1
FATEC – FACULDADE DE TECNOLOGIA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
RENATO KAZUO KONISHI
STEPHEN MAKIYA RIBEIRO
BANCO DE DADOS GEOGRÁFICOS:
UMA SOLUÇÃO DE BAIXO CUSTO PARA EMPRESAS DE PEQUENO E MÉDIO
PORTE
SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
2009
2
RENATO KAZUO KONISHI
STEPHEN MAKIYA RIBEIRO
BANCO DE DADOS GEOGRÁFICOS:
UMA SOLUÇÃO DE BAIXO CUSTO PARA EMPRESAS DE PEQUENO E MÉDIO
PORTE
Trabalho de graduação apresentado à Fatec de
São José dos Campos, como parte dos
requisitos necessários para a obtenção do título
de Tecnólogo em Banco de Dados
Orientador: Prof. Carlos Augusto Lombardi Garcia
SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
2009
3
RENATO KAZUO KONISHI
STEPHEN MAKIYA RIBEIRO
BANCO DE DADOS GEOREFERENCIAL:
UMA SOLUÇÃO DE BAIXO CUSTO PARA EMPRESAS DE PEQUENO E MÉDIO
PORTE
Trabalho de graduação apresentado à Fatec de
São José dos Campos, como parte dos
requisitos necessários para a obtenção do título
do título de Tecnólogo em Banco de Dados
Orientador: Prof. Carlos Augusto Lombardi Garcia
________________________________________________________________
Fabiano Morelli - Doutor em Ciências
________________________________________________________________
Rogério Marinke - Especialista
________________________________________________________________
Carlos Augusto Lombardi Garcia - Mestre
__/__/__
DATA DE APROVAÇÃO
4
AGRADECIMENTOS
Agradecemos ao professor Carlos Garcia, pelo apoio e encorajamento
contínuos na pesquisa, aos professores Fernando Masanori, Giuliano Bertoti e Rogério
Marinke, pelos conhecimentos transmitidos, e a nossa família pelo apoio e compreensão
nos momentos em que estivemos ausentes.
5
“Só sei que nada sei.”
Platão
6
RESUMO
O poder do consumidor sobre as empresas nunca foi tão intenso como nos tempos atuais.
Com o advento de novas tecnologias, proporcionam-se novos meios para aumentar a
satisfação dos consumidores. No cenário das empresas, aquele que utiliza tecnologia para
tomadas de decisões conquista clientes. Afinal, fazer com que bens materiais ou serviços
cheguem ao instante certo, nos lugares exatos e na condição desejada é um verdadeiro
obstáculo a ser enfrentado. Devido à importância que os dados espaciais ocupam na atividade
de tomada de decisão, o Sistema de Informação Geográfica (SIG) possibilita inúmeras
aplicações a partir da utilização de dados geograficamente referenciados para resolução de
problemas de localização. O SIG é um sistema que permite capturar, modelar, manipular,
recuperar, consultar, analisar e apresentar dados geograficamente referenciados. No mercado
imobiliário, o SIG pode ser aplicado em pontos comerciais ou industriais, na identificação do
potencial de vendas das diferentes regiões, e na identificação para melhor imóvel para o
cliente. O objetivo desse trabalho é prover uma solução SIG de baixo custo para ser utilizada
por empresas, em particular as pequenas e médias do setor imobiliário, para realização de
novos negócios.
Palavras-chave: SIG, Small SIG, Baixo custo, Banco de dados geográfico.
7
ABSTRACT
The power of the consumer above the companies has never been as intense as in modern
times. With the advent of new technologies, new means are provided to increase consumer
satisfaction. In the companies context those that use information technology for strategic
planning have succeed in conquest new customers. This is because get the material goods or
services been delivered in the right moment; in the right place; and the desired condition is a
real obstacle that overcomes. Due to the importance of spatial data have in the decision
making activity, the Geographic Information System (GIS) enables many applications to use
geo-referenced data for solving location problems. The GIS is a system that allows you to
capture, model, manipulate, retrieve, query, analyze and display geographically referenced
data. In the housing market, the GIS can be applied in industrial or commercial spots,
identification of potential sales in different regions, and to identify best property for the client.
The aim of this work is to provide a low cost solution of GIS to be used by companies, in
particular those small and medium on property commercialization sector, to support new
business.
Keywords: GIS, Small SIG, lower cost, Geographic data base.
8
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 – Exemplo de mapa cadastral ..................................................................................... 15
Figura 2 – Tabela de dados descritivos e dados geográficos ................................................... 17
Figura 3 – Representações vetoriais em duas dimensões. ........................................................ 18
Figura 4 – Exemplo de representação matricial ....................................................................... 19
Figura 5 – Diferentes representações matriciais para um mapa ............................................... 20
Figura 6 – Representação vetorial e matricial de um mapa temático .............................................. 21
Figura 7 – Arquitetura dual e arquitetura integrada ................................................................. 22
Figura 8 – Exemplo de superposição de camadas .................................................................... 24
Figura 9 – Casos de leucemia em pontos de poluição .............................................................. 25
Figura 10 – Mapa com pontos .................................................................................................. 26
Figura 11 – Mapa da rede viária ............................................................................................... 26
Figura 12 – Popografia de uma região...................................................................................... 27
Figura 13 – Imagens registradas entre um intervalo de tempo ................................................. 29
Figura 14 – Mapa de localidades de terremotos ....................................................................... 30
Figura 15 – Análise da distância entre dois pontos .................................................................. 31
Figura 16 – Imobex .................................................................................................................. 33
Figura 17 – Demonstrativo de recibo do imobiliário21 ........................................................... 34
Figura 18 – Funções de análise espacial imobiliário ................................................................ 36
Figura 19 – Demonstração de um ponto................................................................................... 39
Figura 20 – Os pontos em modo tabular................................................................................... 39
Figura 21 – Área no plano cartesiano ....................................................................................... 40
Figura 22 – Polígonos e linhas em modo tabular ..................................................................... 41
Figura 23 – Tabela de dados descritivos do imóvel ................................................................. 41
Figura 24 – Arquitetura desktop ............................................................................................... 43
Figura 25 – Diagrama de caso de uso de contexto ................................................................... 46
Figura 26 – Diagrama de caso de uso de contexto 2 ................................................................ 47
Figura 27 – Modelo entidade relacionamento operações de armazenamento .......................... 48
Figura 28 – Tela de login do sigmob ........................................................................................ 52
Figura 29 – Tela principal do sigmob ....................................................................................... 53
Figura 30 – Menu da tela principal ........................................................................................... 53
Figura 31 – Tela para inserção de informações para cadastro de imóvel ................................. 55
Figura 32 – Tela de busca por atributos ................................................................................... 56
9
Figura 33 – Tela dos resultados dos imóveis............................................................................ 57
Figura 34 – Tela de utilização da vista de educação ................................................................ 58
Figura 35 – Tela de utilização da funcionalidade de distância ................................................. 59
Figura 36 – Tela de utilização da funcionalidade de raio ......................................................... 60
Figura 37 – Tela para exibição das informações de um imóvel selecionado ........................... 61
Figura 38 – Tela para exibição de relatório de pesquisa .......................................................... 62
10
SUMÁRIO
1
INTRODUÇÃO .............................................................................................................. 11
1.1
Motivação ................................................................................................................. 11
1.2
Objetivo .................................................................................................................... 12
1.3
Abordagem utilizada................................................................................................. 12
1.4
Organizações do Trabalho ........................................................................................ 13
2
SISTEMAS DE INFORMAÇÕES GEOGRÁFICAS (SIGS) .................................... 14
2.1
Conceitos básicos ..................................................................................................... 14
2.2
Características ........................................................................................................... 15
2.3
Banco de Dados Geográficos ................................................................................... 16
2.3.1 Representações Geométricas ................................................................................ 17
2.3.2 Arquitetura ............................................................................................................ 22
2.4
Layers e Vistas ......................................................................................................... 23
2.5
Funções de Análise Espacial .................................................................................... 27
2.6
Principais áreas de aplicação do SIG........................................................................ 28
3
MODELAGEM DE SIG IMOBILIÁRIO .................................................................... 32
3.1
Funcionalidades Pertinentes ao Ramo Imobiliário ................................................... 32
3.2
Requisitos do Sistema............................................................................................... 35
3.2.1 Estrutura do Banco de Dados ............................................................................... 38
3.3
Tecnologias OpenSource .......................................................................................... 42
3.4
Modelos do sistema .................................................................................................. 45
4
CONSTRUÇÃO .............................................................................................................. 50
4.1
Tecnologias utilizadas .............................................................................................. 50
4.2
Protótipo do sistema ................................................................................................. 51
5
CONCLUSÕES............................................................................................................... 63
5.1
Contribuições e Conclusões...................................................................................... 63
5.2
Trabalhos Futuros ..................................................................................................... 64
6
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................................................... 65
11
1
1.1
INTRODUÇÃO
Motivação
O poder do consumidor sobre as empresas nunca foi tão intenso como nos
tempos atuais. Melhorias na qualidade ou no tempo de entrega de um produto, de um serviço
prestado, da redução da carga tributária ou da rotação de uma determinada mercadoria no
ponto-de-venda têm por objetivo a competitividade, visando a satisfação do cliente. Afinal,
segundo Ronald H. Ballou (2007), fazer com que bens ou serviços corretos cheguem às
instantes e lugares exatos e na condição desejada é um verdadeiro obstáculo a ser enfrentado,
ainda mais tendo em vista que tanto os recursos quanto os seus consumidores estão espalhados
numa ampla área geográfica.
Segundo Nazário (1998), os Sistemas de Informações Geográficas (SIG)
possibilitam inúmeras aplicações a partir da utilização de dados geoespacial para resoluções de
problemas de localização. Seja de pontos comerciais ou de fábricas, no roteamento de veículo,
na identificação do potencial de vendas das diferentes regiões, identificação de anomalias,
como fluxos inadequados, desbalanceamento das regiões de entregas e outros.
A empresa Porto Seguro - seguradora de carro - prestava serviço com uma
central de atendimento que recebia os chamados de seus associados via telefone. E se deparava
com o seguinte problema: não gerava rota para as viaturas de apoio (dois mil guinchos),
conseqüentemente a precisão do atendimento decaiu tanto no tempo quanto na logística. Para
solução desse problema, a empresa contratou uma consultoria de solução SIG para desenvolver
um software com o seguinte objetivo: obter maior precisão do cálculo de distância por
conhecer as ruas e a localização dos pontos de interesse. Houve uma distribuição para os dois
mil guinchos entre os melhores pontos para atendimento, provocando uma otimização de
tempo no atendimento por parte da central de atendimento.
A exatidão das informações disponibilizadas por um SIG tem demasiada
importância para empresas que utilizam objeto de localização, porém essa qualidade necessita
de um alto investimento financeiro por parte da empresa. Alguns dos principais softwares de
SIG estão avaliados acima de mil doláres - somente a licença unitária. Um exemplo do alto
custo é o software ArcGis, somente o valor por estação está em torno de mil e quinhentos
12
dólares (Esri, 2009). Conseqüentemente, isso dificulta o acesso a essas aplicações para uma
empresa de pequeno porte.
Para esse trabalho é esperado que seja desenvolvido um modelo de Sistema de
Informação Geográfica que atenda um baixo custo de implantação para pequenas e médias
empresas e obter resultados positivos com utilização do sistema para tomadas de decisões.
1.2
Objetivo
Desenvolver um modelo que proporcione, para pequenas e médias
empresas do ramo imobiliário, um SIG de baixo custo, a partir de um estudo no cenário
de soluções existentes no ramo imobiliário e um estudo das tecnologias opensource para
diminuir o custo do SIG.
1.3
Abordagem utilizada
A abordagem utilizada consiste no estudo da área do SIG e no ramo
imobiliário. Adota-se neste trabalho a seguinte metodologia:
a) Definir os assuntos pertinentes ao cenário de pesquisa;
b) Reunir referências bibliográficas relevantes do cenário de pesquisa;
c) Obter requisitos no plano de negócio de uma empresa que presta o
serviço em distintos locais, para sincronizar com as finalidades do
SIG;
d) Analisar os SIGs existentes no mercado para definir um baixo custo
operacional de um SIG;
e) Informar os distintos cenários em que o SIG pode ser utilizado,
analisando profundamente o ramo imobiliário para implantação de
um protótipo de um SIG de baixo custo;
f) Criar usabilidade adequada para o público de pequenas e médias
empresas, delimitando o uso para diversas áreas de uma empresa.
13
1.4
Organizações do Trabalho
No capítulo 2 são descritos os conceitos básicos necessários para
modelagem de um SIG aplicado no ramo imobiliário. No capítulo 3 é feita a modelagem
de um SIG de baixo custo aplicado no ramo imobiliário, utilizando como base os
conceitos apresentados no capítulo 2 para aplicação de um modelo nos aspectos
funcional e arquitetural de um SIG. No capítulo 4 é feito um detalhamento das
funcionalidades do protótipo implementado e a listagem das tecnologias utilizadas para
a implementação do Sistema de Informações Geográfico Imobiliário (SIGIMOB). No
capítulo 5 são apresentadas as considerações finais deste trabalho.
14
2
SISTEMAS DE INFORMAÇÕES GEOGRÁFICAS (SIGs)
Neste capítulo, serão introduzidos conceitos básicos necessários para
modelagem de um SIG aplicado no ramo imobiliário. Serão abordados conceitos sobre
dados geográficos, vantagens e desvantagens no uso de diferentes estruturas de
armazenamento desses dados, descrição das principais funções de análise espacial,
tecnologias necessárias para o desenvolvimento de um SIG e um estudo sobre os SIGs
existentes no cenário imobiliário.
Este capítulo está segmentado da seguinte forma: Conceitos básicos;
Características; Banco de Dados Geográficos; Layers e Vistas; Funções de Análise
Espacial; Principais áreas de aplicação.
2.1
Conceitos básicos
Um SIG é um sistema de informação computacional que permite
capturar, modelar, manipular, recuperar, consultar, analisar e apresentar dados
geograficamente referenciados (Câmara, 2005).
Os SIGs então são ferramentas desenvolvidas para trabalhar com esse
tipo de informação e trazem enormes benefícios devidos a forma precisa, rápida e
sofisticada de manipular informações espaciais (Goodchild, 1993). A capacidade de
armazenar tanto dos atributos descritivos como das geometrias de diferentes tipos de
dados geográficos é o diferencial dos SIGs para os sistemas de informação
convencionais (Câmara, 2005).
É estimado que cerca de 80% dos processos de decisão são orientados
por algum tipo de referência espacial e que a utilização de SIG pode gerar uma
economia em torno de 20% comparada aos processos que não utilizam esta tecnologia
(FRANK, 2002).
A apresentação de dados geográficos tem como principal desafio a
extração de informações, que são usadas para visualizar o problema, possibilitando
observar e estudar os relacionamentos geográficos envolvidos, podendo também
apresentar alternativas à solução do problema considerado (Egenhofer, 1990). Essas
15
técnicas têm avançado significantemente nos últimos anos, assumindo papel importante
para o gerenciamento de recursos.
Entende-se então que SIG é uma ferramenta com capacidade de análise,
armazenamento, manipulação e apresentação de informações geográficas tendo como
objetivo ocultar a complexidade das operações realizadas.
2.2
Características
Uma das principais características de um SIG é sua capacidade de
manipular dados espaciais e descritivos de forma integrada, promovendo uma forma
consistente para análise e consulta aos dados. Desta forma, é possível ter acesso às
informações descritivas de um fenômeno geográfico a partir de sua localização e viceversa. Como pode ser observado na Figura 1.
Figura 1 – Exemplo de mapa cadastral. Fonte: (GEOBRASIL, 2006)
Na Figura 1, os atributos espaciais são os países da América do Sul
representados no mapa e os atributos descritivos são PIB e, população dos respectivos
países. Em relação à figura anterior, serão demonstrados a seguir os quatro aspectos que
caracterizam um dado geográfico segundo (Câmara, 1996):
a) A descrição do fenômeno geográfico: População
b) A posição (ou localização) geográfica: Brasil
16
c) Os relacionamentos espaciais com outros fenômenos geográficos:
juntos, os fenômenos geográficos População e Área formam o
fenômeno geográfico Densidade Demográfica
2.3
Banco de Dados Geográficos
Banco de Dados Geográficos (BDG) é a integração, numa única base de
dados, de informações geográficas provenientes de fontes diversas tais como dados
cartográficos, dados de censo e cadastro urbano e rural, imagens de satélite e modelos
numéricos de terreno (Câmara, 2005).
Em SIGs, é possível permitir a associação de informações não-espaciais a
um banco de dados geoespacial. Por exemplo, considerando uma aplicação de cadastro
urbano em uma prefeitura que já dispõe de um sistema para cálculo do IPTU baseado
num cadastro alfanumérico de bairro. Neste caso, pode-se desejar associar o cadastro
alfanumérico a dados geoespaciais contendo a localização geográfica e as dimensões
destas propriedades. Para entender estas entidades, introduz-se a noção de objeto nãoespacial. Assim, a noção de objeto não-espacial engloba qualquer tipo de informação
que não seja geoespacial e que se queira agregar a um SIG.
Considerando uma tabela de bairros e uma tabela de polígonos, a
primeira possui valores alfanuméricos de bairros como nome, população e área, a
segunda possui valores em relação à localização dos bairros no mapa. De modo tabular
as tabelas são representadas conforme a figura 2:
17
Figura 2 – Tabela de dados descritivos e dados geográficos. Fonte: (TerraLib,
2006).
O relacionamento entre as tabelas é feito pelo atributo “object_id” da
tabela “Polygons1” que referencia registros na tabela “BairrosSP”.
2.3.1
Representações Geométricas
No BDG, os objetos espaciais possuem diferentes representações
geométricas para representá-los da melhor maneira possível. São essas as
representações vetoriais e matriciais.
No caso de representação vetorial, consideram-se três elementos gráficos:
ponto, linha poligonal e área (polígono), conforme a figura 3.
18
Figura 3 - Representações vetoriais em duas dimensões. Fonte: (GeoBrasil,
2006)
Um ponto é um par ordenado (x, y) de coordenadas espaciais. Além das
coordenadas, outros dados não-espaciais (atributos) podem ser arquivados para indicar
de que tipo de ponto se está tratando.
As linhas poligonais, arcos, ou elementos lineares são um conjunto de
pontos conectados. Além das coordenadas dos pontos que compõem a linha, deve-se
armazenar informação que indique de que tipo de linha se está tratando, ou seja, a que
atributo ela está associada.
Um polígono é a região do plano limitada por uma ou mais linha
poligonais conectadas de tal forma que o último ponto de uma linha seja idêntico ao
primeiro da próxima.
No caso da representação matricial, é necessário o uso de uma malha
quadriculada regular sobre a qual se constrói, célula a célula, o elemento que está sendo
representado. A cada célula, atribui-se um código referente ao atributo estudado, de tal
forma que o computador saiba a que elemento ou objeto pertence determinada célula.
Um exemplo de estrutura matricial está representado na Figura 4, na qual a Amazônia é
dividida em células de 25 x 25 km2 e o atributo envolvido é a umidade média nos três
meses mais secos do ano.
19
Figura 4 – Exemplo de representação matricial - Fonte: (Câmara, 1996).
Nesta representação, o espaço é representado como uma matriz P(m, n)
composto de “m” colunas e “n” linhas, onde cada célula possui um número de linha, um
número de coluna e um valor correspondente ao atributo estudado e cada célula é
individualmente acessada pelas suas coordenadas.
A representação matricial supõe que o espaço pode ser tratado como uma
superfície plana, onde cada célula está associada a uma porção do terreno. A resolução
do sistema é dada pela relação entre o tamanho da célula no mapa ou documento e a
área por ela coberta no terreno. A Figura 5 mostra um mapa representado por células de
diferentes tamanhos (diferentes resoluções), representando diferentes áreas no terreno.
20
Figura 5 - Diferentes representações matriciais para um mapa. Fonte:
(GeoBrasil, 2006)
A resolução espacial está relacionada com a possibilidade de distinguir
detalhes da imagem. Em sensoriamento remoto, é comum especificar a resolução
espacial como o tamanho que cada pixel representa no mundo real em termos de
distância de resolução terrestre. Neste caso quanto menor a distancia do mapa melhor se
observa o conteúdo da imagem espacial.
Como o mapa do lado esquerdo possui uma resolução quatro vezes
menor que o mapa do lado direito, as avaliações de áreas e distâncias serão bem menos
exatas que no primeiro. Em contrapartida, o espaço de armazenamento necessário para o
mapa da direita será quatro vezes maior que o da esquerda.
Como observado anteriormente, dados geográficos admitem tanto a
representação matricial quanto a vetorial; deste modo, é relevante compará-las.
Para a produção de cartas e em operações onde se requer maior precisão,
a representação vetorial é mais adequada. As operações de álgebra de mapas são mais
facilmente realizadas no formato matricial. No entanto, para um mesmo grau de
precisão, o espaço de armazenamento requerido por uma representação matricial é
substancialmente maior. Isto é ilustrado na Figura 6.
21
Figura 6 - Representação vetorial e matricial de um mapa temático.
(GeoBrasil, 2006)
A Tabela 1 apresenta uma comparação entre as vantagens e desvantagens
de armazenamento matricial e vetorial para mapas temáticos. Esta comparação leva em
conta os vários aspectos: relacionamentos espaciais, análise, armazenamento.
Tabela 1 – Representação Vetorial e Representação Matricial. Fonte:
(GeoBrasil, 2006)
Vetorial
Matricial
Armazenamento
Por coordenadas (mais eficiente)
Processamento
Problemas com erros geométricos
Escala de trabalho
pequenas escalas
contínuos.
(elementos
mais
espaço
de
armazenamento
Processamento mais rápido
e eficiente
Adequado tanto a grandes quanto Mais
adequado
para
pequenas
Representação indireta de fenômenos
Análise
Requer
espaciais:
estradas, fronteiras, pontos notáveis)
Representa
fenômenos
melhor
com
variação
contínua no espaço. (altitude
num terreno)
22
2.3.2
Arquitetura
Dada a natureza complexa e multidimensional dos dados espaciais, os
BDGs precisam de estruturas que possibilitam uma representação e manipulação
eficiente desses dados.
Existem basicamente duas principais formas de integração entre os SIGs
e os SGBDs, que são a arquitetura dual e a arquitetura integrada. A representação destas
arquiteturas pode ser observada na Figura 7.
Figura 7 – Arquitetura Dual e Arquitetura Integrada. Fonte: (Câmara, 1996).
A arquitetura Dual (à esquerda) armazena as componentes espaciais dos
objetos separadamente. A componente convencional, ou alfanumérica, é armazenada em
um SGBD relacional e a componente espacial é armazenada em arquivos com formato
proprietário.
A arquitetura Integrada (à direita) consiste em armazenar todos os dados
em um SGBD, ou seja, tanto a componente espacial quanto a alfanumérica. Sua
principal vantagem é a utilização dos recursos de um SGBD para controle e
manipulação de objetos espaciais, como gerência de transações, controle de integridade,
concorrência e linguagens próprias de consulta. Sendo assim, a manutenção de
integridade entre a componente espacial e alfanumérica é feita pelo SGBD.
Um SIG implementado com a estratégia dual utiliza um SGBD relacional
para armazenar os atributos convencionais dos objetos geográficos (na forma de tabelas)
e arquivos para guardar as representações geométricas destes objetos. No modelo
23
relacional, os dados são organizados na forma de uma tabela onde as linhas
correspondem aos dados e as colunas correspondem aos atributos.
A entrada dos atributos não-espaciais é feita por meio de um SGBD
relacional e para cada entidade gráfica inserida no sistema é imposto um identificador
único ou rótulo, através do qual é feita uma ligação lógica com seus respectivos
atributos não-espaciais armazenados em tabelas de dados no SGBD.
A principal vantagem desta estratégia é poder utilizar os SGBDs
relacionais de mercado. No entanto, como as representações geométricas dos objetos
espaciais estão fora do controle do SGBD, esta estrutura dificulta o equacionamento das
questões de otimização de consultas, gerência de transações e controle de integridade e
de concorrência. Estes problemas só podem ser resolvidos através de implementações
sofisticadas
das
camadas
superiores
da
arquitetura
genérica,
que
operem
coordenadamente com o SGBD convencional.
2.4
Layers e Vistas
As camadas ou layers são compostas por uma coleção de elementos
geográficos, denominados também como entes ou entidades espaciais ou objetos,
relacionados a uma classe de informação. Em um SIG, a representação de um Ambiente
real é feita através da manipulação de layers que representam aspectos geográficos de
alguma região estudada. A Figura 8 contém um ambiente geográfico representado por
um conjunto de perspectivas (layers) apresentadas separadamente (Filho, 2005).
24
Figura 8 - Exemplo de superposição de camadas. Fonte: (GIS, 2007)
O layer é a representação de uma camada com conteúdo geoespacial ou
não-espacial formado por objetos vetoriais ou objetos matriciais, o qual cada layer está
associado a um conteúdo temático. Esse conteúdo temático possui diversos escopos,
como; dados sócio-ecônomicos: densidade populacional, classe social, atividades
econômicas; dados ambientais: topografia, gerenciamento florestal, clima; dados
relevantes sobre localização: vias de tráfegos, pontos comerciais, pontos residências,
pólos tecnológicos, etc..
As sobreposições de layers formam uma vista, ou seja, uma imagem
final, com características separadas armazenadas em cada camada. Podem-se fazer
combinações de diferentes camadas, de acordo com o interesse. Por exemplo, para
concluir uma análise sobre casos de leucemia em relação a fontes de poluição, os layers
necessários para obter análise são layers de pontos de casos de leucemia e pontos de
fontes de poluição, resultando em uma vista sobre casos de leucemia em pontos de
poluição, conforme descrito na figura 9.
25
Figura 9 - Casos de leucemia em pontos de poluição.
No ramo imobiliário, os principais layers identificados são: imóveis
residenciais, imóveis comerciais, bairros, quadras, regiões, imagem de satélite, rede
viária, drenagem e pontos notáveis.
Pontos notáveis são pontos no mapa, cuja finalidade é como uma
facilidade para população e são representados no mapa por um símbolo representativo
do local ou um ponto simples. Para o ramo imobiliário, os pontos notáveis, representam
uma
valorização
financeira
territorial
ou
desvalorização
dependendo
do
empreendimento.
Dentro do contexto imobiliário, os layers identificados possuem as
seguintes representações geométricas:
a) Pontos podem representar imóveis residenciais, imóveis comerciais e
pontos notáveis. Por exemplo, a figura 10 representa um mapa com
vários pontos distribuídos.
26
Figura 10 – Mapa com Pontos. Fonte: (TerraView , 2009)
b) Linhas em mapa podem representar ruas, avenidas e rios. Por
exemplo, na figura 11 as linhas representam uma rede viária de uma
região.
Figura 11 – Mapa da Rede Viária. Fonte: (TerraView , 2009)
27
c) Polígonos podem representar bairros, quadras, regiões e lagos. Por
exemplo, na figura 12 a topografia de uma determinada região.
Figura 12 - Topografia de uma Região: (TerraView , 2009)
2.5
Funções de Análise Espacial
As funções de análise espacial possibilitam determinar as evoluções
espaciais e temporais de um fenômeno geográfico e as interrelações entre diferentes
fenômenos. Por exemplo, na análise de uma região geográfica para fins de zoneamento
agrícola, é necessário escolher as variáveis explicativas (p.ex., o solo, a vegetação e a
geomorfologia) e determinar qual a contribuição de cada uma delas para a obtenção de
um mapa resultante (CAMARA, 1998).
Alguns exemplos das principais funções de análise espacial típicos de
um SIG estão apresentados na tabela abaixo.
28
Tabela 2 – Exemplos de Análise Espacial. Fonte: (CAMARA, 1998).
Análise
Pergunta Geral
Localização
Qual é o objeto na posição...?
Condição
Tendência
Onde estão os objetos com as
características?
O que mudou...? O que está
diferente...?
Roteamento
Qual é o melhor caminho...?
Padrão
Qual é o padrão...?
2.6
Exemplo
Quais as áreas com declividade acima
de 20?
Qual a população desta cidade?
Esta terra era produtiva há 5 anos?
Qual o melhor caminho para o metrô?
Qual é a distribuição de dengue em
Fortaleza?
Principais áreas de aplicação do SIG
O SIG possibilita resolução de diferentes segmentos em relação à
localização. Podem-se executar diversas análises nas seguintes áreas:
a) Tendência: Geomarketing – O SIG auxilia na identificação do
potencial de vendas das distintas regiões. Isto fornece informação
para eventuais promoções em pontos menos nobres. Além disso, pode
ser realizada segmentação de mercado, pois se existirem dados
disponíveis dos clientes com suas respectivas necessidades, obtidas
através de pesquisas. Conseqüentemente, fornecer padrões de serviço
diferenciados. A visão espacial ajuda muito neste aspecto. Na figura
13, é um exemplo da utilização do SIG como uma ferramenta para
poder avaliar tendências de uma análise de mudanças urbanas
focalizando no quadrado interior, imagens atuais e no plano de fundo
imagens passadas.
29
Figura 13 – Imagens registradas entre um intervalo de tempo. Fonte:
(TerraView, 2009)
b) Localização de pontos comerciais - A tecnologia SIG é amplamente
utilizada na geografia de mercado, que tem no estudo de localização
de pontos comerciais a principal vertente. Esta abordagem possui um
escopo diferenciado do estudo de localização de fábricas. Na
localização de fábricas os custos com transportes e armazenagem têm
um impacto muito maior. Já na definição do melhor ponto comercial,
questões como mão da via, sinais de trânsito e outros aspectos mais
urbanos são ressaltados. A Figura 14 é um exemplo de utilização de
SIG em Planejamento Urbano. Esse mapa é essencial para a
construção civil nos Estados Unidos, pois com essas informação
geográficas é possível localizar os pontos que necessitam de atenção
especial na construção de edificações tendo em vista as regiões
sujeitas a terremotos. É possível identificar algumas representações
geométricas, como estrutura vetorial delimitando as regiões e
estrutura matricial variando as intensidades do terremotos.
30
Figura 14 - Mapa de localidades de terremotos. (GIS, 2007)
c) Roteamento - A solução destes problemas é obtida através de
algoritmos baseados em programação matemática. Porém, a
importância que a representação visual tem no sentido de facilitar o
entendimento de não especialistas é muito grande, como pode ser
visto na figura 15, que apresenta o resultado de um estudo de
roteamento, que determina um caminho, entre um ponto inicial até o
ponto final, tendo como trajeto uma estrutura vetorial de linha.
Possibilitando encontrar o menor caminho dentre os dois pontos.
31
Figura 15 – Análise de Distância entre Dois Pontos- Fonte: (ArcInfo, 2008)
32
3
MODELAGEM DE SIG IMOBILIÁRIO
Neste capítulo, foi feita a modelagem de um SIG de baixo custo aplicado
no ramo imobiliário, utilizando como base os conceitos apresentados no capítulo 2 para
aplicação de um modelo nos aspectos funcional e arquitetural de um SIG. Também
serão abordados os requisitos no plano de negócio de uma imobiliária para sincronizar
com as funcionalidades do SIG, analisar os SIGs existentes no mercado para definir um
baixo custo operacional de um SIG, tecnologias necessárias para desenvolvimento de
um SIG e a modelagem de um SIG destinado ao ramo imobiliário.
Este capítulo está segmentado da seguinte forma: Funcionalidades
pertinentes ao ramo imobiliário; Requisitos do Sistema; Estrutura do Banco de Dados;
Tecnologias gratuitas; Modelos do Sistema.
3.1
Funcionalidades Pertinentes ao Ramo Imobiliário
Nesta seção serão analisados os principais sistemas imobiliários
encontrados para suporte de gerenciamento de imóveis, após uma breve descrição das
funcionalidades existentes nesses sistemas será feito uma análise de requisitos para
selecionar funcionalidades pertinentes do SIG imobiliário.
Atualmente, a maioria dos sistemas utilizados por imobiliárias funcionam
realizando consultas a um banco de dados, retornando informações na forma de tabelas
ou relatórios. Em muitos casos são sistemas de gerenciamento de cadastros, planilhas,
pequenos bancos de dados, arquivos de documentos como principais ferramentas de
armazenamento de dados descritivos da rede imobiliária.
Todos os sistemas de gerenciamento de imóveis encontrados não
possuem nenhuma característica geográfica e são manipulados apenas dados descritivos.
Não foi encontrado nenhum SIG específico para o ramo imobiliário no mercado
nacional os sistemas analisados são:
O IMOBEX é um sistema online de gerenciamento de imóveis com
website que possibilita aos profissionais do ramo imobiliário divulgar suas carteiras de
33
imóveis na internet (Imobex, 2009). O próprio corretor de imóveis poderá atualizar
qualquer informação e dados no site imobiliário, sem precisar contratar profissionais
especializados para atualizar o site. Além das funcionalidades de cadastro, remoção,
atualização e exclusão de imóveis e clientes, o sistema possui outra particularidade que
é possível ocultar um imóvel através de um simples clique no botão de Status,
impedindo que ele seja mostrado no seu website sem a necessidade de exclusão total do
imóvel, conforme a figura 16.
Figura 16 – IMOBEX. Fonte: (Imobex, 2009)
O Imobex possui características para diminuir a distância do corretor de
imóveis com o sistema e isso é relevante para os negócios da imobiliária, pois os dados
serão rapidamente atualizados. Quanto mais liberdade o usuário possuir do
administrador de sistema, mais o sistema será eficaz para o usuário. Logo, o verdadeiro
administrador do sistema deverá ser o próprio usuário, considerando as funcionalidades
de alto nível. O Imobex não possui atributos geoespacial e não possui nenhuma
funcionalidade para tomada de decisão, o sistema apenas gerencia imóveis.
Outro sistema analisado pertence ao Group Software, que é uma empresa
especializada no desenvolvimento de sistemas para gestão empresarial, com foco em
soluções para gestão imobiliária. A empresa conta hoje uma base de mais de 2.000
clientes ativos em todo o país, tendo atuação em 220 cidades, de 25 estados brasileiros.
O Imobiliária21, o módulo de gestão imobiliária, possui uma característica diferente do
sistema anterior, o aplicativo possui funcionalidade pertinente ao departamento
34
financeiro imobiliário. Conforme a lista a seguir, as principais funcionalidades do
sistema (Imobiliária21, 2009), são:
a) Controle administrativo, financeiro e operacional
b) Cálculo completo do faturamento de locações
c) Emissão de boletos de cobrança. Exemplo na figura 17.
Figura 17 – Demonstrativo de Recibo do Imobiliário21. Fonte: (Imobiliário21,
2009)
d) Construção do website personalizado da imobiliária
e) Gerenciamento via internet da carteira de imóveis
f) Cálculo completo do faturamento de locações
g) Acompanhamento de todas as negociações
O sistema Imobiliario21 possui uma característica mais próxima de
gerenciamento financeiro de imóveis e não possui nenhuma característica geoespacial
que possa ser útil para tomada de decisão.
35
Além das descrições dos dois principais sistemas do ramo imobiliário
foram levantadas funcionalidades básicas encontradas em outros sistemas imobiliários.
Baseado nisto, serão preenchidas as principais necessidades no ramo imobiliário:
a) Usuário final: os requisitos de usabilidade, fácil manuseio nas
manipulações de dados é a principal influência para que a
interface do sistema seja a mais simplificada possível. Atributos e
informações necessárias para o ramo serão implantados para fácil
compreensão do usuário. Ou seja, o usuário preenche objetos e
funcionalidades relativas à localização de áreas excluindo
quaisquer termos técnicos necessário para utilização das
funcionalidades.
b) Cooperação: O usuário poderá cadastrar novos atributos
descritivos a localidade demarcada, assim como desenhar novas
áreas no mapa gerado editando os dados geoespaciais do SIG.
c) Concorrência: Mudanças de especificações dos produtos por
conta do mercado de imóveis ocorrem freqüentemente nesse
ramo, por vários fatores externos. Graças à característica de
cooperação, adaptar essa postura ao sistema torna o aplicativo
mutável e seguro para alteração de atributos;
d) GeoMarketing: O SIG possui a sua funcionalidade para tomada de
decisões e apresentar o imóvel ideal para o usuário tendo em vista
localidades potenciais das suas necessidades. A partir da filtragem
de informações que o usuário solicitou para encontrar o melhor
imóvel a partir dos potenciais pontos imobiliários.
3.2
Requisitos do Sistema
Tendo como base as principais necessidades do ramo imobiliário, o SIG
Imobiliário além de prover a manipulação de dados imobiliários envolvendo o cadastro,
36
exclusão e atualização de imóveis, o sistema deve permitir que o usuário possa realizar
consultas espaciais que auxiliarão a tomada de decisão, ou seja, decidir qual é o melhor
imóvel. O sistema também deve prover a geração de relatórios contendo os dados
completos de um ou mais imóveis que sejam relevantes para o cliente da imobiliária.
O sistema deverá prover uma principal finalidade para o ramo
imobiliário, como encontrar o melhor imóvel para um cliente dentro de suas condições.
Para isso, as principais funções espaciais encontradas para um SIG imobiliário para
atender as necessidades para encontrar o melhor imóvel são localização, condição e
tendência, conforme na figura 18.
Figura 18 – Funções de Análise Espacial Imobiliário
As funções espaciais descrita na figura 18 descrevem os três principais
critérios para tomada de decisão do melhor imóvel para o usuário considerando que a
localização e a tendência são definidas por atributos geográficos do imóvel e a condição
por atributos descritivos do imóvel. Baseado nesses critérios, o corretor consegue
encontrar para o cliente o melhor imóvel a partir de suas necessidades. A avaliação do
melhor imóvel pode ser definida com as questões de exemplo na figura 18.
O sucesso de qualquer empreendimento depende da participação de suas
partes interessadas e por isso é necessário assegurar que suas expectativas e
necessidades sejam conhecidas e consideradas pelos gestores. Partes interessadas
envolvem stakeholders do cenário. O significado de stakeholders refere-se a qualquer
pessoa ou entidade que afeta ou é afetada pelas atividades de uma empresa. Segundo
37
filósofo Robert Edward Freeman (FREEMAN, 1984), os stakeholders são um elemento
essencial ao planejamento estratégico de negócios. Baseado no levantamento de
funcionalidades encontradas em sistemas imobiliários existentes, no principal site da
rede imobiliária de São José dos Campos (Rede, 2009) e em entrevistas com
funcionários de uma rede imobiliária (Entrevista, 2009), os dados necessários para o
cadastramento de imóveis são: valor da propriedade ou do aluguel, área do imóvel,
proprietário do imóvel, tipo de imóvel (residencial ou comercial), fotos do imóvel, rua,
bairro, número, CEP, cidade, contato do proprietário, quantidade de quartos, garagem,
condomínio e uma descrição do imóvel por parte do corretor. Também foram definidas
as seguintes funcionalidades:
a) Prover um cadastro de usuários do sistema, tanto os proprietários
quanto aos inquilinos do imóvel e também do cadastramento de
dados dos imóveis.
b) Permitir
que
os
usuários
consultem
imóveis
cadastrados,
proporcionando uma análise através da visualização dos dados
imobiliários utilizando o mapa, permitindo que o corretor tenha
acesso às informações com rapidez, facilitando as consultas dos
imóveis e otimizando a análise do melhor imóvel.
c) Permitir a geração de relatórios. Os relatórios são documentos
gerados pela consulta executada pelo usuário. Durante a visualização
do mapa, será possível filtrar os dados por atributos que o mesmo
deseja visualizar. Documentar esse filtro será a função do gerador de
relatório.
d) Buscar o imóvel a partir de vistas formadas por layers que auxiliam
no processo de tomada de decisão no ramo imobiliário, identificados
no capítulo 2. Por exemplo, um layer de densidade populacional,
mostrando as quantidades de pessoas em um determinado ponto,
junto com um layer região, demarcando as principais regiões de uma
cidade e esses dois layers sobrepostos formam uma vista. A vista é
um conhecimento gerado a partir de várias informações.
e) Determinar distância entre um imóvel analisado até os pontos
notáveis demarcado no mapa, sendo outro fator para determinar
38
melhor localização do imóvel com relação aos pontos notáveis.
Utilizando medidas como linha de distância e raio de distância.
A seguir, serão levantadas as principais facilidades que auxiliam a
tomada de decisão do melhor imóvel a partir dessas facilidades:
a) Compras (supermercados, mercados, lojas...)
b) Entretenimento (shoppings, teatros, livraria, clube...)
c) Alimentação (restaurantes, padarias, lanchonetes, feira...)
d) Saúde (hospitais, postos de saúde, academia...)
e) Financeiro (bancos, caixa eletrônicos...)
f) Educação (escolas, faculdades, bibliotecas...)
g) Transporte (aeroporto, metrô, rodoviária, ponto de ônibus...)
Cada uma dessas facilidades pode formar uma vista, com junção de
layers é possível criar vistas que auxiliam no processo de tomada de decisão dos
clientes da imobiliária, respondendo a pergunta principal de qual é o melhor imóvel.
3.2.1
Estrutura do Banco de Dados
No banco de dados, cada estrutura vetorial possui na tabela uma coluna
pertinente a sua localização no mapa. Considere um plano cartesiano, com eixo “x” e
eixo “y”, conforme figura 19.
Figura 19 – Demonstração de um Ponto
39
O ponto da figura 19 possui as coordenadas (3,5; 2), portanto a
localização do ponto pode ser registrada com valores numéricos. Dessa forma, os
pontos em tabelas de banco de dados são armazenados da mesma maneira, conforme a
figura 20, as colunas “label_x” e “label_y” representam a localização de um ponto.
Figura 20– Os Pontos em Modo Tabular
Para estruturas como polígonos e linhas, a tabela possui especificação
diferente, neles é definida uma área em que essas estruturas são desenhadas. Por
exemplo, na definição de uma área na figura 21, o retângulo possui quatro pontos
ligados por linhas formando uma área.
40
Figura 21– Área no plano cartesiano
A partir dessa área delimitada na tabela são definidas por pontos
“lower_x , “lower_y”, “upper_x” e upper_y”. Respectivamente, “lower” valor mais
próximo do zero e “upper” valor mais distante de zero. E a coluna que representa o
polígono ou linha que será desenhada dentro dessa área é definida pela coluna
“spatial_data”, como o banco é relacional e não possui uma extensão geográfica, não é
possível a leitura desse atributo e fica definido como binário longo, conforme a figura
22.
41
Figura 22– Polígonos e linhas em Modo Tabular
A tabela de pontos possui os dados geográficos de cada ponto no mapa,
relaciona com uma tabela que possui os dados descritivos do ponto, no caso de imóveis.
Na figura 23, por questão de visualização da figura, possui alguns atributos descritivos
de imóveis. O relacionamento com as tabela dos pontos ocorre com a utilização da
chave estrangeira “Object_Id”.
Figura 23 – Tabela de dados descritivos do imóvel.
42
3.3
Tecnologias OpenSource
Nos últimos anos, além das tecnologias comerciais, ocorreu o surgimento
de um grande número de tecnologias baseadas em software livre para trabalhar com
dados geográficos. Serão abordadas a seguir as tecnologias que podem ser adotadas para
criação de um SIG de baixo custo, envolvendo a manipulação de dados geográficos.
A linguagem Java Standard Edition possui uma grande compatibilidade
com várias plataformas e uma vasta documentação disponível gratuitamente, por conta
disso a linguagem adotada para desenvolvimento do sistema é linguagem Java. A
interface será desenvolvida pela biblioteca gratuita o Swing sendo uma API Java para
interfaces gráficas. Por ser uma API de mais alto nível, ou seja, mais abstração, menor
aproximação das APIs do sistema operacional, ela tem bem menos performance que
outras APIs gráficas e consome mais memória RAM em geral. Porém, ela é bem
completa, ampla documentação e os programas que usam Swing têm uma aparência
semelhante a aplicativos utilizado por usuários comuns.
Em relação ao tratamento dos dados geográficos, uma biblioteca de
componentes geográficos tem como principal finalidade prover ferramentas para
armazenar, recuperar e analisar dados geográficos. Com o Java é possível interagir com
as principais bibliotecas de componentes geográficos existentes que são Terralib (INPE,
2003) e GeoTools (GEOTOOLS, 2006), sendo ambas bibliotecas free.
A GeoTools é uma biblioteca de código livre que permite desenvolver
soluções adaptadas aos padrões internacionais em vigor no desenvolvimento de
software para informação geográfica (GEOTOOLS, 2006). Está escrito na linguagem de
programação Java. O seu desenho e concepção modular faz com que numerosas
implementações de software livre no âmbito dos SIG façam uso de GeoTools. Porém,
não há documentação em português e possui uma alta complexidade para
desenvolvedores iniciantes.
A TerraLib é um projeto brasileiro de software livre que permite o
trabalho colaborativo entre a comunidade de desenvolvimento de aplicações
geográficas, servindo desde desenvolvimento rápido de novas técnicas até o
desenvolvimento de aplicações colaborativas. Sua distribuição é feita através da Web no
site www.terralib.org. TerraLib é uma biblioteca de classes escritas em C++ para a
construção de aplicativos geográficos, com código fonte aberto e distribuída como um
43
software livre. (INPE, 2003) Destina-se a servir como base para o desenvolvimento
cooperativo na comunidade de usuários ou desenvolvedores de SIG. Por conta da
facilidade de acesso a informações do TerraLib, será demonstrado como utilizar a
biblioteca juntamente com o Java.
A TerraLib é compilada em um ambiente multiplataforma, Windows e
Linux, e em diferentes compiladores C++ e propõe não somente um modelo de
armazenamento de dados geográficos em um SGBD-OR, mas também um modelo
conceitual de banco de dados geográfico, sobre o qual são escritos seus algoritmos de
processamento.
As
principais
tecnologias
propostas
neste
trabalho
para
o
desenvolvimento de um SIG Imobiliário de baixo custo são:
a) Java para a camada de aplicação, utilizando o API SWING que
disponibiliza uma interface amigável para o usuário.
b) Terralib para a camada de acesso ao banco de dados.
A figura 24 ilustra o modelo de arquitetura proposto utilizando as
tecnologias gratuitas.
Figura 24 – Arquitetura Desktop
44
Como dito anteriormente, o Terralib é uma biblioteca de classes escritas
em C++ e para que ocorrera a integração da linguagem Java com a linguagem C++ é
necessária a utilização do Java Native Interfaces (JNI) para fazer a conexão entre estas
linguagens. Para facilitar este processo, é proposta a utilização do SWIG, que é um
compilador de interface que conecta programas escritos em C e C++ com outras
linguagens como Java.
Os resultados do processo de geração dos arquivos de conexão utilizando
o SWIG são:
a) Geração de um arquivo de ligação: nome_do_arquivo_wrap.c (ou
.cxx)
b) Geração da classe JNI.java
c) Geração das classes .java que utilizam os métodos nativos
As operações após este processo são:
a) Criar um projeto .dll contendo os arquivos: wrap, header, .c ou .cpp
ou .cxx
b) Compilar o projeto para gerar a dll
c) Incluir a dll no projeto java
d) Incluir as classes java geradas pelo SWIG no projeto java
Agora os métodos java, referentes ao c++, serão executados no c++ (dll)
e seus resultados serão retornados para o java.
A biblioteca TerraLib vem com um modelo de dados e algoritmos de
análise geoespacial implementados. Porém, com o grande número de aplicações sendo
desenvolvidas com o TerraLib, a necessidade de uma Framework de desenvolvimento
se tornou clara. O TerraLib Development Kit (TDK) é uma Framework para soluções
SIG desenvolvidas com o Terralib.
Em relação ao armazenamento, o banco de dados geográfico tem como
principal finalidade integrar as informações geográficas com informações descritivas.
Os principais SGBDs geográficos são PostGis (PostgreSQL) e Oracle Spatial (Oracle).
45
O Terralib possui compatibilidade para integra-se também como banco de dados
relacional, como o próprio PostgreSQL.
a) PostgreSQL: é um sistema de gerenciamento de banco de dados
objeto-relacional (SGBDOR) baseado no POSTGRES. O
PostgreSQL fornece suporte às linguagens SQL92/SQL99 além
da extensão espacial PostGis.
3.4
Modelos do sistema
O Corretor está enquadrado como um funcionário da imobiliária que irá
cadastrar informações imobiliárias, consultá-las e gerar os relatórios. Dentre suas
funções estão:
a) Cadastrar os imóveis e seus atributos;
b) Consultar a base de dados por atributos ou por localização;
c) Gerar os relatórios e disponibilizá-los para os clientes da imobiliária.
O Administrador é o responsável pela administração do sistema, ou seja,
possui a responsabilidade de manipular as tabelas do sistema. Novos atributos poderão
ser implementados a partir da necessidade do planejamento do negócio. O administrador
deve filtrar as necessidades com stakeholders para tornar o sistema cada vez mais
personalizado.
O Servidor de Mapas tem responsabilidade de fornecer os mapas para
cadastramento de imóveis.
A Figura 25 apresenta o diagrama de casos de uso de contexto do
sistema. O SIG imobiliário proposto está representado por três casos de uso: Cadastrar
Imóveis, Consultar Imóveis, Gerar Relatórios.
46
Figura 25 - Diagrama de Caso de Uso de Contexto
O caso de uso Consultar Imóveis trata a principal funcionalidade do
sistema, ou seja, a consulta aos dados imobiliários. Nela existem duas formas para
executar a busca: por dados descritivos e por dados geográficos. Na primeira, atributos
de imóveis são digitados pelo usuário e posteriormente será fornecida a localidade
encontrada no visualizador de mapas. Apesar desta busca envolver vários atributos,
apenas atributos considerados decisivos servirão como parâmetro de pesquisa. Na
segunda, o usuário navega pelo visualizador de mapas e a partir da localidade
selecionada, serão fornecidos os atributos do imóvel.
O caso de uso Cadastrar Imóveis trata o cadastro de informações sobre
imóveis envolvendo os dados descritivos do imóvel.
O caso de uso Gerar Relatórios trata a produção dos relatórios sobre os
dados manipulados. O visualizador de mapas irá mostrar os resultados obtidos da
consulta de imóvel. Com o resultado demonstrado na tela, o usuário poderá selecionar
um imóvel para gerar um relatório com os dados descritivos.
A figura 26, representa um diagrama de caso de uso definindo as
principais funcionalidades do usuário no sistema, em relação as funcionalidades
geoespaciais.
47
Figura 26 - Diagrama de Caso de Uso de Contexto 2
As definições das principais funcionalidades geoespaciais disponíveis ao
usuário são:
a) Manipular Objetos Geograficos – O usuário poderá criar, remover
e alterar obetos geográficos de um determinado layer. Por
exemplo, o usuário poderá adicionar um novo imóvel no layer de
imóveis residenciais.
b) Realizar Pesquisa Geográfica – O usuário poderá selecionar
objetos geográficos e obter os atributos descritivos.
c) Manipular Vista – O usuário poderá criar, remover e alterar
vistas, ou seja, manipular um conjunto de layers para representar
novas facilidades. Por exemplo, o usuário poderá criar uma vista
“esporte” representada pelos layers quadra de futebol, estádios,
clube, etc.
d) Manipular Layers – O usuário poderá criar, remover e alterar
layers nas vistas existentes no sistema. Por exemplo, dentro da
vista “esporte” o usuário poderá adicionar um layer campo de
golfe.
e) Manipular Canvas¹ – O usuário poderá utilizar as ferramentas de
visualização do canvas, por exemplo, aproximar ou distanciar
imagem, medir distância entre dois pontos, mover visualização da
imagem, etc.
48
A modelagem conceitual do banco de dados, representada na notação
Modelo Entidade Relacionamento, é mostrada na Figura 27.
Figura 27 - Modelo Entidade Relacionamento de Operações de Armazenamento
As entidades contrato, endereço e proprietário são do tipo não
geoespacial e estão demarcadas na região azul. A entidade Imóvel é do tipo geoespacial
e está demarcada na região rosa. A entidade Imóvel é formada pelos atributos
descritivos das entidades não espaciais, e sua localização é representada pelo atributo
49
“object_id” que faz referência às entidades geoespaciais que são gerenciadas pelo
Terralib.
50
4
CONSTRUÇÃO
Este capítulo tem a finalidade de detalhar as funcionalidades do protótipo
implementado e a listagem das tecnologias utilizadas para a implementação do Sistema
de Informações Geográfico Imobiliário (SIGIMOB).
O protótipo será apresentado da seguinte forma: Tecnologias utilizadas;
Protótipo do Sistema.
4.1
Tecnologias utilizadas
Esta seção listará as tecnologias utilizadas para implementação do
SIGIMOB.
a) O sistema de gerenciamento de banco de dados escolhido foi
PostgreSQL, por conta da licença ser gratuita também em finalidade
comerciais.
b) Linguagem Java Standard Edition 1.6, a linguagem possui ampla
comunidades pró-ativas compartilhando informações e conhecimento
com desenvolvimento Java. Contendo diversas API’s para integração
com outras tecnologias e para escopo do sistema, o desenvolvimento
é gratuito. No caso da interface, foi utilizado a API Swing.
c) Biblioteca TerraLib formada por classes escritas em C++ para a
construção de aplicativos geográficos, com código fonte aberto e
distribuída como um software livre.
51
4.2
Protótipo do sistema
Esta seção ilustra o protótipo implementado, que abrange um exemplo da
pesquisa por imóvel contendo:
a) Campos para inserção de dados descritivos para pesquisa imobiliária;
b) Mapa para visualização e seleção de imóveis;
c) Uma tabela contendo as informações do imóvel selecionado;
d) Um relatório contendo as informações de mais de um imóvel
selecionado.
O protótipo foi baseado nos casos de uso, “Logar no Sistema”,
“Pesquisar Imóvel”, “Cadastrar Imóvel” e “Gerar Relatório”.
O SIGIMOB trata do cadastro e consulta de informações sobre imóveis, e
alguns desses dados como o valor de um imóvel não podem ser inseridos por qualquer
pessoa. Por isso o sistema deverá restringir o acesso e os privilégios dos usuários
através de senhas individuais e intransferíveis, tratando o requisito não-funcional de
segurança, a Figura 28 representa a tela de login do sistema.
52
Figura 28- Tela de login do SIGMOB
Após realizar o login, o usuário acessa a tela principal do sistema e
poderá optar por cadastrar ou consultar imóveis. Não há necessidade de conhecimento
dos usuários em SQL para realizar as consultas ou cadastrar imóveis, ou seja, a interface
é intuitiva, visando o requisito não-funcional de usabilidade. A Figura 29 mostra a tela
principal do sistema.
53
Figura 29 - Tela principal do SIGMOB
Existem algumas opções para a comodidade do usuário caso prefira sair
do sistema para realizar login como outro usuário ou obter alguma informação sobre o
software. O menu da tela principal do sistema será mostrada na Figura 30.
Figura 30 - Menu da Tela Principal
O corretor acessará o sistema para realizar pesquisas imobiliárias e gerar
relatórios de pesquisa de imóvel. Como citado anteriormente, para este protótipo foram
implementados os casos de uso Logar no Sistema, Pesquisar Imóvel, Cadastrar Imóvel e
Gerar Relatório, portanto as ações que o corretor realizará serão cadastro de imóveis,
pesquisar imóveis e gerar relatórios de pesquisa.
54
Para realizar o cadastro de imóveis, o corretor deve fornecer o máximo
possível de informações para que o imóvel cadastrado possa ser encontrado facilmente
em uma pesquisa.
Foram identificadas características imobiliárias que auxiliarão na tomada
de decisão:
a) Físicas: Área, número de quartos, se possui garagem e uma descrição
mais detalhada da parte interna do imóvel.
b) Geográficas: Endereço completo e região em que o imóvel se
localiza, manipulação de vistas para ampliar margem de informações
do imóvel quanto as facilidade encontradas perto da região do imóvel
e fornecer a distância entre o imóvel e ponto notáveis.
c) Contratuais: Se o imóvel é do tipo comercial ou residencial, se o
imóvel é para locação ou venda, o preço do imóvel, o valor do
condomínio, se houver, e o nome e telefone do proprietário.
A Figura 31 mostra a tela na qual é realizado o cadastramento de
imóveis.
55
Figura 31 - Tela para inserção de informações para cadastro de imóvel
Para realizar uma pesquisa imobiliária, inicialmente é necessária que o
usuário insira informações descritivas como a localização desejada, se a intenção é de
compra ou aluguel, se é do tipo residencial ou comercial e uma estimativa de valor
definida pelo cliente. Estes foram os dados identificados como necessários para a
pesquisa descritiva inicial, tendo como objetivo resultados específicos esperados pelo
usuário, sem descartar resultados que possam ser relevantes.
Apesar da possibilidade de especificação da pesquisa, não há necessidade
do preenchimento de todos os campos pelo usuário. Dessa forma, o usuário pode decidir
entre uma pesquisa menos específica para obter mais resultados.
A Figura 32 demonstra uma consulta para imóveis do tipo residencial
para locação.
56
Figura 32 – Tela de Busca por Atributos
Os campos “Por Tipo” e “Por Contrato” devem ser de conhecimento
prévio do usuário, pois não fazem parte do processo de tomada de decisão, sendo os
únicos campos de preenchimento obrigatório na pesquisa por imóveis. Portanto, o
usuário deve indicar se pretende encontrar um imóvel para compra ou para locação e se
o imóvel é residencial ou comercial.
Na figura 33, há quatro definições importantes para o entendimento do
resultado dos imóveis. São elas: “raio”, “vistas”, tabela com resultados da busca e o
mapa da região dos imóveis. No “raio” é definida uma distância em relação ao imóvel
até as facilidades da vista. Nas “vistas” é fornecida a opção de selecionar facilidades
que servirão para encontrar as facilidades que o interessam para escolher o melhor
imóvel. A tabela de resultado fornece os imóveis que se enquadram na pesquisa e estão
dentro da localização requerida. Os dados descritivos que estão cadastrados no banco de
dados servirão de base para encontrar a localização do imóvel, ou seja, selecionar os
imóveis que realmente interessam ao cliente. A área que fornece o mapa da região, na
57
figura 33, exibiu imóveis que foram encontrados conforme a tabela de resultados. A
Figura 33 exibe a tela para seleção prévia de imóveis.
Figura 33 - Tela dos Resultados dos Imóveis
Após obter os resultados dos imóveis em forma de tabela e no mapa, o
corretor poderá adicionar facilidades encontradas na região para auxiliar a tomada de
decisão do melhor imóvel para o cliente. As vistas foram definidas no capítulo 3 na
seção 3.2. Na figura 34 a vista “educação” está maximizada e estão selecionados os
layers “Faculdades” e “Imóveis residenciais”. Logo, está exibido no mapa a faculdade
pertencente aquela determinada região e o ponto do imóvel selecionado na tabela de
resultados.
58
Figura 34 - Tela de Utilização da Vista de Educação
O corretor terá todas as vistas disponíveis para apresentar para o cliente
as facilidades encontradas ao redor de algum imóvel. Além de fornecer as localidades
dessas facilidades, é possível apresentar a distância entre o ponto notável e o imóvel. Na
figura 35, é representado um cenário de uso dessa ferramenta utilizando a vista
“Financeiro” e os layers selecionados são: “Banco”, “Caixa Eletrônico” e “Imóvel
Residencial”. Ao clicar no imóvel e posteriormente em algum ponto notável é fornecido
a distância entre os dois pontos.
59
Figura 35 - Tela de Utilização da Funcionalidade de Distância
Outra opção para obter distância entre um imóvel e os pontos notáveis ao
seu redor é utilizar o funcionalidade Raio. Nessa opção, o corretor poderá determinar
uma medida, como 100 metros, 300 metros, para obter distância do imóvel com os
pontos ao redor da sua circunferência. A figura 36 ilustra um cenário de uso com a vista
“Alimentação”, selecionando os layers “Restaurantes” e “Padarias”, utilizando a
funcionalidade de “Raio” selecionando a distância de 500 metros.
60
Figura 36 - Tela de Utilização da Funcionalidade de Raio
Após utilizar as vistas para tomada de decisão do melhor imóvel o
corretor pode recuperar os dados descritivos do imóvel desejado. Se optar por visualizar
os dados de um determinado imóvel, serão exibidos todos os dados, ou seja, a descrição
completa do imóvel. Para isso, o usuário deverá selecionar o imóvel para que essas
informações sejam apresentadas em uma tabela, como representado na Figura 37.
61
Figura 37 - Tela para exibição das informações de um imóvel selecionado
Se o imóvel em questão é interessante para o usuário, este pode optar por
imprimir os dados ou exportá-los para uma planilha no Excel. Caso não haja interesse
pelo imóvel, existe a opção de voltar para a tela anterior para a visualização e seleção de
outro imóvel para análise dos dados.
62
Após a análise desses dados, o usuário pode se interessar por mais de um
imóvel. Neste caso, o usuário também poderá optar por gerar um relatório que contenha
informações completas dos imóveis selecionados, como mostra a Figura 38.
Figura 38 - Tela para exibição de relatório de pesquisa
63
5
CONCLUSÕES
Neste capítulo são apresentadas as considerações finais deste trabalho. A
seção 5.1 apresentará as contribuições, conclusões, experiências e as publicações, já a
seção 5.2 irá sugerir trabalhos que possam ser desenvolvidos futuramente.
5.1
Contribuições e Conclusões
Este trabalho tem como finalidade desenvolver um modelo que
proporcione, para pequenas e médias empresas do ramo imobiliário, um SIG de baixo
custo, a partir de um estudo no cenário de soluções existentes no ramo imobiliário e um
estudo das tecnologias gratuitas para diminuir o custo do SIG.
O trabalho proporcionou as seguintes contribuições:
a) Proporcionou um modelo de SIG específico para o setor imobiliário
que auxilia o processo de tomada de decisão;
b) Maior eficácia para análise dos imóveis em comparação à um sistema
cadastral de imóveis não geoespacial;
c) Permitiu o estuda da tecnologia SIG;
d) Possibilitou o baixo custo para o desenvolvimento de um SIG com
tecnologias gratuitas.
e) Contribuiu para o desenvolvimento do artigo: “Sistema de
Informação Geográfico aplicado em Logística de Serviços”
A partir destas contribuições, pode se concluir que:
a) Através do estudo e análise de softwares existentes no mercado
atual, foram identificadas as funcionalidades pertinentes para o ramo
imobiliário, possibilitando o desenvolvimento de SIG acessível para
pequenas e médias empresas com o uso de tecnologias gratuitas;
64
b) Diferentemente de um sistema de cadastro de imóveis, o SIGIMOB
proporciona uma ferramenta para tomada de decisão neste cenário
com a utilização de dados geoespaciais de imóveis. Ampliando os
parâmetros do filtro de escolha de um imóvel.
Tendo como base as necessidades do ramo, fica claro que o objetivo
proposto foi atingido neste trabalho. O SIGIMOB provê a manipulação de dados
imobiliários envolvendo o cadastro, exclusão e atualização de imóveis, permitindo que
o usuário possa realizar consultas geograficamente referenciadas que auxiliam no
processo de tomada de decisão, ou seja, decidir qual é o melhor imóvel.
5.2
Trabalhos Futuros
As contribuições alcançadas com este trabalho não encerram as pesquisas em relação a
este tema, mas abrem oportunidades para os seguintes trabalhos futuros:
a) Efetuar teste do protótipo beta no campo imobiliário;
b) Acrescentar novos métodos para o protótipo;
c) Implementação de um SIG específico com outra finalidade, diferente
da sócio-econômica;
d) Disponibilizar as funcionalidades do protótipo como web service.
65
6
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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