LOCAÇÃO:
ASPECTOS MATERIAIS E PROCESSUAIS
LOCAÇÃO EMPRESARIAL
E AÇÃO RENOVATÓRIA
Geraldo Fonseca de Barros Neto
AASP, 24/03/2015
PROGRAMA
1. Premissas
2. O direito à renovação
3. Exercício do direito à renovação
4. Defesa
5. Decisão
PREMISSAS
A proteção jurídica do “ponto”
 O valor do ponto
 Tutela de garantia da inerência – restrição ao direito de
propriedade
 Ponto em imóvel próprio e ponto em imóvel alheio
 Renovação compulsória da locação não-residencial
DIREITO À RENOVAÇÃO
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Locação imobiliária urbana não-residencial
Locatário empresário
Contrato escrito
Prazo contratual determinado – mín 5 anos
Mesmo ramo de atividade – mín 3 anos
Exato cumprimento do contrato anterior
DIREITO À RENOVAÇÃO
Locação urbana
 Destinação
Empresariedade da locação
 Conceito de empresário (art. 966 CC)
 Extensão às sociedades simples (e profissionais liberais
individuais?)
 As demais formas de PJ: associações, fundações etc.
DIREITO À RENOVAÇÃO
Contrato Escrito
Prazo determinado
 Mínimo de 5 anos
 Ou soma dos contratos renovados por no mínimo 5 anos
 Prazo ininterrupto
 Cômputo pelo sucessor ou cessionário, mas não pelo novo
locatário sem vínculo com locatário anterior (STF 482)
 Prorrogação por prazo indeterminado – perda da renovação
DIREITO À RENOVAÇÃO
Mesmo ramo econômico por no mínimo 3 anos
 Prazo na data da ação renovatória (e não no
vencimento do contrato)
 Ligeiras alterações não impedem renovação
DIREITO À RENOVAÇÃO
Obrigações do locatário
 Obrigação principal
 Obrigações assessórias
“Exato” cumprimento e atraso no pagamento
 Contumácia do locatário e postura do locador
EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO
Procedimento comum e procedimentos
especiais no NCPC
Aplicação do NCPC aos procedimentos especiais
de legislação extravagante
 Aplicação supletiva e subsidiária
 Conflitos e coerência
 Procedimento especial quando justificada a especialidade
EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO
Especialidade da ação renovatória
 Elevado índice de acordo
 Audiência de mediação
 Ocorrência de perícia sobre o valor do aluguel
 Inversão do procedimento para antecipar prova oral
 Desnecessidade de reconvenção
 Recurso sem efeito suspensivo
EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO
O prazo decadencial
 Ajuizamento da ação renovatória entre 1 ano e 6 meses
antes do término do contrato
 Características do prazo decadencial
 O ajuizamento prematuro: REsp 1.096.441
 Aplicação do art. 218 § 4º? (Não será considerado intempestivo o
ato praticado antes do termo inicial do prazo).
 Outra renovatória enquanto pendente anterior
EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO
Requisitos genéricos (art. 319 do CPC)
 Especificidades do pedido: “proposta de negócio”
Requisitos específicos (art. 71 LL)
 Demonstração do direito
 Prova do exato cumprimento do contrato
 Indicação do fiador e autorização do cônjuge
 Prova da legitimidade, se cessionário ou sucessor
DEFESA
Limitações do direito à renovação
 Falta dos requisitos (admissibilidade ou mérito)
 Insuficiência do valor proposto
• Perícia e consequências
 Melhor proposta de terceiro – em outro ramo
 Preferência do locatário
 Ingresso do terceiro no processo
 Obras por determinação do Poder Público ou para valorização
 Uso próprio – em outro ramo (salvo se imóvel com destinação
específica)
DEFESA
Cuidados na contestação
 “Exceção de retomada” (desnecessidade de reconvenção)
• Se não houver, improcedência leva à possibilidade de denúncia vazia
 Pedido de fixação de aluguéis provisórios – 80% do proposto
• A partir do vencimento do contrato anterior ou deferimento
 Requisitos específicos
• Determinação do Poder Público
• Relatório pormenorizado das obras
• Proposta de terceiro com indicação do ramo e duas testemunhas
DECISÃO DE RENOVAÇÃO
Condições do contrato renovado
 Prazo máximo de 5 anos: AR 4220 (18/05/2011); 178 STF
 Se sucessivos, prazo máximo de 5 anos e não último
contrato: REsp 693729 (23/10/2006) x REsp 1323410
(7/11/2013)
 Aluguel mínimo é o pedido: REsp 767300 (23/04/2007)
 Fiador assume o valor fixado: REsp 682822 (03/11/2009)
DECISÃO DE RENOVAÇÃO
Título executivo
 Diferenças
• Vencimento imediato e execução nos próprios autos
• Exigibilidade provisória ou só no trânsito?
• Responsabilidade do fiado
 Juros moratórios
• A partir da intimação na execução: REsp 1034112
(02/02/2009)
 Descumprimento do contrato e execução
• Não é título executivo: AgRg/REsp 1049165 (02/05/2011) –
Será?
DECISÃO DE EXTINÇÃO DO CONTRATO
Despejo
 Exigência de pedido na contestação
 Na improcedência, extinção sem mérito ou desistência: REsp
1003816 (09/08/2011); REsp 64.839 (22/6/1998)
 Prazo de 30 dias
 Trânsito?
• O veto ao despejo liminar
INDENIZAÇÃO AO LOCATÁRIO
Fundamentos da indenização
 Passados três meses, atraso nas obras ou na destinação
 Não concretização da proposta de terceiro
 Indenização, mas não retomada do imóvel: REsp 594.637
(29/05/2006)
Fixação
 Momento
 Liquidação
 Devedores (citação do terceiro?)
Obrigado!
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