CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI – 2ª Região
CRECI – SÃO PAULO
DEFINE A DIFERENÇA ENTRE DAÇÃO EM PAGAMENTO, PERMUTA E PAGAMENTO PARCIAL EM IMÓVEL E O DIREITO AOS HONORÁRIOS
Ilmo. Sr.
EDSON SHUIGUENOBU YANAGUI (26.283)
Rua Capitão Macedo n° 60 – apto. 14
040021-020 – São Paulo – SP
Aprovado na 6ª
Reunião Plenária
aos 30.06.2004
PARECER 017.P.2004
Prezado Sr.:
Em atendimento a vossa solicitação de análise e parecer sobre o assunto
envolvendo o direito de comissionamento sobre venda de bens imóveis, com dação de
parte em pagamento por bens imóveis e parcelamento do saldo devedor da venda, temos a
informar o quanto segue.
PROLEGÔMENOS
Preliminarmente, necessário ressaltar que o preâmbulo de vossa solicitação
não esclarece a verdadeira abrangência da dúvida suscitada, pois sua leitura de forma
isolada, nos dá a entender que o único aspecto a ser analisado seria o do eventual direito
do Corretor de Imóveis em receber o comissionamento sobre venda de bens imóveis, o
que seria uma inutilidade, visto se tratar do óbvio.
Somente após a leitura do restante do texto, é que se passa a ter idéia de que
o assunto em debate envolve três temas específicos, quais sejam: (1) do direito ou não do
Corretor de Imóveis em receber comissionamento (o termo correto seriam honorários)
sobre o imóvel dado como “dação em pagamento” na compra de outro de maior valor,
(2) do direito ou não em receber seus honorários à vista e no momento da concretização
do negócio e (3) da responsabilidade pelo pagamento dos honorários no caso de permuta
de imóveis.
DA “DAÇÃO EM PAGAMENTO” E DA “PERMUTA”
Tendo em vista que V.S. se utiliza de ambos os termos para definir a entrega
de um imóvel de menor valor, como “parte do pagamento” de uma compra de outro de
maior valor, somos forçados a abrir um parêntesis para esclarecer a existência de uma
diferença que se mostra fundamental.
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FAX 011 - 3884.8961
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Com efeito,segundo esclarece DE PLÁCIDO E SILVA, a dação em
pagamento “Mostra, em Direito, uma das espécies de dação, equivalente à que se opera
pela venda. Chamam-na principalmente de dação em pagamento (datio in solutum),
porque aí a ação de dar tem a função de extinguir a obrigação, que devia ser cumprida
por outra prestação, que não é a que se constitui pela dação (destacamos).
Nesta razão, M. I. CARVALHO DE MENDONÇA a compreende como o
“acordo liberatório convencionado entre o credor e o devedor, em virtude do qual aquele
aquiesce em receber deste, para exonerá-lo de uma dívida, um objeto diferente do que
constituía a obrigação: (...)”. Segundo o aforismo jurídico, a dação em pagamento
importa em solução da dívida: (...) (in Vocabulário Jurídico, Forense, 1973, v. II, p.
471)”.
Outro não é o entendimento de NICOLAU BALBINO FILHO, que citando a
doutrina de Sebastião de Souza (Da Compra e Venda), assim enfatiza: “Desde logo se
observa que a dação em pagamento pressupõe uma obrigação preexistente, que ela tem
por fim extinguir, enquanto que a compra e venda é um contrato gerador de obrigações (in,
Registro de Imóveis, Atlas, 1996, p. 380) (destaques nossos)”.
Por outro lado, segundo esclarece ainda DE PLÁCIDO E SILVA, a
expressão permuta, “Derivado de permutar, do latim permutare (permutar, trocar,
cambiar), na significação técnica do direito exprime o contrato, em virtude do qual os
contratantes trocam ou cambiam entre si coisas de sua propriedade. (...).
Ele realiza, sem dúvida, o mesmo fim que a venda, desde que uma das
partes contratantes dá (transfere a propriedade da coisa) para que obtenha ou receba da
outra parte uma outra coisa equivalente. (...).
Na permuta, não há propriamente um preço (pretium), isto é, uma
contraprestação em dinheiro, de modo a se distinguirem comprador e vendedor, em
conseqüência, a coisa vendida e comprada. Ocorrem duas entregas de coisas de igual
valor, ou que se estima equivalentemente. E, assim, quando há um excesso de valor, de
modo que se cumpra um pagamento, ou seja, haja uma entrega efetiva de dinheiro,
não haverá permuta, mas venda. E neste caso a coisa dada pelo comprador será
computada no preço da venda, como parte de pagamento (idem, p. 1.152, v. III)
(destacamos)”.
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Por sua vez, NICOLAU BALBINO FILHO, esclarece que “Permuta,
permutação, comuta, alborque, barganha, escambo ou troca é o contrato em que as partes
permutantes, com direitos e obrigações iguais, se obrigam a dar uma coisa em troca da
outra (idem, p. 375) (destacamos)”.
ORLANDO GOMES, do alto de seu magistério, traz uma visão ainda mais
abrangente sobre o tema, explicando que, “Sob a denominação de troca, permuta ou
escambo, configura-se um contrato tão semelhante ao de compra e venda que os códigos
mandam aplicar-lhe as disposições referentes a este. (...). Na permuta, um dos contratantes
promete uma coisa em troca de outra. Na compra e venda, a contraprestação há de se
constituir, necessariamente em dinheiro. Na troca não há preço, como na compra e venda,
mas é irrelevante que as coisas permutadas tenham valores desiguais. (...).
Se a prestação de um dos contratantes consiste parte em dinheiro e parte em
outra coisa, há dúvida sobre a qualidade do contrato, tanto podendo ser compra e venda
como troca. Pelo critério objetivo do maior valor, será compra e venda se a parte em
dinheiro for superior a outra: será troca, em se verificando o oposto (in, Contratos,
Forense, 1983, p. 298)”.
Destarte, segundo a doutrina exposta, para existir uma “dação em
pagamento”, se faz necessário a existência anterior de uma dívida, que seria resgatada
mediante a entrega de um bem, para quitá-la na sua totalidade ou para ser utilizada como
dedução de parte de seu valor. E, como se pressupõe que o caso dos autos venha a
retratar uma intermediação, originária de uma proposta que resultou num consenso,
forçoso reconhecer a inexistência de qualquer dívida anterior a autorizar o seu
pagamento mediante dação.
Outrossim, pelo fato de V.S. informar ter ocorrido “dação de parte em
pagamento por bens imóveis” e “parcelamento do saldo devedor”, induvidoso restaria
que o imóvel adquirido teria sido de maior valor do que aquele utilizado como “dação de
parte em pagamento”, deixando evidente que a hipótese dos autos não poderia ser tida
como “permuta”, pois esta, também de acordo com a doutrina exposta, só ocorre pela
entrega de coisas de igual valor - segundo alguns autores – ou, pelo menos, quando o
bem dado como parte de pagamento superar a quantia a ser paga em dinheiro, hipóteses
que se presume não sejam a da intermediação realizada por V.S..
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Assim, a toda evidência que no negócio intermediado por V.S., o imóvel
dado pelo comprador foi computado no preço da venda, como parte de pagamento e o
excesso do valor foi financiado, de modo a definir sem qualquer dúvida, estarmos frente a
uma intermediação de venda, pura e simples, envolvendo dois imóveis.
DO PAGAMENTO PARCIAL EM IMÓVEIS E DOS HONORÁRIOS
Esclarecido assim que a intermediação realizada por V.S. se constituiu de
uma venda pura e simples de dois imóveis, tendo o comprador dado imóvel de menor
valor como parte de pagamento daquele que pretendia adquirir, resta agora a análise da
questão principal, ou seja, do direito ou não do Corretor de Imóveis em receber
honorários do comprador, em razão da entrega de seu imóvel ao vendedor. E, desde já,
podemos afirmar que esse direito lhe assiste, conforme se esclarece adiante.
Por primeiro, cumpre ressaltar que se o comprador entrega como parte de
pagamento um imóvel de sua propriedade, é porque realmente tinha a intenção de dele se
desfazer. Logo, essa entrega equivale a uma venda disfarçada e gera indiscutíveis
benefícios ao seu proprietário. Isso porque, com a entrega do imóvel, evita ele a perda de
tempo que se faria necessária para encontrar um interessado em sua aquisição. E, mesmo
o encontrando, nenhuma garantia teria ele de receber o valor pretendido à vista, pois a
grande maioria dos negócios imobiliários nos dias atuais é feita a prazo, só se admitindo
essa possibilidade através de uma substancial redução em seu preço.
Ao depois, a eventual venda do imóvel, implicaria em igual pagamento de
honorários ao profissional intermediário, a não ser que viesse o proprietário pretender
vendê-lo de modo próprio, sem o auxílio de um Corretor de Imóveis, o que, convenhamos,
é quase inconcebível na atualidade. Mesmo que pudesse fazê-lo, teria que arcar com os
ônus de vários anúncios (incontáveis, porque não dizer), seja em jornais ou em revistas
especializadas.
Por fim, a própria escritura definitiva a ser lavrada para o imóvel dado
como parte de pagamento reforçaria a tese proposta, ou seja, de que nos encontramos
frente a uma compra e venda, visto que esta não poderia ser lavrada como simples
permuta, em face da existência de uma diferença a ser paga em dinheiro.
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Logo, a entrega direta pelo adquirente de um imóvel de menor valor como
parte de pagamento na aquisição de outro de maior preço, só lhe traz vantagens, pois lhe
permite a realização imediata de um negócio que lhe interessa, sem necessidade de
aguardar a sua venda – após superação de todos os obstáculos e despesas a ela inerentes
- para com seu produto realizar o pagamento da compra pretendida.
Ora, esse imóvel, para ser admitido como parte de pagamento do outro em
vias de ser adquirido, necessita do Corretor de Imóveis os mesmos cuidados daquele
objeto principal da intermediação, ou seja, todas as certidões para comprovar a sua
regularidade, além de todas aquelas inerentes a capacidade do(s) proprietário(s). E mais,
muitas vezes se faz necessário a perspicácia do Corretor de Imóveis, no sentido de
convencer o proprietário do imóvel - objeto principal da intermediação - a aceitar como
parte de pagamento um imóvel de menor preço, nem sempre com resultados frutíferos.
Esse tipo de intermediação, envolvendo mais de um imóvel, é prevista na
própria “Tabela Oficial de Remuneração por Serviços Prestados”, elaborada pelo
Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (SCIESP), devidamente
homologada pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 2ª. Região/SP, na 28ª.
Sessão Plenária, realizada em data de 30.novembro.2002, que assim textua: “Quando a
transação envolver diversos imóveis, a remuneração será devida pelos respectivos
proprietários a quem estes contratarem, calculada sobre o valor de venda de cada um dos
imóveis (destacamos)”.
Bem por isso, inexiste qualquer dúvida de que, quando houver a entrega de
imóvel de menor preço como parte de pagamento em aquisição de outro de maior valor,
deverá o proprietário daquele arcar com o pagamento dos honorários devidos ao
profissional responsável pela intermediação, no mesmo percentual previsto pela Tabela
Oficial para a venda, ou seja, entre 6% a 8%.
DO MOMENTO EM QUE OS HONORÁRIOS PASSAM A SER DEVIDOS
Nesse aspecto, nos reportamos ao nosso parecer 015.P.2004, reproduzindo
a doutrina de ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO, quando esclarece que “(...) o
corretor vende o resultado útil de seu trabalho e, conseqüentemente, só tem direito a
receber comissão se sua mediação conduzir à
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concretização do negócio intermediado, aplicando-se, pois, a regra geral do art. 1.219 do
Código Civil (“A retribuição pagar-se-á depois de prestado o serviço, se, por convenção,
ou costume, não houver de ser adiantado, ou paga em prestações”), razão pela qual não
cabe a corretagem se a mediação não alcançou resultado útil (in Contrato de Corretagem
Imobiliária, Atlas, 2001, p. 88)”.
Destarte, nenhuma dúvida existe de que, por exercer o Corretor de Imóveis
uma atividade de resultado e não de meio, sua remuneração é devida a partir da
conclusão do negócio, que se faz representar pela assinatura do instrumento particular
irretratável e irrevogável ou da definitiva escritura, nos exatos termos do artigo 597, do
Novo Código Civil Brasileiro - que substituiu o artigo 1.219 do vetusto Código revogado , reforçado inclusive pelo artigo 725, do Novo Código Civil que assim dispõe: “A
remuneração é devida ao corretor uma vez tenha conseguido o resultado previsto no
contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das
partes (destacamos)”.
Por fim, nos termos do já citado artigo 597, do Novo Código Civil, a
remuneração do corretor deve ser paga por inteiro, por ocasião da conclusão do negócio,
nada impedindo, porém, ajuste expresso em contrário.
DA PERMUTA
Em vista da análise anterior, mostra-se evidente que a intermediação objeto
deste não envolveu nenhuma permuta, no sentido literal do termo. Mesmo assim, apenas a
título de complemento, nos reportamos ao texto expresso da Tabela Oficial do Sindicato
dos Corretores de Imóveis, que assim dispõe: “Nas permutas, a remuneração será devida
pelos respectivos proprietários a quem estes contratarem, calculada sobre o valor de
venda de cada imóvel”.
Logo, caso estivéssemos frente a uma permuta, nenhuma dúvida existiria de
que V.S. teria direito a remuneração pela intermediação, que se faria incidir no mesmo
percentual atribuído à venda e sobre o valor atribuído a cada imóvel, respondendo cada
um de seus proprietários pelo respectivo pagamento.
É o nosso parecer.
São Paulo, 27.abril.2004
Dr. Paulo Hugo Scherer
CRECI 2ª. Região - Dpto. Jurídico
Encarregado
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