1
PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DO RIO GRANDE DO SUL
FACULDADE DE DIREITO
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO
CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM PROCESSO CIVIL
ÂNGELO MORENO PERAZZONE
AÇÕES DE DESPEJO – ASPECTOS PROCESSUAIS DA RETOMADA DO IMOVEL
URBANO
PORTO ALEGRE
2011
2
ÂNGELO MORENO PERAZZONE
AÇÕES DE DESPEJO – ASPECTOS PROCESSUAIS DA RETOMADA DO IMOVEL
URBANO
Dissertação apresentada como requisito
para
a
obtenção
Especialista
em
do
Certificado
Processo
Civil,
de
pelo
programa de Pós-Graduação da Faculdade
de
Direito
da
Pontifícia
Universidade
Católica do Rio Grande do Sul.
Orientadora: Profª. Drª. Elisabeth Schreiber
Porto Alegre
2011
3
Termo de Aprovação
Ângelo Moreno Perazzone, autor da monografia intitulada Ações de Despejo
– Aspectos Processuais da Retomada do Imóvel Urbano, apresentada como requisito
para a obtenção do Certificado de Especialista em Processo Civil, no curso de PósGraduação Lato Senso – Especialização em Processo Civil, da Pontifícia
Universidade Católica do Rio Grande do Sul – PUCRS, foi avaliado na forma do
regimento, tendo sido aprovado.
Porto Alegre, ____ de ______________ de ______.
___________________________________
Profª. Drª. Elisabeth Schreiber
Orientadora
4
AGRADECIMENTOS
Há tantos a agradecer, por tanto se dedicarem a mim, não
somente
por
terem
ensinado,
mas
por
terem
me
feito
aprender. A palavra “Mestre” nunca fará justiça a todos os professores que se
dedicaram ao longo do curso, os quais, sem nominar, terão meu eterno
agradecimento.
Agradeço à minha família, que nos momentos de minha
ausência dedicados ao estudo superior e ao trabalho jurídico sempre entenderam que
o futuro é feito a partir da constante dedicação no presente.
À Carolina Rocha Leppich, que sempre esteve ao meu lado
durante todo o período de dedicação para a confecção da monografia, tendo sido
sempre muito compreensiva e carinhosa.
A todos os meus colegas de trabalho, em especial o
Dr. Homero Bellini Junior, notável advogado que me incentivou a iniciar o Curso de
Especialização em Processo Civil, pessoa que sempre esclareceu todas as minhas
dúvidas jurídicas e se dispôs a apostar no meu crescimento profissional.
Por fim, agradeço àquele que me permitiu tudo isso ao longo
de toda a minha vida. A você meu Deus, muito obrigado por sempre me iluminar.
5
RESUMO
O presente trabalho faz uma abordagem acerca dos aspectos
processuais para a retomada do imóvel urbano, com foco na Lei n. 8.245/91 e, ainda,
sobre as alterações, neste aspecto, advindas com a Lei n. 12.112/09. Para facilitar a
compreensão do tema, o trabalho inicia-se com a análise das formas de locação
residencial e das suas formas de extinção, onde procurou-se, ainda, ressaltar, de
forma preliminar, quando é cabível a denúncia vazia ou cheia. Ainda, comentou-se
sobre os procedimentos gerais e específicos para a propositura da ação de despejo.
Por fim, houve um enfoque específico quanto aos pressupostos para a concessão da
liminar nas ações de despejo e, ainda, um estudo pormenorizado sobre as hipóteses
taxativas para o seu deferimento, constantes no artigo 59, §1º, da Lei n. 8.245/91.
6
RESUMEN
Este trabajo presenta un enfoque en los aspectos de
procedimiento para la reanudación de los bienes inmuebles urbanos, centrándose en
la Ley de n. 8.245/91 y, también, sobre los cambios en este sentido, derivado de la
Ley n. 12.112/09. Para facilitar la comprensión del tema, el trabajo comienza con un
análisis de las formas de contrato de arrendamiento y formas de extinción, en el que
trató de señalar también a cabo, de manera preliminar, cuando la queja es apropiado
vacío o lleno. Sin embargo, se comentan los procedimientos generales y específicos
para la presentación de la demanda para el desalojo. Por último, hubo un enfoque
específico en que las condiciones para la concesión de la medida cautelar en los
casos de desalojo, y también un estudio detallado de los supuestos preceptivos para
su aprobación, prevista en el artículo 59, §1 º de la Ley n. 8.245/91.
7
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO............................................................................................................
8
1. DAS ESPÉCIES DE LOCAÇÃO E SUAS FORMAS DE EXTINÇÃO.................... 10
1.1 Da locação residencial................................................................................. 10
1.2 Da locação por temporada..........................................................................
19
1.3 Da locação não residencial.........................................................................
22
1.3.1 Da retomada na locação de hospitais, unidades sanitárias
oficiais,
asilos,
estabelecimentos
de
saúde
e
de
ensino......................................................................................................
31
1.3.2. Da locação de “shopping center”..............................................
33
1.3.3 Caso especial de locação não residencial.................................
36
1.3.4 Locação não residencial por prazo indeterminado....................
37
2. DA AÇÃO DE DESPEJO.....................................................................................
40
2.1 Do cabimento................................................................................................
40
2.2 Das disposições gerais quanto ao procedimento.....................................
42
2.3 Das disposições específicas quanto ao procedimento............................
50
3. DA LIMINAR NA AÇÃO DE DESPEJO...............................................................
68
3.1 Dos pressupostos para a concessão da liminar de despejo....................
68
3.2 Das hipóteses em que se admite a concessão da liminar de despejo....
71
CONCLUSÃO............................................................................................................ 78
BIBLIOGRAFIA.......................................................................................................... 81
8
INTRODUÇÃO
O presente trabalho compreendeu o estudo sobre os aspectos
processuais para a retomada do imóvel urbano, constantes, especificamente, na Lei
n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991. O estudo buscou examinar, igualmente, as
recentes alterações introduzidas pela Lei n.º 12.112, de 09 de dezembro de 2009.
A Lei n.º 8.245/91, vigente há dezoito anos, reclamava por
mudanças, uma vez que as suas regras estavam em descompasso com o fiel
desenvolvimento da sociedade.
Diante disso, o trabalho abrangeu temas importantes para
compreensão dos aspectos processuais para a retomada das locações de imóveis
urbanos. Para tanto, foi abordado, no primeiro capítulo, as modalidades de locação,
bem como as respectivas formas de extinção.
Ainda, foram apontados os requisitos necessários para a
configuração dos contratos de locação de imóveis por prazo determinado e
indeterminado e, principalmente, quando é cabível a denúncia vazia ou cheia.
Após a análise das relevantes matérias atinentes aos tipos de
contrato de locação e as suas formas de extinção, foi possível adentrar, no segundo
capítulo, no estudo dos procedimentos gerais e específicos quanto à tramitação da
ação de despejo.
O terceiro capítulo abordou, exclusivamente, os pressupostos
para a concessão de liminar nas ações de despejo, instituto este que inexistia antes
do advento da Lei n. 8.245/91. Ademais, foi feita uma análise pormenorizada do rol
taxativo e autorizador para a concessão da liminar, o qual consta no artigo 59, §1º, da
Lei n. 8.245/91.
9
De um modo geral, foi apontado que a Lei n.º 12.112/09
também favoreceu os fiadores, ao permitir que, em alguns casos, os mesmos se
exonerassem de suas responsabilidades. Outro apontamento importante é de que o
mercado imobiliário também foi beneficiado, pois, agora, com a maior facilidade na
retomada do imóvel, os locadores se sentem mais seguros, acarretando, inclusive,
num aumento das ofertas de imóveis para locação, o que, de certa forma, beneficiou
também os locatários, que terão mais opções e maiores possibilidades de negociação
quanto aos valores dos aluguéis.
O trabalho demonstrou as principais alterações trazidas pela
Lei n.º 12.112, de 09 de dezembro de 2009, que alterou a Lei n.º 8.245, de 18 de
outubro de 1991, adequando as regras de locações de imóveis ao Código Civil
Brasileiro de 2002 e às mudanças do Código de Processo Civil, apaziguando as
divergências jurisprudenciais que existiam principalmente quanto às questões
atinentes à retomada do imóvel urbano por parte do locador.
Insta ressaltar que os métodos utilizados para a confecção do
trabalho foram o dedutivo, o histórico e o comparativo, pois o estudo compreendeu
aspectos históricos, demonstrando a origem de alguns dos institutos abordados e as
suas evoluções no ordenamento jurídico pátrio. Além disso, no que tange aos
procedimentos da ação de despejo e seus pressupostos para a concessão da liminar,
foram examinadas as regras que regiam as locações de imóveis urbanos na Lei n.º
8.245/91 e como elas ficaram com as mudanças introduzidas pela Lei n.º 12.112/09.
Visou-se demonstrar quais foram as principais alterações na Lei do Inquilinato
trazidas pela Lei n.º 12.112/09, comparando, sempre que possível, o novo texto com o
antigo (Lei n.º 8.245/91).
Por fim, os recursos empregados para a coleta de dados
foram os seguintes: pesquisa em materiais bibliográficos, internet, análise e
comparação de doutrinas e jurisprudências referentes ao tema e obras que tratam de
assuntos correlatos.
10
1. DAS ESPÉCIES DE LOCAÇÃO E SUAS FORMAS DE EXTINÇÃO
1.1 Da locação residencial
Antes de adentrarmos especificamente no ponto cerne do
presente trabalho, vislumbra-se imperioso analisarmos as espécies de locação
previstas na Lei n. 8.245/91, a começar pela locação residencial, cujas formas de
extinção estão previstas em seus artigos 46 e 47.1
1
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato
ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
o
§1 Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem
oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas
e condições do contrato.
o
§2 Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de
trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e por prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser
retomado o imóvel:
o
I – nos casos do art. 9 ;
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver
relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras, aprovadas pelo Poder
Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento, ou se o imóvel for destinado à
exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
o
§1 Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua
propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel
anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
11
Ressalta-se que o legislador não se preocupou em conceituar
as locações residencial e não residencial, havendo, entretanto, manifesta distinção
entre as modalidades com relação à destinação a que se dá ao imóvel.
De qualquer sorte, a locação residencial é aquela que
apresenta maior densidade social e, por isso, recebe uma proteção especial da lei,
até porque o locatário, em geral, é economicamente mais fraco que o locador e, por
via de consequência, acaba sucumbindo às exigências deste.2
Aliás, o Mestre Nagib Slaibi Filho refere o seguinte:3
Por outro lado, vislumbra-se na locação residencial motivações psicológicas
fundadas em preconceitos de ser o inquilino o desvalido e o locador o
explorador; ou, o que nem sempre é raro, afirmações que aprontam a
“ingratidão” do inquilino e a “prepotência” do locador, fungindo-se,
emocionalmente, as relações locatícias pelas relações que se espera existir
entre pai e filho.
Por isso explica-se a excessiva preocupação do Estado em
dotar o regime jurídico da locação para fins residenciais com mecanismos eficientes
de proteção ao locatário, justamente na tentativa de compensar a fragilidade
econômica em comparação ao locador.
A locação residencial possui diversas modalidades, as quais
diferem quanto ao seu objeto e quanto ao aspecto temporal, sendo que o grande
divisor entre uma modalidade e outra é a questão do prazo.
Neste diapasão, há a possibilidade de celebração de
contratos de locações com prazos determinados e indeterminados, e o que os
o
§2 Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou
promitente cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado à matrícula
do mesmo.
2
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada. 6. ed. – Rio de Janeiro: GZ Ed. 2010. p. 191.
3
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 295.
12
diferencia é a possibilidade de serem objeto de denúncia vazia (resilição unilateral
pela vontade do locador).4
As locações residenciais por prazo determinado são aquelas
previstas nos artigos 46 e 47 da Lei n. 8.245/91 – ajustada por prazo igual ou superior
a 30 meses ou por prazo inferior a 30 meses, respectivamente – e são extintas nas
hipóteses constantes nos artigos 4º e 9º da mesma lei.5
Caso o locador permaneça inerte e não demonstre interesse
em retomar o imóvel quando o prazo pactuado no contrato de locação findar, a
locação obrigatoriamente estará prorrogada por prazo indeterminado, salientando-se
que na hipótese do artigo 46, da Lei n. 8.245/91, o prazo estará prorrogado após 30
(trinta) dias do término inicialmente estipulado.
Neste último caso, as formas de extinção da locação variam
de acordo com o prazo estipulado preliminarmente entre as partes, quando da
contratação inicial.
Registra-se que a locação residencial por prazo igual ou
superior a 30 (trinta) meses é a única modalidade que exige, como elemento
fundamental do contrato, a forma escrita, devendo ser por escritura pública ou
particular. Isso é uma garantia ao inquilino; uma exigência do legislador em razão dos
4
SLAIBI FILHO, Nagib. Op. cit. p. 299.
o
Art. 4 Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.
O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112,
de 2009)
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo
seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato,
e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
(...)
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser
normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
5
13
efeitos da locação por prazo longo, o que não admite haver prova do prazo por
simples ajuste verbal.6
Aliás, caso as partes não comprovem que o prazo da locação
residencial foi estipulada de forma escrita, entender-se-á que ocorreu locação
ajustada por prazo inferior a 30 (trinta) meses, incidindo, daí, o artigo 47 da Lei n.
8.245/91.7
O Ilustre Professor Sílvio de Salvo Venosa nos ensina o
seguinte:8
Tal como posta a disposição, abrir-se-á a possibilidade de denúncia da locação
com a ação de despejo a ser proposta até trinta dias após o final do prazo do
contrato. Decorridos mais de trinta dias, entende-se que a locação passou a ter
vigência por prazo indeterminado, devendo o locador, necessariamente, notificar
o locatário, com prazo de trinta dias para a desocupação. Trata-se de aplicação
dos princípios da mora ex re e da mora ex persona. A lei traz para sua redação o
que já era solidificado na jurisprudência...
Em
outras
palavras:
não
é
necessário
notificar
premonitoriamente o locatário, uma vez que a resolução do contrato locatício é
automática, operando-se pelo simples advento do termo final. Todavia, caso o locador
permaneça inerte, a partir do trigésimo dia do término do prazo contratual, a locação
se dará prorrogada por prazo indeterminado, mantendo-se intactas as cláusulas
contratuais nos termos estipulados inicialmente entre as partes.9
Ocorrendo a prorrogação do contrato de locação por prazo
indeterminado, com a consequente incidência do disposto no artigo 46, §2o, da Lei n.
6
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 301.
Locação de imóvel comercial Ação de despejo por denúncia vazia Liminar de desocupação nos termos do art.
59, § 1º, VIII da Lei 8.245/91 Contratação verbal considera-se por prazo indeterminado Súmula 24 do TJSP
Notificação do art. 57 da Lei 8245/91 efetuada Ajuizamento da ação dentro do trintídio legal Decisão reformada
para conceder a liminar mediante caução Agravo provido. (TJSP;Processo: AI 2271473720118260000 SP
0227147-37.2011.8.26.0000; Relator(a): Manoel Justino Bezerra Filho; Julgamento: 03/10/2011; Órgão Julgador:
35ª Câmara de Direito Privado; Publicação: 05/10/2011).
8
o
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245, de 18-10-1991. 10. ed.
São Paulo: Atlas, 2010. p. 204.
9
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 194.
7
14
8.245/91, poderá o locador denunciar a locação a qualquer tempo. Neste caso, a
denúncia exige a notificação premonitória como requisito específico para a
propositura da ação de despejo, cuja sentença a ser proferida pelo juízo competente
concederá o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação do imóvel, conforme reza
o artigo 63, §1o, b, da referida lei.10
Neste diapasão, Nagib Slaibi Filho distingue brilhantemente o
prazo de 30 (trinta) dias para a notificação efetuada pelo locador ao locatário daquele
prazo de 15 (quinze) dias concedido pelo juiz quando do prolação da sentença na
ação de despejo:11
Observe-se que, estando a locação por prazo indeterminado (ou durante os 30
dias seguintes ao termo final do prazo certo), poderá o locador notificar o
inquilino para desocupar o imóvel com prazo de 30 (trinta) dias. Se o inquilino
não o fizer, poderá o locador entrar com ação de despejo, em cuja sentença (se
procedente) o juiz fixará o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação. O art.
65 exige que o inquilino seja notificado do prazo dado na sentença, a qual, aliás,
desafia recurso somente no efeito devolutivo (art. 58, V).
Portanto, ocorrendo a prorrogação por prazo indeterminado
daqueles contratos de locação residencial que foram celebrados inicialmente com um
prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, poderá o locador simplesmente propor a
ação de despejo por denúncia vazia para desocupação do imóvel (salientando que a
notificação premonitória, neste caso, é requisito essencial para a propositura da
ação).
Por outro lado, as partes podem convencionar que o prazo do
contrato de locação residencial seja menor do que 30 (trinta) meses, sendo que, nesta
hipótese, não há a necessidade de celebração na forma escrita (a forma verbal é
admitida).
10
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que
conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos
seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009).
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
(...)
o
o
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9 ou no § 2 do art. 46.
11
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 303.
15
Neste caso, decorrido o prazo estipulado inicialmente entre as
partes para a duração do contrato sem a oposição do locador, o prazo estará
prorrogado automaticamente, ao contrário do contrato celebrado com prazo igual ou
superior a 30 (trinta) meses, que exige, conforme já referido, o transcurso do lapso
temporal de 30 (trinta) dias para que ocorra a prorrogação.
O artigo 47, da Lei n. 8.245/91, enumera, em numerus
clausus, as hipóteses em que se admite a retomada nestes casos de prorrogação do
prazo do contrato por tempo indeterminado quando o prazo inicial foi estipulado em
período inferior a 30 (trinta) meses.
A retomada poderá ocorrer em qualquer dos casos previstos
no artigo 9º da lei em comento, a saber: a) por mútuo acordo; b) em decorrência de
prática de infração legal ou contratual; c) em decorrência de falta de pagamento do
aluguel e demais encargos; e, d) para a realização de reparações urgentes
determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com
a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Poderá, ainda, ser retomado o imóvel pela extinção do
contrato de trabalho, cabendo ao locador demonstrar que a locação residencial se
relaciona com o emprego do inquilino e que houve a extinção do contrato. A locação,
por ser um contrato acessório ao contrato de trabalho, é extinto quando finda a
relação de trabalho, pois aplica-se a regra de que o pacto acessório segue o curso do
principal.12
São condições específicas para a retomada do imóvel com
base na extinção do contrato de trabalho: a) haver nexo de causalidade entre a
locação e o contrato de trabalho; b) ser o locador empregador; c) ser o inquilino
empregado; d) ter sido extinta a relação de trabalho, nos termos da legislação
específica (salientando que se houver a determinação do juiz trabalhista para o
12
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 304.
16
restabelecimento do vínculo empregatício, também será restabelecido o vínculo
locatício).13
Caso insista o empregado em permanecer no imóvel, após a
ruptura da relação de trabalho, o empregador poderá imediatamente propor a ação de
despejo para recuperar a sua posse, sendo cabível, inclusive, a concessão de liminar
sem audiência prévia e para a execução em 15 (quinze) dias, sendo necessário, tãosomente, demonstrar na inicial a dissolução do contrato de trabalho.14
Outra hipótese de retomada do imóvel – nos casos de
prorrogação do contrato por tempo indeterminado quando o prazo inicial foi estipulado
em período inferior a 30 (trinta) meses – é aquela prevista no inciso III, do artigo 47,
da Lei n. 8.245/91, qual seja: para uso próprio e uso residencial de ascendente ou
descendente.
As lições de Silvio de Salvo Venosa são no seguinte
sentido:15
Nesse uso próprio se insere qualquer forma de utilização do imóvel, residencial
ou não. A lei, coerente com a proteção deferida à família legítima e ilegítima,
permite a retomada também para o cônjuge ou companheiro do locador. Por
outro lado, para o descendente ou ascendente o pedido de retomada somente
poderá ser fundar no uso residencial. Nesta última hipótese, é condição que o
beneficiário, assim como seu cônjuge ou companheiro, não disponham de imóvel
residencial. Pouco importante, exposta a necessidade, que o descendente ou
ascendente seja casado, solteiro, viúvo ou divorciado, Há suficiente imposição
penal na lei para desencorajar os incautos.
A Lei n. 8.245/91 respalda o princípio da presunção da
sinceridade do retomante, ou seja, só é exigível a prova da necessidade quando a lei
exige. Nos demais casos, não exigidos pela norma jurídica, há que presumir que
13
Consolidação das Leis do Trabalho, art. 458: “Além do pagamento em dinheiro, compreende-se salário, para
todos os efeitos legais, a alimentação, habitação, vestuário ou outras prestações in natura que a empresa, por
força do contrato ou do costume, fornecer habitualmente ao empregado.”
14
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 198.
15
o
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245, de 18-10-1991. 10.
ed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 204.
17
existe, sim, necessidade do retomante, e, por consequência, que o seu pedido de
retomada é sincero. Todavia, contestada pelo locatário a sinceridade do locador para
a retomada do imóvel, o ônus da prova de ser o pedido insincero cabe ao inquilino,
pois entendeu o legislador que é impossível exigir do locador que faça prova de que
não é insincero.16
O inciso IV, do artigo 47, da Lei 8.245/91, prevê outra
hipótese de retomada: para a demolição e edificação ou realização de obras
aprovadas pelo Poder Público.
Esta hipótese de retomada ou de despejo não se confunde
com aquela disposta no artigo 9º, inciso III, da lei em pauta, onde existe situação
fática que independe da vontade do locador que pede o imóvel para a realização de
reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. Aqui, o locador solicita a
retomada do imóvel para atender a interesse próprio de demolição, edificação ou para
a realização de obras.17
Importante referir a lição do renomado jurista Sylvio
Capanema de Souza:
18
Sacrifica-se, assim, o interesse do locatário, em benefício do processo de
modernização e crescimento das cidades, que a todos interessa.
Com isso se evita que as cidades envelheçam, ostentando as feias cicatrizes de
edifícios decadentes, obsoletos e mal conservados, que se deterioram pela ação
impiedosa do tempo.
A retomada para demolição e nova edificação permite, assim, a oxigenação das
cidades, renovando-as, aumentando, inclusive, a oferta de novas unidades.
Também se admite a retomada para realização de obras que aumentem a área
construída do imóvel locado, em pelo menos 20%, percentual que se eleva para
50%, quando a construção se destinar a hotel ou pensão.
Mais uma vez se procura proteger o interesse coletivo, ampliando as
construções, o que contribui para a redução do deficit habitacional e também
moderniza a cidade.
16
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 308.
SLAIBI FILHO, Nagib. Op. cit. p. 313.
18
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 200.
17
18
É requisito para a retomada, nesta hipótese, a aprovação do
projeto pelas autoridades competentes, devendo a inicial ser instruída com a licença
para o início das obras, vez que a Lei permite a retomada para a demolição desde
que haja posterior edificação.
Neste diapasão, ao exigir a autorização do Poder Público, o
legislador exige que a ação de despejo seja proposta desde que tenha prévia
autorização ou respaldo do Estado. Entretanto, mesmo diante disso, não existe dever
do locador de demolir, edificar ou construir, pois são atos volitivos do mesmo. Caberá
ao juiz apreciar a razoabilidade do pedido constante na inicial.
A
demolição
e
edificação
ou
realização
de
obras
obrigatoriamente devem objetivar um melhor aproveitamento do prédio, aumentando
a área construída de, no mínimo, 20% (vinte por cento) ou, se o imóvel for destinado à
exploração de hotel ou pensão, em 50% (cinquenta por cento).19
Por fim, o inciso V, do artigo 47, da Lei n. 8.245/91, reza que
passados 05 (cinco) anos de vigência ininterrupta do contrato celebrado por prazo
inferior a 30 (trinta) meses que tenha sido prorrogado por período indeterminado,
poderá o locador denunciar a locação independentemente da alegação de quaisquer
dos motivos enumerados nos incisos I a IV do referido dispositivo.
O locador, neste caso, apenas deverá providenciar a
notificação do locatário para que desocupe o imóvel, de forma voluntária, no prazo de
30 (trinta) dias, sob pena da propositura da ação de despejo pertinente.
Conclui-se, assim, que tendo sido a locação celebrada
verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 (trinta) meses, a denúncia vazia ou
sem motivo poderá ser feita somente quando transcorrido o lapso temporal de 05
(cinco) anos do início da locação, fato este que permite ao locatário uma estabilidade
relevante no imóvel caso tenha ocorrido a prorrogação automática do contrato.
19
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 314.
19
Do contrário, a denúncia só poderá ser cheia ou motivada
com base nos incisos II, III e IV do artigo 47, da Lei n. 8.245/91, e desde que
presentes os seus requisitos, conforme abordado ao longo deste tópico.
Por tudo isso, conclui-se que a celebração de um contrato de
locação com prazo inferior e submetido às situações do artigo 47 é exceção à regra,
em razão da diferenciação que o legislador estabeleceu para aquela locação com
prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, prevista no artigo 46, da Lei em comento.
1.2 Da locação por temporada
A locação por temporada está prevista no artigo 48, da Lei n.
8.245/91,20 e não exige, atualmente, que o locatário resida em outra cidade (esta
exigência estava prevista no regime anterior, mais precisamente na Lei n. 6.649/79 –
pois havia o entendimento de que a locação por temporada deveria necessariamente
estar ligada ao incentivo ao turismo).
A Lei atual traz um tratamento minucioso sobre este tipo de
locação, pois regulamenta a locação por temporada como sendo uma espécie de
locação residencial, dando, inclusive, o conceito de tal modalidade locatícia, o que
não fez nem com a locação propriamente residencial e, tampouco, com a locação não
residencial.21
O conceito de tal modalidade, que está descrito no artigo 48,
tem como finalidade estrita de extremá-la da locação residencial. De qualquer forma,
20
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para
prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que
decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou
não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a
descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
21
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 315.
20
a redação atual foi bem mais feliz do que a constante do inciso II, do artigo 54, da Lei
n. 6.649/79, sobre a qual comentara José da Silva Pacheco:22
...esse artigo inaugurou, com o inc. II, a regra da locação por temporada, como,
aliás, sugeria Arruda Alvim, no seu anteprojeto de Código Civil, referente às
obrigações; ao fazê-lo, porém, limitou, desnecessariamente, a situação do prédio
à orla marítima e às estações climáticas, quando poderia, com vantagem,
somente restringir à temporada de três meses e do diverso domicílio do locatário,
e, como, na prática, vai acabar ocorrendo. Não se justifica que se possa
contratar e cobrar, adiantadamente, os aluguéis no Rio, Vitória, Bahia, Recife e
não se possa fazê-lo em São Paulo, Belo Horizonte, Curitiba, Manaus, ou que,
para permiti-lo, tenham os tribunais que fazer a ginástica conceitual de, ou dilatar
a orla marítima, ou compreendê-las como estações climáticas! Toda vez que, em
qualquer cidade, alguém de fora queira alugar prédio residencial por temporada
de até três meses, poderá cobrar, antecipadamente, os aluguéis e não só à beira
da praia ou nas estações de água mineral, ou nos lugares considerados como
estações climáticas, como Campos de Jordão, Mauá, etc.
A principal característica da locação para temporada é,
obviamente, a temporariedade, que não poderá exceder, ao menos inicialmente, os
90 (noventa) dias mencionados no artigo 48, da Lei n. 8.245/91 – embora dita espécie
de locação, caso decorrido o período contratado, passe a vigorar por prazo
indeterminado, mantendo-se os encargos contratuais sem que o locador possa cobrar
o aluguel antecipadamente.
Assim, o locador tem o livre arbítrio de decidir, conforme suas
conveniências, se lhe convém ou não alugar o seu imóvel por temporada. Caso o
proprietário opte por alugar o imóvel por temporada, o mesmo poderá ser alugado
mobiliado ou não, ressaltando-se que o mais frequente é a primeira hipótese, em
virtude da própria finalidade da ocupação.
Salienta-se que uma das atrações que a locação por
temporada exerce sobre os locadores é a possibilidade de recebimento integral e
antecipado dos aluguéis e encargos, o que pode solucionar, diga-se de passagem,
eventuais crises de liquidez do proprietário.23
22
23
PACHECO, José da Silva. Comentários à nova lei do inquilinato. São Paulo: Ed. RT, 1980. p. 311/312.
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 208.
21
Esta modalidade de locação tem um mercado próprio e
específico, com características peculiares, a exigir cuidados especiais, conforme lição
de Sylvio Capanema de Souza:24
A alta rotatividade da locação, principalmente nos períodos de férias de verão,
nas cidades de orla marítima ou de interesse turístico, também assegura aos
proprietários remuneração adequada ao seu investimento.
Mas há perigosos inconvenientes, que exigem redobrada cautela dos locadores.
A deterioração dos imóveis alugados por temporada é bem maior e acelerada do
que a que se verifica nos demais casos, inclusive porque é frequente que eles
sejam ocupados por várias pessoas, para diluição do custo do aluguel.
Os móveis, equipamentos e utensílios desgastam-se também muito
rapidamente, exigindo constantes reposições, sem falar que podem ser levados
pelos locatários, ao final do prazo.
Há casos, ainda, de locatários que usam o telefone, quando instalado no imóvel
e integrando a locação, para fazer ligações internacionais, cuja cobrança só
chega ao locador após a desocupação.
A Lei não prevê que o contrato deve, obrigatoriamente, ser
firmado por instrumento escrito. Vige, portanto, o princípio da forma livre dos
contratos, constante no artigo 107 do Código Civil. 25 Quando o objeto do contrato for
um imóvel mobiliado, entendemos que o locatário deve celebrar o contrato por escrito,
pois o parágrafo único do artigo 48 exige a descrição dos bens móveis.
Contudo, importante é frisar que tal exigência constante no
parágrafo único do artigo 48 não é essencial para a caracterização do contrato de
locação para temporada, pelo que não pode o magistrado reconhecer a invalidade do
contrato se não encontrar documento escrito relacionando os móveis e seus
respectivos estados, até porque o artigo 45,26 ao tratar das nulidades, não enquadra
tal omissão como causa de invalidade contratual.
24
SOUZA, Sylvio Capanema de. Op. cit. p. 206.V
Código Civil, art. 107: “A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a
lei expressamente exigir.”
26
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da
presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à
renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
25
22
O artigo 48 prevê os fatos ou causas de locação, como prática
de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel.
Todavia, o referido rol não é exaustivo, pois o próprio dispositivo prevê que o contrato
por temporada pode ser celebrado em decorrência de outros fatos que decorram tão
somente de determinado tempo.27
Ademais, e repisando o que foi exposto em linhas passadas,
existem duas modalidades para a locação por temporada: a) a locação por temporada
por prazo determinado; e, b) a locação por temporada por prazo indeterminado.
A primeira modalidade é aquela vigente nos 90 (noventa) dias
iniciais e durante a qual pode o locador exigir o pagamento antecipado de aluguel e
encargos. Por outro lado, a segunda modalidade ocorre quando, nos termos do artigo
50 da Lei n. 8.245/91,28 findo o prazo ajustado permanece o locatário no imóvel, sem
oposição do locador, por mais de 30 (trinta) dias, podendo haver a “denúncia vazia”
após (trinta) meses do início do contrato ou a retomada através das hipóteses do
artigo 47.29
Desta forma, a espécie de locação em estudo admite, se
estiver no prazo determinado, as extinções pelos fatos previstos no artigo 9º da Lei do
Inquilinato. Se estiver por prazo indeterminado, caberá, além das causas do referido
dispositivo, a denúncia nos termos e nas hipóteses constantes no artigo 47, desde
que decorrido o prazo de 30 (trinta) meses do início da prorrogação.
1.3 Da locação não residencial
Antigamente, o regime jurídico classificava as locações de
imóveis urbanos de acordo com a sua destinação, ou seja, em residenciais ou não
residenciais e comerciais ou industriais.
27
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 317.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de
trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o
pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
29
SLAIBI FILHO, Nagib. Op. cit.p. 317.
28
23
Nesta senda, o processo de renovação dos contratos de
locação para fins comerciais foi introduzido pelo Decreto n. 24.140, de 20 de abril
193430 – conhecido como Lei de Luvas – o qual visou atender a uma realidade que à
época estava presente.
A respeito da Lei de Luvas, Silvio de Salvo Venosa refere o
seguinte:31
Vigorou entre nós por mais de meio século, protegendo o fundo de comércio,
restringindo a liberdade de contratar. Ao tempo de sua promulgação caíam os
velhos dogmas do individualismo liberal, cedendo espaço a uma legislação mais
socializante, que procurava colocar a propriedade a serviço de finalidade social.
o
O Decreto n 24.150 era essencialmente uma lei de processo, onde o direito
material nela estampado servia apenas para delimitar e ordenar as ações
decorrentes desse ordenamento. A lei regulava as ações renovatórias de
locação e revisionais de aluguel, além das hipóteses de indenização do locatário
e mais ainda traçava as condições objetivas e subjetivas dessas ações.
Integrada ao nosso direito positivo de forma marcante, a Lei de Luvas, ao
contrário dos outros ordenamentos do inquilinato, nunca teve caráter de
legislação de emergência. Sempre esteve presente como lei positiva
permanente, com os bons resultados que sua própria longevidade atesta.
30
o
Decreto n. 24.150/34. Art. 1 Não havendo acordo entre os interessados, a renovação dos contratos de
arrendamento de prédio, urbano ou rústico, destinado, pelo locatário, para uso comercial ou industrial, será
sempre feita na conformidade do disposto nesta lei.
o
Art. 2 Para que as renovações de arrendamento fiquem sujeitas aos dispositivos desta lei, é essencial que os
o
respectivos contratos, além dos requisitos constantes do artigo precedente (1 ), preencham mais os seguintes:
a) a locação do contrato a renovar deve ser por prazo determinado;
b) o prazo mínimo da locação, do contrato a renovar, deve ser de 5 anos;
c) o arrendatário deve estar em exploração do seu comércio ou indústria, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo,
ininterrupto, de 3 anos.
o
Art. 3 O direito assegurado aos locatários pela presente lei poderá ser exercido pelos seus cessionários ou
sucessores.
o
§1 Quando o locatário fizer parte de sociedade comercial, a que passe a pertencer o fundo de comércio
instalado no imóvel, a ação renovatória caberá ao locatário ou à sociedade.
o
§2 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, proceder-se-á à liquidação para apurar haveres
do morto, ficando o sócio sobrevivente sub-rogado, de pleno direito, nos benefícios da lei, desde que continue
na mesma atividade empresária.
o
§3 O sublocatário do imóvel, ou parte dele, que exercer a ação de renovação, citará o sublocador e o
proprietário como litisconsortes. Procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
Todavia, será dispensada a citação do proprietário, quando, em virtude de locação originária ou renovada, o
sublocador dispuser de prazo que admita renovar-se a sublocação.
o
§4 O sublocatário que, nos termos do parágrafo antecedente, puder opor ao proprietário a renovação da
sublocação, prestará, em falta de acordo, caução de valor correspondente a seis meses de aluguel.
o
§5 Nos contratos em que se inverter o ônus do pagamento de impostos, taxas e contribuições, o locatário será
considerado em mora, para os efeitos de rescisão do contrato, se notificado pelo locador, não efetuar o
pagamento nos dez dias seguintes à notificação.
o
Art. 4 O direito à renovação do contrato de locação, nas condições e modo estabelecidos nesta lei, deve ser
exercido pelo locatário, no interregno de um ano, no máximo, até 6 meses, no mínimo, anteriores à data da
finalização do contrato a prorrogar.
31
o
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245, de 18-10-1991. 10.
ed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 225.
24
Denota-se, portanto, que o Decreto n. 24.150 objetivava
fundamentalmente a proteção do fundo de comércio, com o intuito de assegurar ao
locatário a sua permanência no imóvel locado, tornando a renovação do contrato a
regra geral e, a retomada, a exceção.
Com o advento da Lei n. 8.245/91, a classificação das
locações modificou-se, pois se dividem em residenciais, para temporada e não
residenciais, ressaltando-se que esta última espécie engloba as antigas locações não
residenciais propriamente ditas e aquelas que se destinam ao comércio e à indústria.
Em suma: mesmo com a revogação da Lei de Luvas, as
locações comerciais e industriais não ficaram desprotegidas, eis que restaram
recepcionadas pela Lei n. 8.245/91.
A locação não residencial está prevista nos artigos 51 e
seguintes, da Lei n. 8.245/91, e oferece as seguintes modalidades: a) locação não
residencial por prazo determinado; e, b) locação não residencial por prazo
indeterminado.
O que diferencia uma modalidade da outra é o fato do
legislador ter assegurado uma maior proteção àquela efetuada por prazo
indeterminado, inadmitindo a retomada imotivada e ensejando ao inquilino a
renovação judicial do contrato para a proteção do fundo do comércio.
O artigo 51, da Lei n. 8.245/9132, menciona os requisitos
materiais para que o locatário tenha direito à renovação do contrato de locação não
residencial com destinação comercial.
32
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por
igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco
anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso
de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
25
Constata-se do dispositivo que há um instrumento de
proteção do fundo empresarial, o qual é conferido ao locatário desde que atendidas
certas condições, lhe conferindo o direito à renovação do contrato por igual prazo. 33
A renovação mencionada não se confunde com os institutos
da prorrogação, da novação, da renovação ou da revisão. Na prorrogação, prolongase o tempo do contrato, enquanto que na novação é celebrado um novo contrato
totalmente diverso do primeiro. Na renovação, o que se verifica é o surgimento de um
novo contrato que necessariamente deve ser decorrente de um contrato anterior, com
a manutenção das cláusulas e dos caracteres essenciais, enquanto que na revisão o
contrato resta mantido, mas com um novo preço atribuído à locação do imóvel,
correspondente ao valor de mercado vigente.34
De qualquer sorte, as condições essenciais e cumulativas
estão relacionadas nos incisos I, II e III, do artigo 51, da Lei n. 8.245/91.
A primeira condição é que o contrato a renovar tenha sido,
obrigatoriamente, celebrado por escrito e com prazo previamente determinado, o que,
logicamente, afasta da proteção especial aqueles contratos verbais e, igualmente, os
que estejam vigendo por prazo indeterminado, por mais longa que seja a sua
duração.
A segunda condição é que o prazo mínimo do contrato a
renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 05 (cinco)
anos.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça
parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo
locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no
direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com
fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis
meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
33
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 212.
34
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. São Paulo: Saraiva, 1992. p. 202.
26
Importante salientar que a soma dos prazos ininterruptos
constitui a chamada “acessio temporis”. A jurisprudência tem, até mesmo, admitido
que se releve pequeno interregno entre os dois contratos escritos, evitando a
ocorrência de “fraus legis”, pois, do contrário, os locadores poderiam fraudar a lei
facilmente, impedindo a soma dos prazos, bastando para isso que fosse deixado
entre os contratos alguns dias de intervalos para descaracterizar a ininterrupção
exigida pelo ordenamento jurídico.35
A terceira condição é que o locatário esteja explorando a
mesma atividade empresarial pelo prazo mínimo e ininterrupto de 03 (três) anos. Esta
exigência legal decorre do fato de que a lei visa a proteger o fundo de comércio,
conforme leciona Fran Martins:36
O comerciante, pessoa física ou jurídica, realizando a função econômica de fazer
com que circulem os bens, se utiliza de vários elementos para o exercício de sua
atividade. Tais elementos, sejam corpóreos, sejam incorpóreos, têm por
finalidade facilitar o exercício da profissão comercial, atraindo fregueses para
quem a exerce. Sendo inúmeras as espécies de atividades comerciais,
naturalmente variam os meios empregados pelos comerciantes nas mesmas.
Em todas elas, entretanto, há uma finalidade comum: os elementos empregados
pelos comerciantes para exercerem com sucesso as suas atividades sempre
visam atrair a freguesia.
Constata-se uma exigência lógica atribuída pelo legislador. A
norma objetiva a proteção do fundo de direito. Desta maneira, obviamente que a ela
não pode recorrer o comerciante que mantém fechado o seu estabelecimento,
deixando de atender a freguesia, que é o seu maior patrimônio.
Claro que existe a exceção a essa regra. Imaginemos o
locatário que utiliza o imóvel alugado como depósito, para fins de desenvolvimento da
sua atividade empresarial exercida em outro lugar. Neste caso, estaríamos diante de
um prolongamento natural e necessário do estabelecimento comercial primário – uma
locação acessória à principal – e, por isso, o depósito receberia a proteção especial
prevista para as locações não residenciais.
35
36
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 327.
MARTINS, Frans. Curso de direito comercial. 13. ed. Rio de Janeiro: Forense. p. 474.
27
Por outro lado, a legitimação para a propositura da ação
renovatória está disposta no artigo 51, §1º, da Lei n. 8.245/91, o qual prevê que, além
do inquilino, o cessionário e o sucessor da locação tem legitimidade para tanto.
Registra-se que, em caso de sublocação, o direito à renovação poderá ser exercida
somente pelo sublocatário, independentemente do sublocador e do inquilino
originário.
O §2º, do artigo 51, faz alusão àquela hipótese em que o
contrato de locação possui cláusula expressa para que o imóvel possa ser utilizado,
também, pela sociedade de que faça parte o inquilino. Por decorrência, a pretensão
de renovação poderá ser exercida tanto pelo locatário ou pela sociedade, pois este
sub-roga-se na locação em que aquele figura.
Quando ocorre a morte de um dos sócios da pessoa jurídica,
os sócios que sobrevivem continuam com o direito à renovação desde que continuem
trabalhando no mesmo ramo comercial. É o que prevê o §3º, do artigo 51. O mesmo
se aplica quando a sociedade se dissolve e permanece um único sócio no imóvel
exercendo a atividade comercial. Este sócio remanescente também tem direito à
renovação da locação.37
A Lei do Inquilinato, em seu artigo 51, §4º, amplia o horizonte
para a propositura da ação renovatória, estendendo para as locações firmadas por
indústrias e sociedades com fim lucrativo devidamente constituídas, desde que
atendidas as exigências previstas no artigo 51.38
O prazo decadencial para o exercício da ação renovatória
está previsto no §5º, do artigo 51. A ação deverá necessariamente ser proposta no
interregno de 01 (um) ano, no máximo, e até 06 (seis) meses, no mínimo, anteriores à
data da finalização do prazo do contrato em vigência, ou seja, no seu penúltimo
semestre em vigor.
37
o
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245, de 18-10-1991. 10.
ed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 232/233.
38
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 218.
28
O artigo 52 da Lei n. 8.245/9139 dispõe acerca das hipóteses
para a retomada do imóvel na locação não residencial. Na verdade, ainda que tenha
sido celebrado o contrato com prazo determinado, poderá o locador opor-se à
renovação desde que exiba pretensão de retomada do imóvel que esteja autorizada
pelo referido dispositivo.
Salienta-se que o artigo 52 dispõe tão-somente sobre as
causas que amparam o locador para evitar a renovação do contrato. Caso o contrato
de locação não residencial esteja vigorando por prazo indeterminado, o locador
poderá denunciá-lo através da denúncia vazia, nos termos do artigo 56.
O professor Nagib Slaibi Filho explica, de forma clara, como a
retomada pode ser exercida processualmente:40
A pretensão de retomada pode ser posta processualmente em duas formas:
a) De forma autônoma, através da ação de retomada (ou ação negatória de
renovação), ajuizada independentemente da ação renovatória do inquilino;
ou mesmo através de ação de retomada distribuída por dependência à ação
renovatória, se esta foi ajuizada precedentemente. Havendo ação
renovatória, o juiz a julgará simultaneamente com a ação de retomada em
face de conexão (Código de Processo Civil, arts. 103 e 104).
b) De forma incidental, através da ação dúplice (actio duplex), como se vê no
art. 72, IV, da Lei n. 8.245/91. Neste caso, embora apresentada na
contestação, a pretensão de retomada é como se fosse uma reconvenção
(Código de Processo Civil, art. 315), e, ainda que seja apresentada a
pretensão na forma reconvencional, deverá o juiz conhecê-la, em
homenagem ao princípio da fungibilidade das formas procedimentais
(Código de Processo Civil, art. 250).
De outra banda, a primeira hipótese para a retomada do
imóvel está estampada no inciso I, do artigo 52, da Lei n. 8.245/91, e constitui na
exigência do Poder Público para que o locador realize obras que importem em sua
radical transformação. Neste caso, se as obras exigidas não puderem ser executadas
39
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical
transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de
um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
40
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 335.
29
com a permanência do inquilino no imóvel, ou, podendo, ele se recuse a aceita-las,
incidirá o disposto no artigo 9º.
Entende-se por “radical transformação no imóvel” aquela que,
necessariamente, implica em sua total desfiguração, de molde a não mais se prestar
para a utilização do locatário no ramo comercial em que operava anteriormente.
Simples alterações no edifício não se enquadram na hipótese legal em pauta. 41
O mesmo inciso prevê, igualmente, que a retomada poderá
ocorrer para a construção de obra mais útil, que aumente o valor do negócio ou da
propriedade. Aqui não há a necessidade de que a obra tenha sido ordenada pelo
Poder Público. A exigência é no sentido de que o locador comprove que a obra
aumentará o valor do negócio ou da propriedade.
A Lei do Inquilinato admite, ainda, a retomada do imóvel
quando o locador expõe a sua intenção de utilizá-lo para instalar o seu próprio
negócio. É a vontade pessoal do locador em desempenhar atividade econômica
própria, sendo desnecessário para tanto que este comprove que tenha empresa
constituída ou em atividade.
A retomada, nesta hipótese, pode ser embasada conforme
dispõe a Súmula 486 do Supremo Tribunal Federal.42
Todavia, se a retomada for embasada para uso da sociedade
da qual faça parte o locador, a lei exige que a beneficiária explore ou exerça o seu
fundo empresarial/comercial há mais de um ano.43 Neste caso, conforme prevê o
artigo 52, inciso II, §2º, da Lei n. 8.245/91,44 o imóvel retomado não poderá ser
destinado ao uso do mesmo ramo do comércio que era praticado pelo locatário
41
o
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245, de 18-10-1991. 10.
ed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 237.
42
Súmula 486, do STF: “Admite-se a retomada para sociedade da qual o locador, ou seu cônjuge, seja sócio, com
participação predominante no capital social.”
43
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 223.
44
Art. 52, II, 1º - Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário,
salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
30
anterior, a não ser se a locação envolvia, além do prédio, o transpasse do fundo de
comércio, com as instalações e pertences.45
Importante trazer à baila os ensinamentos do professor Sílvio
de Salvo Venosa sobre o entendimento do termo “mesmo ramo de comércio”: “O que
se denomina por mesmo ramo do comércio, vedado na retomada, depende do exame
do caso concreto: ramos afins também podem ser proibidos na retomada. A questão é
bastante rica de situações nos julgados. A diversidade de ramos de comércio deve
ser provada de plano, já com a contestação”.46
Ademais, a Lei do Inquilinato prevê, no artigo 52, inciso II,
§3º,47 que o locatário poderá ter direito à indenização para ressarcimento dos
prejuízos e dos lucros cessantes que porventura tiver que suportar em decorrência da
mudança forçada pela retomada exigida pelo locador. Dita indenização poderá ocorrer
também quando a perda do lugar acarretar na desvalorização do fundo de comércio,
se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores
condições, ou se o locador, no prazo de 03 (três) meses da entrega do imóvel, não
der o destino alegado para sustentar a retomada do imóvel ou deixar de iniciar as
obras determinadas pelo Poder Público.
O Mestre Nagib Slaibi Filho esquematiza com perfeição as
hipóteses de cabimento de indenização ao locatário:48
Somente caberá a indenização se:
1) não houver a renovação em face de proposta melhor de terceiro (cf. art. 72, III;
nesse caso, a indenização deverá ser arbitrada na própria sentença que
denegou a renovação – art. 75);
2) o locador, no prazo de três meses a contar do recebimento do imóvel:
45
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 337.
o
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245, de 18-10-1991. 10.
ed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 240.
47
Art. 52, II, 3º - O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes
que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não
ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da
entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que
declarou pretender realizar.
48
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 338.
46
31
2.1) não der a destinação alegada (em caso de retomada para uso próprio, de
transferência de fundo de comércio e de construção mais útil);
2.2) não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público.
Por fim, registra-se que houve proposta de supressão da
mencionada indenização, através do PLC n. 140/09, que foi convertido na Lei n.
12.112/09. Entretanto, o dispositivo foi objeto de veto presidencial.
1.3.1 – Da retomada na locação de hospitais, unidades sanitárias oficiais,
asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino
A lei em vigência, ao dispor sobre as possibilidades de
rescisão das instituições protegidas antigamente pela Lei n. 6.239/75, ampliou o seu
conceito. A Lei n. 8.245/91, ora vigente, acrescentou à proteção os asilos e adicionou
os vocábulos “estabelecimentos de saúde e ensino”, bem como os termos
“autorizados e fiscalizados pelo Poder Público”.49
E isso por uma importante razão: o legislador visou proteger
ainda mais os locatários que desempenham atividades de interesse social ou
comunitário, proteção esta que já existia na lei anterior que restou revogada.
O artigo 53, da Lei n. 8.245/91,50 enumera os casos em que é
possível a extinção do contrato de locação. Além disso, o artigo 63 da referida lei, em
49
o
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245, de 18-10-1991. 10.
ed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 242.
50
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos
de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas
devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido.
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na
posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado
pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em
aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.
32
seus §§ 2º e 3º,51 concede prazos especiais para a desocupação quando é proposta a
ação de despejo.
Assim, e seguindo o padrão da legislação anterior, a lei em
vigor só admite a extinção da locação destas instituições nos casos enumerados pelo
artigo 53, ainda que estejamos diante de uma locação por prazo indeterminado, cujas
hipóteses são as seguintes: a) aquelas genéricas advindas do artigo 9º; e, b) quando
há pedido do proprietário, do promissário comprador ou promissário cessionário, em
caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, com quitação do preço,
ou, não estando o preço quitado, com expressa autorização do proprietário, para fins
de demolição ou edificação já licenciada pelo poder público municipal ou reforma que
venha a resultar no aumento mínimo de 50% (cinquenta por cento) da área útil.
Diante disso, constata-se que resta vedada a retomada para
uso próprio, de ascendente ou descendente, e, também, a denúncia condicionada.
A única exceção, além daquelas hipóteses genéricas
constantes no artigo 9º, é para a realização de obras de maior capacidade de
utilização, em razão do interesse coletivo de crescimento e modernização das
cidades. Neste caso, o aumento de 50% (cinquenta por cento) da área útil do imóvel é
critério que deve constar expressamente nas plantas e projetos juntados com a inicial
da ação de despejo.52
51
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que
conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos
seguintes.
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
o
o
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9 ou no § 2 do art. 46.
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo
mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período
de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de
saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente
registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo
será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais
de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
52
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 235.
33
Para
finalizar
este
tópico,
necessário
transcrever
os
ensinamentos do Ilustríssimo Doutrinador Nagib Slaibi Filho, quanto à concessão de
proteção especial às instituições mencionadas no artigo 53, “caput”, da Lei do
Inquilinato:53
O que se protege é o interesse social relevante decorrente das atividades de
hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e
ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público.
Concedendo proteção especial, excluindo a denúncia vazia, a lei também tornou
mais dificultosa a locação.
Necessário explicitar:
a) o hospital, público ou privado, é aquele estabelecimento assim classificado
pelas regras administrativas e de exercício da medicina;
b) somente as unidades sanitárias oficiais, geridas pelo Poder Público, estão
protegidas;
c) os asilos, públicos ou privados, estão protegidos, em inovação à Lei n.
6.239/75;
d) estabelecimentos de saúde e de ensino, desde que autorizados e sob
fiscalização do Poder Público. Excluem-se da proteção legal os
estabelecimentos de saúde e de ensino privados que desnecessitam de prévia
autorização para o funcionamento e que não estejam fiscalizados pelo Estado.
1.3.2 – Da locação de “shopping center”
Conceitua-se o “shopping center” como sendo um grupo de
estabelecimentos comerciais unificados arquitetonicamente e construídos em terreno
planejado e desenvolvido, administrado como unidade operacional, sendo o seu
tamanho e o tipo de lojas existentes relacionados diretamente com a área de
influência comercial a que esta serve e com estacionamento disponibilizado aos
clientes, que deve ser compatível com todas as lojas existentes em seu interior.54
53
54
1.
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 339.
PINTO, Dinah Sonia Renault. “Shopping center”, uma nova era empresarial. Rio de Janeiro: Forense, 1989. p.
34
A locação referente ao “shopping center” está prevista no
artigo 54, da Lei n. 8.245/91,55 e prevê a relação entre as seguintes partes: a) o
empreendedor, proprietário, desenvolvedor ou locador, que é a pessoa física ou
jurídica que planeja, organiza, constrói e desenvolve o centro comercial; b) o lojista ou
inquilino, que é a pessoa física ou jurídica que explora o espaço comercial; e, c) a
administradora, que pode dissociar-se do empreendedor e que é a empresa
contratada para exercer a administração, total ou parcial, do “shopping center”.56
Quanto às características do contrato, o Professor Sílvio de
Salvo Venosa explica o seguinte:57
Nos shopping centers, o locador recebe, ordinariamente, três tipos de
pagamento: o aluguel propriamente dito, composto de uma parte fixa, mais um
aluguel variável, calculado de acordo com o faturamento bruto do lojista, e mais
uma quantia que a doutrina denomina res sperata, coisa esperada ou prometida.
Esta última modalidade constitui uma retribuição ao empreendedor pela cessão
do fundo de comércio, com toda a estrutura que o acompanha. É o que se
chama de “sobrefundo de comércio”, representado pelos bens imateriais de que
o empreendimento é detentor, permanentemente. Tem em mira o lucro futuro,
cuidando-se de modalidade de venda de coisa futura. Daí porque se considera
existir um fundo de comércio no próprio centro comercial em si, cuja parcela é
cedida ao lojista. Por essa razão, muitos consideram o contrato do lojista com o
empreendedor uma sublocação, quando o próprio locador arrenda todo o
empreendimento.
Ademais, a Lei n. 8.245/91, ao submeter os contratos de
locação em “shopping center” ao seu regime, especificou algumas ressalvas, quais
sejam: a) não pode o empreendedor retomar o espaço nos termos do inciso II do
artigo 52, ainda que se admita a retomada nos casos do artigo 9º e do artigo 52,
inciso I, tanto quando houver determinação do Poder Público, como no caso de
55
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições
livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :
a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial
descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior,
devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a
comprovação das mesmas.
56
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 345.
57
o
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245, de 18-10-1991. 10.
ed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 248.
35
retomada para construção mais útil; b) não podem ser cobradas dos lojistas as
despesas referidas nas alíneas “a”, “b” e “d” do parágrafo único do artigo 22, 58 nem as
despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem em modificar
o projeto ou o memorial descritivo, da data do habite-se, e obras de paisagismo nas
partes de uso comum.
O §2º do artigo 54, da Lei do Inquilinato, faz referência à
associação dos lojistas, que é uma pessoa jurídica criada no próprio empreendimento,
a qual fica sujeita a um regulamento, onde dela participam o empreendedor – como
membro nato – e os lojistas. Esta figura zela pelos interesses econômicos do
empreendimento e dos lojistas, possuindo legitimidade para exigir os comprovantes
das despesas cobradas pelo locatário.
A terminologia “tenant mix”, própria do “shopping center”, é
assim mencionada por Sílvio de Salvo Venosa em sua obra:59
Nos shopping centers deve ser levado em conta o denominado tenant mix. Essa
terminologia inglesa consiste no plano de determinação dos ramos e localização
das lojas e pontos de venda dentro do centro de compras, gravitando em torno
das chamadas lojas-âncora, as quais funcionam como ponto magnético da
clientela. Esse aspecto pode ter importantes reflexos no exame da relação
locatícia nesse empreendimento, uma vez que o lojista não pode livremente
mudar de ramo de comércio.
Registra-se que as lojas que se encontram em pavimentação
pública, ainda que situadas em localização nobre, não terá o aluguel idêntico a uma
58
Art. 22. O locador é obrigado a:
(...)
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos
gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
(...)
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início
da locação;
59
o
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245, de 18-10-1991. 10.
ed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 248.
36
loja de “shopping center”, pois naquela é considerado tão-somente o posicionamento
físico, enquanto nesta o fundo de comércio também é relevante.60
1.3.3 – Caso especial de locação não residencial
A Lei do Inquilinato trouxe uma inovação em seu artigo 55,61
ao dispor que a locação feita à pessoa jurídica, ainda que para a residência de seus
titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, é considerada como
sendo não residencial.
Extrai-se da obra de Sílvio de Salvo Venosa a explicação
sobre o motivo para que as hipóteses constantes no artigo 55 sejam equiparadas à
locação não residencial:62
Essa equiparação às locações não residenciais confirma tendência já sentida na
jurisprudência, porque o contrato nessa situação tem por finalidade atender a
objetivos sociais da empresa. Sendo locação não residencial, submete-se ao
regime do art. 56, permitindo-se a denúncia imotivada, Como se disse em
julgado do tribunal paulista, referindo-se à locação dessa modalidade, feita por
empresa, o uso em questão insere-se na atividade operacional da locatária,
posto que a concessão de imóvel a pessoa de seus quadros tem por objetivo o
seu interesse próprio e a persecução dos seus objetivos precípuos, que visam,
em última instância, o lucro. Apenas na hipótese de ser o imóvel locado
diretamente ao funcionário com o pagamento de aluguel pela empresa é que se
poderia vislumbrar uma locação residencial (EI, 218.363/1-01 – 8ª Câmara, Rel.
Juiz Martins Costa, 25-10-88, no mesmo sentido RT 610/141).
Desta forma, tão logo se encerre o prazo estipulado pela
locação, poderá o locador denunciar imotivadamente a mesma, mesmo que o prazo
inicial seja inferior a 30 (trinta) meses.
60
ABUNAHMAN, Sergio Antonio. Determinação do valor locativo em lojas de shopping centers. Livro de Estudos
Jurídicos. Coordenação de James Tubenchlak e Ricardo Silva de Bustamante, Rio de Janeiro: Instituto de Estudos
Jurídicos, n.5. p. 12.
61
Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se
ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
62
VENOSA, Sílvio de Salvo. Op. cit. p. 251.
37
Explica-se: como o locatário é, obrigatoriamente, uma pessoa
jurídica com fins lucrativos, deduz-se que há um certo equilíbrio econômico entre as
partes, a dispensar a proteção especial concedida nos contratos de locação
residencial. Além disso, o aluguel pago pela locatária é contabilizado como custo
operacional, integrando, muitas vezes, o próprio salário do empregado ou diretor ao
qual se destina o imóvel, não onerando o seu orçamento familiar.63
Ainda, devemos considerar o seguinte: no momento em que a
locação for denunciada, a pessoa jurídica locatária não encontrará maiores
dificuldades para obter outro imóvel similar no mercado, para nele instalar o seu
diretor ou empregado, podendo até mesmo alojá-lo em hotel enquanto providencia
outro local, se assim entender necessário.
No momento em que ocorre o desfazimento da relação de
emprego ou outra relação jurídica entre o morador e a empresa locatária, salvo a
existência inequívoca de contrato de sublocação entre eles, se resolve em termos de
remédio possessório.64
1.3.4 – Locação não residencial por prazo indeterminado
Findo o prazo determinado entre as partes no contrato de
locação para fins não residenciais, passa o mesmo, automaticamente, a ser por prazo
indeterminado se não se renovar, amigável ou judicialmente.
O artigo 56, da Lei n. 8.245/91,65 dispõe que a extinção do
contrato se dá pelo simples decurso do prazo, dispensando-se qualquer notificação
63
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 239.
o
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245, de 18-10-1991. 10.
ed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 252.
65
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno
direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
64
38
ou aviso, autorizando-se, assim, o locador a denunciar a locação, caso não mais lhe
convenha manter o vínculo.
Desta forma, a denúncia imotivada não está condicionada ao
prazo mínimo de 30 (trinta) meses, como se exige nas locações residenciais.
Outrossim, o parágrafo único do artigo 56 prevê que a
notificação denunciando a locação autoriza, decorridos seus 30 (trinta) dias, o
ajuizamento da ação de despejo pertinente. Perde a eficácia, porém, se a propositura
do despejo não for contemporânea, pois o entendimento é como sendo razoável a
propositura nos 30 (trinta) dias seguintes ao esgotamento de prazo da notificação.66
Assim, caso o locador não manifeste a intenção de extinguir a
locação, e permanecendo inerte nos 30 (trinta) dias subsequentes ao término do
prazo do contrato, é lícito ao locatário supor que é de seu interesse a manutenção do
vínculo.
Por outro lado, ocorrendo a prorrogação do contrato não
residencial por prazo indeterminado, a notificação premonitória passa a constituir
condição específica da ação de despejo por retomada imotivada, conforme reza o
artigo 57, da Lei n. 8.245/91,67 devendo o locador comprovar quando da propositura
da ação: a) que houve a notificação do locatário; b) que tal notificação foi enviada por
escrito; e, c) que a manifestação de vontade foi recebida pelo inquilino ou quem de
direito o represente.
Não podemos confundir o prazo constante no artigo 56,
parágrafo único, com o previsto no artigo 57, conforme nos ensina Nagib Slaibi
Filho:68
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem
oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo
determinado.
66
o
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245, de 18-10-1991. 10.
ed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 253.
67
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador,
concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
68
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 356.
39
Não se confunda o prazo de 30 (trinta) dias do art. 56, parágrafo único, com o
prazo de 30 (trinta) dias do art. 57: aquele prazo é decorrente de lei, incidindo
independentemente de manifestação de vontade, bastando a situação fática de
permanência do inquilino (sua causa é o fato da permanência); este é um prazo
que, embora previsto em lei, tem como causa necessária a manifestação de
vontade do locador (sua causa é o ato jurídico).
Por derradeiro, ressalta-se que em face do parágrafo único do
artigo 56, se o locador ajuizar a ação de despejo nos 30 (trinta) dias imediatos ao
termo final do contrato por prazo determinado, não será necessária a exibição da
notificação, uma vez que o ingresso da demanda desalijatória é suficiente para
externar a sua oposição à continuação da locação por prazo indeterminado.
40
2. DA AÇÃO DE DESPEJO
2.1 Do cabimento
O remédio jurídico processual adequado para a extinção da
relação locatícia é a ação de despejo, nos termos do artigo 5º e seu parágrafo único
da Lei n. 8.245/91,69 que repetem o que já estava previsto anteriormente na Lei n.
6.648/79. Daí porque se preservou a tradição de ser a ação de despejo a única
competente para reaver o imóvel locado, seja qual for o fundamento para o término da
locação.
Neste diapasão, é vedada, pela via possessória, a retomada
da ocupação do imóvel decorrente de contrato de locação, até porque na ação de
despejo o locador não objetiva recuperar a posse perdida, e, sim, dissolver o contrato
de locação.
Aliás, cumpre salientar que o locador estará agindo de forma
ilícita, caso despreze a ação de despejo para retomar o prédio locado.
69
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de
despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação,
com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
41
A interpretação literal do dispositivo em comento basta para
alcançar o sentido da disposição legal: a exclusividade da ação de despejo para
extinguir a locação. As lições de Alcides Tomasetti Jr. são nesse sentido:70
A parte locadora se teve posse do imóvel urbano e a entregou em cumprimento
de contrato de locação, muito embora seja também titular de direito, pretensão e
ação real, não tem – contra a parte locatária ou contra aquele ou aqueles que
por intermédio dela (e.g., sublocatários ou comodatários da parte locatária)
estejam no imóvel – a ação reivindicatória (CC, art. 1228), a ação possessória de
reintegração (CC, art. 1.210) e muito menos a ação de imissão na posse,
adaptada a tornar o possuidor quem tem direito à posse (em razão da
titularidade de posição jurídica subjetiva ativa real), sem nunca haver sido
possuidor de fato.
O locador só pode propor ações possessórias e petitórias em
face de terceiro, não integrante da relação locatícia, ou que, ainda que
imediatamente, não tenha o uso e gozo da coisa decorrente da locação. Em
decorrência, a correta exegese do dispositivo indica, a contrário senso, que se o
vínculo que se quer dar por findo não é o de locação, a ação não é de despejo. 71
Portanto, desde a promulgação da Lei n. 6.649/79 não há
mais justificativa para a dúvida ou o erro quanto ao cabimento da ação de despejo,
não podendo prosperar a pretensão de desalijo do locatário se deduzida por outra via.
São
várias
as
hipóteses
que
amparam
a
pretensão
desalijatória do locador, desde a falta de pagamento do aluguel, até o término do
prazo do contrato, ou a sua intenção de instalar-se no imóvel, conforme exposto em
linhas passadas.72 Diante disso, muitos imaginam, equivocadamente, que há várias
ações de despejo diferentes. A ação, no entanto, é a mesma, modificando-se apenas
a causa de pedir, dependendo da hipótese de cabimento.
70
TOMASETTI JR., Alcides et al. Comentários à lei de locações de imóveis urbanos. Coordenação de Juarez de
Oliveira. São Paulo: Saraiva, 1992. p. 58.
71
FUX, Luiz. Locações: processos e procedimentos (doutrina e jurisprudência). Rio de Janeiro: Edições
Trabalhistas, 1992. p. 50.
72
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 81.
42
Transcreve-se, a seguir, a diferenciação feita pelo Eminente
Jurista Sylvio Capanema de Souza quanto à ação de despejo e o despejo
propriamente dito:73
Também não há que se confundir a ação de despejo com o despejo, que é ato
processual de execução da sentença, que consiste na retirada compulsória do
imóvel, das pessoas e coisas que o ocupam.
O mandado de despejo é a ordem judicial para a desocupação do imóvel, que
não se confunde com o procedimento. O dispositivo, que é cogente, foi colocado
na lei, para espancar as vacilações iniciais, quanto à ação cabível para reaver o
imóvel locado.
Por derradeiro, o legitimado ativo para propor a ação de
despejo é o locador ou quem se sub-rogou no seu direito (adquirente, herdeiro,
legatário que recebeu alguma coisa), enquanto que o legitimado passivo será o
inquilino ou aquele que se sub-rogou no seu direito.
2.2 Das disposições gerais quanto ao procedimento
A promulgação da lei n. 8.245/91 visou, entre outros objetivos,
a aceleração da prestação jurisdicional, com o intuito de reduzir a insuportável tensão
existente e que envolve o contencioso da locação.
Não é demais lembrar que a tramitação dos processos que
tinham como objeto um contrato de locação, não raramente levava as partes
envolvidas – locadores e locatários – a se agredirem verbal e fisicamente, fato este
que contribuía sobremaneira para o desprestígio do Poder Judiciário como um todo.
As alterações introduzidas pela lei n. 8.245/91 redundou em
uma sensível aceleração dos processos, em que pese algumas imperfeições técnicas
e vacilações que podem, perfeitamente, serem corrigidas no futuro.
73
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 39.
43
As alterações procedimentais foram profundas, destacandose, principalmente, a mudança de ritos, a eliminação do efeito suspensivo dos
recursos e a cumulação de pedidos, tendo o legislador tomado, prudentemente, a
cautela de romper a velha tradição paulatinamente, afastando, inclusive, a sua
incidência nos processos em curso ao tempo em que entrou em vigor. Diante disso,
os novos procedimentos legais introduzidos só foram aplicados naquelas ações
ajuizadas a partir de 20 de dezembro de 1991.74
Registra-se que a Lei n. 8.245/91 é uma lei processual e de
mesma hierarquia do Código de Processo Civil, devendo sobre ele prevalecer em
caso de conflito.
O artigo 58, da Lei do Inquilinato,75 prevê as disposições
gerais aplicáveis não só às ações de despejo, mas, igualmente, a todos os
procedimentos lá previstos, referentes à ação de consignação de aluguel e acessórios
da locação, à ação revisional de aluguel e à ação renovatória.
O inciso I, do artigo 58, da Lei do Inquilinato, recebeu
inspiração do artigo 35 do Decreto n. 24.150/34, que prevê o seguinte: “Os processos
de que trata a presente lei podem ser instaurados e não se suspendem durante as
férias forenses”, disposição esta que é respaldada pelo artigo 174, inciso III, do
Código de Processo Civil.
74
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 245.
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em
pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o
seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver
sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários
vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á mediante correspondência
com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou
fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
75
44
Este dispositivo visa a assegurar a celeridade das ações
decorrentes de locação, não as interrompendo nem mesmo durante as férias
forenses.
Antigamente, só tramitavam durantes as férias forenses as
ações de renovação e revisão de aluguel previstas no Decreto n. 24.150/34,
concernentes às locações não residenciais, por tal norma amparada. A partir do
advento da Lei n. 8.245/91, todas as ações previstas no artigo 58 passaram a ter
andamento durante as férias forenses, mesmo aquelas que têm como objeto a
locação residencial ou a locação para retomada.
Importante transcrever as palavras do Ilustre Professor Sílvio
de Salvo Venosa quanto ao tema:76
Em boa hora a presente Lei traça parâmetros para os processos, em capítulo
próprio, convertendo-se em verdadeiro microssistema jurídico. Aplica-se o
Código do Processo Civil, no que não conflitar a lei.
Não há razão para a paralisação dos processos nas chamadas férias forenses
em matéria locacional. A nova estrutura do Judiciário tende a excluir esse
período de férias. Aliás, a tendência é a eliminação das férias coletivas nos
Estados, a exemplo do que já existe na Justiça Federal. A dinâmica moderna
não admite a paralisação na Justiça, ainda que aparente, pois muitos processos
têm curso nas férias, como já ocorria com as ações renovatórias, continuando
em curso as desapropriações e os processos falimentares, por força de
legislação federal. Não se confundem as férias forenses com o chamado
recesso. Durante este último, os feitos não têm curso.
Registra-se que o inciso I, do artigo 58, constitui, atualmente,
letra morta, pois perdeu a sua razão de ser diante da vedação constitucional de férias
forenses, instituída pela Emenda Constitucional n. 45, de 20 de dezembro de 2004,
que não se confunde com os recessos por ocasião das festas natalinas, durante os
quais funciona o plantão judiciário.
Em decorrência, todas as disposições legais sobre férias e
recesso forense, inclusive o disposto no inciso em comento e dos artigos 173, 174 e
76
o
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245, de 18-10-1991. 10.
ed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 259.
45
175, do Código de Processo Civil, estão revogados e devem ser desconsiderados,
mantidos somente os domingos e feriados, assim declarados em lei. 77
O segundo inciso do artigo 58 dispõe sobre o foro competente
para conhecer e julgar as ações locatícias, estabelecendo o fórum rei sitae, alterando
o sistema anterior que, à falta de norma expressa sobre estas ações, fazia incidir a
norma geral do artigo 94 da Lei Processual Comum, por ser a locação matéria
obrigacional.
Neste diapasão, pela Lei do Inquilinato, o foro para conhecer
as demandas locatícias passou a ser aquele onde está localizada a coisa locada, o
que facilita, sobremaneira, a tramitação dos processos, evitando a expedição
demasiada de cartas precatórias e, consequentemente, facilitando os atos de
avaliação e de despejo, que são de difícil e custosa implementação através de
requisições itinerantes.
Portanto, estabeleceu-se o foro especial para a ação de
despejo e as demais elencadas no caput do artigo 58, qual seja, o do lugar do imóvel.
Importante referir que lei assegura às partes a faculdade de
eleger foro diverso da situação do imóvel, através da chamada “cláusula de eleição de
foro”.
Isso é a decorrência lógica do disposto no artigo 111 do
Código de Processo Civil.78 Ora, por se tratar de competência relativa, podem as
partes estabelecer – através de cláusula no contrato de locação ou em documento
77
SLAIBI FILHO, Nagib. Reforma da Justiça: notas à Emenda Constitucional n. 45, de 8 de dezembro de 2004.
Niterói: RJ, Inpetus, 2005. pp. 102/113.
78
Art. 111. A competência em razão da matéria e da hierarquia é inderrogável por convenção das partes; mas
estas podem modificar a competência em razão do valor e do território, elegendo foro onde serão propostas as
ações oriundas de direitos e obrigações.
o
§ 1 O acordo, porém, só produz efeito, quando constar de contrato escrito e aludir expressamente a
determinado negócio jurídico.
o
§ 2 O foro contratual obriga os herdeiros e sucessores das partes.
46
separado – que o foro para dirimir pendências decorrentes do contrato de locação
seja diverso daquele onde a coisa está situada.79
Portanto, por se tratar de competência relativa, não pode o
juiz, independentemente do requerimento da parte, determinar a redistribuição do
processo para o foro da residência do réu quando constar no instrumento cláusula de
eleição de foro. Dependerá, sempre, da iniciativa do interessado, manifestando a
exceção de incompetência, prevista nos artigos 112, 114 e 304, do Código de
Processo Civil.80
A incompetência absoluta só poderá ser invocada ex officio
pelo Juiz quando a ação for ajuizada no foro do domicílio do réu que não seja nem o
do local do objeto locado e nem o constante na cláusula de eleição de foro, se houver.
De outra banda, o inciso III, do artigo 58, da Lei do Inquilinato,
prevê que o valor das causas referentes às ações locatícias mencionadas em seu
caput equivalerá a 12 (doze) meses de aluguel, salvo a ação de despejo com
fundamento em extinção de contrato de trabalho, previsto no artigo 47, inciso II, da
mesma lei.81
Diante disso, eliminaram-se os problemas frequentemente
constantes quanto à atribuição do valor da causa, o que suscitava a oposição de
79
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 363.
Art. 112. Argúi-se, por meio de exceção, a incompetência relativa.
Parágrafo único. A nulidade da cláusula de eleição de foro, em contrato de adesão, pode ser declarada de ofício
pelo juiz, que declinará de competência para o juízo de domicílio do réu.
(...)
Art. 114. Prorrogar-se-á a competência se dela o juiz não declinar na forma do parágrafo único do art. 112 desta
Lei ou o réu não opuser exceção declinatória nos casos e prazos legais.
(...)
Art. 304. É lícito a qualquer das partes argüir, por meio de exceção, a incompetência (art. 112), o impedimento
(art. 134) ou a suspeição (art. 135).
81
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser
retomado o imóvel:
(...)
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com
o seu emprego;
80
47
impugnação ao valor da causa, especialmente nas ações revisionais e renovatórias,
onde as divergências eram maiores.
Com relação à ação de despejo, não importa se a mora do
locatário é inferior a 12 (doze) meses, vez que o valor da causa sempre será o
equivalente a de 01 (uma) anuidade.
A única exceção é a ação de despejo ancorada no artigo 47,
inciso II, da Lei n. 8.245/91, conforme exposto anteriormente. Neste caso, o valor da
causa será o de 03 (três) salários vigentes por ocasião do ajuizamento.
Importante trazer a baila os apontamentos do Doutrinador
Sylvio Capanema de Souza a respeito da atribuição ao valor da causa na exceção
referida:82
Como se vê, cometeu o legislador um erro técnico que merece ser corrigido.
Nessas ações, a inicial terá que vir acompanhada da prova da extinção do
contrato de trabalho, sob pena de se extinguir o processo sem o julgamento do
mérito.
Logo, na época do seu ajuizamento, não poderá haver “salário vigente”, se o
vínculo laboral não mais existe.
A interpretação correta, que a lógica recomenda, é que, nesses casos, o valor da
causa seja equivalente a três salários vigentes à época da dissolução do
contrato de trabalho.
Para o cálculo levar-se-á em conta não só o salário, mas tudo o que a ele se
incorpore, nos termos da legislação trabalhista.
Em suma: a lei em estudo coloca a questão com propriedade
e de forma objetiva, buscando facilitar o trabalho desenvolvido pelos operadores do
direito. Para todas as ações elencadas no caput do artigo 58, o valor da causa será o
correspondente a 12 (doze) meses de aluguel. Levar-se-á em conta o último aluguel
vigente, ainda que haja pedido de majoração na renovatória e na revisional, porque
assim foi a intenção da lei, que não fez qualquer distinção. Excepciona-se a essa
82
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 252.
48
regra a ação de despejo decorrente de extinção do contrato do trabalho, cujo valor da
causa a ser atribuído é de 03 (três) salários vigentes quando do ajuizamento.83
A Lei n. 8.245/91 procurou, à época, dinamizar e simplificar os
atos cartorários referentes às citações, intimações e notificações. O artigo 58, inciso
IV, instituiu um grande avanço no nosso sistema de comunicação processual ao
admitir novas formas de comunicação, tais como: a) se autorizado no contrato,
mediante correspondência com aviso de recebimento; b) em se tratando de pessoa
jurídica ou firma individual, por telex ou fac-símile; e, c) como norma de encerramento,
através das demais formas previstas no Código de Processo Civil.
É verdade que a Lei n. 8.270/93 alterou a redação dos artigos
222 e seguintes do Código de Processo Civil, 84 referentes à citação por via postal,
generalizando no processo civil, salvo as exceções referidas no artigo 222, a
possibilidade de citação pelo correio. Desta maneira, a regra geral acabou refletindo
nas ações locatícias, ou seja, atualmente a opção de citação postal independe de
autorização contratual.
Com a atual orientação, apenas a citação por fac-símile ou
telex, para pessoa jurídica ou firma individual, necessitará de autorização contratual
presente neste artigo da Lei sob comentário. E tal regra só se estende às pessoas
jurídicas porque há uma presunção no sentido de que nas suas sedes estes
aparelhos estão permanentemente em funcionamento e, assim, a mensagem poderia
ser facilmente recepcionada por algum empregado ou preposto.85
Entretanto, em se tratando de pessoas naturais, não há
presunção de que elas tenham estes aparelhos. E mais: mesmo se partíssemos da
83
o
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245, de 18-10-1991. 10.
ed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 259.
84
Art. 222. A citação será feita pelo correio, para qualquer comarca do País, exceto
a) nas ações de estado;
b) quando for ré pessoa incapaz;
c) quando for ré pessoa de direito público;
d) nos processos de execução;
e) quando o réu residir em local não atendido pela entrega domiciliar de correspondência;
f) quando o autor a requerer de outra forma.
85
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 254.
49
premissa de que é comum às pessoas naturais terem ao menos 01 (um) aparelho de
fac-símile em suas residências, seria improvável que elas estivessem a todo o
momento disponíveis para receber a mensagem, mantendo os aparelhos sempre em
funcionamento.
Ademais, o inciso V, do artigo 58, reza que o recurso
interposto contra a sentença prolatada nas ações locatícias será recebido tãosomente no efeito devolutivo.
No momento em que é proferida uma decisão definitiva com
julgamento de mérito, poderá a parte sucumbente recorrer, caso estejam preenchidos
os pressupostos recursais objetivos (recorribilidade da decisão, tempestividade,
singularidade, adequação, observância das formalidades legais, motivação e preparo)
e subjetivos (legitimidade e interesse recursal).86
No entanto, a Lei do Inquilinato permite a execução provisória
do julgado, até porque a experiência forense nos mostra que os recursos interpostos
nas ações locatícias são, na maioria das vezes, meramente procrastinatórios, o que
assoberba toda a máquina judiciária e retarda a devolução do imóvel ou o pagamento
do novo valor do aluguel.
O Mestre Nagib Slaibi Filho nos ensina o seguinte:87
No sistema da Lei n. 6.649/79, somente as apelações contra as sentenças que
julgavam procedentes as ações de despejo por falta de pagamento e outros
casos mencionados no seu art. 42 eram recebidas sem efeito suspensivo. Se a
sentença julgava a ação de despejo com mais de um fundamento (em que um
deles não fosse previsto no susomencionado art. 42) ou houvesse conexão com
ação consignatória, por exemplo, a apelação era, também, recebida no efeito
suspensivo.
Agora, a lei estende a regra excepcional da legislação comum para todas as
ações locatícias previstas no art. 58, sem prever exceção, certamente no intuito
de fortalecer as decisões de primeira instância e desanimar o sucumbente na
utilização de recursos protelatórios.
86
CARREIRA ALVIM, José Eduardo. Elementos da teoria geral do processo. Rio de Janeiro: Forense, 1989. p. 370
e seguintes.
87
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 369.
50
Existe uma corrente doutrinária que sustenta que o duplo
efeito inerente ao recurso de apelação deve prevalecer quando se trata de ação de
despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, tendo em vista
que esta ação não compõe o rol constante no artigo 58, da Lei n. 8.245/91.
Todavia, o entendimento majoritário é no sentido de que o
regime é extensivo a todas as ações locatícias, não desaparecendo na eventualidade
de conexão de pedidos outros não subsumidos à Lei do Inquilinato.88
Constata-se que o sucumbente pode usar as seguintes
ferramentas recursais: a) os embargos de declaração, opostos em 05 (cinco) dias; b)
a apelação, que será recebida sem efeito suspensivo, caso incidam os pressupostos
recursais; e, c) concomitantemente com a apelação, a ação autônoma de
impugnação, como o mandado de segurança.
Por fim, a regra em pauta, logicamente, também se estende
aos embargos infringentes, uma vez que o dispositivo prevê, genericamente, a
atribuição de efeito devolutivo aos recursos interpostos contra as sentenças proferidas
que decorram de ações locatícias.
Quanto aos apelos extremos (recurso especial e recurso
extraordinário), não há nenhuma modificação, pois sob hipótese alguma lhes é
atribuído efeito suspensivo.
2.3 Das disposições específicas quanto ao procedimento
A ação de despejo terá o rito do procedimento ordinário,
insculpido nos artigos 282 a 475 do Código de Processo Civil, seja qual for o critério
para a sua propositura.
88
FUX, Luiz. Locações – Processos e Procedimentos (doutrina e jurisprudência). Rio de Janeiro: Destaque, 1992.
p. 33.
51
Assim sendo, o artigo 59, caput, da Lei n. 8.245/91, prevê que
a ação de despejo terá o rito ordinário, salvo as modificações do capítulo que
abrangem o mesmo artigo 5989 até o artigo 66 da mesma legislação. O Professor
Nagib Slaibi Filho refere o seguinte:90
o
a) o §1 do art. 59 prevê o incidente de medida liminar;
o
b) o §2 , o incidente de intervenção de terceiro na modalidade de assistência;
o
c) o §3 , forma de elidir o incidente da liminar, tão somente na hipótese do art.
o
59, §1 , IX, desta lei;
d) o art. 60 exige peças essenciais, nos termos do art. 283 do Código de
Processo Civil;
e) o art. 61, o incidente de reconhecimento da procedência do pedido;
f) o art. 62 traz incidentes típicos da ação de despejo por falta de pagamento;
g) os arts. 63 a 66 preveem o modo de execução do despejo.
Como se vê, nenhum dos incidentes mencionados nos itens a a e,
suprareferidos, tem o condão de tornar a ação de despejo uma ação de rito
especial, pois o que distingue o procedimento especial do procedimento comum
é, justamente, uma necessária sucessão de atos processuais que devam ocorrer
nos ritos especiais, e não incidentes eventuais que possam ser necessários para
o regular desenvolvimento da marcha processual.
89
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte
contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por
fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas
testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da
assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela
demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias
após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11,
permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
o
VI – o disposto no inciso IV do art. 9 , havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel,
determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do
locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia
apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo
ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de
qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de
exoneração dela, independentemente de motivo.
2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir
no processo como assistentes.
o
o
§ 3 No caso do inciso IX do § 1 deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de
desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de
cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II
do art. 62.
90
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 372/373.
52
O procedimento da liminar na ação de despejo e as hipóteses
que permitem o seu cabimento, previstas no artigo 59, §1o, da Lei do Inquilinato,
serão analisadas em capítulo próprio.
Outrossim, merece destaque a questão do cabimento da
antecipação da tutela nas ações de despejo quando não estamos diante de uma das
hipóteses da concessão de liminar previstas no artigo 59.
É verdade que, num primeiro momento, houve a prevalência
do entendimento de que, nas ações de despejo, não se admitiria a antecipação de
tutela de mérito, vedando-se a invocação do artigo 273, do Código de Processo
Civil.91
Entretanto, a tutela antecipada do artigo 273 do Código de
Processo Civil, assim como a liminar do artigo 59, §1o, da Lei do Inquilinato, estão na
mesma relação processual; adianta-se, total ou parcialmente, a providência que a
parte requereu no pedido principal.92 Portanto, aos poucos o entendimento foi
modificando, até porque a Lei do Inquilinato não afasta, sob hipótese alguma, a
incidência do Código de Processo Civil, aplicando-o, subsidiariamente, no que couber.
91
Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela
pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação
e:
I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou
II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu.
o
§ 1 Na decisão que antecipar a tutela, o juiz indicará, de modo claro e preciso, as razões do seu convencimento.
o
§ 2 Não se concederá a antecipação da tutela quando houver perigo de irreversibilidade do provimento
antecipado.
o
§ 3 A efetivação da tutela antecipada observará, no que couber e conforme sua natureza, as normas previstas
o
o
nos arts. 588, 461, §§ 4 e 5 , e 461-A.
o
§ 4 A tutela antecipada poderá ser revogada ou modificada a qualquer tempo, em decisão fundamentada.
o
§ 5 Concedida ou não a antecipação da tutela, prosseguirá o processo até final julgamento.
o
§ 6 A tutela antecipada também poderá ser concedida quando um ou mais dos pedidos cumulados, ou parcela
deles, mostrar-se incontroverso.
o
§ 7 Se o autor, a título de antecipação de tutela, requerer providência de natureza cautelar, poderá o juiz,
quando presentes os respectivos pressupostos, deferir a medida cautelar em caráter incidental do processo
ajuizado.
92
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 374.
53
Cumpre transcrever os ensinamentos de Nelson Nery Junior e
Rosa Maria de Andrade Nery quanto à possibilidade de antecipação de tutela:93
Em toda a ação de conhecimento, em tese, é admissível antecipação da tutela,
seja a ação declaratória, constitutiva (negativa ou positiva), condenatória,
mandamental etc., inclusive na ação de despejo. A providência tem cabimento,
quer a ação de conhecimento seja processada pelo rito comum (ordinário ou
sumário) ou especial, desde que verificados os pressupostos da norma sob
comentário.
Por outro lado, prevê o §2o, do artigo 59 da Lei do Inquilinato,
que deve ser dada ciência da ação de despejo aos eventuais sublocatários, sob pena
de nulidade absoluta do processo. Justifica-se a medida para impedir que o
sublocatário, que também tem a posse direta do imóvel, venha a ser surpreendido
pelo despejo, sem oportunidade de defendê-la.
A nulidade, decorrente da violação do preceito mencionado,
sendo absoluta, pode ser arguida em qualquer tempo ou grau de jurisdição, e
independentemente de forma, podendo, ainda, ser declarada de ofício. Mesmo na
fase de execução de sentença, poderá o sublocatário não cientificado opor embargos
para sustar o despejo e pedir a anulação do processo.94
O artigo 59, §3o, da Lei n. 8.245/91 – que foi introduzido pela
Lei n. 12.112/09 – dispõe que o locatário pode evitar a rescisão da locação nos casos
em que a ação de despejo é proposta sob o fundamento de falta de pagamento.
Desta forma, o locatário, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, tem a faculdade de
depositar em juízo, independentemente de cálculo, a totalidade dos valores devidos,
na forma prevista no inciso II do artigo 62 do mesmo Diploma.95
93
NERY JUNIOR, Nelson. Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante. 7. ed. – São
Paulo:Revista dos Tribunais, 2003. p. 684.
94
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 269/270.
95
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel
provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o
seguinte:
(...)
54
Com isso, se preserva o direito de o locatário evitar o despejo,
mediante a purgação ou emenda da mora, tradição que se mantém desde o advento
das primeiras leis do inquilinato, a fim de atender a sua natureza social. Confere-se ao
inquilino uma última oportunidade de salvar o contrato, mantendo o vínculo.
Os comentários de Sylvio Capanema de Souza são no
seguinte sentido:96
Por ora, basta dizer que a liminar concedida poderá ter sua execução obstada
pelo locatário, mediante a purgação da mora, que se fará pelo depósito judicial,
nos próprios autos da ação de despejo.
Para assim proceder, se lhe convier e for possível, o locatário deverá pedir, em
cartório, a expedição de guia no valor total constante da inicial, e efetuar o
depósito no estabelecimento bancário oficial, indicado pelo Tribunal de Justiça
de cada Estado, como sendo aquele onde se farão os depósitos judiciais.
Todavia, o depósito judicial deverá ser no valor integral, não
podendo o locatário fazê-lo a menor, sob o argumento de haver, por exemplo,
excesso de cobrança.
É ônus do locatário comprovar nos autos a efetivação do
depósito judicial, através da exibição e juntada da guia devidamente paga ou
cumprida. Caso reste comprovada a purgação da mora, o juiz extinguirá o processo,
com resolução de mérito.
Do contrário, não sendo realizado o depósito no prazo
previsto no §3o do artigo 59, ou sendo ele insuficiente, proceder-se-á no despejo, em
cumprimento da liminar concedida.
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado
da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial,
incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do
contrato não constar disposição diversa.
96
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010.. p. 271.
55
O artigo 60, da Lei do Inquilinato97, dispõe que, em certos
casos, não basta tão-somente a condição de locador para garantir a legitimidade para
figurar no polo ativo da ação de despejo. Exige a legislação que o autor comprove,
igualmente, a sua condição de proprietário ou de promissário-comprador ou
promissário-cessionário, com o título registrado, nas ações de despejo fundadas no
inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, todos da Lei em estudo.
O artigo 60 é uma norma específica para as ações de despejo
cuja retomada é fundamentada para a realização de obras. Este fundamento pode ser
posto tanto nas hipóteses constantes neste dispositivo, como, também, na negatória
prevista nos artigos 52, inciso I, e 71, §3o, (quanto à ação renovatória de locação não
residencial).98
Portanto, em se tratando de ação locatícia para a realização
de obras, em que a lei exige que o demandante seja, além de locador, o proprietário
ou promitente-comprador ou cessionário com título registrado, o documento
indispensável para instruir a petição inicial será a comprovação de tal situação.
O Professor Sylvio Capanema de Souza refere, com
brilhantismo, o seguinte:99
A legislação anterior deferia as ações de despejo desse jaez, em síntese, ao
proprietário, ou ao titular do imóvel a ele equiparado. Só o proprietário ou
assemelhado é quem pode realizar as modificações em tela no imóvel. Nem
sempre o proprietário é locador. Destarte, sempre se entendeu que a menção da
lei exigia que houvesse a condição de proprietário para a propositura da ação.
No entanto, como não constava da lei exigência específica para juntar-se com a
inicial o título de domínio, houve, como era natural, decisões titubeantes na
jurisprudência. Ora se entendia ser essencial a comprovação de plano da
titularidade do imóvel, ora se entendia que essa prova poderia vir no curso do
processo, ora se entendia que a prova era desnecessária se dúvida não fosse
levantada a respeito pelo réu. Com a redação deste artigo não podem pairar
dúvidas: é condição de procedibilidade que nessas situações o autor junte a
prova imobiliária, com o respectivo registro, com a inicial. Quando muito é de se
admitir que até a citação venha o documento, sob pena de carência da ação. Ao
97
Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a
petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.
98
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 389.
99
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 280.
56
proprietário se une o usufrutuário que exerce os poderes inerentes ao domínio,
desde que exista autorização do nu-proprietário (Opitz & Opitz, 1979:272).
Assim sendo, a legislação em vigor permite a propositura da
ação de despejo para a realização de obras somente para quem possui título
registrado no cartório imobiliário, afastando qualquer possibilidade do compromissário
adquirente, sem título registrado, ingressar com a ação, ainda que autorizado pelo
titular do domínio.
Por outro lado, o reconhecimento da procedência, por parte
do réu, do pedido nas ações de retomada fundadas no § 2º do art. 46, inciso III do
artigo 47 e inciso IV do artigo 47, está previsto no artigo 61, da Lei n. 8.245/91.100
Trata-se de especial caso de reconhecimento da procedência
do pedido, ou seja, de ato processual de o demandado aceitar a pretensão do
demandante. Oportuno ressaltar como sabiamente o Mestre Nagib Slaibi Filho
distingue este reconhecimento de procedência, previsto no artigo 61, dos demais
casos:
a) só é cabível nas ações de despejo referente à locação residencial
expressamente previstas no § 2º do art. 46 (denúncia vazia em locação
residencial por prazo determinado), inciso III do art. 47 (retomada para uso
próprio, de cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente) e inciso IV do
art. 47 (retomada para demolição e edificação licenciada ou realização de obra
mais útil);
b) é manifestação de vontade do inquilino, com prazo certo, ou seja, no prazo da
contestação;
c) a nova lei, diferentemente da ordem jurídica anterior, não mais exige que a
manifestação seja por escrito. Assim, se nas ações mencionadas o réu deixou
decorrer in albis o prazo da contestação, poderá o juiz interpretar que tal silêncio
significa a anuência ao pedido, razão pela qual, em vez de decretar o despejo e
apenas o inquilino com os ônus da sucumbência, poderá homologar o acordo e
fixar o prazo de desocupação em 6 (seis) meses, solução bem mais favorável ao
demandado que o decreto de despejo com prazo de 30 (trinta) dias (nos casos
do caput do art. 63) ou mesmo de 15 (quinze) dias (no caso do § 1º, b, do art. 63;
100
Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da
contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo
de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e
honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do
prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.
57
d) a anuência do inquilino dispensa o acompanhamento de advogado, podendo
ser tomada por termo, se não for juntada a declaração escrita, com firma
reconhecida, ou mesmo aceitação implícita pela não apresentação da
contestação;
e) o inquilino não é apenado com o pagamento das custas e honorários, salvo se
não desocupar o prédio no prazo ajustado.
Conclui-se, assim, que a Lei em vigor é muito mais técnica em
comparação com a antiga, pois o legislador omitiu qualquer referência à homologação
ou transação. A concordância do réu traduz, na verdade, reconhecimento de
procedência do pedido.
Merece um destaque especial o teor do artigo 62, da Lei do
Inquilinato, uma vez que teve alterada a redação do seu caput por força da Lei n.
12.112/09101.
101
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel
provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o
seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da
locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores
para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor
do débito;
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado
da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial,
incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do
contrato não constar disposição diversa;
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o
locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser
dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento
do locador;
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença,
podendo o locador levantar a quantia depositada;
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos
respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter
início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24
(vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
58
Este dispositivo trata das hipóteses de propositura da ação de
despejo fundada por falta de pagamento do aluguel, que é uma das mais importantes
obrigações do locatário, decorrente do próprio caráter oneroso do contrato.
O artigo em comento refere não apenas a falta de pagamento
dos aluguéis, mas, igualmente, dos acessórios da locação, abrangendo todos os
encargos legalmente exigíveis, tais como impostos, taxas, condomínio e diferenças
locatícias, nada impedindo, por exemplo, o ajuizamento de ação de despejo pela falta
de pagamento de um destes encargos referidos.102
A redação original aludia apenas à falta de pagamento de
aluguel e acessórios da locação, havendo, diante disso, entendimento doutrinário de
que não seria cabível a ação de despejo por estar o locatário em mora quanto aos
aluguéis provisórios e diferenças de aluguel, apuradas ao final das ações revisionais e
renovatórias.
Diante da nova redação, esgotaram-se todas as dúvidas
quanto a isso, admitindo-se a ação de despejo qualquer que seja o débito do
locatário, conforme novamente nos ensina Sílvio de Salvo Venosa:103
Sempre se entendeu que a ação de despejo possuía cunho exclusivamente
executório, não admitindo o pedido cumulado de cobrança de aluguéis.
(...)
A presente lei permite expressamente a cumulação do pedido de despejo com o
de cobrança de aluguéis, qualquer que seja sua natureza, conforme explicitado
pela Lei nº 12.112/2009. Nada impede que ao fundamento do despejo por falta
de pagamento também se acrescentem outros, como infração contratual,
segundo já se admitia sob a lei revogada.
102
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 276.
o
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n 8.245, de 18-10-1991. 10.
ed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 285.
103
59
Ademais, a Lei n. 8.245/91 permite cumular a ação de
despejo por falta de pagamento com o pedido de cobrança de aluguéis e acessórios
da locação.
Desta forma, pode o locador, que tenha contrato escrito,
proceder da seguinte forma: a) propor a ação de despejo, cumulada com a de
cobrança dos aluguéis e/ou encargos; b) propor ação de despejo e só depois a de
execução, por título extrajudicial; c) propor a ação de execução, sem ajuizar a de
despejo.104
Em se tratando de contrato verbal, o locador terá as mesmas
opções inerentes ao contrato escrito, com exceção da ação de execução por título
extrajudicial.
Quando do advento da Lei do Inquilinato, houve umas das
mais instigantes discussões doutrinárias acerca da possibilidade de se cumular o
pedido de despejo por falta de pagamento com o de cobrança de aluguel, em face do
locatário e do fiador, respectivamente.
Havia o entendimento quanto à impossibilidade desta
cumulação, por força do argumento de que não se poderia fazê-la contra réus
distintos. O fiador, por não ser locatário, não poderia integrar o polo passivo da ação
de despejo, bem como não poderia figurar como réu na ação de cobrança de
aluguéis, pois entraria em rota de colisão com consolidada regra de processo.105
Uma outra corrente defendia a tese oposta, para admitir,
diante do silêncio da lei, a cumulação em face do fiador. Argumentava-se, para tanto,
que a Lei do Inquilinato é especial, pois disciplina uma relação jurídica peculiar,
ostentando, por isso, mesma hierarquia do Código de Processo Civil.
104
105
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 279.
SOUZA, Sylvio Capanema de. Op. cit. p. 279.
60
O advento da Lei n. 12.112/09 veio a acabar com este debate,
vez que o inciso I, do artigo 62, estabelece, com a nova redação, que “o pedido de
rescisão será cumulado com o pedido de cobrança e acessórios da locação; nesta
hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e
os fiadores para responderem ao pedido de cobrança”.
O inciso II, do artigo 62, trata da purgação da mora, que é
referido, brilhantemente, da seguinte forma por Miguel Maria de Serpa Lopes:106
Purgação da mora é um ato jurídico concedido à parte faltosa, a fim de que, por
meio dele, evite os efeitos da mora em que incorreu. A purgação da mora tanto
pode ser invocada no caso de mora debitoris como de mora accipiendi, ou do
credor.
No primeiro caso (mora debitoris), dá-se a purgação da mora quando o devedor
cumpre exatamente a obrigação, e o credor renuncia ao direito sobre suas
consequências ou faz novação; no segundo caso (mora accipiendi), quando o
credor se recusar e passar a prestar a cooperação necessária ao cumprimento
da obrigação pelo devedor e a este indeniza do dano eventual produzido pelo
seu retardamento, ou ainda quando o devedor renuncia às consequências da
mora.
Lacerda de Almeida censura a tradução literal da purgativo morae, entendendo
dever dizer-se reparação da mora, pois tal é, dentre os vários sentidos da
palavra latina, o que melhor se ajusta aos objetivos do Código, ao se referir à
purgação da mora.
Quando se diz que a função da purgação da mora consiste em fazer cessar os
efeitos resultantes do estado moroso de uma das partes contraentes,
subentendem-se os efeitos futuros, e não os pretéritos, pois estes constituem
precisamente a parte inerente ao dano sofrido com o retardamento e só
desaparecem se o interessado (credor ou devedor) renunciá-los.
A
lei
n.
12.112/09
introduziu
alterações
quanto
ao
procedimento para a purgação da mora. O inciso II, do artigo 62, incluiu também o
fiador como legitimado, determinando que tanto ele quanto o locatário possam evitar a
rescisão do contrato, purgando a mora.107
106
LOPES, Miguel Maria de Serpa. Curso de Direito Civil, Obrigações em Geral. 4. ed. Rio de Janeiro: Livraria
Freitas Bastos, 1966. vol. II, p. 395.
107
BORGES, Isabel Cristina Porto. Alterações na lei do inquilinato: comentários à lei 12.112/09. Porto Alegre:
Livraria do Advogado Editora, 2010. p. 67.
61
Em suma: o locatário tem a possibilidade, no prazo de 15
(quinze) dias imediatamente subsequentes à sua citação, de dirigir-se ao cartório
competente, requerer a expedição da guia e promover o depósito, que terá que ser
comprovado no prazo assinalado na lei, não sendo mais necessária a autorização
judicial para a purgação da mora.
Quanto ao objeto da purga da mora, Nagib Slaibi Filho refere
108
o seguinte:
O depósito judicial para integralização da purga de mora abrange diversas
verbas, arroladas no inciso II do art. 62 da Lei n. 8.245/91, que, no entanto, não
mencionou que a quantia principal deverá ser monetariamente atualizada.
Compreendem-se nas verbas a serem depositadas todas aquelas cujo
vencimento tenha ocorrido antes do ajuizamento da demanda (e que por isso
seu inadimplemento é a causa de pedir a extinção da locação e a eventual
cobrança), as verbas que se vencerem durante o processo até a data da
efetivação do depósito em juízo. Observe-se que a Lei do Inquilinato, na esteira
do art. 36 da Lei n. 6.649/79, expressamente declarou que o depósito deverá
abranger todas as verbas vencidas até a data do efetivo depósito judicial, o que
se tornou compatível inclusive com a possibilidade de cumulação da ação de
despejo com a ação de cobrança de aluguéis e com o disposto no Código de
Processo Civil, art. 290.
Além
disso,
deve-se
incluir,
no
depósito,
a
multa
contratualmente prevista, os juros de mora, as custas processuais e os honorários
advocatícios em favor do advogado do autor.
Registra-se que o locatário receberá uma comunicação
pessoal ou para o seu procurador constituído (por carta ou publicação no diário oficial
de justiça), quando, a pedido do locador, o depósito judicial não tenha sido efetuado
integralmente. Neste caso, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de
10 (dez) dias a contar do recebimento da intimação, sob pena do despejo prosseguir
pela diferença, sendo que o locador, mesmo assim, tem o direito de levantar a quantia
incontroversa depositada (artigo 62, incisos III e IV, da Lei n. 8.245/91).109
108
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 418.
BORGES, Isabel Cristina Porto. Alterações na lei do inquilinato: comentários à lei 12.112/09. Porto Alegre:
Livraria do Advogado Editora, 2010. p. 69.
109
62
Não bastará o locador simplesmente discordar do valor
depositado em juízo; deverá ele fundamentar o pedido, comprovando nos autos do
processo a existência da diferença entre a importância devida e aquela depositada,
devendo constar, inclusive, requerimento expresso de intimação do réu ou de seu
procurador para que efetue o pagamento da diferença no prazo legal.
Se o locatário optar por complementar o depósito requerido
pelo locador, o juiz julgará o processo sem resolução do mérito por perda do objeto.
Do contrário, caso o locatório decida por não complementar o
depósito e se insurgir quanto ao requerimento do locador, prosseguirá o feito tãosomente no ponto controverso, conforme reza o inciso V, do artigo 62, da Lei do
Inquilinato.
Em suma: o locador poderá levantar o depósito judicial
incontroverso, enquanto que o locatário depositará em juízo as quantias vincendas, as
quais também podem ser levantadas pelo locador.110
Faz-se mister trazer à baila os ensinamentos de Sylvio
Capanema de Souza quanto à obrigação dos depósitos vincendos por parte do
locatário:111
Prosseguindo o feito pelas diferenças, deverá o réu depositar, à disposição do
juízo, e nos respectivos vencimentos, as prestações vincendas, que poderão ser
levantadas pelo autor, à proporção que se efetivarem os depósitos.
Ressalte-se que estes depósitos subsequentes não constituem faculdade do réu.
O uso do verbo “dever”, no tempo futuro, caracteriza norma cogente.
Se o réu permanecer inerte, deixando de depositar os aluguéis e encargos
vincendos, durante o curso da lide, ficará caracterizada a mora intercorrente,
impondo-se a decretação do despejo a requerimento do autor.
O mesmo ocorrerá se o depósito for intempestivo, ou seja, realizado após o
vencimento da obrigação.
110
111
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 423.
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 291.
63
O artigo 63 da Lei n. 8.245/91 foi outro dispositivo que
recebeu uma nova redação por força da entrada em vigor da Lei n. 12.112/09,
permitindo, com isso, maior celeridade na execução das sentenças de despejo.112
Este dispositivo foi analisado no capítulo anterior, quando da
análise das espécies de locação e suas formas de extinção.
A Professora Isabel Cristina Porto Borges examina com
perfeição as mudanças na redação do artigo 63 da Lei do Inquilinato:113
Anteriormente, após a sentença que decretava o despejo, o locatário era
intimado para desocupar o imóvel voluntariamente, dentro do prazo fixado pelo
julgador, o qual só começava a correr da data da intimação. Findo o prazo, se o
locatário permanecesse no imóvel, o locador informava no processo, requerendo
a expedição de mandado de despejo, incluindo o pedido do uso de força e
arrombamento, se necessário, conforme art. 65. Esse mandado era cumprido
pelo oficial de justiça.
Agora, a nova lei pretende reduzir, em muito, essa tramitação despejatória,
porque não há mais a intimação do locatário para desocupação voluntária. A
redação é muito clara ao determinar que, julgada procedente a ação, o juiz já
determinará a expedição do mandado de despejo, com o prazo para
desocupação voluntária.
(...)
Geralmente o julgador fixa na sentença de uma ação de despejo o prazo de 30
dias para que o locatário desocupe voluntariamente o imóvel, salvo algumas
exceções previstas nos §§ 1º e 3º. Contudo o despejo por falta de pagamento
não estava incluído entre as exceções, o que foi feito agora pela nova redação
do § 1º, b, do artigo em comento, a qual fixou o prazo de 15 dias para a
112
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que
conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos
seguintes.
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
o
o
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9 ou no § 2 do art. 46.
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo
mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período
de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de
saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente
registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo
será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais
de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.
113
BORGES, Isabel Cristina Porto. Alterações na lei do inquilinato: comentários à lei 12.112/09. Porto Alegre:
Livraria do Advogado Editora, 2010. p. 72/73.
64
desocupação do imóvel, podendo ser executada provisoriamente a sentença,
independentemente da caução prevista no art. 64...
O § 4º, do artigo 63, estabelece que caberá ao juiz fixar, na
sentença, o valor da caução a ser prestada pelo locador, na eventualidade de
execução provisória do decisum.
Pode ocorrer da sentença ser omissa quanto à fixação da
caução. Caso isso ocorra, poderá a omissão ser suprida mediante a provocação, por
qualquer das partes, mediante a oposição de embargos de declaração, nos termos do
artigo 535, do Código de Processo Civil. Ademais, mesmo se as partes não opuserem
embargos de declaração, poderá o juiz fixar a caução quando do recebimento da
execução provisória proposta, bastando um mero requerimento na própria petição
executória.114
Neste diapasão, o artigo 64 da Lei n. 8.245/91 – que também
sofreu alterações por força da Lei n. 12.112/09 – dispõe acerca da execução
provisória, a qual segue o rito do artigo 475-O, do CPC, sendo admitido o seu
cabimento quando a decisão despejatória é impugnada por meio de interposição de
recurso desprovido de efeito suspensivo.115
Registra-se que a caução deverá ser fixada numa importância
entre 06 (seis) vezes a 12 (doze) vezes o valor do aluguel, cabendo a execução
provisória em todas as ações de despejo, com exceção das hipóteses previstas nos
incisos I, II e IV do artigo 9º, da Lei do Inquilinato, as quais dispensam a caução.
114
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 297.
o
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9 , a execução provisória do despejo dependerá de
caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da
prestação da caução.
§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução
reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação
própria, a diferença pelo que a exceder.
115
65
A caução deverá ser prestada necessariamente nos autos da
execução provisória e poderá ser feita de forma real (em dinheiro ou outra coisa) ou
fidejussória.
O Mestre Nagib Slaibi Filho nos ensina acerca das
consequências decorrente da reforma do julgado de procedência da ação de
despejo:116
Ocorrendo a reforma da sentença (julgada procedente, a superior instância
julgou improcedente a demanda ou extinto o processo sem resolução do mérito)
ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá
em favor do réu, a título de indenização mínima de perdas e danos, podendo,
ainda, reclamar em ação própria, a diferença que a exceder. O provimento que
reformou a sentença ou a decisão deverá mandar entregar ao inquilino o valor da
caução; se não o fizer, poderá haver determinação posterior nesse sentido.
(...)
A lei é expressa ao dizer que o recebimento da caução não exclui o direito do
inquilino em perseguir, em ação própria, o ressarcimento dos danos excedentes,
embora, aí, deva demonstrar os danos emergentes (o que efetivamente perdeu)
e o lucro cessante (o que deixou de ganhar) e que tais danos ultrapassaram o
mínimo caucionado.
Conclui-se, desta forma, que o locador deverá verificar, com
precaução, se é plausível a propositura da execução provisória, só devendo o fazer
quando se vislumbra inafastável o seu direito, pois, do contrário, poderá suportar um
ônus exacerbado.
O artigo 65, da Lei do Inquilinato,117 trata, por sua vez, da
execução provisória ou definitiva da decisão que julgou procedente a ação de
despejo. Este dispositivo dispõe acerca da exigência da notificação premonitória
prévia para que o despejo seja executado, cujo mandado será cumprido por 02 (dois)
116
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 435.
Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo,
se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.
§1° Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.
§2° O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente,
descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
117
66
oficiais de justiça, que poderão solicitar ajuda da polícia militar ou da força pública
para o fiel cumprimento da diligência.
Os oficiais de justiça designados para cumprir o mandado de
despejo deverão, obrigatoriamente, descrever detalhadamente as ocorrências, bem
como a entrega do imóvel ao autor/exequente ou quem o represente legitimamente.
Os móveis e utensílios que por acaso sejam encontrados no imóvel serão entregues
ao depósito, se o despejado não os quiser ou não puder retirá-los.118
Salienta-se que todas as despesas advindas da execução do
despejo, inclusive aquelas que por ventura se fizerem necessário para o
arrombamento e remoção dos bens, recairão exclusivamente sobre o réu, se,
logicamente, tiver sido ele condenado a suportar a sucumbência, hipótese que de
praxe acontece neste tipo de processo.
Ademais, o despejo não poderá ser executado até 30 (trinta)
dias após o falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer
das pessoas que habitem o imóvel. Esta é uma regra de caráter humanitário que já
constava na lei anterior e que foi mantida com o advento da Lei n. 8.245/91.
A regra excepcional só se aplicará até o segundo grau do
parentesco colateral, que inclui os irmãos, podendo ser, por exemplo, aplicada até
mesmo aos empregados que residam no imóvel. 119
Por fim, o derradeiro dispositivo que versa sobre o
procedimento específico das ações de despejo, qual seja, o artigo 66, da Lei n.
8.245/91, reza que se o imóvel estiver abandonado após o ajuizamento da ação, o
juiz poderá, a requerimento do autor, expedir o mandado de imissão na posse do
imóvel.120
118
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 437.
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 303.
120
Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
119
67
Se o abandono ocorreu antes do ajuizamento da ação de
despejo, o juiz deverá proferir uma sentença extinguindo o feito sem resolução de
mérito, pois não mais existia o vínculo locatício quando da propositura da demanda;
do contrário – no caso de abandono do imóvel após a distribuição da ação – há 02
(duas) correntes que se manifestam quanto a isso. A primeira entende que o processo
deve ser extinto sem resolução de mérito, pela perda do objeto com ônus de
sucumbência, enquanto que a corrente contrária defende que o processo deve
prosseguir até o final, para que seja apurada a responsabilidade pela sucumbência.121
121
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 438.
68
3. DA LIMINAR NA AÇÃO DE DESPEJO
3.1 Dos pressupostos para a concessão da liminar de despejo
Com o intuito de acelerar a composição da lide nos processos
despejatórios, o legislador introduziu inovações no campo do procedimento da ação
de despejo, criando a figura da liminar que inexistia antes do advento da Lei n.
8.245/91.
A sua concessão, assim como previsto no Código de
Processo Civil, repousa na conjugação de 02 (dois) pressupostos, que são o fumus
boni juris e o periculum in mora, que incumbe ao autor comprovar.122
Neste diapasão, o §1°, do artigo 59, da Lei do Inquilinato123,
prevê – além dos pressupostos genéricos das liminares previstos no artigo 273, do
122
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 259.
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte
contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por
fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas
testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da
assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela
demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias
após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11,
permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
123
69
Código de Processo Civil – pressupostos específicos para a concessão da medida
liminar de despejo, onde o juiz determinará que o locatário desocupe o prédio em 15
(quinze) dias, independentemente da sua prévia ouvida em audiência.
Poderá o juiz, no entanto, determinar a realização de
audiência de justificação, a fim de se certificar acerca da veracidade das alegações
constantes na peça portal.
De qualquer forma, após a concessão da liminar de despejo,
terá o locatário o prazo de 15 (quinze) dias para desocupar o imóvel, que contará a
partir de sua intimação pessoal, salvo se o autor da ação concordar que o prazo para
a desocupação ultrapasse os 15 (quinze) dias fixados pela lei.
O cartório pode expedir o mandado de despejo liminar,
constando a advertência da notificação do inquilino para a desocupação do imóvel no
prazo mencionado ou, igualmente, se assim estiver referido na decisão liminar,
expedir mandado de notificação, correndo o prazo de 15 (quinze) dias a partir da
efetiva intimação.
A lei condiciona a execução da decisão da liminar mediante a
caução prévia do valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel, quantia que deve
estar devidamente atualizada à época do depósito judicial. Feito o depósito, o cartório
tomará as medidas necessárias para lavrar o termo de caução nos próprios autos do
processo.
o
VI – o disposto no inciso IV do art. 9 , havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel,
determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do
locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia
apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo
ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de
qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de
exoneração dela, independentemente de motivo.
70
Com relação ao valor a ser depositado a título de caução,
importante é transcrever o entendimento de Nagib Slaibi Filho:124
e) fixando a garantia da liminar em três meses de aluguel, fez incidir o disposto
no art. 811 do Código de Processo Civil, sobre a responsabilidade do requerente
de medida cautelar, colocando tal valor como garantia de futura indenização
pelos danos causados pela execução da liminar. Alguns poderão considerar que
a lei tarifou a indenização em três meses de aluguel, ainda que os danos efetivos
sejam maiores ou menores. No entanto, não é razoável tal posição, pois: 1) não
há previsão expressa da lei em tal sentido; 2) ainda que houvesse previsão
expressa, tal prefixação da indenização seria irrazoável, pois feriria o princípio da
restitutio in integrum e, obliquamente, o princípio da ampla acessibilidade ao
Poder Judiciário (Constituição, art. 5º, XXXV). Por outro lado, a quantia
caucionada não será integralmente entregue ao inquilino prejudicado se ele não
demonstrar os danos sofridos. O que a lei prevê é uma caução, como garantia de
eventuais danos, caso a demanda não seja bem-sucedida, e, não multa por ato
ilícito.
O objetivo da caução a ser prestada pelo locador é de servir
de ressarcimento ao locatário, caso a ação de despejo, ao final, seja julgada
improcedente, pois se entende que o locador não mais retornará ao imóvel que
desocupou por força da concessão da liminar de despejo, servindo a caução, desta
forma, como reparação pelos prejuízos sofridos em razão da desocupação prematura.
Salienta-se que isso não impede a propositura de uma ação de indenização própria
contra o locador, onde deverá ser abatido o valor da caução que eventualmente foi
levantada pelo locatário.125
O retorno do locatário ao imóvel, em caso de reforma ou
insubsistência da decisão que concedeu a liminar ou a execução provisória do
despejo, só será possível se o autor não tiver efetuado a prévia prestação da caução.
Registra-se que a lei não faz a exigência de que a caução
seja em dinheiro, ou seja, pode ser ela feita de forma real ou na modalidade
fidejussória, devendo ser observado que o bem ofertado, para que sobre ele recaia a
124
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 382.
BORGES, Isabel Cristina Porto. Alterações na lei do inquilinato: comentários à lei 12.112/09. Porto Alegre:
Livraria do Advogado Editora, 2010. p. 50.
125
71
garantia real, seja estimado em valor igual ou superior a 03 (três) meses de aluguel,
ou, então, que o fiador indicado responda pelo valor.
Aliás, o próprio imóvel objeto da ação de despejo poderá ser
ofertado em caução, desde que dele disponha o locador, comprovadas sua
titularidade e a inexistência de outros ônus reais. Deve ser verificado, caso o autor
opte pela prestação de caução diversa do depósito em dinheiro no estabelecimento
bancário indicado pelo Tribunal do Estado respectivo, se o caucionante tem a
disponibilidade do bem oferecido em garantia.126
De qualquer forma, concedida e executada a liminar de
despejo, o demandado será citado para contestar a ação respectiva no prazo de 15
(quinze) dias, até porque a ação de despejo tem caráter ordinário. Diferentemente da
notificação para a desocupação – cujo prazo começa a fluir da notificação
propriamente dita – o prazo contestacional tem como termo inicial a juntada do
mandado nos autos.
O locatário, por sua vez, pode se insurgir contra a decisão
que defere a liminar de despejo através da interposição do recurso de agravo de
instrumento, ou, ainda, através da propositura de ação autônoma de impugnação,
como, por exemplo, o mandado de segurança individual, em que deverá constar
pedido liminar de suspensão da medida concedida na primeira instância.127
3.2 Das hipóteses em que se admite a concessão da liminar de despejo
Ressalta-se, antes de qualquer coisa, que os fundamentos
inerentes à liminar de desocupação – que estão previstos nos incisos I a IX do §1º do
artigo 59 – são meramente exemplificativos, ou seja, não excluem, ainda que em
caráter excepcional, outros casos em que se perceba a existência dos pressupostos
genéricos dos provimentos cautelares, quais sejam, a urgência e a plausibilidade,
126
127
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 259.
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 387.
72
conforme referido em linhas passadas e, ainda, em conformidade com o
entendimento jurisprudencial pátrio que segue:128
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO. LIMINAR. DESOCUPAÇAO DO
IMOVEL. REQUISITOS AUTORIZADORES. ARTIGO 59, § 1º, DA LEI Nº
8.245/91. AUSÊNCIA. ROL TAXATIVO. INEXISTÊNCIA DE DANO
IRREPARÁVEL
OU
DE
DIFICIL
REPARAÇÃO.
PERIGO
DE
IRREVERSIBILIDADE DO PROVIMENTO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO
PROVIDO.
I. A liminar para desocupação do imóvel, no prazo de quinze dias, em ação de
despejo, só é cabível nas hipóteses expressamente previstas no art. 59, da Lei
8.245/91.
II. Em caráter excepcional poderá ser deferida a tutela antecipada, desde que
presentes os requisitos do artigo 273, do Código de Processo Civil III. É
referendada pela jurisprudência, em ação de despejo, apenas a possibilidade de
concessão de tutela antecipada na forma do artigo 273 do CPC, à exceção da
desocupação, cuja concessão exige, ainda a observância do artigo 59, § 1º da lei
8245/91. IV. A concessão de liminar de desocupação em ação de despejo sem
observância das hipóteses do artigo 59, § 1º da lei 8245/91 é excepcional,
admissível apenas quando dotada de caráter cautelar.
Feito este registro, o primeiro caso que admite a concessão
da liminar está previsto no artigo 59, §1º, inciso I, da Lei n. 8.245/91, consistente na
celebração de mútuo acordo (resilição bilateral) para extinguir o contrato, e que não
tenha sido honrado pelo locatário, que insiste em permanecer no imóvel
(descumprimento do acordo previsto no artigo 9º, inciso I, do mesmo diploma).129
O objeto do acordo deverá ser o ajuste de desocupação do
prédio, qualquer que seja a modalidade de locação (residencial, não residencial ou
para temporada), no prazo mínimo de 06 (seis) meses para a desocupação, contados
da assinatura do instrumento. Se o acordo previr prazo maior do que 06 (seis) meses,
este prazo deverá ser obedecido; se, no entanto, previr prazo menor, será entendido
que o prazo é de 06 (seis) meses, pois é a lei que estipula este prazo como sendo
como mínimo da manifestação de vontade.
128
TJSP; Processo: AI 5326343 PR 0532634-3; Relator(a): Rafael Augusto Cassetari; Julgamento: 17/06/2009;
Órgão Julgador: 12ª Câmara Cível; Publicação: DJ: 169.
129
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
73
Este acordo deve ser literal, além de estar assinado pelas
partes e por, pelo menos, 02 (duas) testemunhas presenciais. Mesmo que o contrato
seja oral, o distrato terá de ser escrito e revestido das demais formalidades, para que
seja cabível a liminar, aferindo-se a vontade real das partes e o prazo estipulado para
a desocupação.130
A segunda hipótese é por extinção do contrato de trabalho,
nos termos dispostos no artigo 47, inciso II, da Lei do Inquilinato.131 Assim sendo, se a
locação se estabeleceu por decorrência de contrato de trabalho existente entre o
locador e o locatário, e no seu interesse, poderá o locador, no momento que for
rescindido o vínculo laboral, despedir o locatário.
Neste diapasão, verificada esta hipótese e havendo prova
escrita da extinção do contrato de trabalho, a qual pode ser produzida por meio
documental (acordo, dispensa do empregado pelas rotinas trabalhistas, etc.) ou por
meio de audiência prévia (com a produção de prova oral), caberá a medida liminar,
configurando-se irrelevante a causa do término do vínculo empregatício.
O professor Nagib Slaibi Filho nos ensina como o juiz deve
proceder no tocante à prova que instrui a inicial despejatória:132
Se houver prova documental, deverá o magistrado atentar para o fato de que a
mesma deverá conter, também, a manifestação de vontade do inquilino, quer
quanto à existência da locação, quer quanto à extinção da mesma locação.
Havendo prova documental eficaz, pode a liminar ser concedida sem audiência
do inquilino. Se não houver prova documental suficiente, é necessária a
produção de prova oral, e, para tal, poderá o inquilino ser citado para assistir a
tal audiência e aos ulteriores termos do processo.
130
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 261.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser
retomado o imóvel:
(...)
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com
o seu emprego.
132
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 384.
131
74
A explicação para a concessão da liminar, neste caso, é
singela, tendo em vista que o locador necessitará do imóvel para nele instalar um
novo empregado.
A liminar na ação de despejo pode ser concedida, também,
quando do término do prazo da locação para temporada, se a ação foi proposta até
30 (trinta) dias após o vencimento do contrato (artigo 59, §1º, III, da Lei n. 8.245/91).
Deverá o autor/locatário instruir a inicial com a prova literal da locação para
temporada e do esgotamento do seu prazo determinado, a fim de que não paire
dúvida quanto à verdadeira natureza da locação contratada, que se caracteriza pelo
prazo de duração não superior a 90 (noventa) dias.
Em que pese a lei dispor que a ação de despejo deve ser
proposta até 30 (trinta) dias após o termo certo da locação por temporada, deve-se
entender que a pretensão de despejo deve ser intentada neste prazo, admitindo-se,
portanto, a cautelar preparatória de futura ação de despejo, atendido o disposto no
artigo 806, do Código de Processo Civil.133
A morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação
(referido no artigo 11, inciso I, da Lei n. 8.245/91)134, permanecendo no imóvel pessoa
não autorizadas por lei, é a quarta hipótese de cabimento da liminar.
É uma tarefa árdua para o magistrado se certificar se as
pessoas que permanecem no imóvel estão legitimadas para suceder a locação, vez
que a lei inclui no rol de pessoas legitimadas os dependentes econômicos do locatário
falecido que já residissem no imóvel, não sendo necessário qualquer grau de
parentesco.135
133
Art. 806. Cabe à parte propor a ação, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data da efetivação da medida
cautelar, quando esta for concedida em procedimento preparatório.
134
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os
herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no
imóvel.
135
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 262.
75
Nagib Slaibi Filho refere o seguinte quanto à produção da
prova de não incidência do suporte fático do artigo 11, inciso I, da Lei do Inquilinato: 136
Caberá ao locador demonstrar a prova documental que autorizará a liminar
inaudita altera pars e, se não o fizer, poderá fazer a demonstração em audiência,
mediante prova oral, se puder, A prova para a concessão da liminar exige: 1)
existência da locação; 2) óbito do inquilino (pela respectiva certidão de óbito); 3)
que as pessoas encontradas no imóvel não sejam sucessoras da locação. É
difícil para o inquilino demonstrar, documentalmente, que não incidiu o suporte
fático do inciso I do art. 11, podendo pleitear prova em audiência prévia. Para tal
audiência prévia, e por não haver perigo de que a citação do demandado vá
frustrar a medida liminar intentada, deverá o juiz determinar sua citação para
nela comparecer e ao ulteriores termos do processo.
O artigo 59, §1º, V, da Lei n. 8.245/91, dispõe que, cessada a
locação, extingue-se, igualmente, a sublocação. Isso porque a sublocação é um
contrato acessório, não podendo, assim, o sublocatário permanecer no imóvel após
extinta a locação, por lhe faltar título hábil, seja ele autorizado ou não pelo locador.
Portanto, basta o locador provar que ocorreu a dissolução da
locação e que os sublocatários permaneceram no imóvel para que a liminar seja
concedida.
A lei n. 12.112/09 introduziu uma nova hipótese de concessão
de medida liminar (artigo 59, §1º, VI, da Lei n. 8.245/91), qual seja, quando há
necessidade de reparações urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público, nos
termos constantes no artigo 9º, inciso IV, da Lei do Inquilinato.137
Importante
referir
que
somente
as
obras
que
são
absolutamente urgentes e necessárias para garantir a segurança dos ocupantes e,
por isso mesmo, exigidas pela autoridade pública sob pena de interdição do imóvel, é
que se enquadram para fins de concessão da liminar.
136
SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à lei do inquilinato. 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 385.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
(...)
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser
normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
137
76
Outra hipótese trazida pela nova legislação dá-se quando
prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado e o fiador não aceite
manter o contrato de fiança, desde que o locatário seja notificado para substituir a
garantia no prazo de 30 (trinta) dias e assim não proceda (artigo 59, §1º, VII, da Lei n.
8.245/91).
Quanto a esta hipótese, Sylvio Capanema de Souza expõe o
quanto segue:
Ocorrendo a exoneração do fiador, aumenta substancialmente o risco da
inadimplência do locatário, diante da ausência de qualquer modalidade de
garantia.
A situação ainda mais se agrava quando o locatário, regularmente notificado,
não oferece nova garantia, no prazo legal.
Outra via não dispõe o locador senão a judicial, para mitigar o risco que passou a
pesar sobre o contrato, podendo, então, ajuizar em fase do locatário, uma ação
de despejo, como se depreende da leitura do parágrafo único do artigo 40.
Se fosse preciso aguardar a sentença final de mérito, que pode demorar, para só
então se rescindir a locação, poderia o locador sofrer irreparável dano, se neste
interregno de tempo viesse o locatário a ficar inadimplente quanto ao pagamento
do aluguel e acessórios da locação.
A concessão de liminar é possível, igualmente, quando a ação
de despejo é ajuizada em até 30 (trinta) dias do término do prazo do contrato ou da
expiração do prazo concedido ao locatário para a desocupação voluntária do imóvel
não residencial (artigo 59, §1º, VIII, da Lei n. 8.245/91).
No que diz respeito especificamente ao trintídio legal, se a
ação foi ajuizada nos 30 (trinta) dias subsequentes ao término do prazo determinado
do contrato, não há necessidade de notificação prévia do locatário para a
desocupação voluntária. Por outro lado, já tendo decorrido 30 (trinta) dias do término
do prazo do contrato, a ação de despejo com o pedido de liminar exigirá, como
condição essencial, que o locatário tenha sido notificado premonitoriamente para
desocupar voluntariamente o imóvel não residencial.138
138
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentado. 6. ed. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010. p. 264.
77
A última hipótese de cabimento de liminar está disposta no
artigo 59, §1º, IX, da Lei n. 8.245/91, permitindo a concessão no despejo por falta de
pagamento de aluguel e acessórios da locação, tão-somente nos contratos que
estiverem desprovidos de garantia, ou porque a locação inicialmente não possuía
garantia, ou porque o fiador exonerou-se, nos casos permitidos por lei, ou porque se
extinguiu.139
A intenção do legislador foi de impedir que o locatário
permaneça no imóvel por longo período, mesmo depois de encerrado o prazo
contratual ou mesmo sem o pagamento dos aluguéis acordados contratualmente.
Não há necessidade de perquirir a razão de estar a locação
desprovida de garantia, salientando que basta o locador instruir a inicial com o
instrumento do contrato para que se comprove esta hipótese legal autorizadora da
liminar.
139
BORGES, Isabel Cristina Porto. Alterações na lei do inquilinato: comentários à lei 12.112/09. Porto Alegre:
Livraria do Advogado Editora, 2010. p. 56.
78
CONCLUSÃO
Conclui-se com este trabalho, que a Lei n.º 12.112, de 09 de
dezembro de 2009, veio atender aos anseios da sociedade, beneficiando
principalmente os locadores, que estavam se sentindo injustiçados.
A realidade demonstra que muito dos locadores possui tãosomente um único imóvel locado. Justamente por isso, as inovações trazidas pela
nova lei vieram a protegê-los, dado o risco que eles corriam firmando contratos de
locação de seus imóveis.
Os locadores estavam se sentindo desamparados, devido à
lentidão no trâmite das ações de despejo e das dificuldades nas relações com os
inquilinos inadimplentes, que quase sempre conseguiam impedir a retomada do
imóvel, utilizando de forma abusiva a purga da mora. O fato é que a Lei permitia
protelações por parte dos locatários inadimplentes, acarretando prejuízos patrimoniais
expressivos para os locadores.
Isso tudo causava muitos transtornos ao locador, que além de
não receber os aluguéis devidos, tinha que esperar muito tempo para reaver seu
imóvel, e, nos casos em que havia possibilidade de executar provisoriamente a
sentença, deveria se submeter à prestação de uma caução muito alta (de 12 a 18
meses do aluguel), ficando obrigado, na maioria das vezes, a esperar o desfecho final
do processo para poder ter seu imóvel de volta.
Portanto, muitos proprietários preferiam manter seus imóveis
fechados ao invés de alugá-los, temendo os desgastes que poderiam advir com as
relações locatícias e a lentidão do Judiciário. A Lei n.º 12.112/09 veio ao socorro dos
locadores, na medida em que acelerou o procedimento das ações de despejo,
trazendo novas possibilidades de propositura (por falta de pagamento de aluguel
provisório e por diferença de aluguéis ou somente acessórios, por exemplo).
79
Também inseriu novas hipóteses de despejo liminar, com
prazo para desocupação em 15 (quinze) dias, sem a necessidade prévia de audiência
para se colher o depoimento pessoal do réu, desde que prestada caução no valor de
03 (três) aluguéis.
O locador, muitas vezes, apresentava requerimento expresso
de antecipação de tutela na ação de despejo, com o objetivo de reaver o seu imóvel.
No entanto, deveria este se submeter aos rigorosos requisitos do artigo 273, do
Código de Processo Civil. Desse modo, não era sempre a antecipação de tutela
deferida, visto que era controvertida a questão da aplicação deste instituto nas ações
de despejo, dado o caráter de irreversibilidade que elas possuem.
A nova Lei impôs limites mais severos ao direito do locatário
de purgar a mora, impedindo a desagradável situação que antes ocorria, ou seja, o
locatário não pagava os aluguéis, o locador tentava receber amigavelmente e não
conseguia, então, se socorria do Judiciário, ingressando com uma ação de despejo
cumulada com cobrança contra o locatário. O locador perdia tempo, dinheiro, sem
falar no desgaste emocional, e, posteriormente, o locatário vinha em juízo, purgava a
mora (pagava o valor em atraso) e continuava a morar no imóvel. Isso se repetia por
várias vezes, deixando os locadores cada vez mais insatisfeitos. Visando eliminar
essas situações, a Lei n.º 12.112/09 restringiu esse direito de purgar a mora para uma
vez a cada vinte e 24 (vinte e quatro) meses, sendo de 15 (quinze) dias o prazo para
a purga da mora, com termo inicial a contar da citação.
Foi reduzido o valor da caução para executar provisoriamente
a sentença, visto que, antes, era exigido um valor muito alto do locador, entre 12
(doze) e 18 (dezoito) alugueis, o qual não tinha condições de prestá-la, até porque o
locatário não cumpria com a sua obrigação contratual de pagamento dos alugueis. A
nova redação do artigo 64, da Lei n.º 8.245/91, dispensou a caução para o despejo
por falta de pagamento do aluguel e demais encargos, corrigindo o erro que havia
anteriormente.
Enfim, a Lei n. 12.112/09 conferiu maiores garantias aos
locadores, atendendo, dessa forma, ao direito à razoável duração do processo e aos
80
meios que garantam a celeridade de sua tramitação, disposto no artigo 5.º, inciso
LXXVIII, da Constituição Federal.
81
BIBLIOGRAFIA
ABUNAHMAN, Sergio Antonio. Determinação do valor locativo em lojas de
shopping centers. Livro de Estudos Jurídicos. Coordenação de James Tubenchlak e
Ricardo Silva de Bustamante, Rio de Janeiro: Instituto de Estudos Jurídicos, n.5.
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