Publicação mensal da Associação das Administradoras
de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo
68
MAR 2015
Tecnologia: Portaria digital
conquista cada vez mais
condomínios de São Paulo
Sistema promete mais segurança e economia,
mas ainda divide opiniões
PROGRAMAS DE
COMPLIANCE SE
INTENSIFICAM
Palestra na AABIC aborda
o tema e a importância
de sua aplicação
Página 6
CRESCE PROCURA
POR POÇOS
ARTESIANOS
Projeto tem sido alternativa
para condomínios em
meio a crise hídrica
Página 7
Confira os
cursos que serão
realizados na Aabic
Associação também divulga
índices do setor condominial
Página 8
EDITORIAL
AABIC de bem com a comunidade
EXPEDIENTE
AABIC PRESS é uma publicação mensal online da AABIC – Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São
Paulo, através da qual são disponibilizadas
questões de todas as áreas do setor administrativocondominial. Os assuntos tratados
são abordados de forma sintetizada, com o
exclusivo interesse de disponibilizar às associadas da AABIC matérias do cotidiano da
Associação, podendo ser aprofundadas em
caso de interesse.
Solicitamos que as sugestões ou críticas
sejam enviadas para:
[email protected].
Permitida a reprodução desde que
citada a fonte.
Conselho Editorial:
Rubens Carmo Elias Filho, Fábio Kurbhi,
Omar Anauate, Eduardo Zangari, José
Roberto Graiche Júnior, Waldir do Carmo
Guimarães Albieri e Caio Cotait Maluf
Produção Editorial:
A sustentabilidade é uma palavra comum nos dias de hoje,
mas seu sentido amplo é muitas
vezes desconhecido. Ser sustentável é mais do que praticar
ações verdes, por exemplo. O
termo engloba tanto as questões ambientais, como as econômicas e sociais. Ou seja, o princípio da sustentabilidade também
se aplica na relação com o outro,
na convivência em sociedade e
nos preceitos de justiça e harmonia com o planeta.
Pensando nisso, desde o fim
de 2014, a AABIC tem trabalhado em um projeto de responsabilidade social das administradoras de condomínio, que
começa a sair do papel nesses
primeiros meses de 2015. A
ideia consiste na instalação de
urnas nos condomínios residenciais e comerciais de São
Paulo para o recolhimento de
doações da Nota Fiscal Paulista,
recursos estes que serão canali-
Predicado Comunicação
Jornalista Responsável:
Carolina Fagnani
Projeto Gráfico:
Marcus Mesquita
Diagramação:
Luciana Toledo
Redatores Colaboradores:
Caroline Vaz e Flávia Costa
NOVAS ASSOCIADAS
ategoria: Efetiva
C
• RR Marques Administração
de Condomínios e Consultoria
Imobiliária Ltda - Me
Data Filiação: 12/03/2015
2
Rubens Carmo Elias Filho
Presidente
zados para o Instituto dr. Arnaldo, instituição 100% SUS.
O lançamento oficial do programa será neste primeiro semestre do ano e adianto aqui
a novidade para as associadas,
pois conto com o apoio de todas nessa iniciativa do bem. Em
breve, realizaremos a divulgação
de como funcionará a instalação
das urnas, o processo de recolhimento e da doação em si.
Para garantir a transparência
de todo o projeto, já está estipulado no planejamento a prestação de contas com publicação do
resultado obtido em arrecadação e a destinação dos recursos,
que serão usados apenas para
o investimento em melhorias, e
não para custeio dos serviços.
Aguarde as novidades e juntos
vamos fazer nosso papel para
uma sociedade cada vez melhor.
Boa leitura!
REPRESENTATIVIDADE
AABIC marca presença
em encontro da CBCSI
Reunião em Brasília coloca em debate cenário econômico-político do
setor, além de temas polêmicos como a lei do corretor de imóveis
N
o último dia 18 de março, o presidente da
AABIC, Rubens Carmo
Elias Filho, participou
de mais uma reunião da CBCSI Câmara Brasileira de Comércio e
Serviços Imobiliários, na sede da
CNC - Confederação Nacional do
Comércio de Bens, Serviços e Turismo, em Brasília – DF.
Em pauta, foram discutidos
assuntos relevantes para o
setor, como a apresentação
dos indicadores imobiliários,
cenário de comercialização
dos imóveis, cenário político,
aplicação da lei do corretor
de imóveis, dentre outros temas. Na oportunidade, o coordenador da Câmara, Pedro
Wähmann, apresentou a todos a publicação lançada no
dia 17 de março na Câmara
dos Deputados: “Perfil Nacional do Comércio e Serviços
Imobiliários”.
Acontecem quatro encontros da Câmara durante o ano,
e essa foi a primeira reunião
plenária de 2015.
Treinamento de Análise Cadastral é aprovado pelos alunos
Nos dias 7 e 8 de abril foi realizado na sede
da AABIC o treinamento de “Análise Cadastral
e Prevenção de Fraudes em Propostas de Locação de Imóveis”, com 24 pessoas. Durante
as aulas, ministradas por Marcus Antonius
Costa de Oliveira, especialista em Análise
Cadastral, foram abordados temas como a
conceituação da análise de cadastro, etapas
e critério do processo de análise, a identificação de fraudes em documentos, e as políticas de aprovação e tomada de decisão. “A
programação foi pensada para que o conhecimento adquirido fosse facilmente colocado
em prática, e acho que conseguimos atingir
esse objetivo com um expositor com mais de
20 anos de experiência na função”, opinou
Moira Regina de Toledo Alkessuani, diretora
de Locação da AABIC.
Após as aulas, o treinamento foi avaliado
positivamente por 100% dos alunos, inclusive
sobre o objetivo e aplicação do programa. “O
conteúdo passado foi excelente, vamos usar
bastante aqui no nosso dia a dia, foram expostos diversos detalhes que ainda não conhecíamos e que serão muito úteis”, contou
Hugo Sterman Filho, membro da Comissão
de Sindicância e Ética da AABIC, que participou dos dois dias de atividades.
3
tendência
Mercado oferece opções
aos condomínios com
a portaria digital
Sistema promete segurança com menor
custo mensal, mas ainda divide opiniões
A
4
modernização tecnológica está dominando diversas áreas e
mercados, e não vem
sendo diferente nos condomínios de São Paulo. Uma nova
tendência é a adoção de sistemas de portaria digital, com
promessas de maior controle,
segurança e redução de custos
em longo prazo.
Colocada em prática, a ferramenta pode extinguir a função
do porteiro e o acesso aos edifícios passa a ser realizado pelo
sistema de biometria, que utiliza
a tecnologia para identificar as
pessoas pela íris dos olhos, reti-
na, digitais do dedo ou palma da
mão, e pode ser gerenciado internamente pelos responsáveis pelo
condomínio e acionado pelos
próprios moradores para admitir
a entrada de visitantes e prestadores de serviços. Prevê ainda a
formação de um banco de dados
dos moradores, funcionários e
prestadores de serviços autorizados, o qual é atualizado constantemente pela própria empresa
contratada ou pelo condomínio.
Em caso de visitas ou entregas,
o interfone instalado na portaria
faz o papel do porteiro. Ao tocar o interfone, a pessoa pode
ser atendida diretamente pelos
moradores, sob supervisão da
empresa de monitoramento, ou
pode ser atendido diretamente
pela central de atendimento da
contratada, que remotamente
reúne as informações necessárias, entra em contato com a
unidade a ser visitada, eletronicamente cadastra o visitante e
libera sua entrada. A tecnologia
vai além, e pode se utilizar o QRCode (código de barras que ao
ser escaneado pelo celular se
converte em link ou texto) para
liberar a entrada em eventos
pré-programados.
Segundo o diretor de Condomínio da AABIC, Omar Anauate,
o uso da tecnologia em todas as
áreas do condomínio é uma tendência irreversível, mas é preciso
cautela e procedimentos para
implementar mudanças maiores,
como a implantação da portaria
digital. “Em um empreendimento com poucas unidades e baixa
circulação de pessoas a implantação pode trazer bons resultados,
mas quando se trata de um complexo, com centenas de famílias,
muitas torres e atividades, a figura do porteiro pode fazer falta”,
explicou. “É preciso analisar caso
a caso e verificar as vantagens e
desvantagens em cada cenário
específico e como se adaptar a
elas, principalmente com a criação de regras de segurança específicas, que devem ser seguidas a
risca por todos os moradores ou
ocupantes”, completou.
Por este motivo, é que antes
de se optar pela automação, é
preciso traçar junto com uma
empresa especializada um planejamento ou projeto de segurança do empreendimento, que
compreenda visitas, análise de
riscos, identificação dos pontos
vulneráveis e os equipamentos
adequados para cada condomínio. “A orientação dos moradores também é uma questão-chave, muitos terão dificuldade
com o uso da nova tecnologia e
podem acabar colocando o edifício em risco”, avaliou.
Para alguns, a solução tem sido
a adoção de um sistema híbrido,
com o sistema automatizado em
horários de menor circulação,
como a madrugada, por exemplo, e a presença do porteiro durante o dia.
Investimento
A tendência ganha cada vez
mais força devido ao custo-benefício. Enquanto os gastos
com uma portaria 24 horas (três
porteiros e um folguista) giram
em torno de R$15 mil mensais,
dependendo da região do Estado e outros fatores, o custo da
instalação dos equipamentos de
portaria digital pode equivaler a
um mês de folha de pagamento,
e a manutenção mensal do serviço, com o atendimento virtual
24 horas, pode ficar próximo
dos R$ 6 mil, variando de acordo
com o rol de serviços contrata-
“A orientação
dos moradores
também é uma
questão-chave,
muitos terão
dificuldade com
o uso da nova
tecnologia e
podem acabar
colocando o
edifício em risco”
dos pelo condomínio. “A folha de
pagamento dos funcionários é o
maior custo de qualquer condomínio e é constantemente analisada e controlada. A tendência
da automação certamente vai
ser uma ferramenta bastante
útil para equilibrar esta situação
tão desfavorável para os moradores de condomínios”, lembrou
Anauate. De acordo com ele,
o gasto com funcionários nos
condomínios de São Paulo hoje
muitas vezes compromete mais
de 60% do orçamento total, conforme medições do índice da AABIC, o IPEVECON.
“Muita coisa entra na balança
na hora da decisão. De qualquer
forma, para ser implantada a
ideia precisa ser aprovada em
assembleia e é sempre válido conhecer empreendimentos que já
utilizem a tecnologia para verificar como funciona e ter certeza
que se encaixa ao perfil do condomínio”, finalizou.
5
OPORTUNIDADE
Programas de compliance se
intensificam no setor imobiliário
Evento da AABIC discute importância e regulamentação da ferramenta,
que é indicada para empresas de todos os portes
V
ocê sabe o que é compliance? Do termo inglês comply – significa
o ato ou procedimento
para assegurar o cumprimento
das normas reguladoras de determinado setor. A palavra se
popularizou recentemente no
Brasil, principalmente por ter
surgido nos últimos anos uma
infinidade de normas regulatórias e outras obrigações para diversas atividades da economia.
Na prática, funciona da seguinte
forma: a empresa ou instituição,
independente de seu porte, preocupada se está dentro das regras ou não, cria esse programa
justamente para dar mais segurança para dirigentes, funcionários e investidores, evitando
assim futuros problemas, especialmente no âmbito jurídico.
6
Pensando nisso, a AABIC promove no próximo dia 28 de
abril, das 8h às 12h, uma palestra sobre “O que é o Compliance? Motivos, Relevância,
Regulamentação Legal” em sua
sede, em São Paulo. Como expositores, participarão os advogados Jayme Mello, Cristina
Fregnani e Lourdes Almeida,
do escritório NELM Advogados.
Segundo Jayme, um dos convidados, o compliance não é
só uma forma de demonstrar
perante os órgãos públicos de
investigação e controle que a
empresa está agindo dentro
da estrita legalidade, mas ser
compliant significa optar por
um sistema de controle que minimiza os riscos de que a empresa e os profissionais ligados
a ela possam agir contraria-
mente ao que manda a Lei ou
contra o sentimento ético em
determinado setor econômico.
Um programa de compliance, quando bem feito, permite
ao administrador fazer uma
avaliação do histórico da empresa, identificar suas vulnerabilidades, as brechas que
colocaram o negócio em risco, e a partir de então, adotar
medidas corretivas e preventivas quando possível. Conheça melhor essa ferramenta e
participe do evento da AABIC!
As associadas contam com
um desconto especial e para
cada três adesões da mesma
empresa, a quarta será cortesia. Para se inscrever, envie um
e-mail para [email protected]
ou ligue no telefone (11) 38873382, e fale com Priscila.
ÁGUA
Licenças de abertura de poços artesianos
crescem cerca de 80% em São Paulo
Projeto tem sido
alternativa para
condomínios
residenciais; diretor
da AABIC explica o
que deve ser avaliado
para a instalação de
um poço artesiano
C
om a crise hídrica em
São Paulo e os constantes aumentos da
sobretaxa do consumo
de água, a perfuração de poços
artesianos tem sido a alternativa encontrada por condomínios
residenciais para diminuir os
gastos com o recurso.
A procura por este tipo de instalação acontecia por empresas
que tinham grande circulação
de pessoas, como academias e
hotéis, mas os baixos volumes
dos reservatórios de água impulsionaram os setores residenciais à recorrerem aos poços
artesianos também. Segundo
levantamento de uma empresa
deste segmento, a procura por
licenças de abertura de poços
artesianos cresceu cerca de 80%
no estado de São Paulo, desde o
fim do ano passado.
Dentre as inúmeras vantagens, destaca-se a diminuição
da dependência da água fornecida pela companhia de água
e saneamento. Em caso de racionamentos, por exemplo, o
abastecimento do condomínio
pode ser garantido pelo poço
artesiano. Além disso, o menor
consumo deste recurso disponibilizado pela companhia
pode reduzir a conta de água
dos condôminos.
Para a instalação de um poço
artesiano é preciso, após a contratação de uma empresa especializada, solicitar autorização do Departamento de Água
e Energia Elétrica (DAEE) para
verificar se é possível perfurar a área. Se há muitos poços
naquele local, o lençol freático
pode ser prejudicado pela intensa atividade e a autorização
pode ser negada.
Após a perfuração, para utilizar o poço é necessário uma
segunda autorização. O projeto
deve ser assinado por um geó-
logo ou engenheiro de minas.
Os técnicos deverão analisar a
qualidade da água e verificar a
vazão para liberar o recurso.
Os custos de instalação desta
alternativa ainda são altos e o
valor do serviço só é definido
durante o processo de perfuração, pois depende da profundidade que a água é encontrada.
Para o diretor de Relações Institucionais da AABIC, Eduardo
Zangari, é necessário estudar
o projeto antes de adquirir o
serviço. “O investimento é alto
e o período de payback dependerá da vazão do poço. Além
disso, pode ocorrer de não se
achar água, o chamado poço
seco”, comenta.
O diretor ainda ressalta a necessidade de análise de viabilidade física para construção do
poço, visto que não são em todos os prédios que a instalação
pode ser realizada. A obra exige
um espaço de pelo menos oito
metros de comprimento por
três metros de largura e o prazo da perfuração pode variar
de 5 a 30 dias, dependendo do
tipo de solo a ser perfurado.
7
SEGURO DE EDIFICAÇÕES
PRODUTOS
Índices da AABIC
IPEVECON - Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais
Mês / Dorm.
01 Dorm.
02 Dorm.
03 Dorm.
04 Dorm.
Média
Ponderada
Var. %
Mensal
Jul/14
355
551
1.077
1.740
900
0,24%
Ago/14
355
553
1.079
1.750
903
0,34%
Índices Vila Velha Abril 2015
Tabela Referencial para Seguro de Edificações
Valor de Reconstrução por m2
Prédios verticais ocupação residencial
Baixo
Normal
Alto
Luxo
Padrão de acabamento
Ap3 - R8B
Ap4 - R8N
Ap5 - R8A
Ap6
4 aptos
por andar
4 aptos por andar
2 aptos por andar
1 ou 2 aptos por
andar
Set/14
357
553
1.083
1.756
906
0,26%
Unidades por andar
Out/14
359
556
1.089
1.775
912
0,69%
Dormitórios / Banheiros / Suíte
2 dormitórios /
1 banheiro
3 dormitórios /
2 banheiros
4 dormitórios /
2 suítes
4 dormitórios /
3 suítes
Vagas de garagem
1 vaga por
unidade
descoberta
2 vagas por
unidade
cobertas
3 vagas por
unidade
cobertas
4 vagas por
unidade
cobertas
Área da unidade
60 m2
100 m2
150 m2
290 m2
Alumínio
anodizado
Nov/14
377
593
1.172
1.896
976
7,09%
Dez/14
422
657
1.288
2.083
1.076
10,16%
Jan/15
390
600
1.190
1.953
996
-7,43%
01 Dorm.
02 Dorm.
03 Dorm.
04 Dorm.
Geral
Variação %
Jan/14-Jan/15
3,46%
4,47%
7,17%
10,21%
Esquadrias de janelas
Chapa de ferro
Alumínio natural
Alumínio
anodizado
Metais de banheiro
Tipo Simples
Água fria
Tipo Simples
Água
quente e fria
Tipo Luxo; Água
quente e
fria; Ducha
manual
Tipo Luxo; Água
quente e
fria; Ducha
manual
Bancada de cozinha
Mármore
sintético, metais
simples (água fria)
Mármore
branco, cuba inox,
metais simples
(água fria)
Granito, cuba
inox, metais de
luxo (água
quente e fria)
Granito, 2 cubas
inox, metais
de luxo (água
quente e fria)
Custo de reconstrução por m2
R$ 1.529,03
CUB
(R$ 1.019,35) +
50% (*)
R$ 1.762,88
CUB
(R$ 1175,25) +
50% (*)
R$ 2.069,73
CUB
(R$ 1379,82) +
50% (*)
R$ 2.794,14
Valor anterior
mais 35%
7,27%
*Valores expressos em reais.
IPEMIC – Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial
MÊS
Mora
Diferença em
relação a
2010 (Ptos.
Percentuais)
Jul/14
5,73%
-0,39%
3,07%
0,08%
Ago/14
6,27%
-0,52%
2,89%
-0,23%
Inadimplência
Diferença em relação a
2010 (Ptos. Percentuais)
Set/14
6,55%
-0,61%
2,97%
-0,80%
Out/14
6,42%
0,28%
2,98%
0,11%
Nov/14
5,21%
-0,34%
3,12%
0,02%
Dez/14
5,99%
0,12%
–
–
Jan/15
5,44%
-0,54%
–
–
(*) 10% Elevadores + 25% Demolição/Desentulho + 15% Construtora (BDI) = 50%.
• Valores atualizados pela publicação da Editora Pini - PINIWEB seção: Índices e Custos: www.construcaomercado.com.br referente ao
índice CUB do mês de setembro/13.
• Cálculos baseados no índice CUB (Custo Unitário Básico de Edificações) do SINDUSCON/SP (Sindicato da Indústria da Construção
Civil do Estado de São Paulo) e na Norma NBR 12.721/2006 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
• Não estão inclusos no CUB: fundações; submuramentos; paredes diafragmas; tirantes; rebaixamento de lençol freático; elevadores;
equipamentos e instalações tais como: fogões; aquecedores; bombas de recalque; incineração; ar condicionado; calefaçãoventilação
e exaustão; outros (play-ground quando não classificado como área construída; obras e serviços complementares; urbanização;
recreação -piscinas; campos de esportes; ajardinamento instalação e regulamentação do condomínio e outros serviços que devem
ser discriminados em anexo; impostos; taxas e emolumentos cartoriais; projetos; projetos arquitetônicos; projeto estrutural; projeto
de instalação; projetos especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador).
• Para efeito de seguro incêndio fundações, terrenos e valorização comercial do imóvel não são computadas e não fazem parte da
tabela acima.
• O valor de reconstrução para seguro é o resultado da multiplicação da área total construída pelo valor por m2 correspondente ao
padrão de construção e acabamento da tabela. Este método requer ajustes em edifícios com padrão de acabamento superior aos
apresentados e nos condomínios com grandes áreas destinadas ao lazer integradas a área total construída da edificação.
Mora: valores emitidos com vencimento no mês e não pagos dentro do próprio
mês. Inadimplência: Valores emitidos com venc. no mês e não pagos até 90
dias após o venc. Amostra: 3357 Condomínios de 15 Empresas CLIQUE AQUI E CONFIRA OUTRAS TABELAS
AGENDA DE TREINAMENTOS
Abril e Maio de 2015
Segurança em condomínios –
Residenciais e Comerciais
Praticando a manutenção
preventiva – Oficina do Zelador
Período:
27 e 28 de abril
Período:
18 a 22 de maio
Desenvolvimento
e qualificação para
profissionais de portaria
Período:
25 a 28 de maio
Confira outros módulos no site: www.aabic.com.br
A agenda completa dos cursos e demais eventos promovidos pela Associação está disponível no link: www.aabic.org.br
Informações e inscrições para os cursos da AABIC pelo telefone: (11) 3887-3372.
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