9. OPERAÇÕES URBANAS NA
CIDADE DE SÃO PAULO
5. OPERAÇÕES URBANAS NA CIDADE DE
SÃO PAULO
1. As parcerias público-privadas
2. As Operações Interligadas
3. As Operações Urbanas
4. Operação Urbana Anhangabaú
5. Operação Urbana Faria Lima
6. As Novas Operações Urbanas Consorciadas
7. Operação Urbana Consorciada Faria Lima
1. As parcerias público privadas,
instrumento de captação de recursos e de
planejamento urbano
As prefeituras tiveram a capacidade de investimento abalada no
cenário de crise econômica da década de 1980.
Recursos insuficientes para investir na infra-estrutura necessária
para atender ao crescimento.
Os municípios buscam mecanismos que possibilitem receitas
alternativas independentes de recursos orçamentários.
Após a lei de zoneamento de 1972, leis complementares foram
formuladas com o objetivo de adequar e ajustar os parâmetros
urbanísticos à dinâmica da cidade.
O poder público e a iniciativa privada passaram a formular
propostas e a implementar contínuas modificações pontuais na
legislação urbanística.
Com o crescimento da atividade imobiliária em determinadas
regiões da cidade, a necessidade de otimizar a utilização da infraestrutura instalada e dos serviços de transportes públicos, a
flexibilização dos índices e parâmetros urbanísticos passou a ser
tema de debate na administração pública.
A Prefeitura desenvolveu projetos urbanos em áreas delimitadas
através de leis específicas - como nos entorno das estações de
metrô Santana e Conceição e ao longo do eixo leste do metrô.
A existência de índices urbanísticos mais generosos e novas
condições de uso e ocupação do solo, têm o objetivo de atrair
investimentos privados e formar novas centralidades,
reequilibrando funções e melhor distribuindo as atividades urbanas
no território.
O Poder Público busca utilizar instrumento de exceção - projetos
aprovados através de leis específicas - como fator de planejamento
e controle do uso do solo, abrindo novas frentes de atuação para o
setor imobiliário privado.
2. As Operações Interligadas
Em 1986 foi aprovada a lei 10.209/86 que instituiu mecanismo de
parcerias entre o Poder municipal e a iniciativa privada Operações Interligadas.
O objetivo da lei era aproveitar o dinamismo da iniciativa privada,
incentivando a construção de habitações de interesse social visando
à resolução dos problemas das sub-habitações (favelas), através da
concessão de índices acima dos permitidos pela legislação de
parcelamento, uso e ocupação do solo.
A Operação Interligada oferecia soluções para núcleos favelados
existentes em áreas públicas ou particulares, sendo admitida a
possibilidade da formação de consórcios entre empreendedores.
A obrigação assumida pelo empreendedor estaria quitada quando
da entrega e doação das habitações à Prefeitura, para a
transferência da população.
As propostas de participação eram analisadas por um Grupo
de Trabalho com atribuições de:
a) elaborar os critérios gerais para a concessão dos benefícios
solicitados;
b) proceder à análise urbanística para a avaliação quantitativa e
qualitativa do impacto da proposta na vizinhança e sua possibilidade
de absorver o aumento de densidade, da sobrecarga na infraestrutura e no sistema viário, e de alteração na paisagem urbana;
c) analisar a contrapartida oferecida;
d) elaborar parecer conclusivo para encaminhamento das solicitações à
deliberação pelo órgão competente.
A análise urbanística baseava em vistoria para análise do imóvel
objeto da proposta e de sua vizinhança, visando avaliar o impacto
do empreendimento na quadra de sua localização, considerando a
situação existente e a perspectiva futura.
À medida que com as sucessivas operações aproximava-se do limite
de saturação da infra estrutura existente, não seriam mais autorizadas
propostas para aquela região da cidade.
As solicitações de Operações Interligadas compreendiam:
a) A ampliação da área construída computável;
b) A permissão para usos não aceitos pela legislação na zona
em que estivesse localizado o imóvel;
c) A ampliação da taxa de ocupação;
d) A liberação do gabarito de altura para a edificação;
e) A diminuição dos recuos obrigatórios.
As Operações Interligadas – Contrapartidas
Os critérios de avaliação de contrapartida partiam do princípio do
equilíbrio entre a excepcionalidade do benefício a ser concedido pelo
Poder público e o número de habitações de interesse social exigido.
a) Critério de valorização do terreno a contrapartida corresponderia a uma porcentagem da
valorização decorrente do benefício concedido.
b) Critério do Terreno virtual- baseado no valor de mercado de
terreno hipotético com metragem e características para atender às
exceções desejadas e seu potencial construtivo.
Válido apenas para solicitações de aumento de área construída.
(O valor do terreno virtual equivale a 70% do valor do terreno real).
c) Critério do Empreendimento - avaliava a lucratividade
adicional do empreendimento por conta do benefício
solicitado. Inicia-se com a composição dos preços do produto
imobiliário, combinando fatores de custos e investimentos com a
rentabilidade esperada para a operação.
Os critérios de determinação da contrapartida se aperfeiçoavam à
medida que aumentava o número de propostas e a experiência para
analisá-los.
A maior parte das solicitações através das Operações Interligadas
referia-se ao aumento no Coeficiente de Aproveitamento para usos
residenciais e de serviços de padrão médio e alto, bairros de Vila
Mariana, Pinheiros, Lapa e Butantã.
O Ministério Público argüiu como inconstitucionalidade o Poder
Executivo assumir atribuições exclusivas do Poder Legislativo,
conseguindo a suspensão das Operações Interligadas em 1999.
3. Operações Urbanas - Conceituação
A adesão da iniciativa privada é fundamental no sucesso de uma
Operação Urbana, mas as propostas de operações não devem se
localizar apenas nas regiões que historicamente concentraram as
maiores atividades do mercado imobiliário.
As primeiras Operações Urbanas foram concebidas no final da
década de 1980 e desenvolvidas e implementadas a partir do
início da década de 1990.
Essas Operações Urbanas compreendem um conjunto de ações
integradas conduzidas pelo Poder público com a participação de
agentes privados tendo por objetivo promover melhorias nas
condições urbanísticas de determinadas regiões da cidade.
As melhorias seriam financiadas pelo recebimento de contrapartidas
obtidas com a concessão de exceções à legislação de parcelamento,
uso e ocupação do solo.
Diferenças fundamentais das Operações Urbanas em relação às
Operações Interligadas:
- Caracterizando-se como mudança na legislação de
zoneamento, cada Operação Urbana deve ser aprovada por
lei específica.
- Os recursos obtidos nas Operações Urbanas devem atender a
implantação de um programa de investimentos previamente
estabelecido, abrangendo Habitações de Interesse Social,
drenagem, abertura e complementação de sistema viário,
recuperação de espaços público e do patrimônio arquitetônico.
- Os recursos obtidos somente podem ser utilizados no interior do
perímetro de abrangência da Operação Urbana e na execução do
programa de investimentos previsto em lei.
- Trata-se de uma forma de garantir ao investidor que a contrapartida
recebida será investida no próprio local, beneficiando-o com a
melhoria de suas condições de instalação e complementando a infraestrutura necessária para suportar o incremento de atividades
proporcionadas pelo aumento de áreas construídas.
A definição de um perímetro de abrangência permitiu ao Poder
público a elaboração de estudos detalhados dos problemas e
potencialidades da área de uma Operação Urbana.
Nas Operações Urbanas, diferentemente das Operações
Interligadas que abrangiam a totalidade da cidade com exceção
das zonas exclusivamente residenciais, é possível avaliar com
antecedência o impacto do aumento de área construída e
prever as ações necessárias para a complementação de infraestrutura.
As primeiras Operações Urbanas tomavam a atividade imobiliária
como um fim em si, crendo que seu incremento era sinônimo, não
reflexo de crescimento econômico e desenvolvimento.
Buscava-se principalmente a adesão dos empreendedores de
conjuntos residenciais e de serviços de alto padrão, visando a
especialização da cidade no setor terciário avançado.
4. Operação Urbana Anhangabaú - 1991
O Poder público após investir grande soma de recursos na
requalificação do centro da cidade, com a implantação do metrô e
dos calçadões na década de 1970 realizou a primeira Operação
Urbana e na década de 1980 para remodelação do Vale do
Anhangabaú.
Objetivo principal de atrair a iniciativa privada para novos
investimentos na região a fim de refrear o processo de
esvaziamento de atividades econômicas de alto padrão e otimizar a
utilização da infra-estrutura instalada.
Com estudos iniciados em 1989 pela EMURB, Secretaria
Municipal de Cultura, Secretaria Municipal de Planejamento,
Secretaria Municipal de Transportes e Secretaria da Habitação e
Desenvolvimento Urbano, a Operação Urbana Anhangabaú entrou
em vigor em 1991, com duração prevista de três anos.
Projeto experimental, com área adicional de construção fixada
em 150.000 m², passível de negociação com empreendedores
privados, permitindo ajustes "..tanto na condução de seu
desenvolvimento quanto na explicitação das diretrizes mais
específicas das diretrizes da política para a área central”
Os principais objetivos:
a) obtenção de recursos para o Poder público introduzir
melhorias na área objeto de intervenção.
b) Melhorias nos espaços públicos
c) Incentivo à preservação de imóveis de interesse histórico,
arquitetônico e paisagístico.
d) Aumento da atratividade da área central para o exercício de
atividades diversificadas, aumentando o seu dinamismo.
Mecanismos para alcançar os objetivos previstos:
- possibilidade de concessão onerosa de modificações de índices
e características de parcelamento, uso e ocupação do solo;
- uso oneroso do espaço público aéreo e subterrâneo;
- possibilidade de transferência de potencial construtivo de
imóveis tombados pelo patrimônio histórico
- possibilidade de regularização de imóveis construídos em
desacordo com a legislação vigente, mediante contrapartida
financeira.
Os estudos realizados baseavam-se em pesquisas de
viabilidade econômica para novos empreendimentos,
análises urbanísticas enfocando a preservação do patrimônio
ambiental, o sistema viário e a organização espacial quanto a
paisagem e o desenho urbano.
Além da área de abrangência previamente delimitada, a
Operação Urbana define um programa de obras e serviços, em
cuja execução devem ser investidos os recursos arrecadados.
Operação Urbana Anhangabaú - O programa
- reurbanização do Vale do Anhangabaú
- remanejamento da Praça Ramos de Azevedo , do entorno do
Teatro Municipal e da rua Boa Vista;
- Implantação de boulevard na Av. São João, rua Xavier de Toledo,
av. Ipiranga e rua Conselheiro Crispiniano;
- Manutenção dos calçadões existentes e sua implantação no Vd. Sta
Ifigênia, ruas Sete de Abril, José Bonifácio e do Ouvidor;
- Restauro de esculturas e melhorias na Praça Ramos, no Viaduto
do Chá, na Ladeira da Memória, na Galeria Prestes Maia, na
avenida Prestes Maia, na Praça Pedro Lessa, no Largo do Paissandu
e na Praça Dom José Gaspar;
- Construção de passagem em desnível no cruzamento das avenidas
Senador Queiroz e Prestes Maia;
-Serviços de Macro drenagem.
Buscava o retorno aos cofres públicos de parte dos investimentos
na reurbanização do Vale do Anhangabaú, requalificar espaços
públicos através da intervenção direta na realização de obras e
ocupação dos imóveis particulares.
Houve pela Prefeitura a percepção no aspecto formal da
importância do papel do espaço privado na conformação física e
qualificação dos espaços públicos.
A parceria público - privada não se limitaria à arrecadação de
recursos, mas se propunha a definir os papéis dos agentes no
processo contínuo de construção e reconstrução da cidade.
Sem alcançar todos seus objetivos por ter arrecadado poucos
recursos, a Operação Urbana Anhangabaú inaugurou a prática de
um novo mecanismo de política urbana.
5. Operação Urbana Faria Lima - Lei 11.732/95
Em meados da década de 1980, a intervenção "Boulevard Sul"
propunha a extensão da Av. Faria Lima em direção ao bairro da Vila
Olímpia com a formação de um novo pólo de atuação imobiliária.
O principal indutor da Operação Urbana Faria Lima foi a
possibilidade de execução de plano viário aprovado em 1968,
diretriz para o prolongamento da Av. Faria Lima em direção a
Pinheiros e ao Itaim.
Atravessando região de intensa atividade imobiliária, o
prolongamento da avenida proporcionaria novas possibilidades de
negócios à iniciativa privada e à Prefeitura recuperar os recursos
públicos empenhados.
Os recursos para a desapropriação dos imóveis e a abertura da via
seriam obtidos pela contrapartida junto a particulares com a
outorga onerosa de potencial adicional de construção e/ou a
alteração dos parâmetros urbanísticos estabelecidos na legislação
de uso e ocupação do solo para os lotes contidos no interior do
perímetro de atuação.
Aprovada em março de 1995, a Operação Urbana Faria Lima
compreende ".. um conjunto integrado de intervenções coordenado
pela Prefeitura por intermédio da EMURB, com a participação dos
proprietários, moradores usuários e investidores em geral, visando a
melhoria e a valorização ambiental da área de influência definida
em função do sistema viário de interligação da avenida Brigadeiro
Faria Lima e a avenida Pedroso de Moraes e com as avenidas
Presidente Juscelino Kubitschek, Hélio Pelegrino, dos Bandeirantes,
Engenheiro Luis Carlos Berrini e Cidade Jardim ".
Operação Urbana Faria Lima - áreas direta e
indiretamente beneficiadas
As áreas contidas no perímetro de abrangência da Operação
Urbana Faria Lima foram classificadas em: - as áreas diretamente
beneficiadas, que correspondem às atingidas diretamente pelas
obras viárias, e as áreas indiretamente beneficiadas.
Para as áreas diretamente beneficiadas previu-se a utilização do
instrumento de captação de recursos CEPAC - Certificados de
Potencial Adicional de Construção.
Os CEPACs emitidos pelo Poder público, poderiam ser
adquiridos no mercado financeiro e negociados diretamente
entre investidores.
Estes certificados seriam negociados na bolsas de valores.
Trata-se de um mecanismo de captação antecipada de recursos que
desvincula a o direito de área adicional de construção da
propriedade de um lote específico.
O detentor de CEPACs não precisa, necessariamente, ser
proprietário de um imóvel na área de abrangência da Operação
Urbana.
Com a emissão de títulos e a arrecadação prévia dos recursos
correspondentes, a Prefeitura não precisaria recorrer a recursos
orçamentários para executar as obras necessárias.
Dificuldades na regulamentação desse dispositivo levaram a
Operação Urbana Faria Lima a prever, inicialmente, outras formas
de pagamento de contrapartida.
Os CEPACs terminaram por ser utilizados como parâmetro
referencial do valor do metro quadrado adicional a ser
comercializado e que variava conforme o uso pretendido e a sub
região onde se localizava o imóvel.
Nas áreas indiretamente beneficiadas, o cálculo do valor do
benefício era feito com base em laudos de avaliação elaborados
pelos interessados e analisados por equipes técnicas da
Prefeitura.
O cálculo do benefício baseava-se nos valores do imóvel: o
valor inicial correspondendo ao valor de mercado determinado
por sua localização, dimensão e pelas possibilidades de uso e
aproveitamento definidos pela Lei de Parcelamento, Uso e
Ocupação do Solo e
o valor final correspondendo ao valor que o terreno adquiriria
se contasse com os índices e características pretendidos pelo
empreendedor.
O cálculo da contrapartida, na maioria dos casos, utilizava o
método do "terreno virtual”, que consiste em terreno hipotético
que o empreendedor precisaria dispor para edificar conforme suas
pretensões.
Por tratar-se de "terreno virtual", não existente fisicamente, seu
valor sofreria um deságio em relação ao benefício.
O valor da contrapartida equivaleria a uma porcentagem do
benefício alcançado.
Operação Urbana Faria Lima - diretrizes urbanísticas
As diretrizes urbanísticas da Operação Urbana Faria Lima
compreendem a complementação e integração do sistema viário
existente com o sistema de circulação da zona sul da cidade;
- na abertura de espaços de uso público;
- na criação de "condições ambientais diferenciadas" obtidas através
da arborização, do mobiliário urbano e comunicação visual
adequados;
- na criação de condições para a ampliação da oferta de
habitações multifamiliares;
- no estímulo ao remembramento de lotes e ao adensamento,
respeitado o coeficiente máximo igual a 4,0;
- na interligação de quadras mediante a utilização dos espaços
aéreo e subterrâneo das ruas;
- no incentivo aos usos diferenciados, com ocupação máxima
do pavimento térreo, para uso comercial, não superior a 70%;
- na criação de áreas verdes e ciclovias;
- na construção de habitações de interesse social em áreas
definidas pelos órgãos técnicos competentes;
- no oferecimento de financiamento para aquisição de
habitações multifamiliares para os proprietários desapropriados
para a execução das obras;
- na ampliação das áreas de estacionamento e implantação de
"avenida parque" no trecho compreendido entre as avenidas
Juscelino Kubitschek e Hélio Pelegrino.
O total do potencial adicional de construção determinado em
lei era de 2.250.000m², sendo que às áreas diretamente
beneficiadas coube o limite de 1.250.000 m² e às áreas
indiretamente beneficiadas, 1.000.000 m².
Na área de abrangência foram delimitados subperímetros Pinheiros,
Itaim, Vila Olímpia, V. Funchal e Uberaba com as seguintes
diretrizes:
- no subperímetro Pinheiros, a altura máxima das edificações
não pode ser superior a 25m;
- no sub perímetro Itaim, os imóveis com frente para o
prolongamento da avenida Faria Lima devem ter o recuo frontal
pavimentado compatível com a cota da calçada lindeira, sem
qualquer tipo de fechamento, marquise contínua na cota 3,50m
em toda a extensão frontal, projetando 3,0m sobre o recuo;
- no subperímetro Uberaba, as edificações situadas na área
envoltória de 50,0m, contados a partir das divisas das vilas
existentes enquadradas como Z8-200, devem ter sua
volumetria contida no espaço delimitado por um plano
inclinado em 60º, calculado a partir da altura de 6,0m, medidos
da cota média do terreno da vila na respectiva divisa.
6. As Operações Urbanas Consorciadas
O Estatuto da Cidade define as Operações Urbanas como
instrumento de política urbana, razão do Plano Diretor
Estratégico estabelecer parâmetros para esta adequação.
O adjetivo "consorciada" nas novas Operações Urbanas concretiza
a idéia de parceria, compromisso entre partes.
As Operações Urbanas, além das possibilidades de arrecadar
recursos, revelam-se como parcerias com o objetivo de distribuir
usos e funções no território e como elementos indutores de ações
públicas e privadas para o desenvolvimento econômico,
reversão de quadro de estagnação com a reconversão de áreas
degradadas.
Os CEPACs são instituídos como a forma de pagamento pela
outorga onerosa do potencial construtivo adicional, alteração de
uso e parâmetros urbanísticos, nas Operações Urbanas
Consorciadas.
As leis de cada Operação Urbana poderão definir regras específicas
e condições de aplicação dos instrumentos previstos no Estatuto da
Cidade: IPTU progressivo, direito de preempção, concessão
urbanística, consórcio imobiliário.
As regras estabelecidas pelas leis de Operações Urbanas suplantam
as regras dos Pianos Regionais Estratégicos.
O controle de uso e ocupação do solo e a abordagem econômica
passam a dispor de um instrumento de equilíbrio de funções,
para a desconcentração das atividades econômicas e
a melhoria das condições urbanísticas da cidade como um todo.
Operações Urbanas Consorciadas – potenciais de regiões
marginalizaddas
As Operações Urbanas podem se distribuir pelo território, realçando
potenciais de regiões até então marginalizadas.
O incremento da atividade imobiliária passa a ser a conseqüência
da melhoria das condições gerais de desenvolvimento e da
instalação de atividades produtivas em determinada região.
Assim, as exceções à lei geral de zoneamento deixam de visar
apenas área adicional de construção para edifícios residenciais ou
comerciais de alto padrão.
As camadas de renda média também poderão ser atendidas;
a atividade industrial será incrementada por condomínios mistos;
as centralidades fora de eixos consagrados serão viabilizadas,
reduzindo os extensos deslocamentos diários.
A concessão de exceções à LPUOS (gratuitas ou não) não é o único
fator garantidor do sucesso de uma Operação Urbana.
Novas Operações Urbanas passam a integrar programas de
desenvolvimento de suas regiões, com a possibilidade de exceções à
legislação de zoneamento, além de outras formas de atração de
investimentos como incentivos fiscais.
7. Operação Urbana Consorciada Faria Lima Leis 13.769/04 e 13.871/04 – Decreto 45.213/04
A região da Operação Urbana Faria Lima foi objeto de
promulgação da Lei 13.769 de 26 de janeiro, complementada pela
Lei 13.871 de 12 de julho de 2004, revogando a Lei da primeira
Operação Faria Lima, procedendo adequações em sua
operacionalização.
A revisão da lei original objetivou facilitar os procedimentos
de análise urbanística e de contrapartida das propostas de
participação da iniciativa privada.
O perímetro de abrangência foi dividido nos setores:
Setor l – Pinheiros
Setor 3 - Hélio Pelegrino
Setor 2 - Faria Lima
Setor 4 - Olimpíadas
Os principais objetivos e diretrizes da nova lei são:
- Implantar os melhoramentos previstos na Lei 7104/68 da avenida
Pedroso de Moraes, da confluência da rua Nova Cidade com
avenida Hélio Pelegrino e na Lei 8126/74 da avenida Cidade
Jardim à avenida dos Bandeirantes.
- Implantar os melhoramentos referentes a planos de
interligação do sistema viário constantes de leis em vigor e
situados dentro do perímetro de abrangência.
- Obras, equipamento públicos e áreas verdes.
- 10% do total arrecadado devem ser utilizados na construção
de Habitação de Interesse Social - HIS
As diretrizes urbanísticas limitam-se à exigência de:
• recuos frontais maiores;
• faixas de desaceleração e proibição de acesso direto para os
imóveis das vias de maior intensidade de tráfego;
• limite de gabarito nos corredores lindeiros a zona exclusivamente
residencial, ZCLz e vias de pequena largura;
• o controle de gabarito nas áreas envoltórias de vilas.
Incentivos para o remembramento de lotes:
- Concessão gratuita de área adicional de construção de 20%
da área do lote resultante de remembramento para lotes de até
2000 m² que, quando remembrados, resultem em lotes com
mais de 2500 m².
- Concessão gratuita de área adicional de construção de 20 %
da área dos lotes com metragem igual ou superior a 2000 m²
desde que a edificação disponha, no pavimento térreo de áreas
destinadas a circulação e atividades de uso aberto ao público.
Os lotes com área superior a 1000 m² poderão adquirir área
construída adicional.
Os lotes com área inferior a 1000 m², para poderem adquirir
área construída adicional, deverão proceder a cessão onerosa de
espaço aéreo ou subterrâneo.
Operação Urbana Consorciada Faria Lima - CEPACs
O estoque total de área adicional de construção permanece
limitado a 2.250.00 m² e, descontado o estoque já utilizado
desde 1995, com a distribuíção:
1 – Pinheiros
286.695
Comércio /
Serviços
96.600
2 – Faria Lima
3 – Hélio Pelegrino
4 - Olimpíadas
288.190
292.445
190.440
73.715
182.505
95.565
Setor
Residencial
Total
383.295
361.905
474.950
286.005
Subdivisão de setores para efeito de cálculo de CEPACs a serem
utilizados e aplicação da tabela de conversão:
Setor l - Pinheiros:
Subsetor 1 A
Subsetor 1 B
Subsetor 1 C
Subsetor 1 D1
Subsetor 1 D2
Subsetor 1 D3
Subsetor 1 D4
Setor 2 - Faria Lima
Subsetor 2 A
Subsetor 2 B
Subsetor 2 C1
Subsetor 2 C2
Subsetor 2 D
Subsetor 2 E
Setor 3 - Hélio Pelegrino
Subsetor 3 A
Subsetor 3 B
Subsetor 3 C1
Subsetor 3 C2
Subsetor 3 D
Subsetor 3 E
Setor 4 - Olimpíadas
Subsetor 4 A
Subsetor 4 B
Subsetor 4 C
Subsetor 4 D
Para cada um dos subsetores existe uma tabela de conversão
específica para os CEPACs que novamente se subdivide e
abrange as seguintes concessões:
- Tabela de conversão para área adicional de construção
- Tabela de conversão para mudança de uso
- Tabela de conversão para aumento de taxa de ocupação
TABELA DE CONVERSÃO DE CEPACs lei 13.769/04
Setor
Setor 1
Pinheiros
Setor 2
Faria
Lima
Sub Setores
Em m² de área
adicional de
construção
computável
Resid.
Com/
Serv
1,2
0,8
1b
1,8
1c
1d
Em m² de área de
terreno/ mudança
de uso e
parâmetros
urbanísticos
Em m² de terreno para
taxa de ocupação
adicional
(de 50% até 70%)
Resid.
Com/Serv
2
1,2
0,8
1,5
2
1,8
1,2
2,6
1,7
2
2,6
1,7
2,8
1,8
2
2,3
1,5
2a (F. Lima,
Rebouças C.
Jardim)
0,8
0,5
1,5
0,8
0,5
2b (F. Lima, C.
Jardim a Juscelino)
0,9
0,6
1,5
0,9
0,6
2c ( C. Jardim)
1,1
0,8
1,5
1,2
0,8
2d
1,3
0,5
1,5
0,8
0,5
2e
1,8
1,2
1,5
1,8
1
1a (F. Lima)
Setor
Setor 3
Hélio
Pellegrino
Setor 4
Olimpíad
as
Sub Setores
Em m² de área
adicional de
construção
computável
Resid
Com/
Serv
3a (F. Lima)
1,2
0,8
3b ( Juscelino)
1,2
3c
Em m² de área de
terreno/ mudança
de uso e
parâmetros
urbanísticos
Em m² de terreno para
taxa de ocupação
adicional
(de 50% até 70%)
Resid.
Com/Serv
1,5
1,2
0,8
1
1,5
1,2
0,8
2,5
1
1,5
1,5
1
3d
1,5
1
1,5
1,5
1
3e
2,5
1,5
1,5
2,3
1,5
0,9
0,6
2
0,9
0,6
4b
2
0,9
2
1,4
0,9
4c
2
1,2
2
1,8
1,2
4d
2
1
2
1,5
1
4a (F. Lima)
O valor mínimo atual de cada CEPAC passa a ser de R$ 1.100,00
(valor periodicamente atualizado),
cuja contrapartida pode paga à vista ou parcelada.
Em caso de pagamento de indenização por desapropriação, o
valor do CEPAC a ser utilizado é o valor obtido no último
leilão realizado.
Os CEPAC devem ser alienados através de leilão público ou
utilizados para o pagamento de projetos, obras,
desapropriações e gerenciamento da Operação Urbana e sua
emissão está limitada a 650.000.
A EMURB é a gestora da Operação Urbana Consorciada Faria
Lima e a responsável pela implementação do programa de
investimentos e pela elaboração de um plano de prioridades
para aplicação dos recursos.
Edital de leilão de CEPAC da Operação Urbana Faria Lima
1ª Distribuição de CEPAC
Leilão /
Colocação
Privada
Data
Ofertados
Vendido
Autorizado
Saldo em
CEPAC
Valor
Mínimo
Valor
Realizado
R$
367.290
1º leilão
20/07/04
90.000
9.091
358.199
1.100
1.100
10.000.100
Colocação
Privada
22/12/04
-
24.991
333.208
-
1.100
27.490.100
Colocação
Privada
29/11/05
-
3.292
329.916
-
1.100
3.621.200
Colocação
Privada
31/05/06
-
2.579
327.337
-
1.100
2.836.900
Colocação
Privada
20/07/04
-
3.907
323.430
-
1.100
4.297.700
Colocação
Privada
22/12/04
-
6.219
317.211
-
1.100
6.840.900
Colocação
Privada
29/11/05
-
1.022
316.189
-
1.100
1.124.200
2º Leilão
31/05/06
10.000
2.729
313.460
1.100
1.100
3.001.900
100.000
53.830
313.460
59.213.000
2ª Distribuição de CEPAC
Leilão /
Colocação
Privada
Data
Ofertados
Vendido
Autorizado
Saldo
em
CEPAC
Valor
Mínimo
Valor
Realizado
R$
313.460
1º leilão
17/10/07
156.730
156.730
156.730
1.100
1.240,01
194.346.7667,30
Colocação
Privad
a
20/12/07
0
72.942
83.788
1.100
1.240,01
90.448.809,42
2º Leilão
12/03/08
83.788
83.788
0
1.100
1.538,01
128.866.781,88
240.518
313.460
413.662.358,60
Arrecadação Extra-Tributária
Recebimentos de contrapartidas
Até 30/06/2004
311.958.986,72
1ª Distribuição CEPAC
20/07/04 a 31/05/06
59.213.000,00
2ª Distribuição CEPAC
17/10/07 a 31/03/08
413.662.258,60
TOTAL
784.834.245,32
Colocações
Privadas
Data
Colocado
Valor
Realizado
R$
2008
21/10/)8
2.500
1.724,72
4.311.800,00
Total
4.311.800,00
Quadro 29 - Programa de Colocações Privadas na Operação Urbana Faria Lima Fonte: EMURB
3ª Distribuição
Data
Ofertados
Vendido
Saldo
em
CEPA
C
Leilão
05/02/0
9
100.000
55.000
45.000
1.700
1.700
93.500.000,00
Leilão
05/03/0
9
30.000
1.521
28.479
1.715
1.715
2.608.515,00
Valor
Mínim
o
Valor
Realizad
o
R$
Total
Quadro 30 - Colocação de CEPAC em 2009 Operação Urbana Faria Lima Fonte: EMURB
96.108.515,00
Movimentação
Quantidade de CEPAC
vendido
1ª Distribuição (23/10/2004)
53.830
2ª Distribuição (28/09/2007)
313.460
3ª Distribuição (17/12/2008)
56.521
Programa Colocações Privadas (2008)
2.500
Saldo Total
426.311
Quadro 31 – Colocação de CEPAC até 31/03/2009. Fonte: EMURB