EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
O mercado de empreendimentos imobiliários
caracteriza-se pelo elevado nível de risco
para as empresas que nele operam.
O risco deve-se às condições particulares de
mercado como:
atraso nas vendas,
inadimplência,
“quebra de mercado”,
reflexos da inflação.
Agentes intervenientes no processo de
empreender e construir:
empreendedores,
proprietários de terreno,
investidores,
construtora,
agentes de publicidade,
agentes de comercialização,
agentes financeiros,
clientes e
concorrentes.
Missão do empreendedor (incorporador)
Identificar bom terreno,
criar bom produto e
proceder sua comercialização.
A empresa precisa se manter competitiva, com
volume de produção satisfatório, fluxo de
caixa positivo, na busca do lucro.
Fatores de decisão:
Fatores na decisão do empreendedor:
as despesas fixas;
a boa aplicação dos materiais ( evitar desperdícios) ;
a produtividade da mão de obra;
a qualidade final do produto - responsabilidade
civil por 5 anos;
o gerenciamento das contratações e compras;
o relacionamento comercial com clientes e
fornecedores;
a captação dos recursos que excedem sua
disponibilidade;
Os fatores de risco - o lucro.
Fatores na decisão do investidor
• o investimento - elevado na construção;
• a liquidez -(possibilidade de retirar o capital
investido) - limitada na construção civil;
• a segurança -alta na construção civil o imobilizado quando o imóvel não é vendido;
• a taxa de retorno -Rentabilidade do
Investimento;
• o prazo de retorno - (tempo em que o
dinheiro permanece aplicado) - longo.
O Planejamento Estratégico
política da empresa face ao mercado,
analisando alternativas de
empreendimentos para atingir seus objetivos
de longo prazo.
O Planejamento Tático
• na hierarquia superior discute metas e
estratégias para produtos a oferecer ao
mercado
• na hierarquia inferior é responsável pelo
planejamento das operações.
Nível
I – dos
objetivos
2 – das
metas
III – de
operação
Decisões
Análises Necessárias
levam a
Financeiras
Definição de Econômicas
- estado da
economia
setorial
- fontes de recursos
- expectativas
disponíveis
de evolução
- desempenho
setorial
- níveis de recursos
- programas de - resultados
necessários
ação
possíveis
- fontes de suprimento
e sua dimensão
- identificação dos
- programação
recursos exigidos e
- expectativa de
e sistema de
fonte de suprimentos
resultado para
- identificação do
controle de
cada operação
cada operação
retorno esperado em
cada operação
- Objetivos
empresariais
- política de
atuação
- estratégias
operacionais
Objetivos Empresariais
• Obter rentabilidade - através da redução
de custos financeiros e de produção.
• Crescer - dentro de um segmento de
mercado.
• Operar com flexibilidade - ajustando o
produto e buscando atender novos segmentos
de mercado.
Decisões de caráter estratégico para o
crescimento da empresa :
Penetração no mercado: estratégia de
aumento da participação no mercado;
Desenvolvimento de mercado: busca de
novos mercados, com o mesmo produto;
Desenvolvimento de produto: busca de novos
produtos como alternativas aos já existentes;
Diversificação: busca de novos produtos e
novos mercados.
Avaliação da capacidade de investimento
provém do sistema de planejamento
financeiro que consolida as necessidades de
investimentos e os retornos viáveis de cada
empreendimento (nível de exposição).
Situação da empresa frente ao mercado
depende de sua competitividade - a capacidade
de oferecer produtos com a melhor condição
PREÇO x QUALIDADE.
DECISÃO DE INVESTIR
A decisão sobre investimento em construção civil no âmbito
do planejamento do empreendimento:
Por meio de modelos de simulação, procura avaliar como o
empreendimento irá se comportar nos diferentes cenários que
poderão ocorrer, quando de seu desenvolvimento.
Os modelos mostram as transações financeiras ao longo do
empreendimento, contrapondo as variáveis que geram
receitas com as que geram despesas.
Objetiva, através de simulações, identificar as características
do produto a ser lançado, as condições dele se tornar viável e
os riscos envolvidos.
A Qualidade da Análise
O estudo de viabilidade para ser
confiável deve dispor de modelo para a
simulação, aplicar os possíveis cenários,
interpretar os indicadores de qualidade
obtidos do modelo - como critérios de
decisão.
Decisões de caráter tático
Os parâmetros para estas decisões são de
caráter econômico e financeiro, influenciados
por variáveis de mercado,
por variáveis econômicas e
por variáveis de produção.
Para ser competitiva a empresa deve
oferecer preço e condições de pagamento
que atendam aos anseios e capacidade
financeira do público alvo.
Atividades no empreender e construir
O projeto é adequado quanto a racionalização (custos)?
Após as decisões de projeto, o potencial de alteração de
custos é limitado.
O processo de produção é condicionado pelas
características do produto que determinam os custos
(especificações, tecnologias e métodos construtivos).
As soluções que agregam custos,
devem também agregar valor.
Esta variável monitorável depende exclusivamente da
seleção e coordenação do trabalho dos projetistas.
Decisões de caráter estratégico / tático
Decisões com abrangência sobre o ciclo de
produção e o ciclo de vendas do empreendimento,
visando equacionar os recursos financeiros para
implementá-los.
Análise da avaliação do comportamento do
fluxo de caixa do empreendimento nas alternativas
disponíveis para gerar receitas e equilibrar
despesas, inclusive os financiamentos.
Planejamento do Empreendimento:
Planejamento do Empreendimento:
a) Considerar as principais variáveis que geram receitas
e despesas;
b) Utilizar desvios de cenário como forma de avaliar riscos;
c) Tomar a decisão de empreender conhecendo os riscos;
d) Controlar o empreendimento, verificando desvios de
comportamento;
e) Rever o plano sempre que necessário;
f) Agir sobre as variáveis monitoráveis e acompanhar a
evolução das variáveis não monitoráveis.
a) Qual o produto a ser lançado?
b) Qual o Preço do produto? Quais as condições para
se pagar o preço?
c) A produção deve ser financiada?
d) O projeto (design) é adequado quanto à maximização de
áreas vendáveis?
e) Qual o prazo mais adequado para executar a obra?
f) Qual a estratégia de produção mais adequada?
g) Qual a rentabilidade e como medi-la?
h) Qual o montante de investimentos necessário para
realizar o empreendimento?
i) Quando o empreendimento começa a “devolver” os
recursos que nele foram investidos?
Qual o montante destes recursos?
a) Qual o produto a ser lançado?
O empreendedor deve circunscrever o mercado nas regiões
onde pretende atuar, analisar os anseios do público alvo e a
relação preço x qualidade dos produtos ofertados.
A avaliação sobre oferta e demanda servirá de base
para a formatação do produto a ser lançado.
Para avaliar a demanda por determinado produto, a
empresa pode se basear em pesquisa de mercado e o
provável comportamento da velocidade de vendas.
Pelas características de oferta do produto imobiliário
(períodos longos de produção e de comercialização),
ele irá concorrer não apenas com os disponíveis no
mercado no momento de seu lançamento.
A oferta potencial é caracterizada por lançamentos futuros,
que poderão concorrer com o produto que se pretende lançar.
Avaliações de mercado podem ser obtidas através de
pesquisas: visita a stand de vendas e acompanhamento
de ações de marketing dos concorrentes.
A avaliação pode ser complementada por informações
sobre a comercialização de terrenos e os projetos em
aprovação na Prefeitura.
O cenário compreende conjunto de variáveis :
preço de venda,
condições de parcelamento do preço de venda,
velocidade de vendas,
custos de produção,
custo do capital e
despesas indiretas.
As variáveis que compõem o cenário de análise
podem ser ou não monitoráveis.
b) Qual o Preço do produto? Quais as condições para
se pagar o preço?
o preço empreendedor (que o empreendedor deseja para
o seu produto),
o preço de mercado (o que o mercado pratica para
produtos de mesma qualidade) e
o preço comprável (o que o comprador pode pagar).
Para que os produtos tenham liquidez
(sejam vendidos com rapidez)
deve haver o preço comprável preço de produto compatível com a capacidade
financeira e os anseios mínimos do público alvo.
c) A produção deve ser financiada?
Questão importante, devido às altas taxas de juros e
escassos financiamentos.
O empreendedor deve dispor de instrumentos que
lhe possibilitem avaliar esta questão, devido ao custo do
dinheiro.
d) O projeto (design) é adequado quanto à maximização de
áreas vendáveis?
Variável com reflexos importantes na viabilidade do negócio,
no tempo em que o empreendedor tem condição de agir.
Avaliação possibilitada pelos indicadores de qualidade do
projeto.
e) Qual o prazo mais adequado para executar a
obra?
Para empreendimentos imobiliários, a definição do prazo da
obra nem sempre é prerrogativa da produção (capacidade
tecnológica de execução da obra em menor prazo).
O prazo de obra deve ser função da equação de fundos
montada para desenvolver o empreendimento,
• Para os empreendimentos em que a equação de fundos se
baseia na receita com vendas, a obra deve ter ritmo de
execução ajustado à capacidade de pagar do público alvo.
• Para obras com financiamento para produção e
comercialização, os prazos são definidos pela
capacidade de produzir, independente da capacidade
de pagar do público alvo.
A estratégia de produção, no caso, será a que conduz
em menor prazo de execução, estando as parcelas de
financiamento vinculadas ao programa de produção.
f) Qual a estratégia de produção mais adequada?
A estratégia de produção é determinante na definição do
fluxo de desembolso, com os custos de produção
tendo influência direta no resultado do empreendimento.
A estratégia deve buscar o equilíbrio entre atender à
disponibilidade de caixa e mostrar serviço ao cliente,
evitando a postergação exagerada de serviços que pode deixar
a obra em situação crítica quanto ao cumprimento dos prazos.
A decisão de “fazer” o empreendimento depende de
indicadores econômicos, indicadores financeiros e
riscos envolvidos no negócio.
g) Qual a rentabilidade e como medí-la?
As empresas, em qualquer setor da economia,
tem como objetivo final a obtenção de ganhos de capital,
alavancando os recursos disponíveis para investimento.
Não havendo rentabilidade dentro de padrões de atratividade
e riscos, a empresa procurará outras alternativas de
investimentos e o empreendimento não será realizado.
A resposta provém da análise econômica do negócio, tratada
em procedimentos de análise financeira e avaliação de riscos.
h) Qual o montante de investimentos necessário para
realizar o empreendimento?
Antes de querer fazer o empreendimento, deve ser
avaliada a condição de poder fazer.
A resposta a esta questão, resulta da análise financeira
do negócio.
Necessário conhecer o volume de recursos de financiamento
que o empreendimento demanda, compará-lo com a
capacidade de investimento da empresa e avaliar como
fazer o empreendimento de forma rentável.
i) Quando o empreendimento começa a “devolver” os
recursos que nele foram investidos?
Qual o montante destes recursos?
Questão que resulta da análise financeira e complementa
os parâmetros necessários para que se realize a análise
econômica.
O conhecimento dos investimentos exigidos e dos
retornos possíveis permite analisar alternativas de
equacionamento dos fundos para se realizar o negócio e
avaliar sua rentabilidade.
A rentabilidade e o montante do aporte de recursos para
capital giro são determinantes para a decisão de fazer o
empreendimento.
A decisão de empreender
A decisão de empreender é tomada a partir da avaliação de:
Indicadores Econômicos e Indicadores Financeiros.
O mercado de empreendimentos imobiliários (edifícios
residenciais/comerciais - produção para venda)
caracteriza-se pelo elevado nível de riscos dos negócios
em que operam.
Situação que se deve as condições particulares deste mercado :
a) Mercado totalmente aberto, com a participação de
empresas e investidores com ou sem tradição no setor.
Situação que gera descontrole sobre a oferta.
b) Não se conhecendo a “priori” os compradores,
dificuldades no reconhecimento da demanda.
O único balizamento do mercado é a medida de velocidade
das vendas já ocorridas.
c) Os produtos são oferecidos a “preço fechado”, antes do
inicio do ciclo de produção.
A produção se dá em prazos longos, cenários nem sempre
exatamente iguais àquele para o qual se estimou custos e
balizou preços.
d) Com exceção de obras com financiamento para
produção, não existe vínculo entre encaixe de receitas e
programa de produção.
As receitas são função da velocidade de vendas, variável
sobre a qual a empresa tem pouca condição de influenciar.
Estratégia de comercialização
• Data de lançamento e início das vendas.
• Preço e tabela para vendas a prazo.
• Preço e quantidade de unidades para venda no
lançamento.
• Estratégia para propaganda, promoção e marketing,
definindo campanha promocional e a verba a ser
destinada.
Decisões no nível operacional
Decisões para o atendimento do cotidiano, destinadas
a ações de rotina no âmbito do empreendimento e de
sua produção.
• Decisões comerciais, financeiras, administrativas e
de produção, com ações sobre suprimentos, contas
a pagar e a receber, recursos humanos,
administração de contratos e demais de apoio a
atividade de empreender e construir.
• Decisões vinculadas à administração de vendas,
de cobranças, de atendimento a clientes.
Quanto mais completo o projeto, possibilitando
melhor caracterização para o detalhamento do
planejamento e orçamento da obra, maior a garantia
de viabilidade econômica.
O orçamento da obra deve projetar com precisão o
resultado econômico previsto para a conclusão do
empreendimento.
O orçamento deve fundamentar
a tomada de decisão empresarial quanto a
oportunidade de empreender e, posteriormente,
para negociar os contratos de fornecimentos e
prestação de serviços.
VARIÁVEIS QUE INTERFEREM NA ANÁLISE E
QUE AFETAM RESULTADOS
VARIÁVEIS QUE INTERFEREM NA ANÁLISE E
QUE AFETAM RESULTADOS
Caminhos para as transações financeiras simuladas no fluxo de
caixa, com o objetivo de melhorar a qualidade dos
investimentos no empreendimento:
a) Agir sobre as variáveis que geram Receitas, no sentido
de aumentá-las ou de encaixá-las mais cedo no fluxo;
b) Agir sobre as variáveis que geram Despesas, objetivando
diminuí-las ou postergá-las.
Essas ações resultarão em necessidades menores de
investimento e/ou antecipações no fluxo dos retornos, o que
levará a um aumento na taxa de retorno, menor pay-back,
maior rentabilidade.
Variáveis de mercado e variáveis econômicas interferem
com o resultado do empreendimento
(variáveis não monitoráveis).
Não há como a empresa impor uma velocidade de vendas
para seu empreendimento, porque quem determina esta
velocidade é o mercado,
A empresa não consegue interferir com os custos do dinheiro
na obtenção de financiamentos, pois esta é uma variável que
depende do comportamento da economia.
Não há como a empresa mudar o curso destas variáveis,
restando a necessidade de acompanhar sua evolução,
para verificar como elas irão afetar o negócio.
Variáveis monitoráveis e não monitoráveis
a) Custos de Produção - Monitorável
(projeto, tecnologia, processos, gerenciamento);
b) Custos para Produzir - Monitorável
(gerenciamento, administração, processos);
c) Estratégia de Produção (ritmo, seqüência e trajetória de
obra) - Monitorável (tecnologia / processos / gerenciamento);
d) Recursos para Financiamento da produção Monitorável (gestão financeira) /
Não Monitorável (economia nacional);
e) Permuta terreno x unidades, Insumos x unidades Monitorável (estratégia financeira) /
Não Monitorável (mercado);
f) Descolamento da inflação (índice que corrige o Preço x
Índice Setorial Construção Civil) - Não Monitorável
(economia nacional);
g) Velocidade de vendas - Não Monitorável
(mercado);
h) Preço e condição de pagar o preço (tabela de vendas)
Pouco Monitorável (estratégia de vendas, PPM) /
Não Monitorável (mercado);
i) Inadimplência - Não Monitorável;
J) Impostos - Não Monitorável.
Variáveis Monitoráveis- o empreendedor
pode exercer algum tipo de contrôle
• Custos de produção
• Cronograma Físico da Obra
• Custos Indiretos
• Despesas de Sede
• Remuneração Desejada
Variáveis não Monitoráveis - são impostas
pelo mercado, fugindo a ação do
empreendedor
• Velocidade de Vendas
• Variação do Valor dos imóveis
•Taxa de Inflação
• Taxa de juros
• Tributos
ESTRUTURAÇÃO DE MODELO PARA
PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO
ESTRUTURAÇÃO DE MODELO PARA
PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO
A Análise Econômica procura identificar a capacidade
que uma operação, alavancando os recursos que nela
são investidos.
A análise qualitativa permite avaliar a rentabilidade da
operação e sua comparação com o retorno do investimento em
outras alternativas de negócios.
Responde às questões:
A operação é rentável?
Os
recursos estão sendo alavancados satisfatoriamente? Vale a
pena fazer a operação?
A Análise Financeira é uma análise quantitativa, que
identifica a necessidade de recursos necessários para fazer
uma determinada operação.
Responde às questões:
Posso fazer a operação?
Qual o montante de recursos necessários para fazê-la?
Como equacionar estes recursos?
Em que momento o empreendimento começa a
proporcionar retornos?
INVESTIMENTO / RETORNO / RENTABILIDADE
Investimento:
Recursos necessários para capital de giro da operação, que
nem sempre a operação é capaz de gerar.
Retorno:
Recursos livres que podem ser retirados do caixa, quando
não mais necessários para completar a operação,
por já terem sido feitas as reservas para cobrir todas as
posições negativas de caixa, até o final da operação.
Rentabilidade
Relação entre Retorno/ Investimento.
Medida pela relação Margem / Custo ou Margem / Receita,
com tratamento em moeda da mesma base (data).
Indicadores Financeiros utilizados nas análises
- Fluxo de Investimentos
Quando e quanto é necessário investir na operação.
- Fluxo de Retornos
Quando e quanto podem ser retirados recursos do caixa do
empreendimento.
Para identificar Investimentos:
Necessário investir sempre que o caixa tender a ser negativo.
- Identificação de Retornos:
Enquanto houver necessidade de Investimentos não ocorrerão
Retornos. Estes começam a ocorrer no mês seguinte ao
último investimento.
- O Retorno (no mínimo) deve zerar as posições do caixa no
mês da retirada.
Indicadores Econômicos - Taxa de Retorno
Indica a rentabilidade da operação, levando em
conta as posições de liquidez, resultante da obtenção
de receitas maiores que despesas,
retornos maiores que despesas,
retornos maiores que investimentos.
Mede a alavancagem de poder de compra oferecida
pelo empreendimento, considerados os fluxos de
imobilização de recursos (Investimento) e os de
retomada de poder de compra (Retorno).
T = Margem/ Investimento onde Margem = (R-I)
T = (R-I) / I ou
R = I (1+T)
Indicadores Econômicos -Taxa de Retorno
Matematicamente é a taxa de juros que quando utilizada no
desconto de um determinado fluxo de caixa, anula seu
valor presente.
É calculada igualando-se o Valor dos Investimentos
ao Valor Presente dos Retornos.
A Taxa de Retorno mede o ganho proporcional
futuro do capital investido.
Quanto maior a taxa de retorno, melhor o empreendimento.
A Taxa de Retorno permite a comparação com alternativas de
investimentos em outros setores da economia.
Indicadores Econômicos - Pay-Back
Mede o tempo necessário de recuperação do
investimento do empreendedor, após a ocorrência de sua
imobilização no empreendimento.
Prazo de recuperação de liquidez sobre os recursos
investidos no empreendimento.
Calcula-se o valor presente do investimento efetuado e o valor
presente acumulado dos retornos.
Verifica-se o mês em que eles se igualam.
Estes indicadores permitem avaliar a qualidade econômica de
empreendimentos.
INVESTIMENTO EM CONSTRUÇÃO CIVIL
Avaliar os riscos do empreendimento em função da
sensibilidade dos resultados em relação às principais variáveis
da análise (Taxa de Retorno e Volume de Investimento).
Avaliação da Taxa de Retorno do empreendimento:
- COP - Custo de Oportunidade
Rentabilidade que se consegue em operações consideradas de
baixo risco (aplicações financeiras garantidas).
- TAT - Taxa de Atratividade
Rentabilidade que satisfaz as expectativas do empreendedor/
investidor caso decida investir no negócio e correr os riscos.
Está associada ao risco que se tem em operar no Setor
(maior o risco, maior a taxa de atratividade).
Indicador Economico - Exposição Máxima
Exposição máxima, corresponde ao máximo
saldo negativo no fluxo de caixa do empreendimento.
A empresa só terá capacidade de empreender se tiver
recursos suficientes para suprir o caixa no momento
da decisão.
Indicador Economico - Valor Presente Líquido - VPL
É o valor presente dos retornos diminuído do valor
presente dos investimentos, descontando a taxa de
juros do custo do capital até a data da análise.
Quando positivo, corresponde ao valor absoluto de
ganho que excede o pagamento do custo do
capital.
• VPL = Retornos - Investimentos
(1+i)^n
(1+i)^n
• i = taxa de juros do custo do capital
Indicador Economico - Índice de Rentabilidade - (IR-%)
Índice de rentabilidade, relação entre o VPL e o
valor presente do custo do empreendimento.
Corresponde a percentagem de ganho além do custo
do capital, em relação ao valor presente do
investimento.
CONCLUSÕES
O mercado de empreendimentos imobiliários, apresenta
elevado nível de risco, com empresas operando em regime
de conflito e instabilidade.
As empresas têm que dispor de sistemas adequados de
planejamento, para definir produtos competitivos, em
ambiente onde os riscos possam ser contidos.
O planejamento do empreendimento é a ferramenta capaz de
dar ao empreendedor o suporte para operar com mais
segurança dentro do setor.
O planejamento deve atuar desde o início do empreendimento:
estudo de viabilidade e definição do produto.
Decisão de maior risco tomada pelo empreendedor.
FUNDAMENTOS DE PLANEJAMENTO FINANCEIRO
PARA O SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL
TABELA DE VENDAS
UNIDADES A VENDA
PREÇO DE VENDA
valores em R$ - unidade
. parcela a vista, na venda
. parcela na entrega
. financiamento após a entrega
(prazo de 60 meses)
(juros de 1% mês)
PP&M
contas de comercialização
200
110.000
44.000
22.000
44.000
parcela mensal
978
4,0%PREÇO
4,0%PREÇO
TOTAL DE VENDAS
22.000.000
Financiamento Comercialização
8.800.000
R$978.00*200unidades*60 meses=R$11.730.000
VELOCIDA- RECEITA
CONTAS
RESULTADO
MÊS REF
DE DE
DE
CONEXAS LÍQUIDO DE
VENDAS VENDAS ÀS VENDAS
VENDAS
valores em R$ mil
unidades
0
1
2
3
4
20
5
20
6
20
7
20
8
20
9
20
10
20
11
20
12
13
14
40
15
TOTAL
200
parcelas financiadas
TOTAL RECEITA
880
880
880
880
880
880
880
880
1.760
4.400
13.200
8.800
22.000
(440)
(220)
(220)
(88)
(88)
(88)
(88)
(88)
(88)
(88)
(88)
(440)
(220)
(220)
792
792
792
792
792
792
792
792
(176)
1584
4.400
11.440
8.800
20.240
(1.760)
MÊS
CUSTEIO DA
IMPLANTAÇÃO
0
(2870)
1
(270)
2
(270)
3
(613)
4
(617)
5
(621)
6
(625)
7
(629)
8
(1265)
9
(1273)
10
(1281)
11
(1934)
12
(1946)
13
(1306)
14
(645)
15
PARCELAS 16 a 76
TOTAL
(16165)
RESULTADO MOVIMENTA- FLUXO
INVESTILÍQUIDO DE
ÇÃO
DE
RETORNO
MENTOS
VENDAS
FINANCEIRA CAIXA
valores em R$ mil
3,64%
(2870)
(2870)
2870
(440)
(710)
(3580)
710
(220)
(490)
(4070)
490
(220)
(833)
(4903)
833
792
175
(4728)
792
171
(4557)
792
167
(4390)
792
163
(4227)
792
(473)
(4700)
792
(481)
(5181)
278
792
(489)
(5670)
489
792
(1142)
(6812)
1142
(1946)
(8758)
1946
(1306) (10064)
1306
1584
939
(9125)
(939)
4400
4400
(4725)
(4400)
8800
8800
4075
(11730)
20240
4075
10064
(17069)
MÊS
RESULTA
CUSTEIO
MOVIMEN
DO
FLUXO
DA
TAÇÃO
LÍQUIDO
DE
IMPLANT
FINANCEI
DE
CAIXA
AÇÃO
RA
VENDAS
valores em R$ mil
0
(2870)
1
(270)
2
(270)
3
(613)
4
(617)
5
(621)
6
(625)
7
(629)
8
(1265)
9
(1273)
10
(1281)
11
(1934)
12
(1946)
13
(1306)
14
(645)
15
PARCELAS 16 a 76
TOTAL
(16165)
(440)
(220)
(220)
792
792
792
792
792
792
792
792
1584
4400
8800
20240
Custo de Oportunidade
Taxa de Atratividade
(2870)
(710)
(490)
(833)
175
171
167
163
(473)
(481)
(489)
(1142)
(1946)
(1306)
939
4400
8800
4075
Correção
COP
10% a a
(2870)
(2870)
(3580)
(704)
(4070)
(482)
(4903)
(813)
(4728)
170
(4557)
164
(4390)
159
(4227)
154
(4700)
(444)
(5181)
(448)
(5670)
(452)
(6812)
(1047)
(8758)
(1769)
(10064)
(1178)
(9125)
840
(4725)
3906
4075
7750
2936
10% a ano
18% a ano
Payback
(2870)
(3574)
(4057)
(4870)
(4701)
(4536)
(4377)
(4223)
(4667)
(5114)
(5566)
(6613)
(8382)
(9560)
(8720)
(4814)
2936
Correção
Payback
TAT
18% a a
(2870)
(695)
(469)
(780)
160
153
146
140
(397)
(395)
(393)
(898)
(1497)
(983)
691
3170
6202
1287
(2870)
(3565)
(4034)
(4814)
(4653)
(4500)
(4354)
(4214)
(4611)
(5006)
(5399)
(6297)
(7794)
(8777)
(8085)
(4915)
1287
MÊS
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16 a 76
TOTAL
RESULTA
CUSTEIO
MOVIME
INVESTIM
NIVEL
DO
DA
NTAÇÃO
ENTO
EXPOSIÇ LÍQUIDO
IMPLANT
FINANCEI
Iopronto
ÃO
DE
AÇÃO
RA
VENDAS
cop=10%aa
tat=18%aa
(2870)
(268)
(266)
(599)
(598)
(597)
(596)
(595)
(1187)
(1185)
(1183)
(1772)
(1769)
(1178)
(577)
(2870)
(270)
(270)
(613)
(617)
(621)
(625)
(629)
(1265)
(1273)
(1281)
(1934)
(1946)
(1306)
(645)
(2870)
(276)
(282)
(655)
(673)
(693)
(713)
(733)
(1507)
(1550)
(1594)
(2460)
(2530)
(1735)
(876)
(15240)
(16165)
(19145)
Custo de Oportunidade
10% a ano
(440)
(220)
(220)
792
792
792
792
792
792
792
792
1584
4400
8800
20240
FLUXO
DE
CAIXA
(2870)
(710)
(490)
(833)
175
171
167
163
(473)
(481)
(489)
(1142)
(1946)
(1306)
939
4400
8800
4075
Taxa de Atratividade
(2870)
(3580)
(4070)
(4903)
(4728)
(4557)
(4390)
(4227)
(4700)
(5181)
(5670)
(6812)
(8758)
(10064)
(9125)
(4725)
4075
18% a ano