Huda Andrade Silva de Lima
DO ACESSO CLÁSSICO À COMERCIALIZAÇÃO:
ESPECIFICIDADES DO MERCADO IMOBILIÁRIO INFORMAL NA
ÁREA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL DE MÃE LUIZA, NATAL/ RN.
Dissertação de Mestrado apresentada ao
Programa de Pós-Graduação em
Arquitetura e Urbanismo (PPGAU) da
Universidade Federal do Rio Grande do
Norte (UFRN), como parte dos
requisitos necessários para a obtenção do
título de mestre em Arquitetura e
Urbanismo.
Área de Concentração I: Forma Urbana e
Habitação
Orientadora: Maria
Bentes Sobrinha
Natal, RN
Verão, 2012.
Dulce
Picanço
Catalogação da Publicação na Fonte / Bibliotecária
Alexsandra Santana dos Santos CRB-15/530
Lima, Huda Andrade Silva de.
Do Acesso Clássico à Comercialização: especificidades do mercado imobiliário informal na Área
Especial de Interesse Social de Mãe Luiza, Natal/RN / Huda Andrade Silva de Lima. – Natal, RN, 2012.
187 f.: il..
Orientadora: Prof.ª Dr.ª Maria Dulce Picanço Bentes Sobrinho.
Dissertação (Mestrado) – Universidade Federal do Rio Grande do Norte. Centro de Tecnologia.
Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo.
1. Solo urbano – Dissertação. 2. Área Especial de Interesse Social – Dissertação. 3. Mercado
Imobiliário Informal – Dissertação. I. Bentes Sobrinho, Maria Dulce Picanço. II. Universidade Federal do
Rio Grande do Norte. III. Título.
RN
CDU 711.4
DO ACESSO CLÁSSICO À COMERCIALIZAÇÃO:
Especificidades do mercado imobiliário informal na
Área Especial de Interesse Social de Mãe Luiza, Natal/ RN.
Huda Andrade Silva de Lima
ESTA DISSERTAÇÃO DE MESTRADO FOI JULGADA
ADEQUADA E APROVADA EM SUA FORMA FINAL
Profª. Dra. Maria Dulce Picanço Bentes Sobrinha
Orientadora
Profª. Dra. Gleice Virginia Medeiros de Azambuja Elali
Coordenadora do PPGAU
BANCA DE DEFESA
Prof. Dr. Alexsandro Ferreira Cardoso da Silva
Programa de Pós-Graduação em Estudos Urbanos e Regionais/ UFRN
Profª. Dra. Amadja Henrique Borges
Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo/ UFRN
Profª. Dra. Norma Lacerda Gonçalves
Programa de Pós-graduação em Desenvolvimento Urbano/ UFPE
Fevereiro/ 2012.
Dedico este trabalho,
aos meus pais, Jorge e Edna,
e irmãos, Hugo e Huto,
eternos encorajadores do conhecimento.
AGRADECIMENTOS
Agradeço,
Ao Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico (CNPq),
pelo auxílio financeiro imprescindível para elaboração e finalização da dissertação.
A orientadora e amiga professora Dulce Bentes, por compartilhar seus
conhecimentos e experiências acadêmicas.
Ao Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo (PPGAU) e aos
seus professores integrantes, que aprimoraram meus conhecimentos não só na área de
Arquitetura e Urbanismo, como também, de Sociologia, de Economia, etc.
Aos receptivos e compreensivos moradores de Mãe Luiza, por abrirem as portas
dos seus lares e compartilharem fatos pessoais de sua vida.
Ao afável Heriberto Santos, por ter sido guia-desbravador das estreitas travessas,
das escadarias inexploradas, dos becos nebulosos, das dunas habitadas do bairro de Mãe
Luiza.
A professora Norma Lacerda, pela permanente disponibilidade em compartilhar
seus conhecimentos sobre a pesquisa de campo, bem como, o referencial teórico.
Ao professor Flávio Freire, por contribuir e por fortalecer aspectos relacionados
à metodologia de campo.
Ao prestativo professor Alexsandro Ferreira, pelas ricas sugestões e pelos
questionamentos imprescindíveis para consolidação da pesquisa.
A Amanda Medeiros, a Silvana Mamede e a Pascal Machado, amigos de sala do
PPGAU e demais momentos, pela sensibilidade e pela compreensão dos meus anseios,
por tanta generosidade e carinho.
Aos pesquisadores do Grupo de Estudos Habitação, Arquitetura e Urbanismo da
Universidade Federal do Rio Grande do Norte (GEHAU/ UFRN), por ponderar todas as
minhas buscas existenciais e teóricas relacionadas à organização dos dados da pesquisa
de campo, bem como, aqueles que colhi e exauri os saberes referentes a temática da
dissertação.
Aos pesquisadores do Observatório das Metrópoles Núcleo RMNatal, novos
companheiros de trabalho, por constatar e reconhecer os limites de prazo, estimulando
sempre a seguir em frente.
Aos familiares e aos amigos, cúmplices dessa travessia, pela compreensão
quanto ao afastamento e ausência em momentos especiais.
Janela da Favela
(Graciano Campos)
Abre a janela!
Abre a janela da favela
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela
Abre a janela moço!
Abre a janela da favela
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela
Não quero dizer que lá não existe tristeza
Não quero dizer que lá não existe pobreza
Porque favela sem miséria não é favela
Porque favela sem miséria não é favela
Abre! Abre a janela da favela
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela
Abre a janela moço!
Abre a janela da favela
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela
Vai, no silêncio quando a noite cede a vez à madrugada
Para romper um novo dia
Puxe a cortina da mesma lentamente
E você vai ver o samba em pessoa falando com a gente
Puxe a cortina da mesma lentamente
E você vai ver o samba em pessoa falando com a gente.
Abre a janela!
Abre a janela da favela
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela
Abre a janela!
Abre a janela da favela
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela.
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela.
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela.
Você vai ver a beleza que tem por dentro dela.
Você vai ver a beleza que tem!
RESUMO
O presente trabalho apresenta estudos referentes à habitação social e seus efeitos sobre a
reconfiguração espacial de Natal/RN, visando identificar as especificidades da
informalidade do solo urbano. Busca compreender como o mercado imobiliário
informal opera a provisão habitacional para a população situada em assentamentos
populares informais, por meio do mercado de compra e venda e locação de imóveis
residências irregulares/ ilegais. Esse entendimento ocorreu a partir do bairro de Mãe
Luiza, Área Especial de Interesse Social (AEIS) situada entre bairros com população de
elevado poder aquisitivo e inserido no eixo turístico de orla marítima da cidade. A
caracterização do mercado imobiliário informal em Mãe Luiza, tomando como base os
compradores, os vendedores e os locatários, contribuirá para compreender como essas
transações informais operam a provisão habitacional em AEIS e para a elaboração de
políticas públicas e implantação de programas habitacionais e de regularização fundiária
a população de baixa renda, adequadas à dinâmica e realidade da moradia das áreas
informais.
Palavras-chave: solo urbano, área especial de interesse social, mercado imobiliário
informal.
ABSTRACT
This study presents research regarding affordable housing and their effects on the spatial
reconfiguration of Natal/ RN, aiming to identify the specificities of the informality of
urban land. This study aims to understand how informal housing market operates
housing provision for the population located in popular informal settlements, through
buying and selling market and rental market of residential properties irregular / illegal.
This understanding will be through the neighborhood of Mãe Luisa, Special Area of
Social Interest (SASI), located between neighborhoods with a population of high
purchasing power and inserted into the tourist shaft of seaside of town. The
characterization of informal housing market in Mãe Luiza, from buyers, sellers and
renters, will help to understand how these informal transactions operate on SASI and
housing provision for public policy development and implementation of housing
programs and land regularization for low-income population, adequate to dynamic and
reality of housing of informal areas.
Keywords: urban land, special area of social interest, informal housing market.
LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Mancha da expansão urbana de Natal, entre as décadas de 1920 e 1990, com
identificação parcial de alguns bairros da atualidade. .................................................... 64
Figura 2: Passo da Pátria, assentamento em precária condição habitabilidade (década de
1940)..................... .......................................................................................................... 67
Figura 3: Conjunto Cidade da Esperança, década de 1960. ........................................... 68
Figura 4: Mapa Social da população em Natal/RN com rendade até três salários
mínimos......... ................................................................................................................. 74
Figura 5: Identificação das Zonas Administrativas de Natal e das Zonas de Proteção
Ambiental (ZPA) situadas no entorno do bairro de Mãe Luiza. .................................... 82
Figura 6: Morro de Mãe Luiza visto do farol, década de 1950. ..................................... 83
Figura 7: Ocupação de Mãe Luiza, década de 1960. ...................................................... 84
Figura 8: Ocupação de Mãe Luiza, década de 1960. ...................................................... 84
Figura 9: Mãe Luiza em meadas da década de 1960. ..................................................... 85
Figura 10: Terreno do Paradise Mare Flat, ano de 1992. ............................................... 87
Figura 11: Vista parcial de Mãe Luiza (2010). ............................................................... 89
Figura 12: Uso do Solo predominante. ........................................................................... 90
Figura 13: Infraestrutura básica de Mãe de Luiza. ......................................................... 92
Figura 14: Áreas Subnormais da AEIS de Mãe Luiza, segundo a Política Habitacional
de Interesse Social para o Município de Natal (a esquerda) e áreas de ponderação dos
aglomerados subnormais, conforme Censo Demográfico de 2010 (a direita). .............. 93
Figura 15: Identificação das Localidades do bairro de Mãe Luiza. .............................. 100
Figura 16: Áreas sem aplicação de questionários. ........................................................ 102
Figura 17: Localização dos imóveis da pesquisa de campo..........................................126
Figura 18: Identificação dos tipos de domicílios pesquisados.......................................129
Figura 19: Tipos de domicílios. .................................................................................... 130
Figura 20: Topografia do lote. ...................................................................................... 131
Figura 21: Edificações com mais de dois pavimentos. ................................................. 132
Figura 22: Identificação dos imóveis em relação ao número de pavimentos. .............. 133
Figura 23: Imóveis com respectivos dimensionamentos. ............................................. 136
Figura 24: Nível de ocupação da edificação no lote. .................................................... 137
Figura 25: Estado de Conservação dos imóveis. .......................................................... 139
Figura 26: Imóveis com anúncios de comercialização. ................................................ 142
Figura 27: Identificação dos imóveis em relação ao valor do aluguel. .................... ....144
LISTA DE TABELAS
Tabela 1: Maiores populações faveladas por país. ......................................................... 51
Tabela 2: Tipo de submercado residencial predominante nos assentamentos populares
informais, ano 2006. ....................................................................................................... 53
Tabela 3: Número de aglomerados subnormais segundo as regiões brasileiras de 1991,
2000 e 2010... ................................................................................................................. 59
Tabela 4: Número de domicílios e população residente em aglomerados subnormais
segundo as regiões brasileiras de 2010. .......................................................................... 60
Tabela 5: Distribuição por tipo de transações do mercado residencial. ......................... 61
Tabela 6: Assentamentos subnormais em Natal. ............................................................ 73
Tabela 7: Aglomerados Subnormais, por Zona Administrativa de Natal, Censo
Demográfico 2010. ......................................................................................................... 77
Tabela 8: Rendimento mensal domiciliar dos moradores de Mãe Luiza e dos bairros do
entorno (2010). .............................................................................................................. 88
Tabela 9: Dimensionamento, número de domicílios, população residente, e densidade
demográfica e rendimento médio mensal das pessoas dos bairros da Zona Leste de
Natal, ano 2010. .............................................................................................................. 89
Tabela 10: Características das áreas subnormais da AEIS de Mãe Luíza. ..................... 94
Tabela 11: Sexo do geral e dos vendedores, dos compradores, dos locatários e dos
moradores de Mãe Luiza. ............................................................................................. 107
Tabela 12: Faixa etária geral dos vendedores, dos compradores, dos locatários e dos
moradores de Mãe Luiza. ............................................................................................. 108
Tabela 13: Estado civil geral e dos vendedores, dos compradores e dos locatários. .... 109
Tabela 14: Número de filhos do geral e dos vendedores, dos compradores e dos
locatários.............. ......................................................................................................... 109
Tabela 15: Grau de instrução geral e dos vendedores, dos compradores e dos
locatários......... .............................................................................................................. 110
Tabela 16: Ocupação profissional do geral e dos vendedores, dos compradores e dos
locatários.............. ......................................................................................................... 111
Tabela 17: Fonte de Renda Principal do geral e dos vendedores, dos compradores e dos
locatários............... ........................................................................................................ 112
Tabela 18: Rendimento Pessoal Mensal do geral e dos vendedores, dos compradores e
dos locatários e dos moradores de Mãe Luiza. ............................................................. 113
Tabela 19: Fonte de Renda Auxiliar do geral e dos vendedores, dos compradores e dos
locatários........... ............................................................................................................ 114
Tabela 20: Rendimento familiar mensal do geral e dos vendedores, dos compradores e
dos locatários e dos moradores de Mãe Luiza. ............................................................. 115
Tabela 21: Tempo de moradia em Mãe Luiza dos vendedores, compradores e
locatários............ ........................................................................................................... 116
Tabela 22: Trajetória residencial antes de residir no imóvel da pesquisados vendedores,
compradores e locatários. ............................................................................................. 118
Tabela 23: Local de compras diárias, roupa, eletrodoméstico e material de construção
dos vendedores, compradores e locatários. .................................................................. 122
Tabela 24: Principal meio de transporte utilizado pelos vendedores, compradores e
locatários................ ....................................................................................................... 125
Tabela 25: Número questionários aplicados por localidade e submercados. ............... 127
Tabela 26: Tipo de domicílio. ....................................................................................... 128
Tabela 27: Número de cômodos dos imóveis vendidos, comprados e locados. ........... 134
Tabela 28: Número de quartos por domicílio. .............................................................. 135
Tabela 29: Dimensionamento da edificação. ................................................................ 135
Tabela 30: Tipo de material das paredes ...................................................................... 137
Tabela 31: Tipo de material da cobertura. .................................................................... 138
Tabela 32: Estado de conservação dos imóveis. ........................................................... 139
Tabela 33: Valor do aluguel. ........................................................................................ 143
Tabela 34: Valor do aluguel por m² versus localidades do bairro. ............................... 145
Tabela 35: Valor do aluguel por m² versus tipo do imóvel. ......................................... 146
Tabela 36: Comprometimento do rendimento familiar com aluguel............................ 147
Tabela 37: Valor da Compra......................................................................................... 148
Tabela 38: Valor da compra por m² versus localidades do bairro (dados
qualitativos)................. ................................................................................................. 148
Tabela 39: Valor da Venda. .......................................................................................... 149
Tabela 40: Valor da venda por m² versus localidades do bairro (dados
qualitativos)................... ............................................................................................... 150
LISTA DE QUADROS
Quadro 1: Classificação da lógica interna de funcionamento do mercado imobiliário
informal......... ................................................................................................................. 35
Quadro 2: Valor do metro quadrado de lote ilegal em localidades da América da
Latina............ .................................................................................................................. 43
Quadro 3:
Entidades comunitárias e equipamentos urbanos e particulares. .............. 90
LISTA DE GRÁFICO
Gráfico 1:
Número de questionários aplicados. ....................................................... 103
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
AEIS - Áreas Especiais de Interesse Social
API - Assentamentos Populares Informais
BNH – Banco Nacional de Habitação
CEF – Caixa Econômica Federal
CF – Constituição Federal
Darq - Departamento de Arquitetura
FCP – Fundação da Casa Popular
FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
GEHAU/ UFRN - Grupo de Estudos Habitação, Arquitetura e Urbanismo da
Universidade Federal do Rio Grande do Norte
IAP – Instituto de Aposentadoria e Pensão
IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IPLANAT – Instituto de Planejamento Urbano de Natal
MII – Mercado Imobiliário Informal
NR – Não respondeu
NS – Não sabe
PDDLI - Plano Diretor de Desenvolvimento Local Integrado
PHIS - Política de Habitação de Interesse Social
PRODETUR - Programa de Desenvolvimento Turístico do Nordeste
RMNatal - Região Metropolitana de Natal
RN – Rio Grande do Norte
S.M. - Salário Mínimo
SEAC – Secretaria Especial de Ação Comunitária
SIG - Sistema de Informação Georreferenciado
UFRN - Universidade Federal do Rio Grande do Norte
ZEIS - Zonas Especiais de Interesse Social
ZERU - Zonas Especiais de Recuperação Urbana
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO .............................................................................................................. 16
PARTE 01.......................................................................................................................22
1. PRODUÇÃO E CONSUMO DO ESPAÇO URBANO ............................................. 23
2. RECONHECIMENTO DOS ASSENTAMENTOS POPULARES INFORMAIS.... 28
3. MERCADO IMOBILIÁRIO INFORMAL ................................................................ 34
3.1. Funcionamento do Mercado Imobiliário Informal .............................................. 34
3.2. Mecanismos de transações imobiliárias nos assentamentos populares informais.
.................................................................................................................................... 38
3.3. Elementos determinantes do preço de imóveis no mercado imobiliário informal
................................................................................................................................... .42
4. CONSIDERAÇÕES PARCIAIS DA PARTE 01 ...................................................... 45
PARTE 02.......................................................................................................................49
5. INFORMALIDADE/ILEGALIDADE NA AMÉRICA LATINA ............................. 50
6. INFORMALIDADE/ILEGALIDADE NO BRASIL ................................................. 55
7. MUNICÍPIO DE NATAL E RECONHECIMENTO DA INFORMALIDADE
HABITACIONAL .......................................................................................................... 63
8. CONSIDERAÇÕES PARCIAIS DA PARTE 02 ...................................................... 77
PARTE 03.......................................................................................................................81
9. A PESQUISA ............................................................................................................. 81
9.1. Processo de Formação da AEIS de Mãe Luiza .................................................... 81
9.2. Referências e Procedimentos Metodológicos ...................................................... 94
10. CONSIDERAÇÕES PARCIAIS DA PARTE 03 .................................................. 103
PARTE 04.....................................................................................................................156
11. ESPECIFICIDADES DA DINÂMICA DO MERCADO IMOBILIÁRIO
INFORMAL EM MÃE LUIZA ................................................................................... 106
11.1. Perfil socioeconômico...................................................................................... 106
11.1.1 Composição Etária e por Gênero ............................................................... 107
11.1.2 Estado Civil e Número de Filhos ............................................................... 108
11.1.3. Grau de Instrução ...................................................................................... 109
11.1. 4. Ocupação profissional e Rendimentos ..................................................... 110
11.2. Mobilidade Espacial ........................................................................................ 115
11.2.1. Tempo de permanência em Mãe Luiza ..................................................... 116
11.2.2. Motivos de mudança do domicílio ............................................................ 118
11.2.3. Origem-destino escola e trabalho .............................................................. 120
11.2.4. Local de realização das compras diárias, vestuários, eletrodomésticos e
materiais de construção. ........................................................................................ 121
11.2.5. Deslocamento para prática do lazer e participação de grupos culturais e
religiosos ............................................................................................................... 123
11.2.6. Principal meio de transporte utilizado ....................................................... 124
11.3. Funcionamento do mercado imobiliário informal em Mãe Luiza ................... 125
11.3.1 Tipo de domicílio ....................................................................................... 128
11.3.2 Topografia do lote ...................................................................................... 131
11.3.3 Número de pavimentos............................................................................... 131
11.3.4 Número de cômodos................................................................................... 134
11.3.5 Dimensionamento das edificações ............................................................. 135
11.3.6 Tipo de material construtivo (piso, parede e teto) ...................................... 137
11.3.7 Estado de conservação ............................................................................... 138
11.3.8 Aspectos legais das negociações imobiliárias ............................................ 140
11.3.9 Agentes do mercado e suas características informacionais ........................ 141
11.3.10 Mecanismos de fixação dos preços .......................................................... 143
11.3.11 Estimativa para fixação dos preços .......................................................... 150
12. CONSIDERAÇÕES PARCIAIS DA PARTE 04 .................................................. 151
PARTE 05.....................................................................................................................152
13. CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................. 155
14. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................... 159
APÊNDICE
INTRODUÇÃO
INTRODUÇÃO
As cidades latino-americanas, no decorrer do século XX, passaram por grandes e
rápidas transformações econômicas, sociais, tecnológicas, culturais e ambientais,
tornando-se um espaço de poder e de concentração de riqueza, capaz de oferecer maior
demanda de emprego. Por causa da introdução de novas relações de produção no
campo, sua população desloca-se para os centros urbanos à procura de melhores
condições de vida, acelerando o crescimento populacional das cidades e aumentando os
problemas de “déficit habitacional”, pois os baixos salários e as instabilidades de
emprego da grande parte da população impossibilitaram que esta conseguisse solver o
valor do terreno/edificação adquirido por meio de compra ou aluguel.
Na tentativa de atender a demanda desse grupo social, o Estado realiza políticas
habitacionais - séculos XX e XXI - direcionadas a construção e financiamento de
edificações/lotes para os habitantes de baixa renda. Entretanto, a histórica dificuldade de
implantar e criar programas adequados à moradia continuou excluindo do mercado
imobiliário formal certas camadas populares, devido à produção capitalista de habitação
impor um elevado preço da terra, limitando o direito de residir na cidade.
A fim de solucionar o problema da “casa própria” para população vulnerável, a
menores custos possíveis, surgem nos espaços construídos das cidades imensos
aglomerados precários, deficientes de infraestrutura, “densos, destituídos de conforto
ambiental e coletivo” (GORDILHO-SOUZA, 2000, p. 14) através dos assentamentos
populares informais, ou seja, as favelas, os cortiços, as vilas e as ocupações ilegais e
clandestinas que ocupam nas cidades as áreas periféricas ou centrais desprovidas de
infraestrutura urbana adequada.
No âmbito do Brasil, o crescimento da informalidade habitacional é um
fenômeno que se observa em quase todas as cidades de médio e grande porte, sendo
mais evidentes nos problemas da moradia para população de baixa renda. O crescimento
das ocupações informais e a disputa pelas terras urbanas aumentaram significativamente
ao longo das décadas de 1980 e 1990, período estes marcados pelo esgotamento da
intervenção do Estado no setor de habitação popular e por crises econômicas que
determinaram um período de forte recessão, desemprego, aumento da exclusão, da
pobreza, da informalidade e da segregação socioespacial (SMOLKA, 2003).
16
INTRODUÇÃO
Nesse contexto, o aumento e o surgimento dos assentamentos populares
informais nos principais centros urbanos passaram por mudanças tanto no tipo de
infraestrutura da moradia quanto ao acesso à casa favelada; a morfologia urbana do
assentamento; ao tempo de moradia das pessoas; etc. Inicialmente, a ocupação ocorria
de maneira individual e/ou coletiva de uma gleba ou lote; passando para uma rápida
autoconstrução de edificações precárias com materiais de madeira ou “pau a pique”. Em
certo momento, a família começa a investir nas moradias, desmembrando a edificação/
o lote a partir da reforma ou da ampliação da unidade habitacional transformando-a em
unidades multifamiliares para acolher amigos/ parentes (pais, filhos, netos, tios, etc.), ou
até mesmo para ampliar a renda familiar, por meio da construção de vilas, cortiços,
condomínios verticais e/ou horizontais, etc. para serem comercializados. A
transformação da unidade residencial em “frações” familiares ocorre também pela
ausência de novas áreas a serem ocupadas na desejada localização.
A ausência de novas áreas para ocupar/ autoconstruir, principalmente nos
assentamentos consolidados, define o mercado imobiliário informal1 – a compra e
venda e aluguel de imóveis precários – como sendo a nova estratégia de acesso das
famílias de baixa renda aos centros urbanos. Essas modificações demonstram que o
acesso aos assentamentos se alterou de forma substantiva, passando da forma clássica
para do mercado de compra e venda e locação de lotes, lajes e imóveis (ABRAMO,
2003, p. 209).
Estudos recentes desenvolvidos por Abramo (2009), Lacerda (2010) e Baltrusis
(2005) indicam que o mercado imobiliário informal é um dos principais meios de acesso
à terra e a moradia nas áreas informais das principais cidades do país. Em
assentamentos informais consolidados, onde a oferta de terras é escassa ou já
inexistente, as alternativas de compra e aluguel vêm se sobrepondo à possibilidade de
ocupação ou invasão de um terreno, sobretudo naqueles localizados nas áreas centrais
das cidades. Resultados apresentados pela Rede Infosolo/ Infomercado2 sobre
transações imobiliárias constataram que o mercado imobiliário informal é ativo, sendo
que, em algumas cidades brasileiras o mercado de aluguel se destaca em relação ao de
1
Segundo Suzana Pasternak (2008, p. 113), o termo mercado informal é aplicado para “caracterizar o
universo de produção e distribuição da casa autoconstruída, em oposição ao ‘mercado formal’,
responsável pela produção e comercialização dos imóveis edificados pela indústria da construção civil”,
vindo a refletir “uma separação artificial entre o moderno e o atrasado, a ordem e o caos”.
2
A Rede Infosolo /Infomercado constitui uma rede de pesquisadores em âmbito nacional (Infosolo) e
internacional (Informercado) que identifica, sistematiza e analisa os mercados de solo informais nas
principais metrópoles latino-americanas (ABRAMO, 2008, p. 08-09).
17
INTRODUÇÃO
compra e venda, como Recife, São Paulo, Florianópolis e Brasília. Já, nos países latinoamericanos, predomina o mercado de aluguel na Colômbia, Venezuela e Argentina
(ABRAMO, 2009, p. 35).
Essa mudança na forma de acesso à terra urbana por meio da informalidade
fundiária e/ou urbanística é constatada, também, no âmbito da cidade do Natal, capital
do Rio Grande do Norte. Sendo assim, verificadas especificidades na informalidade do
solo urbano que se expressam principalmente através da diversidade, tanto das formas
de acesso às terras urbanas quanto ao perfil social das populações ocupantes,
principalmente, aquelas de natureza pública (Município, Estado e União) para fins de
moradia, com destaque para as ocupações situadas em eixos turísticos da orla marítima.
Na tentativa de conter o crescimento da informalidade ocorreram diversas ações
de regularização fundiária efetivadas pelo Estado, desde o surgimento dos primeiros
assentamentos populares informais. Essas ações conferiram uma expressiva
heterogeneidade nos vínculos formal/informal jurídicos existentes nas localidades,
como: as doações de cartas de aforamento conferidas pelo município à moradores de
favelas situadas na orla marítima nos anos de 1960 e os programas de regularização
fundiária desenvolvidos na década de 1980, também pela Prefeitura do Natal, que
resultaram na concessão de títulos de terras em algum nível.
Ressalta-se que até a década de 1980, a orla marítima não se configurava como
área estratégica do mercado imobiliário. É a partir do final dos anos 80, com a
construção da Via Costeira e com o processo de implantação do parque turístico
hoteleiro, que se intensifica a procura e a valorização de terras na faixa litorânea do
município. O projeto Parque das Dunas/ Via Costeira tornou-se um marco na relação
entre habitação de interesse social e grandes empreendimentos de infraestrutura urbana
ligados ao desenvolvimento do turismo em Natal. Essa dinâmica se intensificou a partir
de 2000, com o Programa de Desenvolvimento Turístico do Nordeste (PRODETUR),
facilitador da integração da orla marítima do Estado, agravando a pressão sobre os
territórios da informalidade, elevando-se também o grau de vulnerabilidade social das
populações em seus direitos de moradia historicamente constituídos.
Segundo Moraes (et al, 2008, p. 17), nos dias atuais a especulação do solo
urbano tem pressionado moradores de assentamentos precários, principalmente, aqueles
inseridos em áreas da expansão imobiliária e do turismo imobiliário, como é o caso do
bairro de Mãe Luiza, Área Especial de Interesse Social (AEIS), situada entre populações
de elevado poder aquisitivo e inserido no eixo turístico de orla marítima (Via Costeira)
18
INTRODUÇÃO
da cidade do Natal. O bairro é tema constante de discussões no contexto urbano local
pela luta dos seus moradores para garantir o direito de permanecer na área e pelo
enfrentamento da pressão do poder público e dos especuladores imobiliários.
À vista disso, a pesquisa tem como objetivo compreender como o mercado
imobiliário informal opera a provisão habitacional para a população situada em
assentamentos populares informais, por meio do mercado de compra e venda e locação
de imóveis residências irregulares/ ilegais, a partir da caracterização do mercado
imobiliário informal, através da AEIS de Mãe Luiza.
A caracterização do mercado imobiliário informal em Mãe Luiza a partir desses
mercados contribuirá para compreensão de como essas transações informais opera a
provisão habitacional em AEIS, uma vez que seu entendimento é útil para elaboração de
novas políticas públicas e implantação de programas habitacionais e de regularização
fundiária para a população de baixa renda. Esse estudo constitui-se numa importante
ferramenta para o entendimento das formas de acesso à moradia em assentamentos
precários, podendo ainda contribuir sobremaneira para o entendimento do processo
atual de produção e reprodução das áreas de informalidade e de pobreza dos centros
urbanos.
A pesquisa questiona sobre: 1) quais os motivos do comprador adquirir imóvel
irregular/ilegal em assentamentos populares informais, como também, do locatário
alugar nessas referidas áreas? E ainda, 2) quais os motivos de um proprietário de
residência em área informal vender o imóvel?
3) Quais as especificidades da
comercialização dos imóveis informais em áreas estratégicas do mercado formal, a
partir dos compradores/ vendedores e inquilinos? 4) Quanto custa comprar, vender ou
locar imóveis residências em assentamentos populares informais situados em área
estratégica do mercado formal? 5) Quais as tipologias e as características edilícias do
mercado imobiliário informal? 6) Qual o perfil social dos ocupantes, principalmente
referente à renda e ocupação?
A partir das pesquisas desenvolvidas pela Rede Infosolo e Baltrusis (2005),
definimos como procedimento de campo aplicar questionários, com: i) os proprietários
de imóveis residenciais comprados no último ano, considerando o dia da aplicação de
cada questionário; ii) os proprietários de imóveis residenciais que possuíam placas de
vende-se; e, iii) os inquilinos dos imóveis residenciais alugados. Sobre os locadores, não
aplicamos questionário, pois tivemos dificuldade de identificá-los.
19
INTRODUÇÃO
Para compreender como o mercado imobiliário informal opera a provisão
habitacional para a população situada em Mãe Luiza, estruturamos o presente trabalho
em cinco partes. A primeira parte apresenta reflexões teóricas sobre as especificidades
do mercado imobiliário informal, fazendo analogias ao mercado formal referente à
produção e consumo do espaço urbano. Em seguida, discute conceituações gerais para
diferenciar o núcleo precário informal/ ilegal dos demais tipos de moradia, isto é, definir
assentamentos populares informais e suas mudanças quanto ao acesso à moradia
informal. Conceitua o mercado imobiliário informal para identificar as semelhanças e
divergências entre ambos os mercados imobiliários (formal e informal), com foco na
lógica interna de funcionamento do MII, nos mecanismos de transações e nas descrições
de elementos determinantes do preço de imóveis por meio da informalidade.
A segunda parte descreve a cidade informal a partir dos grandes centros urbanos
latino-americanos, relatando, em seguida, sobre o crescimento da informalidade/
ilegalidade fundiária das principais cidades brasileiras num contexto das políticas
habitacionais direcionadas a população de baixa renda do início do século XX até os
dias atuais. Por último, descreve o processo de reconhecimento da informalidade
habitacional em Natal/ RN por parte dos planos urbanísticos e das políticas
habitacionais, uma vez que há uma escassez de estudos referentes ao mercado
imobiliário informal na cidade3. O foco principal dessas análises visa identificar a
evolução e o reconhecimento das favelas em três âmbitos - latino-americano, nacional e
local - relacionando sempre que possível com as políticas habitacionais e o processo de
mercantilização dos assentamentos populares informais.
A terceira parte explicita as metodologias utilizadas na pesquisa de campo,
descrevendo primeiramente o processo de formação do universo de estudo, a Área
Especial de Interesse Social de Mãe Luiza. A respeito da contextualização histórica do
bairro, há uma imensa escassez de registros impossibilitando a construção e a precisão
de informações sobre sua formação (FERNANDES, 2000, p. 25). Para construção dos
procedimentos metodológicos descrevemos e analisamos as pesquisas realizadas em
âmbito nacional pela Rede Infosolo. Em paralelo, consideramos a metodologia aplicada
por Baltrusis (2005) para compreender o mercado imobiliário informal em favelas da
3
A partir das pesquisas realizadas sobre mercado imobiliário informal, registramos o estudo desenvolvido
por Carmem do Amaral, cujo título é Mercado imobiliário informal e dinâmica urbana: o caso do bairro
de Mãe Luiza – Natal/RN (2011). O referido trabalho tem por objetivo principal analisar a dinâmica
imobiliária informal em Mãe Luiza, no contexto da valorização imobiliária da cidade de Natal/RN.
20
INTRODUÇÃO
Região Metropolitana de São Paulo. O objetivo de rever as metodologias contribuiu
para construirmos a nossa pesquisa de campo.
A quarta parte aborda as questões da dinâmica imobiliária em Mãe Luiza,
através dos estudos de caso desenvolvidos, visando analisar: i) o perfil
sociodemográfico dos inquilinos e dos “proprietários” (compradores e vendedores); ii) a
mobilidade espacial do inquilino e dos proprietários e as suas relações comunitárias; iii)
as peculiaridades dos produtos; iv) os aspectos legais das negociações imobiliárias; v)
os agentes do mercado e suas características informacionais; e, vi) os mecanismos de
fixação dos preços.
A quinta e última parte retoma-se às questões centrais apresentadas no trabalho
através das considerações finais, com vistas à elaboração de posicionamentos
conclusivos e reflexões sobre a problemática em estudo, visando interpretar o fenômeno
e contribuir para realidade apresentada. Nessa parte estão presentes, também, as
referências bibliográficas e o apêndice com o modelo dos questionários utilizados na
pesquisa de campo para investigar aspectos peculiares dos compradores, vendedores e
locatários.
Apesar dos obstáculos encontrados na pesquisa de campo e da carência de
informações sobre o mercado imobiliário informal em AEIS e especificamente sobre o
bairro de Mãe Luiza, acredita-se que este trabalho contribuirá para compreensão do
processo de mercantilização da terra em assentamentos populares informais.
Tal
pesquisa faz refletir sobre até que nível o mercado imobiliário informal “substitui” o
Estado da sua função de prover moradia para população de baixa renda, uma vez que
este mercado tem como proeza “atender” a uma demanda desprovida de habitações, não
solucionando os problemas relacionados ao déficit habitacional.
21
22
PARTE 01
1. PRODUÇÃO E CONSUMO DO ESPAÇO URBANO
No decorrer dos anos, o mercado de terras tornou-se o principal mecanismo
gerador dos problemas urbanos, caracterizando as cidades latino-americanas pela
dispersão/ hiperconcentração de habitantes/ moradias; pelo déficit habitacional; pelo
crescimento periférico, como também, pela proliferação de formas de ilegalidade com
pessoas descumprindo a lei para ter acesso ao solo, vivendo sem segurança jurídica da
posse, em condições precárias ou mesmo insalubres e perigosas, geralmente em áreas
periféricas ou centrais desprovidas de infraestrutura urbana adequada (FERNANDES,
2003, p. 173).
No caso do Brasil, a paisagem urbana dos principais centros esteve marcada em
meadas do século XX, primeiramente pelo capital mercantil, com uma produção rentista
que utilizava os mecanismos aplicados ao comércio para formação de cortiços, casas de
cômodos e estalagens nos centros das cidades. Segundo, pelo capital imobiliário através
da disseminação das vilas construídas especialmente para aluguel, ou seja, a produção
rentista pequeno-burguesa. Em terceiro, pelas empresas imobiliárias que contribuíram
para produção de uma paisagem urbana marcada pela periferia com casas
autoconstruídas e vazios urbanos. Em quarto, e por último, pela criação do incorporador
que articula o proprietário original do terreno aos futuros compradores do imóvel,
construtores e financiadores (RIBEIRO, 1997, p. 21).
Dentre outros fatores, as diversas utilizações do centro urbano e a sua procura
atribuem preços à propriedade privada que são estabelecidos pelos vários produtores do
espaço, pela apropriação de fenômenos econômicos criados e pelas intervenções
governamentais. Essa apropriação do espaço configura áreas urbanas com variações,
tanto quantitativamente quanto qualitativamente, nas atividades de consumo dos
indivíduos e nas situações de cada um como produtor e como consumidor.
De certa modo, há formação de áreas nos centros urbanos que possibilitam o
desenvolvimento de fenômenos econômicos direcionados a produção e o consumo de
moradias e infraestrutura do local, a partir de grande investimento de capital, com
preços fixados da compra, da venda e da locação de imóveis para população de elevado
poder aquisitivo. Em contrapartida, fenômenos com uma dinâmica imobiliária própria,
que se desenvolve a partir de relações entre cliente e vendedor/ locatário, com produção
de imóveis específicos em número reduzido e a custo inferior de produção e circulação,
23
PARTE 01
na maioria das vezes, de capital próprio e de baixo volume, com o intuito de responder
às condições da população de baixa renda (SANTOS, 1979).
A existência de uma massa de pessoas com salários muito baixos
ou vivendo de atividades ocasionais, ao lado de uma minoria com
renda mais elevada, cria na sociedade urbana uma divisão entre
aqueles que podem ter acesso de maneira permanente aos bens e
serviços oferecidos e aqueles que, tendo as mesmas necessidades,
não têm condições de satisfazê-las. Isso cria ao mesmo tempo
diferenças quantitativas e qualitativas no consumo (SANTOS,
1979, p. 29).
As diferenciações de consumo e produção dos espaços, e a relação entre
mercado de terras e o processo de estruturação das cidades, articulados aos
investimentos em infraestrutura e em equipamentos urbanos favorece para formação de
cidades com a presença de camadas de alta renda residindo nas áreas mais centrais e as
camadas de menor renda, em direção à periferia e/ou em áreas centrais precárias. A
estruturação do espaço residencial a partir dos consumidores leva em conta, sobretudo,
as localizações relativas dos diversos tipos de famílias, segmentando a cidade a partir da
divisão econômico-social, com uma configuração que reagrupa pessoas com diferentes
recursos financeiros em bairros relativamente homogêneos (ABRAMO, 2007, p. 54).
Para Villaça (2001, p. 328), quando as famílias resolvem consumir (comprar/
alugar) bem residência, raciocinam mais por uma lógica de localização do que pelo
produto em si, apropriando-se de maneira diferenciada do espaço urbano conforme as
vantagens e os recursos da localidade. As escolhas da localização propõem a noção de
incerteza urbana, em que uma microdecisão individual poderá resultar em uma
macrotransformação da ordem urbana, influenciando na configuração da ordem
residencial.
Segundo Abramo (2007, p. 60),
(...) chega-se naturalmente à conclusão de que cada decisão dos
diversos tipos de famílias terá o poder virtual de subverter a
ordem-imagem precedente. Bastará um leve movimento não
previsto pela teoria científica do mercado residencial (uma
decisão oportunista) para abalar as incertezas probabilizadas
propagadas pela teoria frequentista e deflagrar uma dinâmica de
configuração espacial que estará sob o signo da incerteza urbana
radical. Teremos, daí em diante, uma cidade-mercado residencial
caleidoscópica, cujo ordenamento espacial já não poderá ser
conhecido de antemão: cada decisão de localização trará consigo
o poder de fazer a história (...).
24
PARTE 01
As grandezas urbanas relacionadas às localizações (os espaços), os preços, a
verticalidade e a densidade populacional são valores frequentes estabelecidos pelas
“convenções urbanas” que constituem cidades residenciais compostas pelas escolhas de
localização (o espaço) formuladas com base numa aglomeração (proximidade) de
famílias do mesmo tipo e voltadas para “externalidades de vizinhança”. A localização
intraurbana dos diversos tipos de famílias e as possíveis ações no espaço (antecipações
especulativas), com preços variados do espaço urbanizado, impossibilita a população de
menor poder aquisitivo acessar ao solo urbano através do mercado imobiliário formal,
obrigando-a a aderir ao mercado imobiliário informal.
Na maioria das grandes cidades latino-americanas, o mercado imobiliário
informal de residências supre a falta no mercado formal, remediando a situação pelas
formas de ilegalidade o acesso à terra urbana e a moradia por meio da informalidade
fundiária e/ou urbanística através das favelas, loteamentos clandestinos, autoconstrução,
etc., em regiões tanto com inexistência de infraestrutura e transporte quanto nas
proximidades dos centros urbanos (ABRAMO, 2003, p. 7-8).
Cabe notar que a informalidade encontra-se numa “zona de penumbra” com
extensa fronteira ao mundo legal onde as pessoas se refugiam quando existem
imposições do Estado, com suas leis e mais ônus que benefícios para cumpri-las.
Contudo, o baixo poder aquisitivo de uma significativa parcela da população não pode
explicar o processo de informalidade, apesar de a pobreza ser responsável por uma parte
significativa dos arranjos informais existentes. O estado de necessidade em certos casos
pode ser uma mera satisfação material a busca de lucros ilícitos, em que o agente apenas
assume o risco de auferir lucros não visando normalmente à atividade marginal, ou seja,
apenas assume o risco de auferir lucros à margem do mercado regular (PRADO, 1991,
p. 27).
A informalidade não é só efeito, mas também causa da pobreza,
na medida em que a população residente em áreas informais é
capturada por muitos “círculos viciosos” que reiteram sua
condição (SMOLKA, 2003, p. 122).
A correlação encontrada entre pobreza urbana e os consumidores do mercado
imobiliário informal nem sempre classifica que todos os ocupantes são pobres.
Contrariamente à crença popular, a aquisição a lote/ edificação informal tende, em
geral, a ser cara. Os custos da informalidade são tanto mais oneroso que pela
25
PARTE 01
formalidade, Prado (1991, p. 54) afirma que os custos econômicos, por certo, são
inicialmente menores, a médio e longo prazo, mas podem inviabilizar uma negociação.
Paradoxalmente, os custos da vida cotidiana nos assentamentos
informais são mais elevados do que nas áreas formais: os custos
de construção são muitas vezes mais elevados, os alimentos são
mais caros; em geral, os transportes são precários e caros; mesmo
as regras dos “contratos de aluguel” (informais) são mais
desfavoráveis ao inquilino do que seriam nos contratos formais
(SMOLKA, 2003, p. 123).
O custo da mão-de-obra para construir nas favelas do Rio de Janeiro é pelo
menos 10% superior ao do mercado formal. Ao longo do tempo alterações tanto na
qualidade dos assentamentos quanto na localização relativa deles no mapa de
externalidades transforma a residência precária em um “capital locacional” que se
valoriza/desvaloriza no tempo, tal qual aos ativos imobiliários da cidade formal
(ABRAMO, 1999, apud SMOLKA, 2003, p. 267).
Para Soto (2001), os ativos da informalidade se encontram, em via de regra, fora
do circuito formal, que se constituem numa fonte de riqueza e renda para grande parte
da população dos países pobres, porém não existem os registros formais, não são
tributados e, como consequência, não podem acessar os mecanismos legais de crédito.
Para o autor, esses ativos imobiliários informais se constituem em um “capital morto”
(ativos não regularizados), uma vez que ativos de imóveis ilegais “não podem se
transformar de pronto em capital, não podem ser trocados fora dos estreitos círculos
locais, onde as pessoas se conhecem e confiam umas nas outras, nem servir como
garantia a empréstimos e participação em investimentos” (Ibid, p. 20).
O que os pobres não têm é o fácil acesso aos mecanismos que
poderiam fixar legalmente o potencial econômico de seus ativos
de um modo que pudessem ser usados para produzir, assegurar
ou garantir um valor maior no mercado expandido (SOTO, 2001,
p. 61).
De acordo com o referido autor, a transformação de “capital morto” em “capital
vivo” (ativos legalizados) através da regularização das moradias informais, permitirá a
concessão de créditos para os informais, e consequentemente, um maior investimento
nas atividades empreendedoras. Contudo, vale ressaltar que, o mercado imobiliário
informal possui atividades desenvolvidas por capital próprio, que possibilita gerar
ativos, conforme destacaremos adiante, capazes de criar atividades e proporcionar
26
PARTE 01
situações para população de menor poder aquisitivo, com variáveis que se alteram no
tempo e no espaço vinculado, de certo modo, a uma situação de pobreza, como
possibilidades da população consumir moradias através de financiamentos; de obter
rendimento por meio da locação e venda de imóveis informais; etc.
No meio acadêmico, em setores da opinião pública e até entre agentes
governamentais há comprovadas evidências que a informalidade pode trazer benefícios
e vantagens para sociedade dependendo das condições de tempo e de espaço. Ney Prado
(1991, p. 60) menciona o caso de Milton Friedman (In: Dan Bawly, p. 481) que admite
que a informalidade possa ser uma verdadeira tábua da salvação, eximindo a população
das restrições impostas pelos governos à iniciativa individual, tornando-se parte
significativa de uma solução, apesar de não haver registros oficias dificultando sua
contabilização.
Então, como visualizar o invisível? Já que os ativos imobiliários informais são
insuscetíveis de ser mensurados. Como é possível obter informações do mercado
imobiliário informal na economia total de um país?
No caso do Brasil, o assunto torna-se mais complexo face à escassez de dados e
da confiabilidade das estatísticas existentes, como também pelas variadas maneiras de
definir, identificar e classificar as áreas informais/ ilegais. Em regra, para determinar os
elementos estruturantes do mercado imobiliário informal é imprescindível averiguar: a)
as características da oferta e da demanda do solo; b) o poder de mercado dos agentes
econômicos (oferta e demanda); c) as características informacionais do mercado
(assimetrias e transparências de informações); d) as características dos produtos
(homogêneos ou heterogêneos); e) as externalidades (endógenas e exógenas),
etc.(ABRAMO, 2005, p.11).
Para tal caso, primeiramente, conceituaremos o que venha a ser áreas informais,
ou como será aqui denominado “assentamento popular informal” para buscar a
compreensão da ilegalidade urbana não apenas em termos da dinâmica entre sistemas
políticos e mercado de terras, como também em relação à produção do espaço urbano da
cidade informal em função da propriedade fundiária.
27
PARTE 01
2. RECONHECIMENTO
DOS
ASSENTAMENTOS
POPULARES
INFORMAIS
De acordo com Duhau (2003, p. 01), a cidade informal distingue-se dos arranjos
formais da cidade, com produções contrárias a ordem particular destinada a regular a
produção, a organização, os modos de apropriação e de usos do espaço, como também,
ao conjunto variado de normas jurídicas como: i) as relacionadas ao direito de
propriedade; ii) as voltadas para regulação da propriedade do solo, uso e produção da
cidade enquanto conjunto de edificações, infraestrutura e espaços públicos (normas de
planejamento, de construção, de infraestrutura e de equipamentos); iii) as regras
destinadas a regular as práticas urbanas, como as direcionadas ao trânsito, ao transporte
público, aos usos, aos equipamentos, as atividades comercias e serviços que ocorrem em
espaços públicos, etc.
A virtual impossibilidade de grande parcela da população de seguir as ordens da
cidade formal contribui para formação nos principais centros urbanos de construções
fora das exigências legais urbanísticas, tanto referentes ao uso ilegal do solo e a
ilegalidade das edificações, como: a) favelas em áreas públicas; b) favelas em áreas
privadas; c) cortiços; d) loteamentos clandestinos e irregulares; e) conjuntos
habitacionais ocupados e sob ameaça de despejo; e, f) casas sem habite-se.
Ao produzir a sua própria moradia, a população das construções fora das
exigências legais urbanísticas infringe normas jurídicas consagradas pelo Estado do
Direito, criando tensões sociais que fazem emergir normas jurídicas mediadas por lutas,
negociações e ajustes entre múltiplos interesses, contribuindo para formação de novas
ordenações urbanas.
É no espaço urbano que se percebe com maior clareza a
desordem que a ordem estabelecida causa. Ao reconhecer a
existência das favelas e de espaços irregulares na cidade e
propondo sua urbanização ou revitalização, transformando-as
gradualmente em bairros, Estado e sociedade estão reconhecendo
a cidade real e criando condições de convivência entre aquilo que
é tido como irregular – o espaço real – e a cidade legal.
(BALTRUSIS, 2003, p. 215).
Esse reconhecimento das formas de moradias ilegais no espaço urbano aplica-se
de maneira parcial, devido apresentar problemas relativos aos conceitos que distinguem
outros tipos de moradia.
(...) único critério uniforme que distingue as áreas invadidas dos
outros tipos de moradia na cidade é o fato de constituírem uma
28
PARTE 01
ocupação ‘ilegal’ da terra, já que sua ocupação não se baseia nem
na propriedade da terra nem no seu lugar aos proprietários legais
(LEEDS & LEEDS, apud PASTERNAK, 2003, p. 26).
As favelas, por exemplo, foram percebidas como fenômenos tipicamente
urbanos apenas durante a primeira metade do século XX. Segundo Valladares (2008, p.
22-26), na década de 1920 a palavra favela tornou-se um substantivo genérico para
designar um habitat pobre, de ocupação ilegal e irregular, sem respeito às normas, não
mais referido, exclusivamente, ao Morro da Providência4, situado no Rio de Janeiro.
Este, posteriormente denominado Morro da Favella5, entra para a história através da sua
ligação com a guerra de Canudos, cujos antigos combatentes ali se instalaram com a
finalidade de pressionar o Ministério da Guerra a pagar seus soldos atrasados.
Pouco a pouco, o termo favela passou a estender a qualquer conjunto de barracos
aglomerados sem traçado de ruas nem acesso aos serviços públicos, sobre terrenos
públicos ou privados invadidos, conjuntos estes que se multiplicaram na cidade do Rio
de Janeiro e demais centros urbanos. Essas ocupações construídas por migrantes recémchegados aos arredores das áreas urbanas passam a integrar diretamente as cidades,
apesar de não possuírem algumas características físicas de seu entorno, como
infraestrutura urbana básica; e o que parecia num primeiro momento transitório,
configura-se em espaço permanente.
(...) antes, supunha-se que a favela era local de passagem, um
trampolim para a cidade; agora, já se percebeu que o favelado
fica no assentamento por longo tempo e que a favela é parte
integrante e mesmo estruturante da cidade brasileira
(PASTERNAK, 2003, p. 40-41).
Em 1950, o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) decidiu pela
primeira vez incluir a favela na contagem de população e considerou favelas e setores
assemelhados como um tipo de setor especial de aglomerado urbano constituído por um
mínimo de 51 domicílios - com predominância de casebres ou barracões de aspecto
4
Para Valladares (2008, p. 26), o mito de origem do termo favela resulta de textos escritos ao longo do
século que se associam ao Morro da Providência, no Rio de Janeiro, ao povoado de Canudos, no sertão
baiano. Antigos combatentes da guerra de Canudos se estabeleceram no Morro da Providência, a partir
daí denominado Morro da Favella, sendo duas razões para alteração do nome: 1º) a planta favela,
encontrada na vegetação que recobria o Morro da Providência; e, 2º) a resistência dos combatentes no
morro baiano da Favella, durante a Guerra de Canudos. De acordo com Perlman (1977, p. 41), o primeiro
registro referente ao Morro da Providência documentou uma aglomeração de 839 casas.
5
Conforme Valladares (2008, p. 23), a ortografia inicial da palavra favela era favella, tendo apenas
atualmente um único “l” por ocasião da Reforma Ortográfica Brasileira de 1942.
29
PARTE 01
rústico, construídos principalmente com folha-de-flandres, chapas zincadas ou materiais
similares - ocupando, ou tendo ocupado até período recente, terreno de propriedade
alheia (pública ou particular), dispostos, em geral, de forma desordenada e densa, e
carente, no todo ou em parte, de serviços públicos essenciais (PASTERNAK, 2003, p.
27).
Conforme o IBGE, as características primordiais para definir as favelas parte da
ocupação desordenada, sem que tenha havido posse da terra ou título de propriedade, do
tamanho do assentamento, do tipo de habitação e das melhorias públicas e de
urbanização. Ou seja:
•
•
•
•
•
Proporções mínimas – agrupamentos prediais ou
residenciais formados com número geralmente superior a
cinqüenta;
Tipo de habitação – predominância de casebres ou
barracões de aspecto rústico, construídos principalmente
com folha de flandres, chapas zincadas ou materiais
similares;
Condição jurídica da ocupação – construções sem
licenciamento e sem fiscalização, em terrenos de
terceiros ou de propriedade desconhecida;
Melhoramentos públicos – ausência, no todo ou emparte,
de rede sanitária, luz, telefone e água encanada;
Urbanização – área não urbanizada, com falta de
arruamento,
numeração
ou
emplacamento
(PASTERNAK, 2003, p. 27).
Entretanto, os dados censitários do IBGE referentes às favelas são objetos de
controvérsia, devido à contagem considerar apenas as áreas com mais de 50 domicílios contabilização esta subestimada da população favelada. Como também, em relação ao
tipo de habitação que no decorrer dos anos, deixa de predominar edificações precárias
com materiais de madeira ou “pau a pique” e sem serviços, passando a ser cada vez
mais em alvenaria, com serviços públicos essenciais. Esses dados estáticos utilizados
como indicadores de precarização das condições de vida nos centros urbanos brasileiros
revelam problemáticas que se pronunciam com maior gravidade em informações de
estimativas do déficit habitacional.
Ao final da década de 1970, retomaram-se as discussões conceituais referentes
às favelas, aos assentamentos precários, aos loteamentos irregulares/ ilegais, a habitação
de interesse social, etc., por causa das regulamentações urbanísticas específicas para
habitação de interesse social. Já, nos anos 1980, criaram-se legislações municipais com
dispositivos particulares referentes às áreas especiais de interesse social com foco
30
PARTE 01
principal nas ações de regularização da situação de domínio sobre as terras urbanas
ocupadas ilegalmente pela população de baixo poder aquisitivo (PINHO, 2003, p. 246).
No contexto político da Constituição Federal de 1988 com a inclusão dos artigos
182 e 183, quanto à aprovação, mais de 10 anos depois, do Estatuto da Cidade que
consagrou as Zonas ou Áreas Especiais de Interesse Social (ZEIS ou AEIS), retomaramse os debates para reconhecer as habitações e ocupações precárias. Para Whitaker &
Motisuke (2007, p. 47), as AEIS/ ZEIS marcaram “uma perspectiva inovadora, no
sentido de reconhecer uma grande parcela da população urbana como cidadãos, e seus
locais de moradias – mesmo que informais – como parte da cidade”.
Nos anos 1990, o Censo Demográfico (IBGE, 2010, p. 26) utiliza pela primeira
vez o conceito de aglomerado subnormal, que permanece até os dias atuais, para abarcar
a diversidade de assentamentos irregulares existentes no país, conhecidos como: favela,
invasão, grota, baixada, comunidade, vila, ressaca, mocambo, palafita, dentre outros. Os
limites para definir a área permanecem o mesmo dos anos 1950, isto é, um conjunto
constituído de, no mínimo, 51 unidades habitacionais carentes, em sua maioria de
serviços públicos essenciais, ocupando ou tendo ocupado, até período recente, terreno
de propriedade alheia (pública ou particular) e estando dispostas, em geral, de forma
desordenada e densa.
A identificação dos Aglomerados Subnormais deve ser feita
com base nos seguintes critérios:
a) Ocupação ilegal da terra, ou seja, construção em terrenos de
propriedade alheia (pública ou particular) no momento atual ou
em período recente (obtenção do título de propriedade do terreno
há dez anos ou menos); e
b) Possuírem pelo menos uma das seguintes características:
urbanização fora dos padrões vigentes - refletido por vias de
circulação estreitas e de alinhamento irregular, lotes de tamanhos
e formas desiguais e construções não regularizadas por órgãos
públicos; e precariedade de serviços públicos essenciais.
Os Aglomerados Subnormais podem se enquadrar, observados
os critérios de padrões de urbanização e/ou de precariedade de
serviços públicos essenciais, nas seguintes categorias:
a) invasão;
b) loteamento irregular ou clandestino; e
c) áreas invadidas e loteamentos irregulares e clandestinos
regularizados em período recente (IBGE, 2010, p. 27).
Outros critérios, frequentemente utilizados para distinguir as ocupações
precárias dos diferentes tipos de moradia, articularam-se com a questão da
vulnerabilidade e se aplicaram apenas parcialmente, como: a) o elevado grau de
carências, tanto em relação à oferta de serviços públicos quanto em relação a padrões
31
PARTE 01
urbanísticos e de moradia; b) a irregularidade das construções das edificações; c) a
ausência de arruamentos e planos urbanísticos; d) a falta de água e luz. Contudo,
diversos estudiosos sobre ocupações da terra afirmam que a ilegalidade fundiária é a
variável mais adequada para distinguir a favela das demais ocupações pobres.
Segundo Perlman (1977, p. 40),
(...) existem favelas de todo tipo; algumas são antes esparsa que
densamente povoadas; outras têm ruas bem traçadas e espaços
abertos (...); e muitas, com o correr do tempo, melhoraram
enormemente em termos de materiais de construção e serviços
urbanos. O que, afinal, distingue a favela de muitas outras
comunidades pobres que lhes são semelhantes é a ocupação ilegal
da terra.
Da mesma forma Pasternak (2008, p.79), atribui ao estatuto jurídico da terra
como sendo a variável mais adequada à definição da favela, isto é, a forma como
legalmente se encontra disciplinado o uso, a ocupação e as relações fundiárias. Para
Abramo (2003, p. 209), tanto a irregularidade fundiária quanto a irregularidade
urbanística dizem respeito às características da moradia em favela.
A irregularidade fundiária é a manifestação da impossibilidade
das famílias pobres disporem dos recursos necessários para
adquirir um terreno para edificar sua moradia. Essa carência de
recursos monetários impede o acesso a terra pela via tradicional
do mercado fundiário e define uma estratégia popular conhecida
como “ocupação” voluntária dos terrenos públicos e privados. A
irregularidade urbanística que caracteriza o processo de
construção das edificações na favela também é uma manifestação
da pobreza urbana na medida em que os padrões de
construtibilidade das moradias da favela não obedecem aos
preceitos definidos dos códigos urbanísticos (ABRAMO, 2003, p.
209).
De acordo com Magalhães (2009, p. 55), os moradores das favelas sobre a
vigência do Estado Democrático de Direito inserem-se em regiões denominadas de
"zonas cinzentas", em que não vigoram, ou são relativizadas, as instituições do Estado
do Direito.
(...) na medida em que, sobretudo no Brasil e nos países cujo
modelo de crescimento urbano e econômico é semelhante ao
brasileiro, a ilegalidade não é mais exceção: é a regra. Devemos,
para entender isso, mudar um pouco a atitude de pensar que ilegal
é a coisa que escapou, que ficou de fora de uma ordem
(FERNANDES, 2008, p. 22-23).
32
PARTE 01
Deve-se entender que o processo de produção da lei tem sido um fator
determinante para o processo de produção da ilegalidade, já que as práticas
estabelecidas fora da forma da regulação institucional do Estado de Direito e dos
sistemas de controle definem-se como práticas ilegais. Segundo Fernandes (2008, p. 23)
o ilegal é à maneira de organização da sociedade nos dias atuais, estando tanto à
margem da lei ou mesmo contra ela, como a economia informal.
Temos, ao pensar sobre o processo de produção da ilegalidade, de
entender como o mesmo processo de produção da lei tem sido um
fator determinante da ilegalidade. O não-jurista tende a atribuir a
ilegalidade à combinação entre sistemas políticos e mercado de
terras. Eu acho que se deve acrescentar um terceiro elemento a
essa equação: o próprio sistema jurídico, sobretudo no que toca à
visão individualista e excludente do direito de propriedade
fundiária e à forma elitista de organização do sistema
(FERNANDES, 2008, p. 23).
No âmbito brasileiro, favelas ou outras adjetivações para determinar ocupações
que tiveram como marco de fundação processos de autoconstrução e de autourbanização
são denominadas como assentamentos populares informais (API), sendo definidos pela
“lógica da necessidade”, isto é, pela lógica social de acesso ao solo urbano (ocupações
populares) que não respeita os preceitos do direito de propriedade e/ou urbanístico
(ABRAMO, 2009, p. 6-7).
As conceituações submeteram-se a diferentes momentos históricos do processo
de urbanização brasileiro, estando relacionadas com as discussões do déficit
habitacional e as constantes tentativas de reconhecer as habitações de interesse social
como uma necessidade social, com suas atribuições interligadas a problema urbanístico,
econômico, jurídico, mas também ao problema de natureza social. De certo modo, as
várias definições limitam-se a legalidade fundiária e a questão da habitabilidade.
Cumpre aqui colocar que a partir do reconhecimento dessas localidades
utilizaremos o termo assentamento popular informal para determinar as AEIS ou ZEIS,
ou seja, as favelas, os cortiços, as vilas, as ocupações ilegais e clandestinas. Sendo esse
tipo de assentamento, núcleos com problemas associados à propriedade da terra e outros
tipos de irregularidade/ ilegalidade, quanto à legislação edilícia, ao uso do solo, ao
parcelamento do solo, a qualidade da unidade habitacional, isto é, as ocupações
populares precárias que se consolidam mediante processos de autoconstrução e de
autourbanização.
33
PARTE 01
Nesse contexto, o item seguinte visa compreender o acesso ao mercado
imobiliário informal com base no seu funcionamento, nos mecanismos de transações
imobiliários e nos elementos determinantes do preço.
3. MERCADO IMOBILIÁRIO INFORMAL
O termo informalidade não é um conceito, tal como exploração, marginalidade,
espoliação, etc. que são utilizados para descrição dos fenômenos urbanos. Em seu
sentido descritivo e polifônico, expõe fenômenos em várias disciplinas (economia,
sociologia, linguística, antropologia, direito, entre outras áreas) e situações concretas da
vida social (ABRAMO, 2009, p. 54-55). Em termos específicos parte do desvio da
normalidade, referindo aos aspectos peculiares das atividades econômicas que estão à
margem oculta da economia oficial e ostensiva das sociedades (PRADO, 1991, p. 22).
Na dimensão urbana, a informalidade interliga-se a uma definição minimalista
da economia informal urbana, na qual seria um ato mercantil de compra, venda e/ou
locação do solo (edificado), à margem do direito urbanístico, do direito econômico e
comercial, do direito de propriedade e de outros direitos civis que regulariam o uso e a
propriedade do solo urbano. Ou seja, à margem do marco regulatório da esfera jurídicopolítica do Estado de Direito moderno, remetendo-se a um conjunto de irregularidades
em relação aos direitos: a) irregularidade urbanística; b) irregularidade construtiva; c)
irregularidade em relação ao direito de propriedade da terra; d) outras irregularidades
relativas aos contratos de mercado que regulam as transações mercantis.
Apresentando o mercado imobiliário informal (MII) um funcionamento
específico, mas com certas características do mercado imobiliário formal, identificamos
a seguir as semelhanças e divergências entre ambos os mercados, com foco na lógica
interna de funcionamento do mercado imobiliário informal.
3.1. Funcionamento do Mercado Imobiliário Informal
De acordo com Abramo (2009, p. 26-27), em analogia ao mercado imobiliário
formal identifica-se no MII de solo um mercado de imóveis novos (recém-produzidos
ou na planta), que configuram o mercado primário, e um mercado de imóveis do
estoque existente (“usados”), o mercado secundário.
34
PARTE 01
No mercado imobiliário formal existe uma articulação entre os mercados
primários e secundários, pois, praticamente, as transações realizadas no mercado
primário ocorrem pela troca de domicílios do estoque por imóveis novos, dependendo
na grande maioria da venda do antigo imóvel.
Nos casos que a nova demanda
independe da venda de um imóvel anterior, condicionam-se aos créditos imobiliários. E
ainda, compreende-se que nas transações imobiliárias formais está vinculada a liquidez
e a demanda solvável do mercado primário com a liquidez do secundário.
Em contrapartida, no mercado imobiliário informal as formas de articulação
entre mercado primário e secundário são distintas (Quadro 1). A oferta imobiliária
habitacional no mercado informal é quase sempre um bem do estoque construído por
seus residentes para uso familiar, sendo em sua grande maioria de “imóveis usados” ou
de fracionamentos desse imóvel original, seja verticalizando, seja ocupando parte do
lote e/ou casa (produção de quartos), mantendo a residência (ou parte) da unidade
familiar original. Sendo assim, composto por um mercado capaz de oferecer lotes
informais (irregulares e/ou clandestinos) a partir do fracionamento e/ou ocupação de
glebas urbanas ou periurbanas.
Quadro 1: Classificação da lógica interna de funcionamento
do mercado imobiliário informal.
Mercado
Primário
Mercado
Secundário
Submercado de loteamentos
(urbanizações piratas)
Submercado nos assentamentos
populares informais consolidados
Clandestinos
Irregulares
Residencial
Comercial
Compra e Venda
Aluguel
Compra e Venda
Aluguel
Fonte: ABRAMO, 2009, p. 60, adaptado pela autora.
A definição dos submercados informais envolve a identificação dos agentes,
produtos e demais características do mercado. Nesses submercados o seu
funcionamento apresenta aspectos diferenciados ao mercado formal, como: a) a
ausência de promotores imobiliários atuantes na produção de imóveis novos informais
para a comercialização em mercado; e, b) a produção de números reduzidos de imóveis
novos informais.
No caso do submercado de loteamentos ocorre, sobretudo, o fracionamento de
glebas na periferia das cidades, com produtos relativamente homogêneos, tendo como
principais fatores de diferenciação as dimensões físicas e topográficas e a posição do
35
PARTE 01
loteamento na hierarquia de acessibilidades e de infraestrutura urbana. E ainda, possui
uma situação de mercado em que poucos agentes detêm o controle da maior parcela
comercializada, isto é, define-se por uma estrutura oligopolista na formação dos preços.
Nesse submercado, os loteadores têm como estratégia buscar glebas com o intuito de
fracioná-las, minimizando os custos de fracionamento e maximizando os fatores que
proporcionam lucratividade, como é o caso da busca de glebas baratas e sem
infraestrutura nas áreas periférica das cidades, através da produção de uma forma difusa
do território informal (ABRAMO, 2009, p. 30-31).
Com características distintas ao submercado de loteamento, o submercado das
áreas populares consolidadas apresenta diferentes produtores/ vendedores que atuam de
forma independente face aos compradores/ inquilinos para alcançar os objetivos das
transações imobiliárias, possuindo assim uma estrutura concorrencial e racionada. De tal
modo, nada indica que a liquidez do submercado de loteamento depende do submercado
imobiliário nos assentamentos, existindo em certos casos uma relação de concorrência
entre os submercados. Nos assentamentos populares informais a aquisição de um lote,
uma laje ou um lote com alguma benfeitoria é realizado quase sempre por um trabalho
de autoconstrução, pela produção por encomenda através da contratação de mão de obra
para edificar a moradia ou pela combinação dos dois procedimentos, ocorrendo à
construção de maneira individualizada e por uma família que habita ou habitou a
edificação. Já no mercado de locação residencial informal, as transações se constituem
em relações contratuais informais de aluguéis. E, o submercado comercial depende em
grande medida do grau de consolidação do assentamento e de sua magnitude em termos
populacionais (Ibid, p. 30).
Abramo (2009, p. 36) afirma/ identifica que o mercado de locação residencial
informal após 1990 cresceu de maneira significativa, a ponto de se tornar uma das
formas de acesso ao universo habitacional informal. Assim sendo, constata que esse
crescimento vincula-se a dois fatores estruturais da sociedade. O primeiro fator conectase a precarização do mercado de trabalho. O segundo fator relaciona-se à mudança do
perfil demográfico da população residente em assentamentos informais, principalmente
nas áreas consolidadas e com maiores acessibilidades locacionais.
Percebe-se que a identificação do submercado de áreas consolidadas é
importante para o reconhecimento do processo de formação dos preços no mercado
imobiliário informal e que os gradientes dos preços nesse mercado são modelados a
36
PARTE 01
partir de um conjunto de “externalidades de liberdades urbanísticas e construtivas” e
“externalidades comunitárias” (Ibid, p. 23-24).
A primeira externalidade, “liberdades urbanísticas e construtivas”, permite ao
comprador de um imóvel informal exercer um direito de uso do solo (fracionamento
e/ou solo criado) que não se regula pelos direitos urbanísticos e de propriedade da
legalidade do sistema jurídico-político do Estado. Essa liberdade urbanística e
construtiva promove uma compactação nos assentamentos populares informais - a partir
do fracionamento dos lotes, do aumento da densificação predial e familiar - e a
tendência à verticalização, sendo bastante vantajosa em relação ao mercado formal de
solo (ABRAMO, 2009, p. 66).
No âmbito do Brasil, outro fator que incide no processo de compactação é o
crescimento dos custos de transporte no orçamento familiar dos setores populares nas
décadas de 1990 e 2000. Logo, o uso intenso do solo nos assentamentos consolidados
contribui de certo modo para precarização do habitat popular com o aumento da
densidade (predial e domiciliar) e verticalização, comprometendo os indicadores de
habitabilidade (problemas de aeração, insolação, acústica, etc.).
A segunda externalidade, “as comunitárias”, resulta de uma economia de
reciprocidade em que as famílias têm acesso a bens e serviços a partir de relações de
dom e contradom, como das seguintes relações de troca com amigos e/ou parentes
residentes na comunidade: a) tomar conta de crianças; b) pequenos trabalhos; c)
empréstimos de utensílios e alimentos; etc. Essas relações de troca de bens materiais e
de favores entre os moradores sustentam-se por redes sociais que permitem interações
interfamiliares, nas quais não desembolsam valores monetários para aceder a certos
bens e serviços (relações de reciprocidade). E ainda, estabelecem dinâmicas de trocas
baseadas em relações de confiança e lealdade (CAILLÉ, 2000, RALLET & TORRE,
2007, PELLIGIA, 2007, apud ABRAMO, 2009, p. 65). Essas relações comunitárias
tendem a ser capitalizadas nos preços do solo e capturadas pelos vendedores e locadores
nos submercados consolidados, valorizando na hora da compra e venda ou aluguel de
um imóvel.
Nesse contexto, relataremos, a seguir, as possibilidades da existência de um
conjunto de instituições e de normas informais produzidas historicamente nos
assentamentos populares pela via das práticas sociais. Ou seja, a formação de
instituições informais que possibilitam o funcionamento do mercado e garantem em
37
PARTE 01
termos intertemporais e intergeracionais os contratos realizados de compra/ venda e
aluguel nas transações informais do mercado.
3.2. Mecanismos de transações imobiliárias nos assentamentos populares
informais
A prática cotidiana de compra/ venda e aluguel de imóveis em assentamentos
populares informais ratifica o processo de mercantilização dos espaços informais, com
critérios semelhantes e/ou diferenciados para cada caso do mercado imobiliário
informal, como: a) regras; b) instituições; c) procedimentos; e, d) obrigações vigentes
dentro e/ou fora dos API, e vice-versa. Esses critérios relacionam-se a uma espécie de
necessidade lógica e/ou necessidade operacional e as regras/consensos decorrentes do
bom senso dos negócios imobiliários da localidade.
Com o funcionamento do mercado produzido pela via das práticas sociais
específicas de cada assentamento, a compra e a venda de imóveis em certas regiões
intermediam-se por instituições reguladoras (“autoridades locais”) situadas na própria
localidade, como é o caso de Associações de Moradores em algumas favelas do Rio de
Janeiro. A prática perante representantes das intuições são válidas e reconhecidas
publicamente, oferecendo segurança na legitimação do adquirente em face dos
moradores de cada favela, e por um lado, revelam a sensibilidade jurídica dos
moradores e a ordem jurídico-urbanística interna ao assentamento, que se constitui pelo
conjunto das relações sociais configuradas.
A intermediação da instituição na compra e venda dos imóveis consiste na
cobrança de emolumentos por parte da instituição semelhante aos dos cartórios e dos
tributos incidentes sobre a venda de imóveis. O vendedor arca com percentual sobre o
valor de venda, em favor da instituição, a título de doação. Segundo Magalhães (2009,
p. 61), o percentual cobrado varia de 2% a 5% e se deve a diversas circunstâncias tais
como: a) o valor do imóvel; b) o dimensionamento da edificação; e, c) até mesmo o
poder de barganha das partes.
À luz da legislação em vigor, tal interveniência, conquanto não
seja vedada ou vista como ilícita não investida em qualquer
função pública, muito embora, de fato, opere como uma espécie
de “governo da favela”, face às funções que o próprio Estado a
ela delega, o que constitui uma das múltiplas ambiguidades que
marcam esses territórios. (...) num caso concreto relatado nas
38
PARTE 01
entrevistas, o Presidente da Associação teria afirmado
categoricamente à entrevistada que, sem a sua assinatura, o
documento de compra do imóvel não teria nenhum valor, o que,
usando as categorias jurídicas, equivaleria a afirmar a nulidade do
título aquisitivo do comprador (MAGALHÃES, 2009, p. 58).
Nesse caso, a imagem das favelas difunde-se socialmente como áreas
essencialmente sem lei nem ordem, porém há distinções rígidas entre normas válidas
dentro e fora dela, com moradores que não realizam a venda do imóvel perante a
Associação havendo informalidade no interior do sistema informal. Os variados tipos de
transações imobiliárias tratam-se de formalidades não estabelecidas pelo Estado, mas
sim pelos usos e costumes do próprio espaço, porém quando necessárias são burladas
pelos próprios moradores (MAGALHÃES, 2009, p. 63).
De acordo Magalhães (2009, p. 57), o que se pode indagar é se o Direito
Costumeiro está presente nas relações de compra/venda e aluguel do mercado
imobiliário informal, ou seja, se o conjunto de regras estabelecidas pelo costume ou pela
tradição, introduzidas pelo uso, a partir do consentimento tácito de todas as pessoas
admitem a sua força como norma a seguir na prática de determinados atos. No caso
específico do mercado imobiliário informal, situação não cogitada na lei, o costume
trata-se como praeterlegem, isto é, o costume não abrangido pela lei, mas que completa
o sistema legislativo na falta de um dispositivo legal aplicável.
O laço de confiança-lealdade é um costume, que assume as feições de convenção
essencial para o funcionamento do mercado imobiliário informal, pelo fato de não estar
submetido a regras legalmente instituídas. No caso do mercado de aluguel quase sempre
no momento das negociações não há documentos amparados por lei que permita
recorrer a instrumentos regulatórios legais, sendo a convenção de confiança e lealdade
responsável pela ordem coletiva para garantir o funcionamento do mercado
(LACERDA, 2010, p. 05).
A convenção assume características bem peculiares. Ela não tem
sentido senão no interior de um coletivo, ou seja, de uma
comunidade, com suas crenças e valores. Quando surge, assume
um caráter arbitrário, no sentido de que existem outras
possibilidades, além dela, para que as ações coordenadas
aconteçam. Ademais, não precisa de aparelhos de coerção, visto
que é socialmente aceita. No entanto, é portadora de ameaças:
violar uma convenção pode provocar uma desaprovação social,
capaz de ser duramente ressentida pelo indivíduo (LACERDA,
2010, p. 05).
39
PARTE 01
Ao contrário da ordem sustentada pelo direito, que necessita de mecanismos de
coação, assegurados por pessoas responsáveis a impor o seu cumprimento, um ato
discordante frente às convenções dentro de um determinado círculo de pessoas,
acarretará em reprovação, devido à convenção (ou norma) resultar de um acordo (ou
acerto), explícito ou implicitamente firmado por indivíduos em interação (como por
exemplo, locadores e locatários de um imóvel) (Ibid, p. 21).
Lacerda (2010, p. 38) comenta que, para David Lewis,
(...) a convenção é o resultado de uma visão, em que a estratégia
é agir como os outros agem, opondo-se ao fenômeno
convencional estudado por outros economistas, que defendem a
necessidade de uma abordagem interpretativa das interações,
porquanto a convenção não é apenas uma regra de
funcionamento, mas sim um modelo de avaliação, que permite
interpretar as regras.
Como mencionado, segundo essa autora, o mercado imobiliário em áreas pobres
caracteriza-se pela existência da troca mercantil informal com relações mútuas de
confiança-lealdade, questão também colocada por Abramo (2009, p. 58). Embora este
autor fundamente que, relações de confiança e lealdade nos contratos mercantis do
mercado informal possa ser uma ameaça, sendo necessária “autoridade local de
mediação contratual”, como uma “espécie de fiadora” para manter e garantir a condição
intertemporal e intergeracional dos contratos. Todavia, Lacerda (2010, p. 17) inicia seus
questionamentos, indagando sobre a formação da base institucional (confiança-lealdade)
para coordenação dos indivíduos, no mercado de locação.
A quem cabe confiar e a quem cabe ser leal? A confiança deve
referir-se ao locador que, no ato de fechar a negociação, mesmo
verbal, confia (ou tem por moralmente certo) que o inquilino
cumprirá o estabelecido, em relação ao pagamento mensal do
aluguel, à manutenção do imóvel, aos pagamentos de energia
elétrica, etc.? Lealdade cabe ao inquilino, diante dos
compromissos assumidos?
(...)
Ora, se os comportamentos dos indivíduos se fundamentam em
relações de confiança-lealdade, por que é preciso haver uma
“autoridade local”? (LACERDA, 2010, p. 17).
No caso específico da Região Metropolitana do Recife, em nenhuma das
localidades pesquisadas por Lacerda (2010, p. 17), constatou-se a figura de um
mediador, com função de “fiador”. De maneira semelhante, como abordado na Parte 04,
40
PARTE 01
não identificamos nenhuma instituição mediadora responsável pelo funcionamento do
mercado imobiliário informal na AEIS de Mãe Luiza. Então, como funciona a
coordenação do mercado imobiliário informal, principalmente, no caso específico do
mercado de aluguel, em que as relações diretas entre locadores e locatários persistem
durante toda vigência da locação? Por meio da convenção confiança-lealdade que
coordena e minimiza eventuais conflitos e maximiza os benefícios desejados entre
locadores e locatários de um imóvel, como citado anteriormente, através de condutas
(ou normas) que resultam de um acordo (ou acerto), firmado implícito ou
explicitamente entre eles.
A convenção confiança-lealdade permite que os agentes tomem decisões sem
razões aparentes. Os locadores à conta dos baixos rendimentos dos inquilinos não
teriam, em princípio, razão para confiar que eles farão face aos compromissos
assumidos. Os inquilinos, por sua vez, por conta dos seus baixos rendimentos não
teriam condições reais de serem leais. Por exemplo, no caso de inadimplência, foi
constado no bairro de Brasília Teimosa (Recife/PE) por Lacerda (2010, p. 47), relações
de confiança e lealdade entre locadores e locatários, cuja conduta predominante do
locador perante o locatário é de entrar em comum acordo e/ ou esperar que saia por
conta própria. Essas atitudes demonstram que parte dos locadores confia, de alguma
forma, que irá receber os aluguéis e que os inquilinos serão tão leais, frente à
dificuldade de efetuar o pagamento, desocuparão o imóvel alugado.
A dupla confiança e lealdade podem ser retroalimentadas e fortalecidas pela
proximidade física quando locadores residem na mesma localidade dos inquilinos e/ou
são vizinhos e, em certos casos, quando chegam a habitar o mesmo imóvel. Essas
relações de vizinhança adquirem maior importância, quando comparadas ao
funcionamento das transações formais, na maioria das vezes totalmente impessoal.
Além disso, os inquilinos quase sempre possuem parentes e/ou amigos residindo na
localidade, assim, o descumprimento das convenções (por exemplo, a inadimplência)
pode ser um fator que abala a reputação, criando constrangimentos familiares (Ibid,
2010, p. 47-49).
Dentre outras maneiras, a convenção confiança-lealdade pode orientar e ajustar
as ações dos indivíduos no mercado de aluguel, sem que haja necessidade de uma
“autoridade local”. A relação locador/ locatário não deixa de ser de dominação, o
primeiro, embora não detenha a titularidade do terreno, é proprietário das benfeitorias, o
41
PARTE 01
que lhe confere poder, inclusive, de botar para fora, existindo o risco de desacordo e,
portanto, de conflito (Ibid, p. 46-50).
Segundo Lacerda (2010, p. 46), “(...) confiança e lealdade devem ser entendidas,
pois, menos como expressões de solidariedade e mais como características desse
mercado específico”, diante das incertezas do mercado imobiliário informal, a
convenção confiança e lealdade faculta uma sensação de certeza (ou segurança), que
facilita as transações econômicas, garantindo, no geral, não apenas a existência do
mercado de aluguel, mas também sua reprodução.
3.3. Elementos determinantes do preço de imóveis no mercado imobiliário
informal
A moradia é uma mercadoria imóvel e durável, não homogênea, com
uniformizações/ padronizações problemáticas e com funções econômicas e úteis
relacionadas à produção/ circulação/ consumo num mesmo espaço e ao longo de certo
período de tempo. Tanto no mercado imobiliário formal quanto no informal, a utilização
da moradia não é definida apenas pelas caraterísticas internas enquanto objeto
construído, estando seu valor de uso determinado pela articulação com o sistema
espacial de objetos imobiliários que compõem o valor de uso complexo representado
pelo espaço urbano (RIBEIRO, 1997, p. 80-81).
Em ambos os mercados – compra e venda e locação - o valor de uso da moradia
é determinado pela articulação dos elementos locacionais, que variam em termos
objetivos em função das desigualdades quantitativas e qualitativas do sistema de objetos
imobiliários; e em termos subjetivos, em razão dos diferentes conteúdos sociais e
simbólicos das várias áreas do espaço urbano, cujos fundamentos são:
a) fatores naturais de sítio, por exemplo microclimas,
proximidade do mar ou de montanhas, etc.
b) existência ou não de equipamentos coletivos em
quantidade e qualidade necessários ao consumo: escolas,
hospitais, estrutura viária, sistema de esgoto e de
distribuição de água, etc;
c) distância aos centros de emprego;
d) divisão simbólica, que classifica socialmente as pessoas
segundo sua ocupação no espaço (RIBEIRO, 1997, p.
115-116).
42
PARTE 01
Conforme as divisões econômicas e sociais do espaço, ocorre uma hierarquia
mais ou menos acentuada dos preços de mercado das moradias. Ademais, os fatores
relacionados à quantidade de peças como número de cômodos, metro quadrado do
imóvel e lote, tipo de material utilizado para construção da edificação e pelo modo de
efetuar o pagamento do imóvel (RIBEIRO, 1997, p. 118). Chama a atenção, também, as
relações estabelecidas entre vendedor e comprador que fazem os valores da mercadoria
variar num curto período de tempo, devido condições sazonais e/ou ajustamentos do
preço entre cliente e vendedor, isto é, o pechinchar, o regatear são relações e regras que
alteram os preços (SANTOS, 1979, p. 195). E ainda, os fatores microlocacionais
tendem a influenciar na determinação dos preços das habitações, como intervenções
urbanísticas do poder público e/ou ações comunitárias de automelhoria (pavimentação,
saneamento, etc.) que intervém na estrutura física do assentamento promovendo
melhorias localizadas, cujo resultado é uma diferenciação no ambiente construído da
cidade.
É importante esclarecer, que os gradientes dos preços no mercado informal são
ainda modelados a partir do conjunto de “externalidades urbanísticas e construtivas” e
“externalidades comunitárias”, sendo vantajosas em relação ao mercado formal. Devido
às áreas permitirem exercer o desmembramento da edificação e/ou lote, como também,
a verticalização transformando unidades habitacionais em multifamiliares, para acolher
amigos/ parentes ou até mesmo para ampliar a renda familiar, por meio da construção
de vilas, cortiços, condomínios verticais e/ou horizontais, etc. a serem comercializados.
Nesse contexto, Smolka (2003, p. 264) argumenta que muitas famílias de baixa
renda não escolhem os arranjos informais como melhor alternativa, visto que o metro
quadrado de terreno em assentamentos populares informais não é acessível à população
pobre (Quadro 2). Segundo estimativas obtidas de distintas cidades em dez países
latino-americanos a mediana dos preços para lotes ilegais comercializados situam em
torno US$ 27 por metro quadrado. Sendo apreciado este valor quando se compara ao da
terra nua (de US$ 5 a US$ 10 o m²).
Quadro 2: Valor do metro quadrado de lote ilegal em localidades da América da Latina.
Localidade
Guarulhos (Brasil)
Bogotá (Colômbia)
Lima (Peru)
Cochabamba (Bolívia)
Valor Médio do metro quadrado
US$ 40,00
Entre US$ 15,78 e US$ 18,94
US$ 33,60
Entre US$ 25,00 e US$ 30,00
Fonte: SMOLKA, 2003, p. 264.
43
PARTE 01
Para compreender o processo de compra e locação de imóveis em assentamentos
populares informais por famílias de baixo poder aquisitivo - apesar do elevado preço deve-se levar em consideração os indivíduos (famílias classificadas segundo sua renda)
que decidem a localização do imóvel que desejam consumir, sendo assim considerados
todos como agentes iguais e simples consumidores de residência-localização.
Abramo (2003, p. 202) constata que os fatores locacionais da moradia permitem
a entrada dos imóveis dos assentamentos populares informais no jogo especular de
ganhos e perdas fundiário-imobiliário, promovidos pelas alterações da estrutura
intraurbana, tendo certa relação aos conjuntos de fatores que determinam os valores no
mercado imobiliário formal, como:
a) Fatores de microlocalização, ligados diretamente às
condições do meio-ambiente (natural ou construído) com
o qual se articula diretamente o terreno, que expressariam
a diferença do preço do terreno em relação ao preço
médio da zona homogênea da qual fazem parte: fatores
físicos, acessibilidade aos serviços locais, meio ambiente
natural, vizinhança, elementos que são muito bem
explorados na publicidade dos lançamentos imobiliários;
b) Fatores de macrolocalização, que atuam ao nível do
conjunto de zona homogênea (que pode ser o bairro) e
são responsáveis pela formação de preços da terra
diferenciados em cada zona: posição do “bairro” em
relação aos vários centros, ligação do “bairro” em relação
aos vários centros, ligação do bairro com o sistema de
transporte, regulamentação urbanística determinando
tipos e formas do uso do solo (atividades e gabaritos, por
exemplo);
c) Fatores gerais, que influenciam a formação dos preços
fundiários no conjunto da cidade: ritmo de crescimento
da população, conjuntura econômica, estrutura de
propriedade privada da terra (maior ou menor
concentração da propriedade), etc. (JEAN-JACQUES,
IN: RIBEIRO, 1997, p. 117).
Estudos recentes (Rede Infosolo) sobre a importância do mercado imobiliário
informal como um dos principais mecanismos de acesso ao assentamento popular
informal comprovaram que a relação de proximidade entre o local de moradia e o do
trabalho (fixo ou eventual) define o local de compra de imóveis em assentamentos
populares informais por reduzir em grande parte o custo de deslocamento. Essa
preferência por acessibilidade e ainda à preferência por vizinhança e por “estilo de vida”
são fatores locacionais importantes na decisão das famílias pobres.
44
PARTE 01
Podemos sugerir que atualmente nas metrópoles brasileiras
vemos um duplo movimento de deslocamento. Os primeiros dos
muitos pobres em direção a uma “super” periferia muito distante
do centro. E um segundo movimento de retorno dos pobres as
áreas mais centrais (no nosso caso favelas) em função da
importância dos custos de transporte no orçamento familiar. O
mercado imobiliário informal é um dos elementos que revela esse
processo de densificação das favelas (ABRAMO, 2003, p. 220).
Nessa perspectiva, Abramo (2003, p. 199) afirma que a partir de estudos
desenvolvidos pela Rede, as duas últimas preferências (vizinhança e “estilo de vida”)
são apenas indicativas e atribui que a localização residencial é um dos elementos mais
importantes no universo familiar dos pobres, possibilitando acesso diferenciado a
núcleos de emprego e renda, bolsões de serviços públicos, bem como outros fatores de
acessibilidade relacionados com a posição do assentamento popular informal na
hierarquia de localizações da cidade.
4. CONSIDERAÇÕES PARCIAIS DA PARTE 01
Nesta parte, tentamos esboçar variados aspectos do mercado de moradias que
dependendo do momento histórico e das exigências do capital imobiliário, podem ter
mecanismos de comercialização de imóveis articulados: a) a produção rentista e rentista
pequeno-burguesa; b) a produção em áreas periféricas dos principais centros urbanos; c)
a produção de casas autoconstruídas em áreas centrais e/ ou subúrbios; d) a produção
com a colaboração de incorporadores; etc. Constatamos que as diversas apropriações e
produções do espaço urbano favorecem a formação de cidades segmentadas, com
presença de camadas de alta renda residindo nas áreas centrais e as de menor renda, em
periferias e/ou áreas centrais precárias.
Verificamos que a estruturação do espaço residencial, a partir dos consumidores
ocorre segundo a lógica de localização, não pelo produto em si, influenciando na
configuração da ordem residencial, ao estruturar o espaço em relação aos diversos tipos
de famílias. O resultado é a segmentação da cidade com base na situação econômicosocial.
Contudo, a impossibilidade da população de menor poder aquisitivo de cumprir
o acesso ao solo urbano por questões de solver os elevados preços dos imóveis do
mercado formal, obriga parcela significativa das pessoas a aderir ao mercado
45
PARTE 01
imobiliário informal. Mercado, este, que se encontra numa "zona de penumbra" por
representar obstáculos ao capital, possuindo uma extensa fronteira as diretrizes legais.
Na maioria dos grandes centros urbanos latino-americanos, o mercado
imobiliário informal de edificações supre a falta no mercado formal. Porém, como
afirma Prado (1991) e Smolka (2003), os custos da aquisição do lote/ da edificação
informal tendem a ser em geral elevado, uma vez que a residência precária se
transformou ao longo do tempo num “capital locacional” que se valoriza/ desvaloriza no
tempo, como os ativos imobiliários da cidade formal.
Soto (2001) defende que esses ativos não regularizados, como dos imóveis
informais, se constituem em “capital morto”, por não garantir empréstimo e possibilitar
participação em investimentos. Tendo como solução a regularização das moradias
informais, para transformar os ativos não regularizados em ativos legalizados (“capital
vivo”). Conforme Fernandes (2008, p. 25-28), as propostas de Soto (2001) não é mesma
coisa que prover o direito de moradia e que a legalização formal por si só pode provocar
efeitos inesperados e perversos, caso não seja pensada, em quadro mais amplo de obras
de urbanização, políticas sociais, programas econômicos, de mecanismos de gestão.
Para o autor, a legalização pode até dar segurança individual legal a uma pessoa, mas a
dinâmica do mercado, a formalização, as taxações, as tributações, etc. em muitos casos
os proprietários acabam vendendo as propriedades legalizadas e ocupando outras
localidades.
Há várias pesquisas indicando que, quando se tem um conjunto
de fatores políticos, institucionais e sociais – por exemplo, a
criação de ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social), normas
urbanísticas próprias, programas de gestão, enfim, uma série de
medidas adequadas -, mesmo sem legalização, mesmo sem
títulos, as pessoas se sentem seguras da sua posse o suficiente
para investirem nas suas casas e nos seus negócios
continuamente. Nos assentamentos consolidados, muitos obtêm
crédito informal mesmo sem legalização e, em muitos casos,
obtêm crédito formal (FERNANDES, 2008, p.27).
As informações coletadas na AEIS de Mãe Luzia, conforme destacaremos
adiante na Parte 04, demonstra que a informalidade imobiliária não impede a existência
de mercado (produção de “ativos”), sobretudo, de mercado imobiliário secundário
(imóveis existentes, “usados”).
46
PARTE 01
A respeito da informalidade/ ilegalidade de acesso ao solo urbano, constatamos
que assume maior importância nas economias atrasadas, de organização rudimentar, não
havendo contabilidade e mensuração das transações, rendimentos e quantificação dos
imóveis tornando-se complexa a definição, a identificação e a classificação das áreas
informais/ ilegais, como também, dos elementos estruturantes do mercado imobiliário
informal.
Nesse sentido, reconhecemos as áreas informais/ ilegais como as Áreas
Especiais de Interesse Social, isto é, favelas, cortiços, vilas, ocupações ilegais e
clandestinas. Sendo utilizado o termo assentamentos populares informais para
caracterizar as referidas localidades, associadas aos núcleos com produções contrárias
ao conjunto de normas jurídicas ao direito de propriedade da terra, as legislações
urbanísticas quanto ao uso do solo e a qualidade da unidade habitacional, limitando-se a
legalidade fundiária de áreas autourbanizadas e a questão da habitabilidade de
residências autoconstruídas.
Ademais, verificamos que o ato mercantil de compra e venda ou locação do solo
edificado à margem do conjunto de irregularidades da esfera jurídico-política do Estado
de Direito moderno, como das irregularidades relativas às transações mercantis
imobiliárias,
desenvolvidas
espontaneamente
pela
sociedade,
apresenta
um
funcionamento específico com aspectos semelhantes ao mercado imobiliário formal. E
ainda, a lógica interna do mercado imobiliário informal aufere lucros tanto para os
agentes que comercializam no mercado primário (“imóveis novos”) quanto no mercado
secundário ("imóveis usados"), sendo quase sempre bens do estoque construído pelos
proprietários/ residentes de "imóveis usados" ou "imóveis fracionados”.
Constatamos que a dinâmica de funcionamento do MII apresenta critérios
diferenciados como regras, instituições, procedimentos e obrigações vigentes dentro ou
fora dos API, tendo certas regiões semelhanças e/ou diferenciações no processo de
comercialização e locação de imóveis. Do pouco ainda que se saiba sobre o
funcionamento do mercado imobiliário informal, este pode ocorrer em certas regiões,
como no caso do Rio de Janeiro (MAGALHÃES, 2009), pela intermediação de
instituições reguladoras localizadas nos assentamentos que elaboram regulamentos
próprios nas transações imobiliárias, sem valor jurídico difundindo socialmente as áreas
como local sem lei nem ordem. Em contrapartida, como identificado na Região
Metropolitana de Recife (LACERDA, 2010) e na AEIS de Mãe Luiza (ver Parte 04),
pela troca mercantil informal com laços de confiança-lealdade, com convenções capazes
47
PARTE 01
de guiar as negociações sem aparato legal, apesar de serem responsáveis pela ordem
coletiva capaz de garantir o funcionamento do mercado por meio da aplicação de um
referencial de conduta (ou norma) resultante de um acordo (ou acerto), explícito ou
implicitamente.
Essa identificação do funcionamento de submercados em API, principalmente
em áreas consolidadas, contribui para o reconhecimento do processo de formação de
preços que são modelados a partir das "externalidades de liberdades urbanísticas e
construtivas" e "externalidades comunitárias". Como também, pelo valor de uso; pelas
características internas enquanto objeto construído e, basicamente, pela articulação dos
elementos locacionais, contribuindo para a hierarquização mais ou menos acentuada dos
preços; por fatores relacionados à quantidade de peças como número de cômodos,
dimensionamento do imóvel e lote, e pelo modo de efetuar o pagamento do imóvel, etc.
O funcionamento do mercado imobiliário informal, aparentemente, apresenta
similaridades com a dinâmica existente do mercado formal, produz e oferece uma
diversidade de produtos apoiados numa hierarquização dos preços dos imóveis e
baseados na qualidade, tipologia e localização. Porém, o MII expõe uma diversidade de
situações socioeconômicas, dificultando o estabelecimento de relações diretas de preço
entre as diversas AEIS por possuir cada assentamento um rol de características próprias.
48
PARTE 02
5. INFORMALIDADE/ILEGALIDADE NA AMÉRICA LATINA
A cidade informal na América Latina é um fenômeno recente que pode ser
identificado por processos de produção do solo urbano à margem das regras e das
normas oficiais desde o tempo de colônia. No início do século XX, em praticamente
todos os países latino-americanos a produção das cidades modernas resultou do
funcionamento das lógicas de Estado e de mercado, mas também da lógica da
necessidade que impulsionou o processo de ocupação popular de terras urbanas,
transformando-se na principal forma de acesso dos pobres ao solo urbano a partir dos
anos 1950 (ABRAMO, 2009, p. 51-52).
(...) lógica de Estado, segundo a qual a sociedade civil e os
indivíduos se submetem a uma decisão do poder público, que
assume a responsabilidade de definir a escolha que garanta o
maior grau de bem-estar social. Nesse caso, o Estado define a
forma, a localização e o público-alvo que terá acesso e usufruirá a
terra urbana.
(...)
(...) lógica de mercado, segundo a qual o mercado seria o
mecanismo social que possibilita o encontro entre os que desejam
consumir terra urbana e os que dispõem a abrir mão do direito de
uso da terra urbana e a oferecê-la a eventuais consumidores
fundiários (ou imobiliários). (...) podemos encontrar mercados
cujo objeto está inscrito na normalidade jurídica e urbanística,
que chamamos “mercado formais” e, mercados cujo objeto
transacionado não se enquadra nos requisitos normativos e
jurídicos, que chamamos “mercados informais de terra urbana”.
(...)
(...) lógica da necessidade, segundo a qual existe uma motivação
condicionada pela condição de pobreza, isto é, pela incapacidade
de suprir uma necessidade básica a partir dos recursos monetários
que permitiriam o acesso ao mercado. À carência pecuniária,
soma-se uma “carência institucional”, seja por um déficit de
“capital institucional” (inscrição em um programa público), seja
por déficit de “capital político” (produto de uma situação de
conflito ou resultado de práticas populistas). Assim, desenvolvese um processo de “ação coletivo” conhecido por ocupações
urbanas de terrenos e/ou imóveis (ABRAMO, 2003, p. 08-09).
Essa lógica da necessidade destaca-se por mover um conjunto de ações
individuais e coletivas capazes de promover a produção das “cidades populares” com o
habitual ciclo ocupação/ autoconstrução/ autourbanização e consolidação dos
assentamentos populares informais, formando cidades favelas (ABRAMO, 2009, p.50).
50
PARTE 02
Ao final da década de 1960, as favelas ou assentamentos semelhantes
representavam cerca de um terço da população do Rio de Janeiro, 45% da Cidade do
México, 35% de Caracas, 25% de Lima e de Santiago (PERLMAN, 1977, p. 39). Após
1970, ocorre o acelerado crescimento das favelas nos países pobres do hemisfério sul,
devido às cidades terem ultrapassado o processo de urbanização. Nos anos 1980, a
fragilidade dos sistemas de provisão habitacional público nos países latino-americanos e
o crescimento da urbanização contribuíram para que fosse impulsionada a ocupação do
solo urbano, sobretudo, em países que esse fenômeno não era tão presente, como
Uruguai e Paraguai (Ibid, 2006, p. 27).
A grande maioria dos países latino-americanos na década de 1990 reduziram de
forma significativa os recursos de seus programas habitacionais, contribuindo para o
crescimento da população urbana na favela. Dentre os vinte países com maiores
populações residindo em favelas, quatro localizam-se na América Latina, como por
exemplo, a Cidade do México (Tabela 1). Nesta, 60% do crescimento urbano resultou
de pessoas que construíram suas próprias moradias em terrenos periféricos sem uso
(DAVIS, 2006, p. 27).
Tabela 1: Maiores populações faveladas por país.
País
China
Índia
Brasil
Nigéria
Paquistão
Bangladesh
Indonésia
Irã
Filipinas
Turquia
México
Coréia do Sul
Peru
Estados Unidos
Egito
Argentina
Tanzânia
Etiópia
Sudão
Vietnã
% da pop. urbana na
favela
37,8
55,5
36,6
79,8
73,6
84,7
23,1
44,2
44,1
42,6
19,6
37,0
68,1
5,8
39,9
33,1
92,1
99,4
85,7
47,4
Número (milhões)
193,8
158,4
51,7
41,6
35,6
30,4
20,9
20,4
20,1
19,1
14,7
14,2
13,0
12,8
11,8
11,0
11,0
10,2
10,1
9,2
Fonte: UN-Habitat (2003), apud DAVIS, 2006, p. 34.
51
PARTE 02
No caso do Brasil, o déficit habitacional resulta tanto em termos quantitativos,
pela falta de moradias para pessoas de baixa renda, quanto em termos qualitativos,
devido às precárias condições de habitabilidade dos imóveis. Na região da Amazônia,
80% do crescimento das cidades tem-se dado nas favelas que passaram por processos de
urbanização (DAVIS, 2006, p. 27).
De acordo com Fernandes (2008, p. 21), no contexto dos países em
desenvolvimento, entre 40% e 70%, chegando a alguns casos a 80% das pessoas vivem
na ilegalidade tanto a respeito às formas de acesso ao solo e à produção de moradia,
devido o crescimento urbano rápido no contexto do ajuste estrutural, da desvalorização
da moeda e da redução do Estado.
Mike Davis (2006, p. 27) comenta que,
Um pesquisador da Organização Internacional do Trabalho (OIT)
estimou que o mercado habitacional formal do Terceiro Mundo
raramente oferece mais de 20% do estoque de residências e
assim, por necessidade, as pessoas recorrem a barracos
construídos por elas mesmas, a locações informais, a loteamentos
clandestinos ou às calçadas. “O mercado imobiliário ilegal ou
informal”, diz a ONU, “forneceu terrenos para a maioria dos
acréscimos ao estoque de residências na maior parte das cidades
do hemisfério sul nos últimos trinta ou quarenta anos” (DAVIS,
2006, p. 27).
A única solução para os pobres que não tiveram recursos acumulados para entrar
no mercado de comercialização formal e/ou nenhuma capacidade de endividamento
familiar foi optar pela estratégia de ocupar áreas degradadas periféricas e/ou adquirir
lotes/imóveis em áreas centrais por meio do mercado imobiliário informal, variável esta
inserida na nova produção da cidade popular a partir da integração entre a lógica do
mercado e a lógica da necessidade.
Esse mercado informal popular existia em muitos países desde o
início do século XX, fosse na forma do mercado de locação em
cortiços ou outras formas precárias de moradia, fosse na
mercantilização ilegal de terras periurbanas. A partir dos anos 50,
encontramos alguns países latino-americanos onde a forma
dominante de acesso à terra urbana é o mercado informal de solo.
O caso mexicano é um exemplo concreto de predomínio do
mercado informal a partir da privatização individualizada (venda
de lotes individuais) das terras coletivas exidais rurais
(AZUELA, 1989). Outro caso conhecido é o da cidade de
Bogotá, onde praticamente toda a cidade popular tem na sua
origem uma venda informal do solo urbano (“urbanização
52
PARTE 02
pirata”), isto é, o acesso dos setores populares a um lote urbano é
operado pelo mecanismo da mão do mercado informal de solo
(JARAMILLO, 2007; MALDONADO, 2003, apud ABRAMO,
2009, p. 52).
Em alguns países, a principal forma de acesso aos assentamentos populares
informais ocorreu através do mercado de compra e venda, enquanto em outros pelo
mercado de locação (Tabela 2). Na Argentina 61,93% das transações são de aluguel,
sendo 38,07% de compra e venda. Da mesma maneira, na Colômbia e Venezuela o
mercado de locação (80,24% e 67,61%) é predominante em relação ao mercado de
compra e venda (19,76% e 32,39%), permitindo levantar a hipótese de uma tendência de
crescimento da locação informal nos territórios populares das áreas metropolitanas de
Buenos Aires e Caracas (ABRAMO, 2007, p. 12).
Tabela 2: Tipo de submercado residencial predominante
nos assentamentos populares informais, ano 2006.
País
Argentina
Brasil*
Colômbia
México
Aluguel
(%)
61,93
29,73
80,24
27,72
Peru
**
Tipos de transações imobiliárias
Compra
Venda
Compra +
(%)
(%)
Venda (%)
21,66
16,42
38,08
16,81
54,46
71,27
11,65
8,11
19,76
68,73
3,55
72,28
**
**
**
Venezuela
67,61
13,60
18,79
32,39
*Rio de Janeiro sem as comunidades do Borel e Jacarezinho.
** Informação não fornecida.
Predominância do
submercado
Aluguel
Compra e Venda
Aluguel
Compra e Venda
Aluguel/ Compra e
Venda
Aluguel
Fonte: ABRAMO, 2007, p. 12 e ABRAMO, 2009, p. 67, adaptado pela autora.
A partir desses dados, Abramo (2007, p. 12-13) elabora a hipótese de que no
mercado de locação a população pobre e recém-chegada nas cidades latino-americanas
não acumularam recursos suficientes para comprar lote ou imóvel informal, restando à
estratégia de ocupar (invadir) terra urbana ou locar imóvel em assentamentos populares
informais.
Em termos de participação do mercado de locação, temos o Brasil (29,7%
aluguel e 70,27% compra e venda) e o México (27,72% aluguel e 72,28% compra e
venda) que apesar de significativo, estão abaixo dos demais países. Para o Brasil
levanta-se a hipótese de mudanças na forma de acesso ao solo, passando do processo de
ocupações/invasões populares de terras urbanas para um crescimento do mercado
53
PARTE 02
imobiliário informal nas últimas décadas, apesar do comportamento diferenciado dos
demais países devido o peso do mercado ofertante (54,46%). Já, o Peru tem um
equilíbrio na participação dos dois submercados, praticamente se dividindo no
atendimento da demanda imobiliária dos assentamentos populares informais, não
apresentando um submercado dominante tal como nos demais países (ABRAMO, 2007,
p. 14).
Os dados censais dos países latino-americanos indicam que a maioria dos pobres
urbanos dos assentamentos populares informais é “proprietário informal”, ou seja,
acederam ao solo urbano sob a forma de uma ocupação (invasão) ou compraram um lote
ou imóvel informal. O termo “proprietários informais” ou “proprietários aformais”
(CALDERON, 2005, apud ABRAMO, 2007, p. 12) ou “proprietários legítimos”
(FERNANDES, 2004, apud ABRAMO, 2007, p. 12) define proprietários que desfrutam
da posse efetiva sem, contudo terem o título de propriedade legalizada.
Esse novo funcionamento do mercado de solo nas grandes cidades latinoamericanas contribui para a formação de cidades compacta e difusa, promovendo uma
forma de cidade particular: a cidade COM-FUSA. Ademais a estrutura “híbrida” das
cidades latino-americanas resulta-se de dois modelos tradicionais da cidade moderna.
Sendo identificada a “cidade compacta”, com o modelo da “cidade mediterrânea” ou
“cidade continental”, com um uso do solo intensivo, como nos assentamentos populares
informais. E, o modelo da “cidade difusa”, que se manifesta espacialmente com o
modelo anglo-saxão, com um uso do solo fortemente extensivo, de fraca intensidade e
baixa densidade predial e residencial, ou seja, aquelas constituídas por edificações
conforme as prescrições urbanísticas locais (ABRAMO, 2009, p. 50). Dessa maneira, o
atual mercado de solo urbano se caracteriza por dois círculos de retroalimentação um de
natureza formal e outro com características informais, constituindo a cidade COMFUSA, conduzindo, então, a produção de uma lógica interna de funcionamento do
mercado imobiliário formal e do mercado imobiliário informal.
As cidades latino-americanas são produzidas de forma compacta e difusa, a
partir de processos de adensamento das áreas de pobreza, nas áreas centrais, e de
expansão de loteamentos, nas periferias. O submercado de loteamentos produz a cidade
dispersa a partir da repartição de glebas de terra em localidades periféricas longe das
áreas centrais. Já, nas áreas centrais funciona o submercado de assentamentos
consolidados, onde a demanda por moradias leva ao fracionamento de lotes, a
54
PARTE 02
construção de novas unidades, a divisão e a densificação das construções nas áreas de
pobreza, processo que impulsiona a formação de cidade compacta.
Percebemos que cada vez mais são significativas as formas de ilegalidade nas
cidades, sendo o mercado informal na América Latina uma alternativa para obtenção de
moradia e/ou renda nos países mais pobres, com taxas de desempregos elevadíssimas e
o nível baixo de qualificação dos empregos.
6. INFORMALIDADE/ILEGALIDADE NO BRASIL
Apesar do significativo desenvolvimento industrial ocorrido no Brasil, o
mercado de trabalho formal e modernizado não foi suficiente para absorver o grande
contingente populacional nas áreas urbanas. Ao avaliar as ações do Estado no processo
de provisão habitacional, Silva (2008, p. 143) afirma que pós-1960 ocorre uma explosão
urbana sem igual nas cidades brasileiras. O mercado de trabalho urbano mostra-se
incapaz de absorver a demanda de força de trabalho. O Estado não consegue ter política
habitacional apropriada para atender a tamanha procura por moradia. Em paralelo, a
favelização acentuada nas cidades torna-se realidade, aumentando sensivelmente o
déficit habitacional.
Enquanto o Estado começa a cruzar os braços para a política
habitacional, a política econômica, voltada para a
industrialização, sem uma mudança estrutural no mundo rural,
sem reforma agrária, vai gerar cada vez mais exclusão. Dessa
forma, a urbanização não é fruto da industrialização, embora esta
tenha peso significativo. A urbanização do país deu-se muito
mais em função da ausência de condições de trabalho no campo,
da dificuldade de acesso à terra (SILVA, 2008, p. 144).
Até meadas do século XX, a habitação para população de baixa renda nos
centros urbanos foi basicamente provida pelo setor privado ocorrendo entre as duas
primeiras décadas uma larga difusão da habitação própria, devido: a) à predominância
da produção rentista direcionada para as moradias de aluguéis; b) à falta de
financiamento e de esquemas de venda a prestações, com as devidas garantias jurídicas;
e, c) ao certo controle (ou receio de controle) do poder público sobre o processo de
construção (BONDUKI, 1998, p. 284).
Nos anos 1930, destacam-se as primeiras iniciativas relacionadas à produção de
habitações sociais com a criação de programas de construção de habitações destinadas
aos trabalhadores sindicalizados, por meio dos Institutos de Aposentadoria e Pensão
55
PARTE 02
(IAP). Para Gordilho-Souza (2000, p. 44), os IAPs não tinham como objetivo enfrentar
a questão da moradia para população em geral, atendendo apenas os associados.
Em paralelo, o Estado elaborou a Lei do Inquilinato (1942) que visava congelar
os valores dos aluguéis, favorecendo os moradores, mas reduzindo a quase zero a
construção de moradias para locações e aumentando o número de habitações próprias
nas áreas periféricas das cidades. Bonduki (1998, p. 281) afirma que, na década de
1940, em consequência da crise habitacional, consolidou-se uma série de construções de
casas à margem do mercado formal e do Estado denominado de autoempreendimento da
moradia popular, baseado no trinômio loteamento periférico, casa própria e
autoconstrução de moradias.
Em 1946, é instituído o primeiro órgão no âmbito federal com atribuição
exclusiva de solucionar o problema habitacional, a Fundação da Casa Popular (FCP)
que atuou até 1964, quando foi extinta embora com produção pouco significativa
(GORDILHO-SOUZA, 2000, p. 44). Segundo Veiga (2008, p. 19), as ações públicas
voltadas para solucionar o problema habitacional da população de menor poder
aquisitivo até 1964 permitiram que as populações carentes ocupassem cada vez mais
onde e como pudessem no território urbano por meio da autoconstrução de moradias,
em parcelamentos clandestinos, destituídos de serviços básicos.
No início da década de 1940, os primeiros ensaios relacionados ao problema
habitacional para população de baixa renda começaram a ser pensados em estudos sobre
favelas, através de levantamentos estatísticos que permitiram estimar o número de
indivíduos e suas famílias, assim como suas condições de moradia, caracterizando os
diferentes tipos de problemas e situações. Entretanto, apenas no final da década 1960
que o assunto favela afirma-se como objeto específico de reflexão entre os estudiosos,
apesar de ser um problema presente desde as primeiras décadas do século XX nas
principais cidades brasileiras (VALLADARES, 2008, 22-26).
Em 1964, o governo realiza ações para conter a expansão desordenada das
metrópoles com a produção de habitação em grande escala que visava atender toda
população através do programa de capacitação de recursos, com incentivo à poupança e
implantação do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Contudo, os
financiamentos não atingiram as camadas da população com renda inferior a três
salários mínimos. Nesse ano, o Banco Nacional de Habitação (BNH) foi criado pelo
Governo Federal para responder a tensão urbana causada pelo crescimento desordenado
das cidades. Segundo Veiga (2008, p. 20),
56
PARTE 02
O BNH financiava os promotores imobiliários para a construção
de habitações, mas, como esse sistema era baseado na
adimplência dos beneficiados e no retorno do investimento, não
resolveu o problema da moradia das classes que não podiam
pagar financiamento.
De acordo com o IBGE (apud MARICATO, 1987, p. 65), o nordeste brasileiro,
nos anos 1970, era constituído por 38,2% de casas erguidas em taipa e 54,6% tinham
piso de terra. Pelo Censo Demográfico de 1980, 85% da população ativa recebia menos
de dois salários mínimos, portanto, sem condições de endividamento.
Para Ribeiro & Peachman (1985, p. 8-9), a explicação mais corriqueira para o
déficit habitacional até os anos 1980, encontrada em qualquer documento oficial
referente ao planejamento urbano, foi à defasagem entre o ritmo de crescimento da
população urbana e o da construção de novas residências. Entretanto, tal argumentação
para os autores é refutável, pois o déficit habitacional não pode ser explicado por
acelerado ritmo de crescimento da população urbana e sim pela exclusão da população
urbana brasileira do mercado de produção de moradias, ou seja: 1º) pela distribuição
desigual da renda gerada na economia; e, 2º) pelas condições que regem a produção
capitalista de moradias no Brasil, que impõem um elevado preço ao direito de habitar na
cidade.
Com a extinção do BNH, em 1986, e as suas funções incorporadas a Caixa
Econômica Federal (CEF), novos programas habitacionais vincularam-se à Secretaria
Especial de Ação Comunitária (SEAC) que adotou políticas alternativas e
compensatórias, como os mutirões. Nos anos 1990, as ações públicas foram tímidas,
apesar de serem implantadas e ampliarem recursos na produção, melhoria e qualificação
do ambiente construído (VEIGA, 2008, p. 22). Segundo Gordilho-Souza (2000, p. 49),
o déficit habitacional no país agravou-se diante do poder aquisitivo do salário mínimo
que se depreciou no decorrer dos anos, como também, a questão da distribuição de
renda, sendo constatado que 55,5% dos trabalhadores brasileiros (chefes de domicílio)
ganhavam menos de 2 salários mínimos e, apenas 2,2% mais de 10 salários mínimos.
Constatamos que no século XX sucederam-se diferentes programas e políticas
no campo da habitação guiadas por interesses políticos divergentes e centralizadas,
através de ações do poder público marcado por períodos de investimentos expressivos e
outros de recursos escassos. O Estado, praticando sua função reguladora e estratégica
dentro dos processos produtivos, afastou-se de uma solução habitacional para os mais
pobres que fosse pautada em ações de caráter redistributivo, com minimização dos
57
PARTE 02
processos de acumulação do capital e redução das desigualdades. Essa ausência de
políticas habitacionais direcionadas a população de baixa renda, contribuiu para o
aumento de habitações precárias.
A literatura e os diagnósticos acadêmicos e governamentais não
deixam dúvidas sobre o crescimento da informalidade: a oferta de
moradias para famílias com menos de 3 salários mínimos, seja
ela de promoção privada, seja ela de promoção pública, nas
últimas décadas é muito inferior a necessidade popular de
habitações impulsionando essas famílias a usos do solo informal
(MARICATO, 1996, apud ABRAMO, 2009, p. 37).
Assim, a favela torna-se um dos “modelos” de alternativa habitacional que
viabiliza a moradia para uma grande parte da população de baixa renda, sendo
recorrente e expressivo seu crescimento em áreas urbanas brasileiras. Entre 1980 e
1991, o número de habitações totais do país cresceu a 3,08% ao ano, já os favelados a
8,18%. No período seguinte, entre 1991 e 2000, os domicílios totais cresceram 3,05%
anuais, enquanto os favelados tiveram uma taxa de aumento anual de 4,18%. Em 1980,
estimava-se cerca de 2,25 milhões de pessoas residindo nas favelas; a população de
1991 era mais de 5 milhões, a do ano 2000, cerca de 7,2 milhões; e, em 2010, 11,42
milhões (PASTERNAK, 2008, p. 83 e IBGE, 2010, p. 57).
Conforme Pasternak (2003, p. 33),
(...) em 1980, 79,16% das moradias faveladas estavam nas 9
regiões metropolitanas6. Em 1991, 2.392 favelas (74%), de um
total de 3.211 e 817.603 (78%) dos domicílios favelados se
alocavam nas metrópoles.
(...)
Em 1980, as 4 regiões metropolitanas do Norte e Nordeste
concentravam toda a população favelada dos seus respectivos
estados. Em 1991, já surgem favelas da Grande Fortaleza
(poucas, apenas 4,12% da população favelada estadual). Em
Pernambuco, 1991, 98,4% dos domicílios favelados estavam na
Região Metropolitana do Recife.
A taxa de crescimento anual dos residentes em favela (7,59%) supera a do
crescimento populacional brasileiro (1,89%). Apesar, dos dados censitários do IBGE
referentes às favelas ter sido objeto de controvérsia, pode-se afirmar que estão presentes
em todas as regiões brasileiras, com distribuição variável pelo território.
6
As nove Regiões Metropolitanas da década de 1980 foram: i) Belém; ii) Fortaleza; iii) Recife; iv)
Salvador; v) Belo Horizonte; vi) Rio de Janeiro; vii) São Paulo; viii) Curitiba; ix) Porto Alegre.
58
PARTE 02
Pasternak (2003, p. 31) informa que a partir de um levantamento realizado em
1999, destinado a traçar o perfil administrativo dos municípios brasileiros, observou
relações entre favelização e tamanho da cidade. Inicialmente, os municípios com mais
de 500 mil habitantes notificaram a presença de favelas e cortiços, percentual que cai
para 12% nos menores, com até 5 mil moradores. Embora a maioria da população
favelada (quase 80%, em 1991) se concentre em regiões metropolitanas, 40 entre os 126
municípios com favela tinham população urbana inferior a 50 mil pessoas, sobretudo,
nos estados de Minas Gerais e Rio Grande do Sul.
Segundo o Censo Demográfico (apud PASTERNAK, 2008, p. 83), no ano de
1991 os aglomerados favelados no Brasil eram 3.187; pela Contagem de População de
1996, passou para 3.348; em 2000, atingiram 3.906 assentamentos; e, no ano de 2010,
6.329 assentamentos (Tabela 3).
Tabela 3: Número de aglomerados subnormais
segundo as regiões brasileiras de 1991, 2000 e 2010.
Região
1991
59
517
2.225
327
59
3.187
Norte
Nordeste
Sudeste
Sul
Centro-Oeste
Brasil
Ano
2000
185
674
2.621
392
34
3.906
2010
467
1.349
3.954
489
70
6.329
Diferenças entre
1991 e 2000 2000 e 2010
126
282
157
675
396
1.333
65
97
-25
36
719
2.423
Fonte: Censo Demográfico de 1991; Sinopse Preliminar do Censo de 2000,
apud PASTERNAK, 2008, p.83 e IBGE, 2010.
A comparação com levantamento realizado há vinte anos indica que quase
dobrou no período o número de aglomerados subnormais. Contudo, o IBGE (2010)
ressalva que, apesar do conceito de aglomerado subnormal ter permanecido o mesmo
desde 1991, foram adotadas inovações metodológicas e operacionais no Censo
Demográfico de 2010 e que, por isso, a comparação dos dados "não é recomendada". O
objetivo da mudança, segundo o instituto, foi aprimorar a identificação de favelas. Entre
as inovações adotadas em 2010, houve o uso de imagens de satélite de alta resolução e a
realização de uma pesquisa específica para melhorar a informação territorial (LEAL &
WERNECK, 2011).
De acordo com os dados estatísticos do ano de 2010 (Tabela 4), 6% (11,42
milhões) da população do país (190,07 milhões de habitantes) morava em aglomerados
subnormais, distribuída em 3.224.529 domicílios particulares ocupados (5,6% do total
59
PARTE 02
do país). O número de domicílios subnormais se concentra na Região Sudeste (49,85%),
com destaque para o Estado de São Paulo, que congrega 23,2% dos domicílios do país,
e o Estado do Rio de Janeiro, com 19,1%. Os Estados da Região Nordeste têm 28,73%
do total (9,4% na Bahia, 7,9% em Pernambuco e, em proporção significativa, 0,74% no
Rio Grande do Norte). A Região Norte reúne 14,47%, sendo 10,1% no Estado do Pará.
Nas Regiões Sul (5,27%) e Centro-Oeste (1,78%), a ocorrência é menor (IBGE, 2010,
p. 38).
Tabela 4: Número de domicílios e população residente em aglomerados subnormais
segundo as regiões brasileiras de 2010.
População residente em domicílios
particulares ocupados
Domicílios particulares ocupados
Regiões
Total
Norte
Nordeste
Sudeste
Sul
Centro-Oeste
Brasil
3.988.832
14.957.608
25.227.877
8.904.120
4.349.562
57.427.999
Em aglomerados
subnormais
Abs.
%
463.444
14,37
926.370
28,73
1.607.375 49,85
170.054
5,27
57.286
1,78
3.224.529
100
Total
15.820.347
52.986.438
79.990.551
27.274.441
14.001.126
190.072.903
Em aglomerados
subnormais
Abs.
%
1.849.604
16,19
3.198.061
27,99
5.580.869
48,85
590.500
5,17
206.610
1,81
11.425.644
100
Fonte: IBGE, 2010.
Foram identificados 6.329 aglomerados subnormais em 323 municípios. Na
Região Norte, os aglomerados concentram-se em 48 municípios, sendo a grande maioria
no interior dos Estados do Amazonas, do Pará e do Amapá. Nesta região, os
aglomerados subnormais formaram-se, predominantemente, em áreas ribeirinhas
sujeitas a inundações periódicas. Na Região Nordeste, os 70 municípios com
aglomerados subnormais se concentram nas Regiões Metropolitanas (52 municípios). A
Região Sudeste agrupa quase a metade dos municípios do País com aglomerados (145
municípios), sendo um pouco mais da metade nas Regiões Metropolitanas (75
municípios) e o restante em municípios do interior dos estados. Em menor escala, a
Região Sul apresenta padrões semelhantes à Região Sudeste (51 municípios com
aglomerados subnormais, dos quais 38 em Regiões Metropolitanas). Na Região CentroOeste, há somente nove municípios com aglomerados subnormais – oito em Regiões
Metropolitanas ou na Região Integrada de Desenvolvimento do Distrito Federal e
Entorno (IBGE, 2010, p. 39).
60
PARTE 02
Para Ribeiro & Peachman (1985), o aumento do número de favelas nas regiões
brasileiras demonstra que grande parte da população de baixa renda está excluída do
mercado da produção de moradias. Estando o fato articulado a uma gama de variáveis
capaz de influenciar o processo de favelização, como: a) a distribuição desigual da
renda gerada na economia; b) os estágios de desenvolvimento do país, maior ou menor
dinamismo econômico; c) as devidas condições estabelecidas pela produção capitalista
de moradias no Brasil, que determinam um elevado preço ao direito de habitar na
cidade; d) a ausência de ações do poder público local para reduzir o déficit habitacional,
etc.
Na medida em que não existem políticas habitacionais que promovam ou
financiem número de habitações suficientes para atender à demanda de baixa renda, o
mercado imobiliário informal cresce, substituindo o Estado na função de prover
moradia.
Em síntese, podemos dizer que o mercado imobiliário informal
acaba por “substituir” o Estado na sua função de prover moradia
para a população de baixa renda, ocultando a falta de políticas
para o setor. Pois o mercado imobiliário informal faz a proeza de
atender a uma demanda carente por moradias, não a atendendo
(BALTRUSIS, 2000, apud BALTRUSIS, 2003, p. 227).
Resultados apresentados por Abramo (2009, p. 34) sobre a condição de acesso
ao solo através do mercado imobiliário informal constatam a existência de um mercado
regulador, com a instalação de moradores no assentamento por meio da condição de
locatários (informais) ou de compradores de um bem imobiliário informal (não
legalizado). Estudos sobre as transações imobiliárias em seis cidades brasileiras
certificam que o peso do mercado de compra e venda predomina em certas áreas,
enquanto em outras é o mercado de locação a principal forma de acesso aos
assentamentos (Tabela 5).
Tabela 5:
Cidade
Belém
Brasília
Porto Alegre
Recife
Rio de Janeiro
Salvador
Florianópolis
São Paulo
Distribuição por tipo de transações do mercado residencial.
Aluguel (%)
21,26
39,19
3,21
57,92
27,27
21,14
42,20
40,05
Compra (%)
17,87
28,38
38,46
15,32
13,90
14,21
27,47
18,21
Venda (%)
60,87
32,43
58,33
26,75
58,82
64,64
30,33
41,74
Compra + Venda (%)
78,74
60,81
96,79
42,08
72,73
78,86
57,80
59,95
Fonte: ABRAMO, 2009, p. 35. Adaptado pela autora (set./ 2011)
61
PARTE 02
A respeito do mercado informal de comercialização, o percentual de imóveis
ofertados (venda) é superior aos efetivamente transacionados (compra), podendo ser
classificado numa primeira aproximação como mercado ofertante. Este mercado revela
uma composição particular composto de um lado por um fluxo de oferta e, do outro, um
estoque de vendas realizadas. No caso específico do Rio de Janeiro, existe o fenômeno
da sazonalidade que influencia no comportamento desse mercado, sendo justificado o
aumento da oferta imobiliária, em certos momentos, pelo grau da violência.
O mercado informal de locação é expressivo em cidades como Brasília, Recife,
Florianópolis e São Paulo, revelando uma nova forma de acesso ao solo nos
assentamentos populares informais. Abramo (2009, p. 36) acredita que, a partir dos anos
1990, o mercado de locação informal cresceu de forma significativa, a ponto de
constituir uma das formas de acesso ao universo habitacional informal, a ser esclarecido
por dois fatores. O primeiro vincula-se à precarização do mercado de trabalho que
produz uma redução dos ganhos familiares, induzindo as famílias a redefinir a
composição dos rendimentos familiares através da locação informal. O segundo fator
justifica-se pela mudança do perfil demográfico da população residente, nos
assentamentos consolidados.
Nesses assentamentos temos uma transição demográfica com o
envelhecimento da população original e a constituição de novas
unidades familiares a partir das segundas e terceiras gerações.
Esse processo explica o processo de desenficação desses APIs,
em geral por verticalização. Assim, a saída de filhos e de netos da
unidade domiciliar original, ainda que utilizando o mesmo lote,
abre a possibilidade de uma reutilização de quartos e/ou outras
áreas do lote para fins locacionais. Essa possibilidade locacional
representa a oportunidade de receitas familiares adicionais e vai
se constituindo em uma nova estratégia familiar de reprodução da
vida popular nos APIs (ABRAMO, 2009, p. 36).
Outros fatores, também, influenciam a forma de acesso do mercado imobiliário
informal das cidades brasileiras, como a centralidade do bairro. Em cidades com forte
centralidade, os mercados informais podem ser fortes concorrentes do mercado formal
por reproduzirem em suas áreas relações comunitárias e por possibilitarem a liberdade
urbanística.
Compreendemos que o mercado imobiliário informal deixou de ser a exceção
passando a ser a regra, tornando-se estrutural e estruturante dos processos de produção
da cidade. Ademais, o setor imobiliário informal contribui para ocultar o verdadeiro
62
PARTE 02
déficit habitacional, dificultando a implementação de políticas de provisão habitacional
capaz de atender a população de baixo poder aquisitivo. Logo, o enfrentamento desse
mercado requer a formulação de diretrizes e estratégias específicas no contexto do
planejamento urbano e da gestão urbana, e não apenas por meio de políticas sociais e/ou
urbanísticas isoladas.
7. MUNICÍPIO
DE
NATAL
E
RECONHECIMENTO
DA
INFORMALIDADE HABITACIONAL
O crescimento da cidade do Natal/ RN ocorreu lentamente até meados do século
XIX, com modestos casarios organizados ao redor da atual Praça André de
Albuquerque, prolongando-se no sentido da atual Junqueira Aires e na direção do riacho
do Baldo, não existindo, praticamente, uma divisão do espaço por classes sociais. Os
pobres ocupavam espaços contíguos aos ricos ou habitavam suas residências, como
escravos e como agregados e empregados.
Nesse período, predominava casas
construídas em taipa e palha espalhadas pela região e nas vias e logradouros públicos
precários, em relação às condições sanitárias e ambientais (CASCUDO, 1980, apud
LIMA, 2006, p. 104).
Na passagem do século XIX para o século XX, Natal era uma cidade pequena,
com os bairros da Ribeira e da Cidade Alta e com povoações de pescadores em
localidades afastadas – atuais áreas dos bairros de Ponta Negra, Rocas e Areia Preta
(Figura 1). A população da Ribeira era constituída por negociantes, funcionários,
trabalhadores do porto e dos armazéns, e agricultores. Já, na Cidade Alta morava a
população mais abastada e parte da população pobre. Porém, a partir de meadas do
século XIX, a Câmara Municipal proibiu a construção de casas cobertas de palha, capim
ou junco nas principais ruas da cidade, impedindo a população de menor poder
aquisitivo de residir nos bairros (LIMA, 2006, p. 105).
63
PARTE 02
Figura 1:
Mancha da expansão urbana de Natal, entre as décadas de 1920 e 1990, com
identificação parcial de alguns bairros da atualidade.
Fonte: LIMA, 2006, p. 114, adaptado pela autora.
Em 1900, é promulgado o Código de Postura para Natal que expulsou, de certo
modo, a população pobre dos espaços da Cidade Alta e Ribeira através de diretrizes que
restringiam à construção de habitações precárias erguidas com materiais baratos e
64
PARTE 02
perecíveis nas áreas centrais da cidade, priorizando a construção de edificações com
materiais mais resistentes. A maior parte da população pobre residia, então, na
localidade que corresponde atualmente ao bairro das Rocas, em aldeias de pescadores e
demais áreas do município (LIMA, 2006, p. 105).
No ano seguinte, em 1901, é proposta a primeira intervenção sistematizada no
espaço urbano de Natal que criava o terceiro bairro, denominado Cidade Nova (atual
bairros de Petrópolis e Tirol), a ser implantado no prolongamento do bairro Cidade Alta
(Figura 1), configurando-se o processo de expansão da cidade em direção à praia e à
região sul (VIDAL, 1998, p. 34). O projeto de modernização expressava o pensamento
higienista predominante na Europa do século XVIII, concretizando parte do ideal
urbano da oligarquia dominante de construir uma cidade em oposição à herdada do
período colonial. A delimitação dos dois bairros foi concluída em 1904, representando
um espaço criado e projetado para atender os anseios da elite potiguar e solucionar as
questões relacionadas à salubridade, a higiene e aos aspectos de estética urbana.
Segundo Ferreira (2008, p. 61-63), a Cidade Nova contribui para formação dos
primeiros traços de segregação e elitização espacial da cidade.
O Jornal A REPÚBLICA (14/01/1905, p.1) registrou que, nos
primeiros anos da construção da Cidade Nova, grande parte das
residências pré-existentes no local foram removidas, pois eram
consideradas como cabanas em desordem. Cerca de trezentos
residências e ranchos foram indenizados e removidos somente
nos trajetos das vias (In: OLIVEIRA, 1997) (LIMA, 2006,
p.109).
Nesse período ocorreram, também, as primeiras ocupações na atual área do
bairro do Alecrim (Figura 1) por parcela significativa de imigrantes que vieram do
interior do Estado, ocupando a localidade com vilas operárias e comércio local, sendo
reconhecido como bairro popular. E, ao final da primeira década do século XX, a atual
localidade de Areia Preta que era constituída por pescadores passa aos poucos a ser
substituída pela população nobre que construíram casas de veraneio (CASCUDO, 1947,
apud VIDAL, 1998, p. 35).
Na década de 1920, os apelos para a adequação das residências às normas de
higiene, principalmente, relativas à iluminação e ventilação das habitações eram
recorrentes nos periódicos locais. Assemelhando-se a momentos anteriores, os
melhoramentos propostos para Natal nesse período resultaram no deslocamento e
65
PARTE 02
desapropriação da moradia original de diversas famílias. A demolição de casas
concebidas com material ilegal também se tornou uma prática comum. Ao final dos
anos 1920, em concordância com o contexto nacional, a população natalense passou a
exigir do Estado ações mais concreta no tocante à concepção de habitações mais dignas
aos desfavorecidos e para por fim aos “mocambos” e “cortiços” que “enfeiavam” e
comprometiam a salubridade da cidade, primando pelo modelo higiênico das “casas
operárias”. No campo da habitação, merece destaque a elaboração do Código de Obras
de Natal, em 02 de setembro de 1929, por intermédio da Lei Nº 04. Por meio desse
código, a administração detinha o controle sobre o processo de urbanização, como
também da estética urbana, necessária ao “correto crescimento da cidade”. (LEAL,
2005, p. 91-92).
Até a década de 1940, a cidade do Natal não se destacava no contexto das
cidades brasileiras, uma vez que, do ponto de vista produtivo apresentava uma
economia inexpressiva, limitando-se a função administrativa (FURTADO, 1993, p. 57).
Contudo, a cidade ganhou impulso a partir da Segunda Guerra Mundial, com a
construção da maior base americana fora dos Estados Unidos. Segundo Vidal (1998, p.
24), a mobilização militar na cidade resultou em desdobramentos sobre sua economia,
sua população e sua estrutura urbana, várias pessoas foram atraídas pelas oportunidades
de emprego e trabalho e pela intensa circulação de dinheiro. Neste momento ampliaramse os investimentos em obras de infraestrutura e em melhorias do sistema de transporte,
outrossim, intensificaram as construções de moradias, principalmente para aluguel por
ser negócio lucrativo.
Como consequência de tantas novas construções e do aumento da
demanda por moradias, o setor imobiliário parece ter sido, junto
com o dos taxistas, um dos que mais lucraram com a economia
da guerra. Os preços dos aluguéis eram tão compensadores, que
algumas famílias desocupavam suas próprias residências para
poderem alugá-las a bom preço aos oficiais norte-americanos e a
outros forasteiros. Durante o ano de 1942, o aluguel mensal das
melhores casas da cidade, geralmente mobiliadas, saltou de 20
dólares (quatrocentos mil-réis) para duzentos dólares (SMITH
JR, 1993, apud LIMA, 2006, p. 141).
Conforme Ferreira (1996, apud SILVA, 2003, p. 02), a guerra contribuiu para
constituição de um mercado imobiliário em Natal, devido às inéditas oportunidades de
negócios e a rápida valorização de mercadorias e de imóveis, e ainda, favoreceu para
criação do primeiro loteamento no ano de 1946. Ferreira (1989, apud LIMA, 2006, p.
115) menciona que o mercado de terras progrediu, sendo verificado na cidade a
66
PARTE 02
distribuição de loteamentos tanto nas áreas ricas (nos atuais bairros de Lagoa Nova: 3;
Tirol: 3 unid.; e Petrópolis: 3) quanto nas áreas pobres com construções de moradias
financiadas pelo Governo Federal (nos atuais bairros do Alecrim: 2; Quintas: 1; e Lagoa
Seca: 3).
A população de baixa renda acomodou-se em novos loteamentos que cada vez
mais surgiam na periferia da cidade tradicional ou nos assentamentos populares
informais, formando uma cidade com padrões tipológicos e morfológicos diferenciado,
isto é, por uma região centro-sul rica e outra oeste-norte pobre. Segundo Moraes (et al,
2008, p. 37), na década de 1940 já se encontravam em formação assentamentos
populares informais nas margens do Rio Potengi - atuais localidades do Passo da Pátria
(Figura 2), Canto do Mangue, Igapó e Redinha - para abrigar, sobretudo, os pescadores
e as populações que chegavam à cidade.
Figura 2: Passo da Pátria, assentamento em precária condição habitabilidade,
(década de 1940). Fonte: ALMEIDA, 2005, IN: LEAL, 2005, p. 44.
Entre as décadas de 1950 e 1960, a expansão da cidade ocorreu, principalmente,
sobre a atuação do capital privado, com consolidação do mercado fundiário. A
interligação viária entre Natal e Parnamirim7 construída no período da Segunda Guerra
condicionou a expansão do mercado de terras, com loteamentos nos bairros de Lagoa
Nova, Dix-Sept Rosado, Quintas, Cidade da Esperança (Figura 3), Tirol, Lagoa Seca e
Alecrim. A especulação sobre o solo urbano ocorreu sem que houvesse uma lei de
abrangência local com regulações para implantação de tais loteamentos, bairros como
7
Atuais Avenidas Hermes da Fonseca e Salgado Filho.
67
PARTE 02
do Alecrim e suas imediações adensaram-se, lotes foram desmembrados e surgiram os
primeiros núcleos favelados na cidade, como Brasília Teimosa e Mãe Luiza. (VIDAL,
1998, p. 40-42).
Figura 3:
Conjunto Cidade da Esperança, década de 1960.
Fonte: ALMEIDA, 2005, p. 60, IN: LEAL, 2005, p. 78.
Nessa época, vigoravam leis de uso do solo relacionadas à estruturação física
espacial do município que previam a definição de quadras, traçados das vias,
dimensionamentos dos lotes, como também, diretrizes que reconheciam as diferenças
espaciais e socioeconômicas existentes na cidade. Seguindo-se da elaboração do Plano
Serete (década de 1960) que elaborou as primeiras proposições para urbanização da
favela de Mãe Luiza. Contudo, certos objetivos e diretrizes do Plano Serete não foram
implementados em sua totalidade, como é o caso dos projetos especiais para Mãe Luiza
(MEDEIROS, 2007, p. 25).
Essa orientação, entretanto, estava muito mais vinculada as
possibilidades de adequação físico-espaciais da área onde estava
assentada a favela de Mãe Luiza, aos padrões ideais de ocupação
do solo definidos pelo Plano, do que às necessidades e práticas
concretas e cotidianas do lugar (ATAÍDE, 1997, p. 113).
Nesse contexto de zoneamento com predominância de formação de espaços
excludentes e fragmentados, desenvolve-se paralelamente em ritmo acelerado à
produção de habitação de interesse social associada às políticas habitacionais de âmbito
local quanto nacional. A expansão habitacional, nos anos 1980, seguiu um modelo de
urbanização periférica, com construção de conjuntos habitacionais e abertura de
68
PARTE 02
loteamentos, na maioria ilegais, consolidando extensas áreas residenciais caracterizadas
por: a) pouca diferenciação de rendas familiares (a maioria de baixa renda); b) baixo
padrão construtivo; c) precariedade da titularidade jurídica fundiária e habitacional; d)
desequilíbrio entre áreas com alta densidade e outras com terrenos vazios (especulação
imobiliária); etc. (SILVA, 2005, apud MORAES, et al, 2008, p. 39). Já, nas áreas
consolidadas da cidade observa-se a valorização cada vez maior do solo através do
processo de verticalização, basicamente nos bairros de Petrópolis, Lagoa Nova, Morro
Branco (VIDAL, 1998, p. 54).
Já, a concentração de renda e o número de desigualdades sociais na capital, em
1980, eram evidentes, apenas 15,7% das famílias mais ricas detinham 50% da renda
total, 43% das famílias da cidade possuíam rendimento de até três salários mínimos e
detinham 12,3% da renda total. Estando a cidade fragmentada por classes sociais,
distribuídas em bairros com rendas médias diferenciadas (RIO GRANDE DO NORTE,
1987, p. 34, apud, SILVA, 2003, p. 81-83).
Nessa época, existiam cerca de 36 (trinta e seis) favelas com
quase 7.000 (sete mil) moradias e abrigando uma população de
mais ou menos 33.000 (trinta e três mil) habitantes,
correspondendo a quase 8% da população residente no município
em 1980. Em termos espaciais, esses assentamentos estavam
principalmente localizados nas regiões Leste (13 favelas), Oeste
(12 favelas) e Sul (09 favelas) (ATAÍDE, 1997, p. 119-122).
Ademais, Furtado (1993, p. 58-59) afirma que na expansão da malha urbana de
Natal surgiram núcleos favelados, que abrigava em 1980 cerca de 10% da população e
em 1990 ultrapassava 15% (um total de 45 favelas), estando a grande maioria
distribuídos em bairros mais distantes do centro principal e áreas de risco, como: a)
áreas dunares; b) áreas de vales fluviais; c) corredores inter-dunares; d) superfícies de
aplainamento; e) leito de rua, etc.
As populações de baixa renda acabaram por se estabelecer nas áreas periféricas
ainda não ocupadas da cidade que se constituíam em sua grande maioria por áreas
livres, públicas ou particulares, próximas as encostas de dunas, de mangues, da linha
férrea, do rio Potengi, etc. Tais ocupações passaram a caracterizar a configuração
urbana da cidade, com população de alta renda localizando-se no sentido leste-sul e por
espaços de pobreza no sentido oeste-norte. Segundo Pemas (2002, apud SILVA, 2003,
p. 06), a situação das Zonas Norte e Oeste de Natal apresentam-se como geradoras em
69
PARTE 02
potencial de espaços de pobreza por concentrar mais de 50% da população e 60% do
total de favelas do município.
O re (direcionamento) da população pobre para a região Norte
que (...) foi aquela que mais cresceu na década de 80 (sua taxa de
crescimento foi próxima de 13% ao ano, ou seja, três vezes maior
que o crescimento populacional da cidade, próximo a 4% ao ano),
(...). O processo de acumulação de riqueza foi acompanhado
também pela expansão da pobreza, que foi direcionada para a
região Norte (VIDAL, 1998, p. 84).
A partir do final da década de 80, e sobretudo 90, as favelas consolidaram e
expandiram no espaço urbano de Natal, tornando-se uma opção de moradia para as
camadas mais pobres, ao lado dos conjuntos habitacionais e das vilas. Esse período foi
marcado pelo crescimento interno, ou seja, maior adensamento das favelas com a
construção de mais habitações nos espaços existentes nos seus limites.
Nesse contexto, foi elaborado o Plano Diretor de Organização Físico-Territorial
do Município de Natal (Lei nº 3175/ 1984), com dispositivos que simulavam a
ocorrência de ações articuladas às intervenções setoriais relacionadas à produção de
novas moradias para população de baixa renda. Contudo, os conceitos utilizados na Lei
para reconhecer a habitação de interesse social eram contraditórios e, por vezes,
excludentes, não identificando claramente a produção informal na cidade.
Em primeiro lugar, embora o documento não explicite o
significado do conceito de sub-normal, nos estudos realizados
sobre a cidade por ocasião da elaboração do Plano, este conceito,
sintonizado com a postura teórico-ideológica dos PDDLIs8, era
aplicado aos assentamentos irregulares e precários, envolvendo as
favelas, vilas e similares. Nos PDDLIs, a denominação subnormal era atribuída a um tipo de moradia que apresentasse
características disfuncionais no contexto da cidade ideal, ou seja,
a moradia não compatível com o ideal do planejamento racional e
harmônico que a orientava (ATAÍDE, 1997, p. 132).
Trataram de maneira implícita no Plano de 1984, o conceito de “aglomerado
sub-normal” como sendo espaços de moradia ocupados pela população de baixa renda,
não incorporando as favelas e as vilas, ainda que fizessem parte do cenário da cidade no
período de sua elaboração e aprovação. E ainda, o conceito de interesse social baseado
no princípio do mérito, através da associação de programas habitacionais com os
8
PDDLI: Plano Diretor de Desenvolvimento Local Integrado.
70
PARTE 02
beneficiários que pudessem comprovar uma renda mínima, orientando, assim, a
implantação de políticas (programas e projetos habitacionais) de natureza contributiva.
Essa associação do conceito de interesse social com programas habitacionais
(camadas de renda de até dez salários mínimos) significou o reconhecimento, no caso
específico do Natal, de quase toda a população como beneficiária dos programas, pois
apenas 10% da população possuía renda superior a 10 salários mínimos (IBGE, 1991;
IN: ATAÍDE, 1997, p. 143). De fato, a abrangência do interesse social sugeria a
ocorrência de uma maior inclusão social. Entretanto, essa inclusão não se refletiu na
produção habitacional do município, se mantendo excludente e incapaz de conter o
crescimento da produção informal.
Se considerarmos apenas as favelas, estas aumentaram em quase
90% desde os primeiros anos da década de 80 até 1992. A
população favela aumentou em aproximadamente 80% nesse
mesmo período, enquanto que a população do município
aumentou em aproximadamente 45%. (...). Em 1980, eram
apenas 36 (trinta e seis) e hoje são 69 (sessenta e nove),
abrigando quase 60.000 (sessenta mil) habitantes. As vilas, por
sua vez, a sua maioria, em condições habitacionais igualmente
precárias abrigam uma população de mais de 40.000 (quarenta
mil) habitantes (ATAÍDE, 1997, p. 147).
Ainda, do ponto de vista conceitual, o Plano de 1984 reconheceu e identificou
assentamentos precários no município, denominando as áreas de Zonas Especiais de
Recuperação Urbana (ZERUs). Apesar das Zonas terem sido espacializadas (os bairros
de Bom Pastor, Mãe Luiza, Rocas e Santos Reis), o Plano de 1984 nunca as definiu e
nem regulamentou.
Ações pontuais foram comprovadamente insuficientes para diminuir ou
solucionar as questões urbanas mais agudas. No contexto histórico em âmbito nacional,
ocorreram constantes reinvindicações populares quanto ao direito de todos os cidadãos à
cidade, principalmente, vinculados ao movimento pela reforma urbana. Essas
reinvindicações contribuíram para frisar, pela primeira vez na Constituição Federal (CF)
o direito a cidade. A inclusão dos artigos 182 e 183 na CF de 1988, “compondo o
Capítulo da Política Urbana foi uma vitória da ativa participação de entidades civis e de
movimentos sociais em defesa ao direito à cidade, à habitação, ao acesso a melhores
serviços públicos e, por decorrência, a oportunidades de vida urbana digna para todos”
(OLIVEIRA, 2001, p. 03).
71
PARTE 02
O Plano Diretor, no Art. 182 (CF 1988), foi assegurado como instrumento básico
da política de desenvolvimento e de expansão urbana, responsável pelo estabelecimento
da política urbana na esfera municipal e pelo desenvolvimento social das funções
sociais da cidade e da propriedade urbana (OLIVEIRA, 2001, p. 03- 05). Cabe ao Plano
Diretor verificar se a propriedade urbana cumpre sua função social, com vista a adotar
mecanismos que: a) democratizem o uso, ocupação e posse do solo urbano; b)
recuperem para a coletividade a valorização imobiliária decorrente da ação do poder
público; c) promovam o aproveitamento dos vazios urbanos ou terrenos subutilizado ou
ociosos, coibindo o uso especulativo da terra como reserva de valor, etc. (SAULE,
2009, p. 109).
Logo, na esfera municipal, foi elaborada a mencionada Lei nº 007/1994 que
instituiu o Plano Diretor de Natal com disposições acerca das condições gerais de
acesso à moradia, incluindo a noção de interesse social, reconhecendo como parte da
cidade real as diferentes formas de produção de moradias, tanto as formais quanto as
informais legalizadas ou não (favelas, vilas, ocupações e loteamentos irregulares).
Antecedendo o Estatuto da Cidade, o Plano de 1994 definiu Áreas Especiais de
Interesse Social (AEIS) como porções do território municipal que requerem tratamento
específico e “destinam-se primordialmente à produção, manutenção e recuperação de
habitações de interesse social” (Art. 25º, p. 08). Essas áreas compreendem:
I - os terrenos públicos ou particulares ocupados por favelas,
vilas ou loteamentos irregulares, (...), em relação aos quais haja
interesse público em se promover a urbanização e a regularização
jurídica;
II – glebas ou lotes urbanos, isolados ou contíguos, não
edificados, subutilizados ou não utilizados, com área superior a
400 metros quadrados necessários para implantação de
programas habitacionais, destinados a grupos sociais de renda
familiar de até 3 (três) salários mínimos ou seu sucedâneo legal
(Art. 25º, p. 08).
Do ponto de vista conceitual, o Plano de 1994 estabelece como habitação de
interesse social a moradia “destinada à família que vive em favelas, vilas ou
loteamentos irregulares ou a que aufere renda inferior a (dez) salários mínimos” (Art.
6º, inc. XIV, p. 03). Segundo Bentes & Trindade (2008, p. 148), os recursos
metodológicos utilizados para definir as áreas possibilitaram avanços importantes para
caracterização das AEIS, como a categorização das situações de riscos.
72
PARTE 02
A partir desse momento, as ocupações irregulares (favelas, vilas e loteamentos
irregulares) passaram a integrar o principal instrumento da política de desenvolvimento
do município, modificando o sentido do social que orientava as ações de planejamento
até então. Entretanto, decorridos dez anos de elaboração do Plano Diretor, os estudos
desenvolvidos para a formulação da Política de Habitação de Interesse Social para o
Município de Natal - PHIS/ Natal (NATAL, 2005), evidenciaram fragilidades no
conceito de AEIS vigente. Certos assentamentos do município foram identificados em
situações de irregularidades e informalidades, possuíam renda predominante até três
salários mínimos, contudo não foram enquadradas na categoria de favela, vila ou
loteamento irregular. Nesse sentido, a PHIS propôs a identificação dos assentamentos
de interesse social a partir do relacionamento entre a dimensão social e a dimensão
urbanística.
Assim,
foram
consideradas
características
socioespaciais
dos
assentamentos, a partir do cruzamento do nível da renda, do padrão morfológico e da
situação de risco.
A PHIS/ Natal (NATAL, 2005, p.
65-66) constatou que no período de 1993
a 2004, os dados de identificação do
número de favelas, vilas e loteamentos
irregulares não foram atualizados. De
acordo com o IBGE (2000, IN: NATAL,
2005, p.65-66), ocorreu no ano de 1998 a
última atualização
do cadastro
dos
assentamentos sub-normais (Tabela 6).
Tabela 6: Assentamentos subnormais
em Natal.
Assentamentos
Subnormais
Favelas
Vilas
Loteamentos Irregulares
Famílias com renda até
3 salários mínimos
Domicílios
População
Quantidade
70
2.217
118
15.233
14.458
65.122
Fontes: Plano de Ação 93/96; PEMAS, 2001.
(IN: NATAL, 2005, p. 66).
Segundo Bentes & Trindade (2008, p. 148), a PHIS/ Natal identificou, num
universo de 177.783 domicílios ocupados, um quadro de necessidades habitacionais de
94.224 (53%), sendo 23.941 (13%) por demanda a novas moradias e 70.482 (40%) por
demanda a melhorias habitacionais. Do quadro de necessidades, 15.335 (9%) referem-se
à inadequação por adensamento populacional e 55.127 (31%) por infraestrutura.
Conforme o IBGE (2000) e o Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento
(PNUD), número significativo da população natalense (mais de 40%) encontra-se
abaixo da linha de pobreza (MORAES & DAYRELL, 2007, p.05) (Figura 4).
73
PARTE 02
Figura 4:
Mapa Social da população em Natal/RN com rendade até três salários mínimos.
Fonte: IBGE (2000), IN: GEHAU (2011), adaptado pela autora.
A partir da identificação da população predominante com renda de até três
salários mínimos, verificamos que a valorização do espaço urbano do município
relaciona-se tanto com a localização do solo urbano no sítio geográfico quanto pela
construção histórica e social. As áreas de interesse ambiental, especialmente de dunas,
74
PARTE 02
são disputadas pela população de menor poder aquisitivo e pelos mais ricos, como nos
trechos situados próximos a orla marítima dos bairros de Mãe Luiza e Areia Preta. No
primeiro, predomina favelas com população com renda inferior a três salários mínimo,
já no segundo, edifícios residenciais com população com renda superior a dez salários
mínimos. Segundo Silva (2003, p. 68-69), enquanto em Mãe Luiza os moradores
resistem para permanecerem no seu local de origem vivenciando relações não-mercantis
(voltadas para o valor de uso), a classe dos produtores de Areia Preta tenta expulsá-los e
transformar o sítio em valor de troca (relações mercantis) para classes de alta renda que
buscam o privilégio da paisagem à beira mar. Contudo, existem movimentos
expressivos de resistências por parte de lideranças e moradores de Mãe Luiza, visando à
permanência no território historicamente constituído e consolidado no eixo turístico da
cidade.
É importante destacar que a segregação espacial existente em Natal não é tão
evidente como em demais cidades, porque as edificações da classe de maior poder
aquisitivo, salvo exceções, não convivem lado a lado com os assentamentos populares
informais. Desde a sua origem, a população de menor poder aquisitivo ocupou,
basicamente, áreas de dunas e mangues, formando um cordão de habitações precárias ao
longo das margens do Rio Potengi e das áreas dunares, impossibilitando sua visão do
centro da cidade. Percebe-se, assim, que os assentamentos precários existem e fazem
parte do espaço urbano de Natal.
Logo, os avanços no sentido de reconhecer as habitações de interesse social
resultaram na regulamentação de quatro AEIS, sendo Mãe Luiza a primeira (1995),
seguida do Passo da Pátria (2002), do Jardim Progresso (2004) e de Nova Descoberta
(2006). O processo de revisão do Plano Diretor de Natal (Lei nº 082/2007) incorporou
as indicações conceituais sobre AEIS definidas pela PHIS de Natal, por meio da
inserção de novos critérios de identificação de áreas de interesse social (características
socioespaciais dos assentamentos, com o cruzamento do nível da renda, do padrão
morfológico e da situação de risco), como se pode depreender a partir da reprodução do
artigo a seguir.
Art. 22 - Áreas Especiais de Interesse Social, (...), definidas na
Mancha de Interesse Social e pelos seus atributos morfológicos,
são aquelas situadas em terrenos públicos ou particulares
destinadas à produção, manutenção e recuperação de habitações
e/ou regularização do solo urbano e à produção de alimentos com
vistas a segurança alimentar e nutricional, tudo em consonância
75
PARTE 02
com a política de habitação de interesse social para o Município
de Natal, e compreende:
I - terrenos ocupados por favelas, e/ou vilas, loteamentos
irregulares e assentamentos que, não possuindo as características
das tipologias citadas, evidenciam fragilidades quanto aos níveis
de habitabilidade, destinando-se à implantação de programas de
urbanização e/ou regularização fundiária;
II - terrenos ocupados por assentamentos com famílias de renda
predominante de até 3 (três) salários mínimos, que se encontram
em área de implantação ou de influência de empreendimentos de
impacto econômico e submetidos a processos de valorização
imobiliária incompatíveis com as condições sócio-econômicas e
culturais da população residente;
III - terrenos com área mínima de 1.000 m² (mil metros
quadrados) destinados à produção de alimentos de primeira
necessidade voltada à população com renda familiar
predominante de até 3 (três) salários mínimos, com objetivo de
garantir o abastecimento destinado ao suprimento da cesta básica
e ou da complementação nutricional diária;
IV - glebas ou lotes urbanos, isolados ou contíguos, não
edificados, subutilizados ou não utilizados, com área superior a
400m² (quatrocentos metros quadrados), necessários para a
implantação de programas de habitação de interesse social.
V - os prédios desocupados ou subutilizados ou aqueles que
possam causar risco ao entorno pela sua condição de degradação,
localizados em áreas centrais da cidade, cujos projetos terão
tratamento diferenciado, resguardando as características próprias
de cada imóvel e sua importância histórica.
Desde o reconhecimento dos assentamentos populares informais até o último
Plano Diretor de Natal (2007), verificamos um aprofundamento conceitual crescente
sobre habitação de interesse social no município, tanto no nível da pesquisa acadêmica
quanto das experiências de planejamento urbano. Apesar desse reconhecimento, ainda
são frágeis os conceitos para definir os assentamentos populares informais, não sendo
praticamente identificáveis as suas diversas características e formas, vindo a dificultar
mensuração do déficit habitacional. Como é caso dos dados estáticos divulgados pelo
Censo Demográfico de 2010 (IBGE, 2010), que considera assentamentos reurbanizados
como aglomerados subnormais.
O Censo Demográfico de 2010 (IBGE, 2010) registrou em Natal 41
aglomerados subnormais (Tabela 7), que abrigam 80.774 moradores ou 10% da
população da cidade (803.739 habitantes), estando concentrados, basicamente, na região
norte-oeste (58,53%). A respeito dos domicílios, possui 22.561 unidades distribuídas
nas áreas dos aglomerados subnormais, representando 9,56% (235.762 unidades) dos
domicílios da capital.
76
PARTE 02
Tabela 7:
Zona
Norte
Aglomerados Subnormais, por Zona Administrativa de Natal,
Censo Demográfico 2010.
Quantidade
Unidade
%
7
17,07
População
Unidade
%
30.883
38,23
Domicílios
Unidade
%
8.746
38,77
Oeste
17
41,46
24.884
30,81
6.982
30,95
Sul
5
12,20
3.574
4,42
991
4,39
Leste
12
29,27
21.433
26,53
5.842
25,89
41
100
80.774
100
22.561
100
Total
Fonte: Censo Demográfico 2010, IBGE (2010).
Percebemos que a histórica formação dos assentamentos populares informais, de
um modo geral, ocorreu na chamada periferia da cidade (região oeste-norte),
correspondendo à franja que delimita o espaço urbano no momento da expansão. Em
1950 ou 1960, o que era periferia, com o crescimento urbano, incorporou-se à área
edificada, o que faz com que, no momento atual, existam assentamentos no meio da
malha urbana resistindo à especulação imobiliária.
Como mencionado anterior, nos dias atuais a expansão imobiliária e do turismo
imobiliário tem agravado os problemas de expulsão de moradores de assentamentos
precários em áreas com concentração de população de média e alta renda,
principalmente, aqueles que se encontram nos eixos de interesse turístico da cidade
(MORAES, et al, 2008, p. 17). De tal modo, podemos afirmar que há um desafio maior
à implementação dos instrumentos de inclusão socioespacial de assentamentos
populares informais em Natal, em face a pressão marcante dos segmentos ligados ao
mercado imobiliário formal – principalmente no eixo da orla marítima, como é o da
AEIS de Mãe Luiza – , sobretudo no sentido de desconstrução de AEIS instituídas, do
reconhecimento e da instituição de novas Áreas Especiais.
8. CONSIDERAÇÕES PARCIAIS DA PARTE 02
A cidade informal transformou-se na principal forma de acesso aos pobres ao
solo urbano através da lógica da necessidade, isto é, para aqueles que não tiveram a
chance de adquirir moradia pela lógica de Estado ou pela lógica de mercado. O
resultado foi um ciclo constituído por ocupação/ autoconstrução/ autourbanização,
consolidação e integração da lógica de mercado com a lógica da necessidade, ou seja,
do mercado imobiliário informal. Este existente nas grandes cidades latino-americanas
77
PARTE 02
desde o início do século XX, tanto na forma de locação ou na de compra/ venda ilegal
de terras periurbanas.
No caso do Brasil, as constantes políticas habitacionais foram direcionadas para
conter a expansão desordenada das metrópoles. No decorrer do século XX, sucederamse diferentes programas e políticas habitacionais guiados por interesses políticos
divergentes e centralizados, por períodos de investimentos expressivos e outros de
recursos escassos. Contudo, grande parte da população ativa não tinha condições de
solver os financiamentos habitacionais devido a depreciação do salário mínimo,
agravando a questão da distribuição de renda, excluindo a população urbana do mercado
de produção de moradias. Dessa forma, as soluções habitacionais afastaram-se do
caráter redistributivo, com minimização dos processos de acumulação do capital e
redução das desigualdades, contribuindo para o aumento de habitações precárias
deficientes de infraestrutura – excluída da cidade formal – e para consolidação do
mercado imobiliário informal em assentamentos populares informais.
A partir dos anos 1990, constatamos que cresce de forma significativa o mercado
imobiliário informal brasileiro de locação, sobretudo, devido à mudança do perfil
demográfico da população residente dos assentamentos, a centralidade dessas áreas, às
possibilidades de liberdade urbanística, à produção de relações comunitárias, etc. No
MII de compra e venda, à oferta é superior aos imóveis transacionados, sendo composto
por um fluxo de oferta e de estoque de vendas realizadas.
No caso da cidade do Natal, a ausência de estudos específicos sobre dinâmica do
mercado imobiliário informal levou-nos, inicialmente, a análise sobre o reconhecimento
da informalidade habitacional por parte dos planos urbanísticos e políticas
habitacionais. Verificamos que a cidade entre a transição do século XIX e XX teve um
crescimento lento, atomizado e de baixa de densidade demográfica, tendo um acelerado
crescimento na segunda metade do século XX, com o impacto da Segunda Guerra
Mundial formando bairros de elite e bairros com população de baixo poder aquisitivo.
Nesse período vigoravam leis de uso do solo, com indicações quanto à permissividade
dos usos e proposições para urbanização de diversas áreas da cidade, como é caso da
AEIS de Mãe Luiza.
Em paralelo, as políticas habitacionais nacionais desenvolveram-se a produção
de habitação de interesse social em Natal, fazendo parte do cenário da cidade ações para
reduzir o déficit habitacional. Nos 1980, foram criados instrumentos urbanísticos que
reconheciam a habitação de interesse social, mas não identificavam claramente a
78
PARTE 02
produção informal da cidade. Estes tratavam de maneira implícita os conceitos de
“aglomerado sub-normal”, de interesse social e identificavam os assentamentos
populares informais. A orientação era de políticas e programas habitacionais de natureza
contributiva. Porém, a identificação significou o reconhecimento de quase toda
população beneficiária aos programas habitacionais, mas a inclusão social dessa
população não se refletiu na produção habitacional, isto é, não conteve o crescimento da
produção informal.
Somente nos anos 1990, as áreas especiais de interesse social foram
reconhecidas como parte da cidade real. Os recursos metodológicos para definir essas
áreas possibilitaram avanços importantes para sua categorização. Contudo, estudos
desenvolvidos nos anos de 2000 evidenciaram fragilidades no conceito dificultando a
identificação e mensuração das favelas, vilas, loteamentos irregulares, etc.. A parir de
então, foram inseridos novos critérios nas legislações urbanísticas de identificações das
habitações de interesse social, por meio do cruzamento do nível da renda, do padrão
morfológico e da situação de risco.
Portanto, o processo de reconhecimento das áreas informais tanto em âmbito
nacional quanto municipal ainda é frágil para regulamentar Áreas Especiais de Interesse
Social, assinalando desafios para implementação de instrumentos de inclusão
socioespacial de assentamentos populares informais.
79
PARTE 03
9. A PESQUISA
Parte-se da afirmação de Suzana Pasternak (2008, p. 77) de que “é possível
estudar as favelas do ponto de vista dos investimentos materiais daquele espaço,
levando-se em conta as restrições e os limites amplos sofridos no processo, a partir do
ponto de vista dos que investem e negociam suas transformações no cotidiano”. Como o
espaço dos assentamentos populares informais, em Natal/ RN, mercantilizou-se, com
unidades habitacionais transformadas em “mercadorias” que atendem preferencialmente
aos pobres, percebemos a necessidade de estudos referentes ao mercado imobiliário
informal que esclareçam as modalidades de comercialização; as tipologias e as
características edilícias; e, os perfis sociais dos ocupantes, com ênfase nos indicadores
de renda e ocupação.
Como mencionado anteriormente na Introdução, o objetivo principal da pesquisa
é compreender como o mercado imobiliário informal opera a provisão habitacional para
a população situada em Áreas Especial de Interesse Social (AEIS) ou vulneráveis, por
meio da compra e venda e aluguel de residências irregulares/ ilegais. O entendimento
desse processo ocorreu através de estudos de caso no bairro de Mãe Luiza, AEIS situada
entre bairros com população de elevado poder aquisitivo e no eixo turístico de orla
marítima da cidade do Natal/ RN. Todavia, tomamos conhecimento do contexto
histórico cultural e social dos moradores da AEIS para adaptar os procedimentos
metodológicos relacionados à compreensão do mercado imobiliário informal.
9.1. Processo de Formação da AEIS de Mãe Luiza
O bairro de Mãe Luiza, assentamento popular de topografia acentuada do
município de Natal (RN), situa-se sobre um cordão dunar e encontra-se de frente para o
mar e de costas para o centro de comércio/ serviço da cidade. Localizado a menos de
cinco quilômetros do centro principal (bairro de Cidade Alta), Mãe Luiza faz parte da
Zona Administrativa Leste do Município e do Sistema Dunar Parque das Dunas,
unidade de preservação/ conservação ambiental. Com área territorial de 95,69 hectares,
limita-se com os bairros de Tirol, Petrópolis e Areia Preta, localidades estas com
população de elevado poder aquisitivo (Figura 5).
81
PARTE 03
Figura 5: Identificação das Zonas Administrativas de Natal e das Zonas de Proteção
Ambiental (ZPA) situadas no entorno do bairro de Mãe Luiza.
Fonte: Plano Diretor de Natal (2007), CAERN (2006), adaptado pela autora.
A respeito da origem de Mãe Luiza, constatamos que as primeiras ocupações
datam do início dos anos 1930, quando o mito “Mãe Luiza”9 fazia parte do imaginário
popular. Durante os anos 1940, a localidade passou a ser ocupada por migrantes que
vieram, basicamente, do interior do Rio Grande do Norte, motivados pela esperança de
arranjar meios de vida na cidade (FERNANDES, 2000, p. 10). Os primeiros moradores
dedicavam-se à pesca ou à criação de cabras e jumentos, usados para comercializar água
de poço, na época inexistente no morro.
9
Para antigos moradores “Mãe Luiza” teria sido a parteira Joana Luíza Pirangi que atendia pessoas de
outras localidades da cidade natalense; para outros moradores, uma lavadeira prestadora de serviços aos
soldados do quartel do Exército; e ainda, rezadeira, costureira, mulher de pescador, xangozeira e, talvez,
uma invenção dos mais velhos (ARAÚJO, 2005, p. 20).
82
PARTE 03
O povoamento teve dois momentos de crescimento, o primeiro na década de
1940 e o segundo nos anos 1960. O primeiro, com a construção de um quartel norteamericano próximo à praia, durante a Segunda Guerra Mundial (MIRANDA, 2002, p.
269-270). Nessa década, a localidade passou por melhorias urbanas e ao final do
período, apresentava a configuração espacial de hoje. E ainda, inicia-se a construção do
Farol de Natal, conhecido como Farol de Mãe Luiza. Este inaugurado em 1951
possibilita, atualmente, a contemplação de parte da cidade do Natal (Figura 6), isto é, do
Forte dos Reis Magos (1598), da foz do Rio Potengi e das praias do entorno. Não sem
razão, o Farol é reconhecido como um dos pontos dignos de interesse histórico-cultural
situado no litoral da cidade (IBAM, 2010, p. 14).
Figura 6: Morro de Mãe Luiza visto do farol, década de 1950.
Fonte: GEHAU/UFRN.
No ano de 1958, uma grande seca fez com que Mãe Luiza abrigasse muitos dos
migrantes que vieram para Natal, assumindo a função de polo de atração das camadas
de baixa renda (FERNANDES, 2011, p. 40). Nesse mesmo ano, a municipalidade
reconheceu, oficialmente, a localidade de Mãe Luiza como bairro, mediante a Lei
Municipal nº 794 de 23 de janeiro de 1958. Posteriormente, aprovou para área um Plano
de Loteamento que permitiu a concessão de Cartas de Aforamento para os moradores ou
para aqueles que lá quisessem habitar (ARAÚJO, 2005, p. 19; IBAM, 2010, p.14).
O segundo momento de incremento populacional do bairro ocorreu nos anos
1960 pelo incentivo, pela própria administração municipal, ao processo de ocupação por
retirantes que, fugindo da seca, demandavam a capital (Figuras 7, 8 e 9). Nesse
momento, ocorreram as primeiras ações de consolidação do bairro, passando por várias
83
PARTE 03
intervenções urbanísticas que propiciaram a melhoria das condições de vida dos
moradores (MIRANDA, 2002, p. 270).
Figura 7: Ocupação de Mãe Luiza, década de 1960.
Fonte: Acervo Centro Sócio Pastoral – Mãe Luiza, IN: LIMA, 2009, p. 56.
Figura 8: Ocupação de Mãe Luiza, década de 1960.
Fonte: GEHAU/UFRN.
84
PARTE 03
Figura 9: Mãe Luiza em meadas da década de 1960.
Fonte: GEHAU/UFRN.
Nos anos 1970, através do Projeto Parque das Dunas-Via Costeira, adveio à
proposta do Governo do Estado para construção de aproximadamente 8,5 quilômetros
de via na área do cordão dunar que margeia as praias de Ponta Negra, Mãe Luiza e
Areia Preta. Para Fernandes (2000, p. 43), o Projeto Parque das Dunas - Via Costeira
fez o poder público atuar cada vez mais em Mãe Luiza a fim de urbanizá-la e conter
novas ocupações, levando os moradores a exigir a Carta Data para garantir o direito de
permanecer no local.
Tanto as obras de urbanização da cidade quanto às ocorridas no interior do
bairro – como: calçamento, drenagem, construção de escadarias, muros de arrimo nas
áreas visíveis – diminuíram as distâncias entre Mãe Luiza e o centro principal e mesmo
entre os espaços dentro do próprio bairro. Contudo, a nova dinâmica da orla da cidade,
na década de 1980, que impulsionou o turismo com a construção da infraestrutura
hoteleira após a implantação da Via Costeira e do Parque das Dunas, tornou Mãe Luiza
mais aberta e mais propícia à especulação imobiliária.
Nas referidas décadas (1970 e 1980), as ocupações ocorreram constantemente no
bairro, sendo diversas vezes controladas pelo poder público através da presença de
agentes florestais da Prefeitura. Em 1970, surge o Barro Duro; em 1980 erguem-se as
ruas Nova e Projetada, o Alto da Colina, além de ocupações isoladas em pedaços de
terrenos encontrados vazios (FERNANDES, 2000, p. 101). Leitão (apud AMARAL,
2011, p. 60) cita que na década de 1970 existia nos arredores de Natal cerca de 10.000
85
PARTE 03
casebres espalhados por mais de 30 favelas, sendo que pelo menos 2.500 domicílios
estavam em Mãe Luiza com aproximadamente 12.000 habitantes.
As mutações no espaço de Mãe Luiza, no decorrer do processo de
ocupação levaram a comunidade ao conflito, pela tensão que se
instalava devido ao medo de perder sua casa. O lugar que antes
era de todos que se chegassem para dele compartilhar, era agora
disputado, evidenciando valores que, construídos pela
necessidade de sobrevivência, apontavam para ações
caracterizadas pela individuação. Sobre isso, o Pe. Sabino
Gentili, 54 anos, vigário de Mãe Luiza desde 1980, relembra que,
entre os anos 80-82, no processo de ocupação das ruas Nova e
Projetada, havia brigas internas, quando alguns, por exemplo,
limpavam o terreno e outros vinham e ocupavam. Era como se
dissesse “você está entrando no que é meu” (FERNANDES,
2000, p. 106-107).
Mãe Luiza passa a ser tema de discussões no contexto urbano local a partir de
1970 e 1980, devido ser conhecido pelas lutas dos seus moradores para garantir o direito
de permanecer no bairro, por assegurar a regularização dos terrenos e por enfrentar a
pressão do poder público e dos especuladores imobiliários, através da colaboração
efetiva da Igreja Católica na figura do Pe. Sabino. Tudo isso resultou numa histórica
resistência que constitui parte da identidade dos seus moradores (LOPES JÚNIOR,
2000, p. 58).
(...) em termos de casa, por exemplo, teve outra coisa
engraçadíssima, que as pessoas me procuravam: - Padre, me
arrume um terreno. – Eu não tenho, mas se você achar, faça! – E
eu posso fazer? – Pode, claro que você pode. E realmente
aconteceu de muitas pessoas começarem a fazer casas assim. Em
achando pedaços de terreno. O fato de procura, quem sabe, um
apoio com uma autoridade – padre é uma autoridade, né? – esse
apoio era como se dissesse ‘eu não tô fazendo nenhuma coisa
ilegal, então vou fazer, quem sabe isso me dá coragem pra fazer’;
ou quem sabe, até: se a polícia aparecer, foi o padre que mandou’.
(Pe. Sabino, apud FERNANDES, 2000, p. 110).
Segundo Fernandes (2000, p. 115), com o processo de urbanização
desencadeado, os moradores aos poucos substituíram as casas de taipa/ barro por casas
de alvenaria. Em 1985, a favela situada no Parque das Dunas, construída em regime de
mutirão abrigou as famílias da localidade, desencadeando o conjunto Promorar. Já em
1989, a comunidade mobiliza-se num ato público contra a construção do flat - Paradise
Mare Flat Service - na vizinhança do Farol, voltando a discutir na comunidade a
especulação imobiliária (Figura 10). Nos anos 1990, ocorreu a construção de motéis na
86
PARTE 03
entrada do bairro pela Via Costeira, bem como de hotéis em toda essa Via
(FERNANDES, 2011, p. 53).
Figura 10: Terreno do Paradise Mare Flat, ano de 1992.
Fonte: GEHAU/ UFRN.
Em função do bairro não possuir regulamentação quanto ao uso e ocupação do
solo, a comunidade passa por obstáculos para fazer frente aos processos de especulação
imobiliária e a crescente valorização do solo. As constantes ações comunitárias
favoreceram para a elaboração do Projeto de Lei nº 4.663 em 31 de julho de 1995 que
regulamentou o bairro como Área Especial de Interesse Social (AEIS), dispondo sobre o
uso e ocupação do solo, limites e prescrições urbanísticas, limitando o tamanho dos
lotes em até 200m² e o gabarito máximo de 7,50m, em qualquer cota original do terreno.
Os moradores iniciam, em processo de mutirão, no ano de 1996, a construção de
unidades habitacionais na área da favela do Sopapo, contando com a participação de
vinte famílias que, através de ações da Igreja Católica do bairro, se organizaram para
construir sessenta casas em dois pavimentos, com dois quartos, sala, banheiro e cozinha.
Em março de 1999, vinte e cinco famílias residiam nos imóveis e continuaram
trabalhando na construção das casas da segunda etapa. Em dezembro do mesmo ano, já
contavam com a instalação das redes elétrica e hidráulica (Fala Mãe Luiza, 27/12/1998,
p. 01, apud FERNANDES, 2000, p. 137).
No decorrer das décadas houve alterações de uso e ocupação do entorno do
bairro e, em paralelo, modificações do perfil social dos moradores. Nos dias atuais,
diferentemente dos moradores de Mãe Luiza, cuja renda domiciliar predominante
87
PARTE 03
(Tabela 8) é entre um e cinco salários mínimos10 (62,13%), a população do entorno
possui uma renda média atual superior a dez salários mínimos (bairros de Areia Preta,
Petrópolis e Tirol).
Tabela 8: Rendimento mensal domiciliar dos moradores
de Mãe Luiza e dos bairros do entorno (2010).
Domicílios
Classes de
rendimento mensal
domiciliar
Mãe Luiza
Unid.
%
Até 1/2 S.M.
Mais de 1/2 a 1 S.M.
Mais de 1 a 2 S.M.
Mais de 2 a 5 S.M.
Mais de 5 a 10 S.M.
Mais de 10 a 20 S.M.
Mais de 20 S.M.
Sem rendimento
Total
168
883
1.246
1.283
224
56
40
170
4.070
4,13
21,70
30,61
31,52
5,50
1,38
0,98
4,18
100
Areia Preta
Unid.
%
18
76
187
133
76
100
5
595
3,03
12,77
31,43
22,35
12,77
16,81
0,84
100
Petrópolis
Unid.
%
Tirol
Unid.
%
4
49
87
217
375
466
499
35
1.733
9
97
203
692
1.058
1.477
1.640
60
5.236
0,23
2,83
5,02
12,52
21,64
26,89
28,79
2,02
0,06
0,17
1,85
3,88
13,22
20,21
28,21
31,32
1,15
100
FONTE: IBGE - Censo Demográfico, 2010.
De acordo com o Censo Demográfico de 2010 (IBGE, 2010), o bairro de Mãe
Luiza ocupa o 28º lugar em termos de rendimento médio mensal entre os 36 bairros da
cidade (Tabela 9). Já, os moradores têm em média rendimento pessoal entre ½ salário
mínimo a 1 salário mínimo (R$ 442,21), aquém da população do município de Natal
(R$ 905,73) e menos que a dos bairros do entorno (Tirol, R$ 3.294,72; Areia Preta, R$
2.327,96; e Petrópolis, R$ 3.439,69).
Atualmente, Mãe Luiza representa 1,73% (4.070 unidades) do total de
domicílios permanentes da cidade (234.759 domicílios). Com densidade populacional
estimada de 156,33 hab./ ha (Tabela 9), estando expressiva ao compararmos com os
demais bairros da Região Leste (IBGE, 2010). Apesar da significativa densidade
populacional, a localidade apresenta áreas não edificáveis ou com baixo adensamento,
representadas basicamente pelo cordão dunar situada na encosta da Via Costeira, da
Capitania dos Portos – área do Farol de Mãe Luiza – e por áreas adjacentes ainda não
edificadas, todas circunscritas aos limites das Zonas de Proteção Ambiental.
10
No segundo semestre do ano de 2010, o valor do salário mínimo correspondia a R$ 510,00.
88
PARTE 03
Tabela 9: Dimensionamento, número de domicílios, população residente, e densidade
demográfica e rendimento médio mensal das pessoas dos bairros da Zona Leste de
Natal, ano 2010.
Bairros da Zona
Leste
Área
(ha)
Santos Reis
Rocas
Ribeira
Praia do Meio
Cidade Alta
Petrópolis
Areia Preta
Mãe Luiza
Alecrim
Barro Vermelho
Tirol
Lagoa Seca
222,09
66,01
94,39
48,92
116,41
78,43
32,17
95,69
344,73
94,79
360,04
61,09
Domicílios
particulares
permanentes
1.531
3.067
764
1.620
2.259
1.733
595
4.070
8.646
2.883
5.236
1.731
População
residente
5.641
10.452
2.222
4.770
7.123
4.871
1.956
14.959
28.705
10.087
16.148
5.791
Densidade
demográfica
(hab/ ha)
25,40
158,34
23,54
97,51
61,19
62,11
60,80
156,33
83,27
106,41
44,85
94,79
Rendimento
Médio Mensal das
Pessoas
600,80
610,31
2.026,61
1.094,28
1.023,65
3.439,69
2.327,96
442,21
735,53
2.198,05
3.294,72
1.128,74
FONTE: IBGE - Censo Demográfico, 2010.
A respeito da tipologia das edificações, o bairro se apresenta urbanizado com
predominância de casas de alvenaria e concreto com dois pavimentos (Figura 11),
identificando-se o surgimento de imóveis com três pavimentos. Quanto à situação e
condição de ocupação dos domicílios, predomina no bairro imóveis próprios (73,94%),
seguido dos alugados (14,13%), em menor proporção os cedidos (9,60%) e outras
formas de ocupação (2,31%) (IBGE, 2000)11.
Figura 11: Vista parcial de Mãe Luiza (2010).
Fonte: Acervo próprio, 2010.
11
Até o presente momento, o IBGE divulgou apenas informações do ano 2000 referentes às variáveis da
situação e ocupação dos domicílios.
89
PARTE 03
Em relação à ocupação atual do bairro, prevalece uma configuração urbana
marcada por ruas sem saída, becos, travessas, vielas, ladeiras e escadarias, resultado das
primeiras ocupações. O uso do solo predominante (Figura 12) é residencial, mas domina
atividades de comércio/ serviço/ institucional na Avenida João XXIII, além de
equipamentos urbanos e sociais básicos.
Figura 12: Uso do Solo predominante.
Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006).
De acordo com o IBAM (2010, p. 15), o bairro está integrado à malha urbana
equipada da cidade e possui, de certa forma, um nível razoável de equipamentos
urbanos (Quadro 3), mas estes não são suficientes para o atendimento da demanda dos
moradores, sendo necessários investimentos para implantação de equipamentos sociais
e comunitários direcionados a grupos sociais vulneráveis, como também de lazer e de
atividades culturais.
Quadro 3: Entidades comunitárias e equipamentos urbanos e particulares.
90
PARTE 03
Equipamentos
Escola
Creches
Desportivo
Segurança Pública
Organizações Comunitárias
Demais Equipamentos
Municipal
Estadual
Particular
Municipal
Particular
Quadra
Campo de futebol
Delegacia Distrital
Polícia Militar e Unidades Subordinadas
Associações e Centros
Conselho Comunitário
Grupo de Idosos
Unidade Básica de Saúde
Praça
Feira livre
Unidade
01
04
03
01
02
01
01
01
01
11
01
02
01
01
01
Fonte: PREFEITURA MUNICIPAL DO NATAL, 2009.
De acordo com o Anuário de Natal 2009, Mãe Luiza possui 98% das ruas
pavimentadas e 95% de drenagem. Tem ainda, como infraestrutura básica, rede de
telefonia, rede de energia elétrica, rede de abastecimento de água, coleta regular de
resíduos sólidos domiciliares e rede de esgotamento sanitário em processo de
implantação. A rede de abastecimento de água é questionada pelos moradores das áreas
íngremes do bairro por não ocorrer constante fornecimento (Figura 13). Na pesquisa de
campo presenciamos pessoas coletando água da vizinhança. Outro fato presenciado foi a
utilização, por parte dos moradores, de terrenos baldios ou espaços públicos para
colocar o próprio lixo e/ou entulho, embora a coleta de resíduos aconteça regularmente.
91
PARTE 03
Figura 13: Infraestrutura básica de Mãe de Luiza.
Fonte: Acervo próprio, 2010.
Apesar da homogeneidade de Mãe Luiza, a Política Habitacional de Interesse
Social para o Município de Natal (Produto 01, Anexo 03, jul. 2004) identificou quatro
assentamentos subnormais no bairro: i) Sopapo; ii) Barro Duro; iii) Guanabara ou
Aparecida; e, iv) Alto da Colina (Figura 14). O IBGE divulgou, recentemente, o Censo
Demográfico 2010 com limites dos aglomerados subnormais, porém estes não
coincidem com o indicado pela Política Habitacional (2004), impossibilitando uma
análise comparativa (Figura 14). Outro ponto divergente, é que a “área de ponderação”12
analisada pelo Censo 2010 (IBGE, 2010) considera 100% do bairro como aglomerado
subnormal, inserindo as localidades que concentram a rede de hotelaria (Via Costeira) e
as Zonas de Proteção Ambiental, dificultando neste presente momento, cotejar
similaridades ou disparidades entre os dados coletados (Tabela 10) com os divulgados
pelo IBGE (2010). Portanto, utilizamos as informações e os limites da Política
Habitacional (2004), referentes aos assentamentos subnormais do bairro, para o
desenvolvimento da pesquisa.
12
Área de ponderação é a menor área geográfica para a qual são calculadas estimativas baseadas nas
informações do questionário da amostra. Uma área de ponderação é sempre um conjunto de setores e cada
setor pertence a uma única área de ponderação (IBGE, 2011, p. 38-40). Até o presente momento, o IBGE
(2010) divulgou apenas informações referentes às áreas de ponderação e não dos setores censitários, que
possibilitariam comparar os dados.
92
PARTE 03
Figura 14: Áreas Subnormais da AEIS de Mãe Luiza, segundo a Política Habitacional de
Interesse Social para o Município de Natal (a esquerda) e áreas de ponderação dos
aglomerados subnormais, conforme Censo Demográfico de 2010 (a direita).
Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006) e limites das localidades (Política Habitacional de
Interesse Social para o Município de Natal, Produto 01, Anexo 03, jul. 2004, e IBGE, 2010).
Segundo a Política Habitacional de Interesse Social para o Município de Natal
(2004) e a Prefeitura Municipal de Natal (2008), as áreas subnormais possuem elevada
densidade demográfica (Tabela 10), sobretudo a do Alto da Colina e da Aparecida ou
Guanabara por serem ocupações mais antigas e consolidadas. E em menor proporção, as
áreas do Sopapo e do Barro Duro, provavelmente, devido às ocupações serem mais
recentes com construções que preservam maior distância entre si. Conforme o Plano
Municipal de Redução de Riscos do Município de Natal (2008), os assentamentos
inserem-se em áreas de risco socioambientais por estarem próximas e/ou sobre as
encostas de dunas, estando sujeitas a deslizamentos, processos erosivos, inundações e
alagamentos.
93
PARTE 03
Densidade
demográfica
(hab/ ha)
Nº de domicílios
Tipo de Habitação
Água
Energia
Esgoto
Pavimento (%)
Equipamentos
Sopapo
696
Barro Duro
476
Aparecida ou
4.283
Guanabara
Alto da Colina 4.388
Infraestrutura existente
Área (ha)
Áreas
Subnormais
População
Tabela 10: Características das áreas subnormais da AEIS de Mãe Luíza.
4,21
2,43
165,32
195,88
174
119
Alvenaria
Alvenaria
Sim
Sim
Sim
Sim
Não
Não
60
90
Não
Não
15,11
283,45
733
Alvenaria
Sim
Sim
Não
100
Sim
16,98
258,42
1.097 Alvenaria
Sim
Sim
Não
50
Sim
Fonte: Política Habitacional de Interesse Social para o Município de Natal,
Produto 01, jul. 2004 e Prefeitura Municipal do Natal, 2010.
Apesar de Mãe Luiza possuir evidentes fragilidades quanto aos níveis de
habitabilidade, da condição de baixa renda dos moradores e de restrições construtivas da
AEIS - que de certa forma, controla os investidores que desejam construir
empreendimentos de maior porte -, o bairro nos últimos anos sofre pressão do mercado
imobiliário formal, principalmente, na Rua Guanabara limite do bairro com Areia Preta.
O mercado imobiliário formal tenta convencer a opinião pública que a área
precisa ser valorizada e ocupada por novos empreendimentos para garantir o
desenvolvimento urbano, reduzir a criminalidade do bairro e do entorno. Entretanto, há
diversos interesses em jogo, uma vez que o bairro localiza-se próximo ao centro
comercial da cidade e encontra-se no eixo turístico de orla marítima de Natal, de
maneira que os seus vários atributos favorecem para o aproveitamento e benefício da
indústria da construção civil e empresas imobiliárias.
Percebe-se, também, que o bairro de Mãe Luiza tem uma dinâmica imobiliária
própria, relacionada aos seus aspectos naturais, às suas relações comunitárias, às
questões fundiárias e de ordenamento urbano. Nesse sentido, é fundamental
compreender a lógica de produção do bairro por meio do mercado imobiliário informal.
9.2. Referências e Procedimentos Metodológicos
A dinâmica do mercado imobiliário em áreas pobres – compra e venda e locação
de imóveis residenciais - responsabiliza-se pelo adensamento e ampliação das principais
94
PARTE 03
favelas e loteamentos irregulares (Revista Habitare, jun./jul. 2009)13. Apesar da
importância real e simbólica desses assentamentos, Abramo (2009, p. 07) afirma que
estudos sobre a produção e regulação territorial da cidade informal se restringem a
estudos monográficos e qualitativos.
Sendo constatado que, no início dos anos 1990, através da linha de pesquisa
sobre favelas no Brasil, Lícia Valladares e Lídia Medeiros consolidaram projetos de
monitoramento do mercado imobiliário informal no Rio de Janeiro. Posteriormente, no
ano de 2004, ocorreu à formação do Grupo Habitare composto por uma rede de
pesquisadores nacionais (Rede Infosolo14) para levantar, sistematizar e analisar os
mercados de solo informais nas principais metrópoles brasileiras (ABRAMO, 2009, p.
08-09).
Então, para a construção dos procedimentos metodológicos, primeiramente,
revisamos as pesquisas realizadas em âmbito nacional pela Rede Infosolo e o estudo
qualitativo desenvolvido por Nelson Baltrusis (2003 e 2005) sobre o mercado
imobiliário informal.
Assim, a respeito da Rede Infosolo, verificamos que, incialmente, os
pesquisadores elaboraram uma metodologia para estudar a dinâmica do mercado
imobiliária informal das favelas na cidade do Rio de Janeiro e, em seguida, os mesmos
critérios foram utilizados para outras cidades inseridas na rede, como: São Paulo, Porto
Alegre, Salvador, Recife, Belém, Brasília e Florianópolis. Tendo sua metodologia
definida pela aplicação de questionários direcionados para o conjunto de domicílios
disponíveis à venda no momento da investigação e aqueles comprados ou alugados nos
últimos seis meses. As variáveis dos questionários foram: a) rendimento familiar; b)
nível de escolaridade; c) gênero; d) função socioprofissional; e) especificidades da
dinâmica do mercado imobiliário informal; f) mobilidade urbana intrafavela; g)
tipologia e características edilícias. E ainda, as variáveis para definição das
comunidades investigadas foram: a) características topológicas (nível de centralidade) e
topográficas (plana ou em declive); b) posição dos bairros do entorno na hierarquia
socioespacial da cidade; c) posição nos vetores de estruturação intraurbana
13
Fonte: www.habitare.org.br/ConteudoGet.aspx?CD_CONTEUDO=526. Acesso disponível, 20 de
junho de 2011.
14
Fonte: www.habitare.org.br/DetalheProjeto.aspx#rel. Acesso disponível: 17 de setembro 2011.
95
PARTE 03
socioespacial da cidade (áreas de expansão, consolidadas ou em deterioração); d)
população e tamanho dos assentamentos15.
Como regra geral, a Rede Infosolo informa que o acesso no interior das
comunidades deve ocorrer com guia-morador recomendado pelas associações dos
moradores que se integra ao trabalho e indica os limites da favela aos pesquisadores. Os
percursos no interior das comunidades iniciam com visitas aos domicílios colocados à
venda. Outra sugestão, é a busca dos imóveis à venda e posteriormente ir localizando os
compradores e locatários, através das informações coletadas ao penetrar no universo da
comunidade. Entretanto, informam que essa metodologia deve ser empregada apenas
quando os dados forem precisos e quando o guia possui total domínio do território e dos
novos moradores, sendo aplicada, basicamente, nas comunidades menores.
Com esse método de trabalho de campo tem-se a certeza de
passar por todas as áreas das comunidades investigadas, isto é,
suas ruas e becos conseguindo entrevistar praticamente a
totalidade absoluta de nosso universo de pesquisa - os
proprietários que estão com seus imóveis colocados à venda e
proprietários e locatários instalados no domicílio no último
semestre16.
Como também, convém ressaltar, a pesquisa da Rede Infosolo desenvolvida por
Recife (Pernambuco)17 do período de agosto de 2004 a dezembro de 2006, a partir do
título Funcionamento do Mercado Informal de Habitação na Região Metropolitana do
Recife sob a coordenação da Profª. Norma Lacerda (MDU/ UFPE), cujo objetivo geral
visou identificar os mecanismos de funcionamento do mercado imobiliário nas suas
áreas pobres. Nesta pesquisa, foram aplicados três tipos de questionários, de acordo com
a modalidade da transação: aluguel (inquilinos), compra (adquirentes) e venda
(vendedores), dos últimos seis meses, considerando o dia da aplicação de cada
questionário. Foram adaptadas 60 perguntas à realidade da Região Metropolitana do
Recife, em relação ao questionário geral da Rede Infosolo. Os pesquisadores e
estagiários tiveram o apoio das Associações dos Moradores das localidades objeto de
15
Fonte: www.habitare.org.br/DetalheProjeto.aspx#rel. Acesso disponível: 15 de novembro de 2011.
Relatório Final do Rio de Janeiro da Pesquisa Mercado informais de solo nas cidades brasileiras e acesso
dos pobres ao solo urbano, sob a coordenação de Pedro Abramo.
16
Ibid, p. 30.
17
LACERDA, Norma. Funcionamento do Mercado Informal de Habitação na Região Metropolitana do
Recife: Relatório Técnico. Conselho Nacional de Pesquisa Científica e Tecnológica. UFPE: março/ 2009.
96
PARTE 03
estudo para aplicação dos questionários, além de guias indicados pelos respectivos
presidentes.
O segundo momento da pesquisa de Recife refere-se ao período de janeiro de
2007 a maio de 2008. Nessa ocasião, realizaram uma nova pesquisa de campo na área
de Brasília Teimosa por apresentar o submercado mais dinâmico em relação aos demais
objetos de estudo, no que diz respeito ao mercado de aluguel. Com o tema Mercado
imobiliário de aluguel em áreas pobres: normas e convenções na área de Brasília
Teimosa, a pesquisa teve como alvo os locadores dos imóveis. Segundo Lacerda (2009),
para se apreender o mercado de locação nas áreas pobres é necessário levantar
informações sobre os locadores, devido existir relações e decisões específicas entre
locadores e locatários que irão influenciar na formação dos preços. Em contrapartida, a
metodologia da Rede Infosolo que não considera os locadores.
O terceiro momento, junho 2008 a fevereiro de 2009, os pesquisadores de Recife
focaram na montagem do Sistema de Informação Georreferenciado (SIG) para área de
Brasília Teimosa. Nessa fase, a equipe verificou que é imprescindível identificar
categorias tipológicas para auxiliar na construção do SIG e propor escalas de
representação socioespacial do mercado imobiliário de aluguel em áreas pobres.
Em paralelo as pesquisas desenvolvidas pela Rede Infosolo, Nelson Baltrusis
(2005) defende sua tese de doutorado cujo objetivo foi compreender como o mercado
informal opera a provisão habitacional para a população de baixa renda, através do
processo de produção, compra/ venda e locação de lotes e residências irregulares em
favelas da Região Metropolitana de São Paulo. Os procedimentos metodológicos para o
desenvolvimento da pesquisa de campo ocorreram através de visitas técnicas em várias
favelas, com acompanhamento de lideranças e estagiários para obter dados referentes à
estrutura da favela, como: a) os principais agentes; b) os estabelecimentos comerciais,
culturais, públicos e religiosos; c) as relações sociais e territoriais intrafavela e entre o
bairro vizinho.
A respeito da pesquisa quantitativa, Baltrusis (2005, p. 143) aplicou um
questionário para três tipos de situação nas favelas selecionadas: compra, venda e
aluguel. Posteriormente, entrevistou todos os proprietários de imóveis à venda na favela
identificada através de placas de venda e de indicações de outros moradores. E ainda, os
moradores que adquiriram imóveis na favela através de compra no último ano e os que
residem em imóveis alugados, sem restrição de tempo de locação. Para identificar os
compradores e locatários, consultou todas as residências inquirindo se o morador
97
PARTE 03
adquiriu o imóvel no último ano. Para a escolha das favelas considerou: a) o tamanho e
a população; b) a caracterização da tipologia, regularizada/ não-regularizada e
urbanizada/ não-urbanizada; c) o grau de integração da favela com o bairro; d) a
ocupação do proprietário; e) a situação fundiária, levando em consideração a existência
ou não, de títulos de concessão; entre outros fatores.
O objetivo de rever pesquisas realizadas em âmbito nacional sobre o mercado
imobiliário informal contribuiu para elaboração dos procedimentos metodológicos da
pesquisa no universo da AEIS de Mãe Luiza. Logo, a nossa primeira etapa consistiu em
levantar as fontes primárias e secundárias referentes ao município de Natal/RN sobre a
questão das favelas e das áreas com predominância de população com renda de zero a
três salários mínimos, para caracterizar o processo de estruturação do espaço e
identificar as tipologias de assentamentos precários existentes na cidade. A partir dos
dados coletados pelo relatório da Política Habitacional de Interesse Social (NATAL,
2005) e dos estudos realizados sobre assentamentos situados em áreas de risco,
identificados no Plano Municipal de Redução de Risco do Município de Natal
(PREFEITURA MUNICIPAL DO NATAL, 2008), espacializamos as comunidades e
realizamos leituras de assentamentos situados na orla marítima de Natal/ RN,
considerando as diferenças morfológicas e tipológicas das localidades existentes.
Assim, elegemos a comunidade de Mãe Luiza como universo de estudo.
Como também, levamos em consideração: i) o tamanho e a população; ii) a
situação fundiária, considerando o grau de urbanização e de regularização, bairro esse
regulamentado como Área Especial de Interesse Social; iii) a consolidação do bairro; iv)
a localização na cidade do Natal/RN, por estar inserido no eixo turístico de orla
marítima e apresentar pressão da dinâmica imobiliária; e, iv) as pesquisas realizadas
pelo Grupo de Estudos Habitação, Arquitetura e Urbanismo (GEHAU) do
Departamento de Arquitetura (Darq) da Universidade Federal do Rio Grande do Norte
(UFRN) na comunidade, ao qual somos integrantes, facilitando o acesso à área e aos
dados.
Posteriormente, a partir da metodologia aplicada pela Rede Infosolo e por
Baltrusis (2005), definimos como procedimento de campo a pesquisa quantitativa que
consistiu em aplicar um tipo de questionário para três tipos de situação: a) compra; b)
venda; e, c) aluguel. Com o intuito de entrevistar: a) os proprietários de imóveis
residenciais comprados no último ano, considerando o dia da aplicação de cada
questionário; b) os proprietários de imóveis residenciais que possuíam placas de vende98
PARTE 03
se; e, c) os inquilinos dos imóveis residenciais alugados. De acordo com Abramo (2007,
p. 09), denominamos “venda” como a oferta de imóveis no submercado de
comercialização e “compra” as transações efetivamente realizadas. No caso dos
aluguéis informais não quantificamos a oferta. Portanto, os dados são dos imóveis, cujos
responsáveis estavam presentes no momento da pesquisa.
Sobre os locadores não aplicamos questionário, embora os resultados da
pesquisa de campo constatar que 62,38% residem no bairro. Porém, teríamos
dificuldade para identificá-los, pois número significativo dos inquilinos tem
conhecimento somente do nome do “proprietário”. Como também, constatamos um
número reduzido de unidades habitacionais (27 do total de 226 questionários) que
habita locador/ locatário no mesmo lote. Então, conforme Flávio Freire18, caso
aplicássemos questionários com esses 27 locadores para a amostra do mercado de
aluguel, teríamos uma margem de erro elevada (superior a 15%) para o resultado da
pesquisa, isto é, alta inconfiabilidade dos resultados apresentados.
Assim, elaboramos questionários para locatário, vendedores e compradores a
partir do cedido pela Rede Infosolo de Pernambuco e das inquirições de Baltrusis
(2005) referentes ao mercado imobiliário informal. As questões foram agrupadas (ver
apêndice) da seguinte maneira: i) dados sociodemográficos do inquilino e dos
proprietários; ii) mobilidade espacial do inquilino e dos proprietários e as relações
comunitárias; iii) características do imóvel; iv) funcionamento do mercado imobiliário
informal. E ainda, elaboramos variáveis semelhantes entre os questionários para
possibilitar o cruzamento de informações que permitam identificar as diferenças e
analogias entre proprietários vendedores, proprietários compradores e locatários.
A primeira parte do questionário (ver apêndice), referida aos dados
sociodemográficos do proprietário ou locatário, tem questões pertinentes: a) ao estado
civil; b) à faixa etária; c) ao grau de instrução; d) à quantidade de moradores no imóvel;
e) ao número de filhos e de estudantes residentes no imóvel, etc. Em seguida, questões
relacionadas aos aspectos de trabalho e renda dos “proprietários” e inquilinos, como: a)
ocupação profissional; b) fonte de renda principal e auxiliar; c) número de participantes
na composição da renda domiciliar, etc. A segunda parte diz respeito às perguntas
relativas aos aspectos de mobilidade espacial e relações comunitárias, como: a) os
18
O professor Dr. Flávio Henrique Miranda de Araújo Freire, do Departamento de Estatística da
Universidade Federal do Rio Grande do Norte, contribuiu para construção dos procedimentos
metodológicos.
99
PARTE 03
motivos para entrar ou querer deixar a comunidade; b) meio de transporte utilizado; c)
locais das compras diárias, roupas, eletrodomésticos e materiais de construção; d)
presença de familiares no bairro; etc. A terceira parte contempla as características do
imóvel, como: a) o tipo; b) o número de pavimentos; c) a topologia do lote; d) o padrão
construtivo; e) o estado de conservação; f) o número de cômodos; g) o
dimensionamento do imóvel; etc. A quarta e última sessão dos questionários é sobre o
funcionamento do mercado imobiliário informal com perguntas referentes: a) a preço;
b) aos critérios de escolha do imóvel; c) a procura; d) a forma de acesso ou oferta; e) as
relações contratuais, etc.
Para viabilizar a operacionalização da pesquisa de campo, subdividimos o bairro
a partir dos quatro assentamentos precários (Figura 15) definidos pela Política
Habitacional de Interesse Social para o Município de Natal (NATAL, 2004): i)
Aparecida ou Guanabara; ii) Alto da Colina; iii) Barro Duro; e, iv) Sopapo. Além dessas
localidades, acrescentamos a área da Caixa d' Água e a João XXIII. Determinamos estes
limites a partir da sistematização dos relatórios elaborados pela administração
municipal, referentes às atividades de monitoramento e planejamento do bairro.
Figura 15: Identificação das Localidades do bairro de Mãe Luiza.
Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006) e limite das localidades
(NATAL, 2004, SEMURB, 2008, LIMA, 2009).
100
PARTE 03
Cabe ressaltar que para a pesquisa de campo, entramos em contato com o Centro
Sócio Pastoral Nossa Senhora da Conceição de Mãe Luiza que se responsabilizou de
informar a comunidade sobre a pesquisa a ser realizada e indicou o guia-morador. Como
desde sempre senti atraída pelo trabalho de campo, então resolvi aplicar os
questionários somente com a ajuda do guia Heriberto Santos, sem colaboradores, por
constatar que a única maneira válida de compreender a realidade do mercado
imobiliário informal e as relações existentes entre os residentes do assentamento seria
dialogando com os entrevistados e visualizando a infraestrutura dos imóveis e do
entorno a serem comercializados, ou seja, circulando no bairro.
Apesar da insegurança constante, o fato de ser universitária constituiu uma
grande vantagem em minha pesquisa no assentamento. Identificada como estudante/
pesquisadora foi relativamente fácil visitar os imóveis e fazer perguntas delicadas, e ser
considerada inofensiva e mesmo inconsequente. Contudo, poucas recusas ocorreram por
parte dos moradores em receber a pesquisadora, havendo certa desconfiança quanto às
boas intenções em coletar informações sobre composição da família, rendimentos
(pessoais e domiciliares), ocupação e nível educacional etc.. Logo, aprendi que era
necessário deixar claro para os entrevistados o que me levara até ali. E ainda, por não
conhecer a área, compreendi e tive a sensibilidade de atender as decisões do guia sobre
a circulação no bairro, as pessoas a serem indagadas e os imóveis a serem visitados.
Com a colaboração do guia, percorremos ruas sequenciais a partir da localidade
do Alto da Colina, inquirindo os transeuntes/ moradores sobre imóveis alugados,
comprados ou vendidos. A identificação dos imóveis à venda ocorreu, também, a partir
de tabuletas ou anúncios fixados na própria edificação. Entretanto, os imóveis alugados
com placas de venda, aplicamos o questionário de aluguel.
Ao adentrarmos no bairro, observamos a necessidade de não seguirmos as ruas
de maneira sequencial por medidas de segurança. Então, passamos a ir para campo em
localidades distintas e em turnos diferenciados de segunda a sexta. Realizamos o campo
entre às 9:00 e 12:00 e às 14:00 e 16:30 por haver presença representativa de moradores
nesses horários. Apenas, no entorno da localidade da Caixa d’ Água e da Rua
Camaragibe, realizamos o campo entre às 9:00 e 11:00 devido, após este horário, a
presença constante de usuários/ vendedores de drogas ilícitas. Todavia, não aplicamos
questionários no interior da localidade Caixa d’ Água e Sopapo e trecho da Rua
Camaragibe (Figura 16).
101
PARTE 03
Figura 16: Áreas sem aplicação de questionários.
Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006).
O campo aconteceu entre os meses de junho e dezembro de 2010. Além dos
levantamentos realizados, demarcamos, fotografamos e espacializamos os imóveis em
Sistemas de Informação Geográfica (SIG).
O resultado da aplicação dessa metodologia foram 248 questionários, dos quais
07 corresponderam aos casos de compra de imóveis no último ano, 15 aos casos de
venda no momento da pesquisa e 226 aos casos de aluguel (Gráfico 1). Como é difícil
quantificar os aluguéis informais, devido à rotatividade, às informações se referem aos
locatários e/ou responsáveis pelo imóvel no momento da pesquisa de campo. Devido ao
número reduzido de compra e venda, a análise desse mercado ocorreu apenas de
maneira qualitativa, ao contrário do aluguel que apresenta um número significativo de
imóveis possibilitando quantificar as informações.
102
PARTE 03
Gráfico 1: Número de questionários aplicados.
3%
6%
91%
Aluguel
Compra
Venda
Fonte: Acervo próprio, 2010.
Aplicamos questionários em aproximadamente 6,09% do total de imóveis
existentes no bairro (4.070 domicílios19), significando que no período definido no
mínimo 6% dos imóveis havia sido objeto de alguma transação imobiliária – compra ou
aluguel – ou pretendiam ser – no caso dos imóveis que estavam à venda. Comprova-se,
portanto, a expressividade dos casos de aluguel no bairro, representando 91% do total
das edificações levantadas. Isto serve de base para afirmar que o mercado rentista - a
moradia de aluguel - predomina no espaço analisado.
10. CONSIDERAÇÕES PARCIAIS DA PARTE 03
A mercantilização dos assentamentos populares informais incentivou a
investigar e compreender quais as especificidades relacionadas ao funcionamento do
mercado imobiliário informal, tendo como escopo apreender como este mercado opera a
provisão habitacional para a população situada em Áreas Especial de Interesse Social
(AEIS). Para tanto, constatamos, primeiramente, o quanto é imprescindível entender os
procedimentos metodológicos desenvolvidos para monitorar o MII, uma vez que a
produção de estudos semelhantes possibilita comparar as pesquisas relacionadas aos
assentamentos populares informais.
Deste modo, o objetivo de rever trabalhos
realizados em âmbito nacional favoreceu para construção da metodologia, podendo
incentivar demais análises a serem realizadas na cidade do Natal/ RN.
Como também, constatamos que é de suma importância tomar conhecimento do
contexto histórico cultural e social dos moradores e das áreas a serem analisadas para
19
Fonte: IBGE, 2010.
103
PARTE 03
adaptar os procedimentos metodológicos, de acordo com as especificidades de cada
localidade, como: i) formação do assentamento; ii) localização no espaço urbano da
cidade; iii) tipologia dos imóveis; iv) mobilidade interna e externa dos moradores; v)
perfil social dos compradores/ vendedores/ locatários; vi) topologia do assentamento;
vii) urbanização da área, infraestrutura, serviços, etc.
Para tanto, como mencionado anteriormente, selecionamos Mãe Luiza por ser
um bairro popular consolidado, inserido numa área de expressiva pressão do mercado
imobiliário formal e que sofre impactos sociais e físico-ambientais em função da
dinâmica imobiliária formal e dos investimentos turísticos em seu entorno. E ainda, por
ser consolidado como AEIS e por apresentar uma dinâmica imobiliária própria, isto é,
associada às relações comunitárias, às questões fundiárias, à pressão da especulação
imobiliária e ao ordenamento urbano.
Em síntese, percebemos o quanto é imprescindível compreender o mercado
imobiliário informal do bairro de Mãe Luiza, devido este substituir - conforme demais
assentamentos populares informais - a tarefa do Estado, na sua função de prover
habitação para camadas de baixo poder aquisitivo.
104
PARTE 04
11. ESPECIFICIDADES DA DINÂMICA DO MERCADO IMOBILIÁRIO
INFORMAL EM MÃE LUIZA
Tendo por objetivo analisar as especificidades da dinâmica do mercado
imobiliário informal em Mãe Luiza, o presente capítulo traça primeiramente o perfil
socioeconômico da amostra (248 questionários), visando caracterizar os diferentes
compradores (07 questionários), vendedores (15 questionários) e inquilinos (226
questionários) do mercado de imóveis do estoque existente (mercado secundário).
Posteriormente, revela a mobilidade espacial dos inquilinos e dos proprietários
(compradores e vendedores) e as suas relações com a comunidade, considerando a
importância do fator localização da AEIS. Por fim, apresenta as peculiaridades dos
produtos, os aspectos legais das negociações imobiliárias, os mecanismos de fixação
dos preços, os agentes do mercado (locatários, vendedores e compradores) e as
características informacionais. A leitura dos dados ocorrerá a partir de variáveis
elaboradas pela Rede Infosolo, Baltrusis (2005) e Lacerda & Melo (2009). Essa base
contribui para refletir sobre como o mercado imobiliário informal atua na expansão e
reprodução dos assentamentos populares informais.
11.1. Perfil socioeconômico
A compreensão do perfil socioeconômico possibilita realizar uma conexão entre
a teoria e a realidade dos problemas urbanos e comprovar que a prática do mercado
imobiliário informal não é restrita apenas a população de baixo poder aquisitivo. Deste
modo, analisamos em relação aos inquilinos, compradores e vendedores: i) a
composição etária e por gênero; ii) o estado civil e o número de filhos; iii) o grau de
instrução; e, iv) a ocupação profissional e os rendimentos pessoais, auxiliares e
familiares mensais. Vale destacar que os dados se referem aos compradores, vendedores
e locatários dos imóveis pesquisados, não refletindo o perfil socioeconômico do total
dos moradores do bairro.
106
PARTE 04
11.1.1 Composição Etária e por Gênero
O bairro de Mãe Luiza (Tabela 11) é constituindo, predominantemente, por
pessoas do sexo feminino (51,73%). A população geral dos compradores, vendedores e
locatários é formada igualmente por pessoas do sexo feminino (50%) e masculino
(50%), sendo quase semelhante à proporção no mercado de aluguel, com 50,44% do
sexo masculino e 49,56% do sexo feminino. O número de mulheres vendendo (53,33%)
e comprando (57,14%) é superior ao sexo masculino 46,67% e 42,86%,
respectivamente.
Tabela 11: Sexo do geral e dos vendedores, dos compradores, dos locatários e dos
moradores de Mãe Luiza.
Geral
Vendedores
Compradores
Sexo
Feminino
Masculino
Total
V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
%
124
124
248
50,00
50,00
100
8
7
15
53,33
46,67
100
4
3
7
57,14
42,86
100
Total Mãe
Luiza
V.
%
V. abs.
%
abs.
112
49,56 7.738 51,73
114
50,44 7.221 48,27
226
100 14.959 100
Locatários
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Em relação a variável faixa etária (Tabela 12), podemos perceber que a média
dos entrevistados se concentra na faixa de 20 a 29 anos (32,26%) e, em segundo lugar,
30 a 39 anos (25,40%), totalizando (57,66%) e estando condizente com a faixa etária
predominante do bairro (46,31%, com até 29 anos). É importante ressaltar um número
significativo de responsáveis por domicílios na faixa de até 19 anos (2,82%),
concentrando estes proprietários apenas no mercado de aluguel (3,10%). A média dos
locatários de imóveis é semelhante ao de todos entrevistados, com concentração na
faixa de 20 a 29 anos (33,63%), em seguida entre 30 a 39 anos (26,99%). Entretanto,
entre os vendedores predomina a faixa etária acima de 50 anos (86,67%), tendo uma
mudança significativa do número dos compradores que concentram entre 20 a 29 anos
(42,86%) e 30 a 39 anos (28,57%). Já, os inquilinos são mais jovens em relação aos
“proprietários” da compra e venda, provavelmente, não tiveram condições de acumular
o suficiente para adquirir imóvel; em contradição, percebe-se um “envelhecimento” dos
vendedores se comparado aos compradores e locatários.
107
PARTE 04
Tabela 12: Faixa etária geral dos vendedores, dos compradores, dos locatários e dos
moradores de Mãe Luiza.
Geral
Faixa Etária
Vendedores
Compradores
Locatários
Total Mãe
Luiza
V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
%
até 19 anos
7
2,82
0
0
0
0
7
3,1
5.322
35,58
20 a 29 anos
80
32,26
1
6,67
3
42,86
76
33,63
2.975
19,89
30 a 39 anos
63
25,4
0
0
2
28,57
61
26,99
2.213
14,79
40 a 49 anos
37
14,92
0
0
0
0
37
16,37
1.915
12,80
50 a 59 anos
28
11,29
6
40
2
28,57
20
8,85
1.100
7,35
60 a 69 anos
13
5,24
0
0
0
0
13
5,75
793
5,30
70 a 79 anos
15
6,05
7
46,67
0
0
8
3,54
453
3,03
80 a 89 anos
2
0,81
0
0
0
0
2
0,88
165
1,10
90 em diante
1
0,4
0
0
0
0
1
0,44
23
0,15
NS/ NR
2
0,81
1
6,67
0
0
1
0,44
-
-
100
15
100
7
100
226
100
14.959
100
Total
248
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010, e IBGE (2010).
11.1.2 Estado Civil e Número de Filhos
Em relação ao estado civil, 37,50% do geral (248 questionários) encontra-se em
união estável e 28,63% é casado oficialmente (Tabela 13), sendo estatisticamente
semelhante às informações obtidas para os inquilinos. Dentre eles, 38,94%
estabeleceram união estável com o parceiro, 28,76% é casado e 23,45% encontram-se
solteiro. O número significativo de inquilinos solteiros pode ser, talvez, pela garantia da
mobilidade, antes de se estabilizar a partir do casamento ou união estável. Dentre os
compradores, sobressaem apenas às pessoas casadas (57,14%) e com união estável
(42,86). Em oposição, a maioria dos vendedores são viúvos (26,67%) e separados
(26,67%), em certos casos o estado civil é uma das motivações para venda do imóvel
pela necessidade da divisão do bem com o ex-cônjuge e/ou filhos.
108
PARTE 04
Tabela 13: Estado civil geral e dos vendedores, dos compradores e dos locatários.
Geral
V. abs.
%
28,63
Casado (a)
71
22,18
Solteiro (a)
55
4,44
Viúvo (a)
11
6,45
Separado (a)
16
37,50
União estável (a)
93
0,81
NR/NS
2
Total 248
100
Estado Civil
Vendedores
V. abs.
%
13,33
2
13,33
2
26,67
4
26,67
4
13,33
2
6,67
1
15
100
Compradores
V. abs.
%
57,14
4
0,00
0
0,00
0
0,00
0
42,86
3
0,00
0
7
100
Locatários
V. abs.
%
28,76
65
23,45
53
3,10
7
5,31
12
38,94
88
0,44
1
226
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Parte significativa dos entrevistados possui filhos (82,66% ou 205 dos
questionários aplicados), sendo constatado em 100% (7 entrevistados) dos compradores,
86,67% (13 entrevistados) dos vendedores e 81,86% (185 entrevistados) dos inquilinos
(Tabela 14). Entre os vendedores com filhos, uma parcela relevante (61,54%) possui
mais de seis filhos. Ao contrário, os compradores têm no máximo três filhos (85,71%).
De maneira menos significativa, há semelhança no grupo dos inquilinos que, do total,
77,30% possui no máximo três filhos. Tal situação, provavelmente, ocorre devido os
compradores e inquilinos concentrarem numa faixa etária mais jovem.
Tabela 14: Número de filhos do geral e dos vendedores, dos compradores e
dos locatários.
Locatários
Geral
Vendedores Compradores
V. abs.
%
V. abs. % V. abs. % V. abs.
%
54
26,341
0
28,57
28,11
1 filho (a)
0
2
52
55
26,829
0
42,86
28,11
2 filhos (as)
0
3
52
42
20,488
15,4
14,29
21,08
3 filhos (as)
2
1
39
20
9,7561
15,4
0
9,73
4 filhos (as)
2
0
18
13
6,3415
7,69
14,29
5,95
5 filhos (as)
1
1
11
21
10,244
61,5
0
7,03
6 filhos (as) em diante
8
0
13
Total
205
100
13
100
7
100
185
100
Número de Filhos
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
11.1.3. Grau de Instrução
No que diz respeito ao grau instrução, percebe-se que 29,84% do geral não
concluíram o ensino fundamental e 24,60% cursaram o ensino médio completo (Tabela
15). Da mesma maneira ao geral, o grau de instrução dos inquilinos é de 28,76% com
109
PARTE 04
ensino fundamental incompleto e 26,11% com ensino médio completo, sendo
significativo os sem instrução ou somente alfabetizado (9%). Já, os compradores
concentram-se apenas entre o ensino fundamental completo (57,14%) e incompleto
(42,86%). Os vendedores predominam no ensino fundamental incompleto (40%) e
completo (20%), mas apresentam 13,33% somente alfabetizado ou com ensino médio
completo. Provavelmente, o fato dos vendedores serem de uma faixa etária mais elevada
(86,67% com idade superior a 50 anos), significa que não tiveram as mesmas
oportunidades de educação das demais gerações.
Tabela 15: Grau de instrução geral e dos vendedores, dos compradores e dos locatários.
Grau de Instrução
Sem instrução
Somente alfabetizado
Ensino Fundamental
Incompleto
Ensino Fundamental
Completo
Ensino Médio
Incompleto
Ensino Médio
Completo
Superior Incompleto
Superior Completo
Pós-Graduação
Outro
NS/NR
Total
Geral
V. abs.
%
Vendedores
V. abs.
%
Compradores
V. abs.
%
Locatários
V. abs. %
18
6
7,26
2,42
1
2
6,67
13,33
0
0
0,00
0,00
17
4
7,52
1,77
74
29,84
6
40,00
3
42,86
65
28,76
43
17,34
3
20,00
4
57,14
36
15,93
28
11,29
0
0,00
0
0,00
28
12,39
61
24,60
2
13,33
0
0,00
59
26,11
2
2
2
2
10
248
0,81
0,81
0,81
0,81
4,03
100
0
0
0
0
1
15
0,00
0,00
0,00
0,00
6,67
100
0
0
0
0
0
7
0
0,00
0,00
0,00
0,00
100
2
2
2
2
9
226
0,88
0,88
0,88
0,88
3,98
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
11.1. 4. Ocupação profissional e Rendimentos
Parte significativa dos inquilinos, compradores e vendedores (72,98%) tem
ocupação profissional, encontrando-se empregado ou trabalhando por conta própria
(Tabela 16). Os demais estão desempregados a procura de trabalho (9,27%) ou não
trabalham (4,44%) e 12,10% são aposentados. No grupo dos vendedores, os dados
revelam um número expressivo de aposentados (53,33%), em seguida 33,33% com
alguma ocupação profissional e 6,67% que não trabalha, condizendo com a faixa etária
predominante. Em contrapartida, é expressiva entre os compradores (71,43% do total) a
110
PARTE 04
quantidade de trabalhadores por conta própria (42,86%) e empregados (28,57%). Entre
os inquilinos uma parcela relevante está empregada (58,85%), revelando certa
estabilidade no que diz respeito aos rendimentos mensais e ao nível de
comprometimento da renda familiar com o aluguel (Tabela 36).
Tabela 16: Ocupação profissional do geral e dos vendedores, dos compradores e dos
locatários.
Ocupação Profissional
Aposentado
Empregado
Trabalho por conta própria
Desempregado/
procura de trabalho
Não trabalha
NR
Total
Geral
V. abs.
%
30
12,10
140
56,45
41
16,53
23
9,27
11
3
248
4,44
1,21
100
Vendedores
Compradores
Locatários
V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
%
53,33
14,29
9,73
8
1
22
20,00
28,57
58,85
3
2
133
13,33
42,86
16,37
2
3
37
0
1
1
15
0,00
6,67
6,67
100
1
0
0
7
14,29
0,00
0,00
100
22
11
1
226
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
A fonte de renda principal de modo geral (Tabela 17) é do tipo trabalho com
carteira assinada (41,13%), seguido do trabalho por conta própria (22,18%). Semelhante
ao geral, 42,92% dos inquilinos obtém sua renda principal por meio do trabalho com
carteira assinada. Entretanto, parte relevante trabalha por conta própria (23,01%), tendo
certa instabilidade no que diz respeito aos rendimentos mensais e, em extensão, ao
comprometimento da renda familiar com o aluguel. E em menor proporção, mas não
desprezível, por meio da aposentadoria (10,62%). Dentre os compradores, o rendimento
principal é adquirido por meio do trabalho com carteira assinada (28,57%) e sem
carteira assinada (28,57%). Levanta-se a hipótese de que o trabalho com carteira
assinada e aposentadoria (14,29%) possibilita maior estabilidade para poupar ou
financiar a compra de imóveis. Em contrapartida, 53,33% dos vendedores tem como
rendimento principal a aposentadoria, estando condizente com a faixa etária
predominante.
111
9,73
4,87
0,44
100
PARTE 04
Tabela 17: Fonte de Renda Principal do geral e dos vendedores, dos compradores e
dos locatários.
Geral
Vendedores
Compradores
Locatários
Fonte de Renda
Principal
V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
%
Trabalho com carteira
102
41,13
3
20,00
2
28,57
97
42,92
assinada
Trabalho sem carteira
18
7,26
0
0,00
2
28,57
16
7,08
assinada
Trabalho por conta
2
13,33
1
14,29
52
23,01
55
22,18
própria (autônomo)
33
13,31
8
53,33
1
14,29
24
10,62
Aposentadoria
4
1,61
0
0,00
0
0,00
4
1,77
Bolsa Família
25
10,08
0
0,00
0
0,00
25
11,06
Outro benefício
8
3,23
6,67
14,29
2,65
Nenhuma
1
1
6
3
1,21
6,67
0,00
0,88
NS/ NR
1
0
2
Total 248
100
15
100
7
100
226
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Com relação aos rendimentos pessoais do geral (248 questionários) nos
submercados (Tabela 18) há certa concentração entre meio salário mínimo (S.M.) e um
salário mínimo (47,37%). Ao somarmos a média geral de até dois S.M. temos
porcentagem considerável de 83,81%, equivalendo ao rendimento pessoal dos
moradores de Mãe Luiza (91,06% recebem até dois salários mínimos). Em relação aos
rendimentos mensais dos inquilinos, a maior concentração, praticamente a metade, está
na faixa de meio S.M. a um S.M. (49,12%), seguido do intervalo de um a dois salários
mínimos (29,20%). Considerando os referidos intervalos, podemos afirmar que 85,84%
dos inquilinos recebem até dois S.M.. Ao compararmos com a ocupação, percebemos
que os desempregados e os que não trabalham informaram o seu rendimento, em virtude
do momento da pesquisa está recebendo seguro desemprego. Em menor proporção,
71,43% dos compradores recebem em média até dois salários mínimos. No caso dos
vendedores, apenas um não possui rendimento mensal, sendo contabilizados na análise
catorze vendedores. Dentre estes, 28,57% recebem entre meio a um salário mínimo, se
diferenciando o seguinte (21,43%) por receber em torno de três a quatro S.M..
Entretanto, 57,14% tem um rendimento mensal de até dois salários mínimos.
112
PARTE 04
Tabela 18: Rendimento Pessoal Mensal do geral e dos vendedores, dos compradores e
dos locatários e dos moradores de Mãe Luiza.
Rendimento
Mensal
Renda ≤1/2 S.M
1/2 S.M. ˂
Renda ≤ 1 S.M.
1 S.M. ˂ Renda
≤ 2 S.M.
2 S.M. ˂ Renda
≤ 3 S.M.
3 S.M. ˂ Renda
≤ 4 S.M.
4 S.M. ˂ Renda
≤ 5 S.M.
Renda > 5 S.M.
NR/ NS
Sem Rendimento
Total
Geral
V. abs.
21
Vendedores
Compradores
Locatários
% V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
8,50
14,29
2
2
28,57
17
117
47,37
69
27,94
13
5,26
10
4,05
2
0,81
5
10
0
247
2,02
4,05
0
100
4
2
0
3
0
2
1
0
14
28,57
14,29
0,00
21,43
0,00
14,29
7,14
0
100
%
7,52
2
28,57
111
49,12
1
14,29
66
29,20
0
0,00
13
5,75
1
14,29
6
2,65
0
1
0
0
7
0,00
14,29
0,00
0
100
2
2
9
0
226
0,88
0,88
3,98
0
100
Total Mãe
Luiza
V. abs. %
1.730 42,47
1.446
35,50
533
13,09
90
2,21
42
1,03
62
170
4.073
1,52
4,17
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010, e IBGE (2010).
A respeito de obter algum tipo de renda auxiliar (Tabela 19), 57,14% (4 dos
entrevistados) dos compradores informaram complementar o rendimento através do
Programa Bolsa Família (75%) e aluguel de imóveis (25%). Em contrapartida, dentre os
vendedores - apenas 40%, 6 dos entrevistados - tem como renda auxiliar o aluguel de
imóveis (33,33%), o recebimento de pensão (33,33%) e através da venda de alimentos
(33,33%). Dentre os inquilinos, 37,17% (84 dos entrevistados) complementam a renda
por meio do Programa Bolsa Família (58,33%). Nota-se, também, através do aluguel de
imóveis (7,14%), os locatários informaram que possuem imóvel no próprio bairro, mas
preferem morar de aluguel devido o seu imóvel não atender as necessidades pessoais,
como: a) problemas relacionados à infraestrutura da edificação; b) o dimensionamento;
e/ou, c) a questão da localização do imóvel.
113
PARTE 04
Tabela 19: Fonte de Renda Auxiliar do geral e dos vendedores, dos compradores e
dos locatários.
Geral
Vendedores
Compradores
Locatários
V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
%
9
9,38
2
33,33
7,14
1
25,00
Aluguel de imóveis
6
52
54,17
0
0,00
3
75,00
58,33
Bolsa Família
49
11
11,46
2
33,33
0
0,00
10,71
Pensão
9
22
22,92
2
33,33
0
0,00
23,81
Outros
20
2
2,08
0
0,00
0
0,00
0,00
NR/NS
0
Total
96
100
6
100
4
100
84
100
Fonte de Renda
Auxiliar
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Sobre o rendimento familiar, um número representativo dos familiares dos
inquilinos (57,08%) colabora financeiramente. Como também, dos compradores
(85,71%) e dos vendedores (46,67%). Dentre estes, predomina apenas uma única pessoa
que ajuda no rendimento familiar - 78,29% dos inquilinos; 57,14% dos vendedores; e,
83,33% dos compradores. Deste modo, o rendimento familiar dos locatários (Tabela 20)
concentra entre um a dois salários mínimos (35,85%), seguido do intervalo de dois a
três S.M. (23,01%) e até um S.M. (24,78%). Chama atenção a predominância de 3,54%
das famílias com rendimento superior a cinco salários mínimos. Considerando a faixa
de até dois S.M., pode-se afirmar que 60,62% das famílias dos locatários estão neste
intervalo. Entre os vendedores, a renda familiar prevalece entre três a quatro salários
mínimos e maior de cinco S.M., correspondendo 40% dos vendedores. Em
contrapartida, entre os compradores 28,57% possui rendimento familiar entre dois a três
S.M. e maior de cinco salários mínimos. Esses dados revelam maiores rendimentos por
parte das famílias dos compradores. Como era de se esperar, os rendimentos dos
vendedores são superiores aos dos compradores e dos locatários. Por sua vez, o
rendimento familiar desses últimos são inferiores aos dos compradores. Tal realidade
aponta para a dificuldade dos inquilinos adquirirem as suas moradias.
No geral, o rendimento familiar predomina entre 1 a 2 S.M. (33,87%), tendo um
número significativo com renda inferior a meio salário mínimo (2,42%), estando
condizente com o rendimento familiar do bairro, de acordo com o IBGE (2010) (Tabela
8).
114
PARTE 04
Tabela 20: Rendimento familiar mensal do geral e dos vendedores, dos compradores
e dos locatários e dos moradores de Mãe Luiza.
Rendimento Familiar
Renda ≤1/2 S.M
1/2 S.M. ˂ Renda ≤ 1 S.M.
1 S.M. ˂ Renda ≤ 2 S.M.
2 S.M. ˂ Renda ≤ 3 S.M.
3 S.M. ˂ Renda ≤ 4 S.M.
4 S.M. ˂ Renda ≤ 5 S.M.
Renda > 5 S.M.
NR/ NS
Sem Rendimento
Total
Geral
Vendedores Compradores
Locatários
V. abs.
% V. abs. %
V. abs.
%
V. abs. %
6
2,42
0
0,00
0
0,00
6
2,65
54
21,77
3
20,00
1
14,29
50
22,12
84
33,87
2
13,33
1
14,29
81
35,84
56
22,58
2
13,33
2
28,57
52
23,01
21
8,47
3
20,00
0
0,00
18
7,96
3
1,21
0
0,00
1
14,29
2
0,88
13
5,24
3
20,00
2
28,57
8
3,54
11
4,44
2
13,33
0
0,00
9
3,98
0
0
0
0
0
0
0
248
100
15
100
7
100
226
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
11.2. Mobilidade Espacial
Segundo Abramo & Faria (1998, p. 431), as decisões de deslocamento
residencial intraurbano, ocorre a partir de determinadas condições individuais (ciclo de
vida familiar, mobilidade social), e estruturais (relação de renda/ emprego e
disponibilidade de crédito imobiliário), vindo a determinar a direção do fluxo que é
definido pelo grau de satisfação/ insatisfação com o local de origem/ destino, interligado
aos processos de valorização/ desvalorização do estoque, incidindo na estrutura social
da vizinhança. Ademais, as taxas de mobilidade variam de acordo com faixa etária,
renda e condição de ocupação do imóvel anterior/ atual, impondo diferenças nas
exigências/ preferências por localização e/ou imóvel dos distintos segmentos do
mercado, em diversas fases do ciclo de vida.
A partir dessa constatação, avaliamos a mobilidade e as relações comunitárias
dos inquilinos, dos vendedores e dos compradores20. Em relação aos vendedores foram
considerados os residentes no bairro de Mãe Luiza ou no imóvel colocado à venda no
momento da pesquisa, isto é, 86,66% ou treze questionários, do universo de quinze
questionários. Para tanto, analisamos: i) o tempo de permanência em Mãe Luiza; ii) os
motivos de mudança do domicílio; iii) o deslocamento para escola e para o trabalho
(origem-destino); iv) o local de realização das compras diárias, vestuários,
eletrodomésticos e materiais de construção; v) o deslocamento para prática do lazer e
20
Como mencionado anteriormente, os dados referentes aos compradores e vendedores são apenas
qualitativos, devido ao número reduzido de questionários aplicados.
115
PARTE 04
participação de grupos culturais e religiosos; e, vi) o principal meio de transporte
utilizado.
11.2.1. Tempo de permanência em Mãe Luiza
No mercado de aluguel (Tabela 21), destaca em primeiro lugar os locatários com
apenas 5 anos de moradia no bairro (23,45%). Em menor proporção os residentes entre
25 a 30 anos (14,60%), seguido dos moradores entre 20 a 25 anos (12,39%).
A
pesquisa revelou de maneira expressiva moradores residentes há mais de 40 anos no
bairro (10,62%). Dentre os inquilinos, 80,53% mudam de domicílio a cada três anos,
sendo que 71,42% transferem de residência num prazo de 12 meses. Dos 130 locatários
que se mudam nesse prazo, 55,38% aluga outro imóvel em até quatro meses, seguido de
23,85% entre 9 a 12 meses e 20,77% entre 5 a 8 meses. E ainda, antes de residirem no
imóvel atual, 82,30% dos inquilinos morava no próprio bairro, sendo representativa a
rotatividade de imóveis. Em menor expressividade, vieram da Zona Leste (3,98%),
Zona Norte (3,09%) e Zona Sul (1,32%).
Tabela 21:
Tempo de moradia em Mãe Luiza dos vendedores, compradores e
locatários.
Tempo de Moradia em
Mãe Luiza
Tempo ≤ 5 anos
5 anos ˂ Tempo ≤ 10 anos
10 anos ˂ Tempo ≤ 15 anos
15 anos ˂ Tempo ≤ 20 anos
20 anos ˂ Tempo ≤ 25 anos
25 anos ˂ Tempo ≤ 30 anos
30 anos ˂ Tempo ≤ 35 anos
35 anos ˂ Tempo ≤ 40 anos
Tempo > 40 anos
NR/ NS
Total
Vendedores
V. abs.
%
0,00
0
0,00
0
0,00
0
15,38
2
7,69
1
0,00
0
0,00
0
23,08
3
38,46
5
15,38
2
13
Compradores
V. abs.
%
2
28,57
2
28,57
0
0,00
0
0,00
0
0,00
2
28,57
0
0,00
0
0,00
1
14,29
0
0,00
7
100,00
100,00
Locatários
V. abs.
%
23,45
53
7,96
18
6,19
14
9,29
21
12,39
28
14,60
33
5,75
13
4,87
11
10,62
24
4,87
11
226
100,00
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
A permanência por parte dos inquilinos no próprio bairro é motivada
significativamente por ter nascido em Mãe Luiza (25,71%), isto é, por ter adquirido no
decorrer dos anos afinidade com o bairro e com a vizinhança. Seguido da proximidade
dos familiares que residem na localidade (17,55%), com representativo número de
116
PARTE 04
parentes (85,40%) e amigos (72,57%) presentes na área. Em menor proporção por
gostar do bairro (15,36%), a questão do casamento com moradores da localidade
(8,78%) e a proximidade do trabalho (7,21%). Percebe-se que as relações familiares são
representativas quando se trata da escolha do local de moradia.
Dentre os vendedores, 38,46% residem na localidade há mais de quatro décadas.
Em seguida, com 23,07%, entre 35 a 40 anos, e em menor intervalo de tempo, 15,38%,
entre 15 a 20 anos. Dos vendedores residentes no imóvel colocado à venda, 45,45%
residem na moradia há mais de 21 anos, estando o intervalo de tempo entre 3 a 6
décadas. Em seguida, com 27,27% com 16 a 21 anos e em menor intervalo de tempo
18,18% residindo no imóvel no máximo até cinco anos. Esses vendedores, antes de
residirem no imóvel, 63,63% já moravam em Mãe Luiza e em menor proporção (9,09%)
habitavam o entorno do bairro (Zona Leste). Esse tempo de moradia no bairro contribui
para formação de laços de amizade, sendo verificado entre os entrevistados que 69,23%
têm amigos no local. A relação de familiares morando no bairro (61,53%) também é
representativa. Em geral, o motivo de residir em Mãe Luiza ocorreu pelo casamento
com moradores da própria localidade e/ou por conta da proximidade do trabalho.
Como a pesquisa de imóveis comprado teve como metodologia aplicar
questionários apenas no conjunto de domicílios adquiridos nos últimos 12 meses,
averiguamos que dentre os compradores, 42,85% residem no imóvel no intervalo de 6
meses, 28,57% entre 7 a 12 meses e 28,57% não residia no imóvel. Dos dois não
residentes no imóvel, um informou que está reformando a edificação e atualmente mora
de aluguel no próprio bairro. Do total, 57,14% moram no máximo 10 anos em Mãe
Luiza, 28,57% entre 25 a 30 anos e 14,29% há mais de 40 anos. Apesar disso, dentre os
entrevistados 14,28% não residiam no bairro, justificando a compra na localidade
devido o valor do imóvel ser compatível com a renda familiar. Dos antigos moradores, a
permanência no lugar é motivada por ter nascido na localidade (27,27%), tendo certa
afinidade com a área e a vizinhança. Da mesma maneira, são representativos aqueles
que se criaram em Mãe Luiza (18,18%) e os que residem devido à proximidade dos
familiares (18,18%). Dentre os entrevistados, 85,71% possuem parentes e amigos
(71,42%) morando no bairro.
117
PARTE 04
11.2.2. Motivos de mudança do domicílio
Grande parte dos inquilinos (61,06%) antes de residir no imóvel atual morava de
aluguel (Tabela 22). Tendo como principal justificativa para mudar de domicílio a
necessidade de residir em imóvel com maior dimensionamento (17,07%) e com melhor
infraestrutura (10,97%). Outros informaram que precisam residir próximo dos parentes
(12,19%) e do próprio trabalho (5,48%). E demais, alegaram que o valor do aluguel é
elevado em relação aos gastos familiares (7,31%), necessitando alugar imóvel
compatível com a renda familiar, etc.
Tabela 22: Trajetória residencial antes de residir no imóvel da pesquisados
vendedores, compradores e locatários.
Geral
Vendedores
Compradores
V. abs. %
V. abs.
%
V. abs.
%
71
28,86
38,46
71,43
Próprio
5
5
143 58,13
23,08
28,57
Alugado
3
2
8
3,25
0,00
0,00
Cedido
0
0
1
0,41
0,00
0,00
Outro
0
0
23
9,35
5
38,46
0,00
NR
0
Total 246
100
13
100
7
100
Trajetória
Residencial
Locatários
V. abs.
%
26,99
61
61,06
138
3,54
8
0,44
1
7,96
18
226
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Em menor proporção, 26,99% residiam em casa própria. Convém ressaltar que
21,53% moravam com parentes e mudaram de imóvel em decorrência do casamento.
Outro motivo de mudança mencionado foi à necessidade de residir em imóvel com
maior dimensionamento (13,84%). Como também, por problemas familiares (13,84%) e
a necessidade de adquirir independência familiar (10,76%). De maneira menos
representativa, 3,07% informou que precisou vender o imóvel onde residia
anteriormente.
Destacam-se os inquilinos que moraram em imóveis cedidos (3,45%), dentre
estes o principal motivo da mudança foi à necessidade de residir em imóvel com maior
dimensionamento
(33,33%).
Outras
causas
representativas
foram:
separação;
casamento; proximidade do trabalho; infraestrutura do imóvel; dentre outros.
Antes de morar na residência da pesquisa, grande parte dos inquilinos não
visitaram outros imóveis para alugar (68,58%). Apenas, 9,29% visitaram dois imóveis e
em menor proporção apenas um único imóvel (7,52%). Dos que visitaram outros
118
PARTE 04
imóveis (31,41% do total dos inquilinos), a procura predominou no próprio bairro
(69,01%). Somente 7,04% procuraram fora do bairro e 9,85% tanto em Mãe Luiza
quanto em outras localidades. Dos que pesquisaram os imóveis (31,42%), mais da
metade passou no máximo uma semana (53,09%) a procura da atual residência, seguido
daqueles que pesquisaram entre uma a quatro semanas (19,02%). Os dados detectaram
que 72,11% dos locatários passam no máximo um mês a procura de um novo imóvel
para residir.
Chama a atenção que 69,91% dos inquilinos permaneceriam no bairro caso
tivesse condições de adquirir imóvel, devido os seguintes motivos: a) gostar do bairro
(29,87%); b) proximidade dos familiares (15,15%); d) centralidade do bairro (12,98%);
e) proximidade dos principais centros comerciais e de serviços (7,79%); dentre outros
motivos. Contudo, registramos número representativo dos que não pretendem comprar
imóvel em Mãe Luiza (29,64%): a) por ser proprietário de imóvel em outra localidade
(18,30%); b) por não gostar do bairro (14,08%); c) porque pretende adquirir imóvel em
outro município; d) por questões de insegurança/ violência (12,67%); e) por já ser
proprietário de imóvel em Mãe Luiza (9,85%); etc.
No caso dos vendedores, somente 38,46% residiam em imóvel próprio e 23,07%
em imóvel alugado. Dos residentes no imóvel próprio, a metade não pretende continuar
morando em Natal (50%). Já, 30% quer residir na Zona Oeste ou Norte do município,
apenas 10% tem a intensão de permanecer no próprio bairro e outros 10% não definiu o
novo local que irá residir. Ao analisarmos o motivo da venda do imóvel, constatamos
que 23,52% deseja sair da edificação para morar próximo dos familiares. Como
também, devido a problemas familiares (17,64%), a necessidade de mudar de bairro
(11,76%), a questão da insegurança/ violência (11,76%) no bairro, a ausência de
rendimento pessoal/ familiar para manutenção do imóvel (5,88%), etc.
Convém ressaltar que 71,42% dos compradores já residiam em Mãe Luiza. Em
menor proporção, em bairros do entorno - basicamente Zona Leste (14,28%) – e
localidades da Zona Norte (14,28%). Em geral, 14,28% dos compradores moravam no
próprio imóvel não chegando a visitar outros domicílios. Em contrapartida, 57,14%
passou uma semana procurando pelo domicílio, chegando a visitar apenas o imóvel da
compra (85,71%). Dos que visitaram mais de quatro imóveis (14,28%), a procura
ocorreu somente no bairro de Mãe Luiza.
Os principais motivos que levaram os novos proprietários adquirirem o imóvel
se deu pela proximidade dos familiares e para não pagar mais aluguel. Como também,
119
PARTE 04
em menor proporção, a intensão de alugar o imóvel para aumentar a renda familiar, a
proximidade dos amigos, à oportunidade/ facilidade de compra, etc.
11.2.3. Origem-destino escola e trabalho
A pesquisa contabilizou uma média de três pessoas por domicílio do total de 757
moradores dos imóveis alugados (226 residências). Dentre estes, 266 são estudantes que
frequentam as escolas do próprio bairro (66,54%) e em menor expressividade dos
bairros vizinhos como Petrópolis (17,66%), Cidade Alta (6,01%) e Tirol (3,75%).
A respeito dos inquilinos que possuem alguma ocupação profissional (75,22%
dos empregados ou trabalhadores por conta própria), 61,99% trabalham fora do bairro,
28,07% no próprio bairro e 9,94% em locais indeterminados. Destacando entre os
trabalhadores fora do bairro, um número expressivo (50%) com ocupação na própria
zona administrativa de Mãe Luiza (Zona Leste), seguido da Zona Sul (30,19%). Em
menor proporção no parque hoteleiro da Via Costeira (7,55%), localidade situada
próxima a Mãe Luiza.
Pelo número reduzido de imóveis à venda – 15 questionários aplicados,
constatamos que há uma variação no número de moradores por domicílio, isto é,
registramos edificações com única pessoa e, outras, com mais de sete moradores, tendo
uma média de quatro pessoas por imóvel. Dentre os 51 residentes, 17 estudam nas
escolas do próprio bairro (31,25%) e em menor proporção no bairro de Tirol (18,75%).
Em contrapartida, a pesquisa contabilizou 12,5% de estudantes frequentando as escolas
fora do município de Natal. Sobre a relação origem-destino (casa-trabalho) dos
vendedores, que possuem alguma ocupação profissional (33,33%), 40% trabalham em
Mãe Luiza e com a mesma porcentagem (20%) na Zona Sul de Natal, no município de
Parnamirim – este pertencente à Região Metropolitana de Natal – e em locais
indeterminados.
Como mencionado anteriormente, dentre os sete imóveis comprados somente em
cinco residem pessoas. Deste modo, a pesquisa contabilizou 28 moradores no total dos
imóveis, tendo uma média de 3,6 pessoas por edificação, com destaque para um imóvel
com seis residentes. Dentre os moradores, nove são estudantes, com 55,55%
frequentando as escolas de Mãe Luiza e bairros vizinhos, como Cidade Alta (33,33%) e
Petrópolis (11,11%). Sobre os compradores que possuem alguma ocupação profissional
120
PARTE 04
(71,43% correspondem aos empregados e aos trabalhadores por conta própria), 80%
trabalham fora do bairro nas Zonas Leste e Sul e 20% em locais indeterminados.
A proximidade de Mãe Luiza a centros de comércio/serviço possibilita acessos
diferenciados a núcleos de emprego e renda, bolsões de serviços públicos (escolas,
hospitais, supermercados, etc.) reduzindo o custo deslocamento. A maioria dos
moradores que trabalham e/ou estudam no próprio bairro e/ou localidades vizinhas
tiveram como um dos motivos para escolha da moradia à lógica da localização do que o
produto em si, apropriando-se do bairro devido às vantagens e os recursos disponíveis
na localidade/ entorno.
11.2.4. Local de realização das compras diárias, vestuários, eletrodomésticos e
materiais de construção.
Em relação ao descolamento dos inquilinos para adquirir os alimentos diários,
81,42% realizam as compras em mercearias e minimercado do bairro (Tabela 23),
apesar dos preços das mercadorias, na maioria das vezes, serem elevados em relação aos
principais supermercados da cidade, não compensando a despesa com deslocamento
para adquirir produtos alimentícios nos bairros vizinhos. De modo representativo,
66,37% dos inquilinos que compram material de construção para manutenção dos
imóveis adquirem a mercadoria no próprio bairro (70%), fora do bairro (27,33%) e em
qualquer localidade (2,67%). A respeito das compras realizadas fora do bairro, certos
locatários informaram comprar na Zona Norte, devido o preço ser mais acessível.
Entretanto, parcela significativa dos inquilinos (28,32%) não compra material de
construção, sendo o motivo justificado pela não restituição do valor gasto por parte dos
locadores.
121
PARTE 04
Tabela 23: Local de compras diárias, roupa, eletrodoméstico e material de construção dos
vendedores, compradores e locatários.
Material de
Construção
Eletrodoméstico
Roupa
Diária
Compras
Localidades
No próprio bairro
Fora do bairro
No próprio bairro/
Fora do bairro
Doação
NR
Total
No próprio bairro
Fora do bairro
No próprio bairro/
Fora do bairro
Doação
NR
Total
Geral
V. abs.
%
199
80,89
36
14,63
5
2,03
1
5
246
36
193
0,41
2,03
100
14,63
78,46
7
2,85
5
5
2,03
2,03
246
No próprio bairro
Vendedores
V. abs.
%
61,54
8
23,08
3
0
0
2
13
2
9
0,00
0,00
15,38
100
15,38
69,23
0,00
Compradores
V. abs.
%
100,00
7
0,00
0
0
0
0
7
0
6
0,00
15,38
100
0
0
2
13
100
1
0
0
7
18
7,32
1
7,69
Fora do bairro
No próprio bairro/
Fora do bairro
208
84,55
9
69,23
3
1,22
Doação
NR
6
11
246
115
46
2,44
4,47
100
46,75
18,70
5
2,03
64
16
246
26,02
6,50
100
Total
No próprio bairro
Fora do bairro
No próprio bairro/
Fora do bairro
Não compra
NR
Total
0
0
3
13
5
4
1
0
3
13
0,00
0,00
23,08
100
38,46
30,77
7,69
0,00
23,08
100
0,00
0,00
0,00
100
0,00
85,71
14,29
Locatários
V. abs.
%
81,42
184
14,60
33
5
1
3
226
34
178
2,21
0,44
1,33
100
15,04
78,76
2,65
2,21
1,33
100
6
5
3
226
0
0,00
17
7,52
7
100,00
192
84,96
0
0
0
7
5
1
0
0
1
7
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
100
71,43
14,29
0,00
0,00
14,29
100
100
1,33
3
6
8
226
105
41
4
64
12
226
2,65
3,54
100
46,46
18,14
1,77
28,32
5,31
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Sobre a compra de vestuário, dos 94,46% inquilinos que adquirem roupas,
81,65% decidem comprar fora do bairro, basicamente nos principais centros comerciais
de Natal (Cidade Alta e Alecrim). Ambos os bairros estão situados na Zona Leste,
distando o primeiro 3,2km de Mãe Luiza e o segundo 6,7km. Da mesma maneira, a
obtenção de eletrodomésticos, dos 93,80% inquilinos que compram 90,56% resolvem
adquirir fora do bairro, principalmente na Cidade Alta e no Alecrim. Em menor
expressividade, a compra de eletrodomésticos no próprio bairro (8,01%) é obtida pelo
122
PARTE 04
comércio ambulante localizado no entorno do Centro Sócio Pastoral Nossa Senhora da
Conceição.
Já, os vendedores responderam que adquirem os alimentos diários no próprio
bairro (61,53%). Sobre a compra de material de construção, estas ocorrem quase de
maneira semelhante entre no próprio bairro (38,46%) e fora do bairro (30,76%).
Contudo, as compras de vestuários são realizadas basicamente nos centros comerciais
populares (69,23%) da Cidade Alta e do Alecrim. E ainda, nos mesmos centros
comerciais realizam as compras de eletrodomésticos (69,23%) e em menor proporção
(7,69%) no comércio ambulante de Mãe Luiza.
Dentre os que compraram imóveis recentemente, 100% dos moradores,
afirmaram obter alimentos diários no próprio bairro, pois não compensa a despesa com
deslocamento para adquirir produtos alimentícios na vizinhança. Entretanto, 100% dos
entrevistados compram eletrodomésticos fora de Mãe Luiza, particularmente na Cidade
Alta e Alecrim. Sobre a compra de vestuário, 85,71% relata que compra fora do bairro e
14,28% tanto em Mãe Luiza quanto fora. E ainda, o material de construção é adquirido
com maior frequência no próprio bairro (71,42%) e em menor proporção fora do bairro
(14,28%), principalmente na Zona Norte de Natal, pois os preços dos produtos são mais
acessíveis.
11.2.5. Deslocamento para prática do lazer e participação de grupos culturais e
religiosos
As decisões de deslocamento para o lazer entre os inquilinos predominam no
próprio bairro (58,40%), seguido de 35,84% da necessidade de moverem-se para fora do
bairro e numa proporção bem menor de realizar ambos os deslocamentos (2,21%).
Dentre a soma dos dois últimos deslocamentos mencionados (total 38,05%), decorre
sobretudo na Zona Leste (33,72%), isto é, no entorno de Mãe Luiza com a origemdestino para as praias do entorno e os bairros de Tirol, Alecrim, Rocas, etc.
Posteriormente, para os bairros da Zona Norte (25,58%), municípios da Região
Metropolitana de Natal (13,95%) e Zona Sul (11,62%). Estes últimos deslocamentos
tem como destino a praia ou residências de parentes e/ou amigos.
O pequeno número de inquilinos (18,58%) que participa de grupos religiosos
frequenta as instituições religiosas de Mãe Luiza (61,90%) e as do entorno (Zona Leste)
do próprio bairro (30,95%). E ainda, numa menor proporção os 4,86% dos locatários
123
PARTE 04
integram-se aos grupos culturais, tanto em Mãe Luiza (72,72%) quanto na Zona Leste
(18,18%).
Dentre os vendedores, os deslocamentos relacionados ao lazer prevalecem no
próprio bairro (53,84%). Já, o realizado fora do bairro (30,76%) ocorre principalmente
para as praias do entorno de Mãe Luiza e demais orla do município, para o bairro de
Lagoa Nova e para localidades indeterminadas pelos entrevistados. Dentre os 13
entrevistados, apenas três participam de algum grupo religioso no próprio bairro de Mãe
Luiza e um de algum grupo cultural na Zona Leste da cidade.
A prática de atividades direcionadas ao lazer entre os compradores predomina
fora do bairro 57,14%, com deslocamento as praias do entorno (Praia do Meio), Zona
Norte e Oeste e municípios da Região Metropolitana de Natal (Parnamirim e Extremoz)
por ter número significativo de amigos e/ou parentes nestas áreas, realizando
deslocamentos constantes para visitá-los. De maneira menos representativa, a prática do
lazer no próprio bairro (28,57%). Provavelmente, a procura das atividades de lazer fora
de Mãe Luiza pode ocorrer devido os equipamentos de lazer e de atividades culturais da
localidade não possuírem infraestrutura satisfatória para atender as necessidades dos
moradores, acarretando no deslocamento por parte daqueles que possuem renda
suficiente para usufruir do lazer de outras áreas da cidade. A respeito de atividades
relacionadas a grupos religiosos, apenas 14,28% frequenta no próprio bairro. E, nenhum
dos compradores participa de grupos culturais.
11.2.6. Principal meio de transporte utilizado
Grande número dos inquilinos (73,89%) utiliza o coletivo/ônibus/alternativo
como principal meio de transporte (Tabela 24), em menor proporção a moto (8,41%), o
deslocamento a pé (5,75%) e a bicicleta (5,31%). De maneira semelhante, um número
expressivo de vendedores (69,23%) utiliza o coletivo/ ônibus/ alternativo e numa menor
escala o carro particular (7,69%) e a moto (7,69%). Sobre os compradores, 57,14%
relata que utiliza frequentemente o coletivo/ ônibus/ alternativo. Em menor proporção, o
deslocamento a pé (28,57%), seguido do uso do carro particular (14,28%).
124
PARTE 04
Tabela 24:
Principal meio de transporte utilizado pelos vendedores, compradores e
locatários.
Geral
Vendedores Compradores Locatários
V. abs. % V. abs. % V. abs. % V. abs. %
5,75
A pé
15
6,10
0,00
28,57
13
0
2
Bicicleta
12
4,88
0,00
0,00
5,31
0
0
12
Carro
9
3,66
7,69
14,29
3,10
1
1
7
Coletivo/ônibus/alternativo 180
73,17
69,23
57,14 167 73,89
9
4
Moto
20
8,13
7,69
0,00
8,41
1
0
19
Transporte de terceiros
4
1,63
0,00
0,00
1,77
0
0
4
Táxi
2
0,81
0,00
0,00
0,88
0
0
2
NR
4
1,63
15,38
0,00
0,88
2
0
2
Total 246
100
13
100
7
100
226
100
Meio de Transporte
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
A predominância do deslocamento por meio do transporte coletivo e não a pé,
pode ser justificada por circular no interior do bairro de Mãe Luiza três linhas de ônibus,
basicamente, nas vias João XXIII e Guanabara. Essas linhas permitem a circulação para
as Zonas Leste, Sul e Oeste da cidade. Apesar de não possuir uma linha direta para Zona
Norte, o sistema de transporte coletivo de Natal fornece aos usuários o Passe Livre, isto
é, a possibilidade de trocar de coletivo em qualquer parada de ônibus pagando somente
uma passagem, permitindo, assim, deslocamento para diversas áreas que circulam
transporte público.
11.3. Funcionamento do mercado imobiliário informal em Mãe Luiza
Ao analisarmos a composição do mercado secundário residencial em Mãe Luiza
(Figura 17), constamos o predomínio de imóveis alugados (91%, valor absoluto 226),
seguido dos imóveis à venda (6%, valor absoluto 15) e em terceiro imóveis comprados
(3%, valor absoluto 7). Esse número inexpressivo do mercado de compra e venda (9%)
no bairro justifica-se pelos seguintes aspectos: i) o estrutural, relacionado ao poder de
compra dos pobres, que não conseguem adquirir imóveis no mercado imobiliário
informal via compra e precisam alugar sua moradia; e, ii) o especulativo, referente à
oportunidade dos proprietários de residências para fins de aluguel, sobretudo nas áreas
próximas a infraestrutura e serviços urbanos.
125
PARTE 04
Ao observarmos a Figura 17, verificamos a concentração dos questionários,
principalmente, nas localidades do Alto da Colina (35,48%) e João XXIII (30,24%),
áreas que ocupam 32,64% da totalidade do bairro (Tabela 25). Como mencionado
anteriormente, o resultado pode ser justificado por não termos aplicado questionários no
interior da localidade Caixa d’ Água e Sopapo e trecho da Rua Camaragibe, devido à
presença constante de usuários/ vendedores de drogas ilícitas (Figura 16). Sobre os
imóveis colocados à venda (60%) e os comprados no último ano (42,86%) ocorreu a
concentração na localidade João XXIII, área com intenso comércio e serviço. Já, o
mercado rentista é mais representativo no Alto da Colina (37,17%), seguido da
localidade João XXIII (27,88%).
Tabela 25: Número questionários aplicados por localidade e submercados.
Imóveis
Localidades
Alto da Colina
Barro Duro
Caixa d Água
Guanabara ou
Aparecida
João XXIII
Sopapo
Total
Geral
À Venda
Comprado
V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
%
88
35,48
3
20,00
1
14,29
18
7,26
0
0,00
0
0,00
27
10,89
2
13,33
0
0,00
27
75
13
248
10,89
1
6,67
1
14,29
Comprado +
À Venda
V. abs.
%
Alugado
4
0
2
V. abs.
%
84
37,17
18,18
18
7,96
0,00
25
11,06
9,09
2
9,09
25
11,06
54,55
9,09
100
63
11
226
27,88
4,87
100
30,24
9
60,00
3
42,86
12
5,24
0
0,00
2
28,57
2
100
15
100
7
100
22
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Tomando como base as variáveis sobre o mercado imobiliário informal da
Região Metropolitana do Recife desenvolvida por Lacerda & Melo (2009, p.113 a 139),
analisamos as peculiaridades dos produtos comprados, vendidos e alugados a partir dos
seguintes elementos: i) tipo de domicílio (casa, apartamento, cômodo/ vila, cômodo/vila
com uso misto, quitinete, casa com uso misto); ii) topografia do lote (inclinado/
alagável, plano em área de risco, inclinado em área de risco, plano/ seco, inclinado/
seco); iii) número de pavimentos; iv) número de cômodos; v) dimensionamento dos
imóveis; vi) tipo de material construtivo do piso, da parede e do teto; e, vii) estado de
conservação. Essas variáveis justificaram a análise dos subitens: i) aspectos legais das
negociações imobiliárias; ii) agentes do mercado e suas características informacionais;
iii) mecanismos de fixação dos preços; e, iv) estimativa para fixação dos preços.
127
PARTE 04
11.3.1 Tipo de domicílio
A pesquisa contabilizou, como se pode depreender da Tabela 26 e Figura 18, a
predominância tanto de domicílios do tipo casa (49,19%) e do tipo cômodo/vila
(41,13%). Em menor proporção 4,03%, as residências com uso misto (serviço e/ou
comércio) e os lotes com duas casas (3,23%).
Tabela 26: Tipo de domicílio.
Imóvel
Tipo de
domicílios
Geral
Apartamento
Casa
Casa + Casa
Cômodo/vila
Cômodo/vila +
Serviço/Comércio
Casa +
Serviço/Comércio
Quitinete
Total
À Venda
V. abs.
%
V. abs.
4
1,61
0
122
49,19
9
8
3,23
3
102
41,13
1
%
0,00
60,00
20,00
6,67
Comprado +
Alugado
À Venda
V. abs. %
V. abs. % V. abs.
%
0
0,00
4
1,77
0
0,00
5
71,43
47,79
14
63,64 108
2
28,57
3
1,33
5
22,73
0
0,00
101
44,69
1
4,55
Comprado
1
0,40
1
6,67
0
0,00
10
4,03
1
6,67
0
0,00
1
248
0,40
100
0
15
0,00
100
0
7
0,00
100
1
4,55
1
0
22
4,55
0,00
100
0
0,00
9
3,98
1
226
0,44
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Semelhante ao geral, no mercado de aluguel é significativo o número de imóveis
do tipo casa (47,79%) e do tipo cômodo/vila (44,69%). Em contrapartida, predomina no
mercado de compra e venda a comercialização de casas (63,64%) e em menor
proporção lotes com dois imóveis (22,73%). Dentre os imóveis à venda, prevalece o
tipo casa (60%), seguido de lotes com duas residências (20%). E ainda, na mesma
proporção 6,67%, cômodo/ vila, casa com comércio/serviço e cômodo/vila com
ambientes para uso misto (comércio/serviço). Já, as residências adquiridas no último
ano à demanda são de casas (71,43%) e lotes com duas unidades residências (28,57%).
128
PARTE 04
Nota-se a presença acentuada do tipo cômodo/ vila, principalmente, no mercado
de locação, a partir do desmembramento da edificação/ lote transformando a unidade
habitacional em unidade multifamiliar para acolher amigos/ parentes ou até mesmo para
aumentar a renda familiar. Isto se deve em grande parte, à ausência de novas áreas a
serem ocupadas no bairro. Contudo, constatamos que um número significativo de
compradores (25%), vendedores (33,33%) e locatários (7,14%) complementam o
rendimento mensal através da locação de imóveis tanto no bairro quanto em outras
localidades (Figura 19).
Tipo:Casa (compra)
Localidade: Caixa d’Água
Tipo: Vila (aluguel)
Localidade: Alto da Colina
Tipo: Casa + Serviço/Comércio (aluguel)
Localidade: Alto da Colina
Tipo: Apartamento (aluguel)
Localidade: João XXIII
Figura 19: Tipos de domicílios.
Fonte: Acervo próprio, 2010.
130
PARTE 04
11.3.2 Topografia do lote
Apesar da topografia do bairro ter inclinações acentuadas, no geral, os imóveis
pesquisados situam-se em áreas inclinadas e livres de alagamento (83,47%
inclinado/seco). De maneira semelhante, sobressaem as residências do mercado de
aluguel em áreas inclinadas e seca (87,61%). Contudo, no mercado de compra e venda
destaca-se imóveis em localidades plano/seco (40,91%) e inclinado/ seco (36,36%),
sendo representativo o número de imóveis em áreas que alaga (4,55%). Em menor
proporção, mas de maneira significativa existem edificações em lotes inclinadas em área
de risco (9,09%). Dentre os imóveis à venda quase metade estão em localidades
inclinado/seco (40%) e plano/ seco (40%). Em menor proporção, existem edificações à
venda em área inclinada de risco (13,33%). Como também, dentre os comprados
prevalece na área inclinado/seco (42,86%) e plano/seco (42,86%) e de modo
representativo em locais plano em área de risco (14,29%), Figura 20.
Tipo: Plano em área de risco (aluguel)
Localidade: Alto da Colina
Tipo: Inclinado (compra)
Localidade: Guanabara ou Aparecida
Figura 20: Topografia do lote.
Fonte: Acervo próprio, 2010.
11.3.3 Número de pavimentos
Verifica-se que as unidades habitacionais (Figuras 21 e 22), em geral, são térreas
(92,74%), com apenas 6,85% de imóveis com dois pavimentos. Identifica-se no bairro
edificações com três pavimentos (0,40%), estando estas contrárias às prescrições
urbanísticas da AEIS referentes ao gabarito máximo (7,5m). No caso dos imóveis
alugados, 94,69% são térreos e apenas 5,31% com dois pavimentos. Já, no mercado de
compra/ venda é representativo o processo de verticalização, tendo 22,72% de imóveis
131
PARTE 04
com dois pavimentos e, em menor proporção, registrou-se 4,54%% de edificações com
três pavimentos, favorecendo para o adensamento construtivo.
Edificação alugada com apenas pavimento térreo.
Localidade: Guanabara ou Aparecida.
Edificação alugada com dois pavimentos.
Localidade: Caixa d’ Água
Edificação a venda com três pavimentos.
Localidade: João XXIII
Figura 21: Edificações com mais de dois pavimentos.
Fonte: Acervo próprio, 2010.
132
PARTE 04
11.3.4 Número de cômodos
No que se refere ao número de cômodos (Tabela 27), é predominante em todas
as unidades habitacionais pesquisadas a quantidade de quatro cômodos (24,19%),
seguido de edificações com mais de sete cômodos (19,35%) e com seis cômodos
(15,73%). Tendo no mercado de compra e venda um número representativo de
residências com mais de sete cômodos (54,55%), dentre estes registramos imóveis com
até dezoito cômodos. Em contrapartida, predomina imóveis com quatro cômodos no
mercado de aluguel (24,78%) e imóveis com cinco cômodos (19,47%). Em menor
proporção, mas de modo significativo existem imóveis com único cômodo (1,33%),
dois cômodos (9,29%) e três cômodos (12,83%), principalmente nas edificações do tipo
cômodo/ vila. Esses dados apontam para uma proporção maior de unidades menores no
mercado de aluguel.
Tabela 27: Número de cômodos dos imóveis vendidos, comprados e locados.
Imóveis
Nº. de
Cômodos
Geral
V. abs.
1
3
2
21
3
29
4
60
5
47
6
39
mais de 7
48
NR
1
Total 248
À Venda
% V. abs.
1,21
0
8,47
0
11,69
0
24,19
1
18,95
1
15,73
2
19,35
10
0,40
1
100
15
%
0
0
0
4
3
2
12
1
22
Comprado
V. abs.
0,00
0,00
0,00
18,18
13,64
9,09
54,55
4,55
100
%
1,33
9,29
12,83
24,78
19,47
16,37
15,93
0,00
100
Comprado + À
Alugado
Venda
V. abs.
%
V. abs.
%
0
0,00
1,33
3
0
0,00
9,29
21
0
0,00
12,83
29
4
18,18
24,78
56
3
13,64
19,47
44
2
9,09
16,37
37
12
54,55
15,93
36
1
4,55
0,00
0
22
100
226
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Ao considerarmos apenas os números de quarto (Tabela 28), dentre os imóveis
locados predominam aqueles com um único quarto (59,29%), sendo do tipo cômodo/
vila (59,70%), ou seja, imóveis destinados a pessoas individuais ou famílias que, por
não possuir rendimento familiar suficiente para entrar no mercado de compra e venda,
optam por alugar uma residência menor compatível com a renda, tendo a esperança de
um dia conseguir capitalizar e adquirir imóvel de acordo com a necessidade familiar.
Em relação aos imóveis do mercado de compra e venda, prevalecem edificações com
134
PARTE 04
dois quartos no (31,82%), seguido com quatro quartos (22,73%), sendo do tipo casa e
lotes com duas unidades habitacionais (casa + casa).
Tabela 28: Número de quartos por domicílio.
Imóveis
Nº. de
Quartos
Geral
V. abs.
0
2
1
139
2
75
3
25
4
5
5
1
NR
1
Total 248
À Venda
% V. abs.
0,81
0
56,05
2
30,24
3
10,08
3
2,02
5
0,40
1
0,40
1
100
15
Comprado
% V. abs.
0,00
2
13,33 134
20,00
68
20,00
22
33,33
0
6,67
0
6,67
0
100
226
%
0,88
59,29
30,09
9,73
0,00
0,00
0,00
100
Comprado +
Alugado
À Venda
V. abs. % V. abs.
%
0
0
0,88
2
5
22,73
59,29
134
7
31,82
30,09
68
3
13,64
9,73
22
5
22,73
0,00
0
1
4,55
0,00
0
1
4,55
0,00
0
22
100
226
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
11.3.5 Dimensionamento das edificações
Como mencionado na metodologia, por questões de segurança coletamos o
dimensionamento (metro quadrado - m²) de apenas 74,19% das edificações. Dentre
estas, no geral (Tabela 29) registramos imóveis com área entre 10 e 20 m² (34,24%),
seguido daqueles entre 20 e 30m² (20,65%) e entre 30 a 40m² (14,67%).
Tabela 29: Dimensionamento da edificação.
Dimensiona
mento da
edificação
Área ≤ 10m²
10m² ˂ Área
≤ 20m²
20m² ˂ Área
≤ 30m²
30m² ˂ Área
≤ 40m²
40m² ˂ Área
≤ 50m²
50m² ˂ Área
≤ 60m²
60m² ˂ Área
≤ 70m²
Área > 70m²
Não
identificado
Total
Imóveis
Geral
À Venda
Comprado
Comprado + À
Alugado
Venda
V. abs.
%
V. abs.
%
0
0,00
9
5,29
V. abs.
9
%
4,89
V. abs.
0
%
0,00
V. abs.
0
%
0,00
63
34,24
1
12,50
2
33,33
3
13,64
60
35,29
38
20,65
0
0,00
0
0,00
0
0,00
38
22,35
27
14,67
1
12,50
3
50,00
4
18,18
23
13,53
17
9,24
1
12,50
0
0,00
1
4,55
16
9,41
10
5,43
0
0,00
0
0,00
0
0,00
10
5,88
3
1,63
0
0,00
0
0,00
0
0,00
3
1,76
17
9,24
5
62,5
1
16,67
6
27,27
11
6,47
64
----
7
----
1
----
8
36,36
56
----
248
100
15
100
7
100
22
100
226
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
135
PARTE 04
No geral, em menor quantidade há presença de unidades habitacionais com
dimensionamento inferior a 10 m² (4,89%), estando 100% presente no mercado de
aluguel. Em contrapartida, com dimensionamento superior a 70m² (9,24%), 64,71%
concentra no mercado de aluguel, 35,29% no mercado de compra e venda (Figura 23).
Sendo representativo, imóveis à venda com dimensionamento entre 80 a 227 m²
(62,50%), entre os imóveis comprados sobressai edificações com área menor entre 30 a
40m² (50%). Já, no mercado de aluguel entre 10 e 20 m² (35,29%), seguida dos imóveis
entre 20 a 30m² (22,35%).
Imóvel à venda com área > 70m²
Localidade: João XXIII
Imóvel alugado com área ≤ 10m²
Localidade: Alto da Colina
Figura 23: Imóveis com respectivos dimensionamentos.
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
A respeito de área livre no terreno, 85,89% das edificações ocupam parcialmente
o lote (Figura 24), isto é, dentre estes 47,58% possuem quintal. Devido ao processo de
ocupação do bairro, é possível observar que os lotes são, particularmente, estreitos nas
áreas com ligação aos logradouros públicos e extensos no comprimento. No mercado de
compra e venda, 81,81% das edificações não ocupam todo o lote, tendo no mínimo, área
livre na parte posterior (72,72%). Em contrapartida no mercado de aluguel, 86,28% da
edificação não ocupam todo o lote, mas apenas 45,13% possuem quintal. Podendo ser
justificada as áreas livres pelo predomínio de unidades habitacionais do tipo casa e
cômodo/vila, sendo representativo no segundo tipo área comum de acesso aos imóveis,
como também, área de serviço comum e em alguns casos banheiros, possibilitando
assim espaços livres no interior dos lotes.
136
PARTE 04
Imóvel a venda com área livre.
Localidade: João XXIII
Imóvel alugado com 100% do lote edificado.
Localidade: Sopapo
Figura 24: Nível de ocupação da edificação no lote.
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
11.3.6 Tipo de material construtivo (piso, parede e teto)
No que se refere ao material das paredes (Tabela 30), 100% dos imóveis
comprados e colocados à venda foram edificados em tijolo com argamassa de cimento
(alvenaria). No caso do aluguel, o estuque foi utilizado em uma única edificação.
Quanto ao revestimento do piso, dentre todos os imóveis predomina o uso do ladrilho/
cerâmica (62,10%), acompanhado do cimento queimado (36,69%) e ainda se registrou
em baixa proporção o uso do cimentado e ladrilho/ cerâmica ao mesmo tempo (0,40%)
e contrapiso (0,40%). Estes últimos materiais encontramos apenas no mercado aluguel.
Apesar do valor do m² do ladrilho/cerâmica ser superior em relação aos demais
revestimentos, dominou este tipo de material tanto nos imóveis de aluguel (62,33%),
quanto nos comprados (57,14%) e vendidos (60%).
Tabela 30: Tipo de material das paredes
Tipo de
material
(parede)
Imóveis
Geral
V. abs.
247
Alvenaria
1
Estuque
Total 248
Comprado +
À Venda
V. abs. % V. abs. % V. abs.
%
15
100
7
100
22
100
0
0
0
0
0
0
15
100
7
100
22
100
À Venda
%
99,60
0,40
100
Comprado
Alugado
V. abs.
225
1
226
%
99,56
0,44
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Considerando todos os imóveis pesquisados, prevalece o uso da telha cerâmica
(81,85%) como material utilizado nas coberturas das edificações (Tabela 31), e em
137
PARTE 04
menor proporção, mas de maneira representativa o uso da laje com telha do tipo
cerâmica (10,89%). Os usos desses materiais garantem maior conforto térmico e no caso
da laje valorização do imóvel. Nos imóveis comprados, 100% das edificações são
cobertas com telha cerâmica, já nos vendidos sobressai 80% de telha cerâmica e 20% de
laje com a telha cerâmica, favorecendo o uso desses últimos materiais para valorização
do imóvel. Registramos no mercado de aluguel, 81,42% de telha de cerâmica, 10,62%
de laje com telhado e 7,96%, além de outros materiais, como amianto (2,65%), telha de
barro e forro de gesso (2,21%), apenas a laje (1,77%).
Tabela 31: Tipo de material da cobertura.
Imóveis
Tipo de material
(cobertura)
Telha de cerâmica
Laje com telhado de
cerâmica
Comprado + À
Alugado
Venda
V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
%
203
81,85
12
80,00
7
100,00
19
86,36
184
81,42
Geral
À Venda
Comprado
27
10,89
3
20,00
0
0,00
3
13,64
24
10,62
Amianto
6
2,42
0
0,00
0
0,00
0
0
6
2,65
Telha de cerâmica +
forro de gesso
5
2,02
0
0,00
0
0,00
0
0
5
2,21
Laje
4
1,61
0
0,00
0
0,00
0
0
4
1,77
Telha de cerâmica +
forro de madeira
1
0,40
0
0,00
0
0,00
0
0
1
0,44
Telha de cerâmica +
forro PVC
1
0,40
0
0,00
0
0,00
0
0
1
0,44
1
0,40
0
0,00
0
0,00
0
0
1
0,44
248
100
15
100
7
100
22
100
226
100
Telha de barro e
amianto
Total
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
11.3.7 Estado de conservação
Em relação à variável sobre o estado de conservação (Figura 25), definimos
como bom os imóveis em condições de habitabilidade e salubridade, com: a) materiais
para piso do tipo cerâmica/ ladrilho; e, b) banheiro localizado no interior da residência e
com as instalações - no mínimo - de chuveiro e de sanitário. Do tipo regular, foram
enquadrados aqueles imóveis numa razoável condição de habitabilidade e salubridade,
com: a) um número reduzido de aberturas para aeração e insolação; b) presença de
cimento queimado no piso; e, c) banheiro situado na área externa e/ou interna da
edificação, sem cerâmica e/ou sem algum equipamento hidráulico (chuveiro ou
138
PARTE 04
sanitário). E ainda, do tipo precário foram considerados os imóveis sem nenhuma
condição de habitabilidade e salubridade.
Estado de Conservação: Regular (venda).
Localidade: Guanabara ou Aparecida
Estado de Conservação: Bom (alugado).
Localidade: João XXIII
Figura 25: Estado de Conservação dos imóveis.
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Deste modo, constatamos a presença de imóveis em razoável condição de
habitabilidade (Tabela 32), predominando 62,10% no estado de conservação regular,
seguido do bom (35,48%) e daqueles em péssimo estado para residir (2,02%), sendo a
proporção do estado de conservação regular praticamente o mesmo no mercado de
aluguel (61,95%) e do mercado de compra/venda (63,64%). Dentre os imóveis à venda,
é reduzido o número de casas com bom estado de conservação (26,67%), em relação aos
demais, pois registramos edificações sem acabamento (Figura 25), estando estas
enquadradas como regular.
Tabela 32: Estado de conservação dos imóveis.
Imóveis
Estado de
Conservação
Bom
Regular
Precária
NR/ NS
Total
Geral
À Venda
Comprado
V. abs.
%
V. abs.
%
V. abs.
%
88
154
5
1
248
35,48
62,10
2,02
0,40
100
4
10
0
1
15
26,67
66,67
0,00
6,67
100
3
4
0
0
7
42,86
57,14
0,00
0,00
100
Comprado +
Alugado
À Venda
V.
%
V. abs. %
abs.
81
35,84
7
31,82
140 61,95
14
63,64
5
2,21
0
0,00
0
0,00
1
4,54
22
100
226
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
139
PARTE 04
11.3.8 Aspectos legais das negociações imobiliárias
Devido a cada mercado apresentar especificidades referentes aos aspectos legais
das transações imobiliárias optamos por analisar separadamente o mercado de aluguel
do mercado de compra e venda.
No mercado de locação, os dados evidenciaram que dos 226 imóveis alugados
no bairro, 81,42% foram negociados sem respaldo de um documento legal conforme os
utilizados nas transações formais, sendo realizado apenas contrato verbal. Dos que
concretizaram algum tipo de contrato (16,81%), 42,10% assinaram contrato em papel
com firma reconhecida e registrado em cartório, seguido de contrato em papel sem
firma reconhecida (23,68%). Dentre os contratos com algum tipo de acordo, a duração
dos acordos de locação variou entre prazos de 12 meses (55,26%) e de 6 meses
(34,21%). Já, os que possuem contrato em papel, apenas 7,89% precisaram de fiador
para adquirir o imóvel.
É importante relatar sobre aqueles que realizaram a negociação por meio de
documento desprovido de validade jurídica (23,68%). Segundo Lacerda (2010, p. 37),
dados como esses, apesar de serem expressivos, não possibilitam generalizações, em
termos de não formalização. Porém, é imprescindível registrar que locadores
encontraram uma maneira de representar, por escrito, a transação imobiliária,
produzindo um documento de defesa dos seus direitos frente aos compromissos
assumidos pelos inquilinos.
No decorrer da pesquisa percebemos nas negociações, a falta de algum tipo de
comprovante que garante o pagamento do aluguel. Então, a partir do septuagésimo nono
questionário, indagamos aos inquilinos sobre o recebimento do boleto de quitação da
transação. Dos 148 questionários (65,48%) que aplicamos tal pergunta apenas 25, 67%
recebe algum comprovante capaz de garantir a efetivação do pagamento do aluguel.
Deste modo, apreende-se que é insuscetível mensurar as transações imobiliárias
do mercado rentista informal uma vez que há ausência de registros e predominância de
laços de confiança-lealdade, não estando submetidos os acordos a regras legalmente
instituídas. Sendo assim, são criadas convenções próprias com suas características
peculiares e arbitrárias como referencial de conduta (ou norma), resultante de um
acordo (ou acerto) entre locatário e locador, que garantem a ordem de funcionamento do
mercado.
140
PARTE 04
Em contraposição, 63,63% dos imóveis comercializados no mercado de compra
e venda possuem contratos em papel com firma reconhecida pelo cartório e/ ou
registrado pelo cartório e 27,27% realizam as negociações apenas com contrato verbal.
Dentre os imóveis comprados, 57,14% é adquirido sem nenhuma documentação, apenas
por meio do contrato verbal. Dos 42,86%, os contratos ocorreram com firma
reconhecida e registrada em cartório. Estando 71,42% dos imóveis registrados em
cartório e 42,85% possuem escritura pública facilitando a compra do imóvel por meio
do financiamento. Apesar dessa facilidade, 71,42% dos compradores efetuaram o
pagamento à vista, 14,28% parcelaram em até seis vezes diretamente com o proprietário
e 14,28% realizaram troca entre imóveis.
Entretanto, os “proprietários” dos imóveis à venda no período da pesquisa
informaram que possuem documento jurídico que comprovará a transação a ser
realizada (66,66%), através de contratos em papel com firma reconhecida e registrada
pelo cartório. Dentre estes, 20% avisaram não possuir nenhuma documentação com
valor jurídico capaz de comprovar a negociação, mas a grande maioria dos imóveis é
registrado em cartório (80%) e possui escritura pública (53,33%). E ainda, um dos
entrevistados possui carta datada que poderá utilizar na negociação, passando as posses
para o novo adquirente. Segundo Lacerda (2009, p. 125), os referidos documentos
(contrato verbal ou não verbal) possuem valor jurídico, portanto legal, permitindo ao
adquirente comprovar a negociação – a posse da habitação (benfeitorias do terreno),
mas não permite comprovar, na maioria dos casos, o domínio do terreno (a
propriedade). Assim, a presença de escritura pública é essencial para validar a
transferência da propriedade do bem imóvel e possibilitar a aquisição de cartas de
crédito para obter financiamento bancário habitacional, principalmente em instituições
públicas.
11.3.9 Agentes do mercado e suas características informacionais
No mercado imobiliário informal de Mãe Luiza não atuam promotores
imobiliários semelhantes ao mercado imobiliário formal, uma vez que parte
significativa das moradias foi sendo construída ao longo do tempo pelo processo de
autoconstrução. Nesse sentido contatamos praticamente a inexistência de corretores
imobiliários. Segundo Lacerda & Melo (2009, p. 126) a fraca atuação dos corretores,
provavelmente, decorre por esse tipo de intermediação onerar o valor final da
141
PARTE 04
negociação, diferenciando do mercado imobiliário formal que possui empresas
responsáveis por esse tipo de intermediação, remuneradas a partir de certo percentual
sobre o valor da venda/ aluguel.
Em geral, dados referentes à locação do imóvel ocorreram por meio de amigos e
parentes (83,62%) e em menor proporção pelo proprietário do imóvel (7,52%), placa no
próprio imóvel (4,42%) e mediante indagação porta a porta (3,09%). Destaca-se que
praticamente não há intermediários para alugar os domicílios, 89,82% dos inquilinos
alugaram o imóvel diretamente com o locador e de maneira representativa através de
terceiros (9,73%).
No que se refere aos imóveis comprados, 42,85% confirmaram que a principal
fonte de informação sobre o imóvel aos adquirentes é os amigos e os parentes, seguido
do proprietário do imóvel (28,57%) e mediante indagação porta a porta (14,28%). Os
dados revelaram que 14,28% dos compradores já residiam no próprio imóvel (14,28%).
Em contrapartida, 93,33% dos imóveis à venda são anunciados tanto por meio da
fixação de placa no próprio imóvel (64,70%) como em imobiliárias (17,64%), jornais
(11,76%) e internet (5,88%). Segundo Lacerda (2009, p. 129), resultados semelhantes a
este num primeiro momento constata-se certa incoerência entre os dados, na medida em
que nos imóveis comprados predomina como fontes de informação os amigos e parentes
e, nesta última – imóveis à venda -, as placas. Entretanto, muitas das placas podem ter
sido vistas por parentes e amigos (Figura 26).
Localidade: Caixa d´Água
Localidade: Alto da Colina
Figura 26: Imóveis com anúncios de comercialização.
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
142
PARTE 04
11.3.10 Mecanismos de fixação dos preços
A respeito dos mecanismos de fixação dos preços, Lacerda (2009, p. 131)
informa que,
(...) à formação dos preços realizados no mercado – aluguel e
compra – e aqueles fixados pelos vendedores que pretendem
comercializar os seus imóveis, se reconhece a extrema
complexidade da análise, uma vez que os produtos, (...),
apresentam diferenciações substanciais. Tais diferenciações,
aliadas a outras, como localização interna na área, as condições
das infraestruturas e dos serviços urbanos, o fato de ser ZEIS ou
não, induzem, como acontece no mercado formal, os
consumidores a escolher o produto de um vendedor, o que
confere a este último um certo controle sobre o preço. Dessa
forma, os diferentes vendedores e locadores obtêm preços
diversos, sendo o julgamento e a capacidade financeira dos
compradores e dos futuros inquilinos, em relação às qualidades
comparativas dos produtos diferenciados.
De acordo com os dados levantados (Tabela 33 e Figura 27), os preços tanto no
mercado rentista quanto no mercado de compra e venda apresentam variações,
permitindo concluir que no mercado de aluguel predomina os valores entre R$100,00 e
R$150,00 (35,84%), como também entre R$ 150,00 e menor que R$ 200,00 (28,76%).
Convém ressaltar a presença de imóveis alugados entre R$ 50,00 e R$ 100,00 (6,19%) e
acima de R$ 300,00 (5,74%). Essas alterações de valores dos imóveis podem ser
justificadas pela variação da renda familiar dos locadores e locatários, pelo material do
piso do imóvel, pela a infraestrutura do bairro e pela segurança do entorno.
Tabela 33:
Valor do aluguel.
Valor do Aluguel
V. abs.
R$50,00 ≤ Valor ≤ R$ 100,00
14
R$100,00 ˂ Valor ≤ R$ 150,00
81
R$ 150,00 ˂ Valor ≤ R$ 200,00
65
R$ 200,00 ˂ Valor ≤ R$ 250,00
37
R$ 250,00 ˂ Valor ≤ R$ 300,00
16
R$300,00 ˂ Valor ≤ R$ 350,00
9
Valor > R$ 350,00
4
Total 226
%
6,19
35,84
28,76
16,37
7,08
3,98
1,77
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
143
PARTE 04
Considerando as variações de preços (maior, menor e médio) por metro
quadrado de área construída em cada localidade do bairro (Tabela 34), constatamos que
os preços mais elevados do aluguel é na localidade próxima a orla marítima (Barro
Duro), seguida das áreas com melhor infraestrutura (Alto da Colina e João XXIII). Em
contrapartida, esses locais possuem os menores preços do aluguel no bairro, devido ao
mercado concorrencial colocar em circulação variados imóveis para alugar, de acordo
com o tipo da edificação (casa, cômodo/vila, etc.), o tipo de material empregado no
piso, parede e cobertura, etc. Os preços do aluguel podem, também, estar relacionados
com a própria situação financeiro dos inquilinos, fazendo com que os locadores
diminuam o valor.
Tabela 34: Valor do aluguel por m² versus localidades do bairro.
Localidades
Alto da Colina
Barro Duro
Caixa d' Água
Guanabara ou Aparecida
João XXIII
Sopapo
Maior (R$)
18,66
20,38
12,00
14,37
16,66
8,33
Aluguel (Preço do m²)
Menor (R$)
1,00
1,78
3,00
2,50
2,00
2,50
Média (R$)
9,83
11,08
7,50
8,44
9,33
5,42
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Fora o valor do aluguel, número significativo dos inquilinos pagam o
abastecimento de energia e de água (49,55%) e, apenas o fornecimento de energia
(36,72%). Em contrapartida, somente 8,84% dos inquilinos não pagam energia e água,
pois estão incluídos no valor do aluguel.
No caso específico da tipologia do imóvel, o valor/m² do apartamento sobressai
em relação aos demais tanto ao considerarmos o maior e menor preço, destacando
principalmente no valor do preço médio (Tabela 35). Fato este, pode ser justificado pela
garantia que o tipo do imóvel passa a respeito de segurança e pela presença de
infraestrutura. Ademais, não podemos deixar de considerar a sua localização, uma vez
que todos estão próximos à orla marítima. A diferença de valores/ m² máximos e
mínimos entre a mesma tipologia é representativa, basicamente, nos imóveis do tipo
casa, casa com comércio/ serviço e cômodo/ vila. Contudo, são praticamente
semelhantes os valores máximos e mínimos nos lotes com duas unidades habitacionais
(casa + casa).
145
PARTE 04
Tabela 35: Valor do aluguel por m² versus tipo do imóvel.
Tipo do imóvel
Apartamento
Casa
Casa + Casa
Casa com comércio/serviço
Cômodo/ vila
Quitinete
Maior (R$)
20,83
18,66
4,28
12,50
16,66
8,92
Aluguel (Preço do m²)
Menor (R$)
Média (R$)
18,74
16,66
9,83
1,00
3,80
3,33
8,33
4,16
9,58
2,50
8,92
8,92
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
O valor gasto com aluguel representa custos elevados no orçamento da renda
familiar dos inquilinos. A análise revelou que 32,14% dos inquilinos com rendimento
de até três salários mínimos comprometem entre 16% a 26% da sua rentabilidade
mensal para efetuar o pagamento do aluguel (Tabela 36). Destacam-se também aqueles
que utilizam entre 26% a 36% da renda familiar (23,47% do total com rendimento de
até três salários mínimos). De maneira representativa, há um número significativo de
inquilinos comprometidos com mais de 57% do rendimento familiar para efetuar o
pagamento do aluguel (2,65%). Isso revela suas péssimas condições de sobrevivência,
pois como uma família que compromete 57% da renda domiciliar pode ser “leal”? Essa
foi uma das indagações de Lacerda (2010) para o caso do mercado imobiliário informal
de aluguel de Recife, impulsionando-a a trazer o aporte da Teoria das Convenções para
apreensão desse mercado.
Para aqueles com renda familiar entre três a seis salários mínimos, os
pagamentos de aluguel correspondem entre 7,5% a 25,5% da renda, predominando
principalmente entre 6% a 16% o rendimento familiar (76% dos inquilinos inseridos
nesta faixa de renda). E, apenas três inquilinos possuem renda familiar superior a seis
salários mínimos com gastos para o aluguel entre 6% a 16% do orçamento. A cobrança
de uma rentabilidade maior para os mais pobres, provavelmente, decorre do baixo
rendimento familiar em relação ao limite mínimo para o valor cobrado de locação,
onerando o orçamento familiar com a despesa de aluguel para aqueles com rendimentos
de até três salários mínimos.
146
PARTE 04
Tabela 36: Comprometimento do rendimento familiar com aluguel.
Aluguel X Renda
6% ˂ Aluguel/Renda ≤ 16%
16% ˂ Aluguel/Renda ≤ 26%
26% ˂ Aluguel/Renda ≤ 36%
36% ˂ Aluguel/Renda ≤ 46%
46% ˂ Aluguel/Renda ≤ 56%
Aluguel/Renda > 56%
NR
Total
Rendimento Familiar
Até 3 S.M.
Entre 3 a 6 S.M. 6 S.M. em diante
%
%
%
V. abs.
V. abs.
V. abs.
45
22,96
19
76
3
100
63
32,14
6
24
----46
23,47
--------18
9,18
--------10
5,10
--------5
2,55
--------9
4,59
--------196
100
25
100
3
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Apesar do elevado comprometimento da renda familiar com a mensalidade do
aluguel, apenas 23,45% dos inquilinos em algum momento foram inadimplentes. No
que concerne à conduta dos locadores, 62,26% realizam a cobrança pessoalmente, mas
um número de locatários informou que comunicam/ justificam o atraso (18,86%) antes
de serem cobrados. Provavelmente, devido às relações de confiança e lealdade, 88,67%
dos “proprietários” toleram o atraso (43,39%) ou realizam acordo (45,28%). A atitude
confirma que uma parte dos locadores confia em que, de uma forma ou de outra,
receberá os aluguéis. Embora, exista um número significa que ameaça inquilinos
inadimplentes (7,54%). Conforme Lacerda (2010, p. 46), essas atitudes revelam que
não somente as transações bem sucedidas, mas também, as punições fortalecem os
vínculos criados entre locadores e inquilinos.
Antes de analisarmos os mecanismos de fixação dos preços dos imóveis
comprados e vendidos, convém ressaltarmos, outra vez, que os dados apresentados são
apenas qualitativos, devido o número reduzido de questionários de compra e venda
aplicados na área já que predomina o mercado rentista.
Como mencionado anteriormente, em relação à compra de imóveis, a maioria
dos adquirentes efetuou a transação diretamente com o proprietário, sendo praticamente
à vista (71,42%), e em menor proporção parcelado em seis vezes sem juros (14,28%) ou
adquiriram por meio da troca de outro imóvel (14,28%). Percebe-se que os compradores
praticamente não realizam financiamento, podendo ser esclarecido pelo perfil dos
rendimentos familiares e pelos preços realizados no mercado, dados revelados a seguir.
Como o número de imóveis comprados nos últimos 12 meses não foi expressivo,
dificultou a análise comparativa dos valores das edificações colocadas à venda.
147
PARTE 04
Contudo, constatamos de maneira qualitativa que concentra o valor de compra (Tabela
37) de imóveis entre R$5.000,00 e R$15.000,00 (57,14%), com quantidade significativa
dos valores entre R$25.000,00 e R$ 30.000,00 (14,28%) e R$ 1.000,00 e R$ 5.000,00
(14,28%).
Tabela 37: Valor da Compra.
Valor da Compra
V. abs.
R$1.000,00 ≤ Valor ≤ R$ 5.000,00
R$5.000,00 ˂ Valor ≤ R$ 10.000,00
R$ 10.000,00 ˂ Valor ≤ R$ 15.000,00
R$ 15.000,00 ˂ Valor ≤ R$ 20.000,00
R$ 20.000,00 ˂ Valor ≤ R$ 25.000,00
R$ 25.000,00 ˂ Valor ≤ R$ 30.000,00
Total
1
2
2
1
0
1
7
%
14,29
28,57
28,57
14,29
0,00
14,29
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Convém ressaltar que os valores de compra variaram entre R$1.500,00 e R$
28.000,00. Em relação o valor do metro quadrado das edificações (Tabela 38),
identificamos apenas que na localidade Alto da Colina, o valor médio é de R$ 317,41,
variando entre R$ 228,57 (menor valor) e R$ 406,25 (maior valor), diferenciando de
modo significativo o valor da venda do mesmo período (valor médio de venda R$
959,87). Assim, podemos constatar essa superestimação na área João XXIII (valor
médio de compra R$ 638,89). Apesar disso, não é possível comparar o valor de compra
com o de venda, por ser este último uma estimativa, em geral, sobrevalorizada pelo
“proprietário”. Convém ressaltar que, na área do Sopapo, o valor médio de compra é de
R$ 456,00 o m², variando entre R$ 212,00 (menor valor) e R$ 700,00 (maior valor).
Tabela 38: Valor da compra por m² versus localidades do bairro (dados qualitativos).
Localidades
Alto da Colina
Barro Duro*
Caixa d' Água*
Guanabara ou Aparecida*
João XXIII**
Sopapo*
Compra (Preço do m²)
Maior (R$)
Menor (R$)
Média (R$)
406,89
317,41
228,57
------------------------------437,50
437,50
437,50
638,89
638,89
638,89
456,00
700,00
212,00
*Não identificamos imóveis comprados nos últimos meses da pesquisa nas localidades de Barro Duro,
Caixa d’Água, Guanabara ou Aparecida e Sopapo.
** No caso da localidade João XXIII, coletamos informações de apenas um único imóvel.
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
148
PARTE 04
A localização é um fator preponderante para as famílias que resolvem consumir
(comprar/ alugar) bem residência, sobrepondo-se ao produto em si e ao próprio valor do
imóvel. E ainda, apropria-se cada vez mais do espaço urbano de maneira diferenciada,
conforme as vantagens e os recursos das localidades, influenciando na configuração
urbana.
No caso dos imóveis à venda, os proprietários informaram vender através de
pagamento à vista (80%), sendo 16,66% destes mediante financiamento pela Caixa
Econômica Federal. E ainda, através de duas formas de pagamento: a) à vista e/ou
parcelado (6,66%); e, b) à vista e/ou através de troca de outro imóvel, carro, etc.
(6,66%).
A respeito do valor dos imóveis colocados à venda (Tabela 39), mesmo estando
os preços superestimados, superiores aos preços realizados, é importante registrá-los,
pois predominam valores entre R$20.000,00 e R$ 40.0000,00 (26,66%) e R$ 80.000,00
a R$100.000,00 (26,66%) e superior a R$ 140.000,00 (20%). Do conjunto dos imóveis
colocados à venda ocorreu uma variação de preço entre R$19.000,00 a R$270.000,00,
sendo a diferença determinada pela localização no bairro, infraestrutura do entorno,
questão da segurança, proximidade da praia e principalmente infraestrutura do imóvel
(tipo de material, número de cômodos, dimensionamento da edificação e do lote, estado
de conservação, etc.).
Tabela 39: Valor da Venda.
Valor da Venda
V. abs.
Valor ˂ R$ 20.000,00
1
R$ 20.000,00 ≤ Valor ≤ R$ 40.000,00
4
R$ 40.000,00 ˂ Valor ≤ R$ 60.000,00
2
R$ 60.000,00 ˂ Valor ≤ R$ 80.000,00
1
R$ 80.000,00 ˂ Valor ≤ R$ 100.000,00
4
R$ 100.000,00 ˂ Valor ≤ R$ 120.000,00
0
R$ 120.000,00˂ Valor ≤ R$ 140.000,00
0
Valor > R$ 140.000,00
3
15
Total
%
6,67
26,67
13,33
6,67
26,67
0,00
0,00
20,00
100
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
No que se refere ao valor do metro quadrado em relação às localidades, a área
João XXIII apresenta enorme variação no valor do imóvel, possivelmente por abranger
tanto o trecho relacionado aos serviços de comércio, educação e saúde como a
proximidade da praia, além disso, por apresentar áreas distantes da orla marítima e de
149
PARTE 04
alguns serviços mencionados (Tabela 40). Contudo, o Alto da Colina não há tanta
variação nos valores, provavelmente, devido à uniformidade dos serviços oferecidos na
localidade. Ademais, em algumas áreas a análise foi impossibilitada, por não apresentar
número significativo de imóveis.
Tabela 40: Valor da venda por m² versus localidades do bairro (dados qualitativos).
Localidades
Alto da Colina
Barro Duro*
Caixa d' Água**
Guanabara ou Aparecida**
João XXIII
Sopapo*
Maior (R$)
1.055,55
-----500,00
437,50
1.700,00
------
Venda (Preço do m²)
Menor (R$)
864,19
-----500,00
437,50
384,61
------
Média (R$)
959,87
-----500,00
437,50
1.042,30
------
*Não identificamos imóveis à venda nas localidades de Barro Duro e Sopapo.
** No caso das localidades da Caixa d’ Água e da Guanabara ou Aparecida, coletamos informações de
dois imóveis, mas em apenas um foi possível dimensionar a área construída.
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
11.3.11Estimativa para fixação dos preços
Apenas 23,45% dos inquilinos informaram que a base de cálculo para fixação
dos preços dos imóveis no mercado de aluguel é determinada, principalmente, a partir
da mudança de locatário (28,30%) e do reajuste do salário mínimo (26,41%). Em menor
proporção, quando ocorre reforma/ ampliação do imóvel (18,86%), como é caso da
mudança do tipo de material do piso (troca de cimento queimado por cerâmica),
melhoria da infraestrutura do banheiro e/ou cozinha, etc. Em certos casos, o locador
mora em imóvel alugada, baseando assim o valor a ser cobrado a partir do valor pago
como inquilino. Em outros casos, o preço é fixado pelo tempo de moradia do inquilino
(5,66%) e em relação ao valor do aluguel do entorno (3,77%). A respeito do reajuste do
valor do aluguel, os entrevistados informaram que ocorre anualmente (41,89%).
Todavia, alguns locadores não determinam o prazo (14,86%) ou apenas reavaliam o
preço quando há mudança do inquilino (12,16%). Outros locadores fixam a cada dois
anos (12,16%) e, em menor proporção, semestralmente (4,05%) ou quando realizam
reforma/ ampliação do imóvel (2,70%), entre outras situações.
No caso da venda de imóveis, número significativo de “proprietários” pediu a
contribuição de corretores imobiliários (26,66%) para estimar o valor e 20% tiveram os
150
PARTE 04
preços baseados a partir de residências vendidas no entorno, seguido da avaliação
fundamentada pelo dimensionamento da edificação (13,33%). No primeiro caso, os
“proprietários” fixam os preços dos imóveis semelhantes ao mercado imobiliário
formal, com a colaboração de promotores imobiliários. No segundo caso e terceiro caso,
consideram os preços históricos praticados no entorno, detendo grau de informação
suficiente para estabelecer os preços, mas desconhecem os praticados em outras áreas
pobres de Natal.
Dentre os adquirentes de imóveis no último ano, apenas 42,85% souberam
responder qual a base de cálculo do antigo proprietário para determinar o valor imóvel.
Cabe registrar que fixaram os valores, a partir da renda dos moradores do entorno, do
valor do terreno e do valor de troca do imóvel com outra mercadoria, como automóveis,
imóvel, etc. Isso leva a concluir que o mercado imobiliário informal em Mãe Luiza
assume um caráter autorreferencial, a partir de submercados atomizados.
12. CONSIDERAÇÕES PARCIAIS DA PARTE 04
De maneira geral, o funcionamento do mercado imobiliário informal na AEIS de
Mãe Luiza apresenta semelhanças ao mercado imobiliário formal em relação à oferta
imobiliária habitacional por configurar um mercado secundário, isto é, um mercado de
imóveis do estoque existente, a partir de “imóveis usados” (casa) ou de fracionamentos
do imóvel original (cômodo/ vila). Essa produção de imóveis novos informais ocorre a
partir do fracionamento do lote original familiar, pela ocupação de parte do lote e/ou
casa (produção de quartos) e em números reduzidos por meio da verticalização,
mantendo a residência (ou parte) da unidade familiar original. E ainda, a predominância
na área de imóveis alugados (91% da pesquisa de campo) caracteriza o bairro pela
constante produção rentista. Em geral, os locadores (62,38%) habitam o próprio bairro,
reforçando a ideia de submercados atomizados.
Como constatado, os produtos são diversos tanto no mercado rentista quanto no
mercado de compra e venda no que se refere ao tipo de domicílio (casa, cômodo/ vila,
apartamento, outros), número de cômodos, tipo de piso e coberta, além do estado de
conservação do imóvel e localização da edificação no lote, como também, do lote no
interior do bairro (localidades) e a situação da AEIS em relação ao centro principal de
Natal. Ademais a heterogeneidade dos produtos, em termos de localização, tamanho,
material de acabamento, confere a esses mercados aspectos de monopólio, e por outro
151
PARTE 04
lado, aspetos de concorrência pela diversidade de “proprietários” e inquilinos. De fato, o
MII de Mãe Luiza é estruturado num modelo de concorrência monopolista, uma vez que
nele atuam muitos vendedores e locadores de um produto particular, sendo o produto de
cada um diferenciado dos produtos dos demais.
A respeito dos entrevistados, a grande maioria trabalha em Mãe Luiza ou no
entorno do bairro, da mesma maneira os estudantes moradores dos domicílios
transacionados, frequentam predominantemente as escolas do próprio bairro. Além
disso,
os
entrevistados
mencionaram
que
compram
os
alimentos
diários/
eletrodoméstico/ vestuário e praticam atividades de lazer, cultural e religiosa em Mãe
Luiza e/ou nos bairros do seu entorno. Percebe-se que as escolhas de localização (o
espaço) tem certa prioridade por parte da demanda no sentido de consumir imóvel na
área, já que esta se encontra próximo dos principais centros comerciais/ serviços, da orla
marítima, do trabalho, dos familiares, transformando a residência precária em um
“capital locacional” que se valoriza/ desvaloriza no tempo.
Verificamos que o perfil social dos inquilinos e compradores estabelecem
patamares máximo e mínimo dos preços dos imóveis, sendo encontrado preços médios
diferenciados por metro quadrado de acordo com as localidades do bairro. Chama
atenção o caso da localidade de Barro Duro, onde o preço médio foi superior ao das
demais localidades, tendo uma relação direta entre um conjunto de fatores, como:
proximidade da orla marítima, condição da infraestrutura urbana, segurança, salubridade
das edificações, perfil social da demanda. Em contrapartida, a área do Sopapo
apresentou os menores preços, área esta com um dos piores indicadores sociais do
bairro. Logo, não se pode deixar de registrar que os valores são influenciados pelas
externalidades das localidades.
Acrescenta-se, ainda, que para fixar os preços dos seus imóveis, os locadores e
vendedores levaram de certo modo em consideração os preços históricos praticados na
mesma rua ou no entorno, detendo um grau de informação para estabelecer os preços,
mas desconhecem os praticados em outros assentamentos populares informais. Tendo,
portanto, um caráter autorreferencial.
Ao contrário da fundamentação de Abramo (2009, p. 58), no que concerne a
necessidade de instituições mediadoras, para manter e garantir a condição intertemporal
e intergeracional dos contratos no mercado imobiliário informal, no caso de Mãe Luiza
inexiste instituições informais nos termos colocados pelo autor. Existem, sim, normas,
no sentido de convenção, uma delas a confiança-lealdade, principalmente no mercado
152
PARTE 04
de aluguel em que as relações diretas entre eles persistem durante toda vigência da
locação. Confiança por parte do locador e lealdade por parte do locatário, através de
condutas (ou normas) que resultam de um acordo (ou acerto), firmado implícito e/ ou
explicitamente entre eles. Tais questões são consideradas, por exemplo, nas
modalidades contratuais do mercado de aluguel, em que 81,42% foram negociados
mediante acordos verbais, existindo certa confiança por parte do locador que o inquilino
efetuará o pagamento do aluguel, apesar da não-formalização, e lealdade por parte do
locatário no compromisso de assumir o aluguel.
De tal modo, percebemos que o mercado imobiliário informal apresenta
particularidades importantes em relação ao seu funcionamento quando comparado ao
mercado imobiliário formal. O MII caracteriza de maneira significativa a demanda
popular por habitação.
153
PARTE 05
13. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Após a finalização da pesquisa de campo na Área Especial de Interesse Social de
Mãe Luiza (Natal/ RN), de modo geral, percebemos que a sistemática metodológica
definida previamente contribuiu plenamente para os objetivos da pesquisa, ressaltandose, entretanto, algumas questões e particularidades. Assim, tivemos dificuldades de
contabilizar e mensurar transações imobiliárias, rendimentos e quantificar os imóveis,
principalmente, os alugados.
A pesquisa possibilitou a criação de um banco de dados sobre o mercado
imobiliário informal do bairro, abrindo caminhos para outros estudos a serem
desenvolvidos nesta temática na cidade do Natal, já que ainda é pouco conhecido, o que
permitirá um melhor aprofundamento do conhecimento sobre o funcionamento do
mercado imobiliário informal de domicílios em áreas informais.
Ademais, a possibilidade de ampliação dessa pesquisa para demais
assentamentos do município e da Região Metropolitana de Natal, utilizando-se da
mesma metodologia, possibilita uma análise comparativa sobre as especificidades e
diferenciações dos mercados de compra e venda e locação via mercado imobiliário
informal, além de expandir o universo empírico das pesquisas desenvolvidas em âmbito
nacional.
A análise relacionada à estruturação, funcionamento e reconhecimento
quantitativo e qualitativo do mercado imobiliário informal dos assentamentos populares
informais, nos oferece elementos para investigar o processo de reprodução do uso do
solo urbano. As informações obtidas nos garante e potencializa para estudar o déficit
habitacional não apenas a partir das ausências e das carências das ações de políticas
habitacionais, como normalmente, é investigado, mas pelo reconhecimento do déficit
atendido por esse mercado, sobretudo o de locação.
Apoiando-se nos trabalhos de Abramo (2009), Lacerda (2009) e Baltrusis (2005)
sobre o mercado imobiliário informal em cidades, sequencialmente, do Rio de Janeiro,
Recife e São Paulo, foi adaptado um conjunto instrumental com o intuito de dar conta
de amenizar as imperfeições que a coleta de dados poderia conter. Em outras palavras,
procuramos conciliar a utilização de uma metodologia quantitativa e qualitativa de
levantamento de dados através da aplicação de questionários com compradores,
vendedores e locatários. Infelizmente, surgiram dificuldades para identificar os
locadores por parte dos inquilinos, impossibilitando ampliar a abordagem sobre as
155
PARTE 05
relações e decisões específicas entre locadores e locatários que influenciam na formação
dos preços.
Deste modo, a pesquisa permitiu conhecer as características do mercado
imobiliário informal em Mãe Luiza, sobretudo, as características construtivas das
moradias, dos fatores de atração e repulsão da AEIS e seu entorno, a mobilidade
intraurbana, a acessibilidade, e também, o custo do aluguel ou do imóvel, entre outros
aspectos. E ainda, comprovar que o bairro tem uma dinâmica imobiliária própria,
relacionada aos seus aspectos naturais, às suas relações comunitárias, às questões
fundiárias e ao ordenamento urbano.
Verificamos que a intensa dinâmica do mercado imobiliário informal na AEIS
de Mãe Luiza evidencia as mudanças na forma de acesso à moradia informal, isto é, da
forma clássica com certo valor de uso para a forma mercantil através da compra, da
venda e da locação. A oferta imobiliária habitacional tanto para compra quanto para
locação no bairro é, predominantemente, de “imóveis usados” ou de fracionamentos do
imóvel original, por divisão de lote e/ou casa, transformando unidades habitacionais em
unidades multifamiliares.
Assim, o desconhecimento da existência do mercado imobiliário informal, de
sua abrangência e de seu funcionamento surpreende por envolver número representativo
de pessoas – as transações de aluguel, compra e venda na AEIS de Mãe Luiza
representou, no momento da pesquisa de campo, mais de 6% dos domicílios do bairro –
e de valores (ativos) que o mercado movimenta mensalmente. A pesquisa de campo
constata um gradiente de preços de imóveis comprados que variam de R$ 1.500,00 a R$
28.000,00 ou de imóveis para locar de R$ 50,00 até R$ 600,00 e uma diversidade de
tipologias, como: casas térreas, cômodo-vila, apartamentos; com acabamento, sem
acabamento em diversas localidades do bairro.
Além disso, os preços são influenciados pelo valor de uso, pelas características
internas e externas da edificação, pelas articulações dos elementos locacionais pela
quantidade de peças como número de cômodos, dimensionamento do imóvel e lote,
contribuindo para hierarquização mais ou menos acentuada dos preços. Logo, o
mercado é estruturado num modelo de concorrência monopolista, pela diversidade de
“proprietários” e inquilinos de um produto particular, sendo o produto de cada um
diferenciado dos demais.
Cabe notar também que a maior parte das transações de compra é realizada à
vista, quase não existindo formas de financiamento, quando ocorrem são de curto prazo,
156
PARTE 05
parceladas em seis vezes no máximo, e que as transações, no geral, se desenvolveram,
predominantemente, à margem da lei, se caracterizando pela inexistência de um título
de propriedade legalmente registrado.
A respeito do mercado de locação de imóveis informais no bairro, este tem se
consolidado como um importante segmento para proporcionar o acesso à moradia (91%
dos domicílios pesquisados), estando muitas vezes à porta de entrada para novas
famílias a AEIS. Os levantamentos realizados para pesquisa demonstraram uma
diversidade de produtos e preços, formados a partir das vantagens locacionais e
qualidade do imóvel.
Já, os valores cobrados pelos aluguéis comprometem em média 26% do
rendimento familiar, sendo em alguns casos esta relação é superior a 50%, afetando
outras necessidades básicas de sobrevivência das famílias cujos rendimentos são
reduzidos. Para poucos, o aluguel se trata de estágio temporário, enquanto a casa própria
está sendo construída, ou até que possam arrecadar economias para compra de um
imóvel. Entretanto para a grande maioria, o aluguel elimina as possibilidades de adquirir
moradia própria, visto que, absorve os recursos que poderiam permitir a compra de um
terreno e a construção de um imóvel.
Para os inquilinos verificamos que a única oportunidade de residir em imóveis
compatíveis com suas necessidades é através da mobilidade residencial, isto é, através
de detalhes determinantes para troca do imóvel, seja no que se refere à edificação –
qualidade construtiva, tamanho, preços – ou à sua localização – melhor oferta de
infraestrutura, proximidade de serviços, transporte coletivo, vizinhança, proximidade de
familiares, segurança, entre outros. Constatamos, também, que a própria natureza dos
contratos - predominantes verbais - facilita a mudança de imóvel. Entretanto, a escolha
por uma edificação melhor significa quase sempre o pagamento de prestações maiores
de aluguel, reproduzindo um circuito que impossibilita cada vez mais para estas famílias
deixar a moradia de aluguel.
Sobre os consumidores (compra e locação), estes são guiados muito mais pela
lógica de localização do que pelo produto em si, influenciando na configuração da
ordem residencial e, assim, contribuindo para estruturar o espaço da cidade em relação
aos diversos tipos de famílias e segmentá-la em termos socioespaciais. A relação entre a
localização da moradia e o local de trabalho pode ser apontada como um dos principais
elementos para a escolha de um imóvel no bairro, sendo significativo o número de
pessoas trabalhando em bairros vizinhos da AEIS, o que resulta numa economia de
157
PARTE 05
recursos destinados ao deslocamento e ao tempo para realizar outras atividades, como
por exemplo, o lazer.
Além disso, a pesquisa indicou que no contexto da informalidade sobrepõem-se
valores relacionados aos laços de confiança-lealdade capazes de produzir benefícios
para locadores e locatários, vendedores e compradores. Logo, confirma que essa
convenção é mais uma característica específica das transações imobiliárias diante das
incertezas do MII, através de laços de confiança-lealdade que facilitam as transações
econômicas e garantem a existência e reprodução dos mercados de locação e compra/
venda.
Tomamos conhecimento que a dinâmica de funcionamento do MII apresenta
particularidades (regras, procedimentos e obrigações) vigentes dentro do API, que se
relacionam a necessidade lógica e/ou operacional e as regras/consensos decorrentes do
bom senso dos negócios imobiliários da área. Portanto, certos assentamentos
apresentam semelhanças e/ou diferenciações no processo de compra e venda e locação
de imóveis, dificultando o estabelecimento de relações diretas de preço entre eles por
cada uma possuir um rol de características próprias. Em síntese, percebemos o quanto é
imprescindível compreender o mercado imobiliário informal, devido este substituir a
tarefa do Estado na sua função de prover habitação para camadas de baixo poder
aquisitivo, uma vez que oculta o verdadeiro déficit habitacional e dificulta a
implementação de políticas de provisão habitacional.
158
PARTE 05
14. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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169
APÊNDICE
1. DADOS DO INQUILINO (continuação)
10. A respeito dos estudantes, qual o grau
1. Possui filhos?
de parentesco e o local (bairro) de
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
estudo?
Nº
da
Grau de
2. Se sim, quantos?____________
Local (bairro)
pessoa
3. Quantas pessoas
casa?_______
moram
parentesco
na
9. Quantas pessoas estudam?_______
2. TRABALHO/ RENDA
(5) bolsa família
1. Exerce algum trabalho remunerado?
(6) outro benefício/especifique:
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
_______________________________
(7) NS
(8) NR
2. Qual a sua ocupação profissional?
________________________________
________________________________ 6. Possui outra fonte de renda auxiliar?
(1) sim/especifique (ex. bolsa família):
_______________________________
3. Onde trabalha?
_______________________________
(1) no próprio bairro
(2) não
(3) NS
(4) NR
(2) fora do bairro, onde?
_____________________________
(3) NS
(4) NR
4. Quantos dias na semana você
trabalha?_____________
5. Qual sua fonte de renda principal?
(1) trabalho com carteira assinada
(2) trabalho sem carteira assinada
(3) trabalho por conta própria
(autônomo)
(4) aposentadoria
7.
Outras pessoas colaboram com a
renda familiar?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
8. Se sim, quantas pessoas contribuem
para a renda familiar?
_________________
9. Qual a renda domiciliar mensal?
R$ _________________ (reais)
10.
Qual sua renda pessoal mensal?
R$ _________________ (reais)
3. MOBILIDADE ESPACIAL
4. Qual a sua trajetória residencial em
1. Onde nasceu?
Natal?
Cidade:________________________
Estado: ________________________
Mês/Ano
Comunidade/Bairro
OC
2. Sempre morou em Natal?
( ) sim
( ) não, onde?__________________
3. Se não, em que ano ( ) chegou/ ( )
retornou a Natal?_______________
Ocupação do domicílio (OC): P-próprio; A alugado; C – cedido; O – outro
3. MOBILIDADE ESPACIAL (continuação)
5. Há quanto tempo mora em Mãe
Luiza? ______________ (meses)
6. Por que veio morar em Mãe Luiza?
______________________________
______________________________
7. Qual o meio de transporte que mais
utiliza?
(1) carro (2) moto (3) bicicleta
(4) trem (5) oletivo/ônibus/alternativo
(6) transporte de terceiros (7) táxi
(8) outros, quais?________________
______________________________
11. Têm familiares no bairro?
(1) sim, onde?___________________
______________________________
(2) não (3) NS (4) NR
12. Onde mora a maioria dos seus amigos?
(1) no próprio bairro
(2) fora do bairro, onde?
____________________________
(3) NS
(4) NR
13. Participa de algum grupo religioso?
(1) sim, onde?___________________
______________________________
(2) não (3) NS (4) NR
8. Onde faz compras diárias?
(1) no bairro
(2) outro bairro, onde?
______________________________
14. Participa de algum grupo cultural
(3) NS
(4) NR
(Escola de samba, grupo de funk, grupo
afro, etc.)?
9. E as compras maiores?
(1) sim, qual e onde?______________
a. Roupas
_______________________________
(1) no próprio bairro
(2) não (3) NS (4) NR
(2) fora do bairro
(3) NS
(4) NR
b. Eletrodomésticos
(1) no próprio bairro
(2) fora do bairro
(3) NS
(4) NR
c. Material de construção
(1) no próprio bairro
(2) fora do bairro
(3) NS
(4) NR
10. Onde costuma ir no tempo livre?
(1) fica no próprio bairro
(2) vai para outro bairro, onde?
______________________________
(3) NS
(4) NR
15. Número de um a dez, qual o grau de
união da comunidade?___________
16. Você mantém algum tipo de relação de
troca (guarda do filho, pequenos
trabalhos, empréstimos de utensílios e
alimentos, etc.) com seus vizinhos,
amigos e/ou parentes que moram na
comunidade?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
17. Com que regularidade?
(1) diária (2)várias vezes por semana
(3) semanal (4)quinzenal (5) mensal
(6) trimestral (7) semestral
4. CARACTERÍSTICAS DO DOMICÍLIO
c) Teto
(1) Amianto (2) Zinco
1. Tipo do domicílio:
(3) Telha de barro (4) Laje
(1) Casa (2) Cômodo - Vila
(5) Laje com telhado
(3) Apartamento
(6) Palha (7) Alumínio
(4 ) Casa/Sobrado com uso misto,
qual?__________________________
5. Estado de conservação
(5) Outros:_____________________
(1) Bom
(2) Regular
(3) Precária
2. Número de pavimentos:
(1) 1 pavimento (térreo)
(2) 2 pavimentos
(3) 3 pavimentos
(4) Mais de 3 pavimentos
3. Topologia do lote
(1) Seco
(2) Alagado
(3) Alagável
(4) Plano
(5) Plano em área de risco
(6) Inclinado
(7) Inclinado em área de risco
4. Padrão construtivo:
a) Piso
(1) Terra (2) Tábua (3) Cimentado
(4) Ladrilho/Cerâmica
(5) Taco (6) Carpete
(7)
Outro:______________________
b) Parede
(1) Estuque (2) Alvenaria
(3) Madeira (4) Folha de zinco
(5) Papelão (6) Plástico
(7) Taipa
6. A edificação ocupa todo lote?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
7. Possui quintal?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
8. Existe mais de um domicílio no mesmo
lote?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
9. Número de cômodos
______ Quarto
______Sala estar/jantar
______Banheiro
______Cozinha
______Varanda/ Terraço
______Garagem
______Outro:______________________
_________________________________
Total:___________
10. Quantos m² o senhor(a) acha que tem o
seu domicílio?
_______________________________
11. Quantos m² o senhor (a) acha que tem o
seu lote? _________________
5. CARACTERÍSTICAS DO ACORDO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL
3. Como soube que o imóvel estava para
1. Quanto tempo procurando pelo
alugar?
domicílio? ___________meses
(1) Amigos e parentes
(2) Imobiliária,
2. Quantos imóveis visitou antes de
qual (colocar contato)?________
decidir por este?__________
__________________________
a) _______ em outro(s) bairro (s),
(3) Corretor imobiliário,
quais?__________________________
quem (colocar contato)? _______
_______________________________
___________________________
b) _______ no próprio bairro, onde?
(4) Placa
_______________________________
(a) Próprio imóvel
_______________________________
(b) Outra localidade, onde?
(5) Porta a porta
(6) Jornal
5. CARACTERÍSTICAS DO ACORDO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL (cont.)
(7) Associação de moradores
(8) Estabelecimento comercial na
7. Qual o valor pago pelo aluguel do
região, onde?___________________
domicílio? R$_______________
______________________________
(9) Outro meio, qual?____________
8. Fora o aluguel, o que paga a mais?
______________________________
(1) energia
(2) água (3) IPTU/taxas
(4) nada (5) outro:________________
1. Qual o motivo de sua mudança
_______________________________
para este domicílio?
(6)NS
(7) NR
______________________________
______________________________
9. Como é reajustado o aluguel (base de
______________________________
cálculo R$)?
_____________________________
2. Como alugou o domicílio?
_____________________________
(1) Imobiliária (2) Direto com o
_____________________________
proprietário (2) Através de terceiro
(1) NS
(2) NR
(3) Outro meio:__________________
________________________________
10. Quando é reajustado o aluguel?
(4) NR (5) NS
(1) mensalmente
(2) semestralmente
6A. Possui recibo de pagamento?
(3) anualmente
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
(4) mudança de inquilino
(5) renovação do contrato
3. Possui contrato de aluguel?
(5) outra,qual?__________________
(1) sim (2) não, apenas contrato
______________________________
verbal/nenhuma documentação
(6) NS
(7) NR
(3) NS (4) NR
11. Já houve atraso de pagamento?
4. Se sim, qual a situação do contrato?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
(1) Contrato em papel sem firma
reconhecida
As questões 15 e 16 estão relacionadas com a
(2) Contrato em papel com firma
questão 14.
reconhecida pelo cartório
(3) Contrato em papel registrado em
12. Em caso de atraso do pagamento
cartório
como o proprietário faz a cobrança?
(4) Outro, qual? _________________
(1) pessoalmente (2) telefone
_______________________________
(3) carta
(4) recado por terceiros
(5) NR
(6) NS
(5) outro meio, qual?______________
_______________________________
As questões 8 e 9 estão relacionadas com
a questão 7.
13. Em caso de atraso do pagamento,
como o proprietário reage?
5. Qual a duração do contrato?
(1) tolera (2) expulsa (3) ameaça
_____________ meses
(4) faz acordo (5) coloca na justiça
(6) utiliza outro meio, qual?_______
6. Possui fiador?
______________________________
(1) sim, quem é o fiador (grau de
(7) NS
(8) NR
parentesco)? ____________________
(2) não
5. CARACTERÍSTICAS DO ACORDO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL (cont.)
1. O proprietário do domicílio mora:
(1) na mesma edificação
(2) no mesmo lote, em edificação à
parte
(3) no mesmo bairro
(4) fora do bairro, onde?
______________________________
______________________________
(5) NS
(6) NR
2.
3.
Qual o contato do locador?
______________________________
______________________________
O locador é proprietário de
outro(s) domicílio(s) no bairro?
(1) sim, quantos? ________________
_______________________________
(2) não
(3) NS
(4) NR
4.
Pretende comprar domicílio no
bairro?
(1) sim, por quê? _________________
_____________________________
_____________________________
(2) não, por quê? ________________
5.
Na sua opinião, qual a melhor área
do bairro para morar?
(1) Alto da Colina
(2) Barro Duro
(3) Caixa d’Água
(4) Guanabara ou Aparecida
(5) João XXIII
1. DADOS DO PROPRIETÁRIO (continuação)
10. A respeito dos estudantes, qual o grau
de parentesco e o local (bairro) de
estudo?
1. Possui filhos?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
Nº da
pessoa
2. Se sim, quantos?____________
3. Quantas pessoas
casa?_______
moram
Grau de
parentesco
Local (bairro)
na
9. Quantas pessoas estudam?_______
2. TRABALHO/ RENDA
(5) bolsa família
1. Exerce algum trabalho remunerado?
(6) outro benefício/especifique:
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
_______________________________
(7) NS
(8) NR
2. Qual a sua ocupação profissional?
________________________________
________________________________ 6. Possui outra fonte de renda auxiliar?
(1) sim/especifique (ex. bolsa família):
_______________________________
3. Onde trabalha?
_______________________________
(1) no próprio bairro
(2) não
(3) NS
(4) NR
(2) fora do bairro, onde?
_____________________________
(3) NS
(4) NR
4. Quantos dias na semana você
trabalha?_____________
5. Qual sua fonte de renda principal?
(1) trabalho com carteira assinada
(2) trabalho sem carteira assinada
(3) trabalho por conta própria
(autônomo)
(4) aposentadoria
7.
Outras pessoas colaboram com a
renda familiar?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
8. Se sim, quantas pessoas contribuem
para a renda familiar?
_________________
9. Qual a renda domiciliar mensal?
R$ _________________ (reais)
10.
Qual sua renda pessoal mensal?
R$ _________________ (reais)
3. MOBILIDADE ESPACIAL
1. Onde nasceu?
4. Qual a sua trajetória residencial em
Cidade:________________________
Natal?
Estado: ________________________
Mês/Ano
Comunidade/Bairro
OC
2. Sempre morou em Natal?
( ) sim
( ) não, onde?__________________
3. Se não, em que ano ( ) chegou/ ( )
retornou a Natal?_______________
Ocupação do domicílio (OC): P-próprio; A alugado; C – cedido; O – outro
3. MOBILIDADE ESPACIAL (continuação)
5. Há quanto tempo mora em Mãe
Luiza? ______________ (meses)
6. Por que veio morar em Mãe Luiza?
______________________________
______________________________
7. Qual o meio de transporte que mais
utiliza?
(1) carro (2) moto (3) bicicleta
(4) trem (5) oletivo/ônibus/alternativo
(6) transporte de terceiros (7) táxi
(8) outros, quais?________________
______________________________
11. Têm familiares no bairro?
(1) sim, onde?___________________
______________________________
(2) não (3) NS (4) NR
12. Onde mora a maioria dos seus amigos?
(1) no próprio bairro
(2) fora do bairro, onde?
____________________________
(3) NS
(4) NR
13. Participa de algum grupo religioso?
(1) sim, onde?___________________
______________________________
(2) não
(3) NS (4) NR
8. Onde faz compras diárias?
(1) no bairro
(2) outro bairro, onde?
______________________________
14. Participa de algum grupo cultural
(3) NS
(4) NR
(Escola de samba, grupo de funk, grupo
afro, etc.)?
9. E as compras maiores?
(1) sim, qual e onde?______________
a. Roupas
_______________________________
(1) no próprio bairro
(2) não
(3) NS (4) NR
(2) fora do bairro
(3) NS
(4) NR
b. Eletrodomésticos
(1) no próprio bairro
(2) fora do bairro
(3) NS
(4) NR
c. Material de construção
(1) no próprio bairro
(2) fora do bairro
(3) NS
(4) NR
10. Onde costuma ir no tempo livre?
(1) fica no próprio bairro
(2) vai para outro bairro, onde?
______________________________
(3) NS
(4) NR
15. Número de um a dez, qual o grau de
união da comunidade?___________
16. Você mantém algum tipo de relação de
troca (guarda do filho, pequenos
trabalhos, empréstimos de utensílios e
alimentos, etc.) com seus vizinhos,
amigos e/ou parentes que moram na
comunidade?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
17. Com que regularidade?
(1) diária (2)várias vezes por semana
(3) semanal (4)quinzenal (5) mensal
(6) trimestral (7) semestral
4. CARACTERÍSTICAS DO DOMICÍLIO
c) Teto
(1) Amianto (2) Zinco
1. Tipo do domicílio:
(3) Telha de barro (4) Laje
(1) Casa (2) Cômodo - Vila
(5) Laje com telhado
(3) Apartamento
(6) Palha (7) Alumínio
(4 ) Casa/Sobrado com uso misto,
qual?__________________________
5. Estado de conservação
(5) Outros:_____________________
(1) Bom
(2) Regular
(3) Precária
2. Número de pavimentos:
(1) 1 pavimento (térreo)
(2) 2 pavimentos
(3) 3 pavimentos
(4) Mais de 3 pavimentos
3. Topologia do lote
(1) Seco
(2) Alagado
(3) Alagável
(4) Plano
(5) Plano em área de risco
(6) Inclinado
(7) Inclinado em área de risco
4. Padrão construtivo:
a) Piso
(1) Terra (2) Tábua (3) Cimentado
(4) Ladrilho/Cerâmica
(5) Taco (6) Carpete
(7)
Outro:______________________
b) Parede
(1) Estuque (2) Alvenaria
(3) Madeira (4) Folha de zinco
(5) Papelão (6) Plástico
(7) Taipa
6. A edificação ocupa todo lote?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
7. Possui quintal?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
8. Existe mais de um domicílio no mesmo
lote?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
9. Número de cômodos
______ Quarto
______Sala estar/jantar
______Banheiro
______Cozinha
______Varanda/ Terraço
______Garagem
______Outro:______________________
_________________________________
Total:___________
10. Quantos m² o senhor(a) acha que tem o
seu domicílio?
_______________________________
11. Quantos m² o senhor (a) acha que tem o
seu lote? _________________
5. CARACTERÍSTICAS DO ACORDO COMPRA DO IMÓVEL
3.
1. Quanto tempo levou procurando pelo
domicílio? ___________meses
2. Quantos imóveis visitou antes de
decidir por este?__________
a) _______ em outro(s) bairro (s),
quais?__________________________
_______________________________
b) _______ no próprio bairro, onde?
_______________________________
_______________________________
Como soube que o imóvel estava para
vender?
(1) Amigos e parentes
(2) Imobiliária,
qual (colocar contato)?________
__________________________
(3) Corretor imobiliário,
quem (colocar contato)? _______
___________________________
(4) Placa
(a) Próprio imóvel
(b) Outra localidade, onde?
(5) Porta a porta
(6) Jornal
5. CARACTERÍSTICAS DO ACORDO COMPRA DO IMÓVEL (cont.)
(7) Associação de moradores
(8) Estabelecimento comercial na
região, onde?___________________
______________________________
(9) Outro meio, qual?____________
______________________________
1. Como comprou o domicílio?
(1) Imobiliária, qual? ______________
________________________________
(2) Direto com o proprietário
(3) Através de terceiro
(4) Outro
meio:____________________
________________________________
(5) NR
(6) NS
2.
Qual o contato do vendedor?
______________________________
______________________________
3. O imóvel é registrado em cartório?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
4. O imóvel possui escritura pública?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
8.
Qual o valor (R$) da compra do
imóvel? R$ ____________________
9.
Sabe informar como determinaram o
valor do imóvel (base de cálculo R$)?
(1) sim (2) não (3) NR
10. Se sim, explique.
_______________________________
_______________________________
_______________________________
11. Como efetuou(a) o pagamento do
imóvel?
(1) à vista
(2) a partir de empréstimo, de onde?
_______________________________
(3) financiamento, qual?___________
______________________________
(4) parcelado, quantas parcelas?_____
(5) troca de outro imóvel, carro, etc.
(6) outro meio:__________________
Caso a compra do imóvel tenha ocorrido por
meio de parcelas, responder as questões 15 a
18.
5. Possui contrato de compra?
(1) sim (2) não, apenas contrato 12. Em caso de atraso no pagamento
verbal/nenhuma documentação
como o ex-proprietário faz a
(3) NS
(4) NR
cobrança?
(1) pessoalmente (2) telefone (3) carta
(3) recado por terceiros
6. Se sim, qual a situação do contrato?
(1) Contrato em papel sem firma
(4) outro meio, qual?_____________
reconhecida
______________________________
(2) Contrato em papel com firma
(5) NS
(6) NR
reconhecida pelo cartório
(3) Contrato em papel registrado em
13. Em caso de atraso do pagamento,
cartório
como o ex-proprietário reage?
(4) Outro, qual?__________________
(1) tolera (2) expulsa (3) ameaça
________________________________
(4) faz acordo (5) coloca na justiça
(5) NR
(6) NS
(6) utiliza outro meio, qual?_______
______________________________
(7) NS
(8) NR
7. Em caso de não, qual o documento
que garante a negociação do imóvel?
_______________________________
_______________________________
5. CARACTERÍSTICAS DO ACORDO COMPRA DO IMÓVEL (cont.)
1.
Há cobrança de juros em caso de
atraso do pagamento?
(1) sim, quanto?_________________
_______________________________
(2) não
(3) NS
(4) NR
2.
Possui fiador?
(1) sim, quem é o fiador (grau de
parentesco)? _________________
(2) não
(3) NS
(4) NR
3.
4.
5.
Sabe informar, se o ex-proprietário é
dono de outros imóveis?
(1) sim, quantos e onde?___________
________________________________
________________________________
________________________________
(2) não
(3) NS
(4) NR
6.
Na sua opinião, qual a melhor área
do bairro para morar?
(1) Alto da Colina
(2) Barro Duro
(3) Caixa d’Água
(4) Guanabara ou Aparecida
(5) João XXIII
Paga IPTU e outras taxas?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
O ex-proprietário do domicílio
mora:
(1) na mesma edificação
7.
(2) no mesmo lote, em edificação à
parte
(3) na mesma localidade
(4) fora da localidade , onde?
____________________________
(5) NS
(5) NR
Qual o motivo de sua mudança para
este domicílio?
______________________________
______________________________
______________________________
1. DADOS DO PROPRIETÁRIO (continuação)
10. Possui filhos?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
11. Se sim, quantos?____________
22. A respeito dos estudantes, qual o grau
de parentesco e o local (bairro) de
estudo?
Nº da
pessoa
Grau de
parentesco
Local (bairro)
12. Quantas pessoas moram na
casa?_______
21. Quantas pessoas estudam?_______
2. TRABALHO/ RENDA
(5) bolsa família
23. Exerce algum trabalho
(6) outro benefício/especifique:
remunerado?
_______________________________
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
(7) NS
(8) NR
24. Qual a sua ocupação
profissional?
25. Onde trabalha?
(1) no próprio bairro
(2) fora do bairro, onde?
_____________________________
(3) NS
(4) NR
26. Quantos dias na semana você
trabalha?_____________
27.
Qual sua fonte de renda
principal?
(1) trabalho com carteira assinada
(2) trabalho sem carteira assinada
(3) trabalho por conta própria
(autônomo)
(4) aposentadoria
28.
Possui outra fonte de renda
auxiliar?
(1) sim/especifique (ex. bolsa família):
_______________________________
_______________________________
(2) não
(3) NS
(4) NR
29.
Outras pessoas colaboram com
a renda familiar?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
30.
Se sim, quantas pessoas contribuem
para a renda familiar?
_________________
31.
Qual a renda domiciliar mensal?
R$ _________________ (reais)
32.
Qual sua renda pessoal mensal?
R$ _________________ (reais)
3. MOBILIDADE ESPACIAL
Somente deverá responder as questões de
mobilidade espacial, o(a) dono(a) do imóvel que
residi no próprio domicílio colocado à venda ou
aquele que mora no bairro do imóvel.
33. Onde nasceu?
Cidade:________________________
Estado: ________________________
34.
(
(
Sempre morou em Natal?
) sim
) não, onde?__________________
35. Se não, em que ano ( ) chegou/ ( )
retornou a Natal?_______________
36. Qual a sua trajetória residencial em
Natal?
Mês/Ano
Comunidade/Bairro
OC
Ocupação do domicílio (OC): P-próprio; A alugado; C – cedido; O – outro
3. MOBILIDADE ESPACIAL (continuação)
23. Há quanto tempo mora em Mãe
Luiza? ______________ (meses)
24. Por que veio morar em Mãe 29. Têm familiares no bairro?
(1) sim, onde?___________________
Luiza?
______________________________
______________________________
(2) não (3) NS (4) NR
______________________________
25.
Qual o meio de transporte que
mais utiliza?
(1) carro (2) moto (3) bicicleta
(4) trem (5) oletivo/ônibus/alternativo
(6) transporte de terceiros (7) táxi
(8) outros, quais?________________
______________________________
26.
30. Onde mora a maioria dos seus amigos?
(1) no próprio bairro
(2) fora do bairro, onde?
____________________________
(3) NS
(4) NR
31. Participa de algum grupo religioso?
(1) sim, onde?___________________
______________________________
(2) não
(3) NS (4) NR
Onde faz compras diárias?
(1) no bairro
(2) outro bairro, onde?
______________________________ 32. Participa de algum grupo cultural
(3) NS
(4) NR
(Escola de samba, grupo de funk, grupo
afro, etc.)?
27. E as compras maiores?
(1) sim, qual e onde?______________
a. Roupas
_______________________________
(1) no próprio bairro
(2) não
(3) NS (4) NR
(2) fora do bairro
(3) NS
(4) NR
33. Número de um a dez, qual o grau de
união da comunidade?___________
b. Eletrodomésticos
(1) no próprio bairro
34. Você mantém algum tipo de relação de
(2) fora do bairro
troca (guarda do filho, pequenos
(3) NS
(4) NR
trabalhos, empréstimos de utensílios e
alimentos, etc.) com seus vizinhos,
c. Material de construção
amigos e/ou parentes que moram na
(1) no próprio bairro
comunidade?
(2) fora do bairro
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
(3) NS
(4) NR
35. Com que regularidade?
28. Onde costuma ir no tempo livre?
(1) diária (2)várias vezes por semana
(1) fica no próprio bairro
(3) semanal (4)quinzenal (5) mensal
(2) vai para outro bairro, onde?
(6) trimestral (7) semestral
______________________________
(3) NS
(4) NR
4. CARACTERÍSTICAS DO DOMICÍLIO
c) Teto
(1) Amianto (2) Zinco
23. Tipo do domicílio:
(3) Telha de barro (4) Laje
(1) Casa (2) Cômodo - Vila
(5) Laje com telhado
(3) Apartamento
(6) Palha (7) Alumínio
(4 ) Casa/Sobrado com uso misto,
qual?__________________________
27.
Estado de conservação
(5) Outros:_____________________
(1) Bom
(2) Regular
(3) Precária
24.
Número de pavimentos:
(1) 1 pavimento (térreo)
(2) 2 pavimentos
(3) 3 pavimentos
(4) Mais de 3 pavimentos
25.
26.
Topologia do lote
(1) Seco
(2) Alagado
(3) Alagável
(4) Plano
(5) Plano em área de risco
(6) Inclinado
(7) Inclinado em área de risco
Padrão construtivo:
a) Piso
(1) Terra (2) Tábua (3) Cimentado
(4) Ladrilho/Cerâmica
(5) Taco (6) Carpete
(7)
Outro:______________________
b) Parede
(1) Estuque (2) Alvenaria
(3) Madeira (4) Folha de zinco
(5) Papelão (6) Plástico
(7) Taipa
28.
A edificação ocupa todo lote?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
29.
Possui quintal?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
30.
Existe mais de um domicílio no
mesmo lote?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
31.
Número de cômodos
______ Quarto
______Sala estar/jantar
______Banheiro
______Cozinha
______Varanda/ Terraço
______Garagem
______Outro:______________________
_________________________________
Total:___________
32. Quantos m² o senhor(a) acha que tem o
seu domicílio?
_______________________________
60. Quantos m² o senhor (a) acha que tem o
seu lote? _________________
5. CARACTERÍSTICAS DA VENDA DO IMÓVEL
(3) Placa
61. Quanto tempo o imóvel está à
venda ?___________ meses
(a) Próprio imóvel
(b) Outra localidade, onde?
___________________________
62.
Possui anúncio de venda?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
(4) Porta a porta
(5) Jornal
(6) Associação de moradores
63.
Se sim, onde?
(1) Imobiliária,
(7) Estabelecimento comercial na região,
qual (colocar contato)?________
onde?___________________
__________________________
______________________________
2) Corretor imobiliário, quem (colocar
(8) Outro meio, qual?____________
______________________________
contato)? _______________________
5. CARACTERÍSTICAS DA VENDA DO IMÓVEL (continuação)
61.
O proprietário do imóvel reside:
(1) na edificação a venda
(2) no mesmo lote, em edificação a
parte
(3) no bairro
(4) fora do bairro , onde?
____________________________
(5) NS
(5) NR
68.
Em caso de não, qual o documento
que garante a negociação do imóvel?
_______________________________
_______________________________
_______________________________
62.
Caso resida no imóvel, para onde
69. Paga IPTU e outras taxas?
pretende ir após a venda?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
(1) Próprio bairro
(2) Outra bairro, qual?_____________
70. Qual o valor (R$) da venda do imóvel?
_______________________________
R$ ____________________
(3) Outra cidade, qual?_____________
________________________________
71. Como é baseado o valor da venda (base
de cálculo R$)?
63.
Qual o motivo da venda do
_______________________________
imóvel?
_______________________________
__________________________________
_______________________________
__________________________________
__________________________________
72. Como o comprador deverá efetuar o
pagamento?
64.
O imóvel é registrado em
(1) à vista
cartório?
(2) a partir de empréstimo, de onde?
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
_______________________________
(3) financiamento, qual?___________
65.
O imóvel possui escritura
pública?
(4) parcelado, quantas parcelas?_____
(1) sim (2) não (3) NS (4) NR
(5) troca de outro imóvel, carro, etc.
(6) outro meio:__________________
66.
Possui contrato de venda?
(1) sim (2) não, apenas contrato
verbal/nenhuma documentação
73. É proprietário de outros imóveis?
(3) NS
(4) NR
(1) sim, quantos e onde?___________
________________________________
As questões 10 e 11 estão relacionadas
________________________________
com a questão 9.
________________________________
(2) não
(3) NS
(4) NR
67.
Se sim, qual a situação do
contrato?
74. Na sua opinião, qual a melhor área do
(1) Contrato em papel sem firma
bairro para morar?
reconhecida
(1) Alto da Colina
(2) Contrato em papel com firma
(2) Barro Duro
reconhecida pelo cartório
(3) Caixa d’Água
(3) Contrato em papel registrado em
(4) Guanabara ou Aparecida
cartório
(5) João XXIII
(4) Outro, qual?
(5) NR
(6) NS