COMPETÊNCIAS DO SÍNDICO:
1- Atribuições legais do síndico
O Código Civil determina como obrigações do síndico (lista
meramente exemplificativa):
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em
juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses
comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as
determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar
pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada
ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como
impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
Além dessas competências acima, o Síndico ainda pode:
- Realizar a cobrança judicial de dívidas em atraso.
- Em assembléias e prestações de contas, revelar o número das
unidades inadimplentes, bem como o montante da dívida.
- Contratar e demitir funcionários.
- Aplicar multas previstas no Regulamento Interno, na Convenção e
no Código Civil.
- Realizar obras emergenciais e de baixo custo, sem autorização
da assembléia.
Algumas coisas que os síndicos não podem fazer:
- Aplicar multas que não estejam previstas no Regulamento Interno,
na Convenção e no Código Civil.
- Criar normas de utilização das áreas úteis. O cargo de síndico é
executivo, não "legislativo". As normas de convivência legalmente
válidas são aquelas previstas na Convenção e no Regulamento
Interno, aprovadas pelos condôminos. Para criar novas regras é
preciso alterar estes documentos em assembléia, com aprovação
de 2/3 dos titulares das frações ideais do condomínio.
- Realizar obras sem aprovação em assembléia, a não ser as
emergenciais e de baixo custo. As demais obras devem ser
aprovadas em Assembléia, previamente, seguindo o quorum legal
previsto para cada caso.
- Deixar de prestar contas anualmente sobre sua gestão, bem como
submeter a previsão orçamentária para o ano seguinte à aprovação
da assembléia.
- Mudar a empresa que administra o condomínio, sem aprovação de
assembléia, a não ser que a Convenção autorize expressamente.
FUNÇÕES – PORTEIROS
- Permanecer atento e vigilante, sem abandonar seu posto no
horário de trabalho.
- Ser atencioso e receptivo com os moradores e visitantes.
- Receber, classificar e distribuir a correspondência a todos os
moradores.
- Não dar informações sobre hábitos dos moradores a pessoas
estranhas.
- Comunicar-se por interfone com o morador antes de permitir acesso de visitantes.
- Fiscalizar a entrada e saída de pessoas no prédio, confirmando
com os moradores quando visitantes saírem de sua unidade
portando malas, eletrodomésticos ou grandes volumes.
- Fiscalizar a entrada e saída de veículos da garagem pelos
usuários, principalmente não existindo garagista, comunicando ao
morador quando verificar avarias no veículo.
- Ter em seu poder uma relação dos telefones de empresas ou
prestadores de serviços de manutenção dos equipamentos, bem
como da sua administradora, Corpo de Bombeiros, Cemig, Dmae,
Delegacia de Polícia, Polícia Militar e outros, para qualquer eventual
necessidade de chamada.
- Não consentir o uso de elevadores por criança menor de 10 anos
desacompanhada.
- Não aceitar a guarda de chaves de moradores, nem de seus
veículos, a não ser com o consentimento prévio do síndico.
FUNÇÕES DO PORTEIR0-CHEFE OU ZELADOR
1 - Ações de manutenção
- Controlar as datas para realização de manutenções periódicas,
como limpeza das caixas-d'água, cisternas, equipamentos de
prevenção e combate a incêndio, desinsetização etc.
- Controlar o material necessário à conservação e limpeza.
- Controlar o material elétrico básico (lâmpadas etc.).
2 -Ações de comando
- Não repreender subordinados na presença de pessoas estranhas,
procurando fazê-lo em local discreto.
- Ser pontual no trabalho, exigir o mesmo de seus subordinados, e
fazer o devido controle de freqüência e horas extras trabalhadas.
- Cumprir e fazer cumprir rigorosamente a escala de trabalho, assim
como o período destinado ao almoço e as folgas semanais.
- Auxiliar o síndico na distribuição das tarefas de trabalho a cada
empregado do condomínio.
- Fiscalizar diariamente a limpeza, percorrendo todas as
dependências do condomínio ao menos uma vez por dia.
- Verificar semanalmente as condições dos equipamentos do
condomínio, como bombas e elevadores, e se estes se encontram
em perfeitas condições de uso. Em caso de dúvidas, acionar o
serviço de manutenção.
- Verificar semanalmente o quadro de força e luz do condomínio e
os disjuntores, objetivando constatar se existe caloria ou indício de
problemas nas instalações.
- Acompanhar as leituras de luz, água e gás do condomínio e
registrar em livro próprio, com o objetivo de facilitar o controle pelo
síndico.
- Informar imediatamente ao síndico quaisquer irregularidades por
parte de seus subordinados ou moradores.
- Tomar todas as providências para o perfeito e regular
funcionamento do prédio.
- Não permitir que qualquer empregado do condomínio preste
serviços particulares aos moradores no horário de trabalho.