A LEI DE LOCAÇÃO E A PROTEÇÃO CONTRA ABUSOS
ECONÔMICOS
por
Roberta Dib Chohfi
Sócia de Almeida Guilherme Advogados Associados
I. O direito comercial e surgimento da proteção às locações comerciais
Com o decorrer dos anos, o direito comercial passou a ganhar força e demonstrarse como essencial ao desenvolvimento interno e externo da economia. Os atos do
comércio mostram-se indispensáveis à geração de riquezas, aumento de produtividade
interna, conquista de mercados internacionais, oferta de empregos, desenvolvimento
econômico e social, consagrando-se a defesa à continuidade da produtividade da
empresa.
Assim, além das leis especiais de recuperação, há hoje a lei de falências n.º
11.101/2005, a qual permite que o empresário recorra à recuperação extrajudicial,
recuperação judicial ou falência, como forma de proteger a produtividade da empresa.
Cumpre destacar que o papel de uma empresa não se esgota nela mesma, ou seja,
o fato da sociedade empresária praticar atos gera efeitos diretos e indiretos a toda
economia, sejam eles positivos ou negativos, mesmo em relação aos terceiros que não se
envolveram diretamente na celebração contratual.
Dessa feita, a fim de afastar efeitos econômicos nebulosos a legislação criou
mecanismo de defesa e proteção das atividades mercantis, de forma a, como o todo,
manter seu desenvolvimento e equilíbrio.
Desde os primórdios considerava-se abastado o proprietário de terras. No início
da colonização brasileira os grandes latifundiários comandavam o país, utilizando-se a
mão de obra escrava e concentrando a renda nacional. Com o passar do tempo e a
libertação dos escravos houve a divisão social entre proprietários de terra e não
proprietários.
Os não proprietários são considerados aqueles que possuem apenas como fonte
de sobrevivência a sua própria força de trabalho, a qual, deverá ser remunerada.
Em outra esteira encontram-se os proprietários de imóveis que não apenas
desfrutam das terras para a moradia, como também negociam a utilização destes
mediante remuneração justa. Nesse momento cruzam-se os interesses entre grandes
proprietários de imóveis e comerciantes que desejam desenvolver sua atividade e, para
tanto, necessitam utilizar um local adequado para tanto.
A maioria dos empresários preocupa-se com o capital de giro necessário para
manutenção de sua empresa, preterindo o investimento em imóveis, o que, de certa
forma, engessaria suas atividades. Surgem então os contratos de locação, modalidade
“locação comercial”, através dos quais o comerciante compromete-se a remunerar o
proprietário pela utilização do bem.
Ocorre que, os proprietários de terras, ao negociar com os comerciantes, de forma
cotidiana, exigiam que para celebração contratual fosse pago, além da remuneração
mensal, um valor inicial a título de “luvas” para a possibilidade de utilização do bem.
Tais “luvas” pagas pelo comerciante ao proprietário de imóvel eram consideradas como a
contraprestação para possibilidade de utilização daquele local, onde se formaria o ponto
comercial do estabelecimento do novo locatário.
Nesta oportunidade, cumpre trazer a baila os ditames da Constituição Federal de
1934 que passou a proteger o estabelecimento comercial nos seguintes termos: “Art. 127 Será regulado por lei ordinária o direito de preferência que assiste ao locatário para a
renovação dos arrendamentos de imóveis ocupados por estabelecimentos comercial ou
industrial”.
A posição de repúdio formada em face dos proprietários, na legislação
infraconstitucional foi prevista no decreto n.º 24.150/1934, na qual, em sua parte
introdutória destaca-se:
“Considerando que não só as legislações mais adiantadas, como a própria legislação nacional, ao lado da
desapropriação por necessidade e utilidade pública limitadora do direito de propriedade, têm admitido
restrições à maneira de usar esse direito em benefício de interesses ou conveniências gerais;
Considerando que a necessidade de regular as relações entre proprietários e inquilinos, por princípios
uniformes e de equidade, se fez sentir universalmente, impondo como impôs aos povos da mais elevada
educação jurídica a instituição de leis especializadas;
Considerando que, se de um modo geral essa necessidade se impôs, mais ainda se torna impreterível,
tendo em vista os estabelecimentos destinados ao comércio e à indústria, por isso que o valor incorpóreo
do "Fundo de Comércio" se integra, em parte, no valor do imóvel, trazendo, destarte, pelo trabalho
alheio beneficios ao proprietario;
Considerando assim que não seria justo atribuir exclusivamente ao proprietario tal quota de
enriquecimento em detrimento, ou melhor, com o empobrecimento do inquilino que criou o valor;
Considerando que uma tal situação valeria por um locupletamento condenado pelo Direito moderno;
Considerando que o Governo Provisório tem sempre inspirado os seus atos no sentido de reconhecer e
regular essas situações de justiça e equidade, seguindo destarte, a orientação do Direito hodierno, sendo
exemplo frisante dessa diretriz o Decreto número 1.573, de 7 de janeiro de 1931, que permitiu, nos casos
enumerados, a rescisão dos contratos de arrendamento por prazo determinado;
Considerando que as leis regulando as condições e processos de prorrogação dos contratos de
arrendamento de imóveis destinados a fins comerciais e industriais têm sido reconhecidas como
imprescindíveis por outros paises, que já adotaram, e estão sendo reclamadas pelas necessidades
brasileiras;
Considerando que um grande número de associações de classe, expressão exponencial da vontade
coletiva, já se pronunciou pela necessidade da promulgação de uma lei reguladora do assunto;
Considerando que a Assembléa Nacional Constituinte virtualmente já se pronunciou pela necessidade
nacional dessa providência, subscrevendo pela maioria dos seus deputados, uma emenda que manda
prover o assunto pela legislação ordinária, o que torna evidente a inadiabilidade da solução do problema;
Considerando que a lei elaborada a propósito, longe de comprimir quaisquer direitos, estabelece, ao
contrário, regras em virtude das quais com justiça e equidade são tutelados todos os interesses,”
Com isso, reforça-se a tendência internacional de proteção e reconhecimento da
valoração do estabelecimento e ponto comercial, com a exigência de proteção estatal as
várias formas de exploração de imóvel de terceiro, por agentes econômicos.
Assim, o chamado “Decreto Vargas” ficou popularmente conhecido como “lei de
luvas”, sendo certo que o mesmo tinha como intuito principal afastar a cobrança de
“luvas”, nos seguintes termos: Art. 29. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de
locação que, a partir da data da presente lei, estabelecerem o pagamento antecipado de aluguel, por
qualquer forma que seja, benefícios especiais ou extraordinários, e nomeadamente "luvas" e impostos
sobre a renda, bem como a rescisão dos contratos pelo só fato de fazer o locatário concordata preventiva
ou ter decretada a sua falência.
Portanto, além do Decreto Vargas regular o direito de preferência dos locatários e
proteger os comerciantes e industriais, pontuando os requisitos para renovação contratual,
sua exceção e direito à indenização, protegia o fundo de comércio e o ponto comercial ao
coibir a cobrança de valores pela manutenção do ponto.
É certo que, embora defeso em lei, as luvas continuaram a ser praxe.
II - Dos elementos básicos do estabelecimento comercial
Qualquer atividade empresarial exige organização e exploração de uma série de
fatores de produção, dentre os quais podemos citar os bens de capitais, sendo certo que
estes resultam de investimentos financeiros feitos pelo empresário, o qual pretende lucrar.
Assim, em se tratando de atividade empresarial tem-se sempre a figura do
empresarial, o investimento e a busca do lucro. Os bens reunidos, organizados e
explorados pelo empresário, independente de sua natureza (material ou imaterial),
resultarão no estabelecimento comercial.
É competência do direito empresarial tutelar os bens incorpóreos que integram o
patrimônio da empresa. Dessa feita, pode-se considerar ainda que a sociedade não possui
apenas o valor dos bens que a compõe, mas também da forma como ela é vista pelo
mercado, o que é chamado de aviamento.
Necessário esclarecer que mesmo que haja sede, matriz, sucursal etc. para o
presente fim, todos estes integram de forma unitária o estabelecimento comercial da
sociedade. Dessa forma, o conjunto dos bens compõe o patrimônio da empresa e são
vistos como garantia pelos credores.
O estabelecimento comercial pode ainda ser comercializado através do contrato de
trespasse, onde o empresário cede a terceiro seus bens em troca de remuneração. Assim, é
indubitável que o estabelecimento comercial é reconhecido como bem da sociedade e
possui significado econômico e financeiro para a empresa.
Dessa forma, retomamos agora a intenção do Decreto Vargas, atento aos ditames
constitucionais, de proteger os empresários em face dos abusos de proprietários de
imóveis, principalmente na possibilidade de pedido de retomada de seus bens pessoais,
por diversos motivos.
São deveres burocráticos dos empresários: (i) obrigatoriedade de registro; (ii)
obrigatoriedade de escrituração empresarial; e, (iii) obrigatoriedade de levantamento de
informações financeiras regulares.
III. O Histórico da Locação Nacional frente às condições comerciais e econômicas
atuais
(i) Da Lei de Locação n.º 8.245/91
Se por um lado os proprietários possuem direitos, de outro lado os comerciantes
conquistam garantias. Outra relação sempre protegida aos mercadores refere-se à
preservação e valoração do ponto comercial, fundo de comércio e inerente freguesia.
Assim, desde o decreto n.º 24.150/1934 o legislador já defendia e valorizava os
bens incorpóreos da empresa. A Constituição Federal claramente protege o investimento
do comerciante dos proprietários de imóveis, dando exclusiva proteção aos locatários,
seja através do instituto da ação renovatória, seja pela lei de luvas, e, até hoje, pela
previsão da lei 8.245/91.
Até este ponto pode-se afirmar que a diferença entre direito civil e comercial é
basicamente a possibilidade de melhor aplicação da falência, recuperação judicial e
locações. O que, como veremos, não é de longe o que faz a distinção.
A Lei 8.245/91 regula de forma peculiar as locações comercias, prevendo os
direitos de Locador e Locatário e equilibrando ao máximo a relação. Contudo, em relação
às “luvas” há quem defenda que mencionada Lei abrandou sua repressão, uma vez que
passou a prever expressamente sua proibição quando da renovação contratual1, mas nada
mencionando acerca de tal cobrança quando do início do contrato.
A posição do Superior Tribunal de Justiça é de retaliação à cobrança de “luvas”,
nos termos do eminente julgado:
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. PAGAMENTO DO PONTO E/OU LUVAS. ART. 45 DA LEI Nº 8.245/91.
INTERPRETAÇÃO.
1 - A exigência de pagamento pelo ponto comercial e/ou luvas, quando já em vigor o contrato de locação,
ainda que não seja uma renovação, no sentido estrito da palavra, representa verdadeira perturbação ao
direito do locatário de permanecer no imóvel, ferindo os princípios norteadores da Lei nº 8.245/91,
insculpidos no seu art. 45.
2 - Recurso conhecido e provido.
(REsp 440.872/SC, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, SEXTA TURMA, julgado em 20/02/2003, DJ
17/03/2003, p. 300)
Necessário ater-se, ainda, ao fato que, caso não prosperasse a proteção ao
locatário não haveria incentivo para que fossem feitos investimentos no imóvel para sua
perfeita conservação.
(ii) Principais Direitos do Locatário
Assim, a Lei de Locações foi clara ao determinar que o Locatário tem direito de
preferência para aquisição do bem locado em relação aos terceiros2, além de prever que
1
Lei n.º 8.245/91, Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que
visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47,
ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para
tanto.
2
no silêncio haverá o direito de indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, a
segunda mediante autorização3, e considerar como contravenção penal a exigência de
“luvas”4, incluindo, por fim, os requisitos para renovação contratual em seu artigo 515.
Cumpre esclarecer que em se tratando de sublocação, há o desdobramento em
duas hipóteses: (i) sublocação total: onde apenas o sublocatário terá legitimidade para
propor a renovatória em face do locador e sublocado6r; e, (ii) sublocação parcial: onde
sublocador poderá intentar ação da parte por ele ocupada, em concorrência com o
Lei n.º 8.245/91, Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de
direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em
igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
3
Lei n.º 8.245/91, Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias
necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis,
desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
4
Lei n.º 8.245/91, Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a
seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do
locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos
permitidos.
5
Lei n.º 8.245/91, Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a
renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja
de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de
três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação;
no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo
sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que
faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido
pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades
civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste
artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo,
até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
6
Este tema será novamente tratado quando falarmos sobre há possibilidade de ação renovatória
por distribuidora de combustível, sublocador do bem imóvel.
locatário que terá legitimidade para pleitear sob sua parte.
Por óbvio que apenas será viável a propositura da ação renovatória em ambos os
casos quando a sublocação for expressamente autorizada pelo Locador. Em relação às
benfeitorias, ressalte-se que é admitida a renúncia a tal direito conforme entendimento do
Colendo Superior Tribunal de Justiça7.
Ademais, ao passo que a lei estabelece os requisitos que garantem o direito à
renovação contratual, são previstas exceções, como aquelas em que as reformas
determinadas pelo Poder Público tenham sido atendidas pelo Locador e este tenha
transformado o imóvel de modo a valorizar sua propriedade e o negócio8, dentre outras.
Tem-se como exceção à obrigatoriedade de renovação a hipótese do imóvel vir a
ser utilizado pelo próprio Locador, ou para transferência de fundo de comércio existente
há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente.
Tal previsão é complementada pela Súmula 486 do Supremo Tribunal Federal
(STF): “Admite-se a retomada para sociedade da qual o locador, ou seu cônjuge, seja
sócio, com participação predominante no capital social”
Contudo, sabiamente, nos parágrafos da previsão de ressalva, constou
expressamente que:
7
“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao
direito de retenção. (Súmula 335, TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 25/04/2007, DJ 07/05/2007 p. 456)
8
Lei n.º 8.245/91, Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua
radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da
propriedade.
(i)
o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a
locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
(ii)
nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a
renovação do contrato com fundamento acima deduzido.
(iii) o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos
lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e
desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de
proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três
meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras
determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Na hipótese de se utilizar para uso próprio, o locador deverá utilizar o imóvel
somente para tanto, correndo o risco de, se descumprida a finalidade apontada no curso
da Ação Renovatória, ser denunciado por desvio de uso do imóvel, devendo então arcar
com indenização, perdas e danos e lucros cessantes em favor do locatário, sem contar as
despesas processuais, honorários advocatícios e periciais.
Assim, largamente interpretado na jurisprudência paulista, o conceito de fundo de
comércio embasa-se na prerrogativa de que um estabelecimento comercial, notadamente
conhecido na região, tenha formado clientela, preferência dos consumidores, e assim
sendo, de forma justa e equitativa, deveria ter essas conquistas corretamente valoradas e
devidamente indenizadas.
Se por um lado o legislador deu ao Locador a possibilidade de retomar o imóvel
para uso próprio, mesmo quando presentes os requisitos para concessão da ação
renovatória, por outro lado garantiu o não abuso desse direito, prevendo, inclusive, a
obrigação de indenização pelos prejuízos, destacando-se a desvalorização do fundo de
comércio, por sua importância ao direito econômico nacional.
Acerca da tramitação da ação renovatória, o primeiro grande requisito refere-se ao
prazo para sua propositura, o qual deverá respeitar o interregno de 1 (um) ano, no
máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do
contrato em vigor, para propositura. A legislação processual, ainda, traz diversas
exigências para propositura deslinde da ação renovatória.
Inicialmente, para propositura da petição inicial, além dos requisitos de praxe
exigidos pelo artigo 282 do Diploma Processual Civil, deverá a inicial estar acompanhada
de (Art. 71 da Lei nº 8.245/91):
(a)
comprovação do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51 da Lei
n.º 8.245/91;
(b)
comprovação do exato cumprimento do contrato em curso;
(c)
comprovação da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo
pagamento lhe incumbia;
(d)
indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
(e)
indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo,
com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no
Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o
estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo,
mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada
pela Lei nº 12.112, de 2009)
(f)
comprovação de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os
encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
(g)
comprovação, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título
oponível ao proprietário.
Ao passo que a Lei determina os requisitos necessários para propositura da ação,
bem como o rol de documentos que deve acompanhar a exordial, a lei também restringe a
matéria de defesa do Locador aos seguintes argumentos (Art. 72 da Lei nº 8.245/91):
(a) Não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
(b) Não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da
renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar, hipótese na
qual deverá o Locador, obrigatoriamente, apresentar contraproposta com as condições
de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
(c) Ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores, hipótese na qual o
locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e
por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá
ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais
condições para obter a renovação pretendida. Nesta hipótese, conforme abaixo
abordado, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em
consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o
proponente.
(d) Não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52: obras determinadas
pelo poder judiciário e uso próprio). No caso do inciso I do art. 52, a contestação
deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das
obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado
por engenheiro devidamente habilitado.
A lei prevê ainda a possibilidade de, na contestação, o locador ou sublocador
pleitear a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do
contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que
apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
Neste caso a sentença estabelece periodicidade de reajustamento do aluguel
diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adota outro indexador para
reajustamento do aluguel, sendo certo que renovada a locação, as diferenças dos aluguéis
vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez9.
Cumpre esclarecer, ainda, que a natureza da ação renovatória é dúplice, uma vez
que, não sendo a mesma procedência, independente de pleito em contestação, será
rescindida a relação locatícia10.
Ainda, é possível que não ocorra a renovação da locação por oferta de terceiro
interessado, em melhores condições do que aquela formulada pelo Locatário. Contudo,
9
Lei n.º 8.245/91, Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas
nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez. Veja também o entendimento do STJ: DIREITO CIVIL.
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. EMBARGOS À
EXECUÇÃO. DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS ENTRE O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA E O
TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. CITAÇÃO NA
AÇÃO DE EXECUÇÃO. ART. 73 DA LEI 8.245/91. INCIDÊNCIA. PRECEDENTE DO STJ. RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Os juros moratórios sobre as diferenças entre os valores do
aluguel original e o fixado na ação renovatória são contados a partir da data da citação na ação de execução.
Inteligência do art. 73 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ. (REsp 1034112/SP, Rel. Ministro ARNALDO
ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 04/12/2008, DJe 02/02/2009)
10
Lei n.º 8.245/91, Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de
mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver
pedido na contestação. Neste sentido, DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO
RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CARÊNCIA. EFEITOS EM RELAÇÃO AO PEDIDO
DE DESPEJO POSTULADO NA CONTESTAÇÃO. FIXAÇÃO DE PRAZO PELO JUIZ. LEI DO
INQUILINATO. DISSÍDIO DEMONSTRADO.
1. A teor do disposto na Lei do Inquilinato, é irrelevante, nos domínios da ação renovatória, que a
sentença seja de improcedência do pleito ou de carência de ação, na medida em que os seus efeitos, quanto
à desocupação do imóvel, são os mesmos.
2. Em qualquer hipótese, improcedência do pleito ou extinção do feito, sem resolução de mérito,
havendo pedido formulado na contestação, o juiz deverá fixar prazo para a desocupação do imóvel, o qual
começará a fluir a partir do trânsito em julgado da sentença.
3. Nesse sentido, já decidiu esta Colenda Sexta Turma, ao pontuar que: "(...) o caráter dúplice da
ação [renovatória] admite o acolhimento do pedido de desocupação do prédio, no caso de a demanda não
vingar, seja por improcedência, seja por carência, seja ainda por desistência." (REsp 64.839/SP, Rel. Min.
ANSELMO SANTIAGO, DJ 22/6/1998).
4. Recurso especial a que se dá provimento, a fim de estabelecer ao locatário o prazo de 30 (trinta)
dias para a desocupação do imóvel, a contar do trânsito em julgado do presente acórdão, na forma da Lei do
Inquilinato em vigor.
(REsp 1003816/MG, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEXTA TURMA, julgado em 09/08/2011,
DJe 29/08/2011)
tal oferta não poderá contemplar em tese a mesma destinação do imóvel daquela utilizada
pelo Locatário atual, porém de acordo com a Súmula 481 do Supremo Tribunal Federal
corroborada com entendimento jurisprudencial, o imóvel que se prestar a somente uma
destinação não incorre nas restrições para retomada que eram previstas no Decreto
24.150/34 posteriormente revogado pela lei 8.245/91.
Este é o caso, por exemplo, de garagens de prédio destinadas ao parqueamento de
veículos. Nota-se que na situação em tela, o fundo de comércio estabelecido no local
pertence ao empreendimento imobiliário, cuja locadora é proprietária, concluindo então
que o estacionamento não possui clientela própria, haja vista que todos os seus clientes
são estritamente obtidos pela visitação ou por proprietários das unidades do condomínio
edilício em questão. Portanto não há de se indenizar a desvalorização do fundo de
comércio do estacionamento, pois o mesmo não o possui.
Observe-se a posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acerca do tema:
LOCAÇÃO COMERCIAL. PEDIDO DE RETOMADA DO IMÓVEL PARA EXPLORAÇÃO DA MESMA
ATIVIDADE COMERCIAL DO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE.
É cabível, nos termos do art. 52, § 1º, da Lei 8.245/91, a retomada de imóvel para exploração da mesma
atividade do inquilino se esse imóvel, por suas características físicas, só se possa destinar a um certo ramo
de atividade e desse modo seja dado em locação.
Sejam exemplos: postos de gasolina, teatros, cinemas, hotéis e outros, em que se revela a impossibilidade
de modificar a sua finalidade ou é muito onerosa essa alteração.
Recurso conhecido e provido.
(REsp 418.464/PR, Rel. Ministro JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, QUINTA TURMA, julgado em
25/06/2002, DJ 26/08/2002, p. 300).
Tem-se ainda que os contratos de locação trazem em seu bojo duas cláusulas
facilmente confundidas pelos leigos: a cláusula de reajuste e a cláusula de revisão. A
cláusula de reajuste é aquela que prevê a atualização monetária do valor do aluguel,
normalmente com base em algum índice de referência nacional (IGPM, IPC dentro
outros), com incidência mínima anual, conforme determinação legal.
Enquanto isso, a cláusula de revisão de aluguel trata da possibilidade de ser
revisto o valor do aluguel para as condições mercadológicas, evitando-se o prejuízo das
partes, em casa de significativa valorização ou desvalorização do imóvel.
Ainda, a crescente valorização imobiliária é outro fator que contribui de forma
negativa para a aparente segurança dos locatários comerciantes, os quais, com os novos
patamares estabelecidos pelo mercado, passaram a investir mais para a manutenção de
pontos comerciais.
.
Por outro lado, os proprietários de imóveis, ciente do “boom” imobiliário havido,
aproveitaram para negociar novos valores, lançando mão de ações de despejo por
denúncia vazia a fim de rescindir antigos contratos.
Dessa forma, de importância impar a previsão legal que autoriza que locador ou
locatário, insatisfeito com o valor do aluguel, e na ausência de consenso, possa recorrer
ao Judiciário.
Saliente-se que a ação revisional de aluguel11 terá o rito sumario e em sua inicial
11
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o
seguinte: (Redação
dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a
petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos
fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será
devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta
por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por
cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel
provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se
houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível,
determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e
julgamento; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de
recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
§1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46,
parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
deverá ser indicado o valor do aluguel cuja fixação se pretende. Diante disso, deverá o
juiz fixar o aluguel provisório, em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não
poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; enquanto, em ação proposta
pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do
aluguel vigente. Tal valor será, durante o tramite da ação revisional, reajuste pelo período
mínimo previsto em lei.
A parte requerida poderá requerer a modificação do valor provisoriamente fixado
ao juízo singular, e nessa hipótese, não terá precluído o prazo para recorrer da fiação
provisória.
Caso não haja consenso será determinada a perícia do imóvel, sendo certo o
aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de
revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis
a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
Cumpre esclarecer, ainda, que caso o pleito seja do locador, ou sublocador, a
sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela
prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do
aluguel, devendo a execução das diferenças ser feita nos autos da ação de revisão.
Diante dos esclarecimentos acerca da possibilidade de pleito revisional o
comerciante deve-se estar ciente de que para se defender de revisões abusivas poderá
recorrer ao Judiciário, a fim de afastar abusividades. É o confirma Superior Tribunal de
Justiça12.
§2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou
na fixada em lei.
12
Informativo de Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça n. 0469 Período: 11 a 15 de abril de
2011.
Obtido
em
É certo que, quando o contrato está vencido ou após o decurso de mais de três
anos da última revisão, os proprietários aproveitam-se da previsão legal de revisão para
forçar os locatários a majorar os valores sob pena de retomada.
Dessa forma é imperativo o cuidado do Comerciante com o prazo de vencimento
contratual e sua manutenção escrita, com prazo determinado, nunca inferior a três anos e
de preferência por cinco anos.
(iii) O abuso econômico no Contrato de Locação
Além da vedação à exigência de ‘luvas’, supramencionada, tem-se, ainda, em
relação à vedação do artigo 45 da Lei n.º 8.245/91 que:
“São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente
lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação,
na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.”
Por óbvio que, além de coibir a exigência pecuniária para renovação contratual, o
escopo da lei engloba também as práticas pouco ortodoxas do mercado.
Situação típica e muito debatida refere-se ao abuso de poder econômico das
“bandeiras” que obrigam os revendedores de combustíveis a aceitarem a estipulação de
tais cláusulas em afronta aos artigos 20 e 21 da Lei nº 884/9413 (Lei Antitruste): (i)
http://www.stj.jus.br/SCON/SearchBRS?b=INFJ&livre=@COD='0469'&tipo=informativo
13
Art. 20 - Constituem infração da ordem econômica, independentemente de culpa, os atos, sob
qualquer forma manifestados, que tenham por objeto ou possam produzir os seguintes efeitos, ainda que
não sejam alcançados:
I - limitar, falsear ou de qualquer forma prejudicar a livre concorrência ou a livre iniciativa;
II - dominar mercado relevante de bens ou serviços;
III - aumentar arbitrariamente os lucros;
IV - exercer de forma abusiva posição dominante.
Art. 21 - As seguintes condutas, além de outras, na medida em que configurem hipótese prevista
no art. 20 e seus incisos, caracterizam infração da ordem econômica:
II - obter ou influenciar a adoção de conduta comercial uniforme ou concertada entre concorrentes;
impondo a uniformização de seus preços; e, (ii) limitando a concorrência com outras
distribuidoras e (iii) limitando a atividade econômica da locatária.
Tais práticas são vedadas em lei, embora corriqueiras em locações firmadas
através de verdadeiros contratos de adesão, os quais vem sendo afastados pelos Tribunais
nacionais. É certo que tal previsão, a qual induz a dominação de mercado e mantença de
elevados preços, não prejudica apenas o revendedor, mas sim, o consumidor e toda a
economia.
Este é o típico caso de abuso operado pela dependência, uma vez que o
revendedor compra ao preço abusivo e vende ao preço mais abusivo ainda, alavancando
os preços, uma vez que não possui opção, contrariando todo o sistema econômico.
Dessa feita, a exclusividade prevista nesta contratação – Locatária apenas pode
comprar de Locador – demonstra-se uma prática atentatória à Liberdade de Concorrência,
aos Direitos do Consumidor e ao próprio direito de uso do Locatário, firmada com abuso
de poder econômico – tal obrigação é ilegal, podendo ser anuladas as cláusulas
contratuais que estipulem esta exclusividade.
Saliente-se que tais locações, apesar de regidas pela Lei n.º 8.245/91, tem afastado
o direito à Ação Renovatória, conforme entendimentos jurisprudencial:
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL
COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO.
CIVIL.
LOCAÇÃO
IV - limitar ou impedir o acesso de novas empresas ao mercado;
V - criar dificuldades à constituição, ao funcionamento ou ao desenvolvimento de empresa
concorrente ou de fornecedor, adquirente ou financiador de bens ou serviços;
X - regular mercados de bens ou serviços, estabelecendo acordos para limitar ou controlar a
pesquisa e o desenvolvimento tecnológico, a produção de bens ou prestação de serviços, ou para dificultar
investimentos destinados à produção de bens ou serviços ou à sua distribuição;
XI - impor, no comércio de bens ou serviços, a distribuidores, varejistas e representantes, preços
de revenda, descontos, condições de pagamento, quantidades mínimas ou máximas, margem de lucro ou
quaisquer outras condições de comercialização relativos a negócios destes com terceiros;
XXIII - subordinar a venda de um bem à aquisição de outro ou à utilização de um serviço, ou
subordinar a prestação de um serviço à utilização de outro ou à aquisição de um bem;
ILEGITIMIDADE ATIVA.
1. "A distribuidora de derivados de petróleo que subloca totalmente posto de serviço ao seu revendedor,
mesmo que impossibilitada de comercializar diretamente seus produtos, não tem legitimidade para
propositura da ação de renovação do contrato." (AgRgAg 325.399/GO, Relator Ministro Edson Vidigal, in
DJ 11/12/2000) 2. Agravo regimental improvido.
(AgRg no REsp 593.999/SP, Rel. Ministro HAMILTON CARVALHIDO, SEXTA TURMA, julgado em
19/05/2005, DJ 01/07/2005, p. 662)
IV - Considerações Finais
Sendo assim, a fim de manter seu ponto comercial, muitas vezes maior bem do
empresário, faz-se necessário preservar-se com a contratação escrita, pelo período de 05
(cinco) anos, nunca inferior a 03 (três) anos, ou, se o for, onde conste que a primeira
revisão apenas ocorrerá após o decurso desse prazo. Além disso, importante se faz o
registro do contrato para que se tenha direito ao exercício da preferência, estar atento ao
prazo para ingresso da ação renovatória, estar sempre com suas obrigações cumpridas a
fim de não ensejar a rescisão motivada, bem como analisar a documentação do imóvel
inclusive em relação a zoneamento, tendo em vista que a maioria das atividades
comerciais depende da autorização para funcionamento, a qual exige, além de
regularização da documentação imobiliária, adequação do zoneamento utilizado.
Este é o entendimento jurisprudencial atual:
LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. POSTO DE COMBUSTÍVEIS. CONTRATO LOCATÍCIO
COMERCIAL FIXADO POR PRAZO INDETERMINADO. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE
RENOVATÓRIO. NÃO PREENCHIDOS OS REQUISITOS DOS ARTS. 51 E 52, § 3o.
DA LEI DO INQUILINATO. RETOMADA DO IMÓVEL NO EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO
DE PROPRIEDADE. INCABÍVEL A INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO. RECURSO
ESPECIAL PROVIDO.
O contrato de locação celerado entre a distribuidora de combustíveis e o revendedor varejista se submete às
regras dispostas na Lei do Inquilinato. Precedentes do STJ.
O ressarcimento do fundo de comércio é obrigatório apenas na hipótese de a locação não residencial, por
prazo determinado, deixar de ser renovada por qualquer das razões previstas no § 3o. do art. 52 da Lei
8.245/91;impõe-se o dever indenizatório tão-somente ao locador que age com má-fé ou desídia. No caso
dos autos, não se tratando de locação passível de renovação compulsória, uma vez que o contrato de
locação comercial foi firmado com prazo indeterminado, e não havendo nos autos sequer notícia de pleito
renovatório, incabível a indenização do fundo de comércio, consoante os rígidos contornos traçados na Lei
8.245/91.
O dever jurídico de indenizar o locatário pelo fundo de comércio decorre de norma especial integrante do
sub-sistema jus-locatício, e não de previsão do Direito Civil comum (enriquecimento sem causa às
expensas de outrem).
O fundamento do aresto recorrido de que a indenização do fundo de comércio não se relaciona com a
ausência de renovação do contrato locatício é contraditório, posto que, nos termos da legislação de regência
o ressarcimento está intrinsecamente ligado ao direito de renovar a locação. Ademais, foi consignado pelo
Juízo a quo que a conduta imputada à distribuidora de combustíveis não pode ser considerada como lesiva
ou abusiva.
Recurso Especial provido para afastar a indenização do fundo de comércio.
(REsp 1060300/PR, Rel. Ministra LAURITA VAZ, Rel. p/ Acórdão Ministro GILSON DIPP, QUINTA
TURMA, julgado em 02/08/2011, DJe 20/09/2011)
Observadas as orientações descritas, poderá o comerciante resguardar seus
direitos, estando seguro quanto à preservação de seu estabelecimento comercial, o que irá
continuar a gerar empregos, riquezas e acrescer a economia.