PRESS RELEASE – Nº 1.340
Fitch Coloca em Observação Negativa o Rating do Gafisa FIDC –
Crédito Imobiliário
São Paulo/Rio de Janeiro/Chicago, 08 de outubro de 2009 – A Fitch Ratings colocou, hoje, em Observação
Negativa o Rating Nacional de Longo Prazo da primeira emissão de cotas seniores do Gafisa Fundo de
Investimento em Direitos Creditórios – Crédito Imobiliário (Gafisa FIDC):
-- 1ª emissão de cotas seniores, em montante de BRL70,0 milhões: Rating ‘AA+(bra)’ (AA mais (bra));
Observação Negativa;
-- Cotas subordinadas, em montante de BRL18,95 milhões: não avaliadas.
Esta ação de rating se baseia na recente elevação acentuada da inadimplência na carteira de crédito imobiliário
que lastreia o FIDC. Com base em 30 de setembro de 2009, 29,5% do saldo devedor total de créditos passaram
a ser inadimplentes há mais de noventa dias. A Fitch espera que a Observação Negativa seja removida nos
próximos dois meses; caso a agência não perceba uma melhora significativa na cobrança por parte da Gafisa e,
consequentemente, na redução da inadimplência, o rating atribuído às cotas poderá ser rebaixado em mais de
dois graus.
Os créditos em atraso por mais de noventa dias correspondem a contratos de financiamentos referentes a 79
tomadores. Estes contratos apresentavam, na data da emissão, em 31 de março de 2009, um índice de Loan-toValue (LTV) médio ponderado de 58,16%. Cerca de 74% desses créditos possuem garantia de imóveis na
forma de alienação fiduciária, enquanto os demais não possuem qualquer garantia real sobre os imóveis. A
Fitch procurou esclarecer com a Gafisa, responsável pela cobrança desta carteira de créditos imobiliários, o
motivo da elevada inadimplência. A companhia ainda está apurando cada caso de inadimplência, mas acredita
que uma parcela deles pode ser atribuída à procura por parte de certos tomadores em refinanciar contratos junto
à construtora utilizando financiamento bancário. Ao longo da negociação junto às instituições financeiras, eles
não estariam quitando os contratos de financiamento junto à Gafisa.
No Relatório Analítico do Gafisa FIDC, a Fitch expõe claramente sua opinião sobre a qualidade da cobrança
dos créditos imobiliários e quanto isso influencia diretamente a performance destes. O histórico de pagamento
desta carteira mostrava tendência de cobrança mais flexível em comparação com carteiras de créditos
imobiliários residenciais cobradas por empresas terceirizadas. A Fitch tem recebido relatórios mensais por
parte da Gafisa com a lista dos tomadores inadimplentes, mas informações como saldo devedor (a valor
presente) dos contratos e a posição da cobrança (administrativa, judicial, etc.) de cada um dos créditos não têm
sido disponibilizadas. O atual desempenho da carteira mostra que é necessário envidar maiores esforços de
cobrança e controle da carteira.
A operação contempla a existência de gatilhos específicos, que visam a monitorar o desempenho do Gafisa
FIDC, entre os quais índice de inadimplência acima de noventa dias; índice de perda acumulada; e índice de
recompra. O gatilho que reflete o índice de inadimplência entre noventa e 180 dias é calculado pela razão entre
o somatório do saldo devedor de contratos com parcela vencida e não paga entre 91 e 180 dias, dividido pelo
saldo devedor de contratos de financiamento adimplentes e com parcela vencida e não paga até 180 dias. Este
índice está limitado a 8,0% e está desenquadrado desde 31 de agosto de 2009, quando o índice calculado foi de
24,88%. Com base em 30 de setembro de 2009, o índice de perda acumulada acima de 180 dias e o índice de
recompra eram de 0,0%.
Esta operação consiste numa securitização de carteira pré-selecionada de créditos imobiliários residenciais e
comerciais originários da Gafisa e de suas subsidiárias integrais. O fundo tem como administrador e gestor a
Oliveira Trust DTVM S.A. (OT), e o custiodante é o Deutsche Bank – Banco Alemão S.A. (DB). A primeira
emissão de cotas seniores tem prazo de 139 meses, sem período de carência para amortização, com
amortizações mensais em regime de caixa pelos vencimentos previstos dos créditos que lastreiam a emissão. O
rating atribuído às cotas seniores reflete a capacidade do Gafisa FIDC de honrar o pagamento integral do
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principal investido, corrigido monetariamente pelo Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), acrescido da
taxa benchmark de rendimento de 11,0% ao ano, até seu vencimento final, em 5 de novembro de 2020.
O Relatório Analítico com os detalhes da análise creditícia da primeira emissão de cotas seniores do Gafisa
FIDC está disponível no site www.fitchratings.com.br.
Mais informações sobre o critério de avaliação desta classe de ativo estão disponíveis no Relatório de
Metodologia da Fitch “Critério de Avaliação para RMBS no Brasil”, publicado no site
www.fitchratings.com.br.
Contatos: Jayme Bartling ou Mirian Abe, 55-11-4504-2600, São Paulo.
Relações com a Mídia: Jaqueline Ramos de Carvalho, 55-21-4503-2623, Rio de Janeiro.
Nota aos Editores:
Ratings Nacionais refletem uma medida relativa da qualidade de crédito de entidades em países cujos ratings soberanos
em moeda estrangeira e local estejam abaixo de 'AAA'. Os Ratings Nacionais não são comparáveis internacionalmente, já
que o melhor risco relativo dentro de um país é avaliado como 'AAA' e outros créditos são avaliados somente em relação
a este. Tais ratings são sinalizados pela adição de um identificador para o país em questão, como 'AAA (bra)' para Ratings
Nacionais no Brasil.
A Fitch Ratings Brasil Ltda. e a Fitch Ratings Ltd. tiveram todo o cuidado na preparação deste documento. Nossas informações foram obtidas de fontes que consideramos
fidedignas, mas sua exatidão e seu grau de integralidade não estão garantidos. A Fitch Ratings Brasil Ltda. e a Fitch Ratings Ltd. não se responsabilizam por quaisquer perdas
ou prejuízos que possam advir de informações equivocadas. Nenhuma das informações deste relatório pode ser copiada ou reproduzida, arquivada ou divulgada, no todo ou em
partes, em qualquer formato, por qualquer razão, ou por qualquer pessoa, sem a autorização por escrito da Fitch Ratings Brasil Ltda. Nossos relatórios e ratings constituem
opiniões e não recomendações de compra ou venda. Reprodução Proibida.
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