Direito de Preferência
ODireito de Preferência na Alienação de fiuinhão em Imóvel
Integrante de Condomínio Necessário
ROBSON DE OLIVEIRA
Advogado. Pós-Graduado em Direito Imobiliário. Militante na Área de Direito Imobiliário do
Escritório Demarest Advogados. Especialista em Direito Imobiliário.
COLABORAÇÃO: CHRYSTIANE DOMINGOS
Militante na Área de Direito Imobiliário do Escritório Demarest Advogados.
Primeiramente, cumpre definir o instituto do condomínio, situação por
meio da qual dois ou mais indivíduos são proprietários do mesmo bem. No
entender do ilustre Jurista Caio Mário da Silva Pereira, define-se condomínio da
seguinte forma:
Dá-se condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de
suas partes. [. ..] A cada condômino é assegu rada uma quota ou fração ideal da
coisa, e não uma parcela material desta. Cada cota ou fração não significa que a
cada um dos coproprietários se reconhece a plenitude dominial sobre um fragmento físico do bem, mas que todos os comunheiros têm direitos qual itativamente iguais sobre a totalidade dele, limitados, contudo, na proporção quantitativa
em que concorre com os outros coproprietários na titularidade sobre o conjunto. 1
Já no que diz respeito à a li enação de quota-parte a terceiros, cumpre observar que, primeiramente, o coproprietário deverá comunicar sua intenção aos
demais consortes, para que estes exerçam seu direito de preferência, conforme
o disposto no art. 504 do Código Civil Brasileiro, in verbis:
.I
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se
der con hecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte
• vendida a estran hos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de
decad~cia.
I
\
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. 18. ed . Rio de Janeiro: Forense, 2003.
p. 175/176.
10 . .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...... ... .. ..... .. . . . ....... . ... . . . . . . . . .ROl N' 21- Maio-Jun/2014- ASSUNTO ESPECIAL- DOUTRINA
ROl N' 21 - Maio-Jun/2014- ASSUNTO I
Apenas para corroborar tal entendimento, o eg. Superior Tribunal de Justiça manifesta-se no mesmo sentido, conforme se vê:
que possam exerce
nulidade do ato juri
do ato, impondo-s~
tratada na petição i
Civil. Recurso especial. Condomínio. Alienação de parte ideal por condômino.
Estado de indivisão do bem. Direito de preferência dos demais condôminos.
Na hipótese de o bem se encontrar em estado de indivisão, seja ele divisível ou
indivisível , o condômino que desejar alienar sua (ração ideal do condomíni o
deve obrigatoriamente notificar os demais condôminos para que possam exercer
o direito de preferência na aquisição, nos termos do art. 1.139 do CC 1916.
Importante obsen
art. 504 do Código Civ
anulável no momento e1
transação.
Precedentes da Quarta Turma .
Neste momento, •
lidade de ajuizar uma a
compulsória, devendo c
reivindi car para si a que
Recurso especial conhecido e provido.
(STJ, REsp 489.860, Reiª Min. Nancy Andrighi , j. 27.1 0.2004)
Neste mesmo sentido é o entender do ca l. Tribunal do Estado do Paraná,
in verbis:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PREFERÊNCIA CUMULADA COM DEPÓSITO
JUDICIAL DO PREÇO- COMPRA E VENDA- CONDOMÍNIO PRO INDIVISO
-QUOTA IDEAL- NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DOS DEMAIS CONDÓMINOS E DIREITO DE PREFERÊNCIA- APLICAÇÃO DO ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 (ART. 1 .139 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916) -SENTENÇA
CASSADA - REMESSA DOS AUTOS À ORIGEM - RECURSO CONHECIDO E
PROVIDO- Em se tratando de condomínio pro indiviso, ou seja, em que os condôminos são proprietários de porções ideais, que não foram previamente definidas, embora o imóvel seja faticamente divisível (área superior ao módulo rural),
para que haja a divisão da coisa comum faz-se necessário, primeiramente, o
consentimento dos demais condôm inos, bem como que seja observado o direito
de preferência destes, o que não ocorreu no caso em tela. Ante a inobservância
do direito de preferência, a sentença deve ser cassada, devendo os autos retornarem à origem para o prosseguimento do feito, inclusive com a citação do terceiro
adquirente do imóvel, o qual é litisconsorte necessário, nos termos do art. 47 do
Código de Processo Civil.
(TjPR, 18ª C.Cív., Rei. Luiz Mateus de Lima, Data de julgamento: 05.10.2005)
Assim, é de fácil constatação a obrigatoriedade da oferta da quota-parte
aos demais proprietários do bem em condomínio.
Na hipótese de a ali enação ocorrer sem que haja a notificação dos demais cqtldôm inos para exercer ou não a preferência, a jurisprudência entende
pela núlidade do ato jurídi co.
.
Assim é o entendimento do ilt).stre Desembargador Luiz César Nicolau,
integrante do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná , nos autos da Apelação nº 419.059:
,A fa lta de comunicação/notificação do condômino interessado em alienar a sua
cota-parte na comunhão de qualquer bem imóvel aos demais comunheiros, para
Além disso, na r
ser enviada aos demais
preferência na aqui siçãc
não defina prazo especí
prazo razoáve l.
Neste sentido é c
Pontes de Miranda, con
A falta de previsão
nas seguintes teses:
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dias. O efeito da ir
rência que se lhes é
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("Lei das 5/A"), em seu ê
direito de preferência er
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como premissa indispe1
2
PONTES DE MIRANDA. Din
Carús Guedes, Otávio Luiz R•
~014- ASSUNTO ESPECIAL- DOUTRINA
ROl N" 21 - Maio·Jun/2014- ASSUNTO ESPECIAl- DOUTRINA ..........................................................................................................
iuperior Tribunal de Jus-
11
que possam exercer o direito de preferência, via de consequência, importa na
nulidade do ato jurídi co, bem assim do próprio documento público formalizador
do ato, impondo-se, desse modo, o aco lhimento da pretensão desenvolvida retratada na petição inicial.
arte ideal por condômino.
s demais condôminos.
visão, seja ele divisível ou
ção ideal do condomínio
s para que possam exercer
rt. 1.139 do CC 1916.
Importante observar que, considerando o prazo de 180 dias previsto no
art. 504 do Código Civil, o negódo jurídico deixará de ser nulo e passará a
anulável no momento em que os condôminos interessados tomarem ciência da
transação.
). 2004)
Neste momento, os coproprietários terão, no prazo de 180 dias, a liberalidade de ajuizar uma ação judicial , tecnicamente conhecida por adjudicação
compulsória, devendo depositar o valor estipulado do negócio, com o fim de
reivindicar para si a quota-parte alienada a terceiro estranho.
Além disso, na hipótese de a notificação da ali enação da quota-parte
ser enviada aos demais coproprietários, estes deverão manifestar seu direito de
preferência na aquisição. Nesse caso, embora o Código Civil, em seu art. 504,
não defina prazo específico para tal manifestação, esta deverá ser realizada em
prazo razoável.
tal do Estado do Paraná,
ULADA COM DEPÓSITO
)OMÍNIO PRO INDIVISO
TO DOS DEMAIS CONiO DO ART. 504 DO CÓIL DE 1916)- SENTENÇA
ECURSO CONHECIDO E
Neste sentido é o entender dos atualizadores da obra do ilustre jurista
Pontes de Miranda, conforme demonstra-se:
A falta de previsão no Código, a melhor forma de suprir a lacuna do art. 504 está
nas seguintes teses: (a) o condómino-ali ena nte é livre para assinar um prazo de
resposta aos outros coproprietários; (b) esse período deveria conferir tempo razoável à reflexão dos afrontados, assim entendido um prazo não inferior a trinta
dias. O efe ito da inércia dos demais condóminos é a perda do direito de preferência que se lhes atribuiu o art. 504. 2
, ou seja, em que os canforam previamente definiuperior ao módulo rural ),
essário, primeiramente, o
te seja observado o direito
tela. Ante a inobservânc ia
devendo os autos retorna! com a citação do terce iro
'• nos termos do art. 47 do
Não obstante o quanto anteriormente exposto, importante salientar que
o Código Civil Brasileiro, em diversos temas, considerou como prazo razoável
aque le não inferior a trinta dias, conforme se pode comprovar na leitura dos
arts. 303, 592, 1 .081, § 1º, 1.1 09, 1 .145 e 1 .481 e, taxativamente, o art. 1 .807.
Jlgamento: 05.1 0.2005)
Com relação à legislação esparsa, encontramos na Lei nº 6.404/1976
(" Lei das S/A "), em seu art. 171 , § 4º, previsão de que o prazo para exercício do
direito de preferência em caso de venda de quotas é de, no mínimo, 30 dias.
la oferta da quota-parte
a a notificação dos dejuri sprudência entende
lor Luiz César Nicolau ,
'lá, nos autos da Apelaem alienar a•sua
/
Importante analogia, por fim, encontra-se ainda na Lei nº 8.245/1991
("Lei de Locações"), a qual prevê, em seu art. 28, o prazo de trinta dias, após ter
sido notificado, para o locatário exercer o seu direito de preferência .
Assim, con~uímos que (i) a venda de quota-parte de condomínio tem
como premissa indhpensável à sua va lidade a notificação dos demais condô-
2
PONTES DE MIRANDA. Direito das coisas: condomínio, edifício de apartamentos. Atualizado por Jefferson
Carús Guedes , Otávio Luiz Rodrigues Júnior. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012.
12 ... . . . .... . . .. ................... . ....... .................................. ....... . . . 801 N' 21 - Maio-Ju!V2014- ASSUNTO ESPECIAL- DOUTRINA
minas para que possam exercer ou não o seu direito de preferência; (ii) o prazo
para resposta, embora não assinalado pela lei deve ser um prazo considerado
razoável para que o notificado tenha a oportunidade de avaliar a proposta recebida pelo condômino, assim como os documentos relativos à proposta venda; (iii) entendem a doutrina e a jurisprudência que um prazo razoável não
seria inferior a trinta dias; (iv) a falta de notificação dos demais condôminos
para que exerçam o direito de preferência acarreta a nulidade do ato de venda;
(v) o condômino preterido no seu direito de preferência tem o direito de, no
prazo de 180 dias após tomar conhecimento da venda, depositar o preço pago
pelo terceiro e requerer a adjudicação compulsória para si do quinhão vendido;
e (vi) da data em que o condômino tomar conhecimento da venda até o final do
prazo de 180 dias que se seguem, o ato de venda passa a ser anulável.
REFERÊNCIAS
AGHIARIAN , Hércules. Curso de direito imobiliário. 7. ed. Rio de janeiro: Lumen )uris,
2008.
CENEVIVA, Walter. Lei dos registras públicos comentada. 19. ed . São Paulo: Saraiva,
2009 .
Direito de Preferê1
LUANA Cl
Advogada
lntegrada1
RESUMO: ODireito de PrefE
nação do imóvel para que E
para que não configure um
PALAVRAS-CHAVE: Direito
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. 18. ed. Rio de janeiro:
Forense, 2003.
SUMÁRIO: Introdução; 1 E•
gal; 2.1 O artigo 27 da Lei 1
n° 8.245/1991; 2.4 Do artig
32 da Lei n° 8.245/1991; 2
Conclusão; Referências.
PONTES DE MIRANDA. Direito das coisas: condomínio, edifício de apartamentos.
Atualizado por Jefferson Carús Guedes, Otávio Luiz Rodrigues júnior. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. Coleção Tratado de Direito Privado: Parte Especial; 12.
INTRODUÇÃO
NERY JUNIOR, Nelson. Código Civil comentado. Nelson Nery )unior, Rosa Maria de
Andrade Nery. S. ed. rev., ampl. e atual. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007 .
_ _ . Direito das coisas: usufruto. Uso. Habitação. Renda sobre imóvel. Atualizado
por Nelson Nery junior e Luciano de Camargo Penteado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. Coleção Tratado de Direito Privado: Parte Especial; 19.
_ _ . Direitos reais limitados. Enfiteuse. Servidões. Atualizado por Nelson Nery
junior e Luciano de Camargo Penteado. 1. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012.
Coleção Tratado de Direito Privado: Parte Especial; 18.
_ _ .Pretensões e ações imobiliárias dominicais: perda da propriedade imobiliária.
Atualizado por Jefferson Carús Guedes e Otávio Luiz Rodrigues júnior. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. Coleção Tratado de Direito Privado: Parte Especial ; 14.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 14. ed. São Paulo: Atlas, 2014.
Coleção Direito Civil; v. S.
__
I . Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n2 8.24S, de 18.10.1991.
12. ed. São Paulo: Atlas, 2013 .
WALD, Arn<?ldo. Direito das coisas. 1 \· ed. rev., aum. e atual. com a colaboração dos
Professores Alvaro Villaça Azevedo e Véra Fradera. São Paulo: Saraiva, 2002.
Lei n2 6.404, de 1S de dezembro de 1976, que dispõe sobre a sociedade por ações.
.
O Direito de
para resguardar o d
quando o locador qt
Por isso, o loc
realizar a proposta a
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1 EVOLUÇÃO HISTÓRICA
No Brasil, o [
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Devido à om
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