Gestão Financeira – Dinâmica Local 1
(1) A empresa de grampos GRAMPÃO tem um projeto. A GRAMPÃO pretende montar uma fábrica
de pregos de aço, chamado de projeto PREGÃO. Não existe um prazo pré-fixado para a vida útil
dessa fábrica de pregos, ela pode durar 50 anos ou até muito mais. O fluxo de caixa projetado para
o primeiro ano é $10.000,00 e não existe perspectiva de crescimento para os fluxos de caixa desse
projeto ao longo do tempo. Você consultou analistas do mercado e lhe informaram que o risco beta
desse projeto é 2,6. Em publicações especializadas, você leu que a taxa RF é 12% ao ano e o
esperado retorno do mercado, 20% ao ano. Qual é o valor do projeto PREGÃO?
CAPM
Kp = RF + βp (Erm – RF)
Kp = 0,12 + 2,6 (0,20 – 0,12)
Kp = 0,12 + 0,208 = 0,328 = 32,8*
Perpetuidade
Vprojeto = FC1 / Kp
Vprojeto = 10.000 / 0,328
Vprojeto = $ 30.487,8
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
0
Gestão Financeira – Dinâmica Local 1
(2) A empresa de equipamentos odontológicos DENTÃO tem um projeto. A DENTÃO pretende
montar uma fábrica de próteses dentárias plásticas, chamada de Projeto Sorriso. Não existe um
prazo pré-fixado para a vida útil dessa fábrica de próteses, ela pode durar 50 anos ou até muito
mais. O fluxo de caixa projetado para o primeiro ano é $25.000,00 e não existe perspectiva de
crescimento para os fluxos de caixa desse projeto ao longo do tempo. Você consultou analistas do
mercado, que lhe informaram que o risco beta desse projeto é 2,8. Em publicações especializadas,
você leu que a taxa RF é 10% ao ano e o esperado retorno do mercado, 17% ao ano. Qual é o valor
do projeto Sorriso?
CAPM
Kp = RF + βp (Erm – RF)
Kp = 0,10 + 2,8 (0,17 – 0,10)
Kp = 0,10 + 0,196 = 0,296 = 29,6%
Perpetuidade
Vprojeto = FC1 / Kp
Vprojeto = 25.000 / 0,296
Vprojeto = $ 84.459,46
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
1
Gestão Financeira – Dinâmica Local 1
(3) A firma de comércio exterior COMEX tem um projeto “na gaveta” pronto para ser
implementado. Trata-se de um projeto de exportação via internet chamado, pelos funcionários da
firma, de Projeto EXPINT. A vida útil projetada para o Projeto Expint é de 3 anos. Acredita-se que,
após esse período, novas tecnologias tornarão esse projeto obsoleto, devendo então ser
abandonado e ter seus ativos imobilizados vendidos ao final do terceiro ano. O fluxo de caixa
projetado para o primeiro ano é $150.000,00, o fluxo de caixa para o segundo ano é $250.000,00 e o
fluxo de caixa para o terceiro ano é $180.000,00. O valor de venda dos ativos imobilizados máquinas e equipamentos- a serem vendidos ao final do terceiro ano é projetado para aquela data
-final do terceiro ano- como sendo 30% do valor dos investimentos necessários hoje para
implementar o Projeto Expint. Você consultou analistas do mercado, que lhe informaram que o
risco beta desse projeto é 1,4. Em publicações especializadas, você leu que a taxa RF é 8,50% ao
ano e o esperado retorno do mercado, 16% ao ano. O investimento necessário para
implementarmos esse projeto hoje é $200.000,00. Qual é o VPL do Projeto Expint? Você investiria
nesse projeto?
CAPM
Kp = RF + βp (Erm – RF)
Kp = 0,085 + 1,4 (0,16 – 0,085)
Kp = 0,085 + 0,105 = 0,190 = 19,0%
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
2
Gestão Financeira – Dinâmica Local 1
(3) Continuação...
Solução
Ano
0
1
2
3
- 200.000
0
0
0
Fluxos de Caixa
0
150.000
250.000
180.000
Venda de Ativos
0
0
0
60.000
150.000 / (1+0,19)1
250.000 / (1+0,19)2
180.000 / (1+0,19)3
Investimento
Valor Presente (FCs)
Valor Presente (Res.)
60.000 / (1+0,19)3
Valor Presente
Valor Presente dos FCs + Valor Presente do Residual
Valor Presente
409.406,47 + 35.604,95 = 445.011,42
VPL
VP – Custos
VPL
445.011,42 – 200.000 = 245.011,42
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
3
Gestão Financeira – Dinâmica Local 1
(3) Continuação... Na HP 12-C
Solução do Projeto Expint – HP 12C
Visor
Teclas
200.000
CHS g CF0
150.000
g CFj
250.000
g CFj
240.000
g CFj
19
i
f NPV
245.011,4
VPL
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
4
Gestão Financeira – Dinâmica Local 1
(3) Continuação... Na HP 12-C
Solução do Projeto Expint – HP 12C
Visor
Teclas
200.000
CHS g CF0
150.000
g CFj
250.000
g CFj
240.000
g CFj
19
i
f NPV
245.011,4
VPL
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
5
Gestão Financeira – Dinâmica Local 1
(4) Seus sócios acreditam que devem investir na compra de uma fábrica de computadores que
produz um único modelo “Noteboook Executivo”. As vendas previstas são 10.000 unidades desse
notebook por ano, durante 5 anos. Os custos variáveis são de $680,00 por unidade. Os custos
fixos são $3.200.000,00 por ano. Acredita-se que a vida útil desse modelo seja de 5 anos. Após
esses 5 anos, você pretende vender a fábrica de computadores por $2.000.000,00. Considere que a
taxa de desconto adequada ao risco desse negócio seja de 25% ao ano. A alíquota do imposto de
renda é 30%. Sua equipe de vendas acredita que possa vender cada computador por $1.800,00. A
fábrica de computadores está à venda por $10.000.000,00. Afinal, qual é sua decisão? Compra a
fábrica ou não? Use o VPL para tomar sua decisão.
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
6
Gestão Financeira – Dinâmica Local 1
(4) Continuação....
Solução do Projeto Notebook – HP 12C
Solução
Ano
1
Visor
Teclas
Faturamento
18.000.000
5.600.000
PMT
(-) Custos Variáveis
6.800.000
2.000.000
FV
(-) Custos Fixos
3.200.000
25
i
(=) LAJIR
8.000.000
5
n
(-) IR
2.400.000
(=) FCO
5.600.000
PV
15.715.328
245.011,4
VP
(-) 10.000.000
(-) Custos
5.715.328
(=) VPL
Solução
Ano
Investimento
Fluxos de Caixa
0
1
2
3
4
5
- 10.000
0
0
0
0
0
0
5.600
5.600
5.600
5.600
7.600
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
7
Gestão Financeira – Dinâmica Local 2
(1) Na última reunião de diretoria, você ficou encarregado de analisar e dar um parecer sobre um
projeto em engenharia genética: pílulas contra calvície. Suas pesquisas indicam que você poderá
vender 100.000 unidades por mês desse produto por $180,00 a unidade durante 18 meses. Os
custos variáveis são 68,00 por unidade. Os custos fixos são $$3.200.000,00 por mês. Especialistas
acreditam que esse produto estará ultrapassado em 18 meses, quando as vendas devem cessar
por completo. Você vai precisar investir um total de $40.000.000,00 - valores de hoje. Você acredita
que poderá vender, no mercado de segunda-mão as máquinas e os equipamentos utilizados por
$4.500.000,00 - ao final dos 18 meses. A alíquota do imposto de renda é 40%. A taxa de desconto
adequada ao risco dos investimentos nesse tipo de produto é 5% ao mês. Qual é sua decisão?
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
8
Gestão Financeira – Dinâmica Local 2
(1) Continuação...
Solução do Projeto Notebook – HP 12C
Solução
Ano
1
Visor
Teclas
Faturamento
18.000.000
4.800.000
PMT
(-) Custos Variáveis
6.800.000
4.500.000
FV
(-) Custos Fixos
3.200.000
5
I
(=) LAJIR
8.000.000
18
N
(-) IR – 40%
3.200.000
(=) FCO
4.800.000
PV
57.979.860
57.979.860
VP
(-) 40.000.000
(-) Custos
17.979.860
(=) VPL
Solução
Ano
Investimento
Fluxos de Caixa
0
1
2
3
17
18
- 40.000
0
0
0
0
0
0
4.800
4.800
4.800
4.800
9.300
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
9
Gestão Financeira – Dinâmica Local 2
(1) Você pretende abrir uma fábrica de escovas para dentes. Os investimentos necessários são
$500.000,00. Os fluxos de caixa líquidos que você espera obter são de $100.000,00 anuais no
primeiro ano, com um crescimento de 2% ao ano em condições de perpetuidade.
Considere que a taxa de retorno adequada seja 15% ao ano. Qual é o VPL desse projeto?
Solução
Perpetuidade com g*
VP = FC1 / (k-g)
Valor Presente
100.000 / (0,15 – 0,02)
Valor Presente
769.230,77
(-) Custo
(=) VPL
500.000
269.230,77
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
10
Gestão Financeira – Dinâmica Local 2
(2) O Sr. Armando tem um projeto de implantar uma fábrica de martelos no sul do estado visando o
mercado externo. Os investimentos necessários são $1.100.000,00 e os fluxos de caixa líquidos
esperados são de $400.000,00 por ano em condições de perpetuidade sem crescimento algum. A
taxa de retorno esperada é 25% ao ano. Qual é o VPL do projeto do Sr. Armando?
Solução
Perpetuidade
VP = FC1 / k
Valor Presente
400.000 / 0,25
Valor Presente
1.600.000
(-) Custo
1.100.000
(=) VPL
500.000
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
11
Gestão Financeira – Dinâmica Local 3
(3) Você pretende abrir uma fábrica de escovas de dentes. Os investimentos necessários são
$500.000,00. Os custos fixos anuais são $80.000,00. Os custos variáveis são de $1,20 por cada
escova produzida. O custo do capital é 20% ao ano. O preço de venda de cada escova é $2,00. A
vida econômica útil desse projeto é 5 anos. A alíquota do imposto de renda é 30%. Não existe valor
terminal - residual- algum. Considere a depreciação linear, para todos os ativos, ao longo da vida
útil da fábrica. Qual é a quantidade mínima de escovas que você deve produzir e vender, a cada
ano, para atingir o ponto de equilíbrio econômico? Considere que a previsão de vendas seja
estável, sem crescimento.
Cálculo do Custo de Capital
500.000 CHS PV
- 500.000
20 i
20
5n
5
0 FV
0
PMT
167.189,95
Cálculo do Ponto de Equilíbrio Econômico
Q=
Q=
Q=
[CF + Custo Capital – (IR*CF) – (IR*Depreciação)] / [P-CV – (IR*P) +
(IR*CV)]
[80.000 + 167.189 – (0,3*80.000) – (0,3*100.000)] / [2 – 1,2 – (0,3*2) +
(0,3*1,20)]
344.982 escovas de dente
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
12
Gestão Financeira – Dinâmica Local 3
(4) A BUSSOLA, fabricante de bússolas para embarcações, está, atualmente, vendendo seu único
modelo de bussola que fábrica por $1.500,00 a unidade. As vendas (todas a crédito) do ano mais
recente foram de 10.000 unidades. O custo variável unitário é $800,00 e o custo fixo anual total é de
$300.000,00.
A empresa esta pretendendo flexibilizar os padrões de crédito e espera-se que essa medida
acarrete um acréscimo de 20% nas vendas, para 12.000 unidades anuais, um aumento no período
médio de cobrança do seu nível atual de 45 para 60 dias, e um aumento no nível atual de
devedores incobráveis de 4% para 6% sobre as vendas. A taxa de juros simples que os banco
cobram para descontar as duplicatas da empresa é de 4% ao mês (desconto simples).
Deve a BUSSOLA flexibilizar seus padrões para concessão de crédito?
Solução: Para determinar se a BUSSOLA deve adotar padrões de crédito mais flexíveis, é
necessário calcular o seu efeito sobre a contribuição adicional aos lucros, decorrentes das
vendas, o custo do investimento marginal em duplicatas a receber e o custo marginal com
devedores incobráveis.
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
13
Gestão Financeira – Dinâmica Local 3
(4) Continuação
Contribuição adicional aos lucros
Aumento de
vendas
Lucro marginal
20% nas vendas – 2.000 unidades
Lucro adicional
$ 700 / unidade x 2.000 unidades = 1.400.000
$ 1.500 - $ 800 = $ 700/unidade
Incremento nos custos com Desconto de Duplicatas
Plano atual (45 dias de prazo)
Custo para descontar as
duplicatas
10.000 unidades a $ 1.500 cada = Faturamento de $ 15.000.000
0,04 (taxa de juros) x $ 15.000.000 x 1,5 mês (45 dias) = $
900.000
Incremento nos custos com Desconto de Duplicatas
Plano proposto (60 dias de
prazo)
Custo para descontar as
duplicatas
Custo adicional
10.000 unidades a $ 1.500 cada = Faturamento de $ 18.000.000
0,04 (taxa de juros) x $ 15.000.000 x 2,0 mês (60 dias) = $
1440.000
$ 1.440.000 - $ 900.000 = $ 540.000
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
14
Gestão Financeira – Dinâmica Local 3
(1) Continuação (2)
Custo marginal dos Devedores Duvidosos
Plano atual (4% vendas)
Plano proposto (6% vendas)
0,04 x $ 1.500/unidade x 10.000 unidades = 600.000
0,06 x $ 1.500/unidade x 12.000 unidades = 1.080.000
Custo adicional
$ 1.080.000 - $ 600.000 = 480.000
Resultados da flexibilização da política de crédito
Contribuição adicional aos lucros pelas vendas
$ 1.400.000
(-) Custo adicional com desconto
$ 540.000
(-) Custo adicional com Devedores Duvidosos
$ 480.000
(=) Contribuição líquida
$ 380.000
Haverá contribuição POSITIVA no valor de $380.000,00 com a flexibilização das condições de
crédito. Conclusão = SIM, podemos flexibilizar as normas para concessão de crédito.
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
15
Gestão Financeira – Dinâmica Local 2
(1) Calcule os pontos de equilíbrio operacional, contábil e econômico para os seguintes projetos
(assuma um único produto sendo produzido em cada projeto). Assuma depreciação linear e valor
terminal igual a zero:
Projeto A
Projeto B
Projeto C
35.000
20.000
20.000
Vida útil do projeto
10 anos
12 anos
12 anos
Tx. Custo de Capital
20% a.a
15% a.a
15% a.a
35%
40%
20%
Preço de venda
$ 3/unidade
$ 25/unidade
$ 25/unidade
Custo Variável
$ 1/unidade
$ 13/unidade
$ 13/unidade
$ 1.500
$ 1.000
$ 1.000
Investimento
Tx. IR
Custo fixo anual
Assuma que a demanda de mercado para o produto produzido pelo projeto A seja 5.000 unidades
por ano e que a capacidade instalada seja 4.000 unidades por ano. Assuma que a demanda de
mercado para o produto produzido pelo projeto B seja 2.000 unidades por ano e que a capacidade
instalada seja 1.800 unidades por ano. Assuma que a demanda de mercado para o produto
produzido pelo projeto C seja 800 unidades por ano e que a capacidade instalada seja 400
unidades por ano.
Quais destes projetos são viáveis?
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
16
Gestão Financeira – Dinâmica Local 2
(1) Calcule os pontos de equilíbrio operacional, contábil e econômico para os seguintes projetos
(assuma um único produto sendo produzido em cada projeto). Assuma depreciação linear e valor
terminal igual a zero:
Projeto A
Projeto B
Projeto C
35.000
20.000
20.000
Vida útil do projeto
10 anos
12 anos
12 anos
Tx. Custo de Capital
20% a.a
15% a.a
15% a.a
35%
40%
20%
Preço de venda
$ 3/unidade
$ 25/unidade
$ 25/unidade
Custo Variável
$ 1/unidade
$ 13/unidade
$ 13/unidade
$ 1.500
$ 1.000
$ 1.000
Investimento
Tx. IR
Custo fixo anual
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
17
Gestão Financeira – Dinâmica Local 2
(1) Projeto A
Cálculo do Ponto de Equilíbrio Operacional
PQ =
CV * Q + CF
Q=
CF / (P-CV)
Q=
1.500 /(3 – 1)
Q=
750 unidades
Cálculo do Ponto de Equilíbrio Contábil
Depreciação
R$ 35.000 / 10 = R$ 3.500
Q=
[C + D – (IR*CF) – (IR*D)] / [P – CV – (IR*P) + (IR*CV)]
Q=
[1.500 + 3.500 – (0,35*1.500) – (0,35*3.500)] / [3 – 1 – (0,35*3) + (0,35*1)
Q=
2.500 unidades
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
18
Gestão Financeira – Dinâmica Local 2
(1) Projeto A
Cálculo do Ponto de Equilíbrio Econômico
Custo de capital
35.000 CHS PV
20 i
Q=
10 n
Q=
0 FV
PMT
8.348,30
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
19
Gestão Financeira – Dinâmica Local 2
(1) Você quer analisar a viabilidade de um negócio de venda de cachorro quente em carrocinhas
espalhadas pela cidade. O preço de cada sanduíche, praticado no mercado é $2,00. Os custos
variáveis são de $0,80 (pão $0,30 e salsicha $0,50). Os custos fixos para você manter a carrocinha
são de $1.500,00 mensais (limpeza, gás, pneus, garagem). Você só vende cachorro quente!!! A
carrocinha nova custa $4.000,00. A vida útil da carrocinha é 5 anos, sem valor de revenda. A taxa
de retorno esperada é 4% ao mês. O seu negócio é formal e seu IR é 20%. Determinar o Break Even
Operacional, Contábil e Econômico. Considere a depreciação como linear em 60 meses.
Cálculo do Ponto de Equilíbrio Econômico
Q=
[CF + Custo Capital – (IR*CF) – (IR*Depreciação)] / [P-CV – (IR*P) +
(IR*CV)]
[1.500 + 8.348,3 – (0,35*1.500) – (0,35*3.500)] / [3 – 1 – (0,35*3) + (0,35*1)]
Q=
6.230 sanduíches / mês
Q=
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
20
Gestão Financeira – Dinâmica Local 2
(1) Calcule os pontos de equilíbrio operacional, contábil e econômico para os seguintes projetos
(assuma um único produto sendo produzido em cada projeto). Assuma depreciação linear e valor
terminal igual a zero:
Projeto A
Projeto B
Projeto C
750
84
84
P.E Contábil
2.500
223
223
P.E Econômico
6.230
504
433
P.E Operacional
O projeto A é inviável, pois tanto a capacidade de produção, quanto a demanda do mercado por
este produto estão abaixo do ponto de equilíbrio Econômico
O projeto B é viável, pois tanto a capacidade de produção, quanto a demanda do mercado por este
produto estão acima do ponto de equilíbrio Econômico
O projeto C é inviável, pois tanto a capacidade de produção, quanto a demanda do mercado por
este produto estão abaixo do ponto de equilíbrio Econômico
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
21
Gestão Financeira – Dinâmica Local 2
(1) CASO 1: O governo federal está abrindo uma licitação que visa à privatização, por um período
de 5 anos, de uma estrada rodoviária que liga duas importantes capitais. O preço mínimo
estipulado para o leilão é de $ 2.000.000,00. Pergunta-se: quanto você poderia oferecer nesse
leilão, para vencer essa licitação? Qual será o lucro que você poderá ter com esse projeto?
Observação: Na prática, os períodos para privatização são mais longos, situam-se em torno de 25
anos. Porem para efeitos acadêmicos e práticos de facilitar a nossa análise em sala de aula, vamos
considerar esse prazo como sendo de apenas 5 anos.
Outras informações relevantes...
• Custos fixos e variáveis e fluxo de veículos previsto para essa estrada nos próximos 5 anos:
Ano
1
2
3
4
5
Número de veículos
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
Preço Pedágio
2,00
2,50
3,00
3,5
4,0
CV
0,80
0,90
1,00
1,2
1,4
CF
400
450
500
550
600
Alíquota IR
Taxa de retorno
média
30%
30%
30%
30%
30%
25,2%
25,2%
25,2%
25,2%
25,2%
JOAQUIM J. C. ASSUNÇÃO JÚNIOR
22
Gestão Financeira – Dinâmica Local 2
(1) CASO 1: O governo federal está abrindo uma licitação que visa à privatização, por um período
de 5 anos, de uma estrada rodoviária que liga duas importantes capitais. O preço mínimo
estipulado para o leilão é de $ 2.000.000,00. Pergunta-se: quanto você poderia oferecer nesse
leilão, para vencer essa licitação? Qual será o lucro que você poderá ter com esse projeto?
Observação: Na prática, os períodos para privatização são mais longos, situam-se em torno de 25
anos. Porem para efeitos acadêmicos e práticos de facilitar a nossa análise em sala de aula, vamos
considerar esse prazo como sendo de apenas 5 anos.
Outras informações relevantes...
• Custos fixos e variáveis e fluxo de veículos previsto para essa estrada nos próximos 5 anos:
Ano
1
2
3
4
5
2.000
3.000
4.200
5.600
7.200
(-) CV
800
1.080
1.400
1.920
2.520
(-) CF
400
450
500
550
600
(=) Lucro Bruto
800
1.470
2.300
3.130
4.080
(-) IR
240
441
690
939
1.224
(=) LL = FCO
560
1.029
1.610
2.191
2.856
VP FCs
560 / (1,25)1
1.029 / (1,25)2
1.610 / (1,25)3
2.191 / (1,25)4
2.856 / (1,25)5
VP FCs
447,28
656,46
820,38
891,71
928,4
Faturamento
VP
3.744,23
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23
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(1) CASO 1: O governo federal está abrindo uma licitação que visa à privatização, por um período
de 5 anos, de uma estrada rodoviária que liga duas importantes capitais. O preço mínimo
estipulado para o leilão é de $ 2.000.000,00. Pergunta-se: quanto você poderia oferecer nesse
leilão, para vencer essa licitação? Qual será o lucro que você poderá ter com esse projeto?
Observação: Na prática, os períodos para privatização são mais longos, situam-se em torno de 25
anos. Porem para efeitos acadêmicos e práticos de facilitar a nossa análise em sala de aula, vamos
considerar esse prazo como sendo de apenas 5 anos.
Outras informações relevantes...
• Custos fixos e variáveis e fluxo de veículos previsto para essa estrada nos próximos 5 anos:
Cenário A
Cenário B
Cenário C
3.744.234
3.744.234
3.744.234
(-) Custos
2.000.000
2.500.000
3.000.000
(=) VPL
1.744.234
1.244.234
744.234
VP
Devemos ir ao leilão, iniciar fazendo a oferta p elo preço mínimo de $ 2.000.000,00 e, conforme
outras ofertas sejam colocadas, podemos subir nossa oferta até um limite superior – que não deve
ser atingido – de $ 3.744.234.
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(2) Temos um projeto já em negociações para construção do shopping center AMADEUS no
terreno de propriedade da igreja. As negociações estão andando no seguinte sentido; a igreja
entra com o terreno, nosso grupo banca a construção do shopping com capital próprio e o explora
por seis anos. Após seis anos o prédio volta para a igreja e nosso grupo retira-se.
Teremos seis anos para construir e explorar o shopping. A exploração do shopping se dará
exclusivamente pelo aluguel das unidades (lojas) que são todas idênticas e por esta razão deverão
render o mesmo aluguel. Isto significa que teremos seis anos para investir, e receber de volta os
investimentos com lucro. Devemos atender a taxa de retorno mínima de 2% ao mês. O trabalho dos
senhores é verificar a viabilidade econômica deste projeto. Calculem a TIR, VPL, Período Pay Back,
e o break even, que em nosso caso será o índice de ocupação mínimo do shopping.
A construção devera demorar 2 anos. Os senhores receberão relatórios semestrais sobre os quais
deverão analisar os indicadores de performance.
Informações úteis:
Custo da construção, em moeda de hoje, é $600,00 por metro quadrado (media, inclui elevadores,
areia, cimento, ferragens e tudo o mais). Área do pavimento padrão (projeção vertical) é 4.000
metros quadrados. Numero de andares com lojas é 5 andares. Numero de andares de garagens é 2
andares. Numero de lojas em cada pavimento padrão é 35 lojas por andar. Aluguel padrão é
$10.000,00 mensais. IR incidente sobre operação de alugueis é 15% sobre o lucro. Despesa
operacional é custo Fixo mensal para manutenção do shopping $200.000,00. Custos variáveis para
cada loja são $1.000,00 mensais. Considere que não existe depreciação contábil.
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(2) Continuação...
(a) Custos para construir:
Cálculo da metragem quadrada: 4.000 metros quadrados/pavimento x 7 pavimentos
Cálculo da metragem quadrada: 28.000 m2
(b) Custos de construção:
28.000 m2 x R$ 6.000 / m2 = R$ 16.800.000
(c) Número de lojas
35 x 5 = 175 lojas
(d) Fluxo de Caixa durante as operações (aluguel após as obras)
Fluxo de Caixa p/ sócios
Número de lojas
Aluguel médio/loja
Faturamento
(-) Custos Fixos
(-) Custos Variáveis
(=) LAJIR
(-) IR (15%)
(=) Lucro Líquido
175
$ 10.000
$ 1.750.000
200.000
$ 175.000
$ 1.375.000
$ 206.250
$ 1.168.750
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(2) Continuação...
(a) Calculando VPL e TIR na HP-12C
Solução do Projeto A – HP 12C
Visor
Teclas
16.800.000
CHS g CF0
0
g CFj
24
g Nj
1.168.750
g CFj
48
g Nj
f IRR
XXXX
TIR
2
i
f NPV
XXXXX
VPL
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(2) Continuação...
(a) Calculando o Payback
Solução do Projeto A – HP 12C
Solução do Projeto A – HP 12C
Visor
Teclas
Visor
Teclas
16.800.000
PV
27.021.745
PV
24
n
1.168.750
PMT
2
i
2
I
0
PMT
0
FV
n
FV
$ 27.021.745
VF
Custo em t0
Custo no fim das
obras
$ 16.800.000
Payback
32
$ 27.021.745
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(2) Continuação...
(b) Calculo da taxa de ocupação
Sabendo que fizemos os cálculos todos considerando taxa de ocupação de 100% e
observamos que temos lucro neste projeto, agora vamos calcular a taxa de ocupação (em
termos percentuais) que nos coloca no limite entre lucro e prejuízo.
*** - Depreciação é zero
Ponto de Equilíbrio Econômico
Cálculo do Ponto de Equilíbrio Econômico
Custo de capital
27.021.745,8 CHS PV
48 n
2i
0 FV
PMT
Custo do Capital
880.958,51
Cálculo do Ponto de Equilíbrio Econômico
Q=
[CF + Custo Capital – (IR*CF) – (IR*Depreciação)] / [P-CV – (IR*P) +
(IR*CV)]
[200.000 + 880.958 – (0,15*200.000) – (0,15*0)] / [10.000 – 1.000 –
(0,15*10.000) + (0,15*1.000)]
137,8 lojas ou seja, 138 lojas
Taxa mínima ocup.
138 / 175 = 78,8%
Q=
Q=
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(2) Continuação...
(a) VPL = $ 5.488.223
(b) TIR = 2,65%
(c) Payback
32 meses de operação do shopping após estar pronto, ou seja, 56 meses a partir da data zero
(hoje), considerando que a construção leve exatamente 24 meses
(d) Taxa de ocupação mínima: 78,8%
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