Ano XXIII • Edição 272 • Novembro /2015
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PORTO ALEGRE E SÃO LEOPOLDO
EXEMPLAR
DO SÍNDICO
SÍNDICO: UM CARGO PERIGOSO?
Pesquisa revela mais de 10 assassinatos de Síndicos em 5 anos no Brasil.
Chocado com o ocorrido na quinta feira dia 05
de novembro em Porto Alegre, quando o sindico
do condomínio na rua Des. André d Rocha, foi
morto por um condômino vizinho de porta, resolvi
fazer uma rápida pesquisa a respeito deste tipo de
ocorrência em todo pais. Preocupante:
Do pesquisado, apenas citaremos o local ...
SÍNDICOS ASSASSINADOS: • Belo Horizonte,
MG (2) • Porto Alegre, RS (2), • São Paulo, SP
(2), • Florianópolis, SC (1) • Foz do Iguaçu PR (1),
• São Gonçalo RJ (1), • Juiz de Fora MG (1).
A intenção não é fazer uma análise antropológica do ser humano, nem tão pouco entrar no
mérito da questão. Mas chamo a atenção para as
responsabilizações impingidas a cada decreto, lei,
norma nas costas dos Síndicos, além das questões
como inadimplência, barulho, cachorro e demais
particularidades deste cargo, invariavelmente contribuem cada vez mais se criam ambientes para o
aumento da animosidade, confronto...
A falta de uma representatividade efetiva
faz com que a cada propositura de normas e leis
recaiam única e exclusivamente sob suas costas,
com penalidade que podem colocar em risco inclusive seu patrimônio
A pressão exercida pelos condôminos quando
existe alguma situação fora do contexto, chamam
o Síndico para resolver, e é bom salientar que o
Síndico não tem poder de polícia...
Em pensar que num tempo não muito distante
era escolhido para este cargo, o morador aposentado, em via de regra sem muitos conhecimentos
para o exercício da função, mas assim como a vida,
tocar um condomínio era coisa muito simples.
Lembrem-se Srs. Síndicos, vocês administram
o que há de mais complexo na face da terra, o
ser humano, cada um é um universo próprio.
As abordagens devem ser tomadas de maneira
pacifica, cercada de argumentos e educação, evitando sempre criar ou aumentar a possibilidade
de conflito.
Será que na medida em que a tecnologia avança de maneira fantástica, onde de uma forma ou
de outra todos nós são beneficiados. Tornamo-nos
cada vez mais egocêntricos, irracionais, perdendo
o sentido de valores fundamentais para dividir espaços, no condomínio ou o transito. Brutalizamos-nos como se o mundo real fosse encarado como
esses jogos da web, onde matar, eliminar, transpor
o oponente num simples toque no joystick sem
que tenhamos a consciência do valor do ser humano.
Cautela.
• POR Airton Roxo
Síndico
terceirizado
página 2
O síndico é um
xerife, e agora?
página 3
Ladrões não
medem esforços
para assaltas
condomínios
página 5
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SÍNDICO TERCEIRIZADO
Os condomínios têm que se acautelar e, antes de decidirem
contratar alguém, devem solicitar o currículo do candidato.
Quando da realização de obras
e/ou benfeitorias em áreas comuns, por menor que sejam, que
venham a alterar a destinação
original do local, necessitamos
do voto de 100% dos condôminos
em assembleia. Estamos aqui tratando de qualquer mínima ação
humana que venha alterar uma
área de forma diferente do original da edificação. Podemos citar a
instalação de vasos, parquinhos,
construção de churrasqueiras e
bicicletários, criação de vagas de
estacionamento de visitantes,
aluguel do apartamento do zelador e tantas outras benfeitorias
que visam, basicamente, melhor
utilizar determinada área comum.
Além da proibição da alteração de destinação de área sem o
voto de 100% dos condôminos,
existe também a proibição de que
as alterações nas áreas comuns
venham a prejudicar, por menor
que seja, a utilização plena das
áreas por qualquer condômino,
salvo se 100% deliberar
neste
sentido.
Tais entendimentos são oriundos das segundas partes dos
artigos 1.342 e 1.351 do Código
Civil, onde o primeiro dita “… não
sendo permitidas construções,
nas partes comuns, suscetíveis de
prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes
próprias, ou comuns.” e o segundo artigo traz que “a mudança
da destinação do edifício, ou da
unidade imobiliária, depende da
aprovação pela unanimidade dos
condôminos;”
É comum a utilização destes
[email protected] / [email protected] / [email protected]
artigos em ações judiciais visando
o veto de pequenas obras em
áreas comuns e que, mesmo que
diminutamente, privam o condômino de utilizar a área conforme
ela foi concebida pelo construtor
e/ou diminuem a sua possibilidade de utilização.
Os termos obras, benfeitorias
e construções são aqui interpretados praticamente como
sinônimos, buscando assim não
restar o condomínio à mercê da
interpretação judicial dos termos
e, assim, garantimos ainda mais
o sucesso do condomínio com as
obras em áreas comuns.
Finalizo frisando que as obras
em áreas comuns devem ser
amplamente divulgadas e debatidas em assembleias para que
todas as dúvidas sejam sanadas
Contato: 51 34697557
e que os votos sejam realizados
documentalmente e de forma
declarada. No mesmo sentido, os
procedimentos para realização da
assembleia para coleta quorum
de 100% também necessitam ser
cuidadosamente realizados, tais
como a convocação, realização da
reunião e registro da competente
ata.
EDIÇÕES DIRIGIDAS
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• POR
Daphnis
Citti de
Lauro,
Advogado,
é autor
do livro “Condomínio:
Conheça seus Problemas”.
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Porto Alegre, Santa Cruz do Sul
e São Leopoldo.
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VEICULADOS NESTE INFORMATIVO
É DE INTEIRA RESPONSABILIDADE
DE SEUS RESPECTIVOS
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NOVEMBRO /2015 • Página 3
O SÍNDICO É UM XERIFE,
As principais funções do síndico são definidas no Código Civil – Artigo 1.348, estando
entre elas: “II - representar ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo
ou fora dele, os atos necessários à defesa
dos interesses comuns; IV - cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; e VIII - prestar contas à
assembleia, anualmente e quando exigidas”.
Fica claro que o síndico apenas representa os moradores, possui um mandato,
devendo ser um conciliador dos interesses
comuns, embasando suas ações sempre na
legislação, principalmente na Convenção e
no Regulamento Interno. Porém, em alguns
casos, mesmo não sendo proprietário absoluto de todas as unidades, suas atitudes
divergem do estabelecido nas normas, e
procuram impor pelas mais diversas formas
a sua opinião e o modo de conduzir a gestão.
Fazem parte desse perfil as seguintes
ações: não convocar assembleias para a realização de obras que envolvam, por exemplo, a mudança das áreas comuns; aumentar o valor do condomínio, sem aprovação;
aplicar multas pelo descumprimento do
E AGORA?
Regulamento Interno, sem antes advertir
verbalmente ou mesmo por escrito o condômino; não convidar os conselheiros para
exercerem seus papéis, sendo que em alguns casos estes não possuem nem acesso
às pastas de prestação de contas. Há ainda
alguns síndicos que aplicam multas sem um
embasamento normativo, criando suas próprias regras. Até as orientações da empresa
administradora são descumpridas.
Para modificar esse quadro de opressão, é muito importante que a administradora, após tentativa verbal, formalize seu
posicionamento por escrito, em duas vias,
e que haja um protocolo de entrega. Caso
após esse encaminhamento, o síndico continue menosprezando as recomendações, a
empresa deverá encaminhar essa carta para
os conselheiros. Esses poderão então organizar uma reunião e convidar o síndico para
os devidos esclarecimentos ou simplesmente para uma mudança de postura. Havendo
a recusa em participar ou em alterar suas
ações, os próprios conselheiros poderão encabeçar a convocação de uma assembleia,
a qual deverá ter ¼ de assinaturas (Artigo
1.355 do Código Civil), cuja pauta principal
poderá ser a mudança dos métodos utilizados pelo gestor e o cumprimento da Convenção. A convocação deverá ser encaminhada
à administradora para que todos os condôminos, inclusive o síndico, sejam informados
da assembleia (Artigo 1.354).
Em alguns casos esse cenário precisa
ser analisado com mais profundidade, pois
o síndico talvez não possua uma boa assessoria, com quem possa compartilhar suas
dificuldades relativas à gestão financeira,
administrativa e às de relacionamentos conflituosos. Nem mesmo seus conselheiros
talvez sejam atuantes, havendo a centralização do “poder” de forma involuntária,
em que tenta manter o controle. Para esses
casos, recomenda-se que haja a substituição
da empresa administradora, buscando uma
parceira que possa lhe transmitir segurança
para as ações. Já para a falta de participação
dos conselheiros, o síndico, após algumas
tentativas de motivá-los, poderá convocar
uma assembleia para a substituição desses
membros.
Além dessas ações que envolvem a
divisão de responsabilidades, recomenda-se
que o síndico assuma seu papel de líder e dê
especial atenção aos colaboradores (funcionários), proporcionando treinamento, motivando-os a trabalhar em equipe, valorizando
todas as funções com igualdade. Buscando
ainda a divisão de responsabilidades, ele poderá trabalhar para aumentar a participação
dos moradores, sendo fundamental a organização das assembleias, a criação de meios
de comunicação, que não sejam apenas unilaterais, como, por exemplo: divulgação de
um endereço seu de e-mail, instalação de
uma caixa de sugestões e críticas, além de
um horário de atendimento pessoal.
A participação permanente dos moradores, o envolvimento dos conselheiros na gestão, o entrosamento dos colaboradores e o
comprometimento da administradora trará
para o condomínio um ambiente de tranquilidade e mais segurança, não havendo espaço para que o síndico se transforme, ao logo
do tempo, em um xerife.
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LADRÕES NÃO MEDEM ESFORÇOS
PARA ASSALTAR CONDOMÍNIOS
O importante é conhecer a maneira de agir dos ladrões, a fim de prevenir tais atos e dificultar a ação dos meliantes
Os marginais, atualmente, têm utilizado dos mais diversos ardis para entrar nos
condomínios com a finalidade de cometer
algum tipo de delito contra seus moradores.
O que chamou atenção foi o ocorrido no
bairro do Tatuapé, onde foi veiculado na
imprensa o seguinte: ”Menino de 13 anos
é apreendido após assaltar condomínios na
zona leste - Um garoto de 13 anos foi apreendido durante uma ação da Polícia Civil
que investiga uma quadrilha de menores
que estaria envolvida em diversos assaltos
a condomínios pela região de Tatuapé, zona
leste da cidade de São Paulo. ... O menino,
que tem traços orientais, é descendente de
coreano e utilizava essas características para
facilitar a sua entrada em condomínios que
tinham moradores orientais.” Fonte: http://
noticias.r7.com/. de 29/07/2015.
Modus Operandi mais utilizados pelos
ladrões para cometimento de delitos:
• Saltando os muros e cercas do pátio
em locais vulneráveis e fora da visibilidade
do porteiro ou vigilantes;
• Pulando os muros e cercas e, uma vez
dentro do condomínio, galgam as varandas
dos apartamentos para ter acesso a estes
ou, também, pela escada de serviço;
• Como “passageiros” de veículos de
entrega que entram na garagem;
• Pelo portão de serviço travestidos de
prestadores de serviço da Sabesp, Comgás,
Eletropaulo, empresas de TV a cabo, de
eletricistas, encanadores, entregadores de
pizza e encomendas, etc.;
• Iludindo o porteiro de forma que este
permita que o ladrão entre pelo portão
principal ou mesmo pelo portão da garagem;
• Passando por comprador de imóvel,
ludibriando o porteiro, sob a alegação de
ter que olhá-lo, a fim de fazer uma avaliação;
• Se apresentando através de uma mulher bonita, a fim de distrair a atenção do
porteiro e persuadi-lo a abrir o portão;
• Pela porta principal ou portão da garagem, acompanhando um morador que entra a pé ou dirigindo um veículo, ameaçado
e subjugado pelo assaltante;
• Tocando a buzina ou piscando os faróis
do veículo defronte o portão da garagem
para que o porteiro o abra inocentemente;
• Pelo portão da garagem quando este
permanece aberto durante a entrada ou
saída de veículos;
• Pelo uso de artimanha junto ao porteiro, dizendo a este que veio buscar TV,
carro, sofá, etc., do morador, exibindo, até
mesmo, bilhete e telefone do condômino
para verificação;
• Como morador do próprio condomínio (normalmente adolescente) ou mesmo
como empregado;
• Se passando por amigos de moradores ou ainda dizendo ser vizinho, a fim
de acompanhar o condômino e enganar o
porteiro;
• Se apresentando como entregador de
cesta de café da manhã, flores, encomendas em geral, bem como entregador de
jornais e revistas durante a noite;
• Se passando por policiais militares,
policiais civis e policiais federais, uniformizados ou não, em carros particulares,
querendo entrar no prédio;
• Se apresentando como oficial de justiça ou advogado, querendo forçar a entrada
no condomínio sem se identificar;
• Por ação violenta de surpresa, com
quadrilhas especializadas em tais delitos.
O importante é conhecer a maneira de
agir dos ladrões, a fim de prevenir tais atos
e dificultar a ação dos meliantes, uma vez
que, estando preparados, poderemos minimizar os riscos de surpresas e de ficarmos
reféns dessa covarde violência.
• POR José
Elias de Godoy,
Especialista de
Segurança em
Condomínios e
autor dos livros
“Manual de
Segurança em
Condomínios’’ e
“Técnicas deSegurança
em Condomínios”.
[email protected]
Página 6 • NOVEMBRO /2015
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CONDOMÍNIOS ELEVAM RECEITA
COM ALUGUEL
DO
TOPO
DE
PRÉDIOS
Com a locação desse espaço é possível incrementar
em até 80% a receita do condomínio por um longo tempo
O terraço de um condomínio pode
render muito mais que uma bela vista da
região. Com a locação desse espaço é possível incrementar em até 80% a receita do
condomínio por um longo tempo, sem qualquer custo. O negócio é tão rentável que já
existem empresas especializadas na intermediação entre síndicos e operadoras de
telefonia.
Há cerca de sete anos o condomínio Solar do Atlântico, que fica no bairro do Imbuí,
tem um acréscimo de R$ 3 mil na arrecadação mensal. O valor é sobre a locação de
todo o terraço do edifício para diversas empresas de telefonia móvel. O dinheiro “extra”, explica o síndico e morador Wellington Oliveira, é direcionado para o fundo de
reserva e a manutenção de serviços básicos
como pintura e limpeza.
“Uma empresa nos procurou oferecendo o negócio há sete anos. Na época, a locação não foi tão vantajosa, precisamos, ao
longo desse tempo, fazer uma renegocia-
ção. Mas sem dúvida é uma oportunidade
para aumentar a renda, mas também tem
seus pontos contra”, afirma Oliveira.
A renegociação é sem dúvida um dos
lados negativos nesse tipo de negócio. Atraídos pelo lucro, os condomínios podem fechar contratos abusivos e poucos lucrativos.
O valor do lote abaixo do real ou defasado
são os principais motivos para buscar uma
renegociação.
O fundador e diretor-executivo da Dextra, empresa especializada na consultoria
e administração da cessão de espaços no
topo de edifícios para antenas de telecomunicações, Vinicius Van der Put, comenta que
existe um descompasso muito grande de
conhecimento nas relações dos inquilinos
com as proprietárias das antenas.
Além de buscar mais informações sobre
a empresa e o tipo de contrato que vai ser
estabelecido, o síndico do Solar do Atlântico
indica bastante atenção às cláusulas contratuais e, se necessário, colocar aditivos para
cada antena que é colocada no topo do prédio.
“Como a empresa que faz a locação
pode estabelecer um contrato com diversas
operadoras, é possível que durante a locação sejam instaladas novas antenas. Isso
aconteceu em nosso condomínio, e na renegociação conseguimos um acréscimo de
20% para cada nova antena instalada”, diz.
Outros fatores, até mesmo jurídicos, podem motivar uma reavaliação do contrato.
“A renegociação não é só uma questão de
dinheiro. Já encontramos situações em que
restos de equipamento das operadoras estavam largados. São peças grandes, que
podem causar muitos danos se caírem lá de
cima”, observa Van der Put.
PROCEDIMENTO
Para evitar contratempos, o síndico deve
deixar claro aos moradores o procedimento
de instalação das antenas. Oliveira afirma
que os questionamentos são constantes,
principalmente sobre os impactos estruturais.
“Temos o acompanhamento de uma
empresa de engenharia civil que faz toda a
medição. No entanto, sempre surgem preocupações com um possível desabamento”,
diz.
Outra dúvida constante dos moradores
são os riscos à saúde por causa dos efeitos
das radiações. Porém, além dos estudos
frequentes na área, a Agência Nacional de
Telecomunicações (Anatel) regula todos os
equipamentos antes da instalação.
“Todo o projeto passa por uma análise
que vai licenciar a estação e a conformidade dos equipamentos. Avaliamos a altura
e a emissão dos equipamentos”, explica o
assessor-técnico da Anatel Bahia.
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tanto em contratos atuais como em contratos rescindidos em que ex-funcionários
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NOVEMBRO /2015 • Página 7
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ACADEMIA EM CONDOMÍNIOS
A IMPORTÂNCIA NA HORA DE ESCOLHER A ESTRUTURA
A montagem de academias nos
condomínios requer muita responsabilidade. É importante a procura por
empresas realmente capazes de efetuar todo projeto, sem deixar síndico
e moradores em prejuízo.
Existem dois tipos de perfis empreendedores neste ramo: os que
montam e reformam academias em
condomínios, principalmente fabricantes de equipamentos; e as instituições diferenciadas e mais adaptadas
para este trabalho: são as compostas
por profissionais que abrangem
arquiteto e empreiteiro. Elas criam
o projeto, executam , montam e entregam tudo pronto para o uso. Esse
procedimento fica apenas aguardando a aprovação do projeto inicial
pelo síndico, que não se envolve em
quaisquer outro tramite burocrático.
Para realizar o trabalho é necessário conhecer o local e estabelecer
o que poderá ser implementado ali.
Para isso, são analisados espaços e
condições necessários para oferecer
a condôminos a estrutura necessária
de uma academia. É preciso todo cuidado com a compra de equipamentos, profissionais adequados e modalidades que farão parte da academia.
DADOS:
Em São Paulo, onde existem cerca
de 28 mil condomínios, estima-se
que apenas 10% possuam salas de
ginástica com equipamentos. Se
pensar que esse espaço pode atrair
moradores e valorizar o condomínio,
já que se trata de um diferencial, vale
a pena avaliar a questão. Em relação
ao número de moradores que utilizam a academia, hoje calcula-se em
20%, em média, mas o cenário pode
mudar. Isso porque, a academia no
condomínio, quando bem equipada, é
um incentivo para quem quer praticar
algum esporte, mas tem preguiça de
ir até uma academia convencional,
e um conforto para que tem pouco
tempo para malhar. Fonte: sindico
net.com.br
Também são comuns solicitações
para realização de academia em
condomínios que já possuem sala
de ginástica e querem diferenciar ou
aumentar local de exercícios. Para
isso é realizada uma consultoria que
apresentará o projeto e dará vida ao
novo espaço, estimulando moradores para prática de exercícios físicos
sem estar longe de casa. Algumas
vezes, a solução é bem simples: são
realizadas pintura, colocação de espelhos e alguns acessórios para ter um
ambiente renovado.
Dicas importantes na hora de
implantar a academia:
• Escolher local: as empresas
que realizam o trabalho alertam
que o tamanho pode variar a partir
de com 50m², em uma área clara e
arejada;
• Elaborar um projeto: é fundamental que contenha o número de
apartamentos, layout do espaço com
equipamentos, acessórios e materiais
decorativos, como espelhos, som
e vídeo, piso próprio, bebedouro e
toalheiro;
• O piso da sala deverá ser emborrachado para evitar acidentes,
como escorregões, e dar melhor
aderência aos equipamentos, como
as esteiras, que costumam se movimentar durante a prática esportiva
quando o piso é liso;
• A instalação da academia deve
ser aprovada em assembleia, já que
haverá investimento. É importante
lembrar que, antes de montar a academia, seja realizada uma pesquisa
para saber quem são as pessoas que
treinarão no local, se são jovens, idosos, se buscam saúde, estética, atividades funcionais, treino tradicional.
Esse procedimento facilita na montagem e garante o investimento certo;
Procure sempre empresas qualificadas para realizar seu projeto. Realize as cotações necessárias e escolha
o empreendedor que trabalhe com
seriedade, reunindo de forma eficaz
todas as funções para montar a academia em seu condomínio.
• POR Flávia Gonçalves,
Jornalista MTB 17821
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BARCELLOS – R. Senhor dos Passos, 259/02
BONA ADM. DE IMÓVEIS – R. Carlos Trein Filho, 257
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DÍVIDA DE CONDOMÍNIO PODERÁ TER MULTA DE 10%
Sentença da Justiça permite que devedor contumaz receba cobrança
maior do que os 2% aplicados no caso de inadimplência. Síndicos comemoram decisão.
O morador que atrasar reiteradamente o pagamento da taxa de
condomínio pode ser obrigado a pagar mais uma multa de 10% do
valor devido, além dos juros mensais de 1% e multa de até 2% sobre
o débito, de acordo com o Código Civil.
A decisão, inédita, foi tomada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) na terça-feira, que obrigou a construtora Grupo OK, em
Brasília, a quitar uma dívida acumulada e ainda arcar com a multa
adicional. O percentual da penalidade estava previsto no regimento
interno do condomínio. No entanto, ao ser cobrada, a construtora
decidiu levar o caso à Justiça. Relator do caso, o ministro Luis Felipe
Salomão entendeu que não havia controvérsia ao definir aplicação
da penalidade pecuniária de 10% sobre o valor do débito, além da
multa moratória de 2%.
A decisão do ministro Luis Alfredo Salomão foi baseada no
artigo 1.337 do Código Civil, que prevê que o débito de devedores
contumazes — aqueles que sempre deixam de pagar — possa ser
acrescido em até dez vezes o valor do condomínio. A definição de
quem é devedor reiterado fica a cargo do entendimento do juiz.
No caso da ação, a construtora Grupo Ok acumulava dívidas
desde 2002 e só pagava mediante apelo na via judicial, com atrasos
que chegavam a mais de dois anos.De acordo com o diretor jurídico
da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi),
Marcelo Borges, para valer, a multa mais alta precisa ser aprovada
previamente em assembleia por maioria de 3/4 dos condôminos.
“O que o Superior Tribunal de Justiça fez foi legitimizar uma
possibilidade de aumento da multa que já está prevista. Nesse caso
foram 10%, mas esse valor pode chegar ao teto de dez vezes o valor
do condomínio, caso seja aprovado em assembleia”, diz.
Segundo Alexandre Corrêa, vice-presidente de assuntos condominiais do Sindicato da Habitação (Secovi-Rio), a decisão do STJ
vai inibir a inadimplência que chegou a bater 6,5% no estado do Rio
em agosto, 2,5 pontos percentuais a mais que o mesmo período do
ano passado.
“A multa de 2% é a menor penalidade prevista em descumprimento de obrigação,então as pessoas decidem privilegiar o pagamento de contas com taxas de juros maiores. O mercado está muito
feliz com essa decisão e acredita que as pessoas agora vão sair da
zona de conforto. Além disso, os condomínios vão poder se valer da
decisão para orientar os moradores e conter a inadimplência”, diz.
Administradores esperam redução de cotas atrasadas
A decisão do STJ foi bem recebida por quem conhece de perto
os problemas provocados pela falta de pagamento das cotas condominiais. Síndica de um prédio com 315 apartamentos na Lapa,
Christina Cardoso, de 60 anos, conta que até há cinco anos a taxa
de inadimplência do condomínio chegava aproximadamente 250
unidades no edifício, o que deixava um saldo negativo nas contas.
“Havia muitos apartamentos em briga judicial, com mais de dez
anos de condomínio em inadimplência, acumulando dívidas altas.
Com alguns, fiz acordo, já outros tive que acionar a Justiça. Hoje a
taxa de inadimplência ainda é alta, com cerca de 112 condôminos
devendo”, diz Christina, que considera a multa de 2% por atraso
muito baixa.
Síndico de um condomínio em Todos os Santos, na Zona Norte,
o engenheiro Helio Breder espera que a multa maior desencoraje
as pessoas a acumularem dívidas. “O planejamento orçamentário
não contempla essa previsão para inadimplência. Ela prejudica o
pagamento de outras contas e o pior é que ainda há tendência de as
dívidas aumentarem com a crise”, projeta o engenheiro.
• DICAS
Quando a inadimplência sobe, os síndicos encontram dificuldades para administrar os condomínios. Para tentar reduzir os problemas, especialistas do setor de habitação dão dicas para enfrentar a
situação.
• ACOMPANHAMENTO
Uma vez por semana, o síndico precisa acompanhar a situação
financeira do condomínio. Assim, ficará sabendo quem está em dia
com a taxa. Ele deve buscar informação sobre quem faz acordo com
a administradora e novidades sobre ações na Justiça.
• AGILIDADE
O condomínio deve ter um sistema ágil de cobrança após o
vencimento. O sindicato deve enviar carta amigável com o boleto.
Se não der certo, pode enviar outra correspondência explicitando
o débito. Há administradoras que oferecem cobrança eletrônica.
• AÇÃO JUDICIAL
O síndico pode optar por entrar na Justiça rapidamente contra
os inadimplentes. O ideal é que se espere 90 dias e mover ação,
após todas as formas amigáveis de cobrança. O condômino perceberá que sua situação está sendo acompanhada de perto.
• FACILITADO
Facilitar o pagamento do condomínio também é uma boa
opção. Oferecer o Débito Direto Autorizado que é uma espécie de
pagamento automático, pode ser uma saída. O morador deve se
cadastrar no banco, e depois pedir para a administradora mandar
os dados à instituição financeira.
• CONSCIENTIZAÇÃO
O síndico deve explicar aos condôminos como funciona a parte
financeira do condomínio. Campanhas podem ser feitas para diminuir a inadimplência de quem privilegia o pagamento de outras
contas, em detrimento do condomínio.
• CONVERSA
Uma conversa informal entre síndico e moradores pode resultar no pagamento da taxa atrasada.
• PLANTÃO
O plantão para pagamento nas administradoras é boa ideia
principalmente no fim do ano, quando o morador recebe seu décimo terceiro salário e pode quitar a dívida.
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REDUÇÃO DA MAIORIDADE PENAL FUNCIONA?
Muros entre prédios
O tema sempre gera debates acalorados, pois, à priori não há negociação
prévia para que os prédios convencionem a conservação e manutenção dos
muros divisórios.
Ocorre de um prédio colocar cerca
em cima do muro e outro grade.
Independente de grade ou cerca elétrica, no decorrer do tempo surgem dano
colaterais ao muro.
Os danos ao muro, normalmente
decorrem de manutenção precária, menos causados pela grade ou cerca elétrica.
Enfim, quando é necessária a manutenção do muro, muito vezes os prédios iniciam discussões infindáveis, carreando ao lindeiro a causa dos danos.
É de bom tom às administrações
dos condomínios ( prédios) consultarem
técnicos gabaritados para avaliação real
das causas dos danos. Após, procurarem a administração do prédio vizinho
e proporem a solução melhor.
O diálogo entre as administrações
deve ocorrer também quando da intenção de instalação de grades ou cercas.
As cautelas sugeridas acima, decorrem da orientação legal, pois, não
havendo consenso, o risco é pela via judicial as despesas virem a ser rateadas
em partes iguais.
Art. 1.297. do Código Civil
ensina o seguinte:
“ O proprietário tem direito a cercar,
murar, valar ou tapar de qualquer modo
o seu prédio, urbano ou rural, e pode
constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois
prédios, a aviventar rumos apagados e
a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas
despesas “
Em resumo, o diálogo e o bom senso devem nortear a temática relativa às
despesas de conservação e manutenção
dos muros divisórios entre prédios, bem
como a instalação de cercas ou grades.
Não podemos negar o clamor de uma população para
uma mudança, principalmente se ela chega a 92% da maioria. O fato é: algo precisa ser
feito diante de tanta violência
e principalmente, impunidade. Os casos terríveis do estudante no RJ que, na porta
de casa foi assassinado e o
da dentista morta por possuir
pouco dinheiro em sua conta,
ambos por motivo torpe são
apenas alguns entre tantos
casos desconhecidos ou sem
a devida exposição na mídia.
Soluções são apresentadas de
forma imediatista para conter
e acalmar uma sociedade que
está disposta a tomar a justiça
pelas próprias mãos, oferecendo um perigo ainda maior
de desrespeito as regras de
conduta e, talvez, perceber a
sua força perante tanta ineficiência política, colocando
um alerta na mente de nossos
governantes de que, mesmo
os seus cargos podem sofrer
com as mudanças inflamadas
de um povo, o qual vê a justiça, constantemente não corresponder aos seus anseios.
A maioridade penal é a
idade a partir da qual o cidadão pode ser penalmente responsabilizado por seus atos.
Em alguns países, a pessoa
abaixo da maioridade penal
está sujeita a punições mais
leves, como detenções ou internações. No Brasil, a maioridade penal é de 18 anos se-
gundo o Estatuto da Criança
e do Adolescente instituído
pela Lei 8.069 em 1990, que
tem como objetivo a proteção integral da criança e do
adolescente. Todavia, apesar
de nobre intenção, percebe-se, ao longo destes 23 anos
de vida que alguns pontos
requerem modificações ou
adaptações a uma nova realidade, ajustando suas brechas
jurídicas das quais estes mesmos adolescentes criminosos
se utilizam para benefício próprio. É de consenso geral uma
maioridade penal entre 15 e
16 anos, uma vez que, nesta
idade, a pessoa já possui plena percepção do que é certo
e errado, não podendo mais
ser imputável perante a lei.
Muitos chegam a determinar
tipos específicos de crimes
normalmente hediondos para
perda da imputabilidade. Este
é o caso da última proposta
do Governador de São Paulo.
Entretanto, com certeza não
se trata de uma solução sustentável e de futuro, apesar
do momento atual exigir tal
ato devido ao estágio em que
se encontram a maioria desses adolescentes, considerados irrecuperáveis por nunca
terem tido orientações em
suas vidas, porém, a complexidade do problema requer
outras ações tão o mais importantes para que a solução
seja definitiva, de ataque a
causa e não a conseqüência.
O grande fator é a impu-
nidade! Fato gerador de muitas investidas no cruzamento
do limite das regras de uma
sociedade, mas esse é o fator
conseqüente. A causa recai
na incapacidade de nossos
governantes em prover meios
sustentáveis de educação,
ações de cunho social e infraestrutural que possibilite
crescimento intelectual com
oportunidades de emprego
e de incremento destes proventos. Afinal, não sejamos
hipócritas em acreditar que
uma bolsa de ajuda, resolverá
o problema da pobreza. Ela
é necessária até o ponto em
que aquele cidadão estiver
numa situação de necessidade, provendo-lhe meios para
atingir sua própria sustentabilidade. Temas como este não
são muito populares entre
nossos políticos porque simplesmente, os resultados só
serão vistos em uma ou duas
gerações, portanto, não lhes
trarão votos e, Infelizmente, o
Brasil faz deste meio uma plataforma de campanha, de solução à pobreza e contensão
a escalada da criminalidade,
colocando cada cidadão em
uma constante insegurança,
a mercê da ineficiência e dos
atos irresponsáveis de nossos
próprios governantes.
• POR Mauro Nadruz,
Administrador, Professor,
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ECONOMIA NO CONDOMÍNIO: UMA NECESSIDADE
Para diminuir bastante os valores das despesas ordinárias de condomínio é preciso seguir regras indispensáveis de economia
Saiba o que, onde e como economizar:
• 1. ENERGIA ELÉTRICA
Mantenha acesas apenas as luzes necessárias, especialmente nas garagens;
Se o seu prédio não tiver, instale minuterias nas escadas;
Acompanhe o consumo mensal em
quilowatts;
Quando houver dois ou mais elevadores no mesmo hall, instrua os condôminos e
empregados a chamar apenas um;
Evitar que as crianças façam do elevador um brinquedo de sobe e desce;
Estabeleça horários para a iluminação
de sala de estar no térreo, quadras esportivas, salões de jogos etc;
Use o tipo adequado de lâmpada, e jamais permita que os jardins e halls sociais fiquem excessivamente escuros, pois, além de
entristecer o edifício, agem contra os esquemas de segurança. Obs.: Existem minuterias
individuais (só do próprio ambiente) e existem tipos de lâmpadas que consomem até
1/4 de energia com a mesma luminosidade.
Na escolha da luminosidade de lâmpadas, há tabelas para isto. Existem muitas
opções para se substituir economicamente
as lâmpadas do edifício. Uma lâmpada fluorescente especial de 32 watts ou uma fluorescente comum de 40 watts ilumina muito
mais que uma incandescente de 150 watts,
como uma a vapor de mercúrio de 125 watts
ilumina mais que uma mista de 250 watts.
Pode-se conseguir o mesmo efeito de luminosidade se forem colocadas duas lâmpadas
fluorescentes de 20 watts no lugar de uma
incandescente de 100 watts, ou ainda uma
lâmpada a vapor de sódio a alta pressão
de 70 watts no lugar de uma mista de 250
watts. Ainda, como opção, também pode-se
trocar uma lâmpada comum de 60 watts por
uma fluorescente compacta de 9 watts.
• 2. ÁGUA
O uso desnecessário de água aumenta a despesa do condomínio. O zelador deve
orientar os encarregados da limpeza no uso
correto da água. Estes, na limpeza, não devem usar o esguicho, o que se vê muitas
vezes, como vassoura para tirar o lixo dos
pisos. Não se deve também fazer a limpeza
com água em horas de muito movimento,
obrigando paradas no serviço, e nem em
dias chuvosos.
Na rega do jardim, não se deve exagerar na água, que, além do desperdício, prejudica as plantas, encharcando o solo.
O zelador deve verificar periodicamente as bombas do reservatório de água,
equipamentos da piscina, sempre atento a
vazamentos neles, bem como na tubulação
do prédio. Vazamentos agravam o consumo
de água.
Colaboram também para o aumento
das contas de água os vazamentos nos apartamentos. O higrômetro do prédio marca
toda entrada de água, inclusive a que é desperdiçada nos vazamentos internos, válvulas
de descarga e outros pontos.
Muitas vezes o vazamento de água
não é identificado a olho nu, e quando não
se observa na parede do apartamento ou,
pior ainda, na do vizinho, pode estar escoando pela tubulação do esgoto.Para se verificar vazamento na válvula ou na caixa de
descarga, um ponto comum de vazamento,
pode-se fazer um teste bem simples: jogue
cinza de cigarro no vaso sanitário. Normalmente, a cinza fica no fundo do vaso. Em
caso contrário, isto é, se a cinza não parar no
fundo do vaso e ficar boiando na superfície
da água, é sinal de vazamento na válvula ou
na caixa de descarga.
Assim, para efetuá-lo, feche o registro
de saída do reservatório no subsolo. Feche
completamente a torneira da bóia. Marque
no reservatório o nível da água e após uma
hora de espera verifique se ele baixou. Em
caso afirmativo, há vazamento do reservatório.
• 3. MATERIAL DE LIMPEZA
É preciso saber economizar os mate-
riais de limpeza, desde sua compra. O síndico deve verificar onde se compra mais em
conta. É possível comprar em atacadistas,
onde os produtos saem muito mais barato
que nos supermercados.
Adquirindo-os em quantidade para
estocar, fica mais econômico, devido aos aumentos constantes dos preços dos produtos.
A compra de material de limpeza deve
ser para poucos meses porque podem se deteriorar. Sacos de lixo, por exemplo, devido a
sua durabilidade, podem ser adquiridos em
quantidade maior e para mais tempo.
Na compra, deve-se atentar para os
materiais que são necessários ao uso, evitando-se os supérfluos e também aqueles
mais caros, ditos mais eficientes na veiculação da propaganda, pois produzem os mesmos efeitos de outro similar comercializado.
O estoque de material de limpeza deve
ficar em local apropriado, evitando-se locais
úmidos ou a casa de máquina do elevador
ou da bomba de água. O local deve estar
sempre fechado com chave, aos cuidados do
zelador.
Um ponto importante para economia
de material de limpeza é o seu controle, feito pelo zelador e tendo o acompanhamento
do estoque e retiradas pelo síndico. Evitar o
desperdício de material de limpeza é fundamental. Os empregados na limpeza devem
estar orientados para isso. Muitas vezes
ocorre que se abusa demasiadamente de
um produto para limpar, sem necessidade.
Não é a quantidade que limpa e sim o
seu uso correto. Nem a aplicação de um produto fora de sua indicação para o que deve
limpar. Assim, em relação à economia de
despesas do condomínio, deve-se apreçar
os custos de materiais específicos, quando
houver necessidade de pinturas ou reformas
no prédio. Os preços variam muito.
Enfim, em qualquer compra ou serviço
para o condomínio, a economia deve prevalecer.
• 4. ELEVADORES: DIVULGUE COMO
MELHOR UTILIZAR ESSE MEIO DE TRANSPORTE
Não aperte o botão de chamada diversas vezes, nem vários elevadores ao mesmo
tempo. Existe uma lógica no painel de comando do elevador;
Nunca aperte todos os botões do painel da cabina, evitando paradas desnecessárias;
As portas não devem ser puxadas, nem
antes nem depois da chegada do elevador
no andar;
Existem dispositivos para liberar a trava
e travá-la novamente;
Ao abrir a porta, verifique se a cabina
se encontra no local;
Espere as pessoas saírem para depois
entrar no elevador;
Não chute a porta do elevador. Pode
machucar alguém ou quebrar a mola que
controla o seu fechamento. Evite também se
apoiar nas portas durante a viagem;
Nunca prenda o elevador, segurando
a porta, mesmo que seja por pouco tempo.
Isso provocará a irritação de outras pessoas,
que aguardam o elevador, o que poderá levá-las a forçar portas e botões de chamadas;
Não coloque a mão nas grades de proteção do visor;
Brincadeiras, pulos ou movimentos
bruscos na cabina poderão provocar sua parada e acidentes maiores. O elevador não é
um instrumento de recreação;
Siga o limite de passageiros estabelecido na placa indicativa da cabina;
Na falta de energia elétrica, estando dentro do elevador, mantenha a calma,
aperte o botão de emergência e aguarde a
ajuda;
Nunca brinque com o botão de emergência, pois ele pode provocar a parada do
elevador;
Em caso de incêndio, jamais utilize os
elevadores, use as escadas.
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