ID: 61531505
23-10-2015 | Imobiliário
Tiragem: 11350
Pág: IV
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Ocasional
Área: 25,70 x 18,33 cm²
Âmbito: Economia, Negócios e.
Corte: 1 de 1
Consultório Jurídico
Ana Rita Rodrigues
Qual é o prazo de prescrição das dívidas de condomínio?
advogada do Departamento
de Imobiliário e Veículos de
Investimento da PRA – Raposo, Sá
Miranda & Associados
N
ão obstante a obrigação que
impende sobre cada condómino quanto ao pagamento
das despesas efetuadas referentes à
conservação e fruição das partes comuns (artigo 1424º C. Civil), a verdade é que nos últimos anos tem vindo a aumentar significativamente, o
número das dívidas de condomínio
que se mostram incobráveis, algumas por conta da invocação da chamada prescrição.
A prescrição consiste na faculdade de o beneficiário recusar o cumprimento da prestação ou de se
opor ao exercício de um direito decorrido certo prazo (art.º 304.º, n.º
1, do CC), encontrando-se previsto
o prazo ordinário de 20 anos (art.º
309.º do CC), e outros mais curtos,
diga-se, excecionais, de 5 anos (art.º
310.º do CC), de 6 meses (art.º 316.º
do CC) ou de 2 anos (art.º 317.º do
CC).
A maioria da doutrina e jurisprudência assume o entendimento de
que, em relação às quotas de condomínio, ou seja, às comparticipações das despesas comuns, sendo
prestações periodicamente renováveis e não prestações instantâneas
fracionadas, estas integram, assim,
a situação prevista na já referida
alínea g) do art.º 310.º do CC, es-
tando, pois, sujeitas ao prazo de
prescrição de 5 anos. São prestações que se renovam, pois, anualmente, enquanto durar o condomínio – artigos 1424.º e 1431.º e por
essa razão gozam do prazo especial
de 5 anos, iniciando-se este prazo a
partir da data em que a prestação
pode ser exigida — n.º 1 do artigo
306.º C. Civil.
Porém, não será precipitado afirmar, sem mais, que todas as despesas cobradas ao condómino, e que
tenham sido efetuadas por conta
das partes comuns, se encontram
sujeitas a um prazo de prescrição de
5 anos?
Entendemos que a resposta a tal
questão merece algum reparo, pois
é essencial apreciar previamente se
o crédito pretendido a acionar pelo
Condomínio se reporta ou não a
uma dita obrigação periódica — ex:
quotizações devidas mensalmente, apuradas por via do orçamento
aprovado previamente em Assembleia – ou se, por outro lado, reportando-se a dívida por conta de
obras de conservação efectuadas no
edifício, ainda assim será legítima a
invocação de um qualquer prazo de
prescrição especial.
Cumprirá pois distinguir que tipo
de prestação pretende a Adminis-
tração de condomínio cobrar, pois
as prestações debitórias, quanto à
sua forma de realização temporal,
podem-se classificar em “instantâneas” e “duradouras”, sendo as periódicas [artigo 310º, al. g) do C. Civil], uma modalidade das prestações
duradouras. Ora, são duradouras
as prestações se protelam no tempo, podendo as mesmas ser ainda
“prestações de execução continuada”, as quais se caracterizam por o
seu cumprimento se prolongar ininterruptamente no tempo, ou “prestações reiteradas, periódicas ou de
trato sucessivo”, em que o seu cumprimento depende de atos que se
verificam com determinados intervalos.
Considerada a distinção, devemos
ter presente que despesas custeadas por conta de obras de conservação e manutenção do edifício, por
se terem afigurado necessárias de
acordo com uma multiplicidade de
fatores, e que vieram a ser fixadas
em deliberação tomada em Assembleia, assumem um carácter pontual
e nessa óptica, não é possível concluir sem mais que, estes montantes
exigidos pelo Condomínio, constituam prestações periódicas, como
sucede com as designadas quotizações ordinárias.
Não se poderá generalizar a
aplicabilidade do regime especial
da prescrição de 5 anos prevista
no artigo 310º, al g), do C. Civil a
toda e qualquer dívida de condomínio, sem antes distinguir se estamos perante o pagamento de serviços de interesse comum ou se,
estamos a reportar-nos a despesas
suportadas e despendidas por se
ter afigurado necessária a realização de obras de conservação das
partes comuns (criando-se, muitas
vezes, quotizações extraordinárias
para o efeito).
Despesas que constem do orçamento anual e que se renovam
anualmente configuram uma realidade totalmente distinta da cobrança de despesas suportadas
por conta de obras de conservação efetuadas no edifício, em que
é totalmente defensável a inaplicabilidade do regime especial da
prescrição, precisamente por tais
dívidas se apresentarem não como
prestações periódicas renováveis,
mas antes, sim, se assumirem por
excecionais e pontuais, determinadas em função de circunstâncias
concretas sendo, por isso, aplicável
o instituto da prescrição ordinária
(Ac. R.P. de 14/09/2015, disponível
in www.dgsi.pt).