Avaliação de Imóveis e Metodologia de Perícias
Perícias
Marco Aurélio Stumpf González
Engenheiro Civil, Bel., Doutor em Engenharia
Professor da Unisinos – PPGEC/AU/EC
PERÍCIAS
 Tipos de perícias comuns:
 de construção: patologias em geral,
deficiências de qualidade ou especificação,
problemas causados por obras vizinhas
 em terrenos: limites e divisões
 avaliações: separações, inventários,
falências, renovação ou revisão de aluguel,
desapropriações, usucapião
PERÍCIAS DE CONSTRUÇÃO
 Verificações ‘in loco’ são fundamentais
 Hipóteses de causas
 Inspeções com danificação ou extração
de testemunhos
 Medições de precisão (topografia,
sensores)
 Medições periódicas
PERÍCIAS DE VALOR
 Busca-se o valor de mercado do
imóvel
 Vistoria e coleta de dados similares
são fundamentais
 Escolha do método, de acordo com as
informações disponíveis
Direito de propriedade
Direito de propriedade (domínio)
 O direito de Propriedade é um feixe de direitos:
uso
fruição
reivindicação
posse
alienação
 A Posse é um fato que gera direitos
usucapião
interditos possessórios
Categorias de Posse
 posse do proprietário: jus possidendi
 integrada com a propriedade
 pré-existente/transmitida
 posse do ocupante/invasor: jus possessionis
 isolada
 gera direitos
 detenção (física): alieno domini - sem efeitos
Efeitos da posse
Posse + tempo : usucapião
 com boa fé e justo título - usucapião ordinário: 10
anos (CC, art.1242) ou 5 anos com registro
cancelado e moradia ou investimentos (§ único)
 usucapião extraordinário: 15 anos (CC, art.1238) ou
10 anos com moradia ou produção (§ único)
 usucapião “constitucional”: 5 anos, para terrenos
urbanos de moradia de até 250m2 (art.183/CC,
1240) e rurais de até 50ha produtivos e de moradia
(art.191/CC, 1239)
 prazos contados sem interrupção ou oposição
Efeitos da posse
Interditos possessórios:
 decorrem da posse - só da posse, a qualquer
título, mesmo a posse violenta
 reivindicação (esbulho)
 reintengração (turbação)
 posse velha - com uma ano e um dia: sem
liminar ao autor
 porque o detentor não tem interditos
possessórios? Jhering (corpus e animus são
inseparáveis)
Metodologia de perícias
Perícias
 Introdução – conceitos e legislação
 Diligências
 Produção do Laudo
 Considerações finais
Introdução - avaliações e perícias
 Avaliação: determinação do valor de mercado de
um bem
 Perícia: exame/análise, vistoria ou arbitramento
sobre um bem
 São atividades técnicas, exigindo a qualificação
específica do profissional e sujeitando-o às
responsabilidades inerentes
Introdução
 Conceito de Perito
 Auxílio ao Juiz
 Expert na área da perícia
 Legislação
 Profissões regulamentadas
 CPC
 Procedimentos preliminares
 Exame dos autos
 Recusa de nomeações – ética profissional
Legislação
Legislação
 Exercício profissional - Lei 5194/66
 Resoluções Confea:
 205 – Código de Ética
 218 / 1.010– Atribuições específicas
 345 – Perícias
 Código de Processo Civil – Lei 5.869/73
 Código de Defesa do Consumidor – Lei 8.078/90
 Código Civil - Lei 10.406/02
Legislação
 Resoluções 218/1.100 – item 06: Vistoria,
perícia, avaliação, arbitramento e parecer
técnico
 Resolução 345 – define o que são perícias
 Requisitos: graduação nas áreas respectivas e
registro no CREA local (registro mais anuidade e
ART pagas)
 Requisito para perícias judiciais: formação
universitária na especialidade, exceto quando
não existirem profissionais no local (CPC,
art.145, caput e §§)
Legislação - Normas
 NBR13752 - Perícias de engenharia na
construção civil - 12/96
 NBR14653 – 1 : Avaliação de bens - Parte 1:
Procedimentos gerais – 04/01
 NBR 14653-2 - Avaliação de bens - Parte 2:
Imóveis urbanos -05/04
 NBR 14653-3 - Avaliação de bens - Parte 3:
Imóveis rurais -05/04
 NBR 14653-4 - Avaliação de bens - Parte 4:
Empreendimentos – 12/02
Código Civil
 Se o serviço for prestado por quem não possua
título de habilitação, ou não satisfaça requisitos
outros estabelecidos em lei, não poderá quem
os prestou cobrar a retribuição normalmente
correspondente ao trabalho executado. Mas se
deste resultar benefício para a outra parte, o juiz
atribuirá a quem o prestou uma compensação
razoável, desde que tenha agido com boa-fé
(CC, art.606).
CDC
 O fornecedor de serviços responde,
independentemente da existência de culpa, pela
reparação dos danos causados aos
consumidores por defeitos relativos à prestação
dos serviços, bem como por informações
insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e
riscos (CDC, art. 14)
 O serviço não é considerado defeituoso pela
adoção de novas técnicas (CDC, art. 14, §2o)
CDC
 São impróprios os serviços que se mostrem
inadequados para os fins que razoavelmente
dele se esperam, bem como aqueles que não
atendam as normas regulamentares de
prestabilidade (CDC, art. 20, §2o) – grifei
Responsabilidade Civil
 Aquele que, por ato ilícito, causa dano a outrem,
fica obrigado a repará-lo (CC, art.927)
 A responsabilidade civil é independente da
criminal (CC, art. 935)
 Também decorre de contrato de prestação de
serviços não perfeitamente adimplido (CDC)
 Responsabilidade subjetiva – por culpa
 Responsabilidade objetiva – sem necessidade
de apuração de culpa
Desenvolvimento das perícias
Diligências
 Início da avaliação ou perícia
 Exame da documentação dos autos
 Relação dos documentos a serem obtidos
 Planejamento do trabalho (tempo, recursos,
viagens, etc.)
 Fluxo de desenvolvimento
Fluxo de desenvolvimento da perícia
Laudo
 Função
 Assessoramento ao Perito
 Apresentação gráfica
 Ordenamento do trabalho
 Cópias
 Quesitos – não responder apenas sim/não
 Revisão final – rubricas e assinaturas
Outras considerações
 Independência
 Honorários
 Relação entre profissionais
 Consulta aos processos http://www.tj.rs.gov.br/site_php/consulta/index.ph
p
Avaliação de Imóveis e Metodologia de
Perícias
2009
Perícias
Marco Aurélio Stumpf González
Engenheiro Civil, Bel., Doutor em Engenharia
Professor da Unisinos – PPGEC/AU/EC