NOVAS FIGURAS PATRIMÓNIO
PROGRAMA
 Promessa de compra e venda com tradição
 Contrato promessa de aquisição e alienação c/ cláusula de livre
cedência
 Cessão de posição contratual do promitente adquirente a terceiro
 Restantes cessões de posição contratual do promitente adquirente
 Contrato promessa para pessoa a nomear
 Procurações irrevogáveis
 Substabelecimento de procurações irrevogáveis
 Celebração de escritura entre o procurador e o representado
 Transmissão de partes de capital das sociedades
 Entradas de imóveis de sócios para a realização do capital social
 Transmissão de imóveis por fusão ou cisão de sociedades
1
J. Marques Roldão
CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Promessa de compra e venda com tradição
 Incidência: art.º 2.º, n.º 1 e 2, al. a) do CIMT
 Exclusão de incidência: aquisições p/ habitação própria e
permanente, salvo se for introduzida cláusula de livre cedência,
cedência de posição contratual ou procuração irrevogável
 Valor tributável: regra 18.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT – apenas
sobre a parte do preço pago pelo promitente adquirente ao promitente
alienante ou pelo cessionário ao cedente
 Taxa: a que corresponder à totalidade do preço acordado no contrato
– n.º 5 do art.º 17.º do CIMT
2
J. Marques Roldão
CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Contrato promessa de aquisição e de alienação c/ cláusula de livre cedência
 Incidência: art.º 2.º, n.º 3, al. a) do CIMT
 Valor tributável: regra 18.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT – preço pago (inclui
o sinal e os reforços ou adiantamento) pelo promitente adquirente originário
ao promitente vendedor
 Taxa: a que corresponder à totalidade do preço acordado no contrato – n.º 5
do art.º 17.º do CIMT
 Liquidação: o promitente adquirente não beneficia de qualquer isenção ou
redução de taxa – al. e) do art.º 4.º do CIMT
 Pagamento: antes da celebração do contrato-promessa, sem prejuízo do n.º
3 do art.º 22.º do CIMT – “ sempre que o contrato definitivo seja celebrado com o promitente adquirente que já tenha
pago parte ou a totalidade do imposto, só há lugar a liquidação adicional quando o valor que competir à transmissão definitiva for superior ao
que serviu de base à liquidação anterior, procedendo-ase à anulação parcial ou total do imposto se o adquirente beneficiar de redução de
taxa ou isenção”
3
J. Marques Roldão
CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Cessão de posição contratual do promitente adquirente a terceiro
 Incidência: art.º 2.º, n.º 3, al. b) do CIMT
 Valor tributável: regra 18.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT – preço pago (inclui
o sinal e os reforços ou adiantamento) pelo promitente adquirente originário
ao promitente vendedor
 Taxa: a que corresponder à totalidade do preço acordado no contrato – n.º 5
do art.º 17.º do CIMT
 Liquidação: o cessionário sujeito passivo não beneficia de qualquer isenção
ou redução de taxa – al. e) do art.º 4.º do CIMT e ficará de novo sujeito a IMT
se vier a outorgar, como adquirente, a escritura de compra e venda
 Pagamento: antes da celebração do contrato-promessa, sem prejuízo do n.º
3 do art.º 22.º do CIMT – só pagará o IMT que incidir sobre a diferença de valor entre o preço
final ou o valor patrimonial e aquele que havia pago quando adquiriu a posição contratual de
promitente adquirente ( nesta data beneficiará das isenções ou redução de taxa a que tiver direito
como efectivo adquirente do imóvel, procedendo-se à anulação parcial ou total do imposto se o
adquirente beneficiar de redução de taxa ou isenção)
4
J. Marques Roldão
CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Restantes cessões de posição contratual do promitente adquirente

Incidência: art.º 2.º, n.º 3, al. e) do CIMT

Nada impede que o promitente adquirente ceda a sua posição a terceiro em momento posterior ao
da celebração de um contrato-promessa, desde que o promitente alienante dê o seu consentimento,
nos termos do art.º 424 do C. Civil

1.
2.
Se tal acontecer, há lugar a 2 factos geradores de obrigação do imposto:
A que se opera do promitente alienante para o promitente adquirente – al. g) art.º 4.º do CIMT
A que ocorre do promitente adquirente para o cessionário da sua posição contratual
Todavia, o promitente adquirente pode não ser sujeito passivo de IMT se declarar no prazo de 30
dias a contar da cessão, que o valor por si recebido pela cessão não foi superior ao valor por ele
pago ao promitente vendedor, devidamente comprovado por documentos idóneos – al. g) do art.º 4.º
do CIMT
5

Valor tributável: regra 18.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT – preço pago (inclui o sinal e os reforços ou
adiantamento) pelo promitente adquirente originário ao promitente vendedor

Taxa: a que corresponder à totalidade do preço acordado no contrato – n.º 5 do art.º 17.º do CIMT

Liquidação: o cessionário sujeito passivo não beneficia de qualquer isenção ou redução de taxa –
al. e) do art.º 4.º do CIMT e ficará de novo sujeito a IMT se vier a outorgar, como adquirente, a
escritura de compra e venda

Pagamento: antes da celebração do contrato-promessa, sem prejuízo do n.º 3 do art.º 22.º do CIMT
J. Marques Roldão
CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Contratos-promessa para pessoa a nomear

Regulados pelo art.º 452 e sgts do Código Civil

Incidência: al. b) do art.º 4.º e art.º 25.º do CIMT

1.
Pressupostos da incidência:
Quando verificada a tradição de acordo com o art.º 2.º, n.ºs 1 e 2, al. a)
Base tributável: preço ou VPT, consoante o que for maior – art.º 12.º, 1 e 5 do CIMT
Quando verificada a cedência de posição contratual – há lugar a 2 transmissões:
1.ª - A que se opera do promitente alienante para o promitente adquirente
2.ª - A que ocorre do promitente adquirente para o cessionário da sua posição contratual
2.

1.
2.
Particularidades - Não há tributação em IMT ( n.º 4 do art.º 12.º do CIMT):
Quando o contrato definitivo for celebrado com o terceiro nomeado;
Quando o contrato definitivo seja celebrado com sociedade em fase de constituição no momento em
que o contrato promessa foi celebrado e que venha a adquirir o imóvel, desde que o promitentye
adquirente seja titular de todo ou parte do seu capital social

1.
Conclusão:
Nos contratos promessa para pessoa a nomear, se não houver tradição dos bens para o contraente
originário e se o contrato definitivo vier a celebrar-se com o terceiro nomeado, o IMT só será devido
pelo terceiro nomeado
Nos casos de contrato promessa o nomeado não carece de ser previamente identificado, por falta
de aplicabilidade a estes casos do art.º 25.º do CIMT
2.
6
J. Marques Roldão
CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Procurações irrevogáveis
 Incidência: art.º 2.º, n.º 3, al. c) do CIMT
 Nascimento obrigação tributária: momento da emissão da procuração – n.º 2 do art.º
5.º do CIMT
 Valor tributável: n.º1 do art.º 12.º do CIMT, conjugado com as al. a) e b) do n.º 5 do
mesmo artigo – valor constante do acto ou do contrato ou sobre o VPT dos imóveis,
consoante o que for maior; se partes sociais ou quotas, o valor tributável será
determinado nos termos da regra 19.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT
 Liquidação: antes da outorga do acto – n.º 2 do art.º 22.º do CIMT; o procurador não
beneficia de qualquer isenção ou redução de taxa – al. f) do art.º 4.º do CIMT
 Pagamento: antes da outorga do acto

7
Nota: após a outorga da procuração irrevogável, o procurador pode transmitir a terceiros os
poderes ou os direitos que lhe forma conferidos – art.º 264.º do C. Civil
J. Marques Roldão
CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Substabelecimento de Procurações Irrevogáveis
Incidência: art.º 2.º, n.º 3, al. d) do CIMT
Ocorrerá um novo facto tributário, cujo
sujeito passivo será o procurador substituto
ou substabelecido
8
J. Marques Roldão
CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Celebração de escritura entre o procurador e o representado
 Trata-se de uma ficção legal de transmissão e não uma transmissão
de património operada em termos de direito civil; esta só se
concretiza com a escritura – art.º 879.º do C. Civil
 Incidência: art.º 2.º, n.º 1 do CIMT
 Aplicar n.º 3 do art.º 22.º do CIMT para evitar a dupla tributação: se o
valor do imposto a pagar na outorga da escritura for igual àquele
sobre que incidiu o IMT da outorga da procuração irrevogável, não
haverá liquidação de imposto pela celebração da escritura; se o valor
for inferior, haverá lugar a anulação parcial se o efectivo adquirente
beneficiar de isenção ou redução de taxa.
 O procurador nunca pode beneficiar de qualquer isenção ou redução
de taxa, a não ser que venha a ser o adquirente na escritura de
compra e venda
9
J. Marques Roldão
CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Transmissão de partes de capital das sociedades
 Incidência: art.º 2.º, n.º 2 , al. d) do CIMT
 Valor tributável: regra 19.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT:
 VPT dos imóveis correspondente à quota ou parte social maioritária,
ou pelo valor total desses bens, consoante os casos, preferindo em
ambas as situações o valor do balanço, se superior
 No caso de aquisições sucessivas, o imposto respeitante à nova
transmissão será liquidado sobre a diferença de valores determinada
da mesma forma
 Se a sociedade se dissolver e todos ou alguns dos imóveis ficarem a
pertencer ao sócio ou sócios que já tivrem sido tributados, o imposto
referente à nova transmisssão incidirá sobre a diferença entre o valor
dos bens agora adquiridos e o valor por que anteriormente o imposto
foi liquidado
10
J. Marques Roldão
CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Entrada de imóveis de sócios para a realização do
capital social
 Incidência: art.º 2.º, n.º 5 , al. e) e f) do CIMT
 Âmbito: Soc. comerciais- em nome colectivo, por quotas, anónimas,
em comandita simples e comandita por acções, ou civis sob a forma
comercial ; soc. civis com personalidade jurídica reconhecida- registo
definitivo do contrato na Conservatória – art.º 5.º do CSC; restantes
sociedades civis- Ex: Sociedades de Advogados, Soc. Revisores
Oficiais de Contas
 Valor tributável: regra 12.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT- VPT dos
imóveis ou aquele por que os mesmos entrarem para o activo das
sociedades, consoante o que for maior
 Operações ainda sujeitas à Verba 26 da TGIS
11
J. Marques Roldão
CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Transmissão de imóveis por fusão ou cisão de
sociedades
 Incidência: art.º 2.º, n.º 5 , al. e) e g) do CIMT
 Valor tributável: regra 12.ª e 13.ª do n.º 4 do art.º 12.º do
CIMT- VPT dos imóveis por que entrem nas novas
sociedades
 Redução da taxa: art. 39.º do Cód. da Sisa –não aplicável
em IMT
 Isenção de IMT – mantém-se para actos ocorridos até
31/12/2004 (DL 404/90 de 21/12)
12
J. Marques Roldão