VI SIMPÓSIO DA SOCIEDADE BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES- RECIFE/PE- 2014
SUSTENTABILIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO
Avaliação de Imóveis frente aos novos desafios do mercado imobiliário na cidade do Rio
Grande- Uma abordagem acadêmica
CURRÍCULO: Engenheira Civil, Mestre em Engenharia Oceânica, Professora Assistente
na Escola de Engenharia da Universidade do Rio Grande- FURG.
Resumo:A abordagem do tema Avaliação de Imóveis no âmbito acadêmico nos cursos
universitários de engenharia já se constitui de forma bastante consolidada nos últimos
anos. No entanto, frente aos novos horizontes profissionais que se descortinaram para a
nova geração de engenheiros, diante de um país que possui incentivos na esfera do
mercado da construção civil com o Programa de Aceleração do Crescimento-Pac, mais
precisamente Programa Minha Casa Minha Vida, instituídos pelo Governo Federal, a
opção para seguir o caminho profissional se revela diversificada e diferenciada. Com a
intenção de inserir os acadêmicos neste contexto, o programa da disciplina Avaliação de
Imóveis vem sendo ministrado no curso de graduação em Engenharia Civil e Civil
Empresarial da Universidade Federal do Rio Grande-FURG, através de aulas expositivas e
aulas práticas no laboratório de informática, na expectativa de realmente envolver o aluno
no aprendizado. A metodologia tem focado os conhecimentos de disciplinas básicas como
estatística, construção civil, estruturas de concreto, patologias das construções, importantes
à formação básica do engenheiro. No entanto, diante das modificações no cenário
imobiliário local, com crescimento acima da média estadual, a forma de introduzir a
metodologia, no que se refere a Metodo Comparativo de Dados de Mercado, preconizado
na NBR 14.653-1, necessitou ser revista e reestruturada. Para tanto, foi implementada duas
novas situações: o uso do laboratório de informática para exercícios utilizando as
ferramentas disponíveis no excel para análise de regressão e, a constituição do banco de
dados coletivo, elaborado pelos alunos, para diversas tipologias de imóveis, em que todos
participam na coleta e inserção destes na plataforma MOODLE - Modular Object-Oriented
Dynamic Learning Environment. No final do semestre, através de seminário, são
apresentados os Laudos Avaliatórios para cada uma das tipologias constantes no banco de
dados, em que são discutidas as fragilidades e dificuldades de constituir o banco de dados,
os modelos matemáticos escolhidos e suas validações, bem como os requisitos
estabelecidos na NBR-14653-1 e 2.
1. Introdução.
Este trabalho versa sobre aspectos na abordagem da disciplina Avaliação de
Imóveis inserida na grade curricular nos cursos de Engenharia Civil e Civil Empresarial da
Escola de Engenharia da Universidade Federal do Rio Grande-FURG, diante dos novos
horizontes que o cenário socioeconômico local e nacional acena para os egressos destes
cursos.
A realidade municipal nos últimos anos revelou certa inquietude e uma indagação:
"o mercado de trabalho para novos ou experientes engenheiro mudou?" Provavelmente a
resposta é afirmativa, visto que o Governo Federal através do Programa de Aceleração do
Crescimento- PAC modificou de forma determinante este ambiente profissional.
Para a economia local, a mola propulsora das modificações no cenário imobiliário
foram os novos programas governamentais, com investimentos que impulsionaram a
construção civil e a indústria naval.
O município possui o porto de mar mais meridional do Brasil, localizado na
margem Oeste do Canal do Norte, que é o escoadouro natural de toda a bacia hidrográfica
da Laguna dos Patos, conforme Figura 1.
Figura 1- Localização do Município do Rio Grande.
O crescimento da atividade portuária em Rio Grande foi iniciado com as obras de
recuperação dos molhes e, posteriormente sua ampliação. Também, com o aprofundamento
do canal de acesso ao porto, permitindo a atracação de navios de maior calado, tornando o
complexo portuário mais competitivo.
Estes investimentos motivaram a implantação do polo naval no município com
início em 2006, com construção da plataforma P-53, a primeira plataforma feita em Rio
Grande, concluída em 2008.
Aliado a este fator, a retomada da construção civil com o PMCMV-Programa
Minha Casa Minha Vida determinou a chegada de novos empreendedores e investimentos,
alterando de forma descisiva os rumos do mercado imobiliário do município.
De acordo com Mattos et al. (2014), o mercado imobiliário em Rio Grande
apresentou crescimento superior à média estadual, nos último anos, conforme Gráfico 1.
Gráfico 1- Evolução do Mercado Imobiliário em Rio Grande
A cidade do Rio Grande começa assim, a apresentar fragilidades na sua
infraestrutura urbana, em função do aumento populacional ocasionado pela migração
causada pelas oportunidades de emprego no polo naval e pela construção civil.
Estes reflexos também foram observados no meio acadêmico, o que motivou novas
abordagens na disciplina Avaliação de Imóveis, há 10 anos inserida na grade curricular nos
cursos de Engenhria Civil e Civil Empresarial.
A principal alteração implementada foi a constituição do banco de dados comum,
fomentado pelos acadêmicos, com a intenção de promover o estudo do comportamento dos
atributos vinculados às diferentes tipologias.
2. Histórico da disciplina Avaliação de Imóveis nos cursos de Engenharia Civil
A Escola de Engenharia da FURG, no nível de graduação, apresenta os seguintes
cursos: Engenharia Civil, Engenharia Civil Empresarial, Eng. Civil Costeira e Portuária,
Engenharia Mecânica, Eng. Mecânica Empresarial, Eng. Mecânica Naval.
A FURG, desde sua criação há 45 anos, oferece para a comunidade estudantil o
curso de Engenharia Civil. No entanto, o curso de Engenharia Civil Empresarial foi criado
no ano de 2000, com o objetivo de preparar profissionais engenheiros empreendedores,
com conhecimentos ampliados em relação à formação tradicional nas áreas de
administração, economia e contabilidade.
Desta forma, com a criação deste curso, pela primeira vez o tema avaliação de
imóveis passou a fazer parte da grade curricular, integrando de modo colegiado a
disciplina "Sistemas de Construção Civil III-SCC III", que foi ministrada no ano de 2004,
com a seguinte ementa:
"1. Projeto de instalações elétricas de baixa tensão; projeto de
instalações telefônicas.
2. Patologia das construções: concreto armado, alvenaria; proteção
contra umidade; revestimentos; juntas
3. Empuxo de terra; taludes; aterros;
4. Avaliações e perícias."
No ano de 2008, algumas alterações na grade curricular no curso de Engenharia
Civil Empresarial se fizeram necessárias. Por exemplo, a falta de encadeamento dos
conteúdos ministrados na mesma disciplina como acima mencionado (SCC-III).
Assim, depois da aprovação da reforma e reestruturação do curso, a disciplina
Avaliação de Imóveis foi inserida na grade curricular como uma disciplina semestral,
possuindo carga horária de 36 horas/aulas.
Um dos aspectos desta reforma curricular, diz respeito a inserção desta disciplina
no Quadro de Sequência Lógica- QSL, oferecida para o curso de Engenharia Civil
Empresarial, de forma obrigatória, no período 5 (5º ano) do total de 6 e, para a Engenharia
Civil, como optativa no último ano, ou seja, período 5, conforme Figura 2.
Engenharia Civil
Período 1
Período 2
Período 3
Período 4
Período 5Avaliação de
Imóveis
Conclusão
do curso
Engenharia Civil Empresarial
Período 2
Período 1
Período 3
Período 4
Período 5Avaliação
de Imóveis
Período 6
Conclusão
do curso
Figura 2- Apresentação da disciplina Avaliação de Imóveis no QSL da Eng Civil e Civil Empresarial
Desta forma, a nova ementa para a abordagem dos conteúdos programáticos foi
alterada para:
"Conceitos gerais sobre avaliação. Avaliações de terrenos
loteados. Avaliação de glebas. Avaliações de construções
urbanas.
Arbitramento
de
aluguéis.
Avaliação
de
propiedades rurais. Avaliação de máquinas, equipamentos,
instalações industriais e indústrias. Perícias Judiciais."
Trata-se de ementa, que em breve sofrerá adequação, tendo em vista os conteúdos
referentes a avaliação de propriedades rurais, máquinas, equipamentos, instalações
industriais e indústrias não serem atribuições legais de Engenheiro Civil.
O histórico da demanda de alunos na disciplina apartir do primeiro ano em que foi
oferecida (2009) até a presente data encontra-se demonstrado no Gráfico 2.
35
30
25
20
Eng. Civil Emp.
15
Eng. Civil
10
5
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gráfico 2- Evolução do número de alunos matriculados na disciplina Avaliação de Imóveis desde a sua criação.
3. Metodologia de ensino
O contexto social e econômico onde os engenheiros atuam mudou radicalmente nos
últimos anos onde, foram introduzidas novas tecnologias e o acesso abrangente à
informática e às telecomunicações, dando origem a novos padrões de exigências e
indagações de forma que os conteúdos disponibilizados nos meios digitais passaram a ser
facilmente acessado por todos.
Novas questões passaram a afetar a atuação profissional, criando novos problemas
e novas áreas de trabalho e, por consequinte, regulamentações a serem consideradas (ou
construídas). (Silveira, 2005)
A explanação em sala de aula, nos moldes tradicionais, em que o professor
permanece na condição de orador e os alunos de ouvintes passivos, não se adapta ao
ambiente contemporâneo. Ainda que pese a carga de conteúdo e material disponibilizados
nos meios eletrônicos, estes se tornam muito superficiais se não forem acompanhados de
debates e discussões sobre os conhecimentos necessários e suficientes para que, na
atividade profissional, estas informações possam gerar possibilidade de encaminhar as
soluções adequadas.
As mudanças ocorrem, na medida em que a tecnologia permite ao aluno buscar o
conhecimento sem a participação do professor, ficando este último na condição de
mediador/facilitador, conforme Figura 3.
Figura 3- A tecnologia criando acesso direto ao conhecimento (Belhot, 2005)
De acordo com Belhot (2005), não importa quantas aulas o aluno assistiu, mas o
quanto ele aprendeu e com que eficiência.
Por tais motivos, a abordagem na sala de aula sobre um determinado conteúdo
teórico vem precedida de discussões a cerca de situações reais e concretas, relativas ao
mercado de trabalho, resaltando a importância dos conhecimentos específico em avaliação
de imóveis, legislação pertinente ao uso e ocupação do solo, entre outros assuntos relativos
ao processo avaliatório, inclusive redação de laudo.
Neste sentido, são expostos aspectos até então desconhecidos pela maioria do
alunos sobre o mercado de trabalho para esta área específica da engenharia, onde são
apresentadas as possibilidades de atuação, como: perito judicial, assintente técnico, nas
carteiras imobiliárias de agentes financeiros, órgãos públicos que efetuam processos de
desapropriações, etc.
Os métodos estabelecidos na NBR-14.653-1 são apresentados de forma que o aluno
possa perceber suas possibilidades de aplicação em decorrência da tipologia e finalidade da
avaliação.
De plano, se estabelece que o processo avaliatório com a utilização do Método
Comparativo de Dados de Mercado terá resultados satisfatórios se, inicialmente, o banco
de dados estiver composto em sintonia com a realidade local.
Segundo Pires (2005) a função do avaliador é retratada da seguinte forma:
"A função mais importante e nobre do avaliador, onde seus
conhecimentos são exigidos, está na metodologia da coleta de
dados, na análise de variáveis e fundamentação de valor, onde
deve ser treinado e preperado para as soluções, tornando-se
assim um Especialista Engenheiro de Avaliações."
Esta definição alicerçada no que sugere Belhot (2005), justifica a iniciativa adotada
no ano de 2012. No ano anterior, a análise dos resultados obtidos no seminário de
avaliação do final do semestre revelou que a teoria havida sido absorvida de forma
satisfatória, no entanto a sua aplicação prática estava deficitária.
Ou seja, a falta de coerência na determinação do valor do bem em análise frente ao
mercado imobiliário local sugeria deficiência na constituição do banco de dados.
Este fato motivou reflexões e indagações quanto à eficiência do aprendizado
pretendido.
Assim, foi identificado que a teoria não estava em consonãncia com a prática e a
mudança nos procedimentos didáticos resultou em duas alterações:
•
o uso do laboratório de informática para exercícios utilizando
ferramentos do excel para análise de regressão, com a
utilização de uma amostra previamente elaborada;
•
a constituição do banco de dados coletivo, fomentado pelos
alunos que são solicitados para coletar um dado por semana
para cada tipologia.
Para esta atividade, é utilizada a plataforma MOODLE - Modular Object-Oriented
Dynamic Learning Environment, que se constitui em um ambiente de gestão de ensino,
centrado no estudante e não no professor. Este ambiente proporciona integração entre os
participantes e no caso em tela, permite a inserção de forma individual dos elementos
correspondentes às quatro tipologias sugeridas: terrenos, apartamentos, residência
unifamiliar e sala comercial.
A compreenssão da metodologia começa com a identificação e seleção das
variáveis a serem utilizadas para a obtenção do valor provável de um imóvel.
No laboratório, os alunos exercitam as ferramentas de análise de regressão baseada
no banco de dados fornecido pelo professor, com a finalidade exclusiva de tratar dos
principais requisitos normativos. Nesta ocasião também são discutidas as dificuldades
encontradas por cada aluno na obtenção dos seus dados semanais, como: identificação
correta dos endereços, áreas privativas e de uso comum, estado de conservação,
infraestrutura e localização na malha urbana, etc.
A implementação destas mudanças promoveu um grande amadurecimento no nível
de abstração do que realmente significa a contituição de um banco de dados e suas
peculiaridades.
Estes resultados foram possíveis de serem observados no final do semestre,
novamente através do seminário de avaliação, no qual a turma dividida em grupos elabora
um laudo avaliatório para cada uma das tipologias constantes no banco de dados
(apartamentos, residências unifamiliares, terrenos e salas comerciais) por eles constituídos.
Os reflexos dos programas habitacionais e da implantação do polo naval no
município puderam, desta forma, ser observados e quantificados através da coleta e análise
dos dados, bem como adoção de modelos matemáticos que representassem as tipologias
em análises.
Os procedimentos acadêmicos para abordagem do conteúdo estão ilustrados na
Figura 4:
Plataforma MOODLE
•Metodologia
•Exemplos de aplicação
•Aula prática: laboratório
Exposição dos
conteúdos em sala de
aula
•Conteúdo teórico
•Bibliografia
•Inserção de
tarefas:
constituição de banco de
dados para diferentes
tipologias
Avaliação final
•Turma
dividida
em
grupos
•Apresentação de laudo
avaliatórios: explanação
de procedimentos
•Sistema de avaliação com
uma única nota, com
média 5 para aprovação
Seminário de
Avaliação
Figura 4- Procedimentos para aplicação da metodologia.
4. Conclusão
Assim, diante das observações acima elencadas, dois aspectos podem ser
resumidos:
•
a inserção no conhecimento específico (engenharia de
avaliações) gera um visão de como os diversos braços da
engenharia podem ser vinculados entre si;
•
a aplicação do ensino acadêmico deve sempre que possível
possibilitar a criação de vínculo direto entre causa e efeito,
ensino e prática.
No presente trabalho, as alterações na abordagem teórica/prática da disciplina
Avaliação de Imóveis estão produzindo discussões a cerca do mercado imobiliário do
município, com grande expectativa de crescimento, face aos novos investimentos no setor
da construção civil e no polo naval.
Especificamente, o tema avaliação de imóveis envolve este universo, pois o
significado da engenharia de avaliação segunda Dantas (1998) corresponde:
"A engenharia de avaliaçãoes é uma especilaidade da
engenharia que reúne um conjunto amplo de conhecimentos na
área de engenharia e arquitetura, bem como em outras áreas
das ciências sociais, exatas e da natureza, com o objetivo de
determinar tecnicamente o valor de um bem, de seus frutos e
custos de reprodução."
5. Referências:
•
BELHOT, R.V. XXXIII Congresso Brasileiro de Ensino de Engenharia, 2005.
Disponível em:<http://www.abenge.org.br/cobenges-anteriores/2005/2005--xxxiii-cobenge-campina-grande-pb>. Acesso em: 01/09/2014.
•
DANTAS, R. A. Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia
científica. 2ed. São Paulo: PINI, 2005.
•
MATTOS, A.E; FARIA,L.E; MATTOS; F.C. A Evolução do Mercado Imobiliário
na Cidade do Rio Grande- RS. 13ºMPU-FURG, Rio Grande, 2014.
•
PIRES, S.A.- Apostila de aula- Módulo I. 2004. Porto Alegre.
•
SILVEIRA, M. A. A formação do engenheiro inovador : uma visão internacional –
Rio de Janeiro-PUC-Rio, Sistema Maxwell, 2005.