Produtos Imobiliários
Fundo Imobiliário (FII)
Material Explicativo sobre Fundo de Investimento Imobiliário (FII)
1. Definições Gerais
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são veículos de investimento que agrupam investidores com o objetivo de aplicar recursos
em ativos de cunho imobiliário. Este veículo funciona como um condomínio fechado, de prazo determinado ou indeterminado, em que os
investidores se unem a partir de um conjunto de regras e uma política de investimento.
Os FIIs podem investir em empreendimentos imobiliários, entendidos como quaisquer bens e direitos que envolvam desde a aquisição de
um terreno até a incorporação, compra ou locação de um imóvel. Esses empreendimentos podem ser comercial, corporativo, residencial e
industrial.
Além de investir em bens imóveis, os FIIs também podem aplicar em títulos de dívida com lastro imobiliário ou em ativos financeiros, de
emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos fundos.
1.1 ESTRUTURA DOS FIIs
• Os FIIs não possuem personalidade jurídica.
• São constituídos obrigatoriamente sob a forma de um condomínio fechado, ou seja, não é permitido o resgate de cotas antes do prazo de
duração e/ou vencimento do fundo, que pode ser determinado ou indeterminado.
• A única maneira de o investidor obter liquidez é por meio da venda de suas cotas no mercado secundário.
• As cotas são escriturais e nominativas e podem ser negociadas em mercados regulamentados, como Bolsa e mercado de balcão organizado.
• As cotas podem ser emitidas em séries, diferenciadas apenas pelo prazo de integralização, e todos os demais direitos devem ser assegurados
igualmente a todos os cotistas, ou seja, não é permitido diferenciação em relação a critérios de amortização e resgate.
1.2 PRINCIPAIS PLAYERS
• Administrador: é a figura central dos FIIs, sendo atribuídas a ele diversas responsabilidades. Dentre suas funções destacam-se a represen
tação do fundo perante os órgãos de fiscalização do Governo Federal (CVM ou BC) e cotistas, a divulgação de todas as informações exigidas
pela regulamentação, a escrituração das cotas, a análise e o acompanhamento de projetos imobiliários, a auditoria e a custódia de valores
mobiliários. Esses serviços podem ser prestados diretamente ou via contratação de terceiros. Independentemente da contratação de terceiros, esses serviços são de responsabilidade do administrador, cabendo a ele o acompanhamento, o controle e a supervisão dessas atividades.
• Gestor: é o responsável pela gestão do patrimônio do Fundo de Investimento, ou seja, cabe a ele a função de prospectar, analisar e selecionar
os ativos, de acordo com a Política de Investimento e os critérios de diversificação da carteira de investimentos do fundo, previstos no Regulamento, na legislação e na regulamentação vigente, visando obter a melhor rentabilidade para o fundo.
• Distribuidor: instituição integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários.
• Custodiante: é o responsável pela guarda dos títulos que compõem a carteira de investimento do fundo. Para os FIIs, o serviço do custodi
ante será necessário sempre que o fundo aplicar mais de 5% de seu patrimônio em ativos financeiros.
• Auditor Independente: responsável por auditar as demonstrações financeira do fundo a cada 12 meses.
1.3 TIPOS DE FIIs
• Os Fundos de Investimento Imobiliário podem ser classificados em três principais categorias: (i) FIIs de Renda; (ii) FIIs de Desenvolvimento;
(iii) FIIs de Títulos de Lastro Imobiliário.
• FIIs de Renda: Os FIIs de Renda são caraterizados por possuírem parte de seu patrimônio, ou a sua totalidade em empreendimentos corporativos, logísticos, shopping centers, entre outros, em sua maioria, já concluídos, que geram renda ao investidor por meio do fluxo de aluguéis.
• FIIs de Desenvolvimento: Os FIIs de Desenvolvimento têm o objetivo de participar da incorporação de empreendimentos imobiliários ou
da aquisição de Sociedades de Propósito Especifico (SPEs) de mesma intenção, podendo se envolver em todos os processos do desenvolvimento do projeto e realizar lucro com a venda ou locação do empreendimento. Por todas essas características, este tipo de veículo possui
maior risco e, consequentemente, pode apresentar maior retorno.
01
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Fundo Imobiliário (FII)
• FIIs de Títulos com Lastro Imobiliário: Os FIIs de Títulos com Lastro Imobiliário investem em títulos e valores mobiliários de Renda Fixa e
Variável, de emissores que exerçam atividades preponderantemente permitidas aos FIIs e em títulos de dívida privada com lastro imobiliário.
Entre os ativos em que os FIIs podem investir estão os:
1.Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs).
2.Cotas de outros FIIs.
3.Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) e de Fundos de Investimento em Participação (FIP) que tenham como
politica de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FIIs.
4.Cotas de Fundos de Investimento em Ações setoriais cujos emissores invistam exclusivamente no setor de Construção Civil ou no Mercado Imobiliário.
5.Títulos de divida lastreados em credito imobiliário: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs),
Letras Hipotecárias (LHs).
1.4 RENTABILIDADE
Os investidores de FIIs podem apurar ganhos através de:
• Distribuição periódica de rendimentos: a regulamentação estabelece a obrigatoriedade de distribuição de no mínimo 95% dos lucros
auferidos a cada semestre, com base no balanço semestral do fundo. Alguns fundos optam por distribui-los mensalmente, mas não há
obrigatoriedade neste sentido.
• Valorização das cotas: os ganhos com a valorização das cotas de FIIs listados na Bolsa ou negociados em mercado de balcão só serão efetivados com a venda da cota pelo investidor.
• Ganho de capital com alienação de ativos: os valores dos ativos que compõem a carteira do FII podem sofrer valorização em relação ao valor
de aquisição e, quando da sua alienação, gerar ganhos para o fundo.
2. Principais Tipos de Oferta Pública
OFERTA PÚBLICA
• CVM 400: ofertas de valores mobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
• CVM 476: oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores qualificados. Será permitida a procura de, no máximo,
50 investidores qualificados, e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 20 investidores
qualificados. Provavelmente, não terá prospecto. Dispensa registro na CVM.
3. Tributação
• Imposto de Renda para Pessoa Física:
Os rendimentos oriundos das aplicações financeiras em FIIs, realizadas por Pessoa Física, são isentos de IR, válido quando as seguintes
condições forem cumpridas:
› O FII possuir no mínimo 50 investidores e ter suas cotas negociadas em Bolsa, ou mercado de balcão organizado.
› O investidor Pessoa Física não possuir 10% ou mais das cotas do Fundo, ou seus rendimentos não representarem 10% dos lucros.
• Imposto de Renda para Pessoa Jurídica
Os rendimentos produzidos por aplicações financeiras em FIIs, realizadas por Pessoa Jurídica, são tributados a uma alíquota de IR de 20%,
e devem ser incluídos no resultado da empresa para eventuais tributações, como IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
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O ganho de capital auferido na venda das cotas no mercado secundário, tanto para Pessoa Física como para Pessoa Jurídica, é tributado
a uma alíquota de IR de 20%.
• Imposto sobre Operações Financeiras:
Não incide.
4. Principais Fatores de Risco
• Riscos Macroeconômicos: por estarem ligados diretamente a setores predominantemente induzidos pelo crescimento econômico, os
FIIs são sensíveis aos riscos decorrentes do baixo dinamismo macroeconômico, em especial pelos efeitos sobre os setores em que estão
empreendendo. O desemprego, a redução da renda e a restrição de crédito, típicos de momentos de desaceleração econômica, reduzem
a demanda por novos imóveis, desaquecem o setor de construção civil e diminuem o interesse por renovações ou novos contratos de
aluguel. A diminuição da renda desestimula os gastos dos consumidores em shoppings centers, hotéis, e desaquece a produção industrial
e o setor corporativo. Além de reduzir o interesse por novas incorporações, esses fatores podem aumentar os níveis de inadimplência dos
contratos de locação e prejudicar a absorção dos spreads de locação nas renovações dos contratos.
• Risco de Crédito: no caso dos FIIs de Renda, o risco de crédito está relacionado à capacidade de pagamento dos locatários. Existe também
o risco de crédito, no âmbito dos FIIs de Títulos com Lastro Imobiliário, associado ao não pagamento dos devedores em uma carteira
composta por títulos de dívida privada. Além disso, mudanças na percepção da qualidade do crédito dos emissores podem impactar no
preço desses títulos, e, portanto, na rentabilidade das carteiras que os carregam.
As cotas dos FIIs NÃO CONTAM com a Garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC).
• Risco de Mercado: o fundo que mantém aplicações em ativos financeiros pode sofrer alterações no valor de suas cotas e de seu patrimônio
líquido, em função de mudança nas condições de mercado. Mesmo sem a efetiva negociação desses ativos, as eventuais variações nos
preços acabam refletindo no valor das cotas do fundo, em decorrência da Marcação a Mercado (MaM) da carteira.
Em caso de ativos com liquidez, a MaM consiste em registrar todos os ativos na contabilidade do fundo, pelos preços observados no
mercado. Quando este preço não for observável, utiliza-se a melhor estimativa de preço possível, considerando uma eventual necessidade
de desfazer a aplicação nesses títulos. Assim, mesmo nas hipóteses de os ativos virem a não sofrer nenhum evento de não pagamento
de juros e principal ao longo do prazo de duração do fundo, as cotas podem sofrer oscilações negativas de preço, o que pode impactar
desfavoravelmente na negociação pelo investidor que optar pelo desinvestimento.
• Risco de Liquidez: caso o investidor necessite vender no mercado secundário, poderá ter uma perda devido à indisponibilidade de um
comprador que esteja disposto a pagar o preço na curva do investidor ou acima desta. Todavia, o mercado secundário vem crescendo no
país e se tornando mais líquido.
› Diferença entre Preço de Compra e Preço de Venda (bid/offer): normalmente, há uma diferença entre o preço que o comprador está
disposto a pagar pelo ativo e o preço que o vendedor está disposto a vender o ativo. Esta diferença deve se ajustar entre os dois
preços para que o negócio seja fechado, levando a uma perda relativa ao valor inicial esperado de compra/venda por ambas as partes.
› Preço Unitário (PU): quanto menor for o PU da cota do FII, maior tende a ser a pulverização do ativo no mercado, o que mitiga o risco
de liquidez.
› Tamanho da Emissão: quanto maior for o tamanho da emissão, maior tende a ser a pulverização do ativo no mercado, o que mitiga
o risco de liquidez.
› Oferta Pública (ICVM 400): não há restrição quanto ao número de clientes que podem adquirir ou subscrever as cotas de FIIs.
O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que seja uma exigência da emissão.
› Oferta Pública com Esforços Restritos (ICVM 476): o risco de liquidez tende a ser maior, já que, de acordo com a legislação,
é permitida a procura de, no máximo, 50 investidores que necessitam ser qualificados* e os ativos deverão ser subscritos ou adquiridos
por, no máximo, 20 investidores qualificados.
*exceto se seguir o art. 15 da ICVM476
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• Risco de Vacância: corresponde ao risco de o imóvel encontrar-se desocupado por um período, impactando negativamente a rentabilidade
do fundo até que um novo locatário seja encontrado.
• Variação de preço dos imóveis: o risco de desvalorização de imóveis afeta diretamente os FIIs de Desenvolvimento, e indiretamente os
FIIS de Renda, já que a queda do preço dos imóveis tende a causar pressão baixista no preço dos aluguéis.
5. Evolução do Mercado de FIIs
5.2 Nº DE FIIs REGISTRADOS NA CVM*
5.1 EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE INVESTIDORES*
120.000
250
217
94.269
100.000
200
176
80.000
120.000
60.000
250
0
100
150
50
Jun/14
Abr/14
Fev/14
Dez/13
Out/13
Ago/13
Jun/13
Abr/13
Fev/13
Dez/12
Out/12
Ago/12
20.000
200
100
Jun/12
217
101
227
176
142
101
089
2009
2010
2010
2011
2011
2012
2013
2014
50
0
29
32
33
29
30
40
25
35
20 30 29
30
15
25
10
20
5
31
30
29
29
29
30
29
27
36
28
27
37
35
27
27
37
35
27
27
34
34
34
33
33
2012
2013 Fonte:
2014BM&FBovespa
*Atualizado em 05/08/2014
34
34
34
31
35
5.3 EVOLUÇÃO
(EM R$ BILHÕES)*
30DO
30DE MERCADO
30
29 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E DO
29 VALOR
29
2009
Jun/14
Abr/14
Fev/14
Dez/13
Fonte: BM&FBovespa
*Atualizado em 05/08/2014
33
33
33
32
Out/13
Ago/13
Jun/13
Abr/13
Fev/13
Dez/12
Out/12
Ago/12
Jun/12
0
40
36
28
35
28
28
35
28
28
Mai/14
Jun/14
Jun/14
Abr/14
Mai/14
Fev/14
Jan/14
Dez/13
Nov/13
Out/13
Set/13
Jun/13
5
Ago/13
0
10
Jul/13
15
89
Mar/14
40.000
142
150
94.269
100.000
40.000
80.000
20.000
60.000
227
PL (em R$ bilhões)
Abr/14
Mar/14
Fev/14
Valor de Mercado
Jan/14
Dez/13
PL (em R$ bilhões)
Nov/13
Out/13
Set/13
Ago/13
Jul/13
Jun/13
0
Valor de Mercado
Fonte: BM&FBovespa
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5.4 PONTOS RELEVANTES
• Isento de IOF.
• Isento de IR sobre o rendimento para Pessoa Física (vide item Tributação).
• Entre os investidores de FIIs prevalecem as Pessoas Físicas.
• Liquidez está concentrada na Bolsa (cerca de 90% do volume).
Fontes: Anbima.
Disclaimer
1. Este material foi elaborado pela área de Renda Fixa da XP Investimentos CCTVM S/A (“XPI”) em março de 2014 e seus representantes e não configura um relatório de análise de valores
mobiliários. As informações e condições aqui contidas são meramente indicativas e informativas, e não constituem ou devem ser interpretadas como publicidade, oferta ou solicitação
de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica. Qualquer informação contemplada neste material deve ser
confirmada quanto às suas condições, previamente à conclusão de qualquer negócio. A XPI não declara ou garante a integridade, confiabilidade ou exatidão de tais informações que
estão atualizadas até a data de emissão deste material.
2. Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem não ser adequados para todos os investidores. Este material não leva em consideração os objetivos de investimento,
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materiais de divulgação antes da decisão de investimento, com especial atenção aos fatores de risco. A rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. A XPI se exime
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3. Este material não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da
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