Luísa Lopes
Mestre em Direito, Advogada
Docente do Instituto Superior de Ciências Empresariais e Turismo (ISCET)
O Papel dos Advogados na
aplicação da Nova Lei das Rendas
Conselho Geral da Ordem dos Advogados
Lisboa, 30 de Maio de 2013
Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET
2
I. Contextualização da Reforma do Arrendamento - A Lei 31/2012
de 14 de Agosto

Crise do mercado de construção e imobiliário

Falta de oferta de arrendamento a preços acessíveis

Reforma de 2006 revelou-se insuficiente para os objectivos
pretendidos, nomeadamente no que se refere à atualização de
rendas antigas ( anteriores a 1990 )

Dificuldades de realização de obras em imóveis arrendados

Complexo e moroso procedimento de despejo
Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET
REFORMA DO REGIME DO ARRENDAMENTO
Lei 31/2012 de 14.08
Entra em vigor em 12.11.2012
Revisão do NRAU a fim de dinamizar o mercado do Arrendamento Urbano
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do ISCET
Perfilam-se cinco grandes ORIENTAÇÕES/ALTERAÇÕES:
Liberdade contratual na definição da duração do contrato
Contratos habitacionais:
Deixa de existir um prazo mínimo de duração
Na falta de estipulação os contrato consideram-se celebrados por
dois anos.
Contratos não habitacionais:
Na falta de estipulação os contratos consideram-se celebrados por
cinco anos.
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 Valorização da negociação para a atualização de rendas
antigas
Contratos habitacionais anteriores a 1990:
Negociação da renda pelas partes, salvaguardando as
situações de carência económica, arrendatários com 65
anos ou mais ou com grau de incapacidade superior a
60%
Contratos não habitacionais anteriores a 1995:
Negociação da renda pelas partes, com previsão de um
regime transitório de cinco anos para as microentidades
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Redução da duração do período de transição dos
contratos antigos para o novo regime
Após cinco anos a renda dos contratos habitacionais será
atualizada, não se valorizando as situações de carência
económica ( a cargo da segurança social), mas tão só as
situações relativas à idade e eventual incapacidade
só haverá alteração do regime do contrato com o seu acordo e
as rendas tem um regime especial
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 Novo Regime para a realização de obras em prédios
arrendados
Regulado pela Lei 30/2012 de14.08 que altera o DL 157/2006
de 08 .08
A denúncia para demolição ou obras profundas assenta na
negociação entre as partes e na falta de acordo prevê o
pagamento de uma indemnização.
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Procedimento Especial de Despejo
Pretende-se fomentar a via extrajudicial mais simples para
conseguir a desocupação do locado
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II. Atualização de Rendas Antigas
1. Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU –
19.11.1990
É um processo de negociação entre senhorio e arrendatário, sendo ao
primeiro que compete iniciar o PROCESSO DE ATUALIZAÇÃO DE
RENDAS
 Proposta do senhorio
Propõe ao arrendatário o valor de atualização da renda e a transição do
contrato para o NRAU, quanto ao tipo e duração do contrato.
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 Possibilidade de resposta do arrendatário no prazo de 30 dias
QUATRO atitudes possíveis:
Não responde
Aceita a proposta do senhorio
Apresenta uma contraproposta e/ou invoca circunstâncias
excecionais
Denúncia o contrato
A falta de resposta
aceitação da proposta do senhorio
Se optar pela segunda ou terceira atitude pode o arrendatário pronunciar-se
quanto ao tipo e/ou duração do contrato propostas pelo senhorio
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Se o arrendatário aceitar a proposta
•
A renda é atualizada para o valor proposto pelo senhorio
•
É devida a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao da recepção da
resposta e o contrato ficará submetido ao NRAU
•
Passará a ter o tipo e a duração acordados e na falta de acordo ou no
silêncio das partes considera-se celebrado por prazo certo de cinco
anos
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Se o arrendatário não aceitar a proposta e fizer contraproposta
O senhorio tem 30 dias para dizer se aceita ou não a contraproposta do
arrendatário ao nível da renda, tipo e duração do contrato
A falta de resposta
aceitação da contraproposta.
Se o senhorio aceitar:
• A renda é atualizada para o valor proposto pelo arrendatário
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• É devida a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao da receção da
resposta pelo arrendatário
• Salvo acordo em contrário quanto ao tipo e duração do contrato,
este passará a ser de prazo certo por CINCO anos.
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Se o senhorio não aceitar:
•
Denunciar o contrato pagando ao arrendatário uma indemnização
equivalente a cinco anos de renda, em função do valor médio das
propostas formuladas pelas partes.
•
Atualizar a renda de acordo com o valor tributário do imóvel, tendo como
limite máximo o valor anual correspondente a 1/15, e o contrato passa a
ser de prazo certo de cinco anos.
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• Não se conformando com a atualização o arrendatário tem a
possibilidade de denunciar o contrato sendo certo que a denúncia
produz efeitos no prazo de dois meses, devendo o arrendado ser
desocupado e entregue ao senhorio no prazo de 30 dias.
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Situações Especiais
Socialmente protegidas
Ao arrendatário é lícito invocar algumas situações socialmente protegidas
•
Carência económica
•
Idade igual ou superior a 65 anos
•
Deficiência em grau comprovado de incapacidade superior a 60%
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 Carência económica
Invoca e prova que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do
seu agregado familiar é inferior a CINCO vezes a Retribuição Miníma
Nacional Anual (RMNA)
É fixado um período transitório de cinco anos em que a atualização da
renda está limitada:
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•
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A um máximo de 25% do RABC e tem como limite 1/15 do valor
tributário do imóvel
•
A um máximo de 17% do RABC e tem como limite 1/15 do valor
tributário do imóvel se o RABC do agregado familiar for inferior a
1500,00€ mensais.
•
A um máximo de 10% do RABC e tem como limite 1/15 do valor
tributário do imóvel se o RABC do agregado familiar for inferior a
500,00€ mensais.
•
.
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Durante este período transitório de cinco anos é necessário comprovar
anualmente o rendimento ao senhorio, no mês correspondente em que foi
feita a invocação da carência económica, sob pena de não poder mais
beneficiar deste regime de exceção
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•
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Findo este período transitório de cinco anos o senhorio pode avançar
com a transição do contrato para o NRAU, não podendo nessa altura o
arrendatário invocar as situações socialmente protegidas ( Carência
económica, idade igual ou superior a 65 anos ou incapacidade superior
a 60%)
•
Na falta de acordo ou no silêncio das partes acerca do tipo e da duração
do contrato este considera-se celebrado por prazo certo do DOIS anos.
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 Idade igual ou superior a 65 anos e/ou deficiência com grau
de incapacidade superior a 60%
Invoca e prova que tem 65 anos ou mais ou deficiência com grau de
incapacidade superior a 60%
• O contrato só transita para o NRAU mediante acordo das partes, caso
contrário o contrato manter-se-á como vinculístico
• A renda pode ser atualizada aplicando-se as regras gerais supra
referidas.
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2. Contratos não habitacionais celebrados antes de 05.10.1995
O regime é idêntico ao que evidenciamos para os arrendamentos
habitacionais.
O arrendatário pode invocar as seguintes situações:
• Que no locado existe um estabelecimento comercial aberto ao público e
que é uma microentidade
• Que tem a sua sede no arrendado e é uma associação privada sem fins
lucrativos e declarada de interesse público, nacional ou municipal
• Que o arrendado é uma república de estudantes
….
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Nestes casos, salvo acordo em contrário, o arrendatário beneficia de um
período transitório de CINCO anos findo o qual o senhorio pode avançar
para a transição do contrato para o NRAU e é considerado um contrato a
prazo certo de DOIS anos
Durante este período de cinco anos o valor atualizado da renda é
determinado com base no valor tributário do imóvel com o limite de 1/15.
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III. Prazos dos arrendamentos
Os contratos de arrendamento celebrados após a entrada em vigor da
Lei 31/2012 de 14 de Agosto – 12.11.2012 - tiveram alteração quanto
aos prazos
Arrendamentos habitacionais:
•
Maior liberdade de negociação quanto à duração do contrato
•
Não têm agora prazo mínimo para vigência
•
Mantém-se o limite máximo de 30 anos
•
No silêncio das partes os contrato consideram-se celebrados pelo prazo
de DOIS anos.
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Arrendamentos não habitacionais:
•
Liberdade negocial quanto à duração
•
Se as partes não acordarem quanto à duração em contrário,
supletivamente considera-se o contrato celebrado pelo prazo de CINCO
anos
Os prazos de pré-aviso para a oposição à renovação do contrato pelo
senhorio e arrendatário também sofreram alteração existindo agora um
prazo em função da duração do contrato - Art.1097º CC
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IV. Despejo por falta de pagamento de rendas
•
O senhorio passa a poder resolver o contrato de arrendamento após
DOIS meses em que o arrendatário não pague ou se constitua em mora
•
O direito resolução pode ser judicial ou extrajudicial
O direito à resolução judicial caduca se o arrendatário até ao fim do prazo
para a contestação depositar as somas devidas acrescidas de 50%
O arrendatário só pode recorrer a este procedimento uma vez em cada
contrato
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A resolução extrajudicial (desde 2006)
•
É efectuada por comunicação, nos termos do art. 9º da Lei 31/2012 de
14 de Agosto
•

Pode recorrer-se a esta fórmula:
em caso de mora por período superior a dois meses no
pagamento das rendas,

em caso de mora superior a oito dias no pagamento de rendas
mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas num período de
um ano,

em caso de oposição pelo arrendatário a obras ordenadas por
autoridade pública
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Fica sem efeito a resolução se o arrendatário no mês seguinte à
comunicação o arrendatário proceder ao pagamento das quantias
em dívida acrescidas de 50%, porém só pode recorrer a este
expediente um única vez em cada contrato
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V. Procedimento Especial de Despejo – Lei 31/2012 de 14 de Agosto e
DL 1/2013 de 07 de Janeiro
A Lei 31/2012 de 14.08 criou um novo PROCEDIMENTO ESPECIAL DE
DESPEJO
O DL 1/2013 consagrou o regime do Balcão Nacional de Arrendamento –
BNA – cuja plataforma informática se encontra no site www.bna.mj.pt
O procedimento veio simplificar e tornar mais expedita a desocupação
do locado e respectiva entrega ao senhorio.
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Tem aplicação nas seguintes situações:
 Cessação do contrato por revogação, caducidade, oposição à
renovação, denúncia livre pelo senhorio
 Resolução do contrato nos casos de não pagamento da renda por mais
de dois meses.
 Denúncia para habitação própria ou de descendentes em 1º grau
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 Denúncia no caso de demolição ou realização de obras profundas
 Denúncia pelo arrendatário decorrido 1/3 do prazo de duração inicial,
quando o senhorio queira impedir a renovação do contrato
 Denúncia pelo arrendatário em virtude de não aceitar a transição para
o NRAU e a atualização de renda, caso este não desocupe o arrendado
na data prevista
Pré requisito para recurso ao Procedimento Especial de Despejo
Imposto de selo liquidado
Advogada
Docente
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Fases do Procedimento Especial de Despejo:
 Pedido de despejo no BNA com um dos fundamento referidos
comprovados
 O BNA notifica o arrendatário para desocupar o locado e, se for o caso,
pagar a quantia em dívida OU deduzir oposição OU requerer o
diferimento da desocupação do arrendado
 Se o arrendatário não deduz oposição:
O BNA emite um Título de Desocupação, que será diligenciado por
agente de execução, notário ou oficial de justiça
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Só haverá intervenção do tribunal se for necessária autorização para
entada no domicilio do arrendatário, quando este não desocupe o locado
voluntariamente.
 Se o arrendatário deduz oposição:
o
É aberto um processo especial urgente, o arrendatário paga a taxa
de justiça devida e uma caução no valor das rendas e outros
encargos em dívida com o limite de máximo de seis rendas
o
Deduzida a oposição o juiz, caso não conheça de alguma excepção
ou nulidade ou do mérito da causa, ordena a notificação das partes
da data da audiência.
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Impugnação do título de desocupação do locado
•
Fundamentação na violação das regras de comunicação e de
notificação a observar pelo BNA – Arts. 9º e 10º e 15º-D da Lei
31/2012 de 14 de Agosto
•
Apresentada ao juiz do tribunal da situação do locado no prazo de
10 dias a contar da deslocação ao locado do agente de execução,
notário ou oficial de justiça ao locado para a sua desocupação, ou
do momento em que o arrendatário toma conhecimento de ter sido
efectuada a desocupação, com junção de prova
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•
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O requerido é notificado para em 10 dias se opor à impugnação e
oferecer prova
•
Efeito meramente devolutivo, pelo que não suspende a desocupação,
o que só se pode conseguir pela via do diferimento da desocupação
por razões sociais imperiosas
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VI. Reabilitação Urbana
Regulada pela Lei 32/2012 de 14 de Agosto, que alterou o DL 307/2009 de
23 de Outubro
 Possibilidade de denúncia do contrato, nos arrendamentos para
habitação, para o senhorio proceder à demolição ou à realização de
obras profundas - Arts. 1001º e 1103º CC –
Passa a ser realizada por mera comunicação remetida ao
arrendatário com antecedência não inferior a SEIS meses sobre a
data pretendida para a desocupação
Desjudicialização
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Obrigações do senhorio:

pagar uma indemnização correspondente a um ano de rendas e
em alternativa

Garantir o alojamento do arrendatário em condições análogas às que
este detinha, quer no que se refere ao local, quer ao valor da
renda e demais encargos
30 dias para obter acordo ou, na sua falta, pagamento da indemnização
neste prazo.
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 Não início das obras no prazo de seis meses seguintes à
desocupação por motivo imputável ao senhorio
Obrigação de pagar uma indemnização ao arrendatário no valor
de 10 anos de renda
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 Contratos de arrendamento habitacionais anteriores a 19.11.1990
A denúncia opera por mera comunicação ao arrendatário,
porém se o arrendatário tiver mais de 65 anos ou deficiência
com grau superior a 60%, na falta de acordo o senhorio é
obrigado a realojar o arrendatário em condições análogas às
que detinha
 Nos contratos de arrendamento não habitacionais anteriores a
05.10.1995 não existe regime especial.
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OBRIGADA PELA ATENÇÃO DISPENSADA
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