O CRESCIMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO E AS ALTERNATIVAS DE
FINANCIAMENTO DO IMOVEL
Erika G. Schwartz
MBA em Gestão Empresarial e Negócios
Faculdade Pio XII
RESUMO
o objetivo deste artigo foi realizar um levantamento da realidade do mercado
imobiliário com base em dados concretos, assim como das alternativas de
financiamento de imóveis. Para isso, faz uma pesquisa bibliográfica sobre o tema
proposto. O artigo foi dividido em três partes, sendo a primeira abordando o
aumento da urbanização, o segundo sobre o mercado imobiliário e a terceira sobre
os financiamentos disponíveis para compra de imóveis. Foi utilizada a pesquisa
bibliográfica para levantamento do material para pesquisa. Com o resultado foi
possível concluir que os financiamentos disponíveis para compra de imóveis estão
em alta e claro que o governo tem oferecido diversas formas de financiamento de
imóveis a fim facilitar e de gerar um aquecimento da economia, o que no futuro
pode levar a um problema de crédito, já que muitas pessoas aproveitam este boom
imobiliário e facilidades de financiamentos e depois se vêem com dividas altas e
impossibilidades de paga-las, podendo aumentar a inadimplência no mercado.
Palavras-chave: mercado imobiliário; crescimento; financiamento.
1. INTRODUÇÃO
A concentração populacional é resultado de diferenças nas taxas de crescimento
natural. São diferenças nas taxas de fecundidade e de mortalidade de movimentos
migratórios. “Deve-se salientar que a definição de população urbana tem um caráter
político-administrativo ao incluir todas as sedes de municípios e distritos,
independentemente do seu tamanho”. (CAMARANO; BELTRÃO, 2000)
O Brasil possui características que incluem a concentração de população nas
grandes cidades. Relativamente à distribuição populacional rural-urbana, há uma
“concentração progressiva e acentuada da população nas áreas urbanas,
notadamente nas grandes cidades”. (CAMARANO; BELTRÃO, 2000)
A realidade mundial é complexa, em que “interagem fatores diferenciados, múltiplos,
nem sempre fáceis de decifrar, controlar, planejar. Além disso, pululam por toda
parte elementos novos que se recombinam de forma constante neste universo em
construção que é a cidade”. (AGOSTINI, 2002, P. 83).
Um estudo sobre este tema se mostra relevante, visto que muitas pessoas querem
morar em determinados e específicos locais, e com isso tem havido um aumento de
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construções para imóveis residenciais, e conseqüente aumento dos financiamentos
de imóveis.
A pesquisa, então, se delimita no estudo das alternativas de financiamento para
imóveis no mercado imobiliário.
Assim, o objetivo deste artigo é de realizar um levantamento da realidade do
mercado imobiliário com base em dados concretos, assim como das alternativas de
financiamento de imóveis. Para isso, faz uma pesquisa bibliográfica sobre o tema
proposto.
O artigo está dividido em três partes, sendo a primeira abordando o aumento da
urbanização, o segundo sobre o mercado imobiliário e a terceira sobre os
financiamentos disponíveis para compra de imóveis.
2. URBANIZAÇÃO BRASILEIRA
A urbanização contemporânea no Brasil apresenta, no final deste milênio, as
tendências que apontam para o surgimento de especialidades diversas e complexas
a nível local, regional e nacional. A população urbana se aproximou de oitenta por
cento da população total do país em 1996. Isto ocorre devido tanto para a alta
concentração da população urbana nos estados mais desenvolvidos e populosos
das regiões Sul e Central, incluindo o Sudeste, e ao intenso processo de
urbanização do Norte e regiões nordestinas. Na verdade, embora as taxas de
crescimento urbanas para o país como um todo diminuiu significativamente na
década de 1980, os padrões contemporâneos de urbanização continuam a mostrar
uma alta concentração da população nas aglomerações urbanas e uma
desconcentração mais de médio porte em grandes e pequenas cidades articuladas
em nível local e/ou micro-regional. Assim, podemos identificar um duplo processo de
urbanização (nos estados mais populosos e nas regiões periféricas) no Brasil, já
manifestado em décadas anteriores, mas agora mostrando os padrões e
intensidades diferentes e renovadas que sugerem transformações na própria
natureza do processo. Assim, é evidente uma concentração demográfica macroregional nas grandes e médias aglomerações urbanas, incluindo a das principais
regiões metropolitanas, mas também novas áreas urbanas, particularmente na
região Sudeste (MONTE-MÓR, 2001)
Além disso, a urbanização de metrópoles apresenta suas diferenciações:
Na metrópole de São Paulo, o que aparece aos olhos do observador como
diferenciações gritantes no plano da paisagem revela, na realidade, os
espaços-tempos da contradição entre os espaços integrados à economia
global e as imensas periferias subordinadas e em fase de desintegração.
Isso significa, portanto, que é necessário pensar o processo de
urbanização em seus conteúdos mais profundos, o que é muito diferente
de associá-lo ao simples comportamento populacional. Pensar os
processos que são constitutivos da urbanização, para além da idéia de um
crescimento populacional, sem, todavia, desconsiderá-lo, envolve, em
primeiro lugar, localizar esse crescimento, que no caso brasileiro se dá
principalmente nas periferias metropolitanas, num ritmo muito maior do que
nos países do centro do capitalismo. (CARLOS, 2009, p. 1)
Por outro lado, um grande número de cidades pequenas e médias em todo o país
apresenta níveis elevados de crescimento urbano, particularmente na região Norte e
Centro-Oeste. Vários novos municípios foram criados recentemente mostrando que
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a concentração urbana está também ocorrendo nas pequenas vilas, que acabaram
por se tornar novos municípios. Em outras palavras, a urbanização está ampliando
mais novos espaços regionais e rurais, em termos de transporte, comunicação e
articulando redes de serviços de especialidades urbano-industrial e requalificando as
relações urbano-rural. (MONTE-MÓR, 2001)
Trata-se de um processo no qual a urbanização se faz como explosão da
cidade, extensão da mancha urbana abrigando a classe trabalhadora em
imensas periferias sem infra-estrutura, por isso mesmo, o destino dessa
massa de trabalhadores, posto que o pouco trabalho agregado na terra
permitiu sua venda a baixo custo se comparado às áreas centrais da
metrópole e possibilitou sua ocupação por aqueles que não podiam pagar
por moradias "dignas" em áreas dotadas de infra-estrutura urbana e,
portanto, mais valorizadas. Assim, o modo como o processo de
industrialização se realizou gerou uma urbanização profundamente
desigual, criando separações entre o centro e a periferia como
particularidade da metrópole em constituição. Com isso localizou uma
massa expressiva de trabalhadores em áreas sem equipamento e
moradias precárias. (CARLOS, 2009, p. 1)
Como resultado das novas exigências para a expansão e articulação dos serviços
de produção e consumo, além de pequenos centros urbanos os quais tendem a
desenvolver novas formas de cooperação intermunicipal para fortalecer
institucionalmente a inovar a oferta e gestão dos serviços, teve como conseqüência
o desenvolvimento de novos padrões sócio-espaciais em que as redes urbanas são
reorganizadas de acordo com as novas direções e intensidades dos fluxos de bens
e serviços, tanto a nível micro e macro-regional. No nível micro-regional subsistemas urbanos tendem a surgir em vários centros urbanos desenvolvendo
funções complementares e articulando suas ações em associações de municípios e
de programas de conjuntos de específicos fins (educação, saúde, saneamento,
construção de estradas, etc.). Em alguns casos, especialmente em novas regiões
menos desenvolvidas, onde os recursos técnicos e humanos são muito escassos,
municípios recém-criados dependem de seus primórdios em formas inter-urbano de
cooperação e sobre a interação administrativa e econômica com as cidades
existentes. (MONTE-MÓR, 2001)
Por sua vez, por meio dos fundos imobiliários e do mercado financeiro,
forma-se uma nova articulação entre os setores industriais e imobiliários,
construindo edifícios que não serão destinados à venda. Na realidade, esse
capital industrial/financeiro vai produzir edifícios corporativos direcionados
ao novo setor da economia num momento em que as transformações do
processo produtivo, ante as novas condições de competitividade do
mercado, tornam impossível a imobilização do capital na compra do imóvel,
pois isso oneraria os custos de produção. Assim, o capital não se imobiliza
na compra do imóvel, sendo preferível alugá-lo, e é nesse movimento que
o capital ganha mobilidade. Nos anos 1990, a terra urbana muda de
sentido para o capital, deixando de ser um lugar de fixidez para ser o lugar
por meio do qual esse vai se realizar, apoiando-se no redirecionamento das
políticas urbanas na direção de construir o ambiente necessário para que
esse capital possa se realizar, transformando a metrópole. (CARLOS,
2009, p. 1)
Lefèbvre reafirma a hegemonia do espaço urbano: "... as contradições não são mais
localizadas entre a cidade e o campo. As principais mudanças da contradição se
instalam no interior do fenômeno urbano: entre a centralidade de poder e as outras
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formas de centralidade, entre o centro da "riqueza, poder, e as periferias, entre a
integração e a segregação (Lefèbvre, 1999; MONTE-MÓR, 2001)
3. MERCADO IMOBILIÁRIO
Tem havido um crescimento de construções no mercado imobiliário no Brasil e, com
isso, tem havido uma hiper-valorização do metro quadrado dos imóveis. Alguns
fatores são determinantes para o preço de mercado dos imóveis:
No primeiro caso, foi possível constatar que a presença de estações
de trem, áreas verdes e zonas estritamente residenciais contribuem
para a elevação do aluguel, enquanto a criminalidade reduz o seu
valor. A baixa significância das estações de metrô e da atividade
comercial
pode
ser
duplamente
explicada
pela
forte
multicolinearidade das variáveis que compõem o vetor e pelo próprio
efeito ambíguo dos fenômenos, que contribuem ao mesmo tempo
positiva e negativamente para a valorização dos imóveis. Por outro
lado, a poluição definitivamente não parece influir na formação de
preços. O mesmo não se pode concluir acerca da presença de
favelas, dado que existe uma forte correlação entre esta e
criminalidade. (HERMANN; HADDAD, 2005, p. 1)
Com o aumento sistemático da concorrência e ao aumento da demanda dos
usuários, as empresas necessitam cada vez mais melhorar o seu processo de
design para o desenvolvimento de novos produtos. No setor imobiliário, as
mudanças são de tal forma que os processos de avaliação de projetos de habitação
que não incluem o valor percebido pelo usuário são apresentados incompletos,
omitindo a informação vital para uma ajuda eficaz no processo de adaptação do
imóvel para habitação. No setor dos edifícios, a consideração do valor percebido em
relação a um edifício classificado como capaz de constituir uma alternativa para a
vantagem estratégica da empresa para atender a alta competição estabelecida no
setor. (PANDOLFO et al, 2008)
O percentual atingiu 62% na média do país, no acumulado deste ano até
outubro, de acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de
Crédito Imobiliário e Poupança), que engloba todos os empréstimos feitos
pelos bancos com recursos da caderneta. Em 2009, havia ficado em
61,1%, patamar bem acima do contabilizado um ano antes (58,6%). Os
números registrados em 2004 (46,8%) e em 2005 (47,8%) mostram que os
clientes davam mais da metade do valor da compra logo na entrada. "Isso
inviabilizava o acesso das famílias ao crédito habitacional", diz Jorge
Hereda, vice-presidente de governo da Caixa Econômica Federal, principal
agente financiador de habitação no país. (COSTA, 2011, p. 1)
Assim, as facilidades de acesso ao crédito e o maior interesse dos bancos no
mercado imobiliário vêm elevando a parcela financiada da moradia e estão
antecipando o sonho da casa própria. (COSTA, 2011, T p. 1)
3.1. Acesso a casa própria
Dois aspectos centrais do pensamento de Lefebvre sobre a questão urbana é
bastante clara sobre a urbanização contemporânea no Brasil. Primeiro, a alargada e
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hegemônica característica da problemática urbana superando tanto a cidade e a
realidade agrária. Sua ênfase sobre a extensão das relações (capitalistas) de
produção para todas as esferas da vida nacional destaca a dimensão ampla que a
questão urbana já havia atingido no final de 1970. (MONTE-MÓR, 2001)
Assim, o que move a busca pelo mercado imobiliário está relacionado com o poder
de compra, mas em primeiro lugar com a oferta e custo.
Para a população de baixa renda o governo apresenta programas que facilitam o
financiamento da aquisição da casa própria.
Figura 1 – Crédito habitacional
Fonte: COSTA, 2011.
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Observa-se um crescimento ano a ano das operações de financiamento da casa
própria com recursos da poupança. Porém, o percentual emprestado em uma média
atual está abaixo do limite que é “oferecido em cada banco, que chega a 90% nas
duas instituições financeiras públicas [...] Na opinião de Hereda e do presidente da
Abecip, Luiz Antônio França, a média de financiamento poderia subir para 80% do
valor do imóvel”, isso sem que ocorra risco ao sistema. (COSTA, 2011).
Prosseguindo na declaração de Hereda:
Ainda há margem para aumentar de forma sustentável. Uma das lições da
crise econômica é manter em até 80%", afirma o executivo. "Uma pessoa
que dá 20% de entrada no imóvel vai estar preocupada em honrar essa
prestação", completa o vice-presidente da Caixa. Para ele, é preciso
observar, ao avaliar o sistema, como está sendo feita a análise de risco do
cliente. "Lá fora se terceirizou isso de uma maneira irresponsável, com
condições de financiamento que levaram ao que aconteceu", diz, referindose principalmente ao mercado norte-americano. (COSTA, 2011, p.1)
Um levantamento de mais de 150.000 domicílios em todo o Brasil mostrou avanços
notáveis na habitação, emprego, educação, acesso aos serviços e uma queda na
concentração de renda entre os brasileiros para o ano de 2008 em comparação com
o ano de 2007. Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD),
realizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o Brasil viu um
aumento na taxa de propriedade de casas, empregos formais e renda para
trabalhadores, e em casa ao telefone, esgoto e sistemas de Internet. (Site
Brasil.gov)
Assim há a demonstração estatística que há um maior poder de aquisição da casa
própria.
No Brasil, o percentual emprestado para a compra do imóvel vem
aumentando devido à entrada, nesse mercado, de famílias de menor
renda, que têm mais dificuldade em poupar, mas também de parte da
população que está mais confiante em contratar um financiamento de longo
prazo. "Até pouco tempo atrás, havia muito receio, então eles preferiam
esperar um pouco mais. Agora há mais confiança no ambiente de
crescimento econômico", destaca Ana Maria Castelo, coordenadora de
projetos da construção da FGV (Fundação Getulio Vargas). (COSTA, 2011,
p.1)
Em 2008, o número de trabalhadores empregados no Brasil foi 2,8% superior ao de
2007, e totalizou 92,4 milhões de pessoas. Esse aumento veio principalmente do
setor de construção, com crescimento de 14,1%, que gerou 900.000 novos postos
de trabalho em todo o país. Apenas 34,5% dos brasileiros empregados em 2008
estavam sob contrato de trabalho formal, recebendo todos os direitos e benefícios
concedidos pela lei.Isso representa um aumento de 2,1 milhões de pessoas, de
uma taxa de 33,1% em 2007. Este aumento resultou num aumento de 5,9% no
número de contribuintes da Segurança Social em 2008, em comparação com 2007.
Segundo Ana Maria, o Brasil está crescendo "com base na compra de
famílias que querem um imóvel para morar", em contraponto à menor
participação de investidores. Esse é o caso da contadora Eliete Pacheco,
40, que assinou em outubro o financiamento habitacional de 60% do valor
do imóvel. Para conseguir ter a casa própria, ela conta que nunca fez uma
grande viagem de férias, não comprou carro e poupou tudo o que podia
para a entrada. "A gente sabe que pagar aluguel não tem retorno. Aqui sei
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que vai ser meu." Apesar de os bancos oferecerem financiamentos
imobiliários por um prazo de até 30 anos, o período contratado tem
chegado, na média, há duas décadas. E o mutuário paga em ainda menos
tempo: oito anos, de acordo com a Abecip. "É muito comum as pessoas
irem amortizando [a dívida] quando recebem o 13º salário, com o FGTS e
ao melhorarem de vida", afirma Hereda. Na Caixa, o prazo médio de
contratação com recursos da poupança é de 19 anos, mas, na média, o
pagamento é feito em 13 anos e 9 meses. (COSTA 2011, p. 1)
É preciso reafirmar um princípio que rege todas as nossas ações nesta questão: a
habitação é um direito humano básico. No final da Declaração Universal dos
Direitos Humanos, artigo 25, afirma que "todos têm direito a um estilo de vida
adequado à sua saúde e bem-estar e da sua família, incluindo a habitação...” sendo
o caso, é considerado dever do Estado fornecer as condições para o pleno exercício
deste direito fundamental. Dado que o Brasil tem uma imensa desigualdade social,
com uma concentração de renda quase sem paralelo no mundo, a um enorme setor
da população não é dada a oportunidade de acessar o mercado imobiliário. O
processo de enfraquecimento das relações laborais, em marcha ao redor do mundo
e implementada no Brasil com a chegada ao poder do atual governo federal que
está buscando contornar o agravamento da situação. (CAPISTRANO FILHO, 1996)
O presidente da Abecip destaca que amortizar o saldo devedor a cada dois
anos com o FGTS --intervalo mínimo exigido-- é mais vantajoso do que
deixar o dinheiro no fundo, que rende 3% ao ano mais TR (Taxa
Referencial). Neste ano, até outubro, foram feitos 812,2 mil saques do
FGTS para a moradia, totalizando R$ 5,73 bilhões, 24,5% a mais que em
2009. Para Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção da
FGV, o Brasil "vive uma situação tranquila", distante da dos Estados
Unidos antes da crise de 2008, quando não era preciso dar entrada para
ter uma moradia e podia-se hipotecar o mesmo imóvel mais de uma vez
para comprar bens de consumo. (COSTA, 2011)
Cada vez mais, os trabalhadores têm emprego, no entanto são incapazes de chegar
a um nível de renda suficiente para a construção ou compra de habitação. Também
é crescente o número de pessoas desempregadas ou no chamado "mercado
informal", geralmente um eufemismo para trabalho semi-escravo. Isso aumenta a
demanda por habitação. A produção da grande maioria dos lares ocupados por
segmentos da população de baixa renda, até agora, tem ocorrido no âmbito da
iniciativa direta dos usuários. Em particular, as famílias com renda mensal inferior a
US$ 100 por mês têm acesso à produção de habitações precárias espontânea
(auto-ajuda ou ajuda mútua) ou programas especiais que apresentam algum tipo de
subsídio governamental, no qual o usuário final é responsável pela habitação de
acordo com suas possibilidades. Assim, quando falamos sobre a habitação a preços
acessíveis, nos referimos a políticas e ações das autoridades públicas para
assegurar a esse segmento da população com acesso a uma habitação
condigna. Isso não pode acontecer sem uma intenção de acordo com a lógica do
mercado, que geralmente ignora as necessidades desta população excluída e
nenhuma autoridade pública fornece subsídios e bolsas. (CAPISTRANO FILHO,
1996)
A constatação é baseada em pesquisa do Data Popular, obtida pela Folha,
e feita com 3.005 brasileiros em 35 municípios. A projeção é realizada a
partir das respostas dadas pelos entrevistados. A economia aquecida e o
programa Minha Casa, Minha Vida, lançado pelo governo federal em abril
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de 2009, são apontados por especialistas como os principais fatores para o
impulso. "Antes, o sonho da casa própria era distante. Com o aumento do
crédito, da renda e as condições facilitadas do MCMV, mais brasileiros
passaram a ter condições de comprar um imóvel e colocaram isso como
uma meta", diz Renato Meirelles, sócio-diretor do Data Popular.
(SALLOWICZ, 2011)
No Brasil, a demanda por imóveis praticamente dobrou desde 2009, “puxada pelas
classes C, D e E. Mais de 9,1 milhões de famílias brasileiras declararam intenção de
comprar uma habitação em um prazo de até 12 meses no fim de 2010”, isso
significa 4,9 milhões, número maior do que a database do último trimestre de 2008.
(SALLOWICZ, 2011)
Nós incluímos em nosso conceito de provisão de habitação a preços acessíveis e
acesso aos serviços urbanos para as pessoas, de forma a garantir condições de
vida saudável e digna, transformando-os em pessoas reais. Sem esse orçamento, a
habitação é reduzida a um teto para garantir que as pessoas possam subsistir,
mantendo a mesma condições de exclusão e miséria em que estavam.
(CAPISTRANO FILHO, 1996)
Os benefícios do programa, destinado a famílias com renda de até R$
4.900, vão de taxas de juros reduzidas a subsídios do governo. Entre os
que apontaram intenção em adquirir um imóvel, 83% estão nas classes C
(com renda familiar de 3 a 10 salários mínimos), D (1 a 3) e E (até 1).
Enquanto isso, 17% são da A e B (10 a 20). Antes do MCMV, os
consumidores de baixa renda tinham um peso menor nas estatísticas: eram
61%, enquanto os do topo da pirâmide somavam 39%. "A mudança no
quadro mostra a consolidação das famílias da classe C e a chegada das
classes D e E, que passam a ter condições de comprar." (SALLOWICZ,
2011, p. 1)
O município, que decide enfrentar o problema da habitação deve alterar a legislação
sobre uso do solo urbano para evitar especulação sobre a propriedade e assegurar
a produção das condições de habitação para pessoas de baixa renda. No Brasil, a
autarquia tem competência para legislar sobre o assunto. Se isso não for possível, é
imperativo proceder a uma luta para tais condições. (CAPISTRANO FILHO, 1996)
A pesquisa mostra ainda que 74% das famílias que pretendem adquirir
uma habitação declaram ter algum medo relacionado à compra, como não
receber o imóvel ou não conseguir quitá-lo. Para o presidente do SecoviSP (sindicato da habitação), João Crestana, apesar do setor estar aquecido
e a procura ser significativa, "o deficit habitacional ainda é elevado", o que
demonstra que muitas famílias continuam com dificuldades em ter acesso a
um imóvel. "São entre 6 milhões e 7 milhões de moradias [que
representam o deficit]. Ainda não há condições de atender a toda essa
demanda reprimida, o que levará entre 10 e 15 anos". O MCMV, por
exemplo, entregou apenas 230 mil casas e apartamentos até 27 de
dezembro, segundo balanço obtido pela Folha. Quando foi lançado, o
governo anunciou a intenção de construir 1 milhão de moradias, sem prazo
definido. . (SALLOWICZ, 2011, p. 1)
O nível de escolaridade dos trabalhadores também melhorou em 2008 em relação a
2007. O número de pessoas ocupadas com 11 anos ou mais de estudo aumentou
de 39% em 2007 para 41,2% em 2008. Refletindo o movimento no mercado de
trabalho, a renda dos trabalhadores aumentou 1,7% em relação ao mesmo período
de tempo. O rendimento médio mensal das famílias era de R$ 1.968, um ganho de
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2,8% quando comparado com os números de 2007, quando a média foi de R $
1.915. Sobre o exame A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios 2008
pesquisou 391.868 pessoas em 150.591 domicílios em todo o país, e cobriu sete
temas: dados gerais da população, migração, educação, trabalho, família, domicílios
e rendimento. A PNAD é realizada anualmente e retrata a situação socioeconômica
do Brasil. (Site Brasil.gov)
4. O MERCADO IMOBILIÁRIO NO BRASIL
Ao abordar o crescimento imobiliário verifica-se o aquecimento do setor no Brasil.
Em função mesmo das obras realizadas nos últimos anos.
O Brasil está vivendo um momento único: crescimento contínuo com boas
perspectivas de novos investimentos, devido aos vários eventos de grande porte
como a Copa do Mundo em 2014 e as Olimpíadas de 2016. Este ano, o setor de
infra-estrutura ampliou o debate, subdividido em vários setores: transporte
(rodoviário, ferroviário, transporte aéreo, transporte de água - portos e hidrovias, e
transporte por dutos), telecomunicações, energia e saneamento. Os pilares centrais,
válido tanto para habitação e para infra-estrutura são: (i) promover o crescimento
sustentável de longo prazo disponibilidade de recursos (projetos, insumos, capital,
finanças) e segurança jurídica, que são elementos vitais para garantir esse
crescimento, (ii) melhorar significativamente a gestão em público e campos privados,
a fim de ampliar a capacidade de planejar e executar e permitir a eficiência e
produtividade, e (iii) garantir mão de obra de qualidade para toda a cadeia (BRASIL,
2010).
O mercado brasileiro é muito veloz e, em alguns casos, pode ser apenas alguns dias
entre a assinatura de um contrato de compra privada e concluir sobre a venda. É
essencial que o interessado contrate os serviços de um advogado qualificado para
aconselhar sobre os aspectos do investimento. Acima de tudo, se deve obter
aconselhamento profissional legal independente antes de assinar qualquer coisa ou
qualquer parte com dinheiro para garantir que os seus interesses estão
protegidos. Comprando fora do plano de propriedade no Brasil é uma prática muito
comum. No entanto, com compras fora do plano, o preço é fixo e muitas vezes
dependente da atual fase de construção, sem espaço para negociar. (NUWIRE,
2008)
O boom imobiliário não está acontecendo apenas no Espírito Santo, mas
em todo Brasil. Este aquecimento deve-se principalmente à fartura de
recursos e à dilatação dos prazos de financiamento para os imóveis, que já
chega a 360 meses, ou seja, 30 anos, fazendo com que a prestação fique
muito próxima do valor do aluguel. Este boom tem atraído para o mercado
imobiliário diversas pessoas que anteriormente não tinham condições de
comprar sua tão sonhada casa própria.
Outro fato interessante diz respeito aos empreendimentos, comerciais ou
residenciais, para a classe média e média alta. Os financiamentos, agora
liberados para as construtoras, proporcionaram a redução do
comprometimento financeiro do comprador durante a obra. Antes, o
comprador pagava entre 50 e 60% do valor do imóvel durante os 24 ou 36
meses de obra, sendo o restante pago em 36 meses após a entrega. Hoje,
esses valores são de 15 a 20% durante a obra e os restantes financiados
após a obra em até 30 anos. (ADEMI, 2009, p. 1)
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Alguns fatos levam ao crescimento do mercado imobiliário e o aquecimento da
indústria da construção civil é um deles.
O Brasil está na rota de crescimento, os números de 2009 é o resultado de um ciclo
de crescimento que começou em 2005 e atingiu o seu pico em 2008. Em 2009, a
crise financeira internacional teve um efeito significativo sobre o desempenho da
cadeia como um todo, mas não mudou sua trajetória, em longo prazo. Entre 2005 e
2009 o investimento, em construção passou de R$ 167,7 bilhões para R$ 244,4
bilhões, com um crescimento acumulado de 46% (10,3% ao ano), representando um
aumento de 5,2% acima do IGP-DI. O PIB da cadeia produtiva, por sua vez,
cresceu 48,5% durante este período. As atividades de construção cresceram ainda
mais: 52,3%, ou 18,2% acima do INCC. (BRASIL, 2010)
Os investidores preocupados com um mercado imobiliário superaquecido, como é o
caso brasileiro, um mercado imobiliário que nos recentes cinco anos de boom
imobiliário não para de crescer. "A melhor maneira de participar do boom imobiliário
é como um investidor neste momento para investir em fundos imobiliários no Brasil",
disse Marcus Vinicius de Oliveira, diretor-executivo de empresa de valorização
patrimonial. Esse tipo de comentário é suave para os ouvidos dos gestores de
fundos como o Joel Wells, que co-gerencia a Alpine Emerging Markets Real Estate
Fund (AEMEX). (RAPOZA, 2007)
Uma compra de valor, ou de alto envolvimento, é caracterizada por alto
planejamento, envolvimento das pessoas interessadas, principalmente na
decisão de compra, emprego de maior tempo na pesquisa do produto, preço
e marcas que se deseja adquirir (BRETZKE, 2003, p. 82). Ademais, na
compra de uma residência, além do preço a ser pago pelo imóvel, há outros
fatores (como comprometimento da renda, tipo de financiamento, tipo de
construção, economias necessárias para a aquisição do produto,
localização do imóvel e qualidade da construção) que associam custos não
monetários à compra, como os custos psicológicos, gerando uma
percepção de risco maior do que aquela associada ao valor monetário do
produto. [...] A tangibilidade do produto pode melhorar a confiança do cliente
potencial na sua avaliação, reduzindo, assim, a influência das
comunicações boca-a-boca, que dificultam a avaliação do consumidor,
como é o caso da compra de imóveis na planta (BERRY, PARASURAMAN,
1995; ALMEIDA e BOTELHO, 2008, p. 9)
O fundo tem uma série de construtoras brasileiras e desenvolvedores
comerciais. Mas apesar das perspectivas positivas de longo prazo, geralmente para
o mercado de habitação no Brasil, uma economia mais lenta e uma crise da dívida
soberana na Europa têm que minar linha de história mais positiva sobre booms de
mercados emergentes de habitação, inclusive no Brasil ensolarado. Os preços da
habitação têm esfriado nos últimos meses, mas estão aumentando ano a ano. Taxas
de juros estão caindo para um dígito, mais uma vez a inflação começa a dar
facilidade nos financiamentos por causa da desaceleração econômica global tendo
seus efeitos sobre o Brasil. Isso não impediu que o fato de que a classe média do
Brasil é agora a maioria da população e pela primeira vez eles têm dinheiro para
queimar. Há mais a crescer do Brasil imobiliário do que o programa habitacional de
baixa renda do governo Minha Casa, Minha Vida, que leva grande parte do interesse
do mercado em nomes como Gafisa (GFA) e Realty Cyrela (CYRE). Principais
empresas de private equity estão investindo em empresas que têm rumores de ter
uma lista de investidores persegui-los para uma possível participação. Operadores
de shopping centers, como BR Malls (BRML) estão levantando capital em ofertas
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secundárias, e os investidores estão o excesso de subscrições de novas questões.
(RAPOZA, 2007)
Assim, a criação do programa Minha Casa Minha Vida, que foi adicionada ao
Programa de Aceleração do Crescimento e a diminuição da carga tributária sobre
materiais de construção, contribuíram efetivamente para gerar renda e emprego na
economia. Em 2009, as atividades de construção foram responsáveis pela criação
de 154 mil empregos formais. Enquanto o PIB da economia permaneceu estagnado
em quase os mesmos níveis como em 2008, o setor da construção cresceu 3,8
pontos percentuais acima do INCC.
A região sudeste está em franca expansão imobiliária por conta do pré-sal. O que
ocorre no Rio de Janeiro, São Paulo e Espírito Santo.
Com a ponte Rio-Niterói, símbolo e facilitadora dessa fusão, a cidade
cresceu descontroladamente, sofrendo com a "invasão carioca", no dizer de
seus habitantes. Niterói acabou servindo de terreno para a expansão do
mercado imobiliário do Rio de Janeiro. Se por um lado, bairros litorâneos
como Icaraí, Ingá e o Jardim Icaraí estão experimentando uma valorização
imobiliária sem precedentes - sobretudo após as ações culturais
empreendidas, com destaque para a construção do MAC - marcada por
edificações de luxo e preços tão altos quanto os da zona Sul do Rio de
Janeiro, outras regiões da cidade, em especial a Oceânica apresenta a
possibilidade da moradia junto ao mar, em condomínios fechados para
aqueles que experimentaram uma melhoria econômica, sem ter, no entanto,
condições financeiras de morar nos bairros nobres, das duas cidades.
Um dos sintomas mais dolorosos dessa realidade se reflete, na percepção
dos moradores antigos, na própria noção de civilidade, e se manifesta no
trânsito caótico, e no uso desordenado e predatório de suas tão caras
praias oceânicas, agora acessíveis aos moradores do município vizinho.
(LUZ, 2009, p. 1)
Outra quantia admirável da venda dos apartamentos em Santos está sendo
destinada a investidores, que acorrem “impulsionados pelo aquecimento imobiliário
na região, que já é visionada como a Miami nacional, por causa dos
empreendimentos de alto padrão que são vendidos cada vez mais rápidos”. Existe
prova concreta de tal demanda tendo em vista o desempenho na venda dos
apartamentos luxuosos na região, exemplificados na obra The Garden, pertencentes
à Franz Comercial e Construtora. Conforme a Real Consultoria Imobiliária, cerca de
90% dos lançamentos foram vendidos em prazo recorde de menos de 15 dias. (RIS,
2011)
Por produzir bens imóveis, a terra tem uma função particular para a
indústria da construção. Este é o elemento central na distinção da produção
imobiliária dos outros setores produtivos: ter a terra como condição de
produção. A característica de fixidez dos produtos da indústria da
construção, sejam eles quais forem, destaca a associação “quase
indissolúvel da construção em relação ao terreno”. Isto significa que para
dar continuidade a sua produção, ao final de cada empreendimento a
construção residencial exige a disponibilidade de um novo terreno, uma vez
que reconstruir sobre um terreno já usado só é possível depois de um longo
tempo e se for economicamente viável. Também, a imobilidade desses
produtos os torna diferenciados e complexos, dando-lhes diferentes
significados econômicos, é que a localização tem grande importância na
realização dos empreendimentos por atuar como fator de diferenciação do
valor-de-uso da mercadoria moradia, já que este (valor-de-uso) é também
influenciado pelo “sistema espacial de objetos imobiliários que compõem o
12
valor de uso complexo representado pelo espaço urbano”. (FERREIRA,
2010, p. 29)
O mercado de hipoteca do Brasil está em sua infância e, atualmente, os estrangeiros
ainda não podem obter uma hipoteca localmente. A maioria dos investidores
estrangeiros vai comprar em dinheiro, muitas vezes através de redirecionamento da
propriedade do estrangeiro, de seu país de origem. Se o mesmo está comprando
off-plano ou novas construções, o desenvolvedor pode oferecer seu pacote de
financiamento privado. Taxas de juros típicas começam em 1% a.m., acima da
inflação. A sistemática de pagamentos para compras de propriedade no Brasil
normalmente utiliza modelo indexado à inflação para garantir que os
desenvolvedores estão protegidos em situação de hiper-inflação (no entanto, nos
últimos cinco anos, a inflação anual no Brasil tem ficado bem abaixo dos
10%). Durante o período de construção, os pagamentos são indexados ao índice de
preços de construção (Índice Nacional da Construção Civil ou INCC), que reflete a
inflação nos custos de construção. (NUWIRE, 2008)
A Indústria da Construção Civil é composta por uma complexa cadeia
produtiva que abrange setores industriais diversos, tais como: mineração,
siderurgia do aço, metalurgia do alumínio e do cobre, vidro, cerâmica,
madeira, plásticos, equipamentos elétricos e mecânicos, fios e cabos e
diversos prestadores de serviços, como escritórios de projetos
arquitetônicos, serviços de engenharia, empreiteiros etc. (AMORIM, 1995;
MELLO, 2007). A Construção Civil é integrada por uma série de atividades
com diferentes graus de complexidade, ligadas entre si por uma vasta
diversificação de produtos, com processos tecnológicos variados,
vinculando-se a diferentes tipos de demanda. Ela abriga desde indústrias
de tecnologia de ponta e capital intensivo, como cimento, siderurgia,
química, até milhares de microempresas de serviços, a maior parte com
baixo conteúdo tecnológico. Pode-se afirmar que uma das características
marcantes do setor da Construção Civil é a sua heterogeneidade. O
estudo da ABRAMAT (2007) tem a mais recente descrição desta ampla
cadeia produtiva. (MELLO e AMORIM, 2009, p.1)
É preciso ter presente que a cidade de Santos está em plena expansão. Sendo
assim, num primeiro momento as vendas de imóveis estão concentradas para os
“habitantes locais, a perspectiva é que esse panorama mude em pouco tempo. Isso
porque, a população de Santos não teve grande crescimento no último ano”, o IBGE
anotou um acréscimo de dois mil novos moradores nativos a uma população de 149
mil habitantes. Assim, tanto as construtoras quanto as imobiliárias estão aptas para
atender aos trabalhadores que vão começar a migrar para Santos nos próximos
anos. (RIS, 2011)
Na última década, o setor da Construção Civil vem passando por uma
grande transformação, saindo de um longo marasmo, com poucos
investimentos, para um período com grandes obras em andamento e
fortes investimentos imobiliários. Nos últimos anos, esta mudança foi
intensificada, graças à retomada de investimentos públicos, criação de
diversas leis que facilitam a retomada de imóveis em caso de
inadimplência, captação de recursos em bolsas e esforços do Programa
Brasileiro de Qualidade e Produtividade - PBQP, que disseminou os
conceitos de gestão de qualidade. Isto se refletiu na adoção de novos
modelos de organização e inovações tecnológicas em diversas empresas,
criando um núcleo de empresas dinâmico e moderno dentro do setor,
comparável a empresas européias e norte-americanas do mesmo
13
segmento. A presença de algumas empresas brasileiras no exterior é a
prova mais evidente da capacidade técnica e financeira destes grupos
empresariais modernos. Entretanto, a maioria das empresas enfrenta
dificuldades para atender a estas novas demandas e o quadro geral de
desempenho, expresso pelas médias estatísticas é bastante aquém do
desejável para responder adequadamente aos anseios da sociedade
brasileira. (MELLO e AMORIM, 2009, p.1)
Estimativas assinalam que até o final desta década, deverão ser criados cerca de
mais de 10 mil novos empregos pela empresa Petrobrás, assim, ainda que
indiretamente, a economia local deve criar mais de 200 mil oportunidades de
trabalho. Para o prefeito de Santos, João Paulo Tavares Papa, “a cidade passa por
um momento único com mudanças radicais para a cidade de Santos”. (RIS, 2011)
Custos exatos variam por região e por tipo de propriedade. No entanto, como regra
geral, deve permitir que de 3 a 8 por cento em cima do preço de compra para cobrir
os custos de compra adicional. Se é preciso uma quantidade significativa de
trabalho para estabelecer a posse e propriedade, os custos podem ascender a
mais. Propriedades à beira-mar, ou propriedades que ficam na fronteira do Brasil
também envolvem custos elevados, dado que a compra tem que ser registrado pelo
Governo Federal. Imposto de transferência (ITBI) - Quando comprar um imóvel de
revenda no Brasil o investidor tem que pagar imposto de transferência (Imposto
sobre Transmissão de Bens Imóveis ou ITBI) para o governo municipal. O Imposto
de transferência varia de cidade para cidade, mas geralmente é cobrado 2% por
cento do valor do imóvel. O Imposto de transferência deve ser pago dentro de 30
dias úteis após a autenticação da escritura ou a imobiliária não pode ser inscrito no
registro de propriedade. (NUWIRE, 2008)
Há uma margem psicológica que o Brasil goza de imóveis, no momento, devido às
descobertas de petróleo na costa do Rio, a Copa do Mundo e as Olimpíadas, o que
torna o Brasil muito atraente para os investidores estrangeiros no momento. Mas
depois de 2017 o Brasil vai ainda ter descobertas de petróleo, e há relação de
impacto com a Copa do Mundo e Olimpíadas que será feito com investimento
estrangeiro no Brasil o que vai desacelerar tal crescimento como resultado, disse
Oliveira, acrescentando que a classe média e baixa teria gasto mais de 10 anos
aquisição de propriedades e a oferta pode superar a demanda em 2017.
Investidores que pensam que esta tendência é obrigada a reverter, especialmente
quando os riscos sistêmicos apresentados pelos EUA e a Europa começam a
diminuir, pode considerar equities Brasil imobiliário, ou REITs global, vale a pena
comprar. Mas até aquele momento, ações como Gafisa não são para investidores
que procurem preservar o capital ou mesmo um pouco de ganhos de capital. É um
passeio selvagem. Até que a economia mundial pareça mais equilibrado, e que
depende de Bruxelas e Washington, por enquanto, os fundamentos do Brasil
imobiliário parece que vão ser construído aos poucos e artesanalmente quando no
passado nunca foi tão bom quanto no momento atual. (RAPOZA, 2007)
5. CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO EM VITÓRIA
Botelho apresenta os dados relacionados à Vitória, capital do Estado do Espírito
Santo e um dos mais recentes mercados imobiliários em expansão:
Vitória, município de 292 mil habitantes, é a capital do estado do Espírito
Santo e o centro comercial da região metropolitana que compreende, além
14
da capital, os municípios de Vila Velha, Cariacica, Serra, Viana e Guarapari,
abrigando, ao todo, 1,42 milhão de pessoas (dados do Censo de 2000). A
economia da região está atrelada a grandes empresas como a Companhia
Siderúrgica de Tubarão, Aracruz Celulose, Samarco, Companhia Vale do
Rio Doce e Portobrás. Os portos de Vitória e de Tubarão são ícones da
indústria exportadora competitiva, que dá identidade à região, tanto no
plano imagético, quanto no cultural (Fonseca, 2003). (BOTELHO, 2005, p.
1)
Destaca-se na história do mercado do Espírito Santo “fenômeno novo passou a
fazer parte, a partir dos últimos 10 anos, da paisagem da Região Serrana do Espírito
Santo: os condomínios fechados”. (CAMPOS JUNIOR e BERGAMIM, 2007, p. 1)
Ao realizar uma compra em uma área valorizada como é o caso do mercado
imobiliário do Estado do Espírito Santo, importa alguns cuidados.
A região foi ocupada desde a década de 1550, e a vila instalou-se no
espaço hoje correspondente ao centro tradicional porque, além de propício
para a construção de ancoradouros, o local era resguardado da costa, de
difícil acesso e íngreme, o que permitia a visão antecipada de possíveis
invasores. Baseada na economia do açúcar, a região não apresentou
maiores dinamismos até o século XIX. Com o estabelecimento do café na
província, o porto ganhou certo destaque como escoadouro da produção
regional para o Rio de Janeiro. Outro elemento transformador importante foi
a introdução de imigrantes europeus a partir da segunda metade do século
XIX, que mudou a face de muitas regiões da província, inclusive da capital.
Durante o período republicano, o estado do Espírito Santo permaneceu em
uma posição subordinada face a outras regiões do Brasil. A partir da década
de 1960, a região de Vitória ganhou importância como porto exportador do
minério de ferro vindo de Minas Gerais através da Estrada de Ferro Vitória a
Minas.
As políticas públicas do Estado do Espírito Santo priorizavam o centro como
destino de investimentos até os anos 1960. A partir de então, o crescimento
populacional acelerado, conjugado à percepção de que a região central
apresentava uma saturação funcional e não correspondia à demanda de
expansão, fizeram com que o poder municipal abandonasse o centro e
expandisse a malha urbana. A ação planificada do poder público e a
especulação imobiliária promoveram a descentralização e a polinucleação
da cidade, reduzindo o centro original a um “corredor de tráfego”, com
importância deliberadamente diminuída. A população de maior poder
aquisitivo, não encontrando mais funcionalidade ou segurança na região,
transferiu-se de lá para bairros no norte da Ilha, tais como Praia do Canto,
Jardim da Penha e Mata da Praia (Botechia, 2001; Campos Jr., 2002).
(BOTELHO, 2005, p. 1)
No quadro a seguir os índices e valorização do metro quadrado em Vitória no
Espírito Santo.
15
QUADRO RESUMO
CIDADE
M²/PRIVATIVO
UNIDADES
VGV - VALOR
GERAL VENDA
Vitória
1.700.000,00
18.000
R$ 3.006.000,00
Serra
1.050.000,00
14.000
R$ 1.330.000,00
V. Velha
750.000,00
9.500
R$
997.500,00
Cariacica
150.000,00
2.900
R$
188.500,00
200.000,00
3.600
R$
198.000,00
3.850.000,00
48.000
Outros:
Guarapari
Colatina
Cachoeiro
Linhares
TOTAL
•
•
•
(Anchieta)
R$ 5.720.000,00
APROVADO: 30% 19.710 E EM APROVAÇÃO 43% 28.251 = (73%)
EM CONSTRUÇÃO: 17.700 27%
TOTAL: 54.700 100%
Quadro 1 –valores mercado imobiliário do ES
Fonte: ADEMI, 2009, p. 1
Vale a pena obter um relatório de imposto da propriedade a fim de verificar a
maneira mais eficiente de impostos para estruturar a compra. Por exemplo, existem
taxas reduzidas de imposto de renda sobre rendimentos de rendas repatriados no
Brasil, se o investidor comprar o seu imóvel através de uma empresa e não como
um indivíduo. (NUWIRE, 2008)
O Espírito Santo possui uma vasta área que contribui com o boom imobiliário da
região:
Além destas mudanças, o Estado do Espírito Santo tem uma posição
privilegiada, já que vive um desenvolvimento econômico e um crescimento
maior que os outros estados. Nossa grande vantagem é que o mercado
imobiliário capixaba tem sido abrangente e inclusivo. Além dos grandes
lançamentos em Vitória, de imóveis de alto padrão, o maior foco das
empresas, tanto as locais quanto as nacionais, está nos imóveis
econômicos, em especial no município da Serra, por sua extensão territorial
plana. Vila Velha e Cariacica também surgem como alternativa para o
crescimento imobiliário. Cariacica, por exemplo, até pouco tempo era
considerada a prima pobre da Grande Vitória, e hoje tem condições
favoráveis de abrigar diversos empreendimentos. Fora da região
metropolitana, vislumbramos oportunidades na Grande Guarapari /Anchieta
e outros municípios do sul, Cachoeiro do Itapemirim e norte, Colatina e
Linhares.
Temos hoje no mercado do Espírito Santo em obra e em aprovação nas
diversas prefeituras 3.850.000,00m² (três milhões oitocentos e cinqüenta mil
metros quadrados) em áreas privativas de empreendimentos como casas,
apartamentos, salas comerciais, apart-hotéis e lojas. São 48 mil unidades
que somam um Valor Geral de Vendas de R$ 5.720.000.000,00 (cinco
bilhões e setecentos e vinte milhões de reais) para os anos de 2008 e 2009.
Isso mesmo, para serem vendidas nos próximos dois anos.
16
Com este volume de novas unidades, alguns se perguntam se teremos
mercado para isso tudo. Gostaria de lembrar que estamos apenas iniciando
nosso processo de crescimento imobiliário. No México, que tem a metade
da nossa população, é produzido um milhão de imóveis por ano enquanto
aqui no Brasil apenas 100 mil. Enfim, a realidade do mercado imobiliário é
excelente e as perspectivas de futuro ainda melhores, afinal, “o Mercado
Imobiliário abriga a maior cadeia produtiva em geração de emprego e renda
e o Espírito Santo é o Estado que mais cresce no País”. (ADEMI, 2009, p. 1)
Aqui no estado as taxas para registrar um imóvel são: Pagamento do ITBI – Imposto
de Transmissão no valor de 2% da avaliação do seu imóvel, mais a taxa de
Emolumentos para pagamento da escritura e a taxa de Emolumentos para Registro
da Escritura. Após o registro da escritura, o único imposto que se paga é o IPTU
(Imposto predial e territorial urbano) que é cobrado anualmente pela Prefeitura, salvo
quando a área não é de Laudêmio, pertencente à marinha, que é uma taxa cobrada
na proporção de 2,5% do valor do imóvel sempre que este passa por uma operação
onerosa, como é o caso de compra e venda.
Além dessa expansão há dados de um boom entre 1995 e 2004:
Medida a intensidade da sua ocorrência entre 1995 e 2004, os registros
foram crescentes e ocorreram em grande quantidade, especialmente a
partir do final da década de 1990. Ao todo foram implantados no período,
nos quatros municípios pesquisados (Domingos Martins, Marechal Floriano,
Venda Nova do Imigrante e Vargem Alta), 50 empreendimentos, que
ocuparam uma área aproximada de 5 milhões de metros quadrados e
resultaram na criação de 2.321 chácaras. (CAMPOS JUNIOR e
BERGAMIM, 2007, p. 1)
Um levantamento completo estrutural é aconselhável, principalmente para
propriedades antigas e que não abrangidas por um construtor que é a garantia da
mesma. Notário - Por lei, um notário deve estar presente para testemunhar a
assinatura da escritura pública e autenticar o ato. O notário também irá organizar o
pagamento de impostos e de fundos a serem transferidos do comprador para o
vendedor. Os encargos bancários suportados pelo comprador incluem o custo da
criação de uma hipoteca e os custos de transferência de fundos para pagar a
compra. O comprador irá pagar as despesas bancárias envolvidas na operação, até
o dinheiro chegar a conta do fornecedor. (NUWIRE, 2008)
6. CONCLUSÃO
Foi visto nesta pesquisa sobre mercado imobiliário, tendo sido analisada a
urbanização brasileira em um primeiro momento com a finalidade de entender o
crescimento imobiliário ocorrido no Brasil nas últimas décadas.
Ao realizar um comparativo entre os dados concretos retirados dos sites oficiais do
governo federal com os rumores que existem e permeiam o mercado, foi observado
que efetivamente houve um aquecimento no mercado imobiliário nos últimos anos.
Ao apresentar e discutir a urbanização brasileira tendo discorrido sobre o
aquecimento no ramo imobiliário e sobre o funcionamento desse mercado foi
possível verificar a ocorrência de crescimento do setor imobiliário.
Sobre os financiamentos disponíveis para compra de imóveis, ficou claro que o
governo tem oferecido diversas formas de financiamento de imóveis a fim de gerar
17
um aquecimento da economia, o que no futuro pode levar a um problema de crédito,
já que muitas pessoas aproveitam este boom imobiliário e facilidades de
financiamentos e depois se vêem com dividas altas e impossibilidades de paga-las,
podendo aumentar a inadimplência no mercado.
7. REFERÊNCIAS
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