CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI – 2ª Região
CRECI – SÃO PAULO
DEFINE A OBRIGATORIEDADE DE MANUTENÇÃO DE REGISTRO DE INSCRIÇÃO NO CRECI DE JURÍDICA DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Ilmo. Sr.
JOSÉ AUGUSTO VIANA NETO
M. D. Presidente do CRECI 2a. Região
Nesta
Aprovado na 30ª
Reunião Plenária
aos 03.04.2003
PARECER Nº 012.P.2003
Prezado Sr:
Em atendimento ao vosso despacho, solicitando análise e parecer sobre
pedido de baixa de inscrição da jurídica ECOPLAN EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA., devidamente acompanhada de minuta de instrumento particular
de alteração contratual, temos a informar o quanto segue.
A análise da documentação apresentada, nos faz concluir que o pedido de
baixa da jurídica encimada não pode ser acolhido por esse Conselho, pois o seu objetivo
social, apesar da alteração proposta, continua sendo o de comercialização de imóveis,
envolvendo diretamente a prática de atos reservados ao profissional corretor de imóveis.E
essa assertiva decorre do simples exame dos termos da razão social e da atividade-fim
proposta, em confronto com o capital social da jurídica.
Com efeito, a expressão “empreendimentos imobiliários” que permanece
como razão social, sugere um vasto leque de atividades abrangendo inúmeros negócios
imobiliários. Apenas a título de exemplo, transcrevemos notas pinçadas aleatoriamente
em livros dedicados aos negócios imobiliários, como segue.
“Um pouco antes de 1964, São Paulo vivia inundada de empreendimentos
imobiliários, que eram lançados com grande estardalhaço, campanha publicitária, moças
uniformizadas, banda de música, balões, etc. Um desses empreendimentos se deu bem no
centro da cidade e o lançamento prometido para um sábado, conforme anúncios de
páginas inteiras nos jornais, conseguiu vender o prédio todo em cerca de 24 horas, a
ponto de, no domingo, não sobrar unidade alguma para ser comercializada, a não ser
eventual revenda com ágio (in HENRIQUE HIRSCHFELD, Incorporação de Imóveis,
Atlas, 1992, p. 9)(destaques nossos)”.
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RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SÃO PAULO-SP.
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FAX 011 - 3884.8961
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“Quem comprou lote no Solar de Brasília não pode construir no local.
Terrenos estão localizados dentro da área de proteção ambiental e empreendimento
contraria Lei de Parcelamento do Solo. (...) A Promotoria de Defesa da Ordem
Urbanística (Prourb) foi informada, ontem, que o juiz da 2a. Vara da Fazenda Pública do
Distrito Federal acatou o pedido dos promotores e desautorizou construções no local. É o
primeiro passo para evitar a implantação desse condomínio (in BRUNO MATTOS E
SILVA, Compra e Venda de Imóveis, Atlas, 2001, p. 197)(destaques nossos)”.
“Escrevi o primeiro livro sobre Shopping Centers em 1989, cuja edição fora
lançada em 1990, poucos meses após a posse do Governo Collor, e o advento da Lei
8.204/90. A citada Lei afetou drasticamente a vida do país, (...). Essa circunstância
reduziu a atividade econômica a níveis sem precedentes, afetando todos os segmentos;
(...). Claro, não poderia deixar de afetar tampouco o comércio praticado nos Shopping
Centers. (...) Estes novos empreendimentos a que me refiro acabaram sendo lançados e
implantados, a despeito da situação econômica reinante e da crise (in LADISLAU
KARPAT, Shopping Centers, Manual Jurídico, Hemus, 1993, p. 17)( destaques nossos)”.
Destarte, em simples três exemplos, se constata de forma evidente que o
conceito de empreendimento imobiliário se aplica às incorporações imobiliárias, aos
loteamentos e aos shopping centers.
A razão social em debate, portanto, se encontrava em perfeita sintonia com
o anterior objetivo social da jurídica, que incluía entre outros, o de loteamentos e o de
incorporações imobiliárias, o que a obrigava ao registro de sua inscrição nesse Conselho,
razão pela qual requereu e obteve a inscrição n° J-22.098.
Logo, o primeiro impasse surge já pelo confronto da razão social com a
alteração de seus objetivos sociais, pois a realização de “empreendimentos imobiliários”
não guarda nenhuma relação com o de “comércio de imóveis de propriedade exclusiva da
empresa”, a não ser que a empresa venha a incluir nesse comércio os eventuais
empreendimentos que venha a lançar sobre os imóveis de sua propriedade.
Caso fosse essa a hipótese, novo impasse estaria criado, pois a realização de
“empreendimentos imobiliários”, sejam eles de incorporações, de loteamentos ou de
shopping centers, se insere no contexto das atribuições privativas do corretor de imóveis.
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Com efeito, já pelos termos do artigo 1°, do Decreto-Lei n° 57, a
implantação de um loteamento se realiza com o objetivo de venda por oferta pública. E
sempre que estivermos frente a uma venda de imóvel por oferta pública, só se exclui dela
a participação obrigatória do corretor de imóveis, se for realizada pelo proprietário, em
face da garantia legal a ele concedida de usar, gozar e dispor de seus bens.
Entretanto, forçoso reconhecer que se tornaria impossível a uma única
pessoa anunciar, recepcionar o público e dar informações sobre o preço e condições do
negócio, levar os interessados ao local, elaborar as propostas e os subseqüentes
contratos, até a definitiva conclusão do negócio. Já não se trata pois, de uma simples
compra e venda de um imóvel, mas sim de reiteração de atos de comércio, que envolvem
sucessivas intermediações imobiliárias com o objetivo de lucro. E nessa condição, a
faculdade concedida ao proprietário, de usar, gozar e dispor de seus bens, não se aplica.
O mesmo se diz da incorporação imobiliária, por se tratar de outra
atividade que necessita, obrigatoriamente, da presença do corretor de imóveis.
Essa idéia, tem por base o entendimento unânime da doutrina em geral, de
que “O incorporador existiu antes de o direito ter cogitado dele. E viveu a bem dizer na
rua ou no alto dos edifícios em construção, antes de sentar-se no gabinete dos juristas ou
no salão dos julgadores.
Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incutelhe a idéia de realizar ali a edificação de um prédio coletivo. (...). De posse dos dados
que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário,
custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à venda as unidades. Aos
candidatos à aquisição não dá um documento seu, definitivo ou provisório, mas deles
recebe uma “proposta” de compra, em que vêm especificadas as condições de pagamento
e outras minúcias.
(...). Diante desta variedade polimorfa de atividades, era com efeito
impossível definir o incorporador dentro de fórmula tradicional das figuras componentes
de qualquer contrato típico. Ele é um corretor, porque efetua a aproximação do dono do
terreno com os compradores; (...). (in CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA, Condomínio e
Incorporações, Forense, 1981, p. 232).
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E segue o autor, “Efetivamente, o Tribunal de Justiça do antigo Distrito
Federal, em 1944, equiparou o incorporador ao corretor, acrescentando que nenhuma
responsabilidade lhe advinha dos contratos que firma, “porque traduzem simples
promessa”. (...) E na linha do voto vencido a doutrina medrou, com a tese de que não é
mero corretor, pois financia, constrói o edifício, adquire apartamento para revenda, é,
numa palavra, o propulsor do empreendimento (idem, p. 234) (os destaques são nossos)”.
E como o texto a que nos reportamos se refere à pessoa física do
incorporador, esclarece o festejado autor mais adiante: “Mas aqui nos assalta uma
pergunta: pode o incorporador ser empresa? A razão da indagação está em que,
operando em negócio imobiliário, o incorporador, em última análise, estaria
comerciando com imóveis.
Não nos parece procedente qualquer dúvida a respeito, porque entendemos
não haver razão para afastar-se o imóvel do negócio jurídico mercantil (idem, p. 238)
(destacamos)”.
E apenas por amor ao debate, transcrevemos a definição dada por DE
PLÁCIDO E SILVA para o termo “incorporação”, como sendo “Na terminologia dos
negócios, é aplicada a expressão para designar a iniciativa tomada por alguém com o
intuito de realizar a construção de edifício de apartamentos, sob regime de condomínio,
promovendo a colocação dos mesmos apartamentos entre pessoas que se mostrem
interessadas em sua aquisição (Vocabulário Jurídico, Forense, 1973, v. II, p. 813)
(destaques nossos)”.
Como se tal não bastasse, a simples leitura do artigo 29, da Lei 4.591/64,
nos informa que, “Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou
não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações
ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em
edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que
meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a
termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a certo
prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas (destacamos)”.
Ora, sabendo-se que “O Corretor de Imóveis é um intermediário, é aquele
que aproxima duas partes em torno de um objetivo comum, que é o imóvel (in
ALEXANDRE RAPOSO, Situações Jurídicas da Profissão de Corre04
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tor de Imóveis, Ed. Imobiliária, 1995, p. 36)”, fácil de se concluir que o incorporador, que tem por objetivo compromissar ou efetivar a venda de frações ideais de terreno,
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, promovendo para isso a
colocação das mesmas unidades entre pessoas que se mostrem interessadas em sua
aquisição -, estaria praticando atos de intermediação imobiliária.
Destarte, seja pela doutrina, seja pelos próprios termos da Lei, forçoso
reconhecer que a atividade de incorporação imobiliária invade atribuições privativas do
Corretor de Imóveis. E, as atribuições do Corretor de Imóveis podem também ser
exercidas por pessoa jurídica, desde que inscrita nos termos da Lei (parágrafo único, do
artigo 3º, da Lei 6.530/78).
Mesmo que esse impasse pudesse ser superado, adaptando-se a razão social
da jurídica em análise ao novo objetivo social, melhor sorte não lhe assistiria, pois outro
impasse deveria ser superado.
E esse diz respeito a contradição que se constata no confronto entre o
capital social da empresa e a possibilidade de ser ela proprietária exclusiva de imóveis
para serem comercializados. Ora, sabendo-se que com R$ 10.000.00 não se adquire nem
um barraco num terreno de 5m x 10m, gostaria-se de saber como poderia uma empresa,
detentora de tão modesto capital, ter em seu ativo um número razoável de imóveis que
justificassem a alteração de seu estatuto social, apenas para vendê-los.
Por fim, mesmo que todo o arrazoado pudesse ser tido como mero sofisma e
as respostas fossem encontradas, - o que aqui se admite apenas ad argumentadum -,
melhor sorte não assistiria a peticionária, pois a menção inserida no contexto do objetivo
social de que o comércio seria realizado com imóveis de propriedade exclusiva da
empresa, não pode ser, em absoluto, acolhida como justificativa para desobrigá-la do
registro de sua inscrição.
Em verdade, esse objetivo social deve ser tido como uma situação jurídica
irrealizável, pela impossibilidade de que venha alguém comercializar exclusivamente
imóveis de sua propriedade, haja visto que a expressão “comércio” indica a “compra e
venda de produtos (no caso imóveis)”, o que obrigaria a empresa a prática sucessiva de
atos de comércio, comprando primeiro os imóveis para depois revendê-los a terceiros. E
fica-se novamente sem saber, como poderia ela, com um modesto capital de R$ 10.000.00
comprar imóveis, registrá-los em seu nome e depois revendê-los a terceiros.
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E como a compra teria por objetivo a venda, (compra e venda de imóveis),
fica patente o intuito de prática de atos de comércio, feitos de forma sucessiva e rotineira
e com o objetivo de lucro, impossibilitando a aplicação da garantia legal conferida ao
proprietário de usar, gozar e dispor de seus bens, que não pode ser estendida aos atos de
comércio.
E impossível se imaginar que para essa atividade não venha a empresa se
utilizar de pessoal para o atendimento do público interessado, informando os preços e
condições dos negócios, mostrando os imóveis em carteira e captando novos, auferindo a
regularidade documental e elaborando os contratos, além de anunciar as ofertas de forma
pública, atividades essas que são exclusivas do profissional corretor de imóveis, nos
exatos termos do artigo 3º, da Lei 6.530/78.
Como se tal não bastasse, a faculdade conferida ao proprietário, de usar,
gozar e dispor de seus bens, não pode ser aplicada no caso de uma jurídica, pois mesmo
que os imóveis fossem de sua propriedade, por ser ela uma ficção jurídica, necessita ser
representada por um de seus sócios para a prática desses atos. E como eles envolvem atos
de intermediação imobiliária, forçosamente esse sócio deveria ser o gerente Corretor de
Imóveis, nos exatos termos do parágrafo único, do artigo 6°, da Lei 6.530/78.
Apenas a título de analogia, caso a faculdade constitucional conferida ao
proprietário não sofresse determinadas limitações, o fato de ser ele proprietário de um
veículo automotor, permitira o seu uso e gozo sem qualquer restrição, quando se sabe
que, para isso, deverá ele ser possuidor de uma carteira de habilitação, dando-lhe
permissão para o uso e gozo de sua propriedade. Caso não a tenha, deverá servir-se de
um motorista devidamente habilitado para esse objetivo.
Assim, a única hipótese que se nos afigura como lógica, é que essa empresa,
apesar da alteração proposta, ainda pretende direcionar seu objetivo social para a
realização de atividades reservadas ao profissional corretor de imóveis, e como tal, de
inscrição obrigatória nesse Conselho, tentando encontrar uma solução jurídica adequada
para evitá-la.
Diante do exposto, inexiste qualquer dúvida de que, mesmo com a alteração
proposta, a jurídica em análise permanece com a obrigatoriedade de manter a sua
inscrição nesse Conselho, fazendo-se necessário a inclusão em seu quadro social de um
sócio-gerente corretor, em face da saída do anterior.
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É o nosso parecer.
São Paulo, 11.março.2003
Dr. Paulo Hugo Scherer
Dpto. Jurídico - CRECI 2a. Região
Encarregado
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