Crédito
Imobiliário
no Brasil
Dr. Luiz Antonio Rodrigues
Economista
Diretor de Crédito Imobiliário do Banco Itaú
2
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
O Crédito Imobiliário no Brasil
SFH (Sistema Financeiro da Habitação)
Depósito de
Poupança
Poupança
3
Crédito
Imobiliário
Banco
Rendimento
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Financiamento
Imobiliário
Prestações
Direcionamento da Poupança
SFH
80%
FINANCIAMENTO
CRÉDITO
IMOBILIÁRIO
65%
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
POUPANÇA
100%
CH
20%
ENCAIXE
OBRIGATÓRIO
20%
EXIGIBILIDADE
ADICIONAL
10% - Deduções
FAIXA LIVRE
Sobra
Caixa do
Governo
Recursos da Poupança que não retornam ao mercado
100% (64 bilhões)
Recursos Livres
5%
Compulsórios
30%
5
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
FCVS
19%
Duplo Financiamento
3%
Financiamentos em
Atraso PES**
7%
Financiamentos em
Atraso
21%
Financiamentos
em Dia
15%
Retorno de
10% para o
mercado
2006
* Proporção de financiamentos em dia e em atraso projetada com base
na carteira de clientes Itaú
** PES: Plano de Equivalência Salarial
• 130 mil
unidades
financiadas
• 720 mil
empregos
gerados em
2 anos
Inadimplência no Mercado Imobiliário

Tempo de duração na
execução: Cerca de 07 anos
Contratos com 4 ou + prestações em atraso
93.856
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
89.648
90.202
Contratos
em execução
Contratos com 4 ou +
prestações em atraso
29,6%
29,5%
24,7%
jun-05
26,2%
set-05
28,6%
25,5%
dez-05
Fonte: BACEN
Contratos em Execução: Projeção com base nas informações do Itaú
6
87.265
27,6%
24,2%
mar-06
Contratos em execução
Prejuízo na Retomada do Imóvel
Contratos assinados até 1998
Processo de retomada do imóvel
Aplicado variação da categoria
profissional
nas
prestações
limitada a variação do IPC
7
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
100%
95%
• Desestímulo ao mercado de
crédito imobiliário
• Política de crédito restritiva
• Valor de entrada elevado
(reduz quantidade de
financiamentos)
38%
30%
351 mil
332 mil
133 mil
105 mil
18%
10 mil
22 mil
3 mil
6 mil
63 mil
12%
Valor da
Dívida
Dívida c/
decisão
judicial
Valor do
imóvel
(*) Após 7 anos de execução
(*) Amostra aleatória real
Valor de
venda
Custas de
Execução
ITBI
IPTU
Condomínio
Atrasado
Atrasado
Valor
recuperado
Mutuário – Resultado das Ações Contra Encerradas – Maio / 2006
Amostragem:
Decisão não altera o crédito
5,8 %
(Ex.: Exclusão de órgãos de proteção ao crédito,
7,8%
cancelamento da execução extrajudicial,
alteração de Cia. Seguradora)
8
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
60,0%
32,2%
Decisão altera o crédito
2,0 %
Capitalização de juros na Tabela Price
1,0 %
Inversão da forma de amortização
0,2 %
Alteração do índice da correção
Procedente (Cliente ganhou a ação)
Improcedente (Banco ganhou a ação)
Extinta por acordo
do saldo devedor
0,4 %
Redução da taxa de juros
0,4 %
O que falta resolver
9
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Meu contrato tinha cobertura do FCVS, paguei
todas as prestações mas não consigo utilizar o
FCVS para quitar meu financiamento
imobiliário. Por quê?
Duplo Financiamento
FCVS
Fundo que cobria o saldo devedor remanescente
do contrato
Impossibilidade de utilização do FCVS para o 2º imóvel financiado
CADMUT
10
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
(Cadastro Nacional de
Mutuários):
 Sistema que registra os
Novo Código Civil:
financiamentos imobiliários e a
data das operações
 Hipoteca tem validade
 Duplo financiamento é o 2º
 Prevê 10 anos para a
cadastro apontado em nome
do mutuário
 O CADMUT ainda está em
aberto, podendo gerar novos
duplos financiamentos
de 20 anos
prescrição do prazo de
início da execução
 Os prazos estão se
encerrando
Notificação ao
mutuário
podendo ser
judicial
Duplo financiamento – Perfil dos contratos
91%
76%
1a. Parcela do
contrato repactuado
64%
41%
Aposentadoria
2.269
1.957
1.688
1.591
1.500
22%
1.371
1.203
1.087
798
11
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
506
Idade
Prazo
60
0
63
36
Prestação
65
60
Renda
70
120
Comprometimento de Renda
Idade no início
do prazo
Idade no início do
aposentadoria
Fonte: Média dos contratos ativos da carteira do Itaú + Banestado
75
160
Idade no fim do
refinanciamento
12
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Por que após 15 anos do fim das prestações
de um financiamento imobiliário ainda tenho
de pagar prestações 5 vezes maiores?
Contratos desequilibrados
Depois 1987
O Saldo Residual passou a ser de responsabilidade do cliente
DESCASAMENTO ENTRE AS TAXAS DE REAJUSTE
13
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Saldo Devedor
X
Prestação
TR
IPC
mensalmente
anualmente
Contratos desequilibrados – Perfil dos contratos
77,7%
72,8%
49,2%
37,7%
25,0%
2.602
2.102
1a. Parcela do
contrato repactuado
Aposentadoria
2.102
2.083
1.621*
1.530
1.279
1.259
786
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
526
Idade
Prazo
54
Idade no término
do prazo
Última prestação do
contrato original
PMT
54
62
1
97
1 mês antes da
aposentadoria
Renda (reajustada pelo IPCA)
63
72
103
216
Comprometimento de Renda
Premissas:
Saldo Devedor: R$ 116,8 mil
14
Valor da Garantia: R$ 69,7 mil
Fonte: Carteira Banco Itaú - média dos contratos em dia
Prazo: 216 meses
* Valor da aposentadoria hoje
15
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
A Importância da Adimplência
A importância da adimplência
 Para o país




desenvolvimento do mercado da
construção civil;
geração de emprego;
geração de renda;
solução para o problema do déficit
habitacional.
 Para o cliente

16
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006


política de crédito mais flexível;
valor de entrada menor;
prazo de contratação maior.
 Para o incorporador

obtenção de crédito com mais
facilidade;

aumento da produção;

aumento das vendas.
 Para o acionista

mercado propício para investimento;

garantia do cumprimento do
contrato;

retorno do Capital.
 Para o Poder Judiciário

redução do número de processos;

maior rapidez no julgamento;

menores custos;

geração de Paz Social.
A adimplência e a capacidade de gerar novos créditos
em 2 anos
Empregos
gerados
129 mil
96 mil
68 mil
6 mil
GERAÇÃO DE NOVOS CRÉDITOS (Em 15 anos)
Unidades financiadas
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
23.400
O retorno do Capital
gera empregos e reduz
o déficit habitacional
12.300
1.100
95%
90%
70%
85%
Pontualidade

PREMISSAS:


17
17.500
Prejuízo não
reaplicado
Juros = 12% a.a.
•
Carteira = R$ 1 bilhão

Valor médio = 50 mil
•
Prazo = 180 meses
•
Sistema = SAC
18
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
O que acontece em países desenvolvidos
tempo de recuperação
do crédito
custo de recuperação
do crédito
Relação
Créd Imob / PIB
INGLATERRA
1 ano
perde 4,75%
52%
ITÁLIA
3 anos
perde 18 a 20%
5,5%
BRASIL
7 anos
perde 82%
2%
Fonte: Inglaterra/ Itália – Livro: “Salvando o Capitalismo dos Capitalistas”
Brasil - Bacen
Problemas decorrentes da inadimplência
A adimplência permite o retorno do Capital ao mercado, gera
emprego e possibilita financiar moradia.
Inadimplência
Quebra de
contrato
Execução
Retomada
do imóvel
19
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Ações contra
Aumenta a exigência
p/ novos
empréstimos
Não há
investimento
Aumenta
o risco
Desemprego
O banco
perde $
Cria instabilidade
social
O que os agentes do mercado fizeram
20
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
para resolver os problemas dos
financiamentos imobiliários
Problemas já solucionados
 SAC – Sistema de Amortização Constante
 Ajustes na Alienação Fiduciária
 SPE – Sociedade de Propósito Específico
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
 Patrimônio de Afetação
 Depósito Incontroverso
 CCI – Cédula de Crédito Imobiliário
 Antecipação temporária da redução da taxa de juros
SAC:
22
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
O valor da dívida dificilmente ultrapassará
o valor do imóvel
Sistema de Amortização
Tabela Price: O cliente observa que o saldo devedor não
Problema:
diminui conforme sua expectativa
SAC: O saldo devedor é reduzido na medida que as
amortizações são liquidadas e por conseqüência, a prestação
passa a ser menor
Solução:
g
150
Em caso de atraso, o valor da dívida
ultrapassará o valor do imóvel
23
R$ mil
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
120
85
90
91
60
73
54
30
valor do imóvel atualizado
(0,5% a.a.)
valor da dívida na TP
valor da dívida no SAC
0
0
60
120
PREMISSAS
•valor do imóvel: R$ 100.000
•valor do financiamento: R$ 75.000
•taxa de juros: 12% a.a.
•TR: 8% a.a.
Não apresenta
180 saldo residual
Alienação Fiduciária:
24
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
DESCRIÇÃO

O imóvel fica na propriedade indireta do credor;

Dificulta o contrato de gaveta;

Adimplência nos financiamento contribui para a Justiça Social;

Responsabilidade do devedor para pagar impostos e taxas;
Alienação Fiduciária
Lei nº 9.514/97
Problema:
A hipoteca tem trânsito judicial em processo de longo prazo,
causando consideráveis prejuízos ao agente financeiro e aos
próprios mutuários
Solução:
Implantou-se a alienação fiduciária e está em desenvolvimento
um grande programa nacional de conscientização para protegê-la
de vícios que levaram a descrença na hipoteca.
Retorno do capital ao mercado
25
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
EXECUÇÃO JUDICIAL (em R$ mil)
Prejuízo
do
Banco
351
Dívida Bruta
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (em R$ mil)
Valor a ser
devolvido
ao cliente
106
102
Valor Recuperado
Dívida Bruta
Tempo Execução - 7 anos
(*) Valor médio da carteira em execução no Itaú
117
Valor Recuperado
Tempo Execução – 6 meses
SPE: Sociedade de Propósitos Específicos
26
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Segregação dos Riscos da Incorporadora
SPE
Sociedade de Propósito Específico
Abertura de uma empresa para cada empreendimento
Vantagem
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Segregação dos riscos da Incorporadora
Maior proteção aos compradores das unidades e à garantia principal do
banco
Base para proposta do Patrimônio de Afetação
Patrimônio de Afetação
Maior segurança na conclusão dos
28
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
empreendimentos
É fundamental o mutuário ter consciência da
diferença entre um empreendimento em
afetação e outro sem afetação
Patrimônio de Afetação
Lei nº 10.931/04
Segregação do empreendimento do Patrimônio do Empresário
29
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
PRINCIPAIS VANTAGENS


Patrimônio afetado não vai para a massa falida


Os recursos são creditados na conta do empreendimento
Comissão de obras decide o que fazer em caso de inadimplência
das construtoras
Tributação limitada a 7%
EVITOU

Utilização dos recursos de um empreendimento para construir
outro



Problemas na entrega da obra
Descrença no mercado
Efeito Encol
Depósito Incontroverso:
30
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Retorno do principal, possibilitando um
maior volume de financiamento imobiliário
Depósito Incontroverso
Lei nº 9.514/97
Pagamento do Principal
da dívida
R$ 303
31
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Valor do imóvel: R$ 70.000
Financiamento : R$ 48.000
72ª prestação : R$
613*
* Desconsiderando juros e taxas
Amortização
R$ 310
Juros
Reaplicado imediatamente
em um novo financiamento
Pagamento
incontroverso
Depósito do
valor
controvertido
Sempre
paga
Em
juízo
Novos
financiamentos
Pode ser sacado pelo
banco para novos
financiamentos
CCI: Cédula de Crédito Imobiliário
32
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Maior liquidez no mercado de Crédito Imobiliário
Cédula de Crédito Imobiliário
Lei nº 10.931/04
Maior Liquidez no mercado de Crédito Imobiliário
33
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
 Padronização das informações

Com ou sem garantia real

Maior liquidez através da redução da burocracia

Economia com registro de imóveis nas transferências dos créditos

Padronização dos indexadores
SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário
Depósito de
Poupança
Poupança
Financiamento
Imobiliário
Rendimento
34
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Crédito
Imobiliário
Banco
Prestações
CCI
Capital para Novos
Financiamentos
Investidores
35
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Alternativas para o crescimento do
mercado de Crédito Imobiliário
Perfil em relação ao rendimento *
Valores em milhões
Foco das Instituições Financeiras*
0,1
3,3
4,4
0,9
0,4
1,5
0,6
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
4,4
21,2
Imóvel próprio = 33,3
Fonte: IBGE – CENSO 2000
36
(*) Rendimento do responsável pelo domicílio
SM: Salário Mínimo
1,6
7,4
Alugado + cedidos = 11,5
5,6
Déficit habitacional = 6,7
Redução da Taxa de Juros
37
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Sem taxa
reduzida
Com taxa
reduzida
Diferença
Taxa de juro
12%
8%
i
1º Prestação
1.149
903
i 21,5%
217.450
210.282
Total pago
• Valor do imóvel:
• Valor do Financiamento:
• % de Financiamento:
• Prazo:
• % Comprometimento de Renda:
• Idade do Proponente:
• VMSA*:
• TR
100.000,00
80.000,00
80%
240
25%
30 anos
R$ 25,00
0,1937% am
VMSA: Valor de Manutenção de Serviços Administrativos
h
i
33%
3,3%
6,4 milhões de
famílias
Carteira Hipotecária Residencial
Redução da Taxa de Juros
38
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Antes de julho 2006
Taxa de juro
14%
1º Prestação
1.613
Total pago
304.900
• Valor do imóvel:
•Valor do Financiamento:
•Prazo:
• % Comprometimento de Renda:
• Idade do Proponente:
• VMSA*:
• TR
360.000,00
100.000,00
240
25%
30 anos
R$ 26,94
0,1937% am
VMSA: Valor de Manutenção de Serviços Administrativos
Após julho 2006
Diferença
12,5%
i
10,7%
1.498
i
7,1%
289.094
i
5,2%
Aumento do Prazo de Financiamento
39
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Antes julho 2006
Após julho 2006
Diferença
Prazo
180
240
h
33%
1º Prestação
1.015
903
i
11,3%
h
• Valor do imóvel:
100.000,00
• Valor do Financiamento:
80.000,00
• % de Financiamento:
80%
• Taxa de Juro:
8% nas 36 primeiras prestações; 12% nas demais
% Comprometimento de Renda:
25%
• Idade do Proponente:
30 anos
• VMSA:
R$ 25,00
160 mil famílias
Aumento do Percentual de Financiamento
Antes de julho 2006
% máxima
de financiamento
Valor de
financiamento
40
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
1º Prestação
Diferença
h
h
75%
80%
75.000,00
80.000,00
25%
20%
25.000,00
20.000,00
i
25%
903
h
6,3%
Percentual
entrada
Valor entrada
Após julho 2006
849
• Valor do imóvel:
100.000,00
•Prazo:
240 meses
• Taxa de Juro:
8% na 36 primeiras prestações, 12% nas demais
• Comprometimento de Renda:
25%
• Idade do Proponente:
30 anos
• VMSA:
R$ 25,00
6,7%
6,7%
Renda x Prestação
Tabela
Price
SAC
Renda
Com
inflaçã
o
Renda
% Comprometimento
de renda
% Comprometimento
de renda
25%
18%
13%
1
60
120
7%
180
25%
1
23%
60
21%
120
41
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Renda
Sem
inflaçã
o
25%
1
Premissas:
IPCA: 4% a.a.
TR: 2% a.a.
Valor do imóvel: R$ 80 mil
Valor financiado: R$ 56 mil
22%
60
120
180
Renda
% Comprometimento
de renda
19%
19%
% Comprometimento
de renda
25%
28%
31%
35%
60
120
180
13%
180
Prestação
1
42
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Características do Crédito Imobiliário no Brasil
Spread Bancário
Taxa
12,0%
-
Poupança
6,17%
-
Perdas
1,0%
43
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
•Inadimplência
•Imóveis
retomados
-
Custo
3,0%
•Agências
•Pessoal
•Cobrança
•Terceiros
-
Tributos
0,9%
•PIS
•COFINS
•IR
•Contribuição
Social
=
Spread
1,0%
Modalidades de Financiamento
Sistema Financeiro da
Habitação (SFH)
Carteira Hipotecária
(CH)
Prestação Fixa
Mínimo R$ 40 mil
Máximo R$ 350 mil
A partir de R$ 350 mil
A partir de R$ 60 mil
até 12%
livre
livre
índice da poupança (TR)
índice da poupança
(TR)
sem correção
monetária
Tipo do imóvel
residencial
residencial e comercial
residencial
Tipo do imóvel
sim
não
só na aquisição
Utilização do FGTS
sim
não
só na aquisição
Valor do imóvel
Taxa de juros
44
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
índice de correção
monetária
PARA USO DO FGTS

Para proponentes e imóveis enquadrados nas condições e
exigências dos financiamentos no “Âmbito do SFH” (Lei 8.036 –
art. 20/MP 2.197), e:


Não seja proprietário de imóvel no mesmo município;
Não possua outro financiamento habitacional nessas condições
Evolução do Processo de Garantia e Liquidez do Mercado de Automóveis
250 mil
contratos/mês
prazo: 60 meses
taxa: 2% a.m.
100 mil contratos/mês
40 mil contratos/mês
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
1994
ausência de cadastro único
de informações
busca e apreensão demoradas
2004
1998
acesso ao RENAVAN
identificação do proprietário
identificação de multas
alienação eletrônica
busca e apreensão demoradas
venda do bem
no momento da
busca
e apreensão
(Lei 10.931)
Simplificar o processo de contratação
Situação atual:
 Tempo de aprovação de crédito
 Tempo de emissão do contrato
 Tempo de registro e liberação de dinheiro
46
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
 Número de certidões exigidas
Com o contrato
registrado, ocorre
a liberação dos
recursos
Criar dinâmica tal como no mercado de automóveis, com liberação
dos recursos em 3 dias.
Processo de Compra de um Imóvel
Cliente
Cliente
Crédito
Documentação
Análise
Jurídica
FGTS
Avaliação
do Imóvel
Emissão
do Contrato
Assinatura
e Registro
Liberação
do Dinheiro
Aprovação
Rápida
47
Diretoria de Crédito Imobiliário
Banco Itaú
24/07/2006
Pouca
Burocracia
Rapidez no Processo
+
Segurança Jurídica
Comodidade
Internet
Central Atendimento
Os clientes buscam o Banco que tem a melhor
combinação
Liberação
Rápida
Pós-Venda: O que o cliente busca
Em situação de dificuldade financeira o banco deve auxiliar o
cliente, buscar alternativas para o pagamento, propor
acordos e estar aberto à negociação
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Flexibilidade de pagamento, tal como
existe nas construtoras
Não quer venda casada, pois traz dificuldades
em cumprir o contrato
Plano Empresário
 É o empréstimo destinado a empresas da construção civil para
Conceito
Forma de
Contratação
viabilizar a produção e comercialização de empreendimentos
imobiliários.
 Em Patrimônio de Afetação (Lei 10.931)
 Em SPE – Segregação dos riscos da incorporadora
 Taxa de Juros - 12% aa + TR (Índice de atualização - caderneta
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Taxa de Juros
Garantias
de poupança)
 TSA - R$ 25,69
 Hipoteca do terreno e das benfeitorias realizadas
 Penhor dos recebíveis Pré e Pós chaves
 Garantias Adicionais dos sócios ( imóveis ou aplicações
financeiras)
 Seguro garantia da conclusão do imóvel (quando necessário)
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Agenda
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Ações necessárias para a diminuição do déficit habitacional
Campanha de valorização da hipoteca e
alienação fiduciária
Maior segurança no contrato
Campanha de valorização do
incontroverso
Aumento do percentual do financiamento
devido a preservação do principal
Solucionar a questão dos contratos
desequilibrados e duplo financiamento
Desafogar a justiça diminuindo a intervenção
do juiz de tentar reduzir a injustiça social
Redução do índice do Compulsório
Aumento de recursos para financiamento
Grande interação com o Poder Judiciário,
visando a sensibilização da importância
do retorno do capital e a diminuição do
número de processos jurídicos
Fortalece a alienação fiduciária e cria o
conceito que a adimplência deve ser
priorizada
Queda nos juros, diminuição de tributos e
aumento no prazo do financiamento
Aumento da população atendida devido à
diminuição do valor da renda exigida
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Muito Obrigado!