O PRINCÍPIO DA BOA-FÉ E OS NEGÓCIOS JÚRIDICOS IMOBILIÁRIOS
Paulo Ricardo Silva de Moraes
Advogado, Contador e Analista da Comissão de Valores Mobiliários; Pós-graduado “lato
sensu” em Finanças e Gestão Corporativa pela Universidade Candido Mendes e Bacharel em
Ciências Contábeis, Ciências Jurídicas e Sociais pela Universidade Federal do Rio de Janeiro.
RESUMO
Analisa-se os reflexos do Princípio da Boa-Fé nos negócios jurídicos imobiliários. Para tanto,
estuda-se, na primeira parte deste trabalho, a relação obrigacional como um processo
complexo, considerando-se seus aspectos estático e dinâmico que, em conjunto, tornam
possível a compreensão dos diversos “deveres” que compõem a relação tomada como uma
totalidade concreta. Na segunda parte, estuda-se a boa-fé objetiva, distinguindo-a,
inicialmente, da boa-fé subjetiva, para se adentrar, logo após, na análise de suas funções e dos
reflexos destas no direito obrigacional e, particularmente, na responsabilidade pré-contratual.
Na terceira, e última parte, estuda-se, por fim, a incidência do regramento da boa-fé nos
negócios imobiliários desvelados nas suas diversas fases.
Palavras-Chave: Princípio da Boa-Fé, Relação Obrigacional, Boa-Fé Subjetiva, Boa-Fé
Objetiva, Responsabilidade Pré-Contratual, Negócios Jurídicos, Negócios Imobiliários.
SUMÁRIO: 1. Introdução – 2. A Relação obrigacional como um processo complexo – 3. A
boa-fé objetiva e a transfiguração do direito obrigacional – 3.1 A distinção entre boa-fé
subjetiva e boa-fé objetiva – 3.2 As funções da boa-fé objetiva e seus reflexos no direito
obrigacional – 3.3 A boa-fé objetiva e a responsabilidade pré-negocial ou pré-contratual – 4.
A incidência da boa-fé nos negócios jurídicos imobiliários – 4.1 Breves considerações sobre o
negócio imobiliário – 4.2 A regra da boa-fé nos negócios imobiliários – 5. Conclusão –
Referências Bibliográficas.
1 INTRODUÇÃO
Ao tratar do princípio da boa-fé e da probidade, Carlos Roberto Gonçalves, ao se
reportar ao art. 422 do Código Civil, dispõe que:
O princípio da boa-fé exige que as partes se comportem de forma correta não só
durante as tratativas, como também durante a formação e o cumprimento do
contrato. Guarda relação com o princípio de direito segundo o qual ninguém pode
beneficiar-se da própria torpeza. Recomenda ao juiz que presuma a boa-fé, devendo
a má-fé, ao contrário, ser provada por quem a alega. Deve este, ao julgar demanda
na qual se discuta a relação contratual, dar por pressuposta a boa-fé objetiva, que
impõe ao contratante um padrão de conduta, de agir com retidão, ou seja, com
probidade, honestidade e lealdade, nos moldes do homem comum, atendidas as
peculiaridades dos usos e costumes do lugar1.
Neste sentido, a regra da boa-fé se apresenta como uma cláusula geral para a aplicação
do direito obrigacional, permitindo que se dê soluções aos casos concretos, levando-se em
2
consideração fatores metajurídicos e princípios jurídicos gerais. Assim, a reformulação
operada sobre o novo código civil, com base nos princípios da socialidade, eticidade e
operabilidade, impôs uma releitura dos princípios que incidem sobre os contratos, tais como,
o estado de perigo, a lesão, a onerosidade excessiva, a função social dos contratos como
preceito de ordem pública e, notadamente, a boa-fé e a probidade, conduzindo o operador do
direito ao abandono da diretriz individualista do antigo ordenamento.
Esclarece o mencionado Autor, ademais, que a probidade, preceituada no art. 422 do
Código Civil de 2002, nada mais é do que um dos aspectos objetivos do princípio da boa-fé,
denotando “a honestidade de proceder ou a maneira criteriosa de cumprir todos os deveres
que são atribuídos ou cometidos à pessoa”2.
Daí se conclui, sem maiores problemas, que o exame da probidade se materializa de
forma subjacente ao próprio estudo da boa-fé, mas evidencia-se, por essencial ao tema, que o
princípio da boa-fé, doutrinariamente, se subdivide em duas vertentes, o da boa-fé subjetiva e
o da boa-fé objetiva, cada qual com diferentes conseqüências sobre os negócios jurídicos em
geral e, em especial, sobre os imobiliários.
Nada obstante, tem-se que a boa-fé que revolucionou o Código Civil de 2002,
provocando profundas transformações no denominado direito obrigacional clássico, é a
objetiva, constituindo-se em uma norma jurídica fundada em um princípio geral do direito,
que se transmutou, modernamente, numa cláusula geral, segundo a qual todos têm o dever de
agir com honestidade, lealdade e probidade em suas relações recíprocas, exsurgindo, pois,
como regra de conduta a todos imposta3.
E é justamente esta segunda acepção que interessa especialmente ao presente estudo,
na medida em que é ela, a boa-fé objetiva, que impõe que as partes contratantes devem se
orientar, em suas relações jurídicas, em concordância com a linha mestra traçada pela
honestidade, pela retidão, pela lealdade e pela consideração mútua, com vistas ao perfeito
processamento dos negócios jurídicos imobiliários, escopo que são desta pesquisa.
Desta forma, buscar-se-á estabelecer, nos próximos tópicos, os fundamentos
doutrinários que, supostamente, autorizariam e, mais do que isso, conduziriam a ampla e
irrestrita aplicação do princípio da boa-fé nos negócios imobiliários, enfrentando, para isso,
desde a relação obrigacional (sua origem e múltiplos aspectos), passando pela investigação da
regra da boa-fé (distinção entre boa-fé subjetiva e boa-fé objetiva; peculiaridades, funções e
incidência, da boa-fé objetiva, nas fases pré e pós-contratual), e culminando, por fim, na
análise dos negócios imobiliários e seu processamento sob o enfoque da boa-fé objetiva. Sem
se olvidar, da análise da aplicação do princípio da boa-fé pela jurisprudência pátria.
3
2 A RELAÇÃO OBRIGACIONAL COMO UM PROCESSO COMPLEXO
De acordo com os ensinamentos de Judith Martins-Costa, na concepção estática da
relação obrigacional que a apresenta basicamente como um vínculo, revela-se, tão somente, o
seu aspecto externo, conformado por seus elementos, quais sejam: os sujeitos, o objeto e o
vínculo de sujeição que liga o devedor ao credor, o crédito e a dívida.4
Esta análise externa, segundo a Autora, nada diz sobre a estrutura dos múltiplos
deveres, estados, situações e poderes que decorrem do vínculo, aspectos estes que, em seu
conjunto, convencionou-se denominar de aspecto interno, e que além de examinar estes
pontos, volta-se ao exame da conduta concreta das partes no dinâmico processo de
desenvolvimento da relação obrigacional.5
Convém salientar que a perspectiva estática da relação obrigacional é atomística e
advém da primeira grande concepção de obrigação gerada no direito romano, sendo, portanto,
oposta à concepção de totalidade. Ela consagra a idéia de que a obrigação é um vínculo
jurídico que constringe uma parte a fazer algo em favor de outra consoante definida nas
Institutas de Justiniano.6
Já a partir de uma “nova” concepção, a relação obrigacional pode ser tida como um
todo que vai além do que prescreve a lei, sendo mais do que uma relação de prestação isolada,
mas, de outro modo, uma relação jurídica total, fundamentada por um fato determinado,
contrato concreto de compra e venda, por exemplo, e que se configura como uma relação
jurídica especial entre as partes7.
Nessa linha, ainda que, indubitavelmente, o vínculo obrigacional seja bipolar, ele não
pode ser visto de uma perspectiva puramente atomística e estática. E isto se afirma porque o
conceito de obrigação engloba, constante e progressivamente, os elementos de todas as
relações obrigacionais concretas que se apresentam na prática jurídico-social. Por esta forma,
diz-se que pode a relação obrigacional, no transcorrer de sua existência, gerar outros direitos e
deveres que não apenas aqueles expressos na hipótese legal ou no título. A relação
obrigacional pode assim importar na criação de outros ônus jurídicos e deveres laterais ou
anexos e secundários ao dever principal, aos quais corresponderão, por sua vez, outros
direitos subjetivos não previstos nem na lei e nem no título8.
Neste sentido, como decorrência da apreensão da totalidade concreta da relação
obrigacional, tem-se que a mesma passa a ser percebida como um vínculo dinâmico,
exatamente pelo fato de englobar, em seu curso, todas as vicissitudes, casos e problemas que
4
podem a ela ser reconduzidas. Sendo ademais um vínculo que se movimenta processualmente,
uma vez que é criada e desenvolvida com uma finalidade específica, concretizando-se em
fases distintas, passando pelo seu nascimento, pelo seu desenvolvimento e culminando em seu
adimplemento9.
Nesta acepção, assevera Judith Martins-Costa que:
A concepção da obrigação como um processo e como uma totalidade concreta põe
em causa o paradigma tradicional do direito das obrigações, fundado na valorização
jurídica da vontade humana, e inaugura um novo paradigma para o direito
obrigacional, não mais baseado exclusivamente no dogma da vontade (individual,
privada ou legislativa), mas na boa-fé objetiva10.
Destarte, o vínculo obrigacional considerado em sua totalidade congrega um complexo
de direitos, deveres, sujeições, pretensões, obrigações, exceções, ônus jurídicos, legítimas
expectativas, dentre outros aspectos, que não derivam, necessariamente, da declaração
negocial ou de uma regra legal específica, mas que são atinentes à concreção de princípios e
standards de cunho social e constitucional. Tais aspectos devem, pois, a sua existência às
exigências do tráfico jurídico-social viabilizadas pelo princípio da boa-fé objetiva que,
notadamente, quando inserido em cláusula geral, pode materializar o efetivo conteúdo destes
“deveres laterais”11.
Por outro lado, apreender-se a relação obrigacional como um vínculo que se
movimenta processualmente ou, utilizando-se de outra expressão, assimilar-se a obrigação
como processo, objetiva relevar o caráter dinâmico da obrigação, as várias fases que surgem
no desenvolvimento da relação obrigacional e que entre si se ligam com interdependência, o
complexo de atividades necessárias para a satisfação do interesse do credor, o conjunto de
atos interligados que se dirigem ao adimplemento, finalidade precípua da própria existência
do vínculo12.
Outro aspecto, não menos significativo, diz respeito aos questionamentos endereçados
às possíveis origens da relação obrigacional. Relativamente a estes, o atual declínio do
voluntarismo abre diversas possibilidades de respostas, desde as já tradicionalmente presentes
na doutrina, tais como, as que defendem que a relação obrigacional ou nasce da vontade (do
contrato) ou da lei (do delito) ou as que admitem que a obrigação pode florescer de atos
existenciais, sendo nestes, especificamente, descabida a pesquisa do elemento volitivo em
função da objetivação produzida pela incidência de fatores sociais típicos da sociedade
contemporânea13.
Evidencia-se, no caso dos atos existenciais, que não se trata do reconhecimento de
uma relação de fato, mas de se estabelecer se é possível qualificar, como oferta ou como
5
aceitação, o comportamento típico de um sujeito em certas situações próprias das sociedades
de massas14.
Neste ponto, a doutrina mais conservadora vê, nos comportamentos socialmente
típicos, a conformação dos elementos próprios da declaração de vontade; enquanto que a
doutrina mais inovadora sustenta que a lei, o princípio da boa-fé ou mesmo o costume,
determinam, de modo autônomo, os efeitos do comportamento sem vinculá-los à vontade das
partes, sendo, nestas hipóteses, irrelevante a perquirição do elemento volitivo, na medida em
que, hodiernamente, a utilização de bens e serviços massificados ocasiona algumas vezes
comportamentos que, pelo seu significado social típico, produzem as conseqüências jurídicas
de uma negociação, mas que dela se distinguem15.
Segundo esta última corrente, mais progressista, a natureza jurídica dos atos
existenciais seria de ato-fato, e não de negócio, mas que gerariam, entretanto, efeitos
negociais típicos. Propõem os doutrinadores que a ela convergem, de forma marcante, Clóvis
do Couto e Silva, que a origem da relação obrigacional, em qualquer de suas espécies, situe-se
na categoria do contato social, por considerá-lo fattispecie de maior grau de abrangência a
englobar as obrigações advindas dos contratos, dos delitos e dos atos existenciais. Para Couto
e Silva é perfeitamente factível a classificação que tem o contato social como fonte imediata
de todos os deveres obrigacionais; e como fontes mediatas, a lei, o delito, a vontade e os
princípios da boa-fé objetiva e a da função social do contrato.16
A importância desta nova vertente doutrinária esta em nela se encontrar uma resposta
à crise do clássico paradigma da autonomia privada como fonte exclusiva de criação de
relações obrigacionais, na medida em que esta se mostrou insuficiente para explicar a
existência dos diversos “deveres” que compõem a relação obrigacional como uma totalidade
concreta, e que não encontram a sua fonte nem na declaração negocial e nem na autonomia da
vontade, mas que a encontram, diferentemente, na função social dos contratos e na boa-fé
objetiva, sobre o qual se desenvolverá o próximo tópico de estudo17.
3 A BOA-FÉ OBJETIVA E A TRANSFIGURAÇÃO DO DIREITO OBRIGACIONAL
Antes, porém, de se ater à análise da força transformadora da boa-fé objetiva tendo-se
por pano de fundo o direito obrigacional clássico, importa salientar, ainda que com brevidade,
as linhas gerais que distinguem a boa-fé subjetiva da boa-fé objetiva, conforme se verá a
seguir.
6
3.1 A distinção entre boa-fé subjetiva e boa-fé objetiva
Como preleciona, Carlos Roberto Gonçalves, “o princípio da boa-fé se biparte em boafé subjetiva, também chamada de concepção psicológica da boa-fé, e boa-fé objetiva, também
denominada concepção ética da boa-fé”18.
Ampliando, contudo, a reflexão, dispõe Judith Martins-Costa que:
A expressão ‘boa-fé subjetiva’ denota ‘estado de consciência’, ou convencimento
individual de obrar [a parte] em conformidade ao direito [sendo] aplicável, em regra,
ao campo dos direitos reais, especialmente em matéria possessória. Diz-se
‘subjetiva’ justamente porque, para a sua aplicação, deve o intérprete considerar a
intenção do sujeito da relação jurídica, o seu estado psicológico ou íntima
convicção. Antitética à boa-fé subjetiva está a má-fé, também vista subjetivamente
como a intenção de lesar a outrem.
Já por ‘boa-fé objetiva’ se quer significar – segundo a conotação que adveio da
interpretação conferida ao § 242 do Código Civil Alemão, de larga força
expansionista em outros ordenamentos, e, bem assim, daquela que lhe é atribuída
nos países da common law – modelo de conduta social, arquétipo ou standard
jurídico, segundo o qual ‘cada pessoa deve ajustar a própria conduta a esse
arquétipo, obrando como obraria um homem reto: com honestidade, lealdade,
probidade’. Por este modelo objetivo de conduta levam-se em consideração os
fatores concretos do caso, tais como o status pessoal e cultural dos envolvidos, não
se admitindo uma aplicação mecânica do standard, de tipo meramente subsuntivo19.
Elucida-se, pois, que a boa-fé subjetiva tem o sentido de uma condição psicológica
que normalmente se concretiza no convencimento do próprio direito ou na ignorância de se
estar lesando direito alheio ou na adstrição à literalidade do pactuado, enquanto que ao
conceito de boa-fé objetiva estão subjacentes as idéias e ideais que animaram a boa-fé
germânica, quais sejam, a de boa-fé como regra de conduta fundada na honestidade, na
retidão, na lealdade e, principalmente, na consideração para com os interesses do “alter”,
visto como um membro do conjunto social que é juridicamente tutelado20.
Parafraseando, para uma melhor compreensão da expressão, Judith Martins-Costa:
A boa-fé subjetiva denota, portanto, primariamente, a idéia de ignorância, de crença
errônea, ainda que escusável, acerca da existência de uma situação regular, crença (e
ignorância escusável) que repousam seja no próprio estado (subjetivo) da ignorância
(as hipóteses do casamento putativo, da aquisição da propriedade alheia mediante a
usucapião), seja numa errônea aparência de certo ato (mandato aparente, herdeiro
aparente etc.). Pode denotar, ainda, secundariamente, a idéia de vinculação ao
pactuado, no campo específico do direito contratual (...)21.
E mesmo que se trate de um princípio cujo conteúdo não possa ser rigidamente fixado,
uma vez que a sua aplicação dependerá sempre da análise do caso concreto, tem-se que a boafé objetiva, incontestavelmente, traz em seu bojo regra de caráter marcadamente técnicojurídico, na medida em que viabiliza a solução de casos particulares no quadro dos demais
modelos jurídicos postos em cada ordenamento22.
7
De todo o exposto, pode-se apreender, sem qualquer dificuldade, que a boa-fé pode ser
tanto forma de conduta (subjetiva ou psicológica) como norma de comportamento (objetiva),
distinção que, apesar de aparentemente simples, importa particularmente à identificação e
composição das regras fundamentais (e, portanto inafastáveis pela tão só vontade das partes)
que devem nortear o processamento de todo e qualquer negócio jurídico, principalmente
quando se tem em mira a conduta das partes.
Ponto de relevo, também, é o fato de que enquanto fonte normativa, a boa-fé objetiva
desempenha funções técnicas específicas que se evidenciam em cada relação contratual
concretamente considerada. Neste sentido, são, tradicionalmente, imputadas à boa-fé objetiva
três funções distintas, quais sejam: a de cânone hermenêutico-integrativo do contrato, a de
norma de criação de deveres jurídicos e a de norma de limitação ao exercício de direitos
subjetivos, funções estas que serão objeto de investigação no tópico seguinte23.
3.2 As funções da boa-fé objetiva e seus reflexos no direito obrigacional
Como já se salientou, anteriormente, o princípio da boa-fé objetiva possui 3 (três)
funções técnicas que lhe são tradicionalmente imputadas, quais sejam a de cânone
hermenêutico-integrativo do contrato, a de norma de criação de deveres jurídicos e a de norma
de limitação ao exercício de direitos subjetivos, conforme se explicitará a seguir.
Em sua função hermenêutico-integrativa, concebe-se a boa-fé como kanon hábil ao
preenchimento de lacunas, uma vez que as relações contratuais são compostas de eventos e
situações, fenomênicos e jurídicos, nem sempre previstas ou previsíveis pelos contratantes24.
Assim sendo, tem-se que a boa-fé, como cânone hermenêutico-integrativo, atua frente à
necessidade de se qualificar os comportamentos não previstos das partes contratantes, mas
que são essenciais à própria salvaguarda da fattispecie contratual e à plena produção dos
efeitos objetivamente pactuados25.
Já em sua função de norma de criação de deveres jurídicos, ensina, inicialmente, a
doutrina que compõem as relações contratuais certos deveres de prestação, os quais se
subdividem nos denominados deveres principais ou deveres primários de prestação (que em
conjunto se constituem no núcleo da relação obrigacional e definem o tipo contratual),
deveres secundários e deveres laterais, anexos ou instrumentais26. Nada obstante, são os
deveres instrumentais ou laterais ou deveres acessórios de conduta, deveres de conduta,
deveres de proteção ou deveres de tutela que, segundo Mario Julio de Almeida Costa,
derivam ou de cláusula contratual ou de dispositivo de lei ou da incidência da boa-fé
objetiva27. Importando salientar, aqui, que os deveres instrumentais se constituem em deveres
8
que incumbem tanto ao devedor quanto ao credor, não estando orientados diretamente ao
cumprimento da prestação ou dos deveres principais, como ocorre com os deveres
secundários, mas, antes, atinentes ao exato processamento da relação obrigacional, ou seja, à
satisfação dos interesses globais envolvidos, em atenção a uma identidade finalística28.
Caracterizam-se, por conseguinte, os deveres instrumentais, por uma função auxiliar
da realização positiva do fim contratual e de proteção à pessoa e aos bens da outra parte
contra os riscos de danos concomitantes29. Tratam-se, por assim dizer, de “deveres de adoção
de determinados comportamentos, impostos pela boa-fé em vista do fim do contrato (...) dada
a relação de confiança que o contrato fundamenta, comportamentos variáveis com as
circunstâncias concretas da situação”30.
E arremata Judith Martins-Costa, explicando que “ao ensejar a criação desses deveres,
a boa-fé atua como fonte de integração do conteúdo contratual, determinando a sua
otimização, independentemente da regulação voluntaristicamente estabelecida”31.
Retornando, então, ao ponto de partida deste estudo, enfatiza-se que a concretização
desses ditos deveres instrumentais põe em relevo a concepção da relação obrigacional como
totalidade e como um processo, porquanto, normalmente, eles se conformam no transcorrer da
relação obrigacional ou, em especial, no desenvolvimento da vida do contrato32.
Por fim, pode-se dizer que a boa-fé em sua função limitadora ao exercício de direitos
subjetivos, encontra seu fundamento no fato de que o contrato, diversamente do que ocorria
no passado (tomado, hodiernamente, como instrumento por excelência da relação
obrigacional e como veículo jurídico de operações econômicas de circulação de riqueza), não
é mais apreendido desde uma perspectiva dogmática na qual prevalece a autonomia da
vontade, mas, de outra forma, como uma relação de cooperação entre as partes,
processualmente polarizada por sua finalidade. Neste contexto, o contrato, seja de direito
público ou privado, informa-se pela função social que lhe é atribuída pelo ordenamento
jurídico, revelando, por isto mesmo, a boa-fé como norma que não admite condutas que
contrariem o mandamento de agir com lealdade e correção, pois só assim se atingirá a função
social que lhe é atribuída33.
Apenas a título de ilustração, no campo do direito de resolução, a boa-fé como norma
de inadmissibilidade do exercício de direitos que a ela se contraponham, revela-se, por
exemplo, nos casos de adimplemento substancial do contrato e nos que admitem a exceção de
contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), mas, particularmente, neste
último caso, quando amparada na chamada Teoria dos Atos Próprios (que se desdobra em
duas vertentes doutrinárias, quais sejam, na regra do tu quoque34 e na que é expressa pela
9
máxima que proíbe o venire contra factum proprium35), “segundo a qual se entende que a
ninguém é lícito fazer valer um direito em contradição com a sua anterior conduta
interpretada objetivamente segundo a lei, segundo os bons costumes e a boa-fé, ou quando o
exercício posterior se choque com a lei, os bons costumes e a boa-fé”36.
Voltar-se-á o próximo item à análise da incidência da boa-fé objetiva na chamada fase
pré-contratual, onde se desenha nova revolução no campo obrigacional.
3.3 A boa-fé objetiva e a responsabilidade pré-negocial ou pré-contratual
Com base nas lições de Judith Martins-Costa, adverte-se, desde já, que o campo de
operação da responsabilidade pré-negocial ou pré-contratual não se confunde com os dos
denominados pré-contratos ou contratos preliminares, uma vez que o inadimplemento de précontrato resulta em responsabilidade contratual, e isto porque ínsito a ele existe uma
obrigação de fazer (qual seja, a de celebrar o contrato definitivo), sendo esta a obrigação
descumprida, ao passo que a responsabilidade pré-negocial permeia o espaço do “ainda-nãocontrato” ou, melhor dizendo, o espaço do “trato”37.
A importância da discussão está no fato de que neste último caso não existe
vinculação contratual, podendo haver, contudo, sob certas condições, vinculação
obrigacional, desde que presentes, in concreto, as categorias jurídicas da proposta (ou oferta)
e da aceitação, negócios jurídicos unilaterais receptícios que se aperfeiçoam na formação do
vínculo contratual38.
Como se pode perceber, por conseguinte, outra fase de crucial importância é a que
antecede a da proposta e da aceitação, e que a doutrina convencionou denominar de fase
formativa do contrato, consubstanciando com aquela, contratual propriamente dita, 2 (dois)
momentos bem delimitados: o da formação progressiva do acordo e o da fusão das
declarações negociais (que integra e constitui o contrato, através do elemento “recepção”). E
o interesse nessa fase formativa está justamente porque é nela que estão situados os elementos
catalisadores da responsabilidade pré-negocial, e que podem ensejar, no caso concreto, a
responsabilidade derivada da ruptura das negociações, com fundamento na ruptura
injustificada e na conseqüente fraude à confiança legítima39.
Neste ponto, surge questão de relevo a ser considerada, de que é evidente que nem
todos os atos praticados na fase pré-negocial geram a responsabilidade civil, uma vez que se
faz imprescindível a configuração do dano e do nexo de causalidade que o conjugará ao ato
ou omissão imputável a um dos sujeitos da relação. Ademais, exige-se que este ato tenha tido
a força de gerar, na parte lesada, a confiança legítima na conclusão do contrato ou na sua
10
validade e/ou eficácia. Tudo dependerá da análise do caso concreto, que poderá desvelar a
existência de dano decorrente da quebra de confiança, por terem sido infringidos deveres
jurídicos que a tutelam, e a materialização da conduta injustificada, quando da ruptura das
negociações, ambas a consubstanciarem a responsabilidade pré-negocial40.
Tem-se aí, a base da doutrina da culpa in contrahendo, formulada por Jhering,
segundo a qual há responsabilidade pré-negocial sempre que:
O comportamento de uma das partes na fase das tratativas, induzindo a confiança da
outra de que tal procedimento seria adotado, ou omitindo informações de
importância capital para que a outra parte possa decidir em relação ao negócio
jurídico a ser realizado, ou ainda deixando de mencionar circunstâncias que
acabariam forçosamente por produzir a invalidade do contrato”, gerando, assim, “o
dever de indenizar”41.
E aperfeiçoa Judith Martins-Costa, ensinando que os deveres que se violam na
responsabilidade pré-negocial, não são os deveres (obrigações) principais decorrentes do
contrato, mas, de outro modo, aqueles deveres ditos instrumentais, que em algumas hipóteses
preexistem à formação do vínculo negocial, tais como, os deveres de cooperação, de nãocontradição, de lealdade, de sigilo, de correção, de informação e esclarecimento, todos, em
resumo, deveres derivados da boa-fé objetiva como mandamento de respeito à legítima
confiança despertada no futuro contratante e de tutela aos seus interesses42.
Fruto da construção operada por Jhering, ademais, é a definitiva inserção no direito
obrigacional da idéia da conformação de um específico dever de diligência na fase
antecedente à da formação do contrato. E isto se concluiu, em razão da proximidade existente,
na escala do contato social, entre os negociadores de um contrato, a autorizar o entendimento
de que este “dever” pauta-se na confiança que deve orientar o tráfego jurídico para que as
relações econômico-sociais possam se desenvolver com normalidade. Hodiernamente,
contudo, apreende-se um campo de incidência bem mais vasto para o instituto da culpa in
contrahendo, estendendo-se a responsabilidade para as hipóteses de danos decorrentes do
processo formativo, por infringência aos deveres instrumentais de comunicação ou
informação, de custódia, de segredo e de conservação do negócio, e para aquelas situações de
ruptura injustificada da fase negociatória ou decisória, desde que, neste último caso, tenha-se
criado na contraparte, como já se firmou antes, a fundada expectativa de que o negócio seria
realizado43.
Após o enfrentamento da questão da boa-fé objetiva, analisar-se-á, no próximo item,
as implicações nos negócios imobiliários da incidência deste princípio.
11
4 A INCIDÊNCIA DA BOA-FÉ NOS NEGÓCIOS JURÍDICOS IMOBILIÁRIOS
Neste tópico, analisar-se-á a aplicação do princípio da boa-fé aos negócios jurídicos
imobiliários, mas não, sem antes, delimitar-se o próprio raio de ação do que se convencionou
denominar negócio imobiliário.
4.1 Breves considerações sobre o negócio imobiliário
Preliminarmente, Pedro Elias Avvad, reportando-se à doutrina do civilista Roberto
Ruggiero, expõe que “negócio jurídico é uma declaração de vontade do indivíduo tendente a
um fim protegido na lei”. Contudo, destaca, o Autor, a importante distinção que há entre
negócio jurídico e ato jurídico, chamando, ainda, a atenção para o fato de que o primeiro
inclui-se na classificação deste último44.
No âmbito do ato jurídico, compreender-se-iam os atos jurídicos não negociais ou
atos jurídicos strictu sensu que abrangem aqueles atos cujos efeitos jurídicos ocorrem sem
que, no entanto, o agente tenha a intenção de produzi-los. Os atos jurídicos em sentido estrito,
como espécies de manifestações de vontade obedientes à lei, geram, por conseguinte, efeitos
que nascem da própria lei. Enquanto que o negócio jurídico é a declaração de vontade em que
o agente persegue um determinado efeito jurídico (contrato de compra e venda, por
exemplo)45.
Por esta forma, os negócios imobiliários, como especializações dos negócios jurídicos
em sentido amplo, abarcariam os negócios jurídicos que têm por objeto imóveis e que, por
isto mesmo, estão intimamente vinculados à idéia de contrato46.
Conceitua Avvad, com base no exposto, os negócios imobiliários como aqueles
negócios jurídicos que têm, direta ou indiretamente, por objeto um bem imóvel, ou direitos a
ele relativos47.
Nesta direção, pode-se afirmar que os negócios imobiliários não se restringem àqueles
que tem por objeto os direitos reais sobre imóveis, mas que, diversamente, incluem, em seu
bojo, direitos de natureza pessoal que se refiram à propriedade ou a alguns de seus atributos
ou que visem, ainda, à futura realização de contratos imobiliários48.
Enquadram-se no âmbito dos negócios imobiliários, portanto, a corretagem na venda
ou na locação de imóveis, o contrato de incorporação imobiliária, a alienação fiduciária em
garantia, a constituição de condomínio especial e o seu funcionamento, dentre outros49.
No próximo item, analisar-se-á a aplicação, e conseqüentes reflexos, da regra da boafé objetiva no processamento dos negócios imobiliários.
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4.2 A regra da boa-fé nos negócios imobiliários
Neste ponto do estudo, torna-se fácil perceber que os negócios imobiliários, não se
afastando das linhas gerais do Código Civil de 2002, mas que, pelo contrário, materializandose, simplesmente, como contratos especiais pelo objeto, orientados, portanto, pelas mesmas
inovações que são imanentes ao novo diploma civil (mormente por aquelas que inspiram a
ampliação ou a releitura dos princípios aplicáveis à operabilidade dos negócios jurídicos, em
geral, e dos imobiliários, aqui tomados em particular), não lhes seria possível, por sua própria
natureza, contradizerem ou afastarem-se, em seus processamentos, da boa-fé considerada em
quaisquer de seus possíveis ângulos, como antes analisados.
Neste ínterim, aplica-se a boa-fé, nos negócios imobiliários, em todos os seus aspectos
e fases, abrangendo desde as tratativas pré-negociais, a formação do contrato e, culminando,
com a execução ou adimplemento contratual. Em todos estes estágios, devem os negociadores
e, ulteriormente, os contratantes pautar-se, em tudo quanto diga respeito às relações
recíprocas, pela honestidade, lealdade e probidade, atributos estes que devem orientar, em
qualquer tempo, o tráfego de todos os negócios jurídicos e, porque não dizer, de todas as
relações humanas, com vistas à construção de uma sociedade livre, justa e solidária, através,
dentre outras ações, da promoção do bem comum, que se fará sempre com fundamento na
dignidade da pessoa humana e nos valores sociais do trabalho e da livre iniciativa (arts. 1º e
3º, da CRFB/1988).
No mesmo caminho, ensina Luiz Roldão de Freitas Gomes, baseado nas idéias de Karl
Larenz que:
O princípio da boa-fé significa que todos devem guardar fidelidade à palavra dada e
não frustrar ou abusar da confiança que constitui a base imprescindível das relações
humanas, sendo, pois, mister que procedam tal como deve esperar-se que o faça
qualquer pessoa que participe honesta e corretamente ao tráfico jurídico, no quadro
de uma vinculação jurídica especial50.
Traduz-se a boa-fé, como se apercebe, no dever de cada parte agir de forma a não lesar
ou frustar a confiança do outro. E é por isso que se afirma, que a tutela da confiança que
fundamenta a boa-fé está ligada àquele aspecto do processamento da relação obrigacional, e
dos negócios imobiliários, em especial, que não comporta exaurimento na verba legis ou na
contratual, que não podem, por suas próprias limitações, tudo prever e regular, “pondo em
xeque”, definitivamente, a falácia do pensamento positivista que proclamava a prevalência da
autonomia da vontade sobre outros aspectos inerentes, e não menos importantes, à formação
dos negócios jurídicos, pretendendo, como se possível fosse, nela esgotar as múltiplas facetas
da realidade social51.
13
Essa releitura dos princípios que impulsionam as relações obrigacionais, e, sobretudo,
os negócios imobiliários, dinâmicos por excelência, põe-se, ademais, em perfeita sintonia com
a nova realidade social das ditas sociedades pós-modernas, tipicamente de massas, que
permeadas por infindável número de relações econômico-sociais, incluindo-se dentre elas as
denominadas relações de consumo, necessitam, para a sua própria segurança e para a
manutenção do equilíbrio social, do pleno respeito, como mandamento superior, aos aludidos
deveres anexos, como instrumentos viabilizadores do bem-estar social.
Neste entremeio, exsurge, como sobredito, o atual Código Civil que se constituindo
num sistema aberto, instituiu cláusulas gerais aplicáveis à interpretação dos negócios
jurídicos, com especial destaque à sua aplicação nos contratos imobiliários por sua
importância econômico-social e sua imprescindibilidade para a concretização da dignidade da
pessoa humana (como se apresenta na hipótese do direito fundamental à moradia, por
exemplo). Outrossim, tais cláusulas remetem o intérprete para um padrão de conduta que é
geralmente aceito em determinado tempo e lugar, comportando um padrão de conduta
comum, atinente ao homem médio, cuja análise não desconsidera o caso concreto e nem os
aspectos sociais envolvidos.
De modo mais perceptível, sobreleva-se, neste contexto, a boa-fé objetiva por
representar exatamente esta regra de conduta, este deve de agir de acordo com determinados
padrões sociais estabelecidos e reconhecidos52.
Este sistema preordenado de tipificações abertas ou descrições legais de conduta
assume posição de proeminência na aplicação do direito ao reequilíbrio social, o que não
significa opção pelo desprezo à boa-fé subjetiva, mas, sim, que se concede especial atenção às
condicionantes positivas do trato social dirigidas especificamente à conformação das relações
jurídicas que se amoldam ao rótulo de negócios jurídicos, com foco, aqui, nos imobiliários53.
Sendo assim, seja nas tratativas, na execução, assim como na fase pós-obrigacional ou
pós-contratual, a boa-fé objetiva é e sempre será fator basilar de interpretação dos negócios
jurídicos imobiliários, impondo-se à jurisprudência a difícil tarefa de delimitar o alcance das
regras abertas do novo diploma civil, o que se avaliará nos exemplos abaixo54:
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
AgRg no AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 610.607 - MG
(2004/0074476-0)
EMENTA
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL.
LOCAÇÃO. IMÓVEL LOCADO PELO NU-PROPRIETÁRIO. BOA-FÉ
OBJETIVA. LEGITIMIDADE DO LOCADOR PARA EXECUTAR OS
ALUGUÉIS EM ATRASO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Na espécie, não se aplicam os Enunciados 5 e 7 da Súmula do Superior Tribunal
de Justiça, porquanto a decisão agravada, ao decidir a matéria, não interpretou
14
cláusula contratual nem reexaminou o quadro fático dos autos, pois cingiu-se a
analisar a legitimidade do nu-proprietário para executar débitos relativos a contrato
de locação de imóvel objeto de usufruto.
2. Uma das funções da boa-fé objetiva é impedir que o contratante adote
comportamento que contrarie o conteúdo de manifestação anterior, cuja seriedade o
outro pactuante confiou.
3. Celebrado contrato de locação de imóvel objeto de usufruto, fere a boa-fé
objetiva a atitude da locatária que, após exercer a posse direta do imóvel por
mais de dois anos, alega que o locador, por ser o nú-proprietário do bem, não
detém legitimidade para promover a execução dos aluguéis não adimplidos.
4. Agravo regimental improvido.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
RECURSO ESPECIAL Nº 960.748 - RJ (2006/0262945-4)
EMENTA
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ART. 535 DO CPC. OFENSA.
INEXISTENTE.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS. LEI 4.591/64, Art. 40,
§ 2º. RESTITUIÇÃO DEVIDA, LIMITADA AO VALOR AGREGADO A
OBRA. PRECEDENTE.
- O Art. 535 do CPC não é maltratado, quando o acórdão recorrido decide com
clareza, precisão e fundamentadamente as questões pertinentes.
- Se o ex-titular não causou a rescisão, tem direito de receber o que pagou na
construção de seu imóvel. Nos termos do Art. 40, § 2º da Lei 4.591/64, não são
todos os valores pagos, mas apenas os utilizados na construção, descontados, os
itens não relacionados com a obra a serem apurados em execução de sentença.
A controvérsia acima se apresentou, em resumo, da seguinte forma: o Sr. HBA Filho
exerceu ação ordinária contra Carvalho Hosken S/A Engenharia e Construções e Encol S/A,
visando desconstituir promessa de compra e venda de unidade habitacional, pedindo o
ressarcimento do valor total pago. Em seus fundamentos, o Autor alegou que, com a “quebra”
da Encol, recebeu correspondência noticiando que a obra não seria concluída no prazo.
Por seu turno, a Carvalho Hosken era proprietária do terreno e prometeu vendê-lo à
Encol, tendo ficado acordado que o preço seria pago em apartamentos a serem construídos no
local. Em decorrência dos “problemas” com a Encol, o negócio foi desfeito com a reversão do
terreno à alienante proprietária (Carvalho Hosken) com as acessões até então ali plantadas.
Entretanto, a Carvalho Hosken assumiu o trabalho de concluir a obra, enquanto que,
de sua parte, o Autor (HBA Filho) já havia amortizado parte do preço da unidade habitacional
compromissada, tendo, por isso mesmo, contribuído para a construção a ser continuada pela
Carvalho Hosken.
Assim, o Tribunal a quo (TJ-RJ / 2006/0262945-4) determinou que a Carvalho
Hosken restituísse integralmente o valor que o Autor desembolsara no contrato de compra e
venda firmado com a Encol e que foi rescindido com fulcro no art. 40 e seu § 2º da Lei nº
4.591/1964.
15
Em seu voto, o Ministro Humberto Gomes de Barros, Relator do Recurso Especial nº
960.748 – RJ, asseverou que a rescisão das promessas leva as partes à situação anterior ao
contrato e, assim sendo, a cessão de promessa desaparece com o contrato principal, uma vez
que o derivado não subsiste sem o principal.
Afirmou, também, que o § 2º da Lei nº 4.591/1964, refere-se à circunstância de a
construção já estar desenvolvida, fazendo incidir, ao caso concreto, o preceito a que os
civilistas chamam boa-fé objetiva, e que determina que o dono do terreno pague ao adquirente
da unidade o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade. Não sendo
razoável, segundo o Relator, supor-se que essa parcela da construção só poderia ser
adicionada ao terreno com o investimento de todo o dinheiro que a promitente compradora do
terreno tenha recebido do Autor, comprador da unidade. Inexistindo, por estes motivos, base
legal para que se determine a devolução separada do valor que foi pago pela fração ideal, na
medida em que a lei não faz qualquer ressalva quanto ao pagamento separado desse valor.
Nestes termos, não se conheceu do recurso especial.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
RECURSO ESPECIAL Nº 1.096.639 - DF (2008/0218651-2)
EMENTA
DIREITO CIVIL. VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO COMERCIAL QUE
ADMITE UTILIZAÇÃO MISTA DE SUAS UNIDADES AUTÔNOMAS.
INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTO POR CONDÔMINO QUE CAUSA
RUÍDO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. DANO MORAL FIXADO EM
QUANTUM RAZOÁVEL.
- O exercício de posições jurídicas encontra-se limitado pela boa-fé objetiva. Assim,
o condômino não pode exercer suas pretensões de forma anormal ou exagerada
com a finalidade de prejudicar seu vizinho. Mais especificamente não se pode impor
ao vizinho uma convenção condominial que jamais foi observada na prática e que
se encontra completamente desconexa da
realidade vivenciada no condomínio.
- A 'suppressio', regra que se desdobra do princípio da boa-fé objetiva, reconhece
a perda da eficácia de um direito quando este longamente não é exercido ou
observado.
- Não age no exercício regular de direito a sociedade empresária que se estabelece
em edifício cuja destinação mista é aceita, de fato, pela coletividade dos
condôminos e pelo próprio Condomínio, pretendendo justificar o excesso de ruído
por si causado com a imposição de regra constante da convenção condominial,
que impõe o uso exclusivamente comercial, mas que é letra morta desde sua
origem.
- A modificação do quantum fixado a título de compensação por danos morais só
deve ser feita em recurso especial quando aquele seja irrisório ou exagerado.
Recurso especial não conhecido.
Há ainda outros exemplos de aplicação do regramento da boa-fé na solução de
conflitos estabelecidos em negócios imobiliários, e que foram veiculados em informativos do
Superior Tribunal de Justiça. Veja-se, então:
Informativo nº 0376
16
Período: 10 a 14 de novembro de 2008.
Segunda Turma
CONTRATO. SFH. EFICÁCIA. TERCEIROS.
Firmou-se contrato de mútuo habitacional (SFH) com o agente financeiro vinculado
ao extinto BNH. Sucede que houve a cessão da posição contratual (devedor) por
força de escritura de compra e venda na qual se ressalvava a existência de caução
hipotecária dada ao BNH pelo agente financeiro, mediante endosso em cédula
hipotecária. Então, os cessionários quitaram antecipadamente o saldo devedor,
quitação essa passada pelo agente financeiro, autorizando-os a levantar o gravame
hipotecário. Remanesceu, contudo, o direito real de caução sobre o crédito
hipotecário. Porém, a CEF firmou contrato de novação com o agente financeiro (em
liquidação extrajudicial) e adquiriu, entre outros, os direitos sobre a caução
hipotecária constituída sobre o imóvel dos cessionários. Foi o inadimplemento do
agente financeiro que gerou a pretensão de a CEF opor-se ao levantamento do
gravame da caução, o que levou os cessionários a ingressar com ação ordinária
contra a CEF, com o fito de liberá-los desse ônus real. Quanto a isso, veja-se que o
princípio da relatividade dos efeitos dos contratos (res inter alios acta) tem sofrido
mitigações mediante a admissão de que os negócios entre as partes, eventualmente,
podem interferir (positiva ou negativamente) na esfera jurídica de terceiros. Essas
mitigações dão-se pela doutrina do terceiro cúmplice, a proteção do terceiro diante
dos contratos que lhe são prejudiciais ou mesmo pela tutela externa do crédito.
Porém, em todos os casos, sobressaem a boa-fé objetiva e a função social do
contrato. No caso, a cessão dos direitos de crédito à CEF deu-se após o
adimplemento da obrigação pelos cessionários, negócio que se operou inter partes
(devedor e credor). Assim, o posterior negócio entre a CEF e o agente financeiro não
tem força para dilatar sua eficácia e atingir os devedores adimplentes. Aflora da
interpretação dos arts. 792 e 794 do CC/1916 a necessidade de que os cessionários
sejam notificados da cessão do título caucionado, com o desiderato de não pagarem
em duplicidade, assertiva compartilhada pelas instâncias ordinárias. No entanto, não
há, nos autos, prova de que a CEF tenha promovido a notificação. Por último, vê-se
que a Súm. n. 308-STJ tem aplicação analógica ao caso e que os princípios da boafé objetiva, função social e os relativos à proteção das relações jurídicas também
impedem a responsabilização dos cessionários. Com esse entendimento, a Turma,
conheceu em parte do recurso da CEF e, nessa parte, negou-lhe provimento. REsp
468.062-CE, Rel. Min. Humberto Martins, julgado em 11/11/2008.
Informativo nº 0375
Período: 3 a 7 de novembro de 2008.
Segunda Turma
SÚM. N. 84-STJ. EMBARGOS DE TERCEIRO. ADQUIRENTE. BOA-FÉ.
É cediço que a jurisprudência deste Superior Tribunal tem protegido a promessa de
compra e venda, ainda que não registrada em cartório (art. 530, I, do CC/ 1916),
preservando-se o direito dos terceiros adquirentes de boa-fé (Súm. nº 84-STJ).
Ressalta a Min. Relatora que, em se tratando de execução fiscal com penhora sobre
imóvel, o marco a ser considerado é o registro da constrição no cartório competente
(art. 659, § 4º, do CPC), uma vez que não se pode impor ao terceiro adquirente a
obrigação quanto à ciência da execução tão-somente pela existência da citação do
devedor. Assim, ausente o registro da penhora efetuada sobre o imóvel, não se pode
concluir que houve fraude. Ademais, na hipótese dos autos, ficou comprovado
que a venda do imóvel, ainda que sem registro, foi realizada antes do
ajuizamento da execução fiscal, motivo pelo qual deve ser preservado o direito
do terceiro de boa-fé. Com essas considerações, a Turma negou provimento ao
recurso da Fazenda. Precedentes citados: REsp 739.388-MG, DJ 10/4/2006, e REsp
120.756-MG, DJ 15/12/1997. REsp 892.117-RS, Rel. Min. Eliana Calmon, julgado
em 4/11/2008.
Informativo nº 0210
Período: 24 a 28 de maio de 2004.
17
Segunda Seção
HIPOTECA. SFH. CONSTRUÇÃO. IMÓVEIS. ADQUIRENTE. UNIDADE
AUTÔNOMA.
Trata-se, na espécie, de um desses casos em que a construtora não honra seus
compromissos perante o banco financiador do empreendimento, o que resulta na
penhora da unidade habitacional. No dizer do Min. Relator, quanto ao caso de a
hipoteca ter sido instituída pela empresa construtora ao agente financeiro em data
posterior à celebração do contrato de compra e venda, a jurisprudência é pacífica no
sentido de sua nulidade; na hipótese de financiamento por meio do Sistema
Financeiro da Habitação - SFH (que é o caso dos autos), a Seção tem decidido pela
ineficácia da hipoteca perante o adquirente da unidade habitacional, prevalecendo o
direito de propriedade do imóvel por parte do comprador. Pois a mesma construtora
que vendeu e recebeu o preço, ou ainda está recebendo as prestações, dá o
empreendimento ou suas unidades autônomas em hipoteca à instituição bancária.
Essa instituição sabe que os imóveis são destinados à venda, mas a operação de
empréstimo ocorre como se os adquirentes não existissem, e repassa freqüentemente
os recursos do SFH sem verificar a viabilidade econômica do empreendimento ou a
solvência das empresas incorporadoras. Assim sendo, não se permite que o
financiador assuma a cômoda posição de, sem cuidados na aplicação dos recursos,
executar os adquirentes de boa-fé. Evocou-se, ainda, voto do Min. Ruy Rosado que
esclarece: a hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel
garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora;
havendo transferência, por escritura pública de compra e venda, ou promessa de
compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre
os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais
integrantes do projeto financiado (art. 22 da Lei n. 4.846/1965), sendo ineficaz em
relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em
favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Além de que o princípio da boafé objetiva impõe a responsabilidade aos terceiros adquirentes restrita ao pagamento
do seu débito, devendo o financiador acautelar-se para receber o seu crédito da sua
devedora (construtora inadimplente) ou sobre os pagamentos a ela efetuados pelos
terceiros adquirentes. Outrossim, o fato de constar do registro a hipoteca da unidade
edificada em favor do agente financiador da construtora não pode ter o efeito que se
lhe procura atribuir nos imóveis financiados pelo SFH. Com esses esclarecimentos, a
Seção rejeitou os EREsp da instituição bancária por terem os acórdãos confrontados
bases fáticas diversas e superou divergências até então existentes no âmbito da
Seção. Precedentes citados: REsp 146.659-MG, DJ 5/6/2000; REsp 498.862-GO, DJ
1º/3/2004; REsp 187.940-SP, DJ 21/6/1999; REsp 431.440-SP, DJ 17/2/2003, e
REsp 547.763-GO, DJ 11/11/2003. EREsp 415.667-SP, Rel. Min. Castro Filho,
julgados em 26/5/2004.
Informativo nº 0194
Período: 1º a 5 de dezembro de 2003.
Terceira Turma
AÇÃO COLETIVA. IMÓVEIS. HIPOTECA. LEGITIMIDADE ATIVA.
A orientação dominante neste Superior Tribunal é no sentido de ser nula a garantia
hipotecária dada pela construtora à instituição financeira após já ter negociado o
imóvel com promissário comprador. Assentou-se também que os arts. 677 e 755 do
CC/1916 aplicam-se à hipoteca constituída validamente e não à que padece de vício
de existência que a macula de nulidade desde o nascedouro, precisamente a
celebração anterior de um compromisso de compra e venda e o pagamento integral
do preço do imóvel. E o banco, ao celebrar o contrato de financiamento, pode
inteirar-se das condições dos imóveis: destinados à venda, já oferecidos ao público,
com preço total ou parcialmente pago pelos terceiros de boa-fé. Em diversos
julgados já se firmou o entendimento que o magistrado, diante do relevante interesse
social, como é o caso dos autos, pode dispensar a exigência da constituição da
associação autora há mais de um ano. Precedentes citados: AgRg no Ag 468.719RS, DJ 23/06/2003; REsp 239.557-SC, DJ 07/08/2000, e REsp 329.968-DF, DJ
18
04/02/2002. REsp 399.859-ES, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, julgado
em 2/12/2003.
Informativo nº 0149
Período: 30 de setembro a 4 de outubro de 2002.
Terceira Turma
PENHORA. ALIENAÇÃO. REGISTRO.
O imóvel em questão foi alienado pela construtora aos recorrentes mediante
instrumento particular de compromisso de compra e venda não levado a registro.
Sucede que, no momento da alienação, havia ação pendente entre os recorridos e a
construtora alienante, que resultou, posteriormente, na penhora registrada daquele
bem. Note-se que grande parte do preço foi paga quando já registrada a constrição.
Isso posto, a Turma entendeu que os recorrentes provavelmente agiram de boa-fé,
porém tiveram uma conduta temerária, ou mesmo negligente, contratando a
promessa e pagando o preço quando sequer a incorporação imobiliária havia sido
registrada. Nessas condições, seria exigir demais dos recorridos a prova da
insolvência da construtora, essa, ônus dos recorrentes, autores dos embargos de
terceiro. REsp 442.778-SP, Rel. Min. Ari Pargendler, julgado em 1º/10/2002.
Informativo nº 0307
Período: 4 a 8 de dezembro de 2006.
Quinta Turma
LOCAÇÃO. ACESSÕES. RETENÇÃO. IMÓVEL.
O entendimento deste Superior Tribunal é no sentido de ser possível a retenção de
imóvel pelo possuidor de boa-fé até que seja indenizado pelas acessões nele
realizadas. No caso, de ação de despejo, as obras realizadas no terreno locado foram
reconhecidas como acessões industriais, cujas despesas de construção foram
suportadas pela locatária, sem que lhe fossem ressarcidas. Daí correta a retenção.
Precedentes citados: REsp 430.810-MS, DJ 8/11/2002, e REsp 28.489-SP, DJ
22/11/1993. REsp 805.522-RS, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, julgado em
7/12/2006.
Informativo nº 0288
Período: 12 a 16 de junho 2006.
Terceira Seção
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. ART. 8º, LEI N. 8.245/1991. ART. 546,
PARÁGRAFO ÚNICO, CPC. ARTS. 255 E 266 RISTJ.
Trata-se de embargos opostos contra acórdão da Quinta Turma deste Superior
Tribunal que rejeitou embargos de declaração opostos contra acórdão que, por
maioria de votos, não conheceu do REsp. No voto condutor do acórdão, o recurso
não foi conhecido pelos fundamentos das Súms. ns. 5 e 7-STJ de aferição da
existência de suposto obstáculo intransponível a impedir que o recorrente efetuasse a
averbação do contrato de locação no prazo legal, a qual somente teria sido realizada
após a arrematação do imóvel; e o termo “adquirente” contido no art. 8º da Lei n.
8.245/1991 não coincidiria com aquele extraído do art. 530, I, do CC/1916, de sorte
que a denunciação da locação poderia ser realizada mesmo se não transcrito o título
de aquisição no Registro de Imóveis, sendo até prescindível a aquisição plena do
imóvel. O Min. Relator entendeu faltar fundamento bastante para superar a fase de
conhecimento destes embargos, ante a não-implementação dos requisitos que lhes
são específicos em conformidade com o art. 546, parágrafo único, do CPC, c/c os
arts. 255 e 266 do RISTJ. O Min. Nilson Naves, em análise detida sobre o termo
“adquirente”, empregado pelo art. 8º da Lei n. 8.245/1991, acrescentava que tal
expressão não coincide com o conceito de adquirente extraído do art. 530, I, do
CC/1916, o qual dispõe que a propriedade de imóvel se adquire com a transcrição.
Se a Lei de Locações quisesse que a expressão “adquirente” equivalesse a
proprietário, tê-lo-ia dito expressamente, de modo que, a prevalecer a tese sustentada
pelo recorrente, tornar-se-ia sem utilidade prática a expressão contida no citado art.
19
8º. Não se buscou aqui a aquisição do imóvel e, sim, a continuidade do contrato de
locação contra o novo proprietário e locador. Por isso mesmo, é que o paradigma
cuidou da matéria disposta no art. 33 da citada lei, enquanto o acórdão embargado
cuidou do tema relativo ao art. 8º da mesma lei. Assim, também votou em sentido
contrário ao conhecimento dos embargos, mas registrou que a arrematante agiu com
boa-fé subjetiva, confiada na venda judicial e no registro de imóveis e atendeu às
exigências da boa-fé objetiva. Com esses esclarecimentos, a Seção, ao prosseguir o
julgamento, não conheceu dos embargos. EREsp 511.637-SP, Rel. Min. Hélio
Quaglia Barbosa, julgados em 14/6/2006.
Em todas estas demandas o Princípio da Boa-Fé operou o reequilíbrio social, seja
tutelando a parte ou o terceiro de boa-fé, seja apenando as condutas que a ela se opuseram e
que, portanto, desrespeitaram o preceito de confiança que deve nortear os negócios
imobiliários, cerne deste trabalho, em quaisquer de suas possíveis modalidades.
5 CONCLUSÃO
No hodierno cenário social, descortinado pela releitura de velhos princípios e pelo
“surgimento” de outros tantos, que se efetivou com o advento da Carta Política de 1988 e pela
promulgação do Novo Diploma Civil, abriram-se novos horizontes para a interpretação das
relações sociais e, especialmente, para a “tradução” das relações jurídicas, principalmente,
quando atinentes aos negócios jurídicos imobiliários, particularmente analisados neste estudo.
Neste rumo, o novo sistema civil implantado no país com o Código Civil de 2002,
com suas cláusulas gerais, que, diferentemente do antigo ordenamento que privilegiava os
princípios da autonomia da vontade e da obrigatoriedade dos contratos (de matriz
individualista, liberal, portanto), sofreu e impôs significativa transformação que se realizou
com base nos princípios da socialidade, eticidade e operabilidade, e que emprestou nova
feição aos princípios que dinamizam as relações jurídicas e, dentre estas, os contratos55.
Neste ambiente, queda-se insuficiente a prevalência que se emprestava à verba
contratual na regulação de todas as relações recíprocas, mas, antes, sobressai-se a certeza de
que os negócios imobiliários (vínculos jurídicos dinâmicos, por excelência), só se podem
aperfeiçoar, em todas as suas fases e dirigidos processualmente a sua finalidade, amparada
pela boa-fé que surge como mandamento inquebrantável, a apontar uma postura psicológica e
ética, um padrão de conduta, de agir com retidão ou, em outras palavras, com probidade,
honestidade e lealdade, nos moldes do homem comum, atendidas, é claro, as peculiaridades
dos usos e costumes do lugar, com vistas à proteção do interesse do “alter”, membro do
conjunto social que é juridicamente tutelado, conforme professorado por Judith MartinsCosta.
20
Salienta-se, por fim, que também é este o posicionamento que tem sido acolhido pela
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
21
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2ª ed. revista e atualizada – Rio de Janeiro:
Renovar, 2009.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume III: contratos e atos
unilaterais. 5. ed. rev. e atual. – São Paulo: Saraiva, 2008.
MARTINS-COSTA, Judith. A boa-fé no direito privado: sistema e tópica no processo
obrigacional. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1999.
OLIVEIRA GOUVÊA, Eduardo de. Artigo: O Princípio da Boa-Fé e sua repercussão nos
contratos – algumas reflexões. Revista de Direito da PGMRJ – Ano III – Nº 3, 2002.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos
contratos. 5 ed. – São Paulo: Atlas, 2005. – (Coleção direito civil; v.2)
22
1
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume III: contratos e atos unilaterais. 5. ed. rev. e
atual. – São Paulo: Saraiva, p. 33, 2008.
Código Civil Brasileiro – 2002 - art. 422: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do
contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
2
GONÇALVES, Carlos Roberto. Op. cit. p. 34.
3
Ibid., p. 34 e 35.
4
MARTINS-COSTA, Judith. A boa fé no direito privado: sistema e tópica no processo obrigacional. São Paulo:
Editora Revista dos Tribunais, p. 384, 1999.
5
Loc. cit.
6
MARTINS-COSTA, Judith. Op. cit. p. 385.
7
Ibid., p. 392.
8
Ibid., p. 393 e 394.
9
Ibid., p. 394.
10
Loc. cit.
11
Ibid., p. 394 e 395.
12
Ibid., p. 396.
13
Ibid., p. 397.
14
Ibid., p. 398 e 399.
15
Loc. cit.
16
Ibid., p. 399, 400, 401, 403 e 404.
17
Ibid., 407 e 408.
18
GONÇALVES, Carlos Roberto. Op. cit. p. 34, 2008.
19
MARTINS-COSTA, Judith. Op. cit. 411.
No direito tedesco, o BGB (Bügerliches Gesetzbuch), em vigor a partir de 1900, consagra o novel princípio, ao
dispor em seu § 242: “O devedor é obrigado a cumprir sua obrigação de boa-fé, atendendo às exigências dos
usos do tráfico jurídico”. (OLIVEIRA GOUVÊA, Eduardo de. Artigo: O Princípio da Boa-Fé e sua repercussão
nos contratos – algumas reflexões. Revista de Direito da PGMRJ – Ano III – Nº 3, p. 49, 2002).
Código Civil Português – 1966 – art. 227/1: “Quem negocia com outrem para conclusão de um contrato deve,
tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder
pelos danos que culposamente causar à outra parte”. Art. 762/2: “No cumprimento da obrigação, assim como no
exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa-fé”. Código Civil Argentino, modificado
pela Lei nº 17.711, de 22-4-1968 – art. 1198: “Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de
buena fé y de acuerdo com lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando com
cuidado y previsión”. (OLIVEIRA GOUVÊA, Eduardo de. Artigo: O Princípio da Boa-Fé e sua repercussão nos
contratos – algumas reflexões. Revista de Direito da PGMRJ – Ano III – Nº 3, p. 50, 2002).
20
Ibid., p. 412.
Existem duas concepções de boa-fé no sentido jurídico. A primeira, é a boa-fé subjetiva, que os alemães definem
como Guter Glauben (boa crença), e a segunda, a boa-fé referida por Treu und Glauben (lealdade e crença).
A boa-fé subjetiva, ou boa-fé crença, diz respeito a dados internos, de jaez psicológico, atinentes ao sujeito. É o
estado de ignorância acerca das características da situação jurídica que se apresenta suscetível de conduzir à
lesão de direitos de outrem. Na situação de boa-fé subjetiva, uma pessoa acredita ser titular de um direito,
malgrado incorra na irrealidade empírica, porque só existente na aparência. A situação de aparência gera um
estado de confiança subjetiva, relativa à confiabilidade da situação jurídica, que permite ao titular alimentar
expectativas que vislumbra, com ensanchas no mosaico fático, serem fidedignas.
Discute-se na doutrina os elementos que dão azo ao surgimento da boa-fé subjetiva: se a simples ignorância do
interessado acerca da situação jurídica que caracteriza a boa-fé psicológica, ou se seria exigível um estado de
ignorância desculpável no chamado entendimento ético da boa-fé.
A primeira concepção remonta ao vetusto Código de Napoleão, que apenas exige o simples desconhecimento do
fato para a configuração da boa-fé. Nessa concepção volitiva, a boa-fé contrapõe-se à má-fé, ou seja, a pessoa
ignora os fatos, desde que sem incorrer em erro crasso, e está de boa-fé, ou não ignora, e está de má-fé.
Na concepção idônea de boa-fé subjetiva exige-se uma ignorância que seja desculpável da situação de lesão do
direito alheio. A ignorância seria indesculpável quando a pessoa houvesse desrespeitado deveres de cautela; ela
estaria de má-fé mesmo quando se pudesse atribuir-lhe um desconhecimento meramente culposo.
[Já] A boa-fé objetiva, ou boa-fé lealdade, é um dever – dever de agir de acordo com determinados padrões,
socialmente recomendados, de correção, lisura e honestidade, para não frustrar a confiança da outra parte.
(OLIVEIRA GOUVÊA, Eduardo de. Artigo: O Princípio da Boa-Fé e sua repercussão nos contratos – algumas
reflexões. Revista de Direito da PGMRJ – Ano III – Nº 3, p. 52 e 53, 2002).
21
Ibid., p. 411 e 412.
23
22
Ibid., p. 412 e 413.
Ibid., p. 427 e 428.
24
Ibid., p. 428.
25
Ibid., p. 429.
Sob o título de “Deveres Contratuais Indiretos – Desdobramentos do Princípio da Boa-Fé”, Eduardo de Oliveira
Gouvêa, expõe que se entende “Por função integrativa da boa-fé [...] a idéia de que os deveres das partes não são,
para cada uma, apenas o de realizar a prestação estipulada no contrato ou no negócio jurídico unilateral, mas que
impõe também outros deveres corolários, oriundos da convenção, a partir da análise da obrigação de uma
perspectiva que quase pode-se denominar sistemática.
O princípio da boa-fé regula não apenas o pacto contratual adrede invocado, mas ainda o reconhecimento desses
deveres secundários (não diretamente pactuados) derivados mediatamente do princípio, independentemente da
vontade manifestada pelas partes, a serem observados durante a fase de formação e de cumprimento da
obrigação. São deveres que excedem o dever de prestação. Assim, são os de esclarecimento (informações sobre o
uso do bem alienado, capacitações e limites), de proteção (evitar situações de perigo), de conservação (coisa
recebida para experiência), de lealdade (não exigir o cumprimento de contrato com insuportável perda de
equivalência entre as prestações), de cooperação (prática dos atos necessários à realização dos fins plenos
visados pela outra parte), dentre outros”. (OLIVEIRA GOUVÊA, Eduardo de. Artigo: O Princípio da Boa-Fé e
sua repercussão nos contratos – algumas reflexões. Revista de Direito da PGMRJ – Ano III – Nº 3, p. 58, 2002).
26
Ibid., p. 437 e 438.
27
Ibid., p. 438.
28
Ibid., p. 440.
29
Loc. cit.
30
MARTINS-COSTA, Judith. A boa fé no direito privado: sistema e tópica no processo obrigacional. São Paulo:
Editora Revista dos Tribunais, p. 440, 1999. apud MOTTA PINTO, Carlos Alberto da. Cessão de Contrato. São
Paulo: Saraiva, p. 281, 1985.
31
Ibid., p. 440.
32
Ibid., p. 443.
33
Ibid., p. 456 e 457.
A função de controle da boa-fé é limitativa: ela estabelece que o credor, no exercício do seu direito, não pode
exceder os limites impostos pela citada cláusula, sob pena de proceder antijuridicamente.
O exemplo mais significativo é da possibilidade do exercício de resolver o contrato por inadimplemento, ou de
suscitar a exceção do contrato não cumprido, quando o cumprimento é insignificante em relação ao pacto em
voga.
Essa idéia do abuso de direito desdobrou-se, doutrinariamente, em duas concepções: a primeira, subjetiva, define
que só há abuso de direito quando a pessoa age com a intenção de prejudicar outrem. A segunda, objetiva,
estabelece que para que o ato seja abusivo basta que ele tenha o propósito de realizar objetivos diversos daqueles
para os quais o direito subjetivo em questão foi preordenado, contrariando o fim do instituto, seu espírito ou
finalidade.
Quatro são as modalidades principais que assume o abuso de direito dentro de uma perspectiva objetivista da
boa-fé: as situações de venire contra factum proprium, supressio, surrectio, tu quoque.
A teoria dos atos próprios, ou a proibição de venire contra factum proprium, protege a parte contra aquela que
pretenda exercer um status jurídico em contradição com o comportamento assumido anteriormente. Depois de
criar uma certa expectativa, em razão de conduta seguramente indicativa de determinado comportamento futuro,
há quebra dos princípios de lealdade e de confiança se vier a ser praticado ato contrário ao previsto, com
surpresa e prejuízo à contraparte. O credor que concordou, durante a execução do contrato de prestações
periódicas, com o pagamento em tempo e lugar diverso do convencionado, não pode surpreender o devedor com
a exigência literal do contrato. Para o reconhecimento da proibição, é preciso que haja univocidade de
comportamento do credor e real consciência do devedor quanto à conduta esperada.
Nesse prisma, exsurge fulgurante a proibição da cláusula venire contra factum proprium, ou, como denomina a
doutrina especializada, teoria dos atos próprios, assim enunciada:
A teoria dos atos próprios parte do princípio de que, se uma das partes agiu de determinada forma durante
qualquer das fases do contrato, não é admissível que em momento posterior aja em total contradição com
a sua própria conduta anterior. Sob o aspecto negativo, trata-se de proibir atitudes contraditórias da parte
integrante de determinada relação jurídica. Sob o aspecto positivo, trata-se de exigência de atuação com
coerência, uma vertente do imperativo de observar a palavra dada, contida na cláusula geral da boa-fé.
(In: PEREIRA, Régis Fichtner. Op. cit. p. 84.)
Na supressio, um direito não exercido durante um determinado lapso de tempo não poderá mais sê-lo, por
contrariar a boa-fé. O contrato de prestação duradoura, que tenha passado sem cumprimento durante longo
tempo, por falta de iniciativa do credor, não pode ser exigido se o devedor teve motivo para pensar extinta a
23
24
obrigação e programou sua vida nessa perspectiva. Enquanto a prescrição encobre a pretensão pela só fluência
do tempo, a supressio exige, para ser reconhecida, a demonstração de que o comportamento da parte era
inadmissível segundo o princípio da boa-fé.
A surrectio consiste no nascimento de um direito conseqüente à pratica continuada de certos atos. A duradoura
distribuição de lucros de sociedade comercial, em desacordo com o estatuto, pode gerar o direito de recebê-los
do mesmo modo, para o futuro.
Por fim, aquele que descumpriu norma legal ou contratual, atingindo com isso determinada posição jurídica, não
pode exigir do outro o cumprimento do preceito que ele próprio já descumprira (tu quoque). O condômino que
viola a regra do condomínio e deposita móveis em área comum, ou a destina para uso próprio, não pode exigir
do outro comportamento obediente ao preceito. Quem já está em mora, ao tempo em que sobrevêm
circunstâncias modificadoras da base do negócio, não pode pretender a revisão ou a resolução judicial.
(OLIVEIRA GOUVÊA, Eduardo de. Artigo: O Princípio da Boa-Fé e sua repercussão nos contratos – algumas
reflexões. Revista de Direito da PGMRJ – Ano III – Nº 3, p. 59 a 61, 2002).
34
De acordo com os ensinamentos de Judith Martins-Costa, “A materialização da regra do tu quoque decorre do
fato de que “fere as sensibilidades primárias, ética e jurídica, que uma pessoa possa desrespeitar um comando e,
depois, vir a exigir a outrem o seu acatamento”. Considerando esta fórmula uma especificação da boa-fé
objetiva, assinala Menezes Cordeiro a circunstância de nenhuma das codificações existentes ter compreendido a
sua consagração expressa e com alcance geral, o que não tem impedido a sua aplicação nos diversos sistemas
jurídicos, nos quais é revelada a partir da integração sistemática do contrato e do princípio da boa-fé objetiva. No
direito alemão, como aponta G. Teubner, exprime a regra pela qual “perante violações de normas, as
possibilidades de sanção são limitadas para aquele que perpetrou, ele próprio, violações de normas, tendo como
importante variante a doutrina da Verwirkung, de elaboração jurisprudencial.
(...)
No direito brasileiro, embora não sistematizada, a regra segundo a qual é inadmissível ao prevaricador que
violou deveres contratuais aproveitar-se da própria violação tem larga aplicação nos tribunais, seja pela
invocação do adágio turpitudinem suam allegans non auditur, seja por sua variante da teoria da confiança e da
aparência ou pela aplicação do princípio que coíbe venire contra factum proprium, (...)”.
(MARTINS-COSTA, Judith. A boa-fé no direito privado: sistema e tópica no processo obrigacional. São Paulo:
Editora Revista dos Tribunais, p. 461 e 464, 1999.)
35
Segundo Wieacker, (...), a máxima venire contra factum proprium expressa de forma tão imediata a essência
da obrigação de comportar-se de acordo com a boa-fé que “a partir de ella se alumbra la totalidad del principio”.
Relaciona-se o venire com a boa-fé objetiva porque não pressupõe necessariamente a má-fé ou a negligência
culpável como elementos da expectativa criada na contraparte. “A exigência de confiança não constitui
obrigação de veracidade subjetiva, mas – como na moderna teoria da declaração de vontade – o não separar-se
do valor de significação, que à própria conduta pode ser atribuído, pode ser atribuído pela outra parte”,
resultando que o princípio consubstancia “uma aplicação do princípio de confiança no tráfico jurídico, e não uma
específica proibição de má-fé e da mentira”.
A doutrina define o venire contra factum proprium como a tradução do “exercício de uma posição jurídica em
contradição com o comportamento exercido anteriormente pelo exercente”. O princípio postula, pois, “dois
comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo. O primeiro – o factum proprium – é,
porém, contrariado pelo segundo”. (MARTINS-COSTA, Judith. A boa-fé no direito privado: sistema e tópica no
processo obrigacional. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, p. 469 e 470, 1999.)
36
Ibid., p. 457, 459, 460 e 461.
37
Ibid., p. 480 e 481.
38
Ibid., p. 481.
39
Ibid., p. 482 e 483.
Segundo Judith Martins-Costa “entende-se por ruptura injustificada aquela que é destituída de causa legítima, a
que é arbitrária, a que compõe o quadro do comportamento desleal de um ponto de vista objetivamente
averiguável: “O problema da legitimidade da ruptura não se reconduz, com efeito, à indagação sobre se o seu
motivo determinante é ou não justificado do ponto de vista da parte que a efectuou, mas, antes, importa averiguar
se, independentemente dessa valoração pessoal, ele pode assumir uma relevância objectiva e de per si prevalente
sobre a parte contrária”, afirma Mario Julio de Almeida Costa. (MARTINS-COSTA, Judith. A boa-fé no direito
privado: sistema e tópica no processo obrigacional. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, p. 483 e 484, 1999
apud ALMEIDA COSTA, Mario Julio de. Responsabilidade Civil pela ruptura das negociações preparatórias de
um contrato. Coimbra: Coimbra Ed., p. 62, 1984.)
Já por confiança legítima se quer expressar a expectativa de que a negociação seja conduzida segundo os
parâmetros da probidade, da seriedade de propósitos. Para que se produza a confiança, é evidentemente
necessário que as negociações existam, que esteja em desenvolvimento uma atividade comum das partes,
destinada à concretização do negócio. “É manifesto que nenhuma obrigação de indemnização surge se uma
25
pessoa toma a iniciativa de proceder sozinha a estudos e despesas na elaboração de um projeto de contrato com a
finalidade de submetê-a a outra que se recusa in limine, ainda que sem motivo, a entrar em negociações. A
confiança, para poder ser qualificada como legítima, deve, pois, fundar-se em dados concretos, inequívocos,
avaliáveis segundo critérios objetivos e racionais. (MARTINS-COSTA, Judith. A boa-fé no direito privado:
sistema e tópica no processo obrigacional. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, p. 483 e 484, 1999 apud
ALMEIDA COSTA, Mario Julio de. Responsabilidade Civil pela ruptura das negociações preparatórias de um
contrato. Coimbra: Coimbra Ed., p. 56, 1984.)
40
Ibid., 485.
41
MARTINS-COSTA, Judith. A boa-fé no direito privado: sistema e tópica no processo obrigacional. São
Paulo: Editora Revista dos Tribunais, p. 486, 1999 apud COUTO E SILVA, Almiro do. Responsabilidade do
Estado e problemas jurídicos decorrentes do planejamento. Revista de Direito Público, v. 65, São Paulo, p. 29.
42
Ibid., p. 487.
43
Ibid., p. 492 e 493.
44
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2ª ed. revista e atualizada – Rio de Janeiro: Renovar, p. 316, 2009.
45
Ibid., p. 319.
46
Ibid., p. 320.
47
Ibid., p. 315.
48
Loc. cit.
49
Loc. cit.
50
OLIVEIRA GOUVÊA, Eduardo de. Artigo: O Princípio da Boa-Fé e sua repercussão nos contratos – algumas
reflexões. Revista de Direito da PGMRJ – Ano III – Nº 3, p. 56, 2002 apud FREITAS GOMES, Luiz Roldão de.
Curso de direito civil: Contratos. 1ª ed., Rio de Janeiro: Renovar, p. 49, 2000.
51
OLIVEIRA GOUVÊA, Eduardo de. Artigo: O Princípio da Boa-Fé e sua repercussão nos contratos – algumas
reflexões. Revista de Direito da PGMRJ – Ano III – Nº 3, p. 55, 2002.
52
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 5 ed. – São
Paulo: Atlas, p. 409, 2005.
53
Ibid., p. 410.
54
Loc. cit.
55
GONÇALVES, Carlos Roberto. Op. cit. p. 33.