham vínculo
com a mesma, por intermédio do Condomínio, cujo registro se deu antes
da vigência da Lei 10.406/2002, e como tal, representa total valor entre as
partes que o pactuaram, havendo premissas legais sobre o assunto no
Direito atual e aplicação destes dispositivos.
Pretende-se demonstrar a necessidade em que seja emendada a
referida lei, pois, era necessária e plenamente justificada, com vistas a
corrigir uma equiparação praticada pelo legislador, adotando a multa do
Código de Defesa do Consumidor, por intermédio da descaracterização
da relação de consumo.
Procuraremos de maneira sucinta, conceituar e caracterizar o
significado da palavra multa, buscando uma elucidação para que ao término
da pesquisa, possamos ter uma visão mais clara sobre a necessidade da
emenda da lei em comento, ante aos sérios transtornos e prejuízos que se tem
conhecimento, causados pela associação à Lei de Defesa do Consumidor.
Diante desse escopo, finalizaremos o estudo com um aprofundamento
maior ao nosso tema, versando sobre a aplicabilidade da Lei 4.591/1964 e a
Lei 8.078/1990, ambas mostrando-se totalmente sem qualquer relação e, por
conseguinte, descaracterizar sua similaridade para aplicação, por tratar a
relação de cunho obrigatório, vinculado ao bem como se um tributo fosse,
não reconhecendo, inclusive, a impenhorabilidade.
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Sérgio Odilon Boechat da Silva
O tema Escolhido trata-se de instituto com princípios remarcados
por acentuada complexidade, com reclamo de permanente atualização de
estudos. O dissídio sobre a pluralidade de seus aspectos é resultante de
diversas fórmulas legislativas e jurisprudenciais que a experiência da vida
apresenta diuturnamente.
O objeto da presente pesquisa não se fixará apenas em abordar as
diversas modalidades de artifícios ora necessários, mais terá seu foco
voltado ao direito do Condomínio em pleitear seus créditos mais
rapidamente, ou até, e mais importante, que venha a coibir a prática atual.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
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1 - EVOLUÇÃO DO CONDOMÍNIO
1.1 DEFINIÇÃO DE CONDOMÍNIO
A palavra condomínio tem sua composição latina: “cum” conjuntamente, adicionado a “dominium” domínio de “dominus” (senhor).
É usada para definir a propriedade com frações que se tem em
comum entre dois ou mais comunheiros, consideradas as edificações ou
conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídas sob a
forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou nãoresidenciais, podendo ser alienadas, no todo ou em parte, objetivamente
consideradas, e constituirá cada unidade propriedade autônoma, sujeita às
limitações da lei. (conforme dispões o art.1º da Lei 4.591/1964).
Em Direito Civil, direito simultaneamente tido por mais de uma
ou várias pessoas sobre o mesmo bem, incluindo não em parte
determinada, mas num quinhão ideal, também denominado como
fração ideal.
Condomínio significa propriedade comum, um conjunto de
direitos e obrigações vinculados à propriedade exclusiva de uma ou mais
unidades, em um mesmo prédio, em co-propriedade com outras pessoas,
sobre o terreno, onde a cada unidade é atribuída uma fração ideal, nos
termos do Código Civil.
22
Sérgio Odilon Boechat da Silva
1.2 ASPECTOS HISTÓRICOS
A vida em condomínio tem suas peculiaridades, suas normas
próprias tratadas no âmbito do direito, em conformidade ao que dispõe a
Lei 4.591/1964, que pela história será mais bem ilustrada em seu conceito,
pois, esta nasceu de um trabalho sempre reconhecido atribuído a Caio
Mário da Silva Pereira, doutrinador, falecido recentemente.
Surgiu após a I Guerra Mundial, tendo como pano de fundo a
"Crise de habitação", ante o desenvolvimento das cidades e valorização
dos terrenos urbanos. A pressão populacional fez com que fosse
repensado o melhor aproveitamento do solo, e assim surgiram os
primeiros condomínios e com eles, a necessidade em criar normas básicas.
Os Códigos, inclusive o Código Civil de 1916, sem embargo da
grande aceitação da propriedade horizontal, apenas regulou a propriedade
vertical (casa de parede-meia, através de normas concernentes ao direito
de vizinhança).
O Decreto nº. 5.481/1928, alterado pelo Decreto-lei nº.
5.234/1943 e pela Lei 285/1948, tais diplomas regulamentaram, o
condomínio em edifícios de apartamentos.
Com a proliferação da propriedade horizontal, nos centros
urbanos, a legislação que já não correspondia às exigências da vida
moderna, visando definir os direitos e deveres dos incorporadores,
construtores e adquirentes das unidades. Assim, foi elaborada a Lei
4.591/1964, com as alterações da Lei n. 4.864/1965 que surgiram para
atender as necessidades reclamadas, dentre estas, passou a regular a
A multa condominial face ao Código Civil 2002
23
penalidade pelo não cumprimento, quanto ao pagamento da contribuição
destinada ao custeio e manutenção.
A Lei 4.591/1964, em seu artigo 12, dispõe sobre a obrigatoriedade
em que o condômino concorra com as despesas do condomínio, bem como,
o parágrafo 3º, que dispõe sobre a multa, antes aplicada.
A previsão legal, perante o Novo Código Civil, do Condomínio
Edilício, consta em seus artigos de 1.331 a 1.358 e na Convenção do
Condomínio, não podendo esta conflitar com a Lei vigente.
A norma contida no art. 1335 do Código Civil assegura o direito do
condômino sobre a propriedade exclusiva e sobre a condominial, tais como:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e
contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar,
estando quite.
No inciso I, a Lei dispôs menos do que queria, pois ao proprietário é
deferido a teor do que descreveu art. 1.228, do Código Civil como segue:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e
dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem
quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em
consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e
de modo que sejam preservados, de conformidade com o
estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas
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Sérgio Odilon Boechat da Silva
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e
artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário
qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela
intenção de prejudicar outrem.
§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de
desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou
interesse social, bem como no de requisição, em caso de
perigo público iminente.
§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o
imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse
ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável
número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em
conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados
pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa
indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a
sentença como título para o registro do imóvel em nome dos
possuidores.
No inciso II verificamos a característica essencial da copropriedade, que é a utilização das partes comuns de acordo com a sua
destinação, não excluindo os demais proprietários ou possuidores.
Destarte no inciso III o adimplemento das cotas condominiais, apresentandose como condição imprescindível para votar nas deliberações da assembléia e
delas participar, logo, trata-se de uma forma para demonstrar a sua total
vinculação à obrigação em arcar pontualmente com o pagamento das cotas
condominiais e não por uma simples relação de consumo.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
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O hoje intitulado Condomínio Edilício, que também é conhecido
como condomínio em plano horizontal ou, como preferia chamar
Washington de Barros Monteiro “condomínio em edifícios de andares ou
apartamentos pertencentes a proprietários diversos”1 é uma modalidade
especial de condomínio que surgiu depois da guerra de 1914-1918, em
razão da grave crise habitacional, que provocou um desequilíbrio entre a
oferta e a procura, agravada por uma legislação de emergência sobre as
relações locatícias, muitas vezes prorrogadas, que diminuiu, em muito, o
número das construções.
Para atenuar esta situação, surgiu o condomínio em edifícios
de apartamentos, que teve, desde logo, grande aceitação, em
virtude de fatores diversos. Principalmente, devido ao
melhor aproveitamento do solo, que levou, indiretamente, ao
barateamento das construções. Devendo ser ponderado,
também, que as construções tornaram-se mais econômicas,
diminuindo, assim, a elevação do custo de vida graças à
aquisição de grandes quantidades de materiais. E também
porque facilita obtenção da casa própria, que a todos interessa
fomentar, como poderoso elemento de coesão familiar2.
Como ensina Butera3:
1
MONTEIRO, Wanshington de Barros. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em
<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48
2
VASQUEZ, Manuel Battle. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em
<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48
3
BUTERA. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em
<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48
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Sérgio Odilon Boechat da Silva
Todo homem ou mulher deve ter como ideal, tornar-se
proprietário da casa que habita. A multiplicação dos
prédios de apartamentos, de certa forma, veio favorecer
a realização desse sonho. E, finalmente, com as
edificações, tornou possível a fixação dos proprietários
nas imediações dos locais de trabalho.
Com o passar do tempo, esta nova modalidade de condomínio foi um
sucesso. Os edifícios de grande porte foram surgindo por toda parte,
principalmente nas metrópoles. Tanto nos bairros mais longínquos, como nos
grandes centros urbanos, foram surgindo conjuntos arquitetônicos de grande
envergadura, dando às cidades aspecto grandioso e imponente.
Hoje em dia, esses edifícios, cada vez maiores e mais altos e em
maior número, surgem de todos os lados, tanto para fins residenciais,
como comerciais. Moradias, escritórios, hotéis, oficinas, neles se
instalam, podendo dizer-se que, presentemente, o progresso de uma
cidade se mede pelo seu sentido vertical.
De acordo com Caio Mário da Silva Pereira a lei civil de 1916, “em
que pese tenha sido promulgada durante a Primeira Grande Guerra, não tratou
de tal assunto, nela não se encontrando referência ao condomínio em plano
horizontal”4. Constituídos os primeiros prédios, passaram eles a reger-se pelos
usos e costumes, bem como pelas disposições subsidiárias do condomínio
tradicional.
4
PEREIRA, Caio Mário da Silva. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em
<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48
A multa condominial face ao Código Civil 2002
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Dada a sua grande importância sócio-econômica fez-se necessário
uma intervenção legislativa mais pronunciada. Em 25 de junho de 1928,
surgiu o Decreto nº 5.481, posteriormente modificado pelo Decreto-lei nº
5.234, de oito de fevereiro de 1943, e pela Lei nº. 285, de cinco de junho
de 1948. Surgiu, assim, um ordenamento jurídico, completado por outras
disposições, depois revogado pela Lei nº. 4.591, de 16 de dezembro de
1964, baseada no projeto de lei de Caio Mario da Silva Pereira, com as
alterações da Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965.
Esta então nova legislação que passou a regular a matéria foi, a
princípio, recebida com receio, pois temiam prováveis conflitos
econômicos entre os diversos proprietários, com inevitável repercussão
no Judiciário. Pensava-se que ela se converteria em fonte de choques e
intermináveis demandas. Isso infelizmente se confirmou, pois são muitos
os litígios oriundos das relações condominiais.
O Código Civil de 2002 regulamenta expressamente o
condomínio edilício nos artigos 1331 a 1358.
A nova lei civil perdeu a oportunidade de dar personalidade jurídica
ao condomínio, tão necessária a este instituto que dela precisa para poder
interagir com maior desenvoltura no mundo jurídico, principalmente no que
tange à aquisição de bens imóveis que possam incorporar ao prédio já
existente. Como caso concreto, podemos apontar, por exemplo, a
impossibilidade da compra, em nome do condomínio, de terreno contíguo para
ampliar as vagas de garagem, pela falta de personalidade jurídica, obrigando
aos próprios condôminos, se quiserem, que adquiram em seu nome, a
propriedade, muitas vezes inviabilizando o negócio.
28
Sérgio Odilon Boechat da Silva
O condomínio é uma ficção jurídica que existe na órbita do direito,
sendo, no entender da doutrina, uma quase pessoa que, infelizmente, pela nova
lei civil, vai continuar sem personalidade jurídica.
Conforme a lição do sempre lembrado Washington de Barros Monteiro
“são diversas as teorias tendentes a explicar a natureza jurídica das relações que
se estabelecem entre os proprietários dos vários apartamentos”5. Butera delas
ocupa-se pormenorizadamente6.
Em primeiro lugar, surge a teoria denominada acéfala que nega a
existência de verdadeira propriedade nessa forma de condomínio. Em segundo
lugar, temos o ponto de vista do direito francês que inclui tais relações jurídicas
no capítulo das servidões. Já para o legislador alemão, estas relações jurídicas
são compreendidas na parte relativa ao direito de superfície.
Para outros, ainda, ocorre à existência de pessoa coletiva ou jurídica,
proveniente da reunião dos vários proprietários, teoria que veio a ser
transição para outra, a da sociedade ou associação de fato. A doutrina mais
aceita para o condomínio edilício prefere ver uma comunidade de direito,
de que são titulares várias pessoas, incidindo sobre o mesmo objeto.
Na opinião autorizada de Planiol et Ripert, que entendemos ser a
mais acertada: “nos edifícios de andares ou apartamentos pertencentes a
proprietários diversos existe superposição de propriedades distintas e
separadas, complicada pela existência de comunhão relativa a determinadas
5
MONTEIRO, Washington de Barros. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em
<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48
6
BUTERA. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em
<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48
A multa condominial face ao Código Civil 2002
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dependências de uso comum dos diversos proprietários”7. No mesmo
sentido já era a posição de Baudry-Lacantinerie, quando dizia “coexistir
nos condomínios mistura de propriedade exclusiva e comum”8.
Efetivamente, encontra-se nos edifícios de andares ou apartamentos
pertencentes a proprietários diversos, uma propriedade comum e uma
propriedade exclusiva ou privativa. Peretti-Griva enumerava que:
As partes ou dependências que constituem propriedade
comum: o solo em que se constrói o edifício, suas
fundações, pilastras, teto, vestíbulos, pórtico, escadas,
elevadores, assoalho, corredores, pátios, aquecimento
central, ar condicionado central, depósito, morada do
zelador, em suma, todos os efeitos e utilidades destinados
ao uso comum. Cada proprietário de fração autônoma pode
usar livremente das partes comuns, consoante sua
destinação, de modo a que não prejudique a comunhão9.
A propriedade exclusiva ou privativa constitui-se pelas unidades
ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias. Cada
proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes ou
dependências. Com relação a estas, como diz Capitant, seus direitos são
7
RIPERT, Planiol et. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em
<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48
8
BAUDRY-LACANTINERIE. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em
<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48
9
PERETTI-GRIVA. apud. DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em
http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48
30
Sérgio Odilon Boechat da Silva
quase tão completos, quase tão absolutos, quanto os do proprietário único
de sua casa.
O condomínio edilício em face da nova lei civil — Como já se
antecipou, atualmente, o condomínio em edificações é regulado pelos artigos
1331 a 1358 do Código Civil de 2002, e as incorporações imobiliárias
continuam sendo exclusivamente, disciplinadas pelos artigos 28 e
seguintes da Lei nº 4.591, de 16-12-1964.
Divide-se esse documento legislativo em dois títulos diferentes, o
primeiro reservado ao condomínio, foi revogado tacitamente pelo Código
Civil de 2002, e o segundo, reservado às incorporações, continua em
pleno vigor, já que não foi disciplinado pela nova lei civil.
O Código Civil de 2002 em seu artigo 2045 ab-rogou a anterior
lei civil de 1916 e derrogou o Código Comercial em sua primeira parte
(artigos 1º a 456), não fazendo menção às demais normas que com ele
colidem inclusive a Lei nº. 4.591/64, em sua primeira parte, que trata do
condomínio edilício, havendo nesta hipótese a revogação tácita.
O artigo 9º da Lei Complementar nº. 95/98, com a redação da Lei
Complementar nº. 107/2001, que cuida da elaboração das normas
legislativas, prevê que as hipóteses de revogação devem ser enumeradas
expressamente nas novas leis. Assim, o supracitado artigo 2045 do
Código Civil de 2002 é inócuo, pois o ideal seria que indicasse qual das
leis civis que foram ab-rogadas ou derrogadas.
Se assim fosse, eliminar-se-iam as várias dúvidas que certamente
surgiram com a entrada em vigor da nova lei civil, principalmente no que
concerne às normas vigentes que regulam o condomínio edilício.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
31
Esta omissão do legislador requererá aos operadores do direito
certa argúcia para suprir a falta de uma completa revogação expressa,
averiguando quais as normas ainda vigentes, traçando o novo perfil do
Código Civil de 2002.
Assim o Código Civil de 2002 revogou tacitamente a primeira
parte da Lei nº. 4.591/64, notadamente seus artigos de 1 a 27, ficando em
vigor, no que toca à Lei anterior as normas que não colidem com o novo
diploma legal.
O Código Civil de 2002 tratou do tema no capítulo VII do Livro
III, tendo-o subdivido em três seções distintas: disposições gerais, da
administração do condomínio e da extinção do condomínio, e obedecendo
esta ordem, passaremos a examinar estes novos dispositivos legais.
32
Sérgio Odilon Boechat da Silva
2 - CONDOMÍNIO
2.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS
Referente ao condomínio dispõe o artigo 1.331 que “pode haver,
em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são
propriedades comuns dos condôminos”.
Verifica-se, portanto, por meio desse dispositivo legal que o
diploma incide não só sobre as edificações, como também sobre os
conjuntos de edificações. Não importa o número de pavimentos. Ainda
que de um só, reger-se-á o condomínio pela nova Lei civil de 2002.
Indispensável é, todavia, que o edifício se componha de múltiplas
unidades autônomas, isoladas entre si, independentemente do número de
peças e da respectiva destinação (residencial ou não-residencial).
Em tal hipótese, cada unidade constituirá propriedade autônoma,
com individualidade própria, submetendo-se, não só isoladamente, como
no seu conjunto, à disciplina jurídica do mencionado estatuto.
Acrescenta o § 1º que “as partes suscetíveis de utilização
independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas
ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas
outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários”, e o § 2º diz que
A multa condominial face ao Código Civil 2002
33
“o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de
água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos”.
Deve ser entendido como propriedade exclusiva, aquela que o
uso, gozo e disposição não dependem de nenhum outro condômino, por
exemplo, as unidades autônomas, como lojas, garagens, salas comerciais,
apartamentos, etc; já a propriedade comum tem seu uso vinculado à
vontade dos condôminos, e não pode ser alienada, como por exemplo, a
área comum (estrutura do prédio, telhado, etc.).
O parágrafo terceiro determina que “a fração ideal no solo e nas outras
partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula
em relação ao conjunto da edificação.” Estabelece como parâmetro para
fixação da fração ideal, no solo e nas partes comuns, o valor da unidade
imobiliária em relação ao conjunto da edificação. Tal novidade dependerá da
experiência que surgir da sua aplicação prática e, principalmente, das decisões
jurisprudenciais, para ser aquilatada sua viabilidade.
O parágrafo quarto prevê que “nenhuma unidade imobiliária pode
ser privada do acesso ao logradouro público”. Institui uma servidão de
passagem, sendo direito do co-proprietário o livre acesso à via pública.
E, finalmente, no parágrafo quinto diz que “o terraço de cobertura
é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do
condomínio”. Determina que o terraço de cobertura seja parte comum, a
34
Sérgio Odilon Boechat da Silva
não ser que a escritura de constituição de condomínio estipule de modo
contrário10.
Cumpre não perder de vista que alienação de cada unidade, a
transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de
direitos reais sobre ela, independerá do consentimento dos condôminos,
acrescenta-se que por ocasião da alienação ou transferência de direitos
sobre a unidade autônoma, dependerá de prova de quitação das
obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.
O condomínio por unidades autônomas constituir-se-á por ato
entre vivos ou por testamento, com registro obrigatório no Cartório de
Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade,
sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o
terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a sua
descrição (artigo 1332 do Código Civil de 2002).
Relativamente à convenção de condomínio, dispõe o art. 1333
que “a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita
pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais e
torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”.
Acrescenta o parágrafo único que “para ser oponível contra
terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório
de Registro de Imóveis”.
10
DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em
<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48
A multa condominial face ao Código Civil 2002
35
Assim, considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários
de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes
cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a convenção
que reúna as assinaturas de titulares de direito que represente, no mínimo,
2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
Em consonância com o artigo 1334, além de outras normas
aprovadas pelos interessados, a convenção deve conter:
a) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições
dos condôminos para atender às despesas ordinárias e
extraordinárias do condomínio;
b) sua forma de administração;
c) a competência das assembléias, forma de sua convocação e
quorum exigido para as deliberações;
d) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
e) o regimento interno.
Acrescenta ainda o parágrafo 1º “a convenção poderá ser feita por
escritura pública ou instrumento particular”; e o parágrafo 2º “são
equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição
em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos
relativos às unidades autônomas”.
São deveres dos condôminos, segundo o art. 1336 do Código
Civil de 2002:
36
Sérgio Odilon Boechat da Silva
I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas
frações ideais;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e
não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Esclarece o § 1º que “o condômino que não pagar a sua contribuição
ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por
cento) sobre o débito”.
Ainda na seção que trata das disposições gerais, prevê o artigo
1338 que se o condômino pretender alugar uma vaga na garagem a ele
pertencente, preferirá, sempre, se iguais forem às condições, qualquer dos
condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Esta norma traz para os dispositivos que regulam o condomínio
em plano horizontal, o exercício do direito de preferência, que é salutar,
evitando atritos no que concerne à locação de garagens.
Preceitua o artigo 1.339 do Código Civil de 2002 que:
Art. 1339 - Os direitos de cada condômino às partes comuns
são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também
inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades
imobiliárias, com as suas partes acessórias.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
37
§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os
bens em separado.
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de
sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo
fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato
constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser à
respectiva assembléia geral.
Este artigo consagra o velho princípio de que o acessório segue o
principal, estatuindo serem inseparáveis da propriedade exclusiva às
partes comuns bem como as frações ideais a ela correspondentes.
O parágrafo primeiro traz a proibição da venda ou gravame das
partes em separado, só podendo, em contrário senso, ser vendido ou gravado
o todo, ainda dentro do princípio de que o acessório segue o principal.
O parágrafo segundo prevê a venda apenas quando autorizada
pelo ato constitutivo do condomínio ou da convenção, devendo, em
qualquer hipótese esta venda ser aprovada pela assembléia dos
condôminos, tendo sempre preferência o condômino ao estranho.
As despesas relativas às partes comuns, bem como às das partes
comuns de uso exclusivo, devem ser suportadas pelo condômino, ou
pelos condôminos, se forem utilizadas por mais de um, que delas se
servem (artigo 1340 do Código Civil de 2002).
Assim, o pagamento das despesas que concernem ao uso das
áreas comuns de uso exclusivo como, por exemplo, a cobertura do
edifício, hall de elevador privativo, etc., devem ser pagas pelo condômino
que a utiliza. Tal dispositivo consagra, mais uma vez, o princípio que
veda o enriquecimento sem justa causa.
38
Sérgio Odilon Boechat da Silva
Diz o artigo 1.345 do Código Civil de 2002 que: “O adquirente de
unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio,
inclusive multas e juros moratórios”.
Trata-se de uma obrigação propter rem (em virtude da coisa), ao
adquirir uma unidade condominial, cabe ao comprador à responsabilidade
de saldar os débitos da unidade que comprou se existir, uma vez que o
vínculo se estabelece não com uma pessoa determinada, mas com quem
que seja o titular daquele direito real.
Versa o artigo 1.346 da nova lei civil de 2002 da obrigatoriedade
do seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição,
total ou parcial cujo prêmio será suportado pelos condôminos.
Prevê a nova Lei civil de 2002, em seguida, na seção da
administração do condomínio, a escolha do síndico (artigo 1347) que
poderá ser ou não condômino e terá mandato de até dois anos, podendo
ser reconduzido, e é a ele a quem compete de acordo com o art. 1348 do
Código Civil de 2002:
I) – convocar a assembléia dos condôminos; II) —
representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à
defesa dos interesses comuns; III) – dar imediato
conhecimento
à
assembléia
da
existência
de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do
condomínio; IV) – cumprir e fazer cumprir a convenção,
o regimento interno e as determinações da assembléia;
V) – diligenciar a conservação e a guarda das partes
comuns e zelar pela prestação dos serviços que
A multa condominial face ao Código Civil 2002
39
interessem aos possuidores; VI) – elaborar o orçamento
da receita e da despesa relativa a cada ano; VII) – cobrar
dos condôminos as suas contribuições, bem como impor
e cobrar as multas devidas, (VIII) – prestar contas à
assembléia, anualmente e quando exigida; IX) – realizar
o seguro da edificação.
Embora o síndico tenha a representação ativa e passiva do
condomínio, judicial (inciso II do artigo 1348 do Código Civil de 2002 e
artigo 12 do Código de Processo Civil) e extrajudicial (inciso II do artigo
1348 do Código Civil de 2002), deve ser destacado que na hipótese de
demanda judicial que envolva interesses privados dos condôminos, por
exemplo, desapropriação de unidades autônomas ou de partes comuns,
será obrigatória a citação de todos os co-proprietários interessados.
A assembléia poderá investir outra pessoa no lugar do síndico,
dando a ela os poderes de representação (parágrafo 1º).
As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de
confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante
aprovação da assembléia geral dos condôminos, salvo se a convenção
dispuser de maneira contrária (§ 2º).
A convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba
recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
Ao síndico (condômino, pessoa física ou jurídica, estranha ao
condomínio), poderá ser fixada a remuneração pela mesma assembléia
que o eleger, salvo se a convenção dispuser diferentemente.
O síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não
administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído, pela
40
Sérgio Odilon Boechat da Silva
forma e sob as condições previstas na convenção, ou, no silêncio desta,
pelo voto da maioria absoluta dos condôminos presentes, em assembléia
geral especialmente convocada para os fins do parágrafo segundo o artigo
1348 do Código Civil de 2002 (art. 1349).
Preceitua o artigo 1.350 que:
Art. 1350 - Convocará o síndico, anualmente, reunião da
assembléia dos condôminos, na forma prevista na
convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas,
as contribuições dos condôminos e a prestação de
contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar
o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto
dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a
requerimento de qualquer condômino.
Assim, anualmente deverá ser convocada assembléia ordinária
com o fim de aprovar orçamento, as contribuições dos condôminos e as
contas. Não sendo convocada esta assembléia, um quarto dos condôminos
poderá convocá-la e, se a assembléia não se reunir, caberá a decisão ao
juiz, a requerimento de qualquer condômino.
A alteração da convenção e do regimento interno depende de dois
terços dos votos dos condôminos; já a mudança da destinação do edifício,
ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos
condôminos (artigo 1351 do Código Civil de 2002).
Estão previstos no artigo 1351 da nova lei civil de 2002, dois
quoruns especiais:
A multa condominial face ao Código Civil 2002
41
a) - dois terços para a alteração da convenção;
b) - unanimidade para mudar a destinação do prédio.
O artigo 1.354 do Código Civil de 2002 diz que: “A assembléia
não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para
a reunião”, agora a convocação de todos os condôminos é obrigatória, sob
pena de nulidade.
Poderá a assembléia geral extraordinária ser convocada:
a) – pelo síndico;
b) – ou por um quarto dos condôminos (artigo 1355).
Contempla ainda a lei a criação de um Conselho Fiscal, constituído
de três condôminos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do
síndico, que será eleito pelo prazo de dois anos (artigo 1356)11.
Encerra-se este capitulo VII, do Livro III, do título III, a seção III:
“da extinção do condomínio” que é cuidada pelos artigos 1357 e 1358.
Diz o artigo 1.357 do Código Civil de 2002 que:
Art. 1357 - Se a edificação for total ou consideravelmente
destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em
assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que
representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º Deliberada à reconstrução, poderá o condômino eximir-se
do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus
direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
11
DABUS, Maluf Carlos Alberto. Disponível em
<http://www.mp.sp.gov.br/caoconsumidor/doutrina-c>, em 06/11/2005 12:48
42
Sérgio Odilon Boechat da Silva
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições
iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o
apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor
das suas unidades imobiliárias.
Extingue-se o condomínio se a construção ruir parcialmente ou
totalmente e a assembléia decidirá sobre a reconstrução ou venda do
imóvel. O quorum para tal é de metade mais um.
Na hipótese de reconstrução poderá o condômino exonerar-se do
pagamento, vendendo seus direitos a outros condomínios, ocorrendo a
venda, o condômino terá direito de preferência em relação ao estranho.
A mesma regra aplicada na hipótese de venda (parágrafo 2º do
artigo 1357), deverá ser aplicada na hipótese de desapropriação, ou seja, a
indenização será repartida na proporção do valor das unidades
imobiliárias (artigo 1358 do Código Civil de 2002).
A multa condominial face ao Código Civil 2002
43
2.2 TIPOS OU MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
a) De fato – Não possui regra estabelecida, não decorre de obrigação legal,
dificulta a atribuição entre os participantes em relação às responsabilidades
sobre as despesas comuns e administração do bem, aplicando-se regras
gerais previstas em lei e não por meio de convenção entre as partes.
b) Voluntário – Decorrente da manifestação de vontade das partes.
c) Legal – Sua formação depende de um modelo legal, podendo ser
decorrente de testamento.
d) Tradicional – Possui regras na Lei e/ ou na Convenção, onde os
condôminos respondem pelas despesas comuns e decidem sobre sua
administração e destinação.
e) Especial – Possui regra específica, em Lei, o que o diferencia dos
demais, tendo regras próprias inerentes a suas peculiaridades e livre
convenção entre os participantes.
f) Condomínio Edilício – Concernente à edificação de obras públicas, no
sentido literal da palavra. Condomínio de edifícios, denominado de
Condomínio Edilício, diante da redação do Novo Código Civil, lei
10.406/2002. (Previsão legal, Lei de Condomínio e Incorporações, 4.591
de 16/12/1964. 1º ao 27º Novo Código Civil, Lei 10.406 de 10/01/2002,
artigos 1331 a 1358).
44
Sérgio Odilon Boechat da Silva
2.3 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Trata-se de ato decorrente da propriedade em comum, de dois ou
mais proprietários de unidades com áreas comuns, decorrendo de tal
relação uma co-propriedade, regida e normatizada por intermédio do
Instrumento de Convenção, trazendo em seu bojo, regras para uso e gozo
das áreas ditas de uso comum.
Conforme dispõe a Lei 10.406/2002, Novo Código Civil/2002,
art. 1332 institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou
testamento, registrado no cartório de Registro de Imóveis.
2.3.1 ESCRITURA DE DISCRIMINAÇÃO
Conforme previsão legal, sua discriminação deve ser levada ao
registro junto ao Registro Geral de Imóveis, jurisdicionado, devendo fazer
constar
obrigatoriamente
características,
localização
confrontação, área, passagens para vias públicas e etc.
do
terreno,
A multa condominial face ao Código Civil 2002
45
2.3.2 INSTRUMENTO DE CONVENÇÃO
Ajuste – Acordo – Pacto.
Elaborado de acordo com a vontade dos condôminos, com a
finalidade de disciplinar a utilização das partes comuns, rateio das
despesas, frações ideais de terreno, e outros aspectos inerentes à relação
condominial.
Deverá ser registrada no R.G.I. (Registro Geral de Imóveis), de
modo que os adquirentes de unidades estejam sujeitos às normas
estabelecidas previamente e seja oponível contra terceiros.
Em conformidade com o artigo 1333, a Convenção que constitui
o condomínio edilício, deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo,
2/3 (dois terços) das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para
os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas
tenham posse ou detenção.
De acordo com o artigo 1334, além das cláusulas referidas no
artigo 1332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a
convenção determinará:
I - A quota proporcional e o modo de pagamento das
contribuições dos condôminos para atender às despesas
ordinárias e extraordinárias do Condomínio;
II - Sua forma de administração;
III - A competência das assembléias, forma de sua
convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores;
V - O regimento interno;
46
Sérgio Odilon Boechat da Silva
§ 1° - A convenção poderá ser feita por escritura pública
ou por instrumento particular.
§ 2° - São equiparados aos proprietários, para fins deste
artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes
compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.
No que tange ao que dispõe o artigo 24 – parágrafo 1º da Lei
4.591 de 16/12/64 compete à Convenção fixar o quorum para algumas
deliberações, salvo aqueles que sua fixação compete à lei. Nesse caso,
trata-se de quorum legal que a Convenção não pode modificar.
Salvo as hipóteses de quorum legal, a Convenção pode fixar o
quorum para as demais matérias na forma do artigo em tela.
Entre os casos que a Lei estipula quorum, está a aprovação e
alteração da Convenção pelo mínimo de condôminos que representem 2/3
das frações ideais que compõem o condomínio (parágrafo 2º do artigo 9º
Lei 4.591/1964).
Em face disso, se não houver quorum mínimo para a deliberação
em primeira ou segunda convocação a alteração não poderá ser efetuada.
O quorum estipulado pela Lei para se elaborar ou modificar uma
Convenção é sempre de 2/3 do total das frações ideais, em atendimento a
uma exigência, para o competente registro, sem o qual, sua eficácia será nos
limites das questões internas, não representando efeitos contra terceiros.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
47
2.3.3 REGULAMENTO INTERNO
Conjunto de regras que não se oponham à convenção, ou que com
a mesma venham a conflitar, visando um melhor detalhamento das normas
básicas da vida condominial, conforme previsto no artigo 1.351 do Novo
Código Civil/2002. Tem como principal finalidade a manutenção da boa
convivência entre os condôminos, determinando direitos e deveres de cada
um na proporção de sua fração ideal.
Em regra as matérias de regulamentação encontradas nos
Regulamentos Internos são as seguintes:
- Discriminar utilização de áreas de lazer / recreação;
- Utilização das unidades autônomas;
- Manutenção / Proibição de animais domésticos;
- Uso de vagas de garagem, quando estas não estão vinculadas às
unidades por escritura.
- Fachada do prédio, aspectos estéticos e outros.
Mediante a realização de Assembléia especificamente convocada
para deliberar, poderá ser aprovado o Regimento Interno ou também como é
conhecido Regulamento Interno, e ou sua alteração, no todo ou em
determinados artigos, não requerendo este, registro no RGI (Registro Geral
de Imóveis), recomendando, no entanto, fazê-lo em títulos e documentos,
resguardando assim, ao condomínio, quanto à possibilidade de extravio e ou
outros fatos que possam prejudicar as decisões que o envolvam, para efeito
48
Sérgio Odilon Boechat da Silva
de perpetuidade.
Ainda são muitas as dúvidas quanto a Regimento Interno
(também conhecido como Regulamento Interno) e Convenção de
Condomínio. Mas é importante que todos os moradores saibam
exatamente a função de cada um e o que estes ditam, para que a boa
convivência no condomínio não fique ameaçada.
Regimento Interno é um documento que estabelece normas para
garantir a boa convivência e a segurança do condomínio. Nele são
detalhadas as regras básicas de convivência entre moradores e também as
normas do cotidiano.
Deve ser ressaltado que as normas do Regimento Interno não
podem contrariar a Lei do Condomínio. Estas são apenas complementos
da Convenção, que é basicamente a constituição do condomínio, sua carta
magna, que prevê os direitos fundamentais dos condôminos.
O Regimento Interno estabelece também os horários de
funcionamento das áreas comuns, como por exemplo, a que horas as
festas do play devem terminar ou mesmo a que horas o volume do som
deve ser abaixado. Estas normas geralmente ditam a forma de utilização
das piscinas, saunas, churrasqueiras e quadras de esportes, se visitantes
são permitidos e em que número.
Alguns Regimentos também falam sobre a entrada no prédio de
entregadores de pizza, flores, farmácia etc., e também sobre os horários e
dia permitidos para as mudanças.
É de suma importância que todos os moradores tenham uma
cópia do Regimento Interno, para que não transgridam nenhuma norma
por simplesmente desconhecê-las.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
49
O primeiro Regimento Interno geralmente é preparado logo
depois que o prédio é entregue pela Construtora aos compradores, mas
também pode vir pronto, elaborado pela construtora, juntamente com a
convenção, no lançamento da Incorporação. A administradora (se for o
caso) faz uma minuta do documento, que então é aprovado em assembléia.
A Convenção do Condomínio define direitos e deveres dos
condôminos, além de ser um documento exigido pela Lei. Em obediência
à Lei, na Convenção devem constar itens de fundamental importância,
como a discriminação das áreas privadas e áreas comuns: o que é de uso
individual ou coletivo.
Na Convenção podem constar também informações sobre a
utilização dos serviços que o condomínio oferece, como por exemplo,
piscinas e saunas.
As normas gerais são especificadas na Convenção, os detalhes,
no Regimento Interno. Por exemplo:
A Convenção dita quem pode utilizar a piscina e a sauna, e o
Regimento Interno informa os horários de funcionamento.
Informações como a forma de rateio das despesas, extraordinárias
ou ordinárias, devem constar da Convenção e também quais os encargos
cobrados dos moradores, de que modo e em que proporções serão feitas.
A forma de escolha do síndico e do conselho consultivo, e se
podem ser reeleitos, deve também constar da Convenção.
Devem constar da Convenção todas as atribuições do síndico
previstas em Lei, podendo também estabelecer outras. Deve ficar
estabelecido se a função será ou não remunerada.
50
Sérgio Odilon Boechat da Silva
O modo e o prazo para a convocação de assembléias são muito
importantes, não podendo ficar de fora da Convenção. Deve ser
estabelecido o prazo de antecedência com que os condôminos devem ser
convocados, por correspondência individual ou em edital publicado em
jornal de grande circulação, além de avisos fixados em áreas comuns.
E se houver a intenção de modificar a Convenção, na mesma
deve constar também o quorum para este fim.
O regimento interno é o “documento que detalha normas de
convivência, direitos e deveres dos condôminos, sendo a exigência quanto
ao quorum qualificado para sua alteração suprimida pela Lei nº 10.931,
de 02 de agosto de 2004. Os artigos que contrariarem o disposto em Lei e
Convenção não terão validade”12.
2.3.4 REPRESENTAÇÃO LEGAL
Derivado do latim syndicus, ser justo, agir com justiça, pessoa
que, mediante delegação de outrem, que detenha tal poder, tem como
principal função gerir uma administração ou negócio.
Os tipos mais conhecidos são o que administra massa falida, que
administra condomínio edilício.
12
MELLO, Bezerra Viviam de. Saiba exatamente o que é convenção de condomínio e regulamento
interno. Condomínio & etc. Rio de Janeiro, 1999, n. 1, p. 26-27.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
51
Imposição Legal Todo condomínio tem que ter um representante legal, para não
ser considerado acéfalo, ou seja, sem representatividade legal, mediante
eleição de um síndico, podendo este ser condômino ou não, pessoa
jurídica ou física, estranho ao condomínio, não vislumbrando a legislação
vigente administração ou sindicância por meio de colegiado, ou seja, por
um grupo de pessoas sem a designação de um único representante.
De acordo com a Lei nº. 4.591/1964:
Artigo 22 - Será eleito, na forma prevista pela convenção,
um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá
exceder a dois anos, permitida a reeleição.
§ 1° - Compete ao síndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo
ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses
comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei
ou pela convenção.
b) exercer a Administração Interna da edificação ou do
conjunto de edificações no que diga respeito à sua vigilância,
moralidade e segurança, bem como, aos serviços que
interessam a todos os moradores;
c) impor as multas estabelecidas na Lei, na convenção ou
regimento interno;
d) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento
interno, bem como executar e fazer executar as deliberações
da assembléia;
e) prestar contas à assembléia de condôminos;
52
Sérgio Odilon Boechat da Silva
Conforme a Lei 10.406/2002:
Artigo 1348 – Compete ao síndico:
I - Convocar a assembléia dos condôminos;
II - Representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à
defesa dos interesses comuns;
III - Dar imediato conhecimento à assembléia da
existência de procedimento judicial ou administrativo,
de interesse do condomínio;
IV - Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento
interno e as determinações da assembléia;
V - Diligenciar a conservação e a guarda das partes
comuns e zelar pela prestação dos serviços que
interessem aos possuidores;
VI - Elaborar orçamento da receita e da despesa relativa
a cada ano;
VII - Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem
como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - Prestar contas à assembléia, anualmente e quando
exigidas;
IX – Realizar o seguro da edificação;
§ 1° - Poderá a assembléia investir outra pessoa, em
lugar do síndico, com poderes de representação.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
53
§ 2° - O síndico pode transferir a outrem, total ou
parcialmente, os poderes de representação ou as
funções administrativas, mediante aprovação da
assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Mandato - Artigo 1347 Lei 10406/2002 – A assembléia escolherá um
síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio,
por prazo não superior a 02 (dois) anos, que poderá ser renovado.
2.3.5 ASSEMBLÉIAS DE CONDÔMINOS
As assembléias poderão ser convocadas pelo síndico, pelo subsíndico,
seu eventual substituto (ausência, renúncia, morte ou outro impedimento do
síndico) ou ainda por ¼ (um quarto) da totalidade dos condôminos, salvo
outro percentual convencional, havendo duas modalidades:
- Ordinárias:
Compulsória sua realização a cada exercício, ou seja, deve ser
realizada anualmente, para no mínimo, deliberar quanto à aprovação ou
não das contas do síndico. Destina-se a deliberar sobre:
Aprovação ou não das contas do exercício findo;
O orçamento para o exercício que se inicia:
Previsão orçamentária (despesas);
Eleição dos membros da administração interna (síndico, subsíndico
e conselho consultivo), quando houver.
54
Sérgio Odilon Boechat da Silva
Conforme previsto no artigo 1350 da Lei 10.406/2002 convocará
o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma
prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente
eleger um substituto ou alterar o regimento interno.
§ 1° - Se o síndico não convocar a assembléia, ¼ (um quarto) dos
condôminos poderá fazê-lo.
§ 2° - Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de
qualquer condômino.
- Extraordinárias:
Destina-se à análise de assuntos extraordinários ou emergenciais do
interesse do condomínio e que careçam de deliberação dos condôminos.
De acordo com a Lei 10.406/2002 artigo 1355, as assembléias
extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por ¼ (um
quarto) dos condôminos.
Instalação:
Tem a finalidade de oficializar a instalação (constituição) do
condomínio edilício.
Da convocação:
Chamamento, instrumento hábil para convocar os condôminos para
participarem da reunião, contendo a ordem do dia, ou seja, os assuntos que
A multa condominial face ao Código Civil 2002
55
serão discutidos e votados, devendo ser observados de acordo com os
mesmos os seguintes pontos:
•Quorum necessário à deliberação de alguma matéria, se for o caso;
•Formalidades legais / convencionais;
•Assinatura do representante legal ou outorgado;
•Observar prazo mínimo entre a convocação e a realização da
assembléia;
É lícito grafar mensagens com o intuito de atrair a atenção dos
condôminos.
Conforme prevê o artigo 1354, a assembléia não poderá deliberar
se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Nas Assembléias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias, os resultados
das votações serão computados por maioria de votos, calculada sobre o
número dos presentes, salvo disposição em contrário na convenção.
- Do quorum para as deliberações:
Maioria Simples Ocorre quando a exigência de representação para votação da
matéria for mais de 50% (cinqüenta por cento) dos presentes na assembléia;
Maioria Absoluta Quando a exigência for mais de 50% (cinqüenta por cento) da
totalidade dos condôminos existentes no condomínio;
56
Sérgio Odilon Boechat da Silva
Unanimidade Quando a votação pontuar a adesão de 100% dos presentes, ou
quando por exigência legal for necessária a aprovação de 100% (cem por
cento) dos condôminos existentes no condomínio;
Fracionário Quando a exigência de deliberação corresponde a uma fração da
coletividade (condomínio);
- Votação:
Computado normalmente:
Poderá a convenção determinar que o condômino inadimplente
(em débito com suas obrigações) seja proibido de votar, exceto matérias
que a Lei assim exigir.
Matérias que digam respeito ao direito de propriedade.
Conforme o artigo 1335, da Lei 10.406/2002
É direito do condômino:
I - Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e
contanto que não exclua a utilização dos demais co-possuidores;
III - Votar nas deliberações da assembléia e delas participar,
estando quite.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
57
Sendo a assembléia um ato formal, deve-se atentar para o respeito
integral às disposições legais e convencionais, a fim de que as decisões
produzam efeitos legais e não corram os riscos de nulidade.
Nulidade de natureza absoluta (impossível validar-se)
Nulidade de natureza relativa (possibilidade de validação da assembléia)
2.3.6 DESPESAS
Os diplomas legais não apresentam um conceito expresso sobre
despesas condominiais, sendo consideradas em linhas gerais, todo gasto
realizado com a conservação, manutenção e administração dos serviços
gerais e das partes comuns.
Gastos com conservação e manutenção, são aqueles que visam
preservar o bem dos danos provocados pelo decurso do tempo e da
própria utilização da coisa comum, no intuito de manter o valor da coisa e
suas condições originais.
A taxa condominial é a imposição a todos os condôminos de
concorrer para as despesas do condomínio e divide-se em dois tipos, para
efeito de definição: despesas ordinárias e extraordinárias.
58
Sérgio Odilon Boechat da Silva
2.3.6.1 DESPESAS ORDINÁRIAS
É o valor cobrado mediante aprovação das verbas em Assembléia
Geral para fazer face às despesas necessárias à administração, onde se
incluem dentre outras: salários e encargos sociais, consumo de água,
energia, esgoto, limpeza, conservação, manutenção de equipamentos,
seguro, honorários de administradora, isenção e ou remuneração pelo
exercício da função de síndico, etc.
Por analogia, podem ser consideradas para tal definição, as
constantes da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), dispostas às ordinárias
em seu artigo 23, parágrafo único, como segue.
Por despesas ordinárias de condomínio
entendem-se as
necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e
sociais dos empregados do condomínio;
b) Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de
uso comum;
d) Manutenção e conservação das instalações e equipamentos
hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso
comum, destinados à prática de esportes e lazer;
f)
Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e
antenas coletivas;
A multa condominial face ao Código Civil 2002
59
g) Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e
hidráulicas de uso comum;
h) Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao
início da locação;
Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no
custeio, complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores,
salvo se referentes a períodos anteriores ao início da locação.
2.3.6.2 DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
É o valor cobrado, após autorização de Assembléia Geral,
mediante aprovação de orçamento prévio, para gastos que de alguma
forma aumentem o valor do condomínio, tais como: obras ou reformas
que interessem à estrutura integral do imóvel, troca de piso, construção de
quadra, piscina, pintura externa, obras para repor as condições de
habitação
tais
como:
conserto
de
vazamentos,
grandes
impermeabilizações, reforma de pisos, instalação de equipamentos de
telefonia, segurança, incêndio, esporte e lazer, excetuados os casos de
urgência comprovada.
A definição das despesas extraordinárias tem-se por base as do
artigo 22, da lei 8245/1991, parágrafo único como segue:
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas
que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício,
especialmente;
60
Sérgio Odilon Boechat da Silva
a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral
do imóvel;
b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem
como das esquadrias externas;
c) Obras destinadas a repor as condições de habilidade do edifício;
d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de
empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia,
de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum.
Ante ao exposto, e em conformidade ao que dispõe a lei
4591/1964 em seu artigo 12, cada condômino concorrerá nas despesas do
condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte
que lhe couber em rateio.
Desta forma, por se tratar de obrigação do condômino contribuir
para as despesas do condomínio, logo, este não mantém com o condomínio
qualquer relação de consumo e assim por se dizer: devedor –
condômino/credor – condomínio.
É dever de cada um dos titulares de unidades a participação no
rateio das despesas, que, em regra, será feita na proporção da fração ideal
do terreno, salvo, disposição em contrário na convenção.
É devedor da cota condominial o condômino, isto é, o
proprietário, compromissário comprador, o promitente cessionário de
direito à compra, o usufrutuário e o nu-proprietário. O locatário, inquilino
e o usufrutuário, não são considerados condôminos, porém devem as
A multa condominial face ao Código Civil 2002
61
despesas condominiais ao locador por força de contrato de locação.
Assim, o inquilino responde pelas despesas ordinárias, isto é, aquelas
necessárias à manutenção e administração do prédio, tais como salários,
encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos
empregados do condomínio; consumo de água e esgoto, gás, luz e força
das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e
dependências de uso comum; manutenção e conservação das instalações e
equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso
comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de
uso comum, destinados à prática de esportes e lazer; manutenção e
conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de
uso comum; rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período
anterior ao início da locação; reposição do fundo de reserva, total ou
parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas já
referidas, salvo se referentes a período anterior ao início da locação e se o
seguro do prédio adquirir definição legal de despesa ordinária obrigará o
locatário, independente de constar do contrato de locação que seria de sua
responsabilidade tal compromisso.
Já o condômino responde pelas despesas extras, tais como: obras
de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como
das esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de
habitabilidade do edifício; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela
dispensa de empregados ocorridas em data anterior ao início da locação;
instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de
62
Sérgio Odilon Boechat da Silva
intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e
paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva.
O pagamento pode ser realizado na base do custo efetivo das
despesas ou como orçamento prévio. Este somente pode ser cobrado
depois de aprovado o orçamento respectivo pela Assembléia Geral,
entretanto, o segundo é o mais comum e será cobrado na oportunidade
estabelecida pelo síndico, atendendo ao decidido na Assembléia.
Já as cotas relativas às despesas extraordinárias devem ser previamente
aprovadas em Assembléia Geral, excetuadas as despesas urgentes, que
deverão obrigatoriamente compor a prestação de contas pelo síndico à
Assembléia Geral com pedido de aprovação, após a ocorrência dos fatos,
mediante ratificação de tais gastos e sua conseqüente emissão,
resguardando assim, o condomínio em demanda contra devedores.
Tal orçamento do condomínio compreende o levantamento
específico de todas as despesas com o respectivo custo mensal, alicerçando
o rateio entre os condôminos, da forma determinada na Convenção, e
obtida a cota de condomínio de responsabilidade de cada unidade.
CONDOMÍNIO – QUOTAS – NATUREZA “PROPTER
REM”. A obrigação de pagamento das despesas normais
e das extraordinárias do condomínio tem o
ônus, que se transfere juntamente com a
caráter de
unidade au-
tônoma, em caso de ser alienada. A dívida é propter
rem, incidente sobre a coisa, pela qual responde o sucessor,
pouco
importando
a
forma
de
título
de
aquisição (1º TA Cív. – SP – Ac. Unân. da 2ª Câm., de
63
A multa condominial face ao Código Civil 2002
18-4-79 – Ap. 255.739 – Capital – Rel. Juiz Felizardo Calil
– Emília Rocha Affonso vs. Condomínio Edifício “Fabius”).
CONDOMÍNIO – TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE
–
RESPONSABILIDADE
PELAS
DESPESAS
CONDOMINIAIS. Enquanto não transcrito no Registro
Imobiliário o título de transferência da propriedade do
imóvel, continua o transmitente responsável pelas
despesas condominiais que oneram o apartamento (1º
TA Cív.-Sp – Rel. Juiz Hélio Arruda – Condomínio
Edifício Continental vs. Roberto Kaled Maluf).
CONDOMÍNIO – DESPESAS – CONDÔMINO SEM
A POSSE OU O USO – RESPONSABILIDADE.
Despesa de condomínio não devida esteja ou não o condômino na posse do imóvel, possa ou não desfrutar de
seu uso, uma vez que elas decorrem do domínio (1º TARJ – Ac. Unân. da 5ª Câm., de 23-4-79 – Ap. 26.674 –
Rel. Juiz Dilson Navarro – Márcio Barçante vs. Condomínio do Edifício Vila Rica).
CONDOMÍNIO
EXECUÇÃO
–
–
QUOTAS
PERIÓDICAS
–
LIQUIDAÇÃO.
Tratando-se
da
cobrança de prestações de condomínio, que são
periódicas, as que forem vencendo no curso do processo
são automaticamente incluídas na condenação e devem
ser computadas no cálculo final para liquidação (TA-PR
– Ac. Unân. 4123 da Câm., de 10-9-75 – Agr. 61/75 –
Londrina – Rel. Juiz Maximiliano Stasiak – Condomínio
do edifício Folha de Londrina vs. Jarbas Geraldo de
Souza Silva e sua mulher).
64
Sérgio Odilon Boechat da Silva
CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS –
OBRIGAÇÃO DO NOVO ADQUIRENTE. Cabe ao
adquirente de apartamento pagar as despesas do
condomínio da responsabilidade de seu antecessor. Não
importa se o imóvel estava ocupado ou vago e se fora ou
não entregue ao antecessor. Determina o art. 12 da Lei
4.591, de 1964, que cada condômino concorrerá nas
despesas do Condomínio, nos prazos previstos na
Convenção, com a quota-parte que lhe couber em rateio.
Tratando-se de obrigação legal, o adquirente dela não se
exonera nem mesmo através de cláusula na escritura
isentando-o desse encargo (1º TA Cív. SP – Ac. Unân.
da 2ª Câm., de 29-12-76 – Ap. 227232 – Santos – Rel.
Juiz Ferreira Prado – Condomínio Edifício Gaíra vs.
Francisco Azevedo).13
2. 4 NATUREZA JURÍDICA DA MULTA
Adotado no direito para designar uma penalidade ao infrator, pelo não
cumprimento da obrigação, mediante a aquisição, ocupação, uso e ou
constituição de bem em condomínio, conforme preceitua o artigo 1336, § 1º,
Lei 10.406/2002, é fixada em 2%, além de juros de mora convencionados,
sendo este o limite máximo permitido na Lei em comento.
13
GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Condomínio urbano em perguntas e respostas.
Rio de Janeiro: Destaque, 1999, p. 106 –121.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
65
Num conceito mais amplo, é o incentivo para que haja o pagamento
da contribuição periódica, assegurando o pleno funcionamento e serviços de
um condomínio, como necessário à sua mantença, sendo o meio de coerção
adotado pelo ordenamento jurídico para evitar o pagamento após o
vencimento, agindo sobre a obrigação principal, como um acessório.
O condomínio é tido como uma exceção do mundo jurídico,
considerada uma obrigação propter rem, ou seja, própria da coisa, inerente e
aplicado diante da propriedade, o dever mútuo e recíproco entre, condômino e
condomínio envolvendo a obrigação similar a um tributo, conforme dispõe o
Artigo 1.715, Lei 10.406/2002.
Para ilustrar melhor sobre o tema, vale esclarecer que aquele que
participa de um condomínio, adquire direitos e deveres, dentre estes, o de
manter em dia sua obrigação denominada, cota condominial, sob pena de em
não o fazendo, sofrer as sanções previstas na lei, ou seja, a multa.
O critério de fixação das contribuições decorre da fração ideal de cada
unidade em face da previsão orçamentária aprovada em Assembléia,
orçamento condominial, seja ordinário e ou extraordinário.
Essas cotas pela situação financeira do condomínio, visam suportar os
custos inerentes à manutenção do condomínio e assim, não se pode aguardar
pela boa vontade de cada um, em efetuar seus pagamentos, registrando ainda
que a arrecadação em sua grande maioria seja antecipada, para justamente,
fazer em face de sua finalidade, não cabendo ao condomínio fins lucrativos.
Daí a necessidade em que haja a aplicação de multa de forma a coibir
o inadimplemento dos condôminos ante as obrigações condominiais.
66
Sérgio Odilon Boechat da Silva
A cláusula penal, também conhecida como multa
convencional prevista no contrato, é uma obrigação de
natureza acessória e representa uma sanção civil que se
impõe à parte que não cumprir as condições estabelecidas
nas cláusulas contratuais, representando assim uma
indenização prévia para quem recebe o valor da multa e
uma punição para quem é inadimplente.
Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente
com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à
inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula
especial ou simplesmente à mora.
Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula
penal não pode exceder o da obrigação principal.
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida
em parte, ou se o montante da penalidade for
manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza
e a finalidade do negócio14.
As obrigações reciprocamente consideradas se dividem em
principais e acessórias. As principais existem por si mesmas, não
dependem da existência de outras obrigações, existem abstrata e
concretamente. As obrigações são, em regra, autônomas (principais),
dotadas de existência própria.
14
Disponível em: <www.classecontabil.com.br >, em 15/11/2005, 11:05 h.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
67
Excepcionalmente há obrigações que dependem da existência de
outras obrigações. Acessórias são aquelas cuja existência supõe a existência
de uma obrigação principal. A obrigação de pagar juros é acessória, pois
só existe se houver uma obrigação principal (de pagar capital.). O caráter
principal ou acessório de uma obrigação decorre ou da lei ou da vontade
das partes. A cláusula penal é uma obrigação acessória que decorre de um
acordo de vontades.
Em um contrato principal as partes podem inserir uma cláusula
acessória (por manifestação de vontade), uma cláusula penal. A finalidade:
reforçar o cumprimento da obrigação principal. O reforço é chamado
cláusula penal.
Cláusula penal por se tratar de punição, é uma pena convencional,
geralmente a pena convencional é fixada em dinheiro, mas pode haver pena
consistente em uma obrigação de dar, fazer ou não fazer - "Cláusula Penal é
um pacto (convenção, manifestação de vontade) acessório (existência
dependente) pelas quais as próprias partes contratantes estipulam de antemão
pena pecuniária ou não, contra a parte que infringir a obrigação”.
Para Clóvis Bevilácqua:
Cláusula penal é um pacto acessório em que se
estipulam penas ou multas contra aquele que deixar de
cumprir o ato ou fato a que se obrigou, ou apenas
retardar - art. 917: a cláusula penal pode ser estipulada
ou para evitar o inadimplemento (total ou parcial) da
68
Sérgio Odilon Boechat da Silva
obrigação ou para evitar o retardamento da execução da
obrigação principal - sempre que houver inexecução
total ou parcial, a cláusula penal será COMPENSATÓRIA.Se
houver retardamento da execução será MORATÓRIA a cláusula penal nasce, segundo art. 916, quando surge a
obrigação principal ou depois, através de um aditamento.
A cláusula penal reverte normalmente em prol do credor
da obrigação principal, mas pode haver estipulação em
favor de terceiro.
Qualquer tipo de obrigação pode ter o reforço da
cláusula penal.
A cláusula é mais comum nos contratos, mas pode
existir em qualquer outro ato jurídico. 15
Diferentemente da clausula penal, a multa prevista no artigo 1336
§ 1º, da Lei 10.406/2002, independe de vontade das partes cabendo a todo
condômino que por ventura vier a efetuar o pagamento de sua obrigação
condominial, após o seu respectivo vencimento, independente da vontade
das partes, pois, além da sua previsão legal, deve constar do ato
constitutivo do condomínio (Escritura de Convenção), havendo ainda a
possibilidade entre os condôminos decidirem convencionar juros
moratórios além da previsão legal.
Equiparou-se a multa relacionada às cotas condominiais, à Lei
8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), cuja definição demonstra
outro flagrante exemplo do que é enfocado, pois, o condomínio é uma
15
BEVILÁCQUA, Clovis. apud. Disponível em: <www.classecontabil.com.br >, em 15/11/2005,
11:05 h.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
69
obrigação “propter rem”, ou seja, vinculada à coisa, como IPTU, IPVA e
outras do gênero, encontrando respaldo até no artigo 1.715, da Lei
10.406/2002 (Novo Código Civil), por descaracterizá-lo como bem de
família, ratificando o posicionamento equiparado e aplicado a impostos,
por sua natureza obrigatória.
O estreito vínculo estabelecido entre estas leis tem suscitado uma
série de situações que levam os estudiosos da matéria a se depararem com
situações inusitadas, totalmente novas, que requerem estudos avançados e
inovadores, representando um verdadeiro desafio aos profissionais do
Direito, para atender aos anseios dos condomínios, que procuram
fórmulas mirabolantes para aplicar sanções de modo a coibir a prática
reiterada, seja por meio de protesto, por meio da aplicação do dispositivo
previsto no artigo 1337, caput e em seu parágrafo único, que impõe ao
condômino que reiteradamente não cumpre suas obrigações, multas de até
o quíntuplo e o décuplo respectivamente sobre o valor de sua cota
condominial e outros, que discorreremos ao longo do trabalho.
As questões que surgem desta relação colocam em xeque uma
gama variada de direitos, que em algumas situações podem resultar em
sérios prejuízos. É certo também se admitir que a cada instante o método
seja altamente condicionado pelas vias judiciais, pelos aspectos
econômicos e sociais do próprio grupo que está sendo conduzido ao
objetivo, bem como, do respectivo entorno. É de fato, um profundo e
intenso processo de integração dos recursos humanos numa situação
ambientada ao relacionamento de um indivíduo e uma comunidade.
70
Sérgio Odilon Boechat da Silva
CONDOMÍNIO
COBRANÇA
DE
COTAS
-
DENUNCIAÇÃO DE LOCATÁRIO - MULTA CÓDIGO DO CONSUMIDOR
É inadmissível denunciação da lide a locatário, quando se
trata de ação de cobrança de cotas condominiais, em face da
diversidade de relações jurídicas e porque o condômino pode
obter o reembolso do que despender a este título
independentemente de denunciação. Não se aplicam as
normas da Lei no 8.078, de 1990 - Código de Proteção ao
Consumidor – às relações condominiais, porquanto não se
trata de consumo, mas de simples rateio das despesas
comuns, por isso que a multa incidente pelo retardo do
pagamento é a prevista na Lei nº. 4591, de 1964 (TA Cív. -RJ
- Ac. unân. da 7ª Câm., reg. em 30-11-93 -Ap. nº 1 .562/93Rel. Juiz Affonso Rondeau –Wanda Regina Braga de Mendonça
x Condomínio do Edifício Vancouver e Carlos Boris Trope) 16.
COTAS DE CONDOMÍNIO - MORA DE CONDÔMINO
-
DIPLOMA
LEGAL
QUE
REGULA
A
SUA
APLICAÇÃO.
Não se aplicam aos condôminos, em mora, as disposições
legais do Código do Consumidor (Lei n0 8.078/90), mas as
da lei especial 4.591/64, posto não se tratar de uma relação
de consumo, mas relação decorrente de co-propriedade.
Agravo provido. (TA Civ.-RJ , 8ª Câmara, Al nº.296/95,
Relator Juiz Jayro Ferreira).
16
GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Op. cit., p. 121.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
MULTA CONDOMINIAL
Estabelecida em regimento obrigatório por forca de
disposição convencional, não pode o condômino dela se
isentar enquanto vigente a norma. Imprópria é a via
consignatória para discutir a legalidade da cobrança.
Inexistência da alegada pendência de litígio sobre o objeto
do pagamento. Decisão reformada. (TA Civ.-RJ, Ac.
unânime, 4ª Câmara, Ap. n0 9.756/94, Relator Juiz Jair
Pontes de Almeida) 17.
COBRANÇA
DE
COTAS
CONDOMINIAIS.
INCIDÊNCIA - DE JUROS E MULTA. LEI DE
PROTECÃO DO CONSUMIDOR.
Inaplicabilidade da Lei de Proteção do Consumidor para
reduzir a multa, convencional ou não, no caso de atraso no
pagamento da taxa condominial, porquanto a incidência da
mesma decorre de disposição legal (art. 12, § 3º, da Lei
4.591/64). Para evitar enriquecimento ilícito por parte do
devedor, em detrimento dos demais condôminos, tanto a
multa quanto os juros moratórios haverão de incidir desde a
data do vencimento de cada cota condominial. Apelação
provida. (TA Cív.-RS, Ac. unân., 5ª Câmara, Ap. nº.
195.007.224, Relator Juiz Márcio Borges Fortes) 18.
17
18
GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Op. cit., p. 123.
GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Op. cit., p. 124.
71
72
Sérgio Odilon Boechat da Silva
COTAS CONDOMINIAIS - MULTA CONVENCIONADA
VALIDADE INAPLICÁVEL AO CONDOMÍNIO ÁS
NORMAS
DO
CÓDIGO
DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR.
O que está posto na convenção do condomínio pode ser
objeto de impugnação judicial, mas em ação própria,
anulatória, não incidentalmente na via estreita do
sumário de cobrança. Não é possível equiparar um
condomínio, que não tem finalidade lucrativa, a um
fornecedor de serviços, visando à aplicação do Código
de Defesa do Consumidor. Válida a multa prevista na
convenção, cuja finalidade é pedagógica, além de
compelir o condômino a cumprir o pagamento da cota
de despesas no prazo, desde que o valor é necessário
para a viabilidade da administração. Negado provimento
ao apelo. (Apelação nº 7.270/96, 1ª Câmara, Tribunal de
Alçada Cível, Relator Juiz Paulo Lara) 19.
19
GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Op. cit., p. 125.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
73
3 - MEIOS DE COERÇÃO
Os textos consignados versam sobre a matéria em foco, extraídos
de entrevistas e artigos publicados em revistas especializadas do ramo
imobiliário, trazendo, dentre outras, entrevistas de síndicos, condôminos,
juristas e presidentes de associações e entidades ligadas ao ramo imobiliário,
trabalho de campo, aplicado ao conhecimento adquirido na prática pessoal,
com as questões inerentes ao cotidiano da vida condominial, onde serão
enfocadas as várias modalidades de meios utilizados para procurar coibir
a incidência de inadimplência, ante aos seus sérios transtornos causados
na vida cotidiana do condomínio.
Com o advento do artigo 1336, § 1, do Novo Código Civil,
limitou-se a cobrança de multa condominial a 2%, pondo fim ao
percentual anterior de 20%, previsto no § 3ª, art. 12, da Lei 4.591/64.
Indo de encontro à realidade do mercado condominial, o
presidente Luiz Inácio Lula da Silva, vetou o projeto de lei do Deputado
Ricardo Izar, que elevava a multa para as dívidas de condomínio de 2%
para até 10% ao mês, alterando a Lei 10.406/2002.
Tal projeto já havia sido aprovado na Câmara Federal e no
Senado, mediante forte articulação política da Câmara de Comércio e
Administração de Imóveis da Confederação Nacional do Comércio
(CCAI/CNC), órgão que congrega 18 Sindicatos de Habitação (SECOVI)
de 13 Estados e quatro associações civis do Brasil.
74
Sérgio Odilon Boechat da Silva
A Presidência alegou adequação aos percentuais usuais em relações
de direito privado e ponderou sobre a ausência de necessidade de apenar
com multa elevada aquele que atrasou o pagamento durante poucas
semanas. Ressalta, ainda, que há alternativas, baseadas na legislação em
vigor, que permitem o aumento dos juros moratórios como mecanismo de
combate à inadimplência.
As naturezas jurídicas entre as relações condominiais e as de
consumo são absolutamente distintas. Isso porque as relações condominiais
são regidas por lei específica, sendo inaplicável o Código de Defesa do
Consumidor (CDC). Portanto, não há identidade entre a multa de 2%
prevista no CDC e a prevista aos condôminos no NCC, já que tratam-se
de grupos distintos, não cabendo falar em adequação.
Com base nos Indicadores Imobiliários Abadi/FGV, em janeiro
de 2003 o índice de inadimplência nos condomínios no estado do Rio de
Janeiro estava estagnado em 6,7%. Já em janeiro de 2004, esse número
alcançou a margem de 8,2%, a pesquisa revelou que há ainda inadimplência
sazonal, ou seja, a que é calculada no meio do mês, entre os dias 10 e 30,
essa alcança o índice de 30%. Em conseqüência, o valor médio do
condomínio no Rio de Janeiro estava 13% mais caro se comparado com o
mesmo período de 2003.
Tal análise é suficiente para verificar a evolução da inadimplência
no setor, que deve ser combatida sob pena de prejuízo ao segmento
imobiliário, conseqüentemente com reflexo negativo direto na economia.
O teor do veto é inegavelmente político e visa aquecer o mercado
imobiliário, contudo despreza o fato de que o mercado é amplo e que a
sua sobrevida em médio prazo deveria ser garantida. Nessa óptica, a
75
A multa condominial face ao Código Civil 2002
medida apenas favoreceu o
setor de
construção
de
imóveis,
esquecendo-se dos demais.
É preciso que as autoridades baseiem suas opiniões em razões
verdadeiramente jurídicas, deixando de lado o ranço político de suas
decisões, que coloca em jogo posições saudáveis.
Sem dúvida, a impontualidade arrasa as contas do condomínio e
prejudicam àqueles que pagam as suas contas em dia. Assim, passa a ser
inevitável que os bons pagadores arquem com o custo dos inadimplentes.
Objetivando suavizar a repercussão negativa do veto, a Presidência
chamou atenção para forma de cobrança dos juros de mora, a partir do Novo
Código Civil. É que o art. 1.336 permite que a Convenção Condominial,
mediante assinatura de 2/3 dos condôminos ou de seus representantes, altere
a taxa de juros dentro do limite da razoabilidade, ou seja, entre 2% e 10%,
uma média dos juros praticados no país há muitos anos.
Alterar a Convenção Condominial passou a ser tarefa inadiável
dos condomínios para garantir a sustentabilidade, sendo certo que tal
medida reduzirá a inadimplência atual, trazendo um melhor fluxo de
caixa ao condomínio. Assim, vale ressaltar que somente poderá ser
ultrapassado o dobro dos juros legais (2%) se alterada a Convenção
Condominial, ou seja, sem a alteração a cobrança de juros de mora estará
adstrita ao percentual de 2% ao mês.
No entanto, se os deputados e senadores manifestarem vontade
política, pode-se presenciar a apreciação em sessão conjunta a derrubada do
veto do Presidente da República, mediante voto da maioria absoluta, em
contagem secreta, conforme art. 66, § 6º, da Constituição Federal de 1988.
76
Sérgio Odilon Boechat da Silva
De acordo com a declaração do presidente da
CCAI/CNC e do Secovi/RJ, Pedro Wahmann, infere-se
que vem se tentando buscar alternativas para superar o
veto. “Estamos surpresos, mas não parados”.
Na tentativa de encontrar soluções viáveis á administração
do condomínio até que seja aprovada a alíquota superior a
2%,
sugere-se
que
seja
alterada
a
Convenção
Condominial para permitir a cobrança de juros de mora
entre 2% e 10%, como mecanismo que minimize a
inadimplência do setor.
20
Diante de tal pronunciamento, cumpre ressaltar que não é uma
tarefa tão simples reunir 2/3 de condôminos em Assembléia para
propositura de tal adequação, levando em consideração que grande parte
dos adquirentes e ou herdeiros de imóveis, não têm por hábito, proceder
ao registro como previsto em lei, podendo constatar tal fenômeno, pelo
simples fato de haver milhares de imóveis negociados, mediante
instrumento particular (contrato de gaveta), que levou, inclusive a
pacificar no judiciário o entendimento como sendo este meio de prova
suficiente para propositura de ação de ajuizamento de cotas condominiais,
quando estes são acostados aos autos de processos do gênero.
Isto tudo é agravado pela não previsão de atualização monetária
dos haveres, ainda mais se considerarmos a morosidade da Justiça,
beneficiando o mal pagador.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
77
Ao diminuir a multa de 20% para apenas 2%, a lei
acabou passando a mão na cabeça dos inadimplentes.
Em alguns condomínios, isso se tornou uma catástrofe
para o equilíbrio orçamentário, alerta Renato Luís
Rodrigues da Silva, síndico do Condomínio do edilício
Bandeirante Pedro Lobo, no Rio Cumprido.
Acaba sendo um paradoxo. Ao passo que o novo Código
destitui o poder de voto em assembléia de quem não está
com o pagamento em dia, por outro lado, incentiva a
21
inadimplência .
Temia-se um vertiginoso aumento da inadimplência, que sempre
preocupa e compromete a administração da maioria dos condomínios,
pois, infelizmente, depender de um processo judicial na maioria das vezes
não é a solução ideal, além de resultar em despesas com custas judiciais,
os processos são demorados e desgastantes, apesar de sua previsão em
rito sumário e pelo grande acúmulo de processos, demanda-se muito mais
tempo do que a previsão legal por este rito.
Compreensível, partindo-se do pressuposto de que quem estiver
atolado em dívidas tenderá a priorizar aquelas que apresentam juros altos,
tais como cartões de crédito e cheque especial, em detrimento da cota
condominial.
Segundo Rômulo Cavalcante Mota, advogado do setor
imobiliário e membro da diretoria do SECOVI-RJ, a
20
21
OLIVEIRA, Bernardo. A problemática da inadimplência nos condomínios. Condomínio & etc.
Rio de Janeiro, 1999, n. 1, p. 16-17.
MENDONÇA, Pablo. E agora José? O que muda na Administração predial com o novo Código
Civil. Condomínio & etc. Rio de Janeiro, 1999, n. 1, p. 9.
78
Sérgio Odilon Boechat da Silva
mudança se explica, mas não se justifica. É uma evidente
influencia do Código do Consumidor, cuja lógica condiciona
a multa com base na inflação. A idéia básica é a de que, se a
inflação não passa de 1%, não se poderia admitir uma multa
de mais de 2%. Correto quando se trata de uma relação de
consumo individual. Assim, caso a pessoa não cumpra com
as suas obrigações, somente ela é prejudicada com os
possíveis mecanismos punitivos além da multa. Porém,
numa esfera coletiva, essa pessoa pode causar um prejuízo
enorme a quem nada tem a ver com o seu atraso. O dano
repercute em todos os condôminos, sem que o inadimplente
responda por isso. A multa de até 20% era uma vantagem
para a massa condominial, analisa.
Para o desembargador Sylvio Capanema de Souza, do
Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, no dia em que a multa
moratória equivaler á inflação, ela perderá a sua finalidade
de reforçar o vínculo obrigacional e se confundirá com
correção monetária. Não assustará mais e, em vez de reforçar
a obrigação, irá fragilizá-la, porque pode levar o devedor a
não pagar pontualmente, argumenta.
Por essas e outras, o Novo Código Civil já entrou em vigor
desatualizado, como explica Alexandre Câmara. Existia um
projeto para a incorporação de 150 modificações à nova
legislação, tão logo esta entrou em vigor, o que mostra sua
defasagem com a realidade.
Quem já tentou a experiência da paridade entre multa e
inflação, desaprova como o Condomínio Teixeira de Freitas,
em Botafogo, por exemplo. Depois de dois anos de multa
reduzida, a situação era caótica, devido a absurda
A multa condominial face ao Código Civil 2002
79
inadimplência, diz o síndico José Augusto Dias Pires, que
tão logo assumiu o comando, acabou com o período de teste.
Em dois meses, a inadimplência passou de cerca de 30% a
zero. Terá sido coincidência? Ao que tudo indica, os
inadimplentes estão chegando. A sorte foi lançada. Façam
suas apostas. Mas, antes, reservem o dinheiro do
condomínio. Pelo bem da gestão predial22.
Aplicar multa pelo descumprimento reiterado das obrigações
(art.1.336, § 2 º do NCC) e sobre aqueles que se comportam de modo a
prejudicar a vida social condominial art.1.337, parágrafo único do Novo
Código Civil, são artifícios viáveis, difícil é reunir o quorum exigido para
a deliberação, como determinam os artigos, 2/3 e ¾, respectivamente.
Cumpre ressaltar que outro obstáculo a ser transposto é o entendimento
de que a pena para ser aplicada, não pode ser maior do que a possibilidade
do infrator em suportá-la. Assim, como determinar qual, dentre os
inadimplentes de um mesmo condomínio, estaria reiteradamente
deixando de cumprir sua obrigação em manter a cota condominial em dia,
de certo, iria criar um precedente perigoso e de difícil aplicação, além do
aspecto de que o condômino que deixa de pagar uma cota condominial
em determinado mês, dificilmente terá condições de suportar até cinco
vezes o seu valor a título de multa ou mesmo até o décuplo, previsto no
Novo Código Civil, Lei 10.406/2002, podendo ser alegada até
inconstitucionalidade, pois, todos perante a Constituição da República
22
MENDONÇA, Pablo. E agora José? O que muda na Administração predial com o novo Código
Civil. Condomínio & etc. Rio de Janeiro, 1999, n. 1, p. 10.
80
Sérgio Odilon Boechat da Silva
Federativa do Brasil de 1988, são iguais, assim, deve ser aplicada a todos
ou não ser aplicada, podendo abrir um precedente perigoso, uma
proposição deste tipo.
O novo Código Civil está aí, com uma vigência conturbada e
cheia de contratempos. Chegou com força total, causando estardalhaço
nos meios de comunicação, nos tribunais, na vida cotidiana de cada um
dos brasileiros. Uns consideram as mudanças positivas, outros afirmam o
contrário, mas uma coisa é certa, nos condomínios de todo o país uma
série de transformações terá de ser assimilada, em decorrência do que
afirmam os artigos do Capítulo VII, denominado Condomínio Edilício.
De acordo com o presidente da Associação Brasileira dos
Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), Sérgio
Simões,
os
juizes
passaram
a
ter
urna
grande
responsabilidade desde que o Novo Código Civil Brasileiro
entrou em vigor, no dia 11 de janeiro de 2003. Eles têm um
poder imensurável com relação a vários assuntos, completa o
advogado especializado em Direito Imobiliário.
A primeira pergunta que veio a cabeça dos síndicos e
moradores de edifícios foi a seguinte: As convenções seriam
mantidas ou deveriam ser revogadas? O advogado José
Maquieira, associado da Abami, explica que, conforme o
artigo 2.035 do novo Código Civil, nenhuma convenção
prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais
como os estabelecidos por este Código. A redução da multa
por atraso no pagamento das cotas condominiais, por
exemplo, é matéria de ordem pública e por isso deve ser
respeitada. As convenções não estão revogadas, elas são
A multa condominial face ao Código Civil 2002
81
válidas. Podem até ser adaptadas, não é de forma alguma
inconveniente o ajuste de certos preceitos ao novo Código
Civil, mas as convenções, no meu entender, sobrevivem, em
principio, acredita Maquieira. Falando em redução de multa
(de até 20% para apenas 2%), segundo explicita o parágrafo
1º do artigo 1.336, acredita-se que esse seja um dos temas
mais palpitantes.
Uma questão igualmente polemica é a multa por
comportamento anti-social, citada no parágrafo único do
artigo 1.337:
O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social gerar incompatibilidade de
convivência com os demais condôminos, poderá ser
constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
até ulterior deliberação da assembléia.
O presidente da Abami, Sérgio Simões, afirma que a nova
legislação não define o que poderia ser considerado
comportamento anti-social. Segundo ele, as convenções
deverão, quando alteradas, estabelecer critérios mínimos do
que é um comportamento anti-social. A sociedade muda e as
leis mudam de acordo com a sociedade. Acho que tem que
haver regra expressa para essa punição, não podemos sair
sem nenhuma previsão, estabelecendo multas, pondera o
23
advogado .
23
MONTEIRO, Gustavo. Novo Código Civil ainda dá o que falar. Condomínio & etc. Rio de
Janeiro, 2003, n. 17, p. 12-13.
82
Sérgio Odilon Boechat da Silva
4 - INOVAÇÕES DO CÓDIGO CIVIL DE 2002
O Novo Código Civil, em seu artigo 1336, estabelece os deveres dos
condôminos. Em seu parágrafo primeiro, expressa que o condômino que não
pagar a sua contribuição condominial ficará sujeito à multa de até 2% do
débito, além de arcar com os juros de mora que forem convencionados.
Este parágrafo inovou ao reduzir a multa de 20% para 2%, medida
que ao longo do trabalho restou claro o quanto pode estimular a inadimplência,
já bastante elevada, sobrecarregando os demais condôminos que terão de ratear
este passivo. Isto tudo é agravado pela falta da previsão de atualização
monetária dos haveres, ainda mais se considerarmos a morosidade da Justiça,
beneficiando o mal pagador.
Sobreleva notar que as despesas originadas pelo condomínio edilício,
que devem ser suportadas pelos condôminos, não podem ser consideradas
relações de consumo, mas pagamentos de serviços prestados por terceiros ao
condomínio, não se aplicando, por conseguinte, as regras do Código de Defesa
do Consumidor, que consagrou a multa de 2% (dois por cento).
Melhor seria se a multa a que ficaria sujeito o condômino que não
pagasse a sua contribuição fosse fixada em assembléia, com a aprovação
de pelo menos dois terços dos condôminos, atendido o princípio da
razoabilidade, pois assim seu valor seria mais equânime e evitar-se-ia o
estímulo à inadimplência.
Os juros que deve suportar o condômino inadimplente são de 1%
(um por cento) ao mês, se a convenção não dispuser de modo diverso,
A multa condominial face ao Código Civil 2002
83
sendo que os juros, se convencionados, devem ser fixados levando
sempre em conta o critério da razoabilidade.
A multa e os juros previstos no parágrafo primeiro do artigo 1336
do Código Civil de 2002, só têm aplicação naqueles condomínios
constituídos na vigência da nova Lei civil de 2002. Os condomínios
constituídos na vigência da Lei anterior em cujas convenções estiver
prevista a multa de 20% (vinte por cento) deve ser ela ainda aplicada.
Isto porque no artigo 6º, parágrafo 1º, da Lei de Introdução ao
Código Civil (Decreto-Lei nº. 4.657, de quatro de setembro de 1942), diz
que a Lei nova, embora tenha aplicação imediata, deverá respeitar, entre
outras hipóteses, o ato jurídico perfeito, que deve ser entendido como
aquele que praticado e já consumado na vigência da Lei anterior.
Ora, as convenções feitas sob a égide da Lei nº. 4.591/64, bem
como aquelas que foram firmadas na forma das legislações anteriores
(Decreto nº. 5481 de 25/06/1928 posteriormente modificado pelo
Decreto-Lei nº. 5234 de 08/02/1943, e pela Lei nº. 285 de 05/06/1948)
que disciplinavam a matéria, e que previam multa de 20% (vinte por
cento), devem aplicar a multa nelas previstas, pois as convenções são atos
jurídicos perfeitos e não podem ser alteradas pela Lei nova.
As convenções são atos negociais firmados entre particulares e
disciplinam condutas de caráter privado, regras que podem ser
modificadas pelos condôminos, tendo o caráter eminentemente negocial,
não disciplinando, e nem poderiam disciplinar ou transigir, sobre normas
de direito indisponível.
84
Sérgio Odilon Boechat da Silva
Assim, a Lei nova não pode afetar as convenções já existentes, pois
não se trata no caso de norma de ordem pública, única hipótese em que a Lei
nova tem aplicação imediata em se tratando de ato jurídico perfeito.
De acordo, porém, com o § 2º, “o condômino, que não cumprir
qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa
prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior
a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente
das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa,
caberá a assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos
restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”.
Este parágrafo trata da multa que deverá ser imposta aos
condôminos que descumprirem os incisos II a IV do artigo 1336 do
Código Civil de 2002. Ela deve estar prevista na convenção ou no ato
constitutivo do condomínio, mas deverá sempre obedecer ao limite
máximo de cinco vezes o valor da contribuição mensal.
Esta multa deverá estar expressa no ato constitutivo ou na
convenção, se não estiver, deverá ser fixada por assembléia, com
aprovação de dois terços dos condôminos restantes, excluindo, à
evidência, o condômino infrator.
A imposição da multa não exclui a responsabilidade do
condômino infrator pela indenização por perda e danos que causar.
Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como
prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com
as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e
municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
85
Ex vi do art. 1336, inciso I do Código Civil de 2002, cada
condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos
prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio, na
proporção de suas frações ideais. Ao síndico cabe arrecadar as contribuições,
competindo-lhe promover, por via de cobrança judicial das quotas
atrasadas (artigo 1348, inciso VII do Código Civil de 2002).
Diz o artigo 1337 do Código Civil de 2002 que “O condômino,
ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres
perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até
ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem”.
E seu parágrafo único assim preceitua que “O condômino ou
possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou
possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao
décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
até ulterior deliberação da assembléia”.
Estabelece uma multa de até um quíntuplo da cota condominial,
para o condômino ou possuidor que é reincidente e não cumpre seus
deveres perante o condomínio. Assim, esta multa pode ser imposta,
inclusive, ao condômino que reiteradamente não paga as suas cotas
condominiais, sobrecarregando os demais participes.
86
Sérgio Odilon Boechat da Silva
Esta multa tem que ser fixada considerando a reiteração e a
gravidade da falta, e não exime o condômino infrator de responder por
perdas e danos.
A multa prevista no “caput” do artigo 1337 deve ser imposta com
a aprovação em assembléia de três quartos dos condôminos restantes,
excluindo, obviamente, o condômino infrator.
Já o parágrafo único prevê pesada multa, de dez vezes o valor da
cota condominial, ao intitulado condômino anti-social, que é, em suma,
aquele que não tem um comportamento compatível com a vida em
condomínio, não respeitando as limitações naturais dos edifícios
coletivos, infringindo as mais elementares normas de convivência provocando
atritos de vizinhança, ou mesmo tendo conduta penalmente punível.
Esta multa pode ser imposta de imediato pelo síndico, ou pelo
corpo diretivo do edifício, na forma do que for disciplinado na
convenção, devendo, todavia, sua imposição ser ratificada por ulterior
deliberação da assembléia.
A Lei civil de 2002 previu, a nosso ver corretamente, aplicar ao
condômino anti-social pesada multa de caráter eminentemente financeiro,
afastando-se do tipo de pena de interdição de direitos, como proibição de
freqüentar partes da área comum, como piscinas e quadras de tênis, etc.,
pois estes tipos de punições poderiam infringir norma constitucional que
regulam os direitos individuais, tornando-se inócuas.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
ENUNCIADOS PROPOSITIVOS DE ALTERAÇÃO
LEGISLATIVA:
96 - Alteração do § 1º do art. 1.336 do CC, relativo a
multas por inadimplemento no pagamento da contribuição
condominial, para o qual se sugere a seguinte redação:
Art. 1.336.
§ 1 º - O condômino que não pagar sua contribuição
ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou,
não sendo previstos, de um por cento ao mês, e multa de
até 10% sobre o débito.
DELIBERAÇÃO FINAL
A comissão decidiu, em deliberação final, aprovar
moção no sentido de manter-se o prazo atual da vocatio
legis do Código Civil, para que não ocorra o seu
enfraquecimento jurídico ou eventual risco de emendas
sucessivas que venham a desnaturá-lo ou mesmo inibir a
sua entrada em vigor.
Não obstante, entendeu a comissão da importância de
aprimoramento do texto legislativo, que poderá,
perfeitamente, ser efetuado durante a vigência do
próprio Código, o que ocorreu, por exemplo, com o
diploma de 1916, com a grande reforma verificada
em 191924.
24
TJRJ, Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Enunciados. Disponível em:
ttp://www.tj.rj.gov.br/cedes/enunciados_jornada_direito_civil.htm>, em 27/10/2005, 08:25h.
87
88
Sérgio Odilon Boechat da Silva
A confusão gerada consegue afetar várias camadas de nossa
sociedade, na incansável busca para resolver esta questão, então por meio
da matéria publicada na Revista ABAMI – Direito Imobiliário, que
transcrevemos a seguir, em evento realizado no dia 31/08/2005, na
EMERJ, tal proposição foi colocada em debate, defendida pela Juíza
Thelma Fraga, juntamente com o que uma corrente majoritária defende
como a real solução que é a aplicação de multa pró-rata de até 10%,
também comentada na matéria.
Meses antes da entrada em vigor da Lei 10.406/02 (Código
Civil), um furacão atingiu o mercado imobiliário. Atemorizados com a
possibilidade de que a brusca redução da multa por atraso de pagamento
da cota condominial (de até 20% para apenas 2%), estabelecida no
parágrafo l º do art. 1336, provocasse um desastre no caixa dos
condomínios, administradores de imóveis, síndicos e advogados se
uniram e clamaram aos autores da Lei, na esperança de que os mesmos se
conscientizassem da ameaça que o novo dispositivo representava. Mas
não foram ouvidos.
Após um breve período de trégua, os representantes do mercado
imobiliário voltaram ao combate, e apresentaram ao governo uma nova
proposta: que a irrisória multa mensal de 2% fosse substituída pelo
percentual de 0,33% de multa diária até o teto de 10%, como forma de
inibir a ação dos inadimplentes. O Presidente Luiz Inácio Lula da Silva
quase aceitou, mas na "hora H" vetou o artigo que previa o novo
percentual da multa, alegando que o condomínio já tem na redação em
vigor, a opção de inflar os juros moratórios como mecanismo de combate
a eventual inadimplência causada pela má-fé.
Perdida a segunda batalha, advogados, administradores e síndicos
A multa condominial face ao Código Civil 2002
89
saíram da linha de frente e começaram a adotar outras estratégias,
inspirados, contraditoriamente, pelo argumento dos que estavam do outro
lado: o de que a solução para o problema gerado pela Lei poderia estar
dentro dela mesma. Ancorados nessa premissa, a Juíza Thelma Fraga, o
Tabelião Eduardo Sócrates e o advogado Hamilton Quirino realimentaram
as esperanças dos presentes no evento promovido pela ABAMI.
O artigo 1337 do Código Civil é uma arma fundamental contra a
inadimplência, na opinião da Juíza Thelma Fraga. Por este dispositivo, o
condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas
e danos que se apurem. O parágrafo único deste artigo é ainda mais severo: o
condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social,
gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou
possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao
décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até
ulterior deliberação da assembléia.
Não há condômino mais anti-social que aquele que não paga o
condomínio. Em especial aqueles condôminos que ficam inadimplentes
durante meses e estão sempre exibindo carro do ano, e ainda olham para o
síndico com expressão de deboche. Se todos concordamos que é dever do
condômino pagar a cota condominial, e ele não cumpre essa obrigação,
parece claro que terá que ser constrangido a pagar multa, defende a Juíza.
Segundo ela, os moradores precisam definir em Assembléia, com base na
90
Sérgio Odilon Boechat da Silva
gravidade da questão, a partir de quanto tempo um comportamento antisocial passa a ser considerado reiterado. A comunidade precisa avaliar
como a inadimplência impacta na saúde financeira do condomínio. Se um
condômino deixa de pagar o condomínio durante seis meses, isso afetará
drasticamente o caixa? Um comportamento de inadimplência de seis
meses pode ser considerado reiterado? Refletir em conjunto sobre essas
questões e usar o artigo 1337 para inibir a ação dos inadimplentes podem
ser a solução para sérios impasses condominiais, concluiu Thelma Fraga.
O problema é que, nem todos acreditam que o artigo 1337 possa ser
aplicado com a finalidade proposta pela magistrada. Segundo a corrente
contrária, caso o legislador quisesse de fato vincular a inadimplência ao
comportamento anti-social teria feito, com determinação explícita no artigo
1336. Mas entre uma brecha e outra da lei, ficam nas entrelinhas, que
permitem, para a felicidade dos advogados, diversas interpretações.
A solução encontrada por Eduardo Sócrates não está nas
entrelinhas do Código Civil. O protesto da cota
condominial pode ser um excelente mecanismo de
coerção para obter o recebimento do crédito. Quando o
inadimplente é restringido em sua liberdade, ele acaba
repensando, com mais agilidade, se vale à pena ou não
quitar a dívida. Para se ter uma idéia, 60% dos títulos
apresentados são pagos antes da lavratura do protesto,
observa Sócrates.
De acordo com o tabelião, historicamente o instituto do
protesto nasceu com o Direito Cambial, e, portanto, só
se permitia o protesto de títulos cambiários ou a eles
91
A multa condominial face ao Código Civil 2002
equiparados. Mas em 1994, com a sanção da Lei de
Notários e Registradores (Lei 8935/94), foi aberta a
possibilidade de protestar documentos de divida. (artigo
11), e não só mais títulos cambiários. Três anos mais
tarde, a Lei 9492/97 veio reforçar, no artigo 1º, o que já
havia sido estabelecido pela Lei 8935: que não só os
títulos, como outros documentos de dívidas podem ser
protestados. Ora, não há qualquer restrição para que seja
efetuado o protesto da cota condominial, desde que
comprovado por contrato escrito, visto que, nessa
circunstancia,
é
considerado
titulo
executivo
extrajudicial, na forma do inciso IV do artigo 585 do
Código de Processo Civil, explica Sócrates.
Eduardo Sócrates fez questão de esclarecer que a
executividade do título ou do documento não é condição
necessária para a lavratura do protesto. Nunca se negou
a possibilidade de haver protesto de títulos que não mais
ostentassem o atributo da executividade. Se o legislador
não restringiu, não cabe ao intérprete restringir. Logo,
inclusive na situação mais comum em que à cota
condominial não constitui título executivo extrajudicial,
ela é um documento de dívida, que atende aos mesmos
requisitos para cobrança aos quais estão sujeitos os
títulos extrajudiciais, e, por esta razão, a cota
condominial estaria sujeita a protesto na forma do art l º
da Lei 9492/97, concluiu.
O advogado Hamilton Quirino, por sua vez, anunciou
uma boa nova ao mercado, tramita no Congresso
Nacional projeto de Lei visando à modificação dos arts.
275 e 585 do Código de Processo Civil, a fim de
92
Sérgio Odilon Boechat da Silva
conferir à cota condominial a característica de título
executivo extrajudicial. De acordo com um dos projetos,
que está pronto na pauta para Comissão, o art. 585 da
Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 (Código de
Processo Civil), passará a vigorar acrescido de novo
inciso VII, passando para inciso VIII - o atual inciso VII
do mesmo artigo:
VII - a convenção de condomínio, juntamente com a ata
da assembléia geral que haja aprovado os gastos a serem
cobrados do condômino.
Outro projeto, de autoria de Arnaldo Faria de Sá, dá
nova redação ao inciso IV do artigo 585 do Código de
Processo Civil, dispondo sobre títulos executivos
extrajudiciais: Art. 1º Esta lei dispõe sobre títulos
executivos extrajudiciais relativos a créditos decorrentes
de foro, laudêmio, aluguel, renda de imóvel e encargo
de condomínio. Art. 2º inciso IV do artigo 585 da Lei nº
5.869, de 11 de Janeiro de 1973 - Código de Processo
Civil passa a vigorar com a seguinte redação: IV - o
crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda
de imóvel, e seus acessórios, bem como encargo de
condomínio, quando comprovado por contrato ou
convenção e ata de assembléias condominiais. 25
Outro tema que vem a baila e constantemente é abordado, diz
respeito à lei de impenhorabilidade, pois, sempre se menciona este
instituto sem o devido fundamento e aplicabilidade, transformando em
25
GONDIM, Luciana; HERRERA, Fabianne. Questões relevantes de Direito Imobiliário. Revista
ABAMI Direito Imobiliário. Rio de Janeiro, n..29, 2005, p. 8- 9.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
93
mais um ponto de insegurança para recuperar os créditos condominiais,
ou para, pura e simplesmente, procrastinar o feito e embaraçar o processo
que só vem favorecer o inadimplente.
O bem de família e sua impenhorabilidade, além de ser um tema
atual e de grande relevância prática no meio forense é de largo alcance
social, sendo que o tratamento legislativo, por vezes inadequado, vem
fazendo com que ocorram interpretações falsas com margem a fraudes.
É conveniente que se analise a norma legal citada (Lei da
Impenhorabilidade) como um todo não bastando a sua simples reflexão.
Essencialmente, o conteúdo da Lei pode ser avaliado pelo art. 1º
que assim diz: O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade
familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida
civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de qualquer natureza, contraída
pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam proprietários e nele
residam, salvo nas hipóteses previstas nesta Lei. Parágrafo único: A
impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam à
construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os
equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem
a casa, desde que quitados.
Tal proteção é fundada em razões de ordem sociológica e moral,
garantindo ás famílias daqueles em dificuldades econômicas para saldar as
suas dívidas condições mínimas de sobrevivência digna, como também a
saudável continuidade do exercício profissional. Assim, visa evitar que o
credor, no exercício da lei e do ordenamento jurídico para a satisfação de um
crédito - um direito de simples expressão pecuniária - chegue ao extremo ético
de condenar o devedor e sua família a fome, ao desabrigo e a miséria.
94
Sérgio Odilon Boechat da Silva
Como é intuitivo, à impenhorabilidade instituída pela Lei
8.009/90 tem como destinatários, sempre, indivíduos, pessoas físicas e
suas respectivas famílias. Não pode ser alegada por pessoas jurídicas ou
empresas que, embora tenham personalidade jurídica e patrimônio
próprio, não residem e nem têm família no sentido humano e pessoal de
tais palavras.
A impenhorabilidade que a lei institui refere-se a um único
imóvel residencial próprio. É necessário, portanto, a princípio, que o
imóvel seja de propriedade do devedor e destinado a moradia, a
residência do mesmo com a sua família, sendo indiferente que seja
urbano ou rural.
Os artigos 1º e 5º fazem referência ainda, a que o imóvel seja
próprio do casal ou da entidade familiar, porque se conclui que a Lei visa
proteger a família, originada do casamento ou informal e, somente em
conseqüência disso, o devedor enquanto indivíduo é beneficiado.
Por conseguinte, com base na letra da lei, não se protege a pessoa
que mora sozinha em imóvel próprio, sem família, muito embora seja de
duvidosa constitucionalidade tal discriminação. Conforme o inciso IV,
diante da cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e
contribuições devidas em função do imóvel familiar, não são oponíveis a
impenhorabilidade legal do bem de família. É fácil entender a menção a
taxas e contribuições como também sendo de natureza tributária: a
cobrança de taxas a título de remuneração por serviços públicos prestados
em beneficio do imóvel e as contribuições de melhoria, decorrentes da
valorização imobiliária em face de obra pública.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
95
Resta, assim, saber se quando a lei fala em contribuições devidas
em função do imóvel abrange, além dos aspectos tributários, aquelas
despesas de condomínio previstas no art. 12 da Lei 4.591/64. Tratam-se
dos custos de manutenção e conservação da coisa comum e que são
rateadas entre os condôminos na forma da convenção ou de acordo com a
fração ideal de cada um. Se a lei garantisse a impenhorabilidade do
imóvel e dos móveis que o guarnece, mesmo em face da cobrança de
despesas condominiais, por certo adicionaria mais um grave problema aos
muitos que existem no universo dos chamados condomínios em
edificações. Ficariam muito reduzidas as possibilidades de o condomínio
exigir, até judicialmente, a contribuição de qualquer um dos condôminos
para a manutenção da coisa comum e os desonestos certamente iriam tirar
proveito indevido da Lei, locupletando-se indefinidamente com o uso das
instalações sem a necessária contribuição. Em médio prazo inviabilizar-se-ia
a própria continuidade destas entidades condominiais. Em razão de tais
créditos, portanto, as unidades autônomas são penhoráveis, ainda que
destinadas à moradia da família.
Em conformidade ao Novo Código Civil, Lei 10.406/2002, em seu
artigo 1.715, não resta dúvida que tal aplicabilidade não abrange as
dívidas condominiais, pois se trata de despesas inerentes à manutenção de
coisa comum. Assim sendo, rateada entre seus co-proprietários, tendo sua
natureza “propter rem”, própria da coisa e como tal, a dívida persegue o
bem e não o seu ocupante, ensejando com o decorrer do processo em
ganho favorável aos condomínios, estes, legítimos para propositura de
ação de ajuizamento de débito condominial, por intermédio de seu
representante legal, sendo dívida líquida e certa, podendo em caso de não
96
Sérgio Odilon Boechat da Silva
pagamento, o imóvel chegar a ser penhorado e conseqüentemente indo a
leilão, com peso tal qual a tributos e impostos, independentemente do
valor da dívida, liquidando-a com a arrematação e restituídos o saldo
excedente ao condômino, caso exista, deduzidos ainda os honorários e
custas processuais.
Por mais dura que possa parecer, esta providência torna-se
imprescindível para a moralização de cobranças de cotas condominiais,
como mencionada no artigo, pois sem a mesma o condomínio jamais
receberia o que lhe é devido.
Por uma questão clara, o condomínio não exerce nenhuma
atividade ligada às relações de consumo, não podendo ser considerado o
condômino consumidor. Logo, é incoerente a aplicação do disposto no
Código de Defesa do Consumidor, no que se refere à multa por atraso de
quotas condominiais, pelo princípio básico já mencionado neste trabalho
por ocasião do pronunciamento proferido pelo Desembargador Sylvio
Capanema.
Apesar dos fortes argumentos já existentes nos primórdios dos
julgados da relação condominial, mesmo assim, houve esta equiparação,
passando o condomínio a procurar de todas as formas possíveis e
imaginárias a coibir prática reiterada.
Como exemplo das fórmulas mirabolantes de coerção, temos a
concessão de desconto por pontualidade de pagamento, o protesto, a
aplicação dos artigos 1336, § 2º e 1337, caput da lei 10.406/2002 (Novo
Código Civil), entre outras, também, não deixando de ressaltar os
aspectos abordados em alguns julgados no Estado de São Paulo, levando
o entendimento do respaldo para a cobrança do índice de multa prevista
97
A multa condominial face ao Código Civil 2002
nas Escrituras de Convenção, registradas antes da vigência do Novo
Código Civil, apesar de menção anterior em relação a que este aspecto
estaria ferindo dispositivo de ordem pública, segundo o artigo 2035, da
Lei 10.406/2002 (Novo Código Civil).
AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS
MULTA E CORREÇÃO MONETÁRIA.
Em sendo a correção monetária simples atualização
valorativa da obrigação, incide sobre ela verbas
decorrentes das despesas condominiais a partir do
vencimento de cada cota. Aplicação do art, 1º, § 1º da
Lei 6.899/81. A multa contratual é devida na
porcentagem
de
10%
fixada
na
convenção
do
Condomínio. Desprovimento da apelação. (Apelação
Cível nº 1.171/95, 2ª Câmara, Tribunal de Alçada Cível,
Relator Juiz Eduardo Sócrates Sarmento).
CONDOMÍNIO
CONDOMINIAIS
-
COBRANÇA
DE
COTAS
- REDUÇÃO DE MULTA -
INADMISSIBILIDADE
–
DESCONTO
PARA
PAGAMENTO
A convenção do condomínio é soberana, nos limites da
Lei, para fixar o valor da multa moratória, exigível em
caso de inadimplemento da obrigação condominial.
Também o é a assembléia que delibera acerca da
concessão de desconto para pagamento da cota até
determinado dia. Não fazendo jus ao desconto, por
razões de impontualidade, deve o condômino pagar a
respectiva cota acrescida da multa moratória prevista, a
qual incidirá sobre o valor efetivo da obrigação, sem
considerar o abono. Sendo relevante ou irrelevante o
98
Sérgio Odilon Boechat da Silva
documento juntado por uma das partes, mas se sobre ele
manifesta-se a outra parte, independentemente de
determinação do juiz, incorre nulidade por desrespeito á
regra do art. 398 do CPC. (TA Cív.-RJ - Ac. Unân. da 1ª
Câm., reg. Em 30/08/95 - Ap. n0 4.166/95 - Rel. Juiz
Eduardo Duarte -Paulo César Yunes x Condomínio do
Edifício Solar do Ipê).
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS
O desconto de 50% determinado em Assembléia para o
condômino que efetue o pagamento até a data do
vencimento, não é premio, e, sim imposição disfarçada
de multa, visando burlar a lei e a Convenção. Sentença
reformada. (TA Cív. - RJ, Ac. unân., 8ª Câmara, AP nº
5.793/95, Relator Juiz Gamaliel Quinto de Souza).
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS
Cotas condominiais, cobrança, desconto no qual se
adicionam, indissimuladamente, mas nem por isso de
forma legal, taxas elevadíssimas a funcionar como
cláusula penal. Sua inadmissibilidade, diante de notória
usura, sabendo-se que condomínio residencial não é
empresa comercial nem lucrativa, regendo-se por lei
específica de ordem pública. Nulidade da cobrança que
se declara ex-officio. Recurso improvido. (TA Cív.-RJ,
Ac. unân., 3ª Câmara, AP n0 7.931/95, Relator Juiz José
Pimentel Marques) 26.
CONDOMÍNIO.
ENCARGOS.
MULTA
SOBRE
PRESTAÇÕES EM ATRASO. PERCENTUAL.
Não há como, mediante o contraste com a chamada Lei
de usura, reduzir a multa, incidente sobre prestações
26
GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Op. cit., p. 122–123.
99
A multa condominial face ao Código Civil 2002
condominiais em atraso, prevista na Convenção de
Condomínio e nos limites da lei específica, editada,
ainda, posteriormente á Lei de Usura. Apelação provida.
(TA Cív.-RS, Ac. unân., 6ª Câmara, Ap. nº 195.143.755,
Relator Juiz Marcelo Bandeira Pereira).
PROCESSO
SUMÁRIO
-
COBRANÇA
DE
CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS - MULTA JUROS MORATÓRIOS
Não negado o débito, procede à cobrança Sendo de 10%
a multa prevista na Convenção, não pode ser majorada
para 20%, pois o art. 12, § 3º da Lei nº 4.591/64
pressupõe previsão convencional até esse limite o
mesmo se diga dos juros de mora que, pela convenção,
são simples, a 1% a.m. Redução da honorária Provimento do recurso. (TA-RJ, Ac. unân., Ap. n0
5.927/96, 6.1 Câmara Cível, Tribunal de Alçada Cível,
Relator Juiz Luiz Odilon Gomes Bandeira).
CONDOMÍNIO - DESCONTO DE 50% PARA
PAGAMENTO
ATÉ
DETERMINADO
DIA
-
FRAUDE Á LEI
Constitui fraude á lei a concessão de desconto de
cinqüenta por cento para o pagamento de cotas
condominiais até determinado dia. Oculta, na verdade,
pesada multa, aplicável aos que vão quitar suas cotas um
dia depois, muito superiores ao percentual admitido pela
lei de regência (TA Cív. -RJ - Ac. unân. da 3ª Câm., reg.
em 13-10-94 - Ap. nº 12.313/93 - Relator Juiz Jair de
Almeida - Domenico Palermo x Cond. do Edifício Holanda).
100
Sérgio Odilon Boechat da Silva
CONDOMÍNIO - ENCARGOS - OBRIGAÇÃO QUE
RESULTA DE LEI E DA CONVENÇÃO - CORREÇÃO
MONETÁRIA
Cada condômino, tal como dispõe o art. 12 da Lei
4.591/64, deverá pagar sua quota-parte das despesas
condominiais. E deve fazê-lo dentro do prazo previsto
na convenção condominial, ou regimento, sob pena de
lhe serem impostas sanções legais ou condominiais.
Embora a Lei 4.591/64, no seu art. 12 § 3º, condicione a
previsão da correção monetária à estipulação na
convenção do condomínio, atualmente a jurisprudência
está direcionada no sentido da sua incidência ainda que
não convencionada. Efetivamente, não se pode olvidar
que à correção monetária não é um plus e muito menos
é pena. Ela é simples tentativa de dar identidade ao
dinheiro no tempo em razão da inflação, constatada no
período do inadimplemento. (TA-PR Ac. unân. da 4
Câm. Cív., de 22-02-95 - Ap. no 74.135-5 - Relator Juiz
Ulysses Lopes - Rui Aurélio Kauche Amaral x Cond. do
Conjunto Residencial Parque Eldorado).
CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE COTAS DESCONTO
PELO RECOLHIMENTO ANTECIPADO NÃO SE
AFIGURA SANÇÃO, QUANDO NÃO SE ALTERA A
DATA DO VENCIMENTO E É INSTITUÍDO COMO
PRÉMIO À PONTUALIDADE, VISANDO ANTECIPAR
ARRECADAÇÃO.
Deliberação assemblear que exige também ser
invalidada, não externando nulidade de pleno direito.
Pedido de suspensão do feito, formulado perante esta E.
Câmara, pelo prazo de um ano, até ser julgada a ação,
agora ajuizada visando invalidar aquela deliberação, que
não se justifica. Permite o art. 265,1V, a, do CPC
quando aquele procedimento esteja em curso ao tempo
101
A multa condominial face ao Código Civil 2002
em que é aforado o que se pretende sobrestar. Exegese
jurisprudencial.
Em
revestindo
a
contribuição
condominial natureza de divida de valor, o desconto por
sua antecipação não pode, pelo caráter de generalidade,
fazer presumir sanção, mas o aporte de recursos para o
atendimento de despesas. Nem o inadimplemento, causa
daquela, é seu fundamento, não sendo suscetível de
presunção
em
matéria
condominial.
Recurso
desprovido. (TA Cív.-RJ, Ac. unân., Apelação Cível nº
7.495/96, Relator Juiz Luiz Roldão de Freitas Gomes).
COTAS DE CONDOMÍNIO - MORA DAS COTAS
DO CONDOMÍNIO CONSEQUÊNC1AS
As conseqüências da mora no pagamento das cotas
condominiais em atraso devem ser as previstas na
convenção. Caso em que o sistema de cobrança pelo
condomínio prescreve um valor, que alega contar com
desconto, até o dia 10 de cada mês e que, após esta data,
é aumentado em mais de 100% da quantia original.
Provimento do apelo para que a cobrança se faca nos
termos da Convenção. Recurso provido. (TA-RJ, Ac.
unan., Apelação Cível nº 5.909/96, 8.1 Câmara, Relator
Juiz Jayro Ferreira).
CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE COTAS DESCONTO
COMO ESTÍMULO Á PONTUALIDADE
Se o condomínio credor, ao cobrar as cotas mensais
concernentes às despesas orçadas, admite que os
condôminos que paguem as cotas até certo dia do mês
em referência, recebam um "desconto" de 50%
(cinqüenta por cento) do valor cobrado, o que faz apenas
como
estímulo
à pontualidade, confessa
que a
penalidade de 50% (cinqüenta por cento) de multa pelo
102
Sérgio Odilon Boechat da Silva
débito a maior cobrada dos demais condôminos que não
se utilizam do "desconto", é assaz extravasante da regra
convencional que impõe a pena de multa de apenas 10%
(dez por cento) sobre o valor do débito em eventual
atraso. A dita forma de estimulo à pontualidade
exibe-se, a evidencia, como artifício para cobrança de
multa não deferida na convenção do condomínio,
apresentando-se como inaceitável meio de obtenção de
receita eventual não prevista, fazendo resultar para os
condôminos, porventura não pontuais, o pagamento de
multa de 60% (sessenta por cento) do débito normal,
mesmo que procedam ao pagamento da cota no próprio
mês da sua referência, porém além do dia estipulado
como data-limite para o beneficio de um inusitado e
artificioso "desconto" (TA Cív. -RJ -Ac. da 3ª Câm.,
reg. em 11.09.95 -Ap. n0 6.321/94 - Relator Juiz Dauro
Ignácio - Jaime Rabinovitsch x Condomínio do
Edifício Syagrus) 27.
A dúbia interpretação que se busca, associando o Código de
Defesa do Consumidor e a Lei do Condomínio, apresenta-se em outro
cenário, este, levado pela “indústria do dano moral”, vez que não é
possível tornar pública a dívida de outrem, gerando assim, outra
similaridade, já que o Código de Defasa do Consumidor, em seu artigo
42, veda expressamente tornar pública a dívida de consumidor.
Os desavisados que procurando coibir a inadimplência estampam
em seus quadros de aviso, relações com o número do apartamento e ou
27
GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Op. cit., p. 123–127.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
103
unidade inadimplente, correm grande risco de pagar muito mais a título
de indenização do que lhe é devido, pois, os devedores estão atentos, com
uma infinidade de ações, alegando constrangimento por estarem sendo
cobrados, imaginem o que fazem quando tornam públicas suas dívidas.
A inadimplência sempre foi uma preocupação para os membros das
Administrações Condominiais, lembrando o fato em que num passado
não muito distante, os próprios 20%, não eram suficientes para inibir a
sua incidência, pois em ocasiões de inflação galopante, antes dos planos
econômicos, era comum a utilização de artifícios para impor penalidades
acima do teto previsto na Lei 4.591/1964, à época vigente, com o pseudo
desconto e incentivo para aqueles condôminos que efetuassem seu
pagamento até a data do vencimento, hoje, plenamente pacificado nos
tribunais, por tratar-se de recurso totalmente ilegal. Diante do simples
argumento de que o condomínio tem por princípio o rateio de despesas,
não se justificando a incidência de descontos, pois, não se consegue junto
a um prestador de serviço, empresa mantenedora, ou mesmo, junto às
concessionárias de serviços públicos, efetuar o pagamento com desconto
das despesas condominiais.
104
Sérgio Odilon Boechat da Silva
5 - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
Infelizmente a multa condominial não mudou. Diferentemente do
que foi veiculado na mídia e em jornais de grande circulação, dando conta
que a multa condominial, havia sido alterada, na realidade com o advento da
Lei 11.232/2005, mais precisamente, no que tange ao artigo 475 – J, caso o
devedor, condenado ao pagamento de quantia certa ou já fixado em
liquidação, não o efetue no prazo de quinze dias, o montante da
condenação será acrescido de multa no percentual de dez por cento.
O que se pretendeu, com tais manchetes e entrevistas, foi dar um
enfoque para os inadimplentes que vêm tirando o sono dos síndicos, em
sua grande parte beneficiados pela demora e percalços de um processo
que deveria ser célere, porém, em geral, é muito demorado, provocado
por um crônico congestionamento, não tendo sido satisfatórias as medidas
até então adotadas para resolver tão angustiante problema; e nem há
solução à vista sequer em longo prazo, pois as controvérsias crescem, o
que poderia ser amenizado com a mudança do percentual de multa, que
teve o veto Presidencial.
Pretendemos com este artigo, trazer a baila os sérios transtornos
que os condomínios têm enfrentado desde a mudança da multa que antes
vigorava a luz da Lei 4.591/1964 de até 20%, para os irrisórios 2%,
advindos do Código de Defesa do Consumidor, apesar de não guardar
qualquer vínculo entre as matérias, pois, os condomínios estão ávidos a
procurar soluções que reflitam ou permitam acabar de vez, com a
crescente falência condominial.
A multa condominial face ao Código Civil 2002
105
Aspectos práticos na execução
No artigo 475 – J, em face da redação dada pela Lei
11.232/2005, como muito bem atacado em sua Obra, Cumprimento da
Sentença, J.E. Carreira Alvin, ressalta a necessidade de sua aplicação,
como sendo um bom negócio para o devedor como segue:
A norma constante do artigo 475 – J é uma novidade
introduzida pela reforma, sem precedente na legislação
processual, e tem o objetivo de atuar sobre a vontade do
devedor, acrescendo a condenação com ma multa de dez
por cento do seu valor, caso não efetue ele o pagamento
no prazo de quinze dias.
Essa regra se fazia necessária, pois, no Brasil, resistir à
execução sempre foi um bom negócio para o devedor,
que procrastinava o pagamento do débito, obtendo
vantagens com a sua própria torpeza, na medida em que
os resultados das aplicações financeiras esse dinheiro –
com o qual deveria liquidar seu débito – ganhava de
longe dos reajustes determinados pela Lei 6.899/81,
com a aplicação da correção monetária nos débitos resultantes de decisão (sentença) judicial.
Anteriormente, a Lei 8.52/94 procura desestimular a
recalcitrância do devedor, ao alterar a redação do § 4º
incidiria, também, nas execuções, houvesse ou não
embargos, mas, infelizmente, essa disposição não logrou
106
Sérgio Odilon Boechat da Silva
alcançar em toda a sua extensão, o objetivo visado pelo
legislador.
O acréscimo de uma multa de dez por cento sobre o
valor a condenação, constitui mais uma tentativa de
evitar que a execução se arraste por anos, quiçá lustros
ou décadas; se bem que, mau pagador é, sempre, mau
pagador, em juízo ou fora ele, com multa ou sem ela.
Embora resulte em benefício do credor, a imposição a
multa independe de pedido da parte, devendo ser
28
imposta de oficio pelo juiz .
Ante ao exposto não deve restar dúvida, em face, do cotidiano
condominial, pois, os inadimplentes reiteradamente procrastinam ao
máximo, apesar da possibilidade em responder com seu patrimônio por
esta dívida. Assim, pelo menos, em obtendo sentença tende a ser mais
célere o processo de execução, mediante a perspectiva de aplicação de
uma multa, para aumentar ou compensar em favor do credor, o tempo que
ainda se prolongará a demanda.
28
CARREIRA, J. E. Alvim. Cumprimento da Sentença, página 65, 3ª Edição, Editora Juruá
A multa condominial face ao Código Civil 2002
107
6 - CONCLUSÃO
Antes da entrada em vigor do Novo Código Civil, existia um
consenso do Mercado Imobiliário, havendo uma forte corrente que
defendia a aplicação de multa progressiva, como, a modalidade que,
inclusive, contou com a aprovação pelo Senado Federal e a Câmara dos
Deputados. No entanto, foi vetada por sua Excelência o Senhor Presidente
Luiz Inácio Lula da Silva, em emenda proposta pelo Deputado Ricardo Izar.
Desta forma, poderiam ser preservados aqueles condôminos que
por problemas momentâneos, viessem a atrasar o pagamento de suas
cotas condominiais, não os penalizando com a aplicação da multa
integral, como previsto a lei 4.591/1964, Lei do Condomínio e Incorporações,
desde o 1º dia após o vencimento até o limite de 20%, que foi revogada
tacitamente, após a entrada em vigor do Novo Código Civil.
Por um apelo social, e, por uma interpretação, ou mesmo,
equívoco, equiparou-se a multa relacionada às cotas condominiais, à Lei
8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), cuja definição demonstra
outro flagrante exemplo, pois, o condomínio é uma obrigação “propter
rem”, ou seja, vinculada à coisa, como IPTU, IPVA e outras do gênero,
encontrando respaldo até no artigo 1.715, da lei 10.406/2002 (Novo
Código Civil), por descaracterizá-lo como bem de família, ratificando o
posicionamento equiparado e aplicado a impostos, por sua natureza
obrigatória.
108
Sérgio Odilon Boechat da Silva
Na vigência da Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínios e incorporações),
esta, trazia em seu bojo a aplicação da multa em até 20%, e na redação
dada ao artigo 1.336, § 1º, o legislador por analogia ao Código de Defesa
do Consumidor (Lei 8.078/1990) e na ânsia de mostrar algo de cunho
social e atendendo ao apelo que envolvia a matéria, adotou o percentual
de 2%, ao condômino que efetuar o pagamento da cota condominial após
o vencimento, trazendo com tal aplicação, o impacto negativo na receita
condominial, pois, acabou por incentivar uma prática reiterada de atrasos,
o que de certo, muito mais prejudicou, do que corrigiu uma possível
desigualdade e por que não dizer, injustiça, quando a multa de 20% era
aplicada imediatamente a partir do primeiro dia após o vencimento
da obrigação.
Como o projeto de lei previa, partindo do pressuposto e do princípio
da razoabilidade, o Mercado Imobiliário defende a corrente majoritária para a
aplicação pró-rata até o limite de 10%, ou seja, 0,32% ao dia.
O estreito vínculo estabelecido entre estas Leis tem suscitado
uma série de situações que levam os estudiosos da matéria a se depararem
com situações inusitadas, totalmente novas, que requerem estudos
avançados e inovadores, representando um verdadeiro desafio aos
profissionais do Direito, para atender aos anseios dos condomínios, que
procuram fórmulas mirabolantes para aplicar sanções de modo a coibir a
prática reiterada, seja por meio de protesto, por meio da aplicação do
dispositivo previsto no artigo 1337, que impõe ao condômino que
reiteradamente não cumpre suas obrigações, mediante multa de até 10
vezes o valor de sua cota condominial e outros.
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As questões que surgem desta relação, colocam em xeque uma
gama variada de direitos, que em algumas situações podem resultar em
sérios prejuízos. É certo também admitir que a cada instante o método é
altamente condicionado pelas vias judiciais, pelos aspectos econômicos e
sociais do próprio grupo que está sendo conduzido ao objetivo, bem
como, do respectivo entorno. É de fato, um profundo e intenso processo
de integração dos recursos humanos numa situação ambientada ao
relacionamento de um indivíduo e uma comunidade.
O objeto da presente pesquisa foi abordar as diversas modalidades
de artifícios ora necessários, mais ainda o seu foco voltado ao direito do
Condomínio em pleitear, junto ao Judiciário, seus créditos com mais rapidez,
ou até, e mais importante, que venha a coibir a prática atual, utilizando os
artifícios contidos nas entrelinhas da legislação vigente, que não deixa de
ser um uma busca incansável e desafiadora a uma resposta. Como muitos
pesquisadores o fazem na busca de uma cura para uma doença, pois, se
não houver tratamento imediatamente, pode trazer sérias seqüelas, ao
direito dos condôminos e conseqüentemente ao condomínio.
O que muitos clamam por uma questão de razoabilidade e
recomendável para reparar o que ora é presenciado, é que a multa por
inadimplência seja proporcional aos dias de atraso, até o percentual de
10%, fixada em assembléia (com a aprovação de pelo menos dois terços
dos condôminos), sendo acrescido ao débito juros de mora. Esta posição é
mais equânime, pois deixará de onerar os condôminos que estão em dia
com suas obrigações, não estimulará a inadimplência, e em caso de real
necessidade, o condômino responderá proporcionalmente aos dias de seu
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atraso em até 30 dias, pois a multa não será irrisória, além de contar
democraticamente com o desejo expresso em assembléia de condôminos.
As práticas atuais, além destes (falta alguma palavra?) como
protestos, imposição de multa de até o décuplo da contribuição mensal, os
descontos para incentivar a pontualidade nos pagamentos, geram muito
mais transtornos do que resultados, pois com a globalização e outros
adventos como a internet, já não se encontra como em um passado
recente, pessoas desinformadas. As informações hoje são mais facilmente
propagadas e debatidas, certamente, uma conquista valiosa, pois, sem elas
e os meios eficazes de divulgação, talvez, fosse mais fácil encobrir esta
dura realidade.
O Governo por sua vez, indica certos caminhos que têm seu meio
duvidoso, quando recomenda a aplicação de juros de mora, de até 10%.
Ante a revogação da lei de usura, é sugerido aplicar à cota que por
ventura deixe de ser paga por seis meses, a estratosférica penalidade de
juros de 60%, ou que fossem menores 3%. Ainda assim, 18%, seriam
muito mais do que se pretendia aprovar, demonstrando uma falta de
critério, criando um enriquecimento sem causa, vez que o condomínio
não tem fins lucrativos. Mas em contra partida, não é uma instituição de
caridade, e não pode depender da boa vontade das pessoas em efetuar o
pagamento de suas obrigações ao seu bel prazer, comprometendo os
serviços e direitos daqueles adimplentes em detrimento aos inadimplentes.
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