REVISTA ÂMBITO JURÍDICO ®
As novas regras de condom?o com o Novo C?o Civil
Neste fim de semana, entrou em vigor o novo Código Civil Brasileiro[1], e com ele, também surgiu inovações que, num primeiro momento, causaram
espanto e perplexidade ao usuário final da legislação, o cidadão brasileiro.
Mais precisamente, as regras que alteram a aplicação da Lei de Condomínio[2], principalmente porque estas, mudam um tópico que representa
grande divergência entre condomínio e condômino, qual seja, a multa pelo inadimplemento da taxa de condomínio, multa de mora, multa pela
demora.
Num primeiro olhar, desatento e afoito, percebe-se que o novo código obriga as convenções de condomínio a adaptar-se á exigência da Lei e com
isso, reduzir a multa que era de até 20% para até 2%[3]. Tempos modernos, inflação estabilizada e regras de consumo á parte, o percentual de
inadimplência nos condomínios, que em alguns casos extremos chegam a mais de 20%, irá fatalmente crescer se a redução for aplicada assim como
parece. Mas não é.
Dentre as regras de convivência em sociedade, o legislador brasileiro houve por bem em disciplinar o “como” fazer uma lei. Encontramos uma
referencia disto na própria Constituição Brasileira[4] que determina o procedimento e as regras necessárias para a elaboração de um ato normativo,
lei, medidas provisórias, etc, principalmente para não criarmos aberrações e confusões legislativas que desprestigiariam o ordenamento nacional, já
bastante cambaleante. E deste, surgiu Lei Complementar[5], que exige quorum qualificado, dispondo que toda a legislação nova que vier a revogar a
legislação anterior, deverá, expressamente, ou seja, dizer qual lei deixou de ser aplicada. E pasmem, o novo Código Civil não disse nada em relação
à Lei de Condomínio. Revogou o Código Civil anterior e parte do Código Comercial[6].
Mas, dentro da própria legislação brasileira, existe outra norma, que disciplina a introdução ao código civil, estabelecendo como regra, que em caso
de haver o que agora passa a existir, uma lei nova disciplinando o que uma lei antiga já disciplinava, sem tê-la revogada expressamente, deve-se
respeito à lei nova[7], principalmente quando esta encontrar incompatibilidade com a anterior. Porém, isso não quer dizer que as convenções de
condomínio devam ser alteradas, pois esta mesma norma garante o direito ao ato jurídico perfeito[8], as convenções de condomínio, por terem sido
elaboradas na vigência de lei que a regulavas e portanto, sendo estas válidas, perfeitas e acabadas. Ao passo que, a partir de 11.01.2003, as novas
convenções a partir desta data, serão redigidas com as alterações trazidas pelo novo estatuto civil.
Mais uma vez, uma boa leitura dará base para segurar a inadimplência, pois o legislador deixou ao desejo das partes a liberdade de fixar o valor de
juros de mora. Isso porque no antigo código, o limite era de 6% ao ano[9], não podendo ser superior ao dobro[10]. E no atual, fica ao critério das
partes estipular o valor dos juros moratórios mensais[11]. Assim, as novas convenções poderão limitar a multa de mora em até 2% e usar como viés
da balança juros de mora de 2%, 3%, 4%, e assim por diante, ao mês, para repelir a inadimplência.
Não se trata nenhum tipo de terrorismo ao bolso do condômino, pois o que se esta cobrando é uma penalidade pela sua displicência com os demais
condôminos que contribuem para com as despesas do condômino. O condomínio não está em busca de lucro, mas apenas rateando as despesas.
Assim, espera-se que dúvidas como estas não venham a inundar o judiciário, eis que as convenções existentes estão protegidas pelo ato jurídico
perfeito que as elaboraram, e, as novas convenções possuem argumentos suficientes para sua aplicação.
Notas:
[1]
Lei 10.406, de 10.01.2002.
[2]
Lei 4.591, de 16.12.1964.
[3]
Art. 1336, parágrafo primeiro do Código Civil de 2002.
[4]
Art. 59 parágrafo único da Constituição Brasileira.
[5]
Art. 9º da Lei Complementar 95, de 26.02.1998.
[6]
Art. 2045 do Código Civil de 2002.
[7]
Art. 2º, parágrafo primeiro do Decreto-Lei 4.657, de 04.09.1942.
[8]
Art. 6º do Decreto-Lei 4.657, de 04.09.1942.
[9]
Art. 1.062 do Código Civil de 1916.
[10] Art. 1º do Decreto 22.626, de 07.04.1933
[11] Art. 406 combinado com o art. 1.336 do Código Civil de 2002.