PORTO D’OURO
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado
Relatório e Contas
Fundger – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, SA
Sede Social: Av. João XXI, 63 - 1000-300 Lisboa - Capital Social € 600.000 - CRL de Lisboa e contribuinte 501 783 601 – www.fundger.pt
PORTO D’OURO
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RELATÓRIO DE GESTÃO
ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO
Internacional
Segundo as estimativas intercalares de janeiro divulgadas pelo Fundo Monetário Internacional (FMI),
em 2014, a economia mundial terá crescido a um ritmo idêntico ao do ano anterior, 3,3%. A evolução
do crescimento não foi, uma vez mais, homogénea entre as principais regiões e economias.
Enquanto, por exemplo, nos EUA e no Reino Unido a atividade ganhou intensidade ao longo de 2014,
assente sobretudo na procura interna, na Área Euro, embora a economia tenha voltado a crescer
após dois anos de contração, o ritmo de atividade permaneceu modesto.
Apesar da notória exceção da Reserva Federal norte-americana, a qual, conforme planeado, finalizou
em outubro o seu programa de compra de ativos, a tendência dominante foi de adição de novos
estímulos monetários por parte dos principais bancos centrais. O avolumar das preocupações com os
níveis muito baixos da inflação e a necessidade de incentivar a concessão de crédito para induzir
maior crescimento económico, constituiu as principais razões para as medidas tomadas. Estas
traduziram-se na descida de taxas de juro e no uso de instrumentos não convencionais, como a
compra de ativos.
INDICADORES ECONÓMICOS MUNDIAIS
Taxas de variação (em %)
PIB
União Europeia (a)
 Área do Euro
 Alemanha
 França
 Reino Unido
 Espanha
 Itália
EUA
Japão
Rússia
China
Índia
Brasil
2013
0,0
-0,5
0,1
0,3
1,7
-1,2
-1,9
2,2
1,6
1,3
7,7
5,0
2,5
2014
1,3
0,8
1,5
0,4
2,6
1,4
-0,5
2,4
0,1
0,2
7,4
5,6
0,3
Inflação (b)
2013
2014
1,5
0,6
1,4
0,4
1,6
0,8
1,0
0,6
2,6
1,5
1,5
-0,2
1,3
0,2
1,5
2,0
0,4
2,7
6,8
7,4
2,6
2,3
9,5
7,8
6,2
6,3
Taxas (em %)
Desemprego (b)
2013
2014
10,8
10,3
12,0
11,6
5,2
5,0
10,3
10,3
7,6
6,3
26,1
24,3
12,2
12,8
7,4
6,3
4,0
3,7
5,6
5,6
4,1
4,1
n.d.
n.d.
5,4
5,5
FMI: World Economic Outlook - Update - janeiro de 2015
(a) Comissão Europeia: European Economic Forecast - fevereiro de 2015
(b) FMI: World Economic Outlook - outubro de 2014 (para os países não membros da UE)
Outros fatores que mereceram a atenção dos agentes económicos e dos mercados financeiros ao
longo do ano tiveram origem em acontecimentos de ordem geopolítica. Neste âmbito, duas crises se
destacaram, a primeira entre a Ucrânia e a Rússia, a segunda decorrente dos avanços de grupos
radicais no Iraque e na Síria. A outro nível, salienta-se a realização de eleições antecipadas no
Japão, na sequência da decisão de postecipar a nova subida do IVA, das quais resultou a
recondução do Primeiro-Ministro, Shinzo Abe.
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RELATÓRIO E CONTAS 2014
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PORTO D’OURO
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Nos EUA, após um início de ano marcado pelo impacto negativo das condições climatéricas
adversas, que levaram o PIB a registar o primeiro trimestre de contração dos últimos três anos, os
indicadores económicos recuperaram de forma assinalável a partir da primavera. E nos dois
trimestres seguintes assistiu-se, inclusive, ao período de maior crescimento da última década, o qual
se cifrou em 4,6% e 5,0%, em cadeia e anualizado, em cada um dos trimestres, respetivamente.
No Japão, em consequência do aumento do IVA, a economia japonesa voltou a cair em recessão
técnica, o que levou, como referido, à convocação de eleições antecipadas e à adoção de novas
medidas de estímulo por parte do banco central, num ano em que a inflação registou o segundo ano
consecutivo de variação positiva, algo a que já não se assistia desde 2008.
As economias emergentes denotaram um novo abrandamento, apesar de manterem um nível de
crescimento superior ao verificado nos países desenvolvidos. Condições menos favoráveis, quer de
natureza cíclica, quer de natureza estrutural, ditaram esse arrefecimento.Os países mais
dependentes da exportação de matérias-primas foram particularmente afetados pela evolução
negativa dos preços das mesmas.
No bloco asiático, onde o crescimento continua a ser mais forte, a China obteve uma expansão de
7,4%, ainda assim o valor mais baixo dos últimos 24 anos. Por seu turno, o Brasil, principal economia
da América Latina, registou uma recessão técnica durante o primeiro semestre; não obstante, e em
consequência dos níveis elevados de inflação, o Banco Central do Brasil manteve o processo de
aumentos da taxa diretora, que encerrou o ano em 11,75%. Na Rússia, o ano foi marcado por uma
elevada incerteza, decorrente da queda do preço do petróleo e do abrandamento da atividade
induzido pelas sanções económicas impostas ao país, o rublo registou nesse período uma
depreciação de 79,8% face ao dólar, tendo o Banco Central da Rússia sido obrigado a decretar
aumentos da taxa diretora em cinco ocasiões, a qual encerrou o ano em 17%.
Os níveis de desemprego a nível global permanecem, em termos históricos, ainda muito elevados,
apesar de terem registado de uma forma geral uma redução. A pressão sobre o crescimento dos
salários manteve-se, desta forma, muito contida, o que, em conjunto com a queda do preço das
matérias-primas, sobretudo do petróleo no segundo semestre do ano, levou a uma descida dos níveis
de inflação em diversos países desenvolvidos.
Europa
De acordo com as Estimativas do Outono da Comissão Europeia, a atividade na Área Euro terá
crescido 0,8% em termos anuais, primordialmente devido ao contributo da procura doméstica. Nos
principais Estados Membros registaram-se taxas de crescimento positivas, com exceção da Itália. O
desempenho das economias sob pressão foi também positivo, destacando-se a recuperação da
Irlanda e, em menor magnitude, de Espanha.
O Euro registou em 2014 um ano de depreciação face à generalidade das moedas, fruto do reforço
do caráter expansionista da política monetária na Área Euro, decorrente da conjuntura de descida da
inflação para valores considerados muito baixos, e manutenção de um ritmo de crescimento lento.
TAXAS DE CÂMBIO DO EURO
Valores médios mensais
Dezembro de 2011
Dezembro de 2012
Dezembro de 2013
Dezembro de 2014
USD
1,3179
1,3120
1,3704
1,2330
GBP
0,8441
0,8130
0,8364
0,7880
JPY
102,55
110,02
141,68
147,06
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RELATÓRIO E CONTAS 2014
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A moeda única perdeu 10,0% face ao dólar norte-americano, fruto da atuação divergente dos
respetivos bancos centrais, com a Fed a concluir do programa de aquisição de ativos, enquanto o
BCE reforçava os estímulos monetários. Contra o iene, o euro apreciou pelo terceiro ano consecutivo,
desta feita de 3,8%, tendo, no final do ano, alcançado o valor mais elevado em mais de seis anos
(144,85 ienes por euro).
O desemprego na região registou uma ligeira redução em 2014, após dois anos consecutivos de
aumento. A taxa de desemprego média, até novembro, fixou-se em 11,6%, menos 0,4 pontos
percentuais do que o registado em 2013.
Na Área Euro, a evolução dos preços acentuou os receios de um prolongado período de inflação
muito baixa ou mesmo de deflação O Índice Harmonizado de Preços no Consumidor (IHPC), registou
uma variação média de 0,4%, um ponto percentual abaixo do verificado em 2013, apenas superior ao
valor observado em 2009, quando a referida taxa média foi de 0,3%.
O Banco Central Europeu (BCE) revelou-se particularmente ativo ao longo do ano. A evolução da
conjuntura levou a que decidisse reduções das taxas de referência, em junho e em setembro, tendo
fixado, pela primeira vez na história, a taxa de depósito em terreno negativo. Adicionalmente,
anunciou novas Operações de Refinanciamento de Prazo Alargado Direcionadas, com o propósito de
incentivar a disponibilização de crédito bancário às empresas não financeiras e às famílias, e ainda
dois programas de compra de títulos de dívida em mercado secundário.
As taxas de juro praticadas desceram em 2014, em sintonia com o comportamento das taxas Euribor
e com a redução dos custos de financiamento das instituições financeiras nos mercados de capitais.
TAXAS EURIBOR
2,0%
1,8%
1,6%
1,4%
1,2%
1,0%
0,8%
0,6%
0,4%
0,2%
0,0%
2011-12
2012-12
1m
3m
2013-12
6m
2014-12
12m
Os progressos efetuados no que concerne à União Bancária, nomeadamente o entendimento
alcançado no Parlamento Europeu e no Conselho Europeu no que respeita ao Mecanismo Único de
Resolução, e a conclusão do processo de análise da qualidade dos ativos (Asset Quality Review) e
do teste de stress, no âmbito da assunção pelo BCE das suas competências ao nível do Mecanismo
Único de Supervisão, foram fatores adicionais na contínua melhoria do sentimento na região.
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RELATÓRIO E CONTAS 2014
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PORTO D’OURO
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ECONOMIA PORTUGUESA
A economia portuguesa registou em 2014, segundo as projeções divulgadas pelo Banco de Portugal
no seu Boletim Económico de dezembro de 2014, um crescimento positivo, o que sucedeu pela
primeira vez em quatro anos. Esta evolução ficou a dever-se ao comportamento da procura interna,
dado que, diferentemente do verificado no passado recente, o contributo do comércio externo para o
PIB em 2014 foi negativo, uma vez que o aumento das importações suplantou o das exportações.
De acordo com o banco central, em 2014 as exportações interromperam a tendência de aumento de
quota que se observou durante os três anos anteriores, uma evolução que foi, contudo,
significativamente afetada pela componente dos bens energéticos, refletindo o encerramento
prolongado de uma unidade de refinação durante o primeiro trimestre do ano.
INDICADORES DA ECONOMIA PORTUGUESA
taxas de variação homóloga em %
2012
Produto Interno Bruto)
Consumo privado
Consumo público
FBCF
Procura Interna (b)
Exportações
Importações
Taxa de Inflação (IHPC)
Rácios
Taxa de desemprego
Défice do SPA (em % do PIB)
Dívida Pública (em % do PIB)
2013
2014 (a)
-3,3
-5,2
-4,3
-15,0
-6,9
3,1
-6,6
2,8
-1,4
-1,4
-1,9
-6,3
-2,4
6,4
3,6
0,3
0,9
-1,8
-0,6
1,5
1,4
3,7
4,7
-0,3
15,8
-5,5
124,8
16,4
-4,9
128,0
14,1
-4,8
127,2
Fonte: INE
(a) OE: Relatório Orçamento de Estado para 2015 - outubro de 2014, exceto quando identificados (*)
(b) Contributo para o crescimento do PIB (pontos percentuais)
Na frente orçamental continuaram os esforços no sentido de redução do défice que se estima que se
tenha situado abaixo da meta definida pelo Governo. Para esta evolução contribuiu, sobretudo, o
crescimento da receita fiscal acima do esperado acompanhado por um decréscimo da despesa
pública.
Em sintonia com o verificado na generalidade dos países da Área do Euro, o índice de preços
português decresceu visivelmente registando, em 2014, uma taxa de variação média de -0,3%, após
0,3% em 2013.
Em 2014 a taxa de desemprego desceu nos três primeiros trimestres de 2014, altura em que atingiu
13,1%, o registo mais baixo em 4 anos, sendo a população desempregada de 688,9 mil indivíduos, o
que representa um decréscimo de 16% face a igual trimestre de 2013.
Em maio, Portugal concluiu com sucesso o Programa de Assistência Económica e Financeira sem
que tenha sido considerado necessário qualquer conjunto de medidas de natureza cautelar.
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RELATÓRIO E CONTAS 2014
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MERCADO IMOBILIÁRIO
Em Portugal, as restrições e incertezas de carácter orçamental colocaram à prova a capacidade de
gestão das organizações que atuam na área imobiliária. As mudanças aceleradas e constantes
observadas no setor impuseram uma crescente necessidade de adaptação a realidades
extremamente desafiantes.
Após alguns anos de diminuição nos volumes de procura, o mercado de Escritórios da grande Lisboa
registou uma subida dos montantes negociados. A retoma da procura, assim como as quebras
continuadas de nova oferta ao longo dos últimos anos, contribuíram para a diminuição da vacancy
rate, que encerrou o ano com 11,9%. O otimismo do mercado de escritórios é corroborado pelos
valores das rendas, designadamente pela correção em alta da renda prime na Zona do CBD, que
subiu 50 cêntimos face ao ano anterior, situando-se nos € 19 m2/mês.
O aumento de operações concretizadas no mercado Industrial contribuiu para uma recuperação
ligeira, acompanhada de uma perceção positiva gradual por parte dos diferentes operadores. Ainda
assim, os níveis reduzidos de procura dos últimos anos têm contribuído para o aumento da oferta e,
por conseguinte, uma quebra das rendas. Perante um desenvolvimento diminuto de novas
construções, a oferta de armazéns de qualidade apresentou sinais de escassez, apenas contrariada
por pequenas operações pontuais resultantes de ocupações próprias.
O segmento Residencial, com exceção das vendas realizadas no âmbito do programa Golden Visa —
cujas características, pecuniária e geográfica, o circunscrevem a um número de operações ainda
muito limitado — continuou a ser marcado pela conjugação de cortes significativos no rendimento das
famílias e por um acesso ao crédito que se manteve restrito e dispendioso.
O novo ciclo iniciado pelo setor de Retalho de rua, ainda que muito delimitado a zonas específicas, foi
um claro sinal do crescente interesse dos operadores por este formato. Face à escassez de oferta, as
rendas prime registaram um crescimento moderado.
O aumento registado no volume de investimento em ativos de rendimento veio confirmar que a taxa
de rendibilidade se manteve elevada quando comparada com outros mercados, designadamente
europeus. Este facto atraiu capital internacional dos mais diversos pontos do globo, revelando uma
elevada heterogeneidade de investidores interessados em Portugal. O aumento da procura provocou
uma compressão nas yields que incidiu inicialmente apenas nos setores de escritórios e retalho high
street, estendendo-se durante o segundo semestre aos restantes segmentos, com exceção apenas
dos retail parks. Importa ainda assinalar o crescente interesse de investidores estrangeiros na
reabilitação de imóveis no centro de Lisboa e Porto, para a promoção de uso residencial ou hoteleiro.
Para 2015, em termos globais, as previsões apontam para um crescimento generalizado do setor,
suportado pela solidez dos fundamentais subjacentes, pela persistência de um contexto de taxas de
juro relativamente baixas e pelas políticas acomodatícias dos bancos centrais.
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RELATÓRIO E CONTAS 2014
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MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Em 31 de Dezembro de 2014, o valor líquido dos fundos de investimento imobiliário ascendia a
11.398 milhões de euros (M€), o que traduz uma diminuição dos montantes sob gestão de 894
milhões de euros (7,3%) desde o início do ano.
Na mesma data o património imobiliário detido por estes fundos (incluindo imóveis, participações em
sociedades imobiliárias e unidades de participação de fundos imobiliários) totalizou 13.340 M€, o que
representa 117% do total das carteiras e engloba o recurso ao financiamento por parte destes fundos.
Todas as categorias de fundos imobiliários sofreram decréscimos nos montantes sob gestão: os
Fundos de Investimento Imobiliário de Arrendamento Habitacional (FIIAH) registaram uma diminuição
de 11,5%, os Fundos Especiais de Investimento Imobiliário (FEIIF) diminuíram 16,6%, os Fundos
Imobiliários Abertos baixaram 5,1% e os Fundos Fechados sofreram um decréscimo de 3,3%.
MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS PORTUGUÊS
14.000 M€
12.000 M€
10.000 M€
8.000 M€
6.000 M€
4.000 M€
2.000 M€
0 M€
2010
2011
Abertos
2012
Fechados
2013
FEIIF
2014
FIIAH
Fonte: APFIPP - Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, de Pensões e Patrimónios
Em 2014 não se constituíram novos fundos e registou-se a liquidação de 6 fundos fechados geridos
por diversas sociedades, baixando para 248 o número de fundos imobiliários portugueses em
atividade.
No final do ano, os fundos imobiliários portugueses eram geridos por 34 sociedades, sendo que as
dez maiores concentravam 75% do mercado. A sociedade com maior volume de ativos sob gestão
era a Interfundos, com uma quota de 13,3%, seguida pela Fundger, com uma quota de 11,6%.
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RELATÓRIO E CONTAS 2014
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PORTO D’OURO
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ATIVIDADE DO FUNDO
Caracterização
O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado PORTO D’OURO iniciou a sua atividade em
29 de Dezembro de 2009, com um capital social inicial de 16.800.000 € e com uma duração de 10
anos, prorrogável por períodos não superiores a 10 anos.
O Fundo tem como principal objectivo alcançar uma valorização crescente do capital investido, numa
perspetiva de médio e longo prazo, através da constituição e gestão de uma carteira de valores e
ativos predominantemente imobiliários, e em obediência a sãos critérios de segurança, rentabilidade
e liquidez. O investimento é essencialmente feito em ativos imobiliários sitos no distrito do Porto.
Estratégia
No ano de 2014 a atividade do Fundo traduziu-se nas seguintes ações principais:
• Manutenção da carteira de arrendamentos em diversos imóveis na cidade do Porto;
• Divulgação dos ativos para venda e arrendamento no mercado;
• Desenvolvimento de projetos para imóveis do Fundo, nomeadamente a realização de Pedidos de
Informação Prévia (PIP), com vista à melhor definição da viabilidade de construção e preparação dos
imóveis para venda.
O Fundo não tem endividamento bancário.
Avaliação do desempenho
No final do ano, o Ativo Imobiliário do Fundo encontrava-se avaliado em 13.755.500 euros e o valor
global líquido era de 16.443.068 euros.
Durante o exercício de 2014, o Fundo obteve 687.881 euros de Proveitos, sendo 645.452 euros de
Rendas e suportou 334.597 euros de Custos, apurando-se um Resultado Líquido do Exercício de
353.285 euros.
Dados Históricos
Valores em euros
Ano
Valor Líquido
Número de UPs
Valor UP
Rendibilidade
2009
16.793.516,37 €
16.800
999,6141 €
2010
17.159.650,64 €
16.800
1.021,4078 €
2,18%
2011
16.672.947,42 €
16.800
992,4373 €
- 2,84%
2012
16.963.887,62 €
16.800
1.009,7552 €
1,74%
2013
16.089.783,71 €
16.800
957,7252 €
- 5,15%
2014
16.443.068,24 €
16.800
978,7541 €
2,20%
* Dados relativos a 31 de Dezembro, a Rendibilidade refere-se aos últimos doze meses.
Fonte: Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios (APFIPP)
As rendibilidades divulgadas representam dados passados e não garantem rendibilidades futuras.
O valor das unidades de participação pode aumentar ou diminuir em função do nível de risco
que varia entre 1 (risco mínimo) e 7 (risco máximo)
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RELATÓRIO E CONTAS 2014
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PORTO D’OURO
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Valores em euros
2012
2013
2014
Proveitos
676.101
686.543
687.881
Custos
385.161
1.560.647
334.597
Resultado Líquido
290.940
-874.104
353.285
Valores em euros
Alguns custos suportados pelo fundo
- Impostos
2012
2013
2014
175.721
224.819
238.179
71.546
71.118
69.697
- Comissão de Depósito
8.489
8.052
8.229
- Taxa de Supervisão
5.379
5.336
5.209
- Custos de Auditoria
2.706
2.706
2.706
- Comissão de Gestão
27 de Fevereiro de 2015
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RELATÓRIO E CONTAS 2014
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PORTO D’OURO
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DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS AUDITADAS
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RELATÓRIO E CONTAS 2014
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FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ”PORTO D’OURO”
VALOR LÍQUIDO GLOBAL DO FUNDO
31-dez-14
(Euros)
Valor Global
1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA
1.3. Outros Projectos de Construção
Outros
Prédio Urbano Martins Sarmento Rua Martins Sarmento Porto
Prédio Urbano Dionisio Santos Silva Rua Dionisio Santos Silva, Porto
Prédio Urbano Cruzes - AEP Rua das cruzes, Avenida AEP Porto
991.500
882.500
3.772.000
1.4. Construções Acabadas
1.4.1 Arrendadas
Serviços
Prédio Urbano Bolhão Rua do Bolhão n. 162 a 180 Porto
1.035.000
Prédio Urbano Oficinas do Carvalhido Rua Monte dos Burgos, Lugar do
Carvalhido Porto
Prédio Urbano Edifício DMASU Rua de São Dinis, 207 a 301 (Edifício DMASU Divisão Municipal do Ambiente e Salubridade Urbana) Porto
1.4.2 Não Arrendadas
4.426.500
2.215.500
Serviços
Prédio Urbano Entreparedes Rua Entreparedes, 51 a 63 Porto
432.500
7 - LIQUIDEZ
7.1. À vista
7.1.2. Depósitos à Ordem
250.424
7.2. A Prazo
7.2.1. Depósitos com pré-aviso e a prazo
2.750.000
9 - OUTROS VALORES A REGULARIZAR
9.1. - Valores Activos
9.1.2. Outros
9.902
9.2. - Valores Passivos
9.2.2. Outros
-322.758
VALOR LÍQUIDO GLOBAL DO FUNDO
16.443.068
1
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO PORTO D'OURO
BALANÇOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 E 2013
(Montantes expressos em Euros)
2014
Activo
ACTIVO
ACTIVOS IMOBILIARIOS
31
Terrenos
32
Construções
33
34
Notas
2013
mv/df
Mv/Af
bruto
Activo
Activo
líquido
líquido
CAPITAL DO FUNDO E PASSIVO
-
-
15.800.328
-
Direitos
-
-
Adiantamentos por compra de imóveis
-
TOTAL DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS
15.800.328
-
(2.044.828)
(2.044.828)
CAPITAL DO FUNDO
-
-
13.755.500
13.755.500
61
Unidades de participação
-
-
62
Variações patrimoniais
-
-
64
Resultados transitados
13.755.500
13.755.500
65
Resultados distribuidos
66
Resultado líquido do exercício
CARTEIRA DE TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES
24
Notas
2014
2013
1-3
2
16.800.000
(710.216)
353.285
TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO
Unidades de participação
-
-
-
-
16.800.000
163.888
(874.104)
16.443.068
16.089.784
-
AJUSTAMENTOS E PROVISÕES
CONTAS DE TERCEIROS
412
413+….+419
Devedores por rendas vencidas
8
Outras contas de devedores
TOTAL DOS VALORES A RECEBER
-
-
-
-
-
-
-
-
-
47
Ajustamentos de dividas a receber
-
48
Provisões acumuladas
-
-
-
-
-
TOTAL DAS PROVISÕES ACUMULADAS
CONTAS DE TERCEIROS
DISPONIBILIDADES
12
Depósitos à ordem
13
Depósitos a prazo e com pré-aviso
7
TOTAL DAS DISPONIBILIDADES
422
Rendimentos a pagar aos participantes
-
423
Comissões e outros encargos a pagar
-
-
136.260
137.588
-
250.424
250.424
146.626
2.750.000
2.750.000
2.500.000
424+…+429
Outras contas de credores
3.000.424
3.000.424
2.646.626
432
Empréstimos não titulados
-
44
Adiantamentos por venda de imóveis
-
-
136.260
137.588
15
TOTAL DOS VALORES A PAGAR
ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS
51
Acréscimos de proveitos
52
Despesas com custo diferido
58
Outros acréscimos e diferimentos
TOTAL DOS ACRESCIMOS E DIFERIMENTOS
TOTAL DO ACTIVO
16
2.057
2.057
8.255
-
-
-
53
Acréscimos de custos
95.128
100.081
7.845
7.845
7.845
56
Receitas com proveito diferido
53.788
53.788
9.902
9.902
16.100
58
Outros acréscimos e diferimentos
37.582
36.986
186.498
16.765.826
190.854
16.418.226
18.810.654
-
(2.044.828)
16.765.826
16.418.226
16.800
16.800
ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS
TOTAL DOS ACRESCIMOS E DIFERIMENTOS
TOTAL DO PASSIVO
16
Número total de unidades de participação
em circulação
2
Valor unitário da unidade de participação
978,7541
957,7252
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO PORTO D'OURO
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 E 2013
(Montantes expressos em Euros)
CUSTOS
Notas
2014
2013
PROVEITOS
CUSTOS E PERDAS CORRENTES
-
-
17
Da carteira de títulos e participações
-
-
723
Em activos imobiliarios
-
-
83.135
84.506
Outras, de operações correntes
PERDAS EM OPER.FINAN E ACT.IMOBILIARIOS
812
811+818
722
724+…+728
Da carteira de títulos e participações
-
-
36.914
47.418
Da carteira de títulos e participações
-
-
De outras operações correntes
-
-
-
-
-
-
-
-
Outros, de operações correntes
828
20
GANHOS EM OPER.FINAN E ACT.IMOBILIARIOS
Na carteira de títulos e participações
-
-
832
Na carteira de títulos e participações
733
Em activos imobiliarios
-
1.177.019
833
Em activos imobiliarios
Outras, de operações correntes
-
-
IMPOSTOS
18
RENDIMENTO DE TITULOS
822+…+825
732
731+738
2013
JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS
De operações correntes
COMISSÕES
2014
PROVEITOS E GANHOS CORRENTES
JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS
711+718
Notas
831+838
12
Outros, de operações correntes
20
REVERSÕES DE AJUSTAMENTOS E DE PROVISÕES
7411+7421
Impostos sobre o rendimento
147.001
143.878
851
De ajustamentos de dividas a receber
-
-
7412+7422
Impostos indirectos
80.842
80.941
852
De provisões para encargos
-
-
7418+7428
Outros impostos
10.336
13.277
645.452
639.125
-
-
PROVISÕES DO EXERCICIO
751
752
Ajustamentos de dividas a receber
Provisões para encargos
76
FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS
77
OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES
19
-
-
10.530
24.095
2.752
-
334.596
1.523.716
CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS
782
Perdas extraordinárias
-
-
783
Perdas de exercícios anteriores
-
36.931
Outras perdas eventuais
0
-
0
36.931
353.285
687.881
1.560.647
784+…+788
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS
66
RESULTADO LIQUIDO DO EXERCICIO
TOTAL
Resultados da carteira de titulos
-
-
86
RENDIMENTOS DE ACTIVOS IMOBILIARIOS
87
OUTROS PROVEITOS E CUSTOS CORRENTES
TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES
-
-
682.367
686.543
-
-
5.514
-
PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS
882
Ganhos extraordinários
883
Ganhos de exercicios anteriores
884+…+888
Outros ganhos eventuais
TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS
66
RESULTADO LIQUIDO DO EXERCICIO
TOTAL
-
5.514
-
687.881
874.104
1.560.647
5.514
(36.931)
Resultados de activos imobiliarios
634.922
(561.989)
Resultados antes de imposto s/ rendimento
500.285
(730.226)
Resultados correntes
347.770
(837.173)
Resultados Liquidos do periodo
353.285
(874.104)
3
Resultados eventuais
-
FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ”PORTO D’OURO”
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 E 2013
(Montantes expressos em Euros)
FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO PORTO D'OURO
DEMONSTRAÇÃO DE FLUXOS MONETÁRIOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 e 2013
(Montantes expressos em Euros)
DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS
2013
2012
OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO
RECEBIMENTOS:
Subscrição de unidades de participação
0
0
0
0
PAGAMENTOS:
Resgates/reembolsos de unidades de participação
Rendimentos pagos aos participantes
0
0
0
0
0
0
Fluxo das operações sobre as unidades do fundo
0
0
OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS
RECEBIMENTOS:
Alienação de activos imobiliários
Rendimentos de activos imobiliários
Adiantamentos por conta de venda de act. Imob.
Outros recebimentos de activos imobiliários
0
646.049
0
0
PAGAMENTOS:
Aquisição de activos imobiliários
Comissões em activos imobiliários
Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários
Adiantamentos por conta de compra de act. Imob.
Construções/Projectos em Curso + Grandes Reparações
Outros pagamentos de activos imobiliários
0
0
14.697
0
0
0
Fluxo das operações sobre valores imobiliários
646.049
0
677.847
0
0
677.847
14.697
0
0
19.996
0
1.269
0
21.265
631.352
656.582
OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE
RECEBIMENTOS:
Juros de depósitos bancários
Empréstimo
Outros recebimentos correntes
34.088
32.776
0
0
PAGAMENTOS:
Comissão de gestão
Comissão de depósito
Impostos e taxas
Juros de Empréstimos
Outros pagamentos correntes
69.574
8.052
232.704
0
0
32.776
0
0
34.088
310.330
71.391
8.489
214.642
0
0
294.522
-277.554
Fluxo das operações de gestão corrente
-260.434
OPERAÇÕES EVENTUAIS
RECEBIMENTOS:
Ganhos extraordinários
0
Fluxo das operações eventuais
0
0
0
0
0
353.798
396.149
Disponibilidades no início do período
2.646.626
2.250.477
Disponibilidades no fim do período
3.000.424
2.646.626
Saldo dos fluxos monetários do período
4
FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ”PORTO D’OURO”
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 E 2013
(Montantes expressos em Euros)
INTRODUÇÃO
O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “PORTO D’OURO” foi autorizado em 16 de Dezembro
de 2009, tendo iniciado a sua actividade em 29 de Dezembro de 2009.
O Fundo é administrado, gerido e representado pela Fundimo – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento
Imobiliário, S.A..As funções de banco depositário são exercidas pela Caixa Geral de Depósitos, S.A. (CGD).
As notas que se seguem respeitam a numeração sequencial definida no Plano de Contas dos Organismos de
Investimento Colectivo. As notas, cuja numeração se encontra ausente não são exigidas para efeitos do anexo
às contas anuais, ou a sua apresentação não é relevante para a leitura das demonstrações financeiras anexas.
BASES DE APRESENTAÇÃO, COMPARIBILIDADE DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS E PRINCIPAIS
POLITICAS CONTABILISTICAS
As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo, mantidos de
acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela Comissão do
Mercado de Valores Mobiliários, e regulamentação complementar emitida por esta entidade.
Este Regulamento impõe a divulgação de informação que se destina não só a desenvolver e a comentar os
valores incluídos nas referidas Demonstrações Financeiras, mas também informações consideradas úteis para
os participantes do fundo de investimento.
As políticas contabilísticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, foram
as seguintes:
a)
Especialização de exercícios
O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o principio da especialização de exercícios,
sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente do momento do seu
recebimentos ou pagamento.
b)
Comissão de gestão
A comissão de gestão constitui um encargo do Fundo, a título de remuneração dos serviços de gestão
de seu património que lhe são prestados pela Sociedade Gestoras, sendo registada na rubrica de
“Comissões”.
Segundo o Regulamento de Gestão, a Sociedade Gestora será remunerada por uma comissão anual
de 0,42 %, calculada e cobrada mensalmente sobre o valor do activo total do Fundo.
c)
Comissão de depositário
Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do banco depositário relativas aos serviços
prestados ao Fundo.
A comissão do banco depositário é calculada e cobrada anualmente através da aplicação de uma taxa
anual de 0,05%, sobre o valor líquido global do Fundo.
d)
Comissão de supervisão
A taxa de supervisão devida à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários constitui um encargo do
Fundo. Este encargo é calculado por aplicação de uma taxa global do Fundo no final de cada mês. Em
31 de Dezembro de 2014 e 2013, esta taxa ascendia a 0,00266%. Sempre que o montante calculado
seja inferior a 200 Euros ou superior a 20.000 Euros, a taxa mensal devida corresponderá a um destes
limites.
e)
Activos imobiliários
Os terrenos adquiridos pelo Fundo foram registados pelo valor da escritura, acrescido de outras
despesas relacionadas com a compra.
Os terrenos, nos quais estão a ser edificadas construções, incluem o valor de aquisição do terreno e
os custos já incorridos com as respectivas obras.
As construções acabadas adquiridas pelo Fundo são registadas de acordo com os pagamentos
efectuados, acrescidos das despesas relativas a escrituras, registos e eventuais obras de
melhoramento ou reconversão. De acordo com a legislação em vigor, os imóveis não são amortizados.
5
FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ”PORTO D’OURO”
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 E 2013
(Montantes expressos em Euros)
Nos termos do Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro, as aquisições de bens imóveis e as
respectivas alienações são precedidas dos pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores
independentes, nomeados de comum acordo entre a Sociedade Gestora e o banco depositário.
f)
Unidades de participação
O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do Fundo, pelo
número de unidades de participação subscritas. O valor líquido do património corresponde ao
somatório das rubricas do capital do Fundo, nomeadamente, unidades de participação, resultados
transitados e resultado líquido do exercício.
1.
VALOR CONTABILÍSTICO VS VALOR MÉDIO DAS AVALIAÇÕES
A rubrica Activos Imobiliários é composta pelos seguintes imóveis:
(Euros)
Valor Contabilístico Média dos valores
em 31-12-2014 (A)
da Avaliação (B)
Prédio Urbano Martins Sarmento Rua Martins Sarmento Porto
991.500
991.500
0
Prédio Urbano Dionisio Santos Silva Rua Dionisio Santos Silva, Porto
882.500
882.500
0
Prédio Urbano Cruzes - AEP Rua das cruzes, Avenida AEP Porto
3.772.000
3.772.000
0
Prédio Urbano Bolhão Rua do Bolhão n. 162 a 180 Porto
1.035.000
1.035.000
0
Prédio Urbano Oficinas do Carvalhido Rua Monte dos Burgos, Lugar do
Carvalhido Porto
Prédio Urbano Edifício DMASU Rua de São Dinis, 207 a 301 (Edifício DMASU Divisão Municipal do Ambiente e Salubridade Urbana) Porto
Prédio Urbano Entreparedes Rua Entreparedes, 51 a 63 Porto
4.426.500
4.426.500
0
2.215.500
2.215.500
0
432.500
432.500
0
13.755.500
13.755.500
0
Total
2.
Diferença (B) - (A)
CAPITAL DO FUNDO
O património do Fundo está formalizado através de unidades de participação, com características iguais e
sem valor nominal, as quais conferem aos seus titulares o direito de propriedade sobre os valores do
Fundo, proporcional ao número de unidades que representam.
O movimento ocorrido no capital do Fundo, durante o exercício de 2014 e 2013, apresenta o seguinte
detalhe:
2014
Descrição
Valor Base
Saldo em
31-12-2013
Subscrições
Distribuição
Resultados
Resgates
Resultado
Periodo
Outros
Saldo em
31-12-2014
16.800.000
-
-
-
-
-
16.800.000
Diferença em Sub. Resgates
-
-
-
-
-
-
-
Resultados Distribuidos
-
-
-
-
Resultados Transitados
163.888
-
-
-
(874.104)
(874.104)
-
-
-
874.104
16.089.784
-
-
0
Resultado Liquido do Periodo
SOMA
Nº Unidade de participação
Valor Unidade Participação (unitário)
-
-
353.285
353.285
(710.216)
353.285
16.443.068
16.800
16.800
957,7252
978,7541
6
FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ”PORTO D’OURO”
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 E 2013
(Montantes expressos em Euros)
3. INVENTÁRIO DAS APLICAÇÕES EM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS
O inventário das aplicações em activos imobiliários em 31 de Dezembro de 2014 é o seguinte:
(Euros)
Área(m 2)
Data Avaliação 1
Valor Avaliação 1
Data Avaliação 2
Valor Avaliação 2
Valor do Im óvel
1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA
1.3. Outros Projectos de Construção
Outros
Prédio Urbano Martins Sarmento Rua Martins Sarmento Porto
9.024
16-09-2013
933.000
16-09-2013
1.050.000
Prédio Urbano Dionisio Santos Silva Rua Dionisio Santos Silva, Porto
3.532
16-09-2013
857.000
16-09-2013
908.000
882.500
11.000
16-09-2013
3.532.000
16-09-2013
4.012.000
3.772.000
Prédio Urbano Cruzes - AEP Rua das cruzes, Avenida AEP Porto
991.500
1.4. Construções Acabadas
1.4.1 Arrendadas
Serviços
Prédio Urbano Bolhão Rua do Bolhão n. 162 a 180 Porto
Prédio Urbano Oficinas do Carvalhido Rua Monte dos Burgos, Lugar do
Carvalhido Porto
Prédio Urbano Edifício DMASU Rua de São Dinis, 207 a 301 (Edifício DMASU Divisão Municipal do Ambiente e Salubridade Urbana) Porto
1.4.2 Não Arrendadas
1.721
16-09-2013
1.018.000
16-09-2013
1.052.000
1.035.000
14.185
16-09-2013
4.325.000
16-09-2013
4.528.000
4.426.500
5.140
15-04-2013
2.094.000
15-04-2013
2.337.000
2.215.500
1.260
16-09-2013
429.000
16-09-2013
436.000
Serviços
Prédio Urbano Entreparedes Rua Entreparedes, 51 a 63 Porto
432.500
Total
13.755.500
7. DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO
O movimento ocorrido na rubrica de disponibilidades durante o exercício de 2014 foi o seguinte:
CONTAS
Saldo inicial
Aumentos
Reduções
Saldo final
Depósitos à ordem
Depósitos a prazo
146.626
2.500.000
6.179.214
5.300.000
(6.075.416)
(5.050.000)
250.424
2.750.000
TOTAL
2.646.626
11.479.214
(11.125.416)
3.000.424
12. IMPOSTOS E TAXAS
Nos termos do disposto no artigo 22ª do Estatuto dos Benefícios Fiscais, os rendimentos dos fundos de
investimento imobiliário constituídos de acordo com a legislação nacional são objecto de um regime
especifico de tributação em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC),
relativamente a cada tipo de rendimento auferido, de forma autonomizada:
Rendimentos prediais
Os rendimentos prediais são tributados autonomamente a uma taxa de 25%, a qual incide sobre o valor
das rendas auferidas, após dedução dos encargos de conservação e de manutenção que tenham sido
efectivamente suportados com os prédios em causa, desde que tais encargos se mostrem devidamente
documentados.
Mais-valias prediais
As mais-valias prediais resultantes da alienação de imóveis são tributadas autonomamente à taxa de 25%.
No entanto, apenas 50% da diferença ou saldo positivo entre as mais e as menos-valias realizadas numa
base anual é passível de imposto, pelo que a taxa efectiva é de 12,5%.
Não são registados impostos diferidos relativamente às mais-valias potenciais reconhecidas no capital do
Fundo.
7
FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ”PORTO D’OURO”
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 E 2013
(Montantes expressos em Euros)
Património
Os bens adquiridos pelo Fundo encontram-se sujeitos ao pagamento do Imposto Municipal sobre as
Transmissões Onerosas de Imóvel e do Imposto Municipal sobre os Imóveis às taxas legais em vigor.
A propriedade, o usufruto ou direito de superfície de prédios urbanos, com afetação habitacional, que
tenham um valor patrimonial tributário (“VPT”) igual ou superior a € 1.000.000, encontram-se sujeitos a
Imposto do Selo à taxa de 1% sobre o VPT utilizado para efeitos do Imposto Municipal sobre Imóveis
(“IMI”), devendo o imposto ser pago nos prazos, termos e condições definidos no Código do IMI.
Outros rendimentos
No que respeita aos rendimentos obtidos em território português que não tenham a natureza de maisvalias, a tributação é efectuada por retenção na fonte, como se de pessoa singular residente em território
português se tratasse, isto é, são tributadas apenas por retenção na fonte, às taxas consagradas em sede
de IRS para entidades residentes.
Os impostos suportados pelo Fundo durante os exercícios de 2014 e 2013, foram os seguintes:
Imposto sobre o rendimento :
Imposto de rendimentos prediais
Imposto de mais-valias
Impostos indirectos :
Imposto de selo
IMI
Outros
Outros impostos :
Aplicações financeiras - juros de depositos
2014
2013
147.001
147.001
143.878
143.878
31.216
49.626
80.842
61.422
19.519
80.941
10.336
238.179
13.277
238.096
15. CONTAS DE TERCEIROS - PASSIVO
Estas rubricas têm a seguinte composição:
Estado e Outros Entes Públicos
- Imposto retido
- IRC a pagar
Outros valores a pagar :
- Fornecedores
Fast Value, Lda.
Barbas, Martins, Mend.& Ass.
8
2014
2013
133.554
133.554
133.468
133.468
2.706
2.706
4.121
4.121
136.260
137.588
FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ”PORTO D’OURO”
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 E 2013
(Montantes expressos em Euros)
16. ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS
Estas rubricas têm a seguinte composição:
2014
2013
ACTIVO
Acréscimos de proveitos
2.057
8.255
-
De disponibilidades
2.057
8.255
Acréscimos e diferimentos
7.845
7.845
-
7.845
7.845
9.902
16.100
95.128
100.081
-
-
14.539
14.230
5.873
8.229
437
5.750
8.052
428
Custos a pagar
Imposto de Selo
IMI
80.589
30.964
49.626
85.850
30.711
55.139
Receitas com proveito diferido
53.788
53.788
-
Rendas adiantadas
53.788
53.788
Acréscimos e diferimentos
37.582
36.986
-
37.582
36.986
186.498
190.854
Seguros
PASSIVO
Acréscimos de custos
-
Juros de empréstimos contraidos
-
Comissões a pagar
Comissão de gestão
Comissão de depósito
Taxa de Supervisão
-
Inquilinos
17. COMISSÔES
Esta rubrica tem a seguinte composição:
Comissão de Gestão
Comissão de Depositário
Taxa de supervisão
Comissão de Garantia
Outras comissões
2014
2013
69.697
8.229
5.209
--------------83.135
---------------
71.118
8.052
5.336
--------------84.506
---------------
83.135
84.506
9
FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ”PORTO D’OURO”
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 E 2013
(Montantes expressos em Euros)
18. JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS
Esta rubrica inclui os juros de depósitos à ordem e a prazo. Em 31 de Dezembro de 2014, os depósitos à
ordem domiciliados da CGD venciam juros à taxa de Euribor a 1 mês deduzida de 0,2%.
2014
2013
321
36.593
--------------36.914
69
47.349
--------------47.418
Juros e proveitos equiparados
Juros de Depósito à Ordem
Juros de Depósito à Prazo
19. FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS
Esta rubrica tem a seguinte composição:
2014
Seguros
Reparação
Higiene e limpeza
Auditoria
Avaliação de Imóveis
Publ. e Marketing
2013
7.824
2.706
7.803
265
406
2.706
-
11.501
1.415
10.530
24.095
20. GANHOS E PERDAS EM OPERAÇÕES FINANCEIRAS E ACTIVOS IMOBILIÁRIOS
Os “Ajustamentos favoráveis e desfavoráveis em activos imobiliários” correspondem aos ajustamentos
pela valorização dos imóveis que nos termos de Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro são registados
em resultados do exercício.
2014
2013
Perdas em operações financeiras e activos imobiliários
Menos valias na alienação de activos mobiliários
Perdas na alienação de activos imobiliários
Ajustamentos desfavoráveis em activos imobiliários
10
-
1.177.019
-
1.177.019