Associação Portuguesa de Centros Comerciais
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Anuário 2008 - 2009
Relatório - 2008
Centros Comerciais em Portugal -1 Evolução favorável num contexto
adverso
Margarida PEREIRA
e-mail: [email protected]
José Afonso TEIXEIRA
e-mail: [email protected]
e-GEO Centro de Estudos de Geografia e Planeamento Regional
Faculdade de Ciências Sociais e Humanas, Universidade Nova de Lisboa
Avenida de Berna, 26-C, 1069-061 LISBOA (PORTUGAL)
Tel.: +351.217933519
Fax: +351.217977759
1. A expansão dos centros comerciais no actual contexto económico
Apesar da conjuntura internacional desfavorável registada no último ano, sobretudo
associada ao aumento dos custos da energia e à subida dos preços das matériasprimas, a abertura de novos centros comerciais em Portugal manteve uma evolução
positiva e em conformidade com os projectos anunciados. Entre os centros
representados pela APCC registou-se um acréscimo próximo dos 300.000 m2 de ABL,
2/3 da qual em projectos de raiz inaugurados em 2008; para 2009 estão anunciados
mais de 380.000 m2de ABL, sendo 1/3 cativado pelo Dolce Vita Tejo, em avançada
fase de construção no município da Amadora.
A acrescentar às dificuldades económicas que marcaram o ano transacto, surge agora
a crise financeira mundial, e os consequentes efeitos sobre a economia, induzindo
uma forte pressão sobre os orçamentos e o endividamento das famílias, a par de uma
quebra na confiança dos consumidores, com reflexos inevitáveis no seu poder de
compra e no consumo. Em paralelo, a evolução dos preços da energia despertou a
sociedade para as contradições do modelo económico vigente e para a sua fragilidade,
face à forte dependência do petróleo. Mas as preocupações ganham outra dimensão
quando parece ser consensual o reconhecimento que as alterações em curso não são
meramente económico-financeiras nem conjunturais. A desregulação dos mercados,
defendida nos últimos anos como motor para a dinamização do crescimento da
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As opiniões expressas neste artigo vinculam apenas os seus autores.
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economia e do emprego, gerou perversidades já impossíveis de esconder,
ultrapassando os benefícios alcançados e forçando a medidas públicas até há pouco
inimagináveis. Assim, o que parece estar em causa é o modelo estrutural intrínseco à
globalização da economia, e que agora até os mais neoliberais aceitam carecer de
mais (ou melhor) regulação. Este facto irá provocar alterações acentuadas no modelo
vigente, cujos contornos hoje ninguém ousa precisar, mas que o futuro próximo irá
pondo a descoberto, desenhando-se em função das novas relações de força em
recomposição. Num contexto de complexidade crescente, marcado pelas clivagens
sociais, instabilidade e incerteza, e ritmos diferentes a que as mudanças se operam, a
actuação dos agentes económicos (consumidores incluídos) é inevitavelmente
afectada.
A dimensão da crise pode ameaçar a hiper-valorização do consumo como forma de
promoção social, já que a incerteza quanto ao futuro começa a criar alguma
instabilidade mesmo nos mais confiantes ou desatentos. No que aos centros
comerciais diz respeito, esta situação pode ter reflexos a vários níveis: maiores
restrições ao crédito para o desenvolvimento dos projectos; maior contracção no
investimento por parte dos lojistas (por razões similares, a que acresce a eventual
redução do consumo); redução no valor e no retorno das rendas; maior diferenciação
dos padrões de qualidade entre centros (ou diferenciação mais evidente de nichos
dentro dos centros), etc.
A par destas alterações, é indispensável referir a crescente consciência social em torno
da questão da sustentabilidade, ainda com elevada opacidade ao nível da sua
operacionalização no contexto territorial. Este paradigma, em busca de afirmação
desde a última década do século passado, estrutura todo o pensamento do “Novo
Urbanismo” (cidade compacta, mistura de usos urbanos, primazia ao transporte
colectivo e aos espaços públicos como elementos de convivialidade), como alternativa
ao crescimento urbano extensivo orientado pelo automóvel, começando a influenciar a
concepção das políticas territoriais. Ao favorecer o crescimento urbano por
colmatação de tecidos fragmentados em prejuízo do crescimento por extensão dos
perímetros urbanos, esta nova abordagem pode criar dificuldades acrescidas na
localização de empreendimentos comerciais indutores de novas frentes de
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urbanização. Contudo, pode conduzir a uma maior selectividade na escolha das
localizações e traduzir-se em projectos (novos ou reestruturações) de qualidade e bem
integrados no tecido urbano (usos múltiplos, espaços públicos abertos,…), por vezes
já referenciados não como “shopping centers” mas como “lifestyle centers”.
Face ao exposto, e num contexto onde se poderão verificar sintomas de saturação do
mercado em certos formatos e localizações, como irão os responsáveis pela promoção
e gestão dos centros comerciais em Portugal adaptar-se a um (quase certo) quadro
mais restritivo do financiamento e do consumo?
É sabido que as reacções não têm visibilidade imediata. Muitas vezes os projectos
pensados ou em fase de construção, pelo investimento já envolvido, dificilmente são
travados, prosseguindo a sua concretização. Mas é expectável um abrandamento do
lançamento de novos projectos, sobretudo se os indicadores de consumo vierem a
revelar a quebra perspectivada até pelos mais optimistas.
As preocupações com a sustentabilidade urbana e ambiental, já praticadas por alguns
centros comerciais (embora prioritariamente motivadas pela necessidade de redução
dos custos de funcionamento), devem adquirir uma nova dimensão (desde a
concepção do projecto) e notoriedade / visibilidade, podendo ser transformadas em
factor de diferenciação qualitativa. Entre essas preocupações destacam-se o projecto
de arquitectura ecoficiente, o recurso a sistemas alternativos de energia, a separação
selectiva e a reciclagem dos resíduos, a articulação com as redes de transporte
público.
2.
Caracterização dos Centros associados
2.1 Tipologia, número e dimensão
A caracterização tem por base o inquérito da APCC realizado anualmente junto das
unidades de gestão dos centros e que, em 2008, ocorreu no 3º trimestre.
Em Setembro de 2008, a APCC agrega 98 centros comerciais associados em
operação, que reúnem 8.288 lojas, 2.416.519 m2 de ABL e 74.430 empregados. Face
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ao ano anterior ocorreu uma variação positiva próxima de 10% no número de centros,
de lojas e no emprego e de 14,0% na ABL. A APCC registou a entrada de 11 novos
centros, os quais totalizam quase 307.000 m2 de ABL, 746 lojas e 3.048 novos
empregos. No mesmo período, ocorreu a saída de um único centro, de muito pequena
dimensão.
A repartição dos centros segundo a tipologia da APCC adoptada em 2005 (fig. 1;
anexos 1 e 2) mostra que:
-
os centros "grandes" e “muito grandes” (16 unidades) correspondem a 16,3%
do total, só existindo dois "muito grandes"; no conjunto são responsáveis por
42,5% da ABL, 36,3% das lojas e cerca de 44% do emprego;
-
os centros "médios" representam 21,4% do total e detêm perto de 26% da
ABL e do número das lojas e 24,1% do emprego;
-
os 14 centros “pequenos com âncora dominante”, somam 14,3% do total, mas
apenas cerca de 7% do emprego e das lojas e perto de 8% da ABL;
-
os centros "pequenos sem âncora dominante" estão representados com 24
unidades, ou seja, 24,5% do universo e cerca de 13,1% da ABL; concentram
22,3% das lojas e 20,5% do emprego; são os que geram mais emprego fora das
lojas;
-
os centros tradicionais abaixo dos 5.000 m2 têm pouca expressão: os 12
existentes representam 12,2% das unidades, mas apenas 1,5% da ABL, 1,4%
do emprego e 4,7% das lojas;
-
o emprego total, superior a 74.430 postos de trabalho (valor por defeito, pois
não inclui informação de alguns associados), é repartido entre os 93,4 %
proporcionados pelas lojas e os 6,6% assegurados pelos centros.
Fig. 1 – Peso Relativo dos Diferentes tipos de Centros Comerciais Associados na
APCC segundo o tipo (2008)
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40
35
30
25
Centros / Centres
% 20
15
ABL / GLA
10
Lojas /Shops
Emprego / Jobs
5
0
M
tº
Gr
d
an
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G
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M
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Fonte / Source: APCC Inquérito aos Associados, 2008 /APCC Member Survey, 2008
O quadro 2 sintetiza alguns indicadores de dimensão por categoria de centro. Os
centros “grandes” e “muito grandes” dominam em termos do número médio de lojas,
ABL e emprego; no entanto, na relação ABL/loja os centros “pequenos com âncora”
registam também valores elevados, devido à preponderância da âncora, quase sempre
um hipermercado; neste indicador, o valor mais elevado é obtido pelos retail parks
que, pelas suas características (entre elas a localização fora das áreas urbanas),
comportam unidades de maior dimensão (geralmente “big boxes” ou “power stores”,
com acesso directo ao parque de estacionamento ou a áreas pedonais). Os factory
outlet, reflectindo também algumas daquelas características, ocupam a segunda
posição na dimensão média das lojas. No emprego destacam-se os centros grandes e
muito grandes (com valores superiores a 2000 empregados), os centros médios, os
factory outlet e os pequenos sem âncora dominante (com valores entre as 635 e as 853
pessoas), os pequenos com âncora (368 trabalhadores); por sua vez os centros muito
pequenos e os retail park, têm, em média, menos de 100 trabalhadores.
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Quadro 2 – Indicadores de dimensão dos centros, por categoria de centro (2008)
Size Indicators for shopping centres by centre category (2008)
Nº médio
lojas/centro
306
171
102
40
ABL/Centro
ABL/Loja
Emprego
médio/Centro
4420a)
2008
853
368
Emprego
médio/Loja
10a)
12
8
9
Muito Grande
110979
363
Grande
57540
336
Médio
29965
293
Pequeno c/
13619
340
âncora
Pequeno s/
77
13167
171
635
8
âncora
Muito
33
2956
90
89
3
Pequeno
Retail Park
13
14653
1108
99
7
Factory Outlet
110
42859
391
810
7
292
TOTAL
84
24658
760
9
a) Por falta de informação estes valores referem-se apenas a um dos dois centros desta categoria.
Fonte / Source: APCC Inquérito aos Associados, 2008 /APCC Member Survey, 2008
No conjunto dos centros associados, as lojas até 50m2 são dominantes em número
(36,6%), embora apenas afectem 5,1% da ABL; as lojas até 100 m2 representam
63,6% do total, mas detêm só 13,2% da ABL. Esta tendência é comum aos vários
tipos de centros, acentuando-se mais nos pequenos. Pelo contrário apenas 2,2% das
lojas têm 2.000 m2 ou mais, mas concentram 44,6% da ABL, sendo este valor muito
inferior nos centros “pequenos sem âncora dominante” e mais elevado nos centros
especializados, em particular reflectindo as características dos retail park acima
referidas (anexos 3A e 3B).
2.2. Evolução da ABL
A ABL dos centros representados pela APCC apresenta uma forte tendência de
crescimento, desde os meados dos anos 80 (fig. 2 a, b). As fases de maior crescimento
ocorreram no início dos anos 90 (primeiros centros fora das áreas urbanas,
salientando-se o Cascaishopping pela sua localização e dimensão), na segunda metade
dessa década (abertura de vários centros de grande dimensão, com destaque para o
Colombo e o Norteshopping) e desde 2001 (entrada em funcionamento de vários
centros médios e grandes, alguns em cidades médias fora das áreas metropolitanas e
nas Regiões Autónomas). A ABL anual atingiu valores mais elevados em 2003 e
2005; porém, em 2007 o acréscimo da ABL foi o máximo de sempre. Em 2008 apesar
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da quebra regista-se o segundo maior acréscimo na história da APCC. Os valores
elevados dos últimos anos reflectem não só a abertura de novas unidades que, de
imediato se integram no universo da APCC, mas também a entrada (e/ou reentrada)
na Associação de unidades já em funcionamento. Algumas das novas unidades
resultam da reconversão (com aumento de ABL) de estruturas existentes (por exemplo
o Alegro de Castelo Branco), quase sempre hipermercados com galerias comerciais.
Fig. 2 a) - Evolução anual da ABL representada pela APCC (1970-2008)
Crescimento do Sector por ano - 1970 – 2008 (ABL - Área Bruta Locável em m2)
450.000
400.000
350.000
m2
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
70
19
73
19
80
19
85
19
88
19
90
19
92
19
94
19
96
19
9
19
8
00
20
02
20
04
20
06
20
08
20
Fonte / Source: APCC 2008
Fig. 2 b) - ABL acumulada (1970-2008) Crescimento Acumulado do Sector - 1970 – 2008
(ABL - Área Bruta Locável em m2)
3.000.000
2.500.000
m2
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
19
70
19
73
19
80
19
85
19
88
19
90
19
92
19
94
19
96
19
98
20
00
20
02
20
04
20
06
20
08
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Fonte / Source: APCC 2008
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