CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI – 2ª Região
CRECI – SÃO PAULO
DEFINE A VEDAÇÃO AO ACOLHIMENTO DE PEDIDO DE INSCRIÇÃO DE PESSOA FÍSICA COM BASE EM JUSTIFICATIVA JUDICIAL JÁ PRESCRITA
Ilmos. Srs.
Membros da M.D. COAPIN
COMISSÃO DE ANÁLISE DE PROCESSOS DE INSCRIÇÃO
CRECI da 2a. Região
São Paulo - SP
Aprovado na 32ª
Reunião Plenária
aos 23.07.2003
PARECER Nº 016.P.2003
Prezados Srs:
Em atendimento a solicitação de análise e parecer sobre o pedido de
inscrição da pessoa física de RONALDO RODRIGUES ASTUTO, temos a informar o
quanto segue.
DO RETROSPECTO NECESSÁRIO
Informam os autos que RONALDO RODRIGUES ASTUTO teria
protocolado em data de 25.fevereiro.2003, pedido de análise de documentação que
apresenta, objetivando sua inscrição nesse Conselho Regional (fls. 01).
Referida documentação se constitui de cópia de capa dos autos de um
processo de Justificação, autuado no 3° Cartório de Notas e Ofício de Justiça da
Comarca de Santos, em data de 16.dezembro.1980, sob n° 2.424/80 e aos cuidados do
MM. Juízo de Direito da 6a. Vara Cível (fls. 02).
Segue-lhe cópias das peças que teriam formado esses autos, consistente de
petição inicial e instrumento de mandato (fls. 03/05), despachos, citação, assentada,
depoimentos e sentença de homologação (fls. 06/15), encerrando com cópias de recibos
de pagamento de taxa de expediente expedido pelo SCIESP e de taxa de inscrição e de
expediente expedido por esse Conselho, ambos datados de 16.dezembro.1980 (fls. 16).
A M. D. COAPIN analisa o pedido e suscita dúvida quanto a possibilidade
de ser ele acolhido, em razão de decadência do direito eventualmente adquirido com a
Justificação ou, alternativamente, em face da prescrição pelos termos do disposto na
Resolução COFECI 90/80 (fls. 17/18).
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DA RESOLUÇÃO EM COMENTO
Tendo em vista que a Resolução 090/80 de que se serve o Requerente para
instruir o seu pedido de inscrição já foi revogada de há muito e, portanto, não se encontra
nos alfarrábios de uso corrente, se fez necessário uma busca nos arquivos do COFECI
para a obtenção de seu texto. Obtido este, constatou-se fazer ele expressa referência a
anterior Resolução 012/78, razão pela qual providenciou-se na obtenção do texto dessa
também, sendo ambos anexados ao presente, pela necessidade de se tecer sobre eles
alguns comentários, permitindo uma visão mais completa do assunto em debate e
subsídios para uma análise mais perfeita possível.
Assim, pela ementa de cada uma, se verifica que a primeira (Resolução
COFECI 12/78) teria sido editada para dispor sobre o exercício da profissão de Corretor
de Imóveis e sua inscrição nos Conselhos Regionais, ao passo que a segunda (Resolução
COFECI 090/80) teria por objetivo alterar a redação da Resolução COFECI n° 012/78 e
dar outras providências, cumprindo ressaltar que ambas informam o uso das atribuições
conferidas ao COFECI pelo artigo 4° e 16, inciso XVII, da Lei 6.530/78.
Como o artigo 4°, da mencionada Lei estabelece que, “A inscrição do
Corretor de Imóveis e de Pessoa Jurídica será objeto de Resolução do Conselho Federal
de Corretores de Imóveis” e o artigo 16, inciso XVII, da mesma, estabelece ser
competência do COFECI “baixar Resoluções e deliberar sobre casos omissos”, resta
induvidoso que o COFECI, ao editar as Resoluções em comento, estaria exercendo
atribuições de sua competência, preenchendo uma lacuna da lei, visto que esta deixou de
informar em seu texto, quais os requisitos necessários para que uma inscrição pudesse ser
acolhida pelos Conselhos Regionais.
Outrossim, pela leitura dos “considerando” de cada uma, verifica-se na
primeira (Resolução 12/78) ter vindo ela para “regular o exercício da profissão de
Corretor de Imóveis e sua inscrição nos Conselhos Regionais”, enquanto que a segunda
(Resolução 090/80) teria vindo para “regular a inscrição, nos Conselhos Regionais, de
pessoas que já vinham exercendo, com habitualidade, a profissão de Corretor de
Imóveis, durante a vigência da Lei 4.116/62, embora não estivessem inscritas no
Conselho Regional”.
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Ora, pela primeira, haviam apenas duas possibilidades para que alguém
viesse a se habilitar para exercer a profissão de Corretor de Imóveis, segundo informa o
seu artigo 1°, quais sejam, “Ao possuidor de título de Técnico em Transações
Imobiliárias, inscrito em Conselho Regional, na jurisdição (inciso I)”, ou “Ao
profissional inscrito nos termos da Lei 4.116/62, que tenha requerido a revalidação de
sua inscrição em tempo hábil (inciso II)”.
Já pela segunda, outras duas possibilidades foram acrescidas, a saber: “a
todos que, comprovadamente, exerciam a profissão de Corretores de Imóveis, quer como
pessoa física, quer como pessoa jurídica, empregado, ou na direção de empresa
imobiliária na vigência da Lei n° 4.116, de 27.08.62, mas não inscrito em Conselho
Regional da jurisdição (inciso III)”, ou “ao concluinte de curso de formação
profissional para Corretor de Imóveis ministrado por Sindicato de Corretores de Imóveis
em convênio com o Serviço Nacional de Aprendizagem Comercial – SENAC e outros,
durante a vigência da Lei n° 4.116, de 27.08.62 (inciso IV)”.
Por relevante, necessário ressaltar que essa Resolução acresce ainda àquela
que altera, mais dois parágrafos ao seu artigo 1°, nos seguintes termos:
“§ 1°° - A comprovação da situação mencionada nos itens III e IV deste artigo se fará
mediante a apresentação de originais de documentos que insofismavelmente
demonstrem ter o interessado exercido a profissão de Corretor de Imóveis, vedada a
comprovação através de atestados, declarações ou qualquer tipo de prova
testemunhal, permitida a justificação judicial”.
“§ 2°° - A inscrição com base nos itens III e IV deste artigo poderá ser requerida pelos
interessados até 20 de dezembro de 1980”.
Por fim, cumpre informar que a partir de 10.agosto.1982, o processo de
inscrição passou a ser regulado pela Resolução COFECI 148/82, que expressamente
revogou, entre outras, as Resoluções 012/78 e 090/80 ora em comento, substituindo os
quatro incisos da última, por apenas duas hipóteses autorizadoras de inscrição em
Conselhos Regionais, a saber:
I – aos Técnicos em Transações Imobiliárias, formados por estabelecimentos de ensino
reconhecidos pelos órgãos educacionais competentes;
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II – às pessoas jurídicas legalmente constituídas para os objetivos de intermediação
imobiliária, inclusive para os fins previstos no art. 1°° desta Resolução”.
E a mencionada Resolução permaneceu em vigência até a data de
13.agosto.1992, quando foi publicada a atual Resolução 327/92, que se encontra em vigor
até a presente data, sem qualquer alteração nos dispositivos colacionados.
DA QUESTÃO EM DEBATE
Pelo ora exposto, fácil de se concluir que o COFECI, por ocasião da
promulgação da Lei 6.530/78, procurou assegurar aos que já eram possuidores de
inscrição pela lei anterior revogada (4.116/62), o direito de continuar exercendo a
profissão, mediante simples requerimento de revalidação da inscrição original.
E mais, concedeu àqueles que já vinham exercendo essa atividade, - muito
embora não inscritos em Conselhos Regionais -, a oportunidade de obterem a sua
inscrição, - já na vigência da nova lei -, mediante simples comprovação do efetivo
exercício da profissão, a ser feita, ou através de apresentação de documentos que
pudessem demonstrar ter o interessado efetivamente tê-la exercido, ou através de
justificação judicial.
E esta última seria exatamente a hipótese dos autos, pois o Requerente
pretende validar agora, uma Justificação Judicial intentada vinte e quatro anos atrás.
Ora, em primeiro, inexiste nos autos qualquer prova de que o Requerente
teria protocolado no prazo estabelecido pelo parágrafo segundo, da Resolução COFECI
090/80 (até 20.dezembro.1980), seu pedido de inscrição, visto que os recibos de fls. 16
apenas comprovam o pagamento das taxas devidas para o ato, mas não a prática do ato
em si. A se ter esses recibos válidos como prova de pedido de inscrição, teríamos que
afirmar que o recolhimento das taxas devidas pelo Requerente para a prática dos atos
judiciais da Justificação, feito em 11.dezembro.1980 (fls. 09), bastaria como comprovação
de seu ajuizamento, o que seria uma inverdade, pois essa prova é feita pelo protocolo da
peça vestibular no distribuidor do Fórum, ocorrido em data de 15.dezembro.1980 (fls.03).
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Destarte, comprovado pelo próprio Requerente, que o pagamento das taxas
devidas, muito embora seja um requisito para o pedido, é ato independente e a existência
do primeiro não comprova necessariamente o segundo, pois no caso vertente, o
Requerente pagou as taxas judiciais no dia 11 de dezembro e apenas no dia 15 daquele
mesmo mês protocolou a sua petição inicial. Assim, clarividência solar que, muito embora
tenha o Requerente comprovado o recolhimento das taxas devidas para o seu pedido de
inscrição (primeiro ato), deixou de juntar aos autos o protocolo de seu pedido (segundo
ato), razão pela qual, se pressupõe não tenha ele ocorrido.
Essa hipótese torna-se uma certeza, a partir do momento em que se
verificam os argumentos expendidos pelo Requerente para justificar o tardio ingresso de
seu pedido, afirmando expressamente que “Devido mudança de estado não foi de meu
interesse à época de continuidade no processo inscricionário... (fls. 01) (destaques
nossos)”.
Mesmo que todo o arrazoado pudesse ser tido como mero sofisma e
viéssemos a considerar o recibo de fls. 16 válido como pedido de inscrição - o que aqui se
admite apenas ad argumentandum - melhor sorte não assistiria ao Requerente.
Com efeito, pela documentação juntada aos autos facilmente se constata que
o Requerente, ao efetuar o seu pedido de inscrição naqueles idos anos de 1980, ainda não
preenchia os requisitos exigidos pela Resolução COFECI 090/80, pois apenas em data de
08.abril.1981 é que os autos da Justificação Judicial lhe teriam sido entregues (fls. 15), ou
seja, quatro meses após expirado o prazo regulamentar.
Ora, muito embora tivesse pago a taxa de expediente e a taxa de inscrição
antes do prazo fatal para o acolhimento de sua inscrição com base em Justificativa
Judicial, forçoso reconhecer que a Justificação em si, - requisito essencial para a
inscrição -, só foi obtida após o prazo decadencial regimentalmente estabelecido.
E, se os documentos objeto de prova para o efetivo exercício da profissão
deveriam ser apresentados no ato do pedido da inscrição (primeira parte do parágrafo
primeiro, do artigo 1°), não haveria nenhuma razão lógica para que, no caso de
Justificação Judicial, também não devesse ela ser apre05
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sentada em simultâneo ao pedido de inscrição. Interpretação em contrário, concederia
aos requerentes com base nessa hipótese, um benefício muito mais amplo do que para os
primeiros, situação que não se permite prever no texto regimental.
E na suposição de que também essa assertiva pudesse ser tida como
imprópria, - o que aqui novamente se admite ad argumentandum -, outro óbice maior se
levantaria em desfavor do Requerente, consubstanciado na falta de poder do MM. Juiz da
6a. Vara Cível de Santos para a prática do ato informado pela Justificação.
Isso porque, nos termos do inciso I, do artigo 125, da então vigente Carta
Magna, “compete aos Juízes Federais processar e julgar em primeira instância, as
causas em que a União, entidade autárquica ou empresa pública federal forem
interessadas na condição de autoras, rés, assistentes ou opoentes, exceto as de falência e
as sujeitas à Justiça Eleitoral e à Militar (destaques nossos)”. Esse entendimento foi
cristalizado posteriormente na Súmula n° 32, do Superior Tribunal de Justiça, que assim
textua: “Compete à Justiça Federal processar justificações judiciais destinadas a instruir
pedidos perante entidades que nela tem exclusividade de foro, ressalvada a aplicação do
artigo 15, da Lei n° 5.010/65 (sendo que essa ressalva não diz respeito à causa
enfocada)”.
Ora, “A incompetência não é falta de jurisdição. É ausência ou falta de
poder de julgar, dentro da jurisdição conferida à autoridade, porque esta ela a tem, mas não
tem a competência, que se faz mister. É a insuficiência de poderes, ou poderes que
escapam à jurisdição. (...). A incompetência do juiz gera ato nulo, mesmo que tenha
admitido a existência de um poder, que não lhe era conferido. (in DE PLÁCIDO E SILVA,
Vocabulário Jurídico, Forense, 1973, v. II, p. 811) (destaques nossos)”.
Inúmeros julgados poderiam ser trazidos à tela, em reforço à essa tese, o
que se deixa de fazer pela clareza do dispositivo constitucional. Comprovado assim se
tratar de ato nulo, não poderia ele gerar o efeito pretendido pelo Requerente.
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Por fim, como desfecho, cumpre ressaltar que, mesmo na hipótese de se ter
por válida a Justificação Judicial, jamais poderia o Requerente dela se utilizar para
renovar o seu pedido vinte e três anos após o decurso do prazo regimentalmente
estabelecido.
Isso porque, a faculdade de ser obtida uma inscrição mediante simples
apresentação de documentos informativos do efetivo exercício da profissão (ou através de
Justificativa Judicial), era admitida em antanho, não só nesse Conselho Profissional, mas
em todos os demais, por ocasião da promulgação das leis que passaram a regular cada
uma das profissões. Era a faculdade concedida a todas as pessoas que já as exerciam,
mesmo sem terem o grau conferido pela instituição que proporcionava o conhecimento
técnico. Eram os assim denominados “práticos”, cuja experiência no ofício lhes
assegurava a condição para obterem suas respectivas inscrições (v.g, dentista-prático,
médico-prático, o advogado rábula, etc.).
Entretanto, não se poderia admitir essa prerrogativa nos dias atuais, pois a
presunção seria a de que, naqueles tempos idos, a experiência acumulada, por si só
poderia qualificar alguém profissionalmente, em razão da simpleza da técnica e dos
negócios em geral. E no curso dos anos, teria o profissional já inscrito, a possibilidade de
acompanhar a evolução ocorrida, em igualdade de condições com os seus pares. O
mesmo já não se poderia dizer de alguém que, - mesmo tendo justificado a experiência
anterior, de molde a lhe assegurar a inscrição num Conselho Profissional há vinte e três
anos atrás -, mantém-se distante dos negócios imobiliários durante todo esse prolongado
hiato e pretende agora se inscrever, na suposição de que a experiência que tinha naquele
tempo, poderia lhe servir atualmente.
Data venia, a complexidade dos negócios imobiliários hodiernamente, não
nos permite essa conclusão.
CONCLUSÃO
Seja pela prescrição, seja pela decadência, seja pela ausência de requisitos,
seja pela nulidade da Justificação Judicial, restou induvidoso a impossibilidade de ser
acolhido o pedido de inscrição do Requerente, pela inexistência de legislação específica a
amparar o seu pedido.
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Para esse desiderato, teria o Requerente dois caminhos; o primeiro, na
possibilidade de oferta de recurso ao COFECI, da eventual decisão do Plenário que
viesse a confirmar o indeferimento de seu pedido de inscrição, para definitiva análise da
questão em debate. O segundo, que nos parece mais fácil, seria o de inscrever-se em curso
regular de T.T.I., para a obtenção de seu diploma, com o que estaria afastado
definitivamente o óbice que se interpõe à consecução de seu propósito.
É o nosso parecer.
São Paulo, 07.abril.2003
Dr. Paulo Hugo Scherer
Dpto. Jurídico - CRECI 2a. Região
Encarregado
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